Saksframlegg. Sakshandsamar: Cornelis Erstad Arkiv: MTR 81/53 Arkivsaksnr.: 16/320-10

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Cornelis Erstad Arkiv: MTR 81/53 Arkivsaksnr.: 16/ Søknad om dispensasjon - Oppføring av ny garasje gbnr 81/53 Arve Øvretun * Tilråding: Forvaltningsutvalet gjev ikkje dispensasjon frå føresegner 3-1 b) punkt 4 og 5 i arealdel til kommuneplanen, jf i plan- og bygningslova, då det omsøkte tiltaket ikkje er i tråd med arealføremålet. Vedlegg: 1. Dispensasjonssøknad, dagsett Skisser og teikningar Saksutgreiing: Bakgrunn: Bakgrunnen for søknad om dispensasjon skriv seg attende til FU-sak 14/16 i møte den Forvaltningsutvalet gjorde her slikt samrøystes vedtak: 1. Forvaltningsutvalet tek ikkje klagen på vedtak BD 516/15 til følgje då endringssøknaden ikkje er i samsvar føresegn i arealdel til kommuneplan om maksimal utnytting i LNF-område med spreidd busetnad 3-1 b) 4. og 3-1 b) 5 og plan- og bygningslova 29-2 visuelle kvaliteter. 2. Forvaltningsutvalet trekker tilbake rammeløyve gjeve i BD SAK 327/14 då løyve er gjeve på sviktande grunnlag, ettersom det ikkje er søkt eller gjeve dispensasjon for føresegn om maksimal utnyttingsgrad i kommuneplanen. Jarle Sandvik arkitekt MNAL søkjer no på vegne av tiltakshavar Arve Øvretun om å få føre opp ein stor garasje på eigedomen, for å kunne ha lagerplass i tillegg til biloppstillingsplass. Han ønskjer å kunne fjerne utstyr og rydde opp tidlegare buplass på Øvretun. Det vert samstundes søkt om dispensasjon frå føresegner i arealdel til kommuneplanen om utnyttingsgrad for bustadtomt i LNF-område og storleik på garasje 3-1 b) punkt 4 og 5, samt føresegn i plan- og bygningslova 29-2 om visuelle kvaliteter. Føresegnene 3-1 b) punkt 4 og 5 i arealdel til kommuneplanen seier følgjande: 4. Tomter for bustadhus skal maksimalt vere ein dekar (1000 m2) og ha maks utnytting 30% - BYA. 5. Maksimalt 200 m2-bya for bustadhus i tillegg til garasje på maks 50 m2-bya og 70 m2 BRA. Føresegn 29-2 i plan og bygningslova seier følgjande: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Det ligg ikkje føre reguleringsplan for den aktuelle eigedomen, g/bnr. 81/53. I arealdel til kommuneplanen er eigedomen regulert til LNFR-areal for naudsynte tiltak for landbruk og gardstilknytta næringsverksemd basert på garden sitt ressursgrunnlag. Eigedomen har ein storleik på 763 m 2. Registrert utnyttingsgrad (BYA) for eigedomen er 219 m 2. Del av bustadhuset på eigedomen er delvis bygd inn på den nordlege eigedomen, dette utgjer 20

2 m 2 og skal slik ikkje reknast med i BYA. Eksisterande garasje på 18 m 2 vert rive ved oppføring av ny omsøkt garasje. Med føresetnad om at garasjen vert riven vil BYA for eigedomen slik utgjere 181 m 2, i prosent vert dette då 23,7 %. Tiltakshavar syner til rettleiar for grad av utnytting kap. 5.1 om bygningsdelar og konstruksjonar delvis over terreng. Ved å byggje ny garasje delvis inn i terrenget skal berre den delen av bygningen som ligg høgare eller lik 0,5 m over planert terreng sitt snittnivå reknast med som del av BYA. Dette arealet er rekna å vere 104 m 2. Samla ny BYA for eigedomen vert slik 285 m 2. Dette svarar til ein BYA på 37,4 %. Tiltakshavar argumenterer med at noko av bakgrunnen for krav til BYA er å sikre tilstrekkeleg uteopphaldsareal. Ved dette høvet vil uteopphaldsarealet verte auka utifrå dagens situasjon ved at heile garasjetaket kan nyttast til uteopphaldsareal. Alle naboar har samtykka til tiltaket. I møte i plautvalet den , sak 96/126, vart det fatta vedtak om løyve til oppføring av tilbygg på bustadhuset på g/bnr. 81/53. Dette tilbygget omfattar også ein garasje på 53 m 2, som er etablert slik det kjem fram av figur 3. Figur 1 Snittskisse av garasje med snitt terrengnivå

3 Figur 2 Skisse av fasade Figur 3 Illustrasjon av garasje, etablert garasje til venstre

4 Vurdering: Vilkåra for å kunne gje dispensasjon finn ein i plan- og bygningslova (pbl) 19-2: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.» I arealdel til kommuneplanen er det for den aktuelle eigedomen berre opna for LNFR-tiltak etter 11-7 a). I lovkommentar til Arealføremål i kommuneplanen sin arealdel står det mellom anna følgjande for LNFR: «Bokstav a omfatter areal for landbruk, natur og friluftsliv og reindrift der det bare er tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendige for drift av næringsmessig landbruk, dvs. jordbruk, skogbruk eller reindrift, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, jf. veileder T 1443, i tillegg til aktuelle tilretteleggingstiltak for friluftslivet.» Sjølv om eigedomen ligg innanfor LNFR-område er det altså ikkje ein landbrukseigedom med tilhøyrande drift etter pbl 11-7 a). Arealdel til kommuneplanen opnar for at eigedomar innanfor LNFR-areal kan føre opp garasje på 50 m m 2. Det er allereie etablert garasje på 53 m 2 innanfor eigedomen. Etter arealdel til kommuneplanen står det slik berre at 67 m 2 som potensielt kan nyttast til garasje. Den omsøkte garasjen på 104 m 2 vil altså slik vere 37 m 2 større enn det er opna for i føresegna. Med bakgrunn i Pbl 11-7 a) vurderer vi at tiltakshavar sine argument for dispensasjon ikkje er i tråd med føremålet og omsynet bak føresegner 3-1 b) punkt 4 og 5 i arealdel til kommuneplanen. Det er slik ikkje er heimelsgrunnlag for å kunne gje dispensasjon. Det er altså ikkje grunnlag for å vidare vurdere fordelar/ulemper ved tiltaket, men følgjande vurderingar er likevel gjort: I rettleiar for grad av utnytting kap. 5.1 står det at føremålet med grad av utnytting mellom anna er å: Påverke dei nære omgjevnadane og naboar i høve bygningsvolum og høgder, bevaring av terreng og vegetasjon. Ivareta god fjernverknad og samanheng med landskapet. Ivareta kvalitet og heilskaplege løysingar for bu- og arbeidsmiljø, estetikk, plassering av busetnad og gode uteareal. Sidan Sogndal kommune ved sakshandsamingsfeil gav råmeløyve for oppføring av denne garasjen gjennom BD SAK 327/14 har tiltakshavar allereie sprengt ut og flytta vekk massar på eigedomen, før råmeløyvet vart trekt attende. Slik er det opphavelege terrenget allereie påverka og har etter vår vurdering fått ein lågare estetisk verdi, både for kringliggjande naboar og ved fjernverknad. Eigedomen ville etter vår vurdering slik fått eit positivt estetisk løft enten ved etablering av garasjen, eller attendeføring av terrenget til det opphavelege.

5 Figur 4 Igangsett arbeid Det går ikkje fram av skissene som følgjer dispensasjonssøknaden om arealet over garasjetaket skal vegeterast og opparbeidast som eit uteopphaldsareal. Dette vil vere ein føresetnad for at arealet på garasjetaket skal kunne reknast med som del av MUA og ikkje BYA. Dersom taket vert opparbeid som uteplass eller veranda vil %-BYA auke med 7,6 % til samla BYA 45 % (341 m 2 ). Det må også vere ein føresetnad at det vert sett opp gjerde på vestre del av garasjetaket for å unngå fallulukker. Samla vurdering: Dispensasjonssøknaden er ikkje i tråd med arealføremålet og føremålet i lova vert vesentleg sett til side ved ein dispensasjon. Det er difor ikkje heimelsgrunnlag for å kunne gje dispensasjon. Det kan vere grunnlag for å gje råmeløyve for eit mindre tiltak som er i samsvar med føresegner 3-1 b) punkt 4 og 5 i arealdel til kommuneplanen, men kommunen skal vurdere søknaden slik den ligg føre og ikkje eit mindre tiltak det ikkje er motteke søknad på. Sogndal Jostein Aanstad -rådmann-