SULA KOMMUNE Det faste utvalet for plansaker

SULA KOMMUNE Det faste utvalet for plansaker TILLEGGSINNKALLING MØTE 8/16 Møtedato: 24.05.2016 Møtestad: Rådhuset møterom 4.etg. Møtetid: Kl. 17:00 Sak som skulle vore inkludert i opphavleg innkalling. NB! Oppmøte for synfaring på Eikrem kl. 16.00 i krysset mellom Vikevegen og Eikremsvegen. Sula kommune 24.05.16 Jim Arve Røssevoll ordførar

Sakliste Saksnr. Sakstittel Gradering 077/16 Gnr 109 bnr 189 - Eskild Midtgaard - Søknad om løyve til ombygging av bustad. Dispensasjon.

SAKSFRAMLEGG Saksbehandlar: Åge Risjord Arkiv: GBNR - 109/189 Arkivsaksnr: 16/392 16/6398 Gnr 109 bnr 189 - Eskild Midtgaard - Søknad om løyve til ombygging av bustad. Dispensasjon. Utval: Møtedato: Saksnr.: Det faste utvalet for plansaker 24.05.2016 077/16 Rådmannen si innstilling: Det faste utvalet for plansaker gir med heimel i plbl. 19-2 dispensasjon frå 13 i reguleringsplanen for Langevåg Syd om maksimalt 20 % tomteutnytting. Omsøkt tomteutnytting er på 24, 8 %. Grunngjeving: Det er gitt dispensasjon frå utnyttingsgrada innafor planområdet tidlegare. Omsøkte tiltak vil få uteareal på store terrasser både mot nord og sør, og det vil fortsatt være tilstrekkeleg uteareal på eigedomen til leik, uteopphold og fritidsaktivitetar. Ein sterkare utnytting er også i samsvar med Sula kommune sin kommuneplan sitt overordna mål mht arealøkonomisering i sentrumsnære områder. Det faste utvalet for plansaker gir med heimel i plbl. 19-2 dispensasjon frå 12 i reguleringsbestemmelsane om tal på etasjer. Det er søkt om å få bygge i tre etasjar mot kravet i reguleringsplan som er to. Grunngjeving: Området består av ein variasjon av ny/eldre busetnad og mange av dei nærmaste bustadane er oppført i tre etasjar. Eksisterande hus har i dag 3 etasjar, og omsøkte tiltak vil ikkje få fleire etasjer enn det som det har i dag. Det vil ikkje påføre nokon av naboeigedomane vesentlege konsekvensar når det gjeld lys/utsikt. Det faste utvalet for plansaker gir i medhald av plbl 19-2 dispensasjon frå kap. 14 i TEK10 vedkomande føreskriftene sine energikrav. Grunngjeving: Det er vanskeleg å tilpasse byggverket 100% til dagens tekniske krav utan uforholdsmessig store kostnadar. Omsøkte ombygging vil uansett forbetre bustaden sin standard når det gjeld energiøkonomisering. Vilkår for dispensasjonen er at alle nye bygningskonstruksjonar skal utførast i samsvar med dagens tekniske krav. Jf plbl 31-2. Tittel Dok.ID 109/189 - Eskild Midtgaard - Ombygging bustad - Ortofoto nærområde 271469 109/189 - Eskild Midtgaard - Ombygging bustad- Grunnkart Langevåg Syd 271466 109/189- Eskild Midtgaard- Ombygging bustad - Reg kart deler av 271462 Langevåg Syd Gnr 109 bnr 189 - Eskild Midtgaard - Søknad om tillatelse til tiltak - 265898 Tilbygg 109/189 - Eskild Midtgaard - Ombygging bustad - Fasadetegningar 271467 109/189 - Eskild Midtgaard - Ombygging bustad - Plan og snitt tegningar 271468 1

Tittel Dok.ID 109/189 - Eskild Midtgaard - Ombygging av bustad - Reguleringskart 271464 nærområde EM-D1-situasjonsplan.pdf 265902 Gnr 109 bnr 189 - Ombygging Einebustad - Flyfoto - høgd og antall etasjar 271455 i nærområdet 109/189 - Eskild Midtgaard-ombygging einebustad- flyfoto frå øst av 271458 nærområde Søknaden: Viser til søknad av 26.02.2016, journalført 16.03.2016, komplett 15.04.2016. Søknaden gjeld ei større ombygging (hovudombygging) av eit eksisterande bustadhus på eigedom gnr 109 bnr 189 på Bjørkhaugen, Langevåg. Eksisterande takkonstruksjon skal endrast; det skal byggast eit tilbygg mot nord; balkong mot sør; samt diverse rehabiliteringsarbeid. Det er søkt om nokre dispensasjonar frå reguleringsplan/-vedtekter, og tiltaket er avhengig av at desse dispensasjonane blir gitt før eit ev igangsettingsløyve blir gitt. Det er dispensasjonsvurderinganesom blir tatt opp til vurdering i denne saksutgreiinga. Etter ombygging vil bustaden ha eit bebygd areal på 158 m², og eit bruksareal på 323 m². Tiltaket er søknadspliktig etter plbl 20-1. Gjeldande plangrunnlag: For området er det utarbeidd reguleringsplan for Langevåg Syd. Reguleringsformål for området er «frittliggande bustadhus», med krav om ei maks utnytting av eigedomen på 20 % BYA. Omsøkte tiltak fører til ei utnytting på 24.8 % BYA. Byggetomta: Tomta har eit areal på 635 m², og ligg i eit eit svakt skrånande terreng. Tomta vart forøvrig godkjent delt i to i P-sak 053/14. På frådelte areal (nabotomt) er det no bygd eit moderne funkisstil hus i to etasjar og flat takkonstruksjon. Omsøkte tiltak fører ikkje til endringar av dei offentlege tilknytingane. Verken når det gjeld veg, vass- eller spillvassleidningane. Plassering i høgde og plan: Høgdeplassering er gitt ved eksisterande bustad. Merknadar og protester: Det er ikkje kome inn merknadar frå nokon av naboane. Estetiske krav: Plan- og bygningslova sin 29-1 og -2 sett krav til at tiltaket skal prosjekterast og utførast slik det får ein «god arkitektonisk utforming» oppimot sin funksjon (ein bustad skal sjå ut som eit bustadhus); og at det etter kommunen sitt skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både til seg sjølv og til dei bygde omgivelsane. Hensikten med desse krava er å ta vare på god byggeskikk. Men utan at det skal vere til hinder for kreativ nytenking når det gjeld konstruksjoner, materialbruk eller arkitektoniske uttrykk. Ser vi på omsøkte tiltak ber det preg av at det frå tiltakshavar si side er eit ønske om å beholde det «innvendige» av eksisterende hus, men samstundes prøve å få eit moderne preg på eksteriøret. Vi får ikkje proposisjonane til å stemme mht tak og bygningskropp (pulttakkonstruksjonen med små takflater i forhold til ein høg/smal bygningskropp); tiltaket har varierande vindusstørrelser og vindusplasseringar som bidrar til eit urolig fasadeuttrykk som igjen 2

resulterer i at fasadene ikkje står i stil med kvarandre; og underetasjen mister litt av sin funksjonalitet med redusert dagslys pga verandakonstruksjonen. I omsøkte tilfelle burde tiltakshavar nøye vurdere å rive eksisterende bygg slik at det ikkje legg føringer/premisser for eit så stort prosjekt/investering som dette vil vere. Regelverket legg opning for ulike uttrykk og ulik arkitektur som gir variasjon i busetnaden i eit område. Ei blanding av nye/gamle bygg har soleis også prega dette området på Bjørkhaugen. Her er moderne bygg med flate/slakke takkonstruksjoner, samt eldre hus i meir tradisjonell stil. Det i seg sjølv gir eit særpreg i eit område. Det skal visast at eit bustadfelt er «blitt til over tid». Omsøkte bustad oppfyller krav i plbl 29-1 til dei bygde omgivelsane. Omsøkte tiltak oppfyller også plbl 29-2 sine krav når det gjeld estetisk utforming til byggets funksjon. Når det gjeld estetisk utforming av sjølve bygget, får vi håpe at uttrykket vi får av det ferdig oppførte bygget er betre enn uttrykket vi har fått av 2-D teikninga. Dispensasjonsvurdering: Omsøkte tiltak inneheld fleire forhold som må dispensasjonsvurderast. Tiltaket strid mot reguleringsbestemmelsane sine 12 og 13, samt kapittel 14 i TEK10. I medhald av plbl 19-1 er det søkt om dispensasjon frå desse forholda. Generelt om kommunen sin dispensasjonsadgang. Plan- og bygningslova 19 opnar for dispensasjon frå lov, vedtekt, forskrift og planar dersom det er grunnlag for dette. Kommunen sin adgang til å gi dispensasjon er forholdsvis begrensa. Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 kan kommunen gi dispensasjon frå plan dersom følgjande to vilkår er oppfylt: 1. Omsynet bak bestemmelsen det blir søkt dispensasjon frå skal ikkje bli vesentleg tilsidesatt. 2. Fordelen ved å gi ein dispensasjon skal vere klart større enn ulempene. Det må altså ligge føre klare grunner som er av ein slik karakter/tyngde at dei ikkje overstyrer dei omsyn planen er meint skal ivareta. Reguleringsplanane tar føre seg konkrete forhold innafor eit avgrensa område, der kommunen klart har tatt stilling til korleis eit område skal utnyttast. Det skal av den grunn ikkje vere kurant å få dispensasjon frå ein reguleringsplan. Dei ulike reguleringsplanane er blitt til gjennom ein omfattande beslutningsprosess og til slutt vedtatt av kommunen sitt øverste folkevalde organ, Kommunestyret. Endring av ein reguleringsplan bør ikkje skje ved ei dispensasjonsvurdering, men bør behandlast etter plan- og bygningslova sine krav til regulering. Dispensasjon vedkomande utnytting av eigedomen. Ei utnytting på 24.8 % BYA er ei sterkare utnytting enn det reguleringsplan legg opp til (som er 20%). Byggesaksavdelinga må ved kvart enkelt dispensasjonstilfelle vurdere kva konsekvensar ein ev dispensasjon kan få for framtidig bygging innafor planområdet. For dette området, innafor «Reguleringsplan for Langevåg syd» (frå 1981), er det etter kvart gitt mange dispensasjonar frå utnyttingskravet. Det er mellom anna tidlegare i P-sak 026/15 (på naboeigedomen) gitt løyve til ei utnytting på 28.8 %. Eigedomen vil etter byggesaksavdelinga si meining fortsatt ha nok areal til uteopphald, leik og rekreasjon. Særleg med tanke på at den no vil få store balkongar både mot sør og mot nord. Ei sterkare utnytting er også i tråd med gjeldande kommuneplan for Sula kommune der det i sentrumsnære område skal leggast vekt på ei arealøkonomisering. (Kommentar oppimot ei fersk og parallell sak i naboområdet: Omtrent 100 meter mot sørvest på området «Legemarka» blei en søknad om dispensasjon nylig avslått for ei tomteutnyttingsgrad på 29,4 %. Innafor dette området er tillat utnytting sett til maksimalt 25%. På bakgrunn av presedensproblematikken (innafor dette planområdet er det ikkje gitt 3

dispensasjonar frå utnyttingskravet tidligare), vart det gitt avslag i den saka). Dispensasjon vedkomande tal på etasjar. Området består av ein miks av bustadar. Både i form, stil og volum. Det er fleire bustadar i nærområdet som er oppført i tre etasjar, slik at omsøkte bustad ikkje vil skilje seg ut ifrå eksisterande busetnad. Jf vedlagte oversiktsfoto. Dette er ei omygging av eit eksisterande bygg. Eksisterande bygg har 3 etasjar i dag, slik at ombygginga vil ikkje føre til fleire etasjer/større høgd enn dagens situasjon. Naboane har heller ikkje nokon merknad til etasjetalet, og etter byggesaksavdelinga sitt syn vil ikkje etasjetalet/høgda få vesentlege konsekvensar for omgivelsane. Dispensasjon vedkomande energikrav. Omsøkte tiltak kjem inn under definisjonen på ei «hovudombygging». Slike tilfelle skal følgje dagens krav til teknisk standard. Kommunen kan gi dispensasjon frå dei tekniske krava når dette er forsvarleg. Etter ei vurdering frå ansvarleg søker av byggekostnadar oppimot dei fordelane som ein får ved å bygge heile tiltaket etter dagens tekniske krav, kjem byggesaksavdelinga fram til at det ikkje blir sett krav til at heile bustaden skal oppgraderast til dagens tekniske stand når det gjeld energikrav. Alle nye bygningsdelar skal utførast etter TEK10 sine krav. Oppgradering av eksisterande bygningsdelar blir det ikkje sett krav til. Jf plbl 31-2. Det er søkt om dispensasjon frå krav i teknisk forskrift vedkomande universell utforming. Bueining utan krav til heis og som har alle hovudfunksjoner på inngangsnivå, skal tifredsstille «krav om tilgjengeleg bueining». Omsøkte tiltak har hovedfunksjonane sine (bad WC soverom kjøkken stue) i 2. etasje, mens hovedinngangen ligg i 1.etasje. Krav til universell utforming etter TEK10 12-2 gjeld av den grunn ikkje for omsøkte tiltak, og dispensasjonsvurdering oppimot dette punktet er difor ikkje nødvendig. Det er også søkt om dispensasjon frå plan- og bygningslova sin 29-4 vedkomande møne/gesimshøgd. Dette er forhold som etter vårt syn ligg inn under vedtektene sitt forsøk på å regulere byggehøgdene ved kravet om «inntil 2 etasjer». Denne regelen er forøvrig lite eigna til å regulere høgder (som i utgangspunktet er føremålet), og vert ikkje lenger nytta i nyare reguleringsplanar. Regelen er lett å omgås, enten ved justering av terrenghøgder eller berre ha tilleggsdel i kjeller/loft slik at etasjen ikkje blir rekna med i etasjetalet. Omsøkte bustad har ikkje møne berre gesims. Og krav til maks gesimshøgd etter plbl 29-4 er 8.0 meter «så lenge ikkje anna er definert i plan». Det omsøkte bygget har ikkje møne, men gjennomsnittleg gesimshøgd rundt bygget er ifølge teikningane 8.0 m. Dette under føresetnad av at det blir valgt «rekkverk som ikkje blir teljande som yttervegg» ) t.d. rekkverk av glas. Det er ikkje nødvendig med ei dispensasjonsvurdering av dette punktet. Det er også søkt dispensasjon frå 14 og 15 i reguleringsbestemmelsane når det gjeld takvinkel og takform (møneretning). Dette er ikkje absolutte krav i bestemmelsane, og dispensasjonsvurdering oppimot desse to punkta er soleis ikkje nødvendig. Både takkonstruksjon (pulttak) og tilsvarande takvinkel er det gitt løyve til tidlegare innafor planområdet. Dette er vurderinger som heller ikkje trengs å bli vurdert opp mot dispensasjonsspørsmålet. Plan- og bygningslova er ei rettigheitslov, eller ei ja-lov der tiltakshavar i stor grad kan bygge etter eigne ønske så lenge det ikkje er i direkte strid med gjeldande lover og bestemmelsar. Omsøkte tiltak er rett nok i strid med reguleringsføresegnene for området, men dette er vurdert i saka. Eit av momenta i dispensasjonsvurderinga har vore at reguleringsplan for området er gamal, og opp gjennom tida har det vore gitt utallege dispensasjonar frå dei fleste forhold i reguleringsbestemmelsane. På bakgrunn av likhetsprinsipp; og på bakgrunn av 4

ei konkret vurering av kvart enkelt dispensasjonsspørsmål, har byggesaksavdelinga kome til at tiltaket har større fordeler enn ulemper, og det ligg føre grunnlag for å gje dei omsøkte dispensasjonen når det gjeld utnyttingsgrad; tal på etasjer; samt byggteknisk forskrift. Jf plbl 19-2. Byggesak- og oppmålingsavdelinga si samla vurdering: Byggesaksavdelinga tilrår at dei omsøkte dispensasjonane som her er vurdert, kan gis. MERKNADER Alt byggjearbeid må utførast etter plan- og bygningslova med tilhøyrande regler. Løyvet fell bort dersom tiltaket ikkje er sett i gang innan 3 år frå vedtaksdato. Etter denne tida fell løyvet bort, med mindre det er søkt fornya innan fristen. Det same gjeld dersom arbeidet stoppar opp i lengre tid enn 2 år. Jf. plbl 21-9, 1. ledd. Tiltaket eller del av det må ikkje takast i bruk utan at ferdigattest eller mellombels bruksløyve er gitt. Jf. plbl 21-10. Dersom ein ønskjer å endre tiltaket i forhold til denne godkjenninga, må det søkast særskilt om endring av løyvet. Endringa må vere godkjent før den blir gjennomført. Det må førast nødvendig kontroll, slik at tiltaket ikkje strir imot regel gitt i, eller i medhald av planog bygningslova. Det skal meldast frå til byggesaksavdelinga når arbeidet vert igangsett (ved støyping av sole), og når tiltaket er ferdig skal ansvarleg søkar sende inn sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstilling som viser at tiltaket er utført i samsvar med godkjenninga. Jf 21-10 og 24-1. 5