Vedtak i klagesak som gjeld dispensasjon til påbygg og ombygging av bustadhuset på eigedomen gbnr. 17/90 i Sogndal kommune

Transkript

1 Sakshandsamar: Astrid Terese Aam Vår dato Vår referanse Telefon: / E-post: Dykkar dato Dykkar referanse Dag Henning Hove Skjeldestad 6856 SOGNDAL Vedtak i klagesak som gjeld dispensasjon til påbygg og ombygging av bustadhuset på eigedomen gbnr. 17/90 i Sogndal kommune Vi viser til elektronisk oversending frå Sogndal kommune , som gjeld klage på vedtak frå forvaltningsutvalet , sak 20/14. Saka er vorten gammal hjå oss og vi orsakar for dette. Klagen vert ikkje teken til følgje. Vi stadfestar vedtaket frå forvaltningsutvalet , sak 20/14, slik at det ikkje vert gjeve dispensasjon til påbygg og ombygging av bustadhuset på eigedomen gbnr. 17/90. Bakgrunn for saka Sogndal kommune mottok søknad om løyve til å byggje ein ekstra etasje på bustaden din på eigedomen gbnr. 17/90. Vidare skulle eksisterande altan/overbygg mot kommunal veg utvidast med rundt 30 cm for å kunne nytte den som carport. I tillegg skulle det også lagast ei utkraging i betong med plass til ein bil til, for å få betre parkeringstilhøve på eigedomen. I søknaden vart det søkt om dispensasjon frå plan- og bygningslova 29-4 på grunn av plassering, høgde og avstand frå nabogrensa. Det er opplyst at det skal skrivast avstandserklæring med dei naboane som vert råka av tiltaket. Det vert også søkt om dispensasjon frå 4 i føresegnene til områdereguleringsplanen for Leite nord. Fordi huset ikkje har ein tradisjonell takstruktur (saltak) vert gesimshøgda høgare enn tillate i planen. Vurderinga til ansvarleg søkjar, LA-BIM ASPERANDEN, er at føresegna har til hensikt å halde ei maks høgd på huset, 8 meter, noko tiltaket er innanfor. Det vert likevel søkt om dispensasjon fordi topptaket ikkje vert kalla for eit møne, men ein gesims. Føremålet med å byggje ein ekstra etasje er å få ein betre og fullverdig bustad. Det er behov for ei ekstra etasje fordi grunnflata i bustaden ikkje er større enn 80 m 2. Eigar av nabotomta i vest, gbnr. 17/86, kom med merknadar til søknaden Du svara på merknadane Innhaldet i breva kjem fram av saksdokumenta. Det går fram av saksutgreiinga til kommunen at bustaden har ei bueining med eit bruksareal på 170 m 2. Det er søkt om påbygg og utviding av bustadhuset med eit utbygd areal på 59 m 2 og eit bruksareal på 154 m 2. Nybygget inneheld ei ny bueining. Bustadhuset ligg i område B3 i den stadfesta områdereguleringsplanen for Leitevegen nord, vedteken Det er søkt om dispensasjon frå 4 punkt 1 i føresegnene til reguleringsplan som fastset ei gesimshøgde over gjennomsnittleg ferdig planert terreng på maks 5,5 meter. Det er også søkt om dispensasjon frå 29-4 i plan- og bygningslova for oppføring av påbygg og tilbygg nærmare nabogrensa enn 4 meter. Hovudkontor Landbruksavdelinga E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde fmsfpost@fylkesmannen.no Telefon: Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: Telefon: Org.nr Telefaks:

2 2/5 I vurderinga viser kommunen til at forståinga av den tinglyste erklæringa mellom tidlegare eigar av gbnr. 17/86 og tidlegare eigar av gbnr. 17/90 er av privatrettsleg karakter. Eigar av gbnr. 17/86 samtykkjer ikkje til at tiltaket kjem nærare enn 4 meter frå nabogrensa. Vedlagd teikning av det omsøkte påbygget viser ei gesimshøgde på 7,64 meter rekna frå gjennomsnittleg ferdig planert terreng. I medhald av 4 punkt 1 i føresegnene til reguleringsplanen er maksimum tillate gesimshøgde 5,5 meter og mønehøgde på 8 meter rekna frå gjennomsnittleg ferdig planert terreng. Ved nybygging eller vesentleg påbygging, som legg opp til større bygg enn det som er fastsett i 4 punkt 1, er det i medhald av 4 punkt 2 i føresegnene sett krav om detaljregulering etter plan- og bygningslova Forvaltningsutvalet handsama saka , sak 20/14, og gjorde slikt vedtak: Forvaltningsutvalet finn ikkje å kunna gi dispensasjon i medhald av 19-2 i plan- og bygningslova frå 4 pkt.1 i føresegnene til reguleringsplanen og 29-4 i plan- og bygningslova. Bakgrunnen er at ein dispensasjon frå gesimshøgda på over 2 meter og avvik frå avstandkravet til nabogrensa vil medføre at hensynet som reguleringsplanen skal ivareta, vert vesentleg tilsidesett. Forvaltningsutvalet viser til 4, punkt 2 i føresegnene der det er sett krav til utarbeiding av detaljreguleringsplan etter 12-3 i planog bygningslova for nybygging og større påbygg. Du klaga på vedtaket Når det gjeld høgda på huset er det valt ei løysing med svak helling på taket for at huset ikkje skal verta for høgt. Derfor har det også to gesimshøgder og ikkje mønehøgd. Gesimshøgda er 6,6 og 7,6 meter. Det vil seie at det høgaste punktet på huset vert 7,6 meter. Dette er 0,4 meter under det som er sett som maks mønehøgd i reguleringsplanen. Det vert vidare bede om at tinglyst avtale vert lagt til grunn for avstanden til nabogrensa. Huset er godkjent slik avstanden er i dag, og avstanden vert ikkje endra som følgje av tiltaket. Søknaden gjeld vidare tilbygg av loft på eksisterande bustadhus. Det kjem derfor ikkje i kategorien vesentleg ombygging eller nybygg. I saksutgreiinga til kommunen vert klagegrunnane kommentert. Kommunen viser til at definisjonen på gesimshøgde er kryssingspunktet mellom yttervegg og takflate. Gesimshøgda gjev den maksimale høgda ytterveggen kan ha. Dette vil medføre at ytterveggen her vil verta over 2 meter høgare rekna frå gjennomsnittleg ferdig planert terreng enn det reguleringsplanen føreset. Det omsøkte tiltaket har skråtak og ikkje møne. Kommunen finn såleis ikkje grunn til å kommentere maksimum mønehøgde som er fastsett i reguleringsplanen. Kommunen viser også til at den tinglyste erklæringa er av privatrettsleg karakter. Så lengje det er usemje om avtalen, må tiltakshavar eventuelt ta saka for domstolen for å få ei avklaring. Kommunen viser til at saka gjeld ombygging og påbygg av ny etasje, og at bustadhuset vert ombygd frå ein til to bustadeiningar. Søknaden er ikkje tilbygg på eksisterande loftsetasje, slik det vert framstilt av tiltakshavar. Tiltaket går inn under 4 punkt 2 i føresegnene til reguleringsplanen som gjeld for nybygging og vesentleg påbygging som legg opp til større bygg. Klagen vart handsama av forvaltningsutvalet , sak 33/14. Vedtaket vart oppretthaldt og saka vart sendt til Fylkesmannen for endeleg handsaming. Regelverk Fylkesmannen er delegert mynde til å avgjere klager som gjeld enkeltvedtak etter plan- og bygningslova, jf. plan- og bygningslova 1-9 femte ledd og rundskriv T-2/09 frå Klima- og miljødepartementet. Fylkesmannen kan under klagehandsaminga prøve alle sider ved

3 3/5 vedtaket, også dei skjønsmessige vurderingane kommunen har gjort. Ved prøving av det kommunale skjønet skal omsynet til det lokale sjølvstyret vektleggjast. Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 kan kommunen dispensere frå reglar gjevne i eller medhald av lova. Det kan ikkje dispenserast dersom omsyna bak føresegna det vert dispensert frå, eller omsyna til føremålsføresegna i lova, vert vesentleg sett til sides. I tillegg må fordelane med å dispensere vere klårt større enn ulempene etter ei samla vurdering. Vilkåra i plan- og bygningslova 19-2 er rettslege vurderingstema, ikkje eit kommunalt skjønn. Det er derfor ikkje høve til å leggje nemneverdig vekt på omsynet til det lokale sjølvstyret. Dispensasjon krev grunngjeven søknad. Grunngjevinga for å dispensere må vere spesiell og gjelde særskilt for tiltaket det er søkt om. Det skal ikkje dispenserast ut frå generelle vurderingar. Det skal ikkje vere kurant å få dispensasjon. Ved dispensasjon frå planar skal kommunen særskilt vektleggje regionale og statlege rammer og mål. Kommunen bør ikkje dispensere frå planar når ei direkte råka statleg eller regional mynde har uttala seg negativt om søknaden. Vurderinga til Fylkesmannen Du har bede om at vi kjem på synfaring i saka. Ut frå ei vurdering av opplysningane som er tilgjengelege i saka kan Fylkesmannen ikkje sjå at det er naudsynt med synfaring, jf. forvaltningslova 17. Eigedomen gbnr. 17/90 ligg i området B3 i reguleringsplanen for Leite Nord. Følgjande går fram av 4 i føresegnene til planen: 4. Område for bustader B1, B2, B3 og B4 1) Eksisterande bustadhus kan utvidast inntil ein BYA på 35%. Heile tomtearealet, inkludert areal i F1, skal leggjast til grunn for utrekning av BYA for dei eigedomane som er ein del av F1. Gesimshøgde over gjennomsnittleg, ferdig planert terreng skal vere maks 5,5 meter. Mønehøgde skal vere maks 8.0 meter. 2) Ved nybygging eller vesentleg påbygging som legg opp til større bygg enn det som er fastsett i 4, punkt 1) eller inneheld meir enn ein hovudbueining vert det sett krav om detaljregulering etter plan- og bygningslova Detaljreguleringa skal minimum omfatte naboeigedomane på sidene av aktuell eigedom og til midtlinje av aktuell veg. Detaljreguleringa skal tilpassast F1, jf. 8, punkt 2. Høgde over gjennomsnittleg planert terreng kan vere inntil 10.5 meter for gesims og 13 meter for mønehøgde. Maks BYA er 25%. Det skal ved detaljregulering leggjast stor vekt på tilpassing til kringliggande bustader og terreng. Føresegnene vart sist revidert og vedtekne i Sogndal kommunestyre , K-sak 7/11. Påbygging av ei ekstra etasje på bustadhuset medfører at bustaden får to gesimshøgder, der den høgste gesimshøgda er på omkring 7,6 meter. Tiltakshavar argumenterer for at føresegna har til hensikt å halde ei maks høgd på huset, 8 meter, noko tiltaket er innanfor. Fylkesmanen tolkar føresegna slik at bustadhus verken kan ha ei gesimshøgde på meir enn 5,5 meter eller ei mønehøgde på meir enn 8 meter. Der bygget ikkje har mønehøgd fordi taket ikkje har ei tradisjonell saltaksform, valmtak eller liknande, skal mønehøgda regnast til

4 4/5 det høgste punktet på taket, sjå side 46 i rettleiaren Grad av utnytting frå Kommunal- og moderniseringsdepartementet. I denne saka vert dermed mønehøgda og gesimshøgda samanfallande på 7,6 meter. Tiltaket er dermed meir enn to meter høgare enn tillate gesimshøgd, men innanfor tillate mønehøgd. Tiltaket krev då dispensasjon frå tillate gesimshøgd for å kunne gjennomførast. Vidare vert spørsmålet om tiltaket er ei «vesentleg påbygging» som utløyser plankrav etter reguleringsføresegnene i 4, punkt 2. Det er noko uklårt for Fylkesmannen om føresegna skal tolkast som at alle påbygg som overstig punkt 1 reknast som eit vesentleg påbygg som utløyser krav om detaljregulering, eller om påbygget i tillegg til å overstige punkt 1 må reknast som eit vesentleg påbygg for å utløyse eit krav om detaljregulering. I plan- og bygningsretten vert påbygg definert som når ein bygningsdel vert bygd oppå eksisterande bygg. Tiltaket medfører at bustaden får ein ny etasje oppå eksisterande hovudetasje. Den nye etasjen har to soverom, bad, kjøkken, vaskerom og opphaldsrom. Vår vurdering er at eit påbygg av ein slik storleik må reknast som ei vesentleg påbygging av bustadhuset. Med bakgrunn i at tiltaket er ei vesentleg påbygging og legg opp til eit større bygg enn det som er fastsett i 4 punkt 1 er Fylkesmannen kome til at tiltaket, uavhengig av korleis føresegna skal tolkast, utløyser eit krav om detaljregulering. Tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon frå dette kravet dersom det skal utførast utan føregåande detaljregulering. Vi vil først ta stilling til om omsyna bak kravet om detaljregulering i planføresegna vert vesentleg sett til sides ved ein dispensasjon for tiltaket, jf. plan og bygningslova Det går fram av plan- og bygningslova 12-3 første ledd at detaljregulering mellom anna nyttast etter krav fastsatt i ei vedteke områderegulering. I følgje førearbeida til plan- og bygningslova, Ot.prp. nr. 32 ( ) side 230 er føremålet og verkemidla i det vesentlege like for detaljregulering og områderegulering. Detaljregulering er ein plan for bruk og vern av mindre områder, og for utforming og vern av bygningar, uterom og anlegg. Detaljregulering er planforma for gjennomføring av utbyggingsprosjekt og tiltak, vernetiltak og sikring av ulike verdiar. Det går vidare fram av lovkommentaren til lova at 12-3 første ledd første punktum inneber at kommunen er forplikta til å sjå til at det vert utarbeidd detaljregulering som grunnlag for utbygging i dei tilfella der krav om dette følgjer av føreliggjande områdereguleringar. Kravet om detaljregulering vil i slike tilfelle også vere bindande for tiltakshavar, det vil seie at det vil vere i strid med lova å iverksetje tiltak før det ligg føre detaljregulering, jf andre ledd og 12-4 andre ledd. Føremålet med eit krav om detaljregulering er å sikre at utnyttinga av eit avgrensa område vert fastsett gjennom ein prosess der offentlege instansar og dei private partane som vert råka av planen, får høve til å medverke. Ved utarbeiding av ei detaljregulering sikrar ein gode løysingar for arealbruken og ei framtidig utnytting av området. I føresegna i områdereguleringsplanen har kommunen fastsatt at det ved detaljregulering skal leggjast stor vekt på tilpassing til kringliggande bustader og terreng. Tiltaket ligg i eit tett utbygd område for einebustader. Planføresengene set klare rammer for gesims- og mønehøgde. På denne måten regulerer planen fasadeuttrykk og romverknad i det tettbygde området. Eit tiltak der gesims- og mønehøgder er samanfallande, vil gje eit meir massivt fasadeutrykk enn tradisjonelle saltak. Planføresegnene inneber såleis at tiltak

5 5/5 som har nye utrykksformer, som hovudregel skal detaljregulerast, slik at tilgrensande eigedomar blir sett i samanheng. Tiltaket bryt med dette prinsippet. Fylkesmannen kan ikkje sjå at det bør leggjast avgjerande vekt på høgda åleine, ettersom forholdet mellom gesimsog mønehøgda har stor betyding for romverknaden av tiltaket mot gate og naboeigedomar. Vi er derfor einige med kommunen i at omsyna bak kravet om detaljregulering i planføresegna vert vesentleg sett til sides ved ein dispensasjon for tiltaket. Vilkåra for å dispensere frå kravet om detaljregulering er dermed ikkje stetta. Ettersom vi har kome til at vilkåra for å dispensere frå kravet om detaljregulering ikkje er stetta, er det ikkje nødvendig for Fylkesmannen å vurdere dei andre klagegrunnane. Vedtak Klagen vert ikkje teken til følgje. Vi stadfestar vedtaket frå forvaltningsutvalet , sak 20/14, slik at det ikkje vert gjeve dispensasjon til påbygg og ombygging av bustadhuset på eigedomen gbnr. 17/90. Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28 tredje ledd. Med helsing Anne Kristin Eitungjerde juridisk sjef Astrid Terese Aam rådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikkje underskrift. Kopi til LA-BIM ASPERANDEN Halvor Thurn-Basberg Fjørevegen 25 Markavegen SOGNDAL Sogndal Elektronisk kopi til Sogndal kommune (ref. 14/576) Postboks Sogndal