SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Haakon Stauri Begby Arkiv: MTR 20/40 Arkivsaksnr.: 15/1835

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Haakon Stauri Begby Arkiv: MTR 20/40 Arkivsaksnr.: 15/1835 Søknad om dispensasjon frå reguleringsplan for Skjolden bruksendring frå vandrarheim til bustadføremål - gnr. 20 bnr. 40 og bnr. 292 Rådmannen si tilråding: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Med heimel i plan- og bygningslova 19-1, jf. 19-2, vert det gjeve dispensasjon frå reguleringsføremål vandrarheim i reguleringsplan for Skjolden slik at det kan gjevast løyve til bruksendring frå vandrarheim til bustadføremål på gnr. 20 bnr. 40 og bnr. 242 i Luster kommune som omsøkt. Med heimel i plan- og bygningslova 20-1 bokstav d vert det gjeve løyve til bruksendring frå vandrarheim til bustadføremål på gnr. 20 bnr. 40 og bnr. 242 i Luster kommune, slik det er søkt om. Løyve til bruksendring vert gjeve på følgjande vilkår: 1. Bygget skal tilpassast gjeldande tekniske krav så langt det er mogleg. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja

2 Saksutgreiing: Prenta vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon. 2. Situasjonsplan. 3. Teikningar. 4. Foto. 5. Utsnitt av reguleringsplan for Skjolden. 6. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Uprenta vedlegg: Ingen Samandrag: Berger Arkitektkontor AS har på vegne av Thomas Mildestvedt søkt om bruksendring frå vandrarheim til bustadføremål på gnr. 20 bnr. 40 og bnr. 292 på Skjolden i Luster kommune. Eigedomane er i gjeldande reguleringsplan regulert til vandrarheim. Løyve til bruksendring føreset at det vert gjeve dispensasjon frå reguleringsføremålet i gjeldande reguleringsplan. Rådmannen har vurdert saka og finn at vilkåra for å gje dispensasjon etter plan- og bygningslova er oppfylt. Rådmannen har vidare vurdert søknaden om bruksendring opp i mot gjeldande regelverk og finn at det kan gjevast løyve til bruksendring frå vandrarheim til bustadføremål. Utval som har vedtaksmynde: Mynde til utvalet er gjeve i fylgjande lov, forskrift eller delegeringsmynde: Kommunen sitt delegeringsreglement. Fakta: Kva saka gjeld: Saka gjeld søknad om dispensasjon frå reguleringsføremål vandrarheim i reguleringsplan for Skjolden og søknad om bruksendring frå vandrarheim til fritidsbustad. Rådmannen gjer merksam på at det også er søkt om løyve til tilbygg og endring av fasade. I denne saka skal det berre takast stilling til spørsmålet om bruksendring og dispensasjon. Søknaden om byggeløyve vert handsama og avgjort administrativt. Bakgrunn for saka: Luster kommune har motteke søknad om bruksendring på gbnr. 20/40 og 292 på Skjolden frå Berger Arkitektkontor AS på vegne av Thomas Mildestvedt. Bygget ligg ved Eidselva. Søknaden: Søknaden gjeld bruksendring frå vandrarheim til bustad og dispensasjon frå reguleringsføremål «vandrarheim» i reguleringsplan for Skjolden.

3 Plansituasjon: Gjeldande plangrunnlag for eigedomane er reguleringsplan for Skjolden, vedteken av Luster kommunestyre i møte 1. desember 1994, sist revidert i kommunestyremøte 13. september Eigedomane ligg innafor planområde S5 og er regulert til «vandrarheim». I kommuneplanens arealdel, vedteken av Luster kommunestyre 5. mars 2015, er området avsett til «næringsbebyggelse nåværende». Det er dermed samsvar mellom reguleringsplanen frå 1995 og kommuneplanens arealdel frå Det går fram av tekstdelen til kommuneplanens arealdel punkt at reguleringsplan for Skjolden skal gjelde framfor kommuneplanen. Nabovarsling: Tiltaket har vore nabovarsla. Det er ikkje kome inn merknadar til tiltaket frå naboar eller tverrbuarar innan fristen på 2 veker, jf. plan- og bygningslova (pbl.) Vurdering: I det følgjande skal fyrst spørsmålet om dispensasjon frå reguleringsplan frå Skjolden vurderast. Dernest skal spørsmålet om bruksendring frå vandrarheim til bustad vurderast. Vurdering av søknad om dispensasjon frå reguleringsformål «vandrarheim» i reguleringsplan for Skjolden. Området kor eigedomane ligg innafor planområde S5 og er regulert til «vandrarheim» i gjeldande reguleringsplan. Reguleringsføresegna seier følgjande om planområde S5: «Området omfattar eksisterande vandrarheim. Området skal nyttast til overnattingsverksemd. Ikkje utbygd område mot elva skal ha ei parkmessig opparbeiding. Areal mot trafikkområde kan nyttast til parkering.» Berger arkitektkontor AS har gjeve følgjande orientering i søknaden om dispensasjon: Eigedomen har vorte drive som privat leirstad, men då det ikkje er mogleg å drifte staden vidare vert det naudsynt å endre bruken til privatbustad. Eigedomen er påkosta vesentleg vedlikehald av fasade og utemiljø. Skjolden m/ omegn har det høgaste tilbodet av overnattingsplassar i fylket. Nabobustaden, som var tilknytt eigedomen, er skilt ut og har ikkje funksjon som vandrarheim. Dersom eigarane hadde vore klar over kommunens arbeid med revisjon av kommuneplanens arealdel ville dei ha fremja forslag om endring av arealføremålet. Det vert elles synt til søknaden om dispensasjon i sin heilskap. Det kan gjevast dispensasjon frå føresegner i plan etter pbl flg. Vilkåra er etter pbl at omsyna bak føresegna det vert dispensert frå, ikkje vert vesentlig tilsidesatt. Vidare er det eit vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette er kumulative vilkår, noko som betyr at begge vilkåra må vere oppfylt for at dispensasjon skal kunne gjevast. Fordelen må vere tilstrekkeleg spesifisert og klart angjeve, og den må ligge innanfor dei rammene som plan- og bygningslova set. Formuleringa «klart større enn ulempene» inneber at interesseovervekta må vere kvalifisert. Spørsmålet er så om omsyna bak føresegna det vert dispensert frå vert «vesentlig tilsidesatt» dersom dispensasjon vert gjeve i denne saka. Omsyna bak reguleringsføremålet er å leggja til rette for overnatting i området.

4 I Ot.prp.nr. 32 ( ) er det på side 242 sagt følgjande om dispensasjon frå planar, som ein må ta omsyn til ved dispensasjonsvurderinga: «Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan». Rådmannen vurderer det slik at omsyna det vert dispensert frå ikkje vert vesentleg sett til side dersom dispensasjon vert gjeve i denne saka. Inn under denne vurderinga legg rådmannen mellom anna vekt på at reguleringsplanen er av eldre dato samt opplysningane om at det eigedomen ikkje er nytta som vandrarheim i dag. Rådmannen legg også vekt på opplysningane om at nabohuset, som tidlegare var tilknytt eigedomen er skilt ut, og ikkje er i bruk som vandrarheim i dag. Spørsmålet er dernest om fordelane ved å gje dispensasjon er «klart større enn» ulempene etter ei samla vurdering av tilhøva. Formuleringa «klart større enn» inneber at fordelane må vere kvalifiserte, dvs. at det må vere ei overvekt av omsyn som taler for at dispensasjon kan gjevast. Forarbeida (Ot. prp nr. 32 ( ) på side 42, seier følgjande om denne vurderinga: «Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.» Rådmannen vurderer det slik at også dette vilkåret er oppfylt i denne saka. Inn under denne vurderinga legg rådmannen vekt på dei same momenta som ovanfor. Rådmannen vektlegg også at ei bruksendring etter det opplyste ikkje vil føre til ein reduksjon i overnattingstilbodet då det har vore eit sterkt vekst i overnattingstilbodet regionalt. Rådmannen vektlegg også at eigedomane ligg i eit område som elles er bebygd med bustader. Vurdering av søknad om bruksendring: Bruksendring er eit søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningslova 20-1 fyrste ledd bokstav d. Søknadsplikta for bruksendring er nærmare utdjupa og spesifisert i byggesaksforskrifta av 26. mars med tilhøyrande rettleiar. Det sentrale er at ein må søkje om løyve til bruksendring dersom bygget skal nyttast til noko anna enn det som det opphavleg var godkjent som. Bakgrunnen for søknadsplikta er at ny bruk kan føre til nye krav til byggverket eller til bruken av det. Bygget har vore nytta som vandrarheim. Bruksendring til bustad er difor søknadspliktig etter plan- og bygningslova 20-1 fyrste ledd bokstav d. Søknaden krev ansvarsrett, jf. pbl Ansvarsrett er ein rett for føretak til å ta på seg visse oppgåver som krev løyve etter plan- og bygningslova. Føremålet med ansvarsrettssystemet er å sikre oppføring av bygg med god kvalitet i samsvar med krava i plan- og bygningslova. Heimlane for krav til tiltaket følgjer av plan- og bygningslova kapittel 31 krav til eksisterande byggverk og 31-2 tiltak på eksisterande byggverk. Utgangspunktet er at alle tiltak skal «prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven.», jf fyrste ledd. Byggtekniske krav til byggverk går fram av byggteknisk forskrift av 26. mars 2010 (TEK 10). I plan- og bygningslova 32-2 andre ledd er det presisert at krava til byggverket må vere relevante. Dette inneber at bygningsmynda ikkje kan stille urealistiske krav og krav som ikkje er mogleg å oppfylle.

5 Rådmannen gjer vidare merksam på at plan- og bygningslova 31-2 fjerde ledd gjev kommunen heimel til å gje løyve til bruksendring dersom det ikkje er mogleg å tilpasse bygget til gjeldande tekniske krav utan «uforholdsmessige kostnader» viss bruksendringa er forsvarleg og naudsyn for å sikre hensiktsmessig bruk. Det går fram av søknaden at det er heilt avgjerande for fortsatt bruk av eigedomen at det vert gjeve løyve til bruksendring. Det går vidare fram av søknaden at eigedomen er påkosta vesentleg i form av vedlikehald av fasadar og utemiljø. Ansvarleg søkjar har på telefon 29. oktober stadfesta at det ikkje er mogleg å tilpasse bygget til gjeldande tekniske krav då dette vil verte uforholdsmessig dyrt. Rådmannen legg desse opplysningane til grunn for handsaminga av søknaden om bruksendring. Rådmannen finn, etter å ha vurdert saka, at det kan gjevast løyve til bruksendring i denne saka. Inn under denne vurderinga legg rådmannen vekt på opplysningane om at løyve til bruksendring er avgjerande for fortsatt bruk av eigedomen, samt opplysningane om at eigedomen er påkosta vesentleg. Rådmannen legg også vekt på at det skal monterast rømningstrapp frå andre etasje. Løyve til bruksendring vert gjeve på følgjande vilkår: Bygningen skal tilpassast gjeldande tekniske krav så langt det er mogleg. Avsluttande merknadar: Rådmannen har vurdert saka og finn at vilkåra for å gje bruksendring og dispensasjon frå gjeldande reguleringsplan er oppfylte i denne saka. Dato: Jarle Skartun Arne Ingjald Lerum rådmann plansjef Særutskrift skal sendast: m/kopi til: Berger Arkitektkontor, postboks 33, 5327 Hauglandshella. Thomas Mildestvedt, Vågsbøvegen 48, 5239 Rådal... Sett inn saksutredningen over denne linja