Vedtak i klagesak som gjeld dispensasjon frå reguleringsplan for deling av hyttetomt frå gbnr. 54/34 i Sogndal kommune

Transkript

1 Sakshandsamar: Signe Rauboti Vår dato Vår referanse Telefon: / E-post: Dykkar dato Dykkar referanse Tone Kristin Urheim Fæsteråsen OLSVIK Vedtak i klagesak som gjeld dispensasjon frå reguleringsplan for deling av hyttetomt frå gbnr. 54/34 i Sogndal kommune Vi viser til oversending av klagesak frå Sogndal kommune den Saka gjeld dispensasjon frå reguleringsplan for deling av hyttetomt frå gbnr. 54/34 i Sogndal kommune. Det er klaga i rett tid, og vilkåra for å handsame klagen er oppfylte. Fylkesmannen stadfestar vedtaket gjort av forvaltningsutvalet den i sak 19/14, slik at det vert gjeve dispensasjon frå reguleringsplan for gbnr. 54/1 Hollekve Hyttegrend for deling av eigedomen gbnr. 54/34. Bakgrunn for saka Vegard Takle Olsen og Ture André Thørud (Takle/Thørud arkitekter DA) søkte den om dispensasjon frå reguleringsplan for gbnr. 54/1 Hollekve Hyttegrend for deling av eigedomen gbnr. 54/34 i Hollekve Hyttegrend (tomt nr. 13). Det er søkt dispensasjon frå regulert tal tomter og tomteoppdeling som vist i plankartet, og frå føresegner om tilkomst ( 7 bokstav a andre ledd) og parkering ( 7 bokstav b tredje ledd). Den vedtok forvaltningsutvalet i Sogndal å gje dispensasjon frå reguleringsplanen, slik at eigedomen gbnr. 54/34 kunne delast i to like hyttetomter. Forvaltningsutvalet grunngjev vedtaket med at omsyna bak plankartet og vedtektene om tomtedeling, bruk av veg og parkeringsplassar i planen ikkje vert vesentleg tilsidesette. Etter ei samla vurdering er dei vidare komne til at føremonene med å gje dispensasjon er klart større enn ulempene. I kraft av å vere eigar av nabotomta gbnr. 54/20, klaga du på dispensasjonsvedtaket i skriv Du klagar på vedtaket fordi du meiner at ei deling av tomta vil medføre at de får to hytter og garasjar/uthus tett inn på dykk i staden for ei. Ved kjøpet av dykkar hyttetomt var det ein viktig faktor at de ikkje ville få meir enn ei hytte som næraste nabo mot sør ut frå reguleringsplanen. To hytter vil ta dobbelt så mykje av utsikten dykkar som ei. Du er usamd i påstanden i dispensasjonssøknaden om at frådelinga ikkje vil medføre auka fortetting på eigedomen. Endeleg meiner du at påstanden om at frådelinga vil gje ein meir føremålstenleg eigedomsstruktur, er ei svært subjektiv vurdering som ikkje tek omsyn til utsikts- og soltilhøve for andre hytter i området. Du meiner at endringa i eigedomsstruktur vil vere svært negativ for deg og komande generasjonar. Du har tidlegare uttrykt uro for den auka bruken av parkeringsplassen og vassforsyningsanlegget. Forvaltningsutvalet handsama saka i møte , og vedtok at klagen ikkje skulle takast til følgje. Klagen er gjeven oppsetjande verknad, jf. forvaltningslova 42. Hovudkontor Landbruksavdelinga E-post: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Fjellvegen 11, 6800 Førde fmsfpost@fylkesmannen.no Telefon: Postboks 14, 6801 Førde Internett: Telefaks: Telefon: Org.nr Telefaks:

2 2/5 Regelverk Fylkesmannens kompetanse Fylkesmannen er delegert mynde til å avgjere klager som gjeld enkeltvedtak etter plan- og bygningslova, jf. plan- og bygningslova 1-9 femte ledd og rundskriv T-2/09 frå Miljøverndepartementet. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane skal som klageinstans sjå til at kommunen i si sakshandsaming har følgd dei lovene, forskriftene og sakshandsamingsreglane som gjeld på området. Ved handsaminga av klaga kan Fylkesmannen prøve alle sidene av vedtaket, også dei skjønsprega vurderingane kommunen har gjort, jf. forvaltningslova 34. Ved prøving av det kommunale skjønnet skal Fylkesmannen leggje vekt på omsynet til det kommunale sjølvstyret. Fylkesmannen si fremste oppgåve som klageinstans er å kontrollere at den kommunale sakshandsaminga er i samsvar med regelverket, og at dei omsyna som er vektlagde i vurderingane, og som ligg til grunn for utfallet, er saklege. Fylkesmannen skal òg kontrollere at det ikkje er lagt vekt på utanforliggande omsyn. Frådeling Frådeling er eit tiltak som krev søknad og løyve, jf. plan- og bygningslova Før kommunen kan gje løyve til tiltaket, må kommunen sjå til at tiltaket ikkje er i strid med føresegner gjevne i eller i medhald av lova, jf. plan- og bygningslova 21-4 første ledd. Tiltaket er i strid med reguleringsplan for gbnr. 54/1 Hollekve Hyttegrend. Reguleringsplanen er rettsleg bindande for nye tiltak i området, jf. plan- og bygningslova Tiltaket treng derfor dispensasjon frå planen for å kunne bli gjennomført. Dispensasjon Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 kan kommunen gje dispensasjon frå føresegner gjevne i eller i medhald av lova. Kommunen kan ikkje dispensere dersom omsyna bak føresegna det er søkt dispensasjon frå, eller omsyna i føremålsføresegna i lova, vert vesentleg tilsidesette. I tillegg må føremonene med å dispensere vere klart større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Dette betyr at det normalt ikkje vil vere høve til å gje dispensasjon når omsyna bak føresegnene det er søkt dispensasjon frå framleis gjer seg gjeldande med styrke. Etter forvaltningspraksis skal grunngjevinga for å dispensere vere spesiell og gjelde særskilt for tiltaket. Kommunen skal ikkje gje dispensasjon ut frå meir generelle vurderingar. Det skal ikkje vere kurant å få dispensasjon. I førearbeida til lova er det om dispensasjon frå arealplanar sagt følgjande: «Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene.»

3 3/5 Vurderinga av om lova sine vilkår for å dispensere er oppfylte er eit rettsbruksskjønn som kan overprøvast av domstolane. Plikta til å leggje vekt på det kommunale sjølvstyret gjer seg derfor gjeldande etter at lova sine formelle vilkår for å gje dispensasjon er oppfylte. Reguleringsplan for gbnr. 54/1 Hollekve Hyttegrend (i kraft i 2007) I plankartet til reguleringsplanen (revidert ) er den aktuelle tomta i område FB3 synt som éi tomt på 1333 m 2 og med ei tillaten utnyttingsgrad på BYA 20 %. Den tillatne utnyttingsgrada for tomta er felles for tomtene i området, jf. føresegnene 3 bokstav c. Vidare står det i 3 bokstav c at maksimum storleik på kvar hytte skal vere 100 m 2 BRA. Til kvar hytte kan det førast opp ein kombinert garasje og uthus med inntil 30 m 2 BRA. I følgje føresegnene til reguleringsplanen (sist endra ) 7 bokstav a første ledd, skal tomt nr. 13 ha tilkomstveg via veg 1. Veg 2 skal vere felles for tomtene 3, 4, 16, 17, 18 og 19, jf. 7 bokstav a andre ledd. For at delar av tomt nr. 13 skal kunne nytte veg 2, trengs det derfor dispensasjon frå føresegna i reguleringsplanen om vegtilkomst. Reguleringsplanen 7 bokstav b regulerer parkering på felles parkeringsplasser. Tomt 13 har i følgje planen felles parkeringsplass på P1, P2 og P3. For at deler av tomt 13 skal kunne parkere på felles parkeringsplass P4, trengs det derfor dispensasjon frå planen. Vår vurdering Det er søkt dispensasjon frå fastsett tal tomter og tomteinndeling i reguleringsplanen. Vidare er det søkt dispensasjon frå føresegner om tilkomst og parkering. Spørsmålet er om omsyna bak planen, eller omsyna bak føremålsføresegna i plan- og bygningslova, vert vesentleg tilsidesette dersom det vert gjeve løyve til å dele tomta. Parkering og tilkomst Tilkomst til og frå eksisterande tomt skjer frå eksisterande tilkomstveg. Den nye parsellen skal få tilkomstveg frå nedsida via regulert veg. Det er lagt ved tinglyst erklæring som dokumenterer bruksrett til vegen. Sidan den nye tomta ikkje skal ha same vegtilkomst som det tomt nr. 13 er oppført med i planføresegnene, trengs det dispensasjon frå planføresegnene om vegtilkomst. Det same gjeld parkering. Tomt nr. 13 har i planen felles parkering på P1, P2 og P3, medan den nye tomta er tiltenkt felles parkering på P4. Det er derfor også nødvendig med dispensasjon frå føresegnene om felles parkering. I planen er det krav om at det skal opparbeidast 1,5 parkeringsplass per tomt, anten på tomta eller på felles parkeringsplass. Per i dag utløyser dette krav om 6 parkeringsplassar for dei eigedomane som skal ha felles parkering på P4. Med den nye parsellen vert kravet om lag 8 plassar. På illustrasjonsplanen er P4 vist med 12 plassar. I tillegg kjem parkering inne på tomtene. Krava til parkering i reguleringsplanen vil derfor vere oppfylt, også om den nye tomta skal ha felles parkering på P4. Føresegnene om kva tomter som skal nytte kva tilkomstveg og parkeringsplass er, slik vi les planen, gjevne ut frå eit reint behov for å fordele bruken av veg og parkeringsplassar jamt utover, slik det er naturleg etter geografiske tilhøve. Etter ei endring av planen er det no to tilkomstvegar og ikkje ein tilkomstveg til hyttene i planområdet. Vi kan derfor ikkje sjå at bruken av veg 2 som tilkomst for ei ekstra tomt vil medføre ei vesentleg tilsidesetting av omsyna bak trafikkfordelinga i planen.

4 4/5 Vidare er parkeringsdekninga i planen god, med tolv felles parkeringsplassar på P4 for 3 tomter, noko som i utgangspunktet gjev 4 felles parkeringsplassar per tomt. I tillegg til dette kjem høve til parkeringsplass på tomtene. Bruken av felles parkering på P4 for ei ekstra tomt vil sjølvsagt medføre ei auke i bruken av plassen, men vi kan ikkje sjå at denne auken medfører ei vesentleg tilsidesetting av omsyna bak parkeringsfordelinga i planen. Vassforsyning Du har tidlegare, i merknad til søknaden, uttrykt uro for at den omsøkte frådelinga vil medføre tyngjande bruk av eksisterande vassforsyningsanlegg. Vi viser her til kommunen sin kommentar om at dette er forhold som det er naturleg å kome attende til ved ein eventuell byggjesøknad. Tal tomter og tomteinndeling Du meiner at delinga av gbnr. 54/34 i to hyttetomter opnar for at det kan byggjast to hytter i staden for ei på naboeigedomen. Dersom det vert bygd to hytter tett innpå din eigedom er du uroa for at du skal få mindre utsikt og sol på hytta. I reguleringsplanen er det regulert inn 22 tomter innanfor planområdet. Tomtene er nummererte frå 1-23, fordi tomt 14 og 15 er slegne saman til ei i ettertid. Ei deling av tomt nr. 13 medfører derfor ei auke i tal tomter frå 22 til 23. Takle og Thørud skriv at talet tomter ikkje verkar fastsett ut frå noko konkret vurdering av kor mange tomter området, ut frå relevante omsyn, kan romme, men ut frå topografien i området og eigedomstilhøve. I seinare tid har reguleringsområdet også blitt utvida, slik at tomt nr. 13 no har to tilkomstvegar. Om frådelinga sin innverknad på tilkomst- og parkeringstilhøve viser vi til drøftinga over. Søkjarane held vidare fram at delinga ikkje vil medføre auka fortetting av tomta, men at delinga vil gje ein meir føremålstenleg eigedomsstruktur. Kommunen viser til at det ikkje er avgrensingar i planen på kor mange hytter som kan byggjast på ei tomt. Det er derfor mogeleg å bygge to hytter på tomta utan at den vert delt, så lenge ein held seg innanfor utnyttingsgraden i planen. Det er derfor søkjar si oppfatning at ei deling av tomta ikkje nødvendigvis vil medføre noko endring i tiltaksomfang og utsiktstilhøve. Søkjar viser vidare til at avstanden frå eigedomsgrensa og til klagar si hytte er om lag 22 meter, noko som betyr at minimumsavstanden mellom hyttene vil bli 26 meter. Etter deira oppfatning vil hyttene derfor ikkje komme tett innpå di hytte. Vi kan ikkje sjå at reguleringsplanen inneheld føresegner som stengjer for at det vert bygd to hytter på ei tomt, så lenge hyttene er under 100 m 2 og den totale utbygginga på tomta er innanfor tillaten utnyttingsgrad. Ei auke i tal tomter, ved at ei av tomtene vert delte, medfører likevel at to av tomtene vil få mindre storleik enn det som er planlagt. Tomt nr. 13 er på 1333 m 2, og med utnyttingsgrad på 20 % BYA betyr det at 266 m 2 av tomta kan byggjast ut. Det vil derfor vere nok plass til å byggje hytte på tomtene, sjølv etter at storleiken er halvert. At tomtene i planområdet har ein storleik og ei utforming som gjer dei eigna for bygging av hytter, må vere eit av hovudføremåla bak inndelinga av hyttetomter i planen. Etter vår vurdering må hovudformålet med tomteoppdelinga og talet tomter i planen som nemnt vere å få til ei føremålstenleg utbygging av området. Vi kan ikkje sjå at ein dispensasjon frå denne oppdelinga og dette talet tomter medfører at omsynet bak planen vert vesentleg tilsidesett. Føremonene med å dispensere er at eigedomsstrukturen vert meir føremålstenleg, og vi kan ikkje sjå at det er planmessige ulemper med å dispensere, anna enn at det i seg sjølv er uheldig å dispensere frå planar.

5 5/5 Vedtak Fylkesmannen stadfestar vedtaket gjort av forvaltningsutvalet den i sak 19/14, slik at det vert gjeve dispensasjon frå reguleringsplan for gbnr. 54/1 Hollekve Hyttegrend for deling av eigedomen gbnr. 54/34. Vedtaket er endeleg og kan ikkje påklagast, jf. forvaltningslova 28 tredje ledd. Med helsing Anne Kristin Eitungjerde juridisk sjef Signe Rauboti rådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikkje underskrift. Kopi til Takle/Thørud Arkitekter DA Hegdehaugsveien 22B 0167 OSLO Kopi med EDU til Sogndal kommune Postboks Sogndal