Saksnr Utval Møtedato Forvaltningsstyret

Transkript

1 Arkivref: 2012/ /2012 Saksh.: Ove Jarle Skaar Saksframlegg Saksnr Utval Møtedato Forvaltningsstyret 23/92 - TILBYGG TIL BUSTADHUS FOR GARASJE/UTSTYRSBOD MED TERRASSE OG LESKUR PÅ TAKET I SJONARVEGEN 49 - KLAGE PÅ DELEGERT LØYVE TIL DETTE I SAK DS-152/12 Framlegg til vedtak: Forvaltningsstyret har vurdert klagen i høve til den delegerte handsaminga og kan ikkje sjå at førstnemnde inneheld nye opplysningar eller nye moment som ikkje har vore oppe og vurdert i sak DS- 152/12. Forvaltningsstyret er etter denne vurderinga samd med rådmannen si delegerte handsaming i saka med omsyn på ulemper og handsaming, held difor fast på vedtaket i sak DS-152/12 og avviser klagen. Saka vert å senda Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd.

2 Rådmannen, Vedlegg Kart Innvendingar til utbyggingstiltak hos Øyvind Bie, Sjonarvegen 49, gardsnr. 23 bruksnr. 92 Kommentar til innvending frå nabo i Brurabrotet 8 23/217 Søknad om dispensasjon for garasje/sykkel og utstyrsbod 23/92 - Oppføring av sykkel og utstyrsbod i Sjonarvegen 49 - Løyve til tiltaket Klage over vedtak i byggesak Bilder Kart Tilsvar på klage frå nabo 23/92 - Tilbygg til bustadhus på vestsida - teikningar Andre dokument i saka: Søknad om tiltak med nabovarsling Korrespondanse vedk. utsett klagefrist Innleiing (bakgrunn for saka) På deira eksisterande bustadeigedom 23/92, Sjonarvegen 49 søkte Sigrid Matre og Øyvind Bie om mindre tiltak på bebygd eigedom, dvs eit tilbygg til bustadhuset si vestside mot underetasjen. Dette tilbygget er planlagt å skulle nyttast til utstyrsbod men laga som garasje. Tilbygget skal ha tilnærma flatt tak der litt mindre enn ein ¼-del av arealet skal takast opp av eit leskur for syklar medan resten skal vera terrasse med tett rekkverk rundt. Bebygd areal på tilbygget er oppgjeve til 48 m² (plate på taket) medan bruksarealet er oppgjeve til 40,4 m². Minsteavstand til nabogrense er oppgjeve til meir enn 4 m. Ut frå reglane om berekning av bebygd areal skal likevel ikkje mindre takutstikk takast med i denne berekninga. BYA skulle etter dette bli 44 m². Elles ser Rådmannen i ettertid og etter den nye vurderinga at det godt kunne vore med teikningar som synte samanhengen med eksisterande hus sine plan betre, blant anna at det hadde vore med fasade sett frå sør slik at endring i inngangsparti for hovudhusværet var gjort betre greie for. Dette utan at det er noko grunn til å tru at utfallet av første handsaminga ville blitt ansleis. Det kom naboprotest frå eigar av naboeigedomen 23/217 i vest, Åshild Rimmereid og Svein Nedkvitne vedkomande mellom anna sjenerande innsyn frå terrassen mot deira eigedom. Sak vart handsama ved delegasjonsfullmakt i brev av under sak DS-152/12. Vedtaket sit hovudpunkt lyder: I medhald av 21-4 i plan- og bygningslova (PBL) vert det gjeve løyve til følgjande mindre tiltak, tilbygg til einebustad, som i medhald av 20-2 pkt. a) kan føreståast av tiltakshavar sjølv. Når det gjeld nabomerknad vert denne avvist då ulempene for nabo ikkje vert vurdert som vesentlige. I saksutgreiinga til sak DS-152/12 er det mellom anna framført: Reguleringsmessige forhold: Området ligg innanfor reguleringsplan R Øklandsmarka og tomt er regulert til bustad. Det er kome inn ein protest/merknad frå nabo gnr/bnr 23/217. Innvendingar går ut på at utbyggingstiltak vil medføre at naboen får innsyn inn i stova og at de vil sjå rett på plattingen, og detta vil dermed vere sjenerande. For å etterkomme innvendingar har tiltakshavar i tillegg til sykkelskur, som er meint til å hindra innsyn, planlagt eit høgare rekkeverk. Vurdering: Reguleringsmessige forhold: Tiltaket er i samsvar med reguleringsplanen med føresegner men medfører mindre brot med kommuneplan for Stord kommune sine føresegner om garasjar. Det er derfor søkt om dispensasjon for dette. Etter kommuneplan skal garasjen ikkje ha større BYA enn 50m2 og BRA 2 av 5

3 70m2. Det omsøkte tiltaket vil medføre at dette vert overskride fordi det ligg ein garasje på 34m2 på tomta frå før av. Tiltaket kan likevel og sjåast som eit tilbygg til einebustad og som utstyrbod slik tiltakshavar primært ynskjer å nytte som. Total utnyttingsgrad på tomta etter det omsøkte tiltaket er gjennomført er innanfor BYA 30%, og krav til minste uteopphaldsareal for 2 bueiningar er og oppfylt. Med bakgrunn på ovannemnt kan me ikkje så at omsyn bak føresegna vert vesentlig tilsidesett, og etter ein samla vurdering er fordelane for å gi dispensasjon større enn ulempene. Vilkåra til å gje dispensasjon er dermed til stades. Nabomerknaden: Når det gjeld innvendingar frå nabo vil me visa til rundskriv H-18/90 (H-1/10 i nye lova) som utdjupar tidligare plan- og bygningslovs 70 pkt.1. Me føreset at dette rundskrivet framleis gjeld for ny lovs 29-4 sidan teksten i denne bestemmelsen ikkje er endra. Etter 29-4 skal kommunen godkjenne bygningars plassering, her under høgda. I rundskriv H-18/90 er dette tolka slik: Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø. Bestemmelsen gir imidlertid ikke selvstendig hjemmel for å (fullstendig) avslå en byggesøknad. Det dreier seg bare her om et valg mellom alternative muligheter. Byggherren må nøye seg med et - etter hans oppfatning - dårligere alternativ, hvis dette etter bygningsmyndighetenes oppfatning er nødvendig for å oppnå en plassering i samsvar med de aktuelle formålene. Et eventuelt fullstendig avslag på søknad krever hjemmel i plan eller en annen materiell bestemmelse i plan- og bygningslovgivningen Ulempene må etter dette vera vesentlige og situasjonen vurderast konkret, m.a. ut frå kva som er påregnelig ut frå strøket sin karakter, og vegast opp mot tiltakshavar sine ønskje og høve for alternativ plassering. I dette tilfellet har tiltakshavar og tatt omsyn til innvendingar ved å teikna inn eit rekkeverk. Tiltaket vil dessutan komme meir enn 4 meter frå nabogrensa, og vil heller ikkje ta vesentlig sol eller utsikt frå naboen. Slik me vurderer situasjonen i dette høvet vil ikkje ulempene bli så vesentlige at det gjev grunn til verken endring eller avslag på søknad. Formelt sett hadde krav om dispensasjon ført til at tiltaket vert nabovarsla på nytt, men i og med naboen vart gjort kjent med tiltaket, ville ikkje ein ny nabovarsling endra fakta rundt tilhøve og vedtaket. Saksutgreiing (fakta, saksopplysningar) Ovannemnde vedtak er etter at nabo og deira fullmektig har fått forlenga klagefrist påklaga til Fylkesmannen i Hordaland ved brev av med vedlegg frå advokat Thor Arne Reitan hos Borgen Advokatar AS. Klagen har på vanleg måte i medhald av forvaltningslova vore førelagt søkjarane ved følgjebrev av og det har kome kommentar til denne ved brev av med vedlegg frå Sigrid Matre og Øyvind Bie, signert sistnemnde. Klagen frå adv. Reitan: Det vil føra for langt å attgje heile naboklagen. Denne ligg også ved saka. Rådmannen vil her berre gje ei kort oppsummering av denne slik han oppfattar den og nokre sitatutdrag. Innleiingsvis viser Reitan til naboane sine innvedingar då søknaden først låg føre i saka. Vidare attgjer han kommunen sine vurderingar i sak DS-152/12. Lenger ute i brevet framfører han så følgjande: Poenget i denne sak er at tiltaket, slik det er godkjent av bygningsmyndighetene, medfører en betydelig ulempe for klager og at det slikt sett foreligger "tungtveiende hensyn" som tilsier at omsøkt plassering ikke kan godkjennes som omsøkt. Tiltakshavers hus er uvanlig stort og høyt, og det ble ikke ved godkjennelse av dette tatt hensyn til at det kunne komme bebyggelse bak dette. Da klager planla sitt hus, fikk arkitekten i oppdrag å plassere huset slik at klager fikk mest mulig ut av, den allerede da begrensede utsikt mot nord og øst. Løsningen ble slik at huset ble utformet med stue og store vindu mot nord og øst. Her har klager innredet sin naturlige plass i stuen med utsikt mot Sunnhordlandsbassenget og fjellene i Kvinnherad. Dersom godkjennelse av byggherres tiltak blir 3 av 5

4 opprettholdt vil dette medføre en uteplass på over 44 m2 midt i mot klager med direkte innsyn i klagers stue. Dette vil da medføre et svært sjenerende innsyn som vil forringe både trivsel og bokvalitet for klager. Det vedlegges 3 bilder tatt fra klagers terrasse og 3 fra klagers stue som illustrer nærheten til omsøkt tiltak. Å leggje inn rekkverk meiner advokaten ikkje endrar denne oppfatninga og omsyn til lys og luft mellom eigedomar vert her og nemnd. Han hevdar at problemstellinga kring andre alternativ til plassering ikkje er vurdert av bygningsmyndet og han peikar på at det ikkje formelt er varsla om søknad om dispensasjon frå kommuneplanen for større garasje enn BYA 50 m² på tomta. Vedtaket påklages fordi Stord kommune som bygningsmyndighet ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til den ulempe tiltaket vil medføre for de berørte naboer og har i denne sammenheng ikke vurdert andre alternativ for plassering av omsøkt tiltak. Til slutt varslar han krav om dekning av sine sakskostnader i det høvet at saka vert - - endres til gunst for klager Kommentar til klagen frå Matre/Bie: Også her vil det føra for langt å attgje brevet i sin heilskap. Søkjarane imøtegår klagen frå naboane og grunngjev at løyinga med utstyrsbod og rekkverk på taket av tilbygget er planlagt for å imøtekomen naboane med omsyn på demping av innsyn frå inngangspartiet. Tiltaket (sykkel og utstyrsbod) skal brukes til lager plass av sportsutstyr, hagemøbler, hageredskap, ved etc. Årsaken til behovet er at det ikkje er full kjeller i husværet og det som er av kjeller er brukt til kjeller leilighet bortsett fra 2 mindre boder eller rom. Eksisterende garasje er forbeholdt bil. Dei gjer det elles klårt at flytting av tiltaket anna stad på eigedomen ikkje er aktuelt. Søkjarane viser elles til strøket sin karakter og at det dermed alt er noko innsyn dette gjeld og begge vegar. Berørt nabo har i dag "panorama" innsyn til vårt inngangsparti fra sin terrasse / altan utan at dei har foretatt nokon form for skjerming. Til sist blir klagar sin advokat sin kritikk av bygningsmyndet og sakshandsaminga imøtegått. Vurdering Rådmannen meiner at alle dei vesentlegaste tilhøve som er teke opp i klagen er vurdert i samband med sakshandsaminga i sak DS-152/12. Rådmannen vil visa til at tilbygget ligg meir enn 4 m frå nabogrensa og ikkje vil dekka meir av utsikta enn det eksisterande bustadhus alt gjer. Dette er eit einebustadområde der utnyttingsgraden som etter kommuneplanen no er 30 % BYA vert overhalden. I eit slik område meiner Rådmannen at ein må tole ein viss grad av ulempe med omsyn på innsyn. Det vert her og vist til dei avbøtande tiltaka som søkjarane har planlagt inn i prosjektet sitt for å imøtekome nabo. Både i høve til tiltaket sin effekt på utsyn og i høve til dette med innsyn kan difor ikkje rådmannen sjå at dei negative ulempene kan karakteriserast som vesentlege i lova si tolking. Dette slik at ulempene verken gjev grunn til å nekte eller krevje endring av tiltaket slik det no framstår. Med omsyn på forholdet til kommuneplanen og mogeleg avvik frå føresegnene her om max 50 m² BYA garasje vert det og vist til vurderinga av dette i sak DS-152/12. Når rådmannen i overskrifta og elles også har kalla tilbygget både garasje og bod er det ut frå søkjar sine opplysningar. Men ut frå same opplysningar er det klårt at søknaden no går på grovbod og ikkje garasje. Bygningsmyndet må førehalda seg til dette og det er og bakgrunnen for den vurderinga i høve til dispensasjonssøknaden som er gjort i delegasjonssaka under overskrifta vurdering av reguleringsmessige forhold. Manglande formell nabovarsling for søknad om dispensasjon må både sjåast i den samanhengen og i høve til at nabo likevel på anna måte er gjort kjent med søknaden. Rådmannen kan dermed nærast utelukke at formalitetsavviket kunne ha påverknad på utfallet av saka ved første gangs handsaming. Dette er og alt kommentert i den delegerte saka. 4 av 5

5 Konklusjon Rådmannen kan ikkje sjå at klagen inneheld nye opplysningar eller nye moment som ikkje tidlegare har vore vurdert/nemnd i saka. Rådmannen vurderer heller ikkje innhaldet i klagen på anna måte enn protestane som låg føre etter nabovarslinga og vil difor rå til at klagen vert avvist og at ein held fast på tidlegare vedtak. 5 av 5