SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Torbjørn Hasund Arkivsaksnr.: 05/1524 SE-ARKITEKTUR AS - OPPFØRING AV BUSTADER, LUNNAMYRI 123.

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Torbjørn Hasund Arkivsaksnr.: 05/1524 Arkiv: L12 SE-ARKITEKTUR AS - OPPFØRING AV BUSTADER, LUNNAMYRI 123. KLAGE PÅ VEDTAK * INNSTILLING: Forvaltningsutvalet finn ikkje at klagen inneheld nye moment, og opprettheld godkjenninga av planen, jf k-sak 87/07. Saka vert sendt til fylkesmannen i Sogn og Fjordane for vidare klagehandsaming. VEDLEGG Klage frå advokatfirmaet Harris på vegne av ei gruppe naboar, dagsett UPRENTA VEDLEGG Plandokument 1. Plandokument til offentleg ettersyn, dagsett tilleggsutsending (til naboane og fylkeskommunen) tilleggsutsending (til naboane) tilleggsutsending til naboane, med endringar vedtatt i FU (til naboane) 5. Solstudie 6. Vedlegg til merknad frå naboar , snitt parkeringskjellar. Merknader til: Offentleg ettersyn 7. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, Thomas Dalsøren, Sogn og Fjordane fylkeskommune, Merknad underskrive av fleire naboar, innstempla her , med tillegg dagsett Tone og Inge Ronny Kvåle, Svar på merknader (vedlegg 8 og10), SE-arkitektur, E-post korrespondanse mellom SE - Arkitektur og Sogn og Fjordane FK før ny utsending, tilleggsutsending (til naboar og fylkeskommune) 14. Geir Ove Engebø, Merknad underskrive av fleire naboar, Thomas Dalsøren, Sogn og Fjordane fylkeskommune, tilleggsutsending (til naboane) 18. Merknad underskrive av fleire naboar, Geir Ove Engebø, tilleggsutsending (til naboane)

2 20. Merknad frå Thomas Dalsøren, dagsett Merknad frå naboane. Utarbeidd av Gunnar Hageberg, underskrive av naboane, dagsett Gjennomgang av klagen Klagen er inndelt i 4 kapittel med underkapittel, og deler inn vår gjennomgang etter dette. 1. INNLEIING Kommunestyret vedtok reguleringsplan for Lunnamyri 123, i møte , sak 87/07. Melding om vedtak vart sendt i brev til arkitekt, med kopi til naboar vedlagt melding om klagerett Med innrekna to dagars postgang ville då 3-vekers fristen ha gått ut Roar Erlandsen, som representant for ei gruppe naboar, bad om utsett frist grunna jule-/nyttårsferien. I brev av til naboar, med kopi til arkitekt, utsetje vi fristen til 3 veker frå 02. januar. Dette førte til at vi ikkje ville rekkje å ta planen opp til politisk handsaming i forvaltningsutvalet 24. januar. Seinare bad Tone M. Kvåle om utsetjing på vegne av nabogruppa, då dei ikkje rakk å få advokathjelp innan fristen. Vi hadde då som mål å få planen opp til politisk handsaming 28. februar, og ei ekstra utsetjing med nokre dagar ville ikkje påverke dette. Ny frist vart difor sett til 1. februar. Vi har fått inn ei klage. Ei gruppe naboar til prosjektet står bak klagen, og advokatkontoret Harris har utarbeidd klagen. Klagen kom inn per faks fredag , og per post måndag Klagen er såleis rettidig. 2. BAKGRUNN Melding om igangsetting av planarbeid vart utsendt frå SE-arkitektur AS i brev av Planen vart først utarbeidd med parkering i dagen på framsida av bygget (vedlegg 1). Avkøyrsle var tenkt over eksisterande avkøyrsle til Lunnamyri 123. Saka låg ute til offentleg ettersyn i perioden Det kom inn 5 merknader. Sogn og Fjordane fylkeskommune varsla i sin merknad motsegn mot planane, mellom anna med bakgrunn i ikkje tilfredsstillande uteareal vart det halde synfaring med møte der tiltakshavar, arkitekt, representantar for naboane, leiar i forvaltningsutvalet, representantar frå administrasjonen i Sogn og Fjordane fylkeskommune og administrasjonen i Sogndal kommune var til stades. Her kom ein fram til at arkitekten skulle utarbeide nytt planframlegg og sende dette ut til ei avgrensa høyring til naboane og fylkeskommunen. Med bakgrunn i det som var sagt i møtet og på synfaringa vart det utarbeidd nytt framlegg til plan (vedlegg 2). Hovudtrekka i det nye planframlegget var at det no vart lagt opp til parkeringskjellar framanfor bygningen og med avkøyrsle ut i krysset mot Kvålslid vest, og i tillegg parkering i dagen bak bygningen. Planframlegget vart lagt ut i 2 alternativ. Skilnaden mellom alternativa var at alternativ 1 la opp til avkøyrsle til parkering bak huset via avkøyrsle til Halvardshaugen, medan alternativ 2 la opp til avkøyrsle via eksisterande avkøyrsle til eigedomen. Desse alternativa vart sendt ut på ny høyring (1. tilleggsutsending) til naboar og Sogn og Fjordane fylkeskommune Til denne utsendinga kom det inn 4 merknader. Fylkeskommunen skriv i sin merknad at dei trekkjer motsegna. Som nemnt over var det i dette planframlegget, for begge alternativa, lagt opp til avkøyrsle frå parkeringskjellar ut i krysset mot Kvålslid vest. Naboar, inkludert eigar av 23/231 Geir Ove Engebø, gjekk mot ei slik løysing i sine merknader. For å møte desse merknadane og etter avtale med administrasjonen utarbeidde SE-arkitektur eit nytt framlegg, no med avkøyrsle frå p-kjellar vinkelrett på kommunal veg noko lenger opp mot Kvålsgota. Løysinga vart drøfta med leiar av kommunalteknikk og utarbeidd med bakgrunn i vegnormalen for avkøyrsle til samleveg. Administrasjonen vurderte det slik at ei slik løysing innebar ei vesentleg endring i høve tidlegare utsendingar.

3 Endringa vart difor oversend naboane på nytt (2. tilleggsutsending, (vedlegg 3), med frist for uttale , seinare utsett til Det kom inn ein merknad. Saka vart deretter teken opp til 2. gongs handsaming i forvaltningsutvalet, møte , sak 93/07. Utvalet gjorde her slikt vedtak: Planen vert ikkje fremja for kommunestyret slik den ligg føre. Planen må omarbeidast slik at det berre vert ei avkøyrsle frå Lunnamyri 123 til kommunal veg. Bakgrunnen for dette vedtaket var at utvalet meinte at 1 avkøyrsle til den kommunale vegen ville gje betre trafikkale tilhøve. Tiltakshavar endra dette i nytt planframlegg med skisser oversendt til oss (vedlegg 4). Dette vart sendt ut til ny avgrensa høyring (3. tilleggsutsending) til grunneigarane i vårt brev av , med frist for merknader til Det kom inn 2 merknader til denne utsendinga. Saka vart etter dette teken opp til ny 2. gongs handsaming i forvaltningsutvalet , sak 125/07, der det vart gjort følgjande vedtak: Kommunestyret i Sogndal vedtek reguleringsplan for Lunnamyri 123, dagsett , jf. plan- og bygningslova 27-2 nr 1. Før saka vert lagt fram for kommunestyret skal følgjande endrast: 1. Det skal takast med nytt punkt i føresegnene 3.1 Blokkbebyggelse.: Før det vert gitt løyve til bygging av parkeringskjellar skal prosjekterande dokumentere at ei utbygging i samsvar med planen ikkje vil verte til skade for omkringliggande bustader. 2. Formuleringa Felles parkeringsanlegg skal anlegges utenfor bygningskroppen i kapittel vert fjerna. 3. Kartgrunnlaget skal ryddast slik at detaljar relevante for planen kjem betre fram. Frisiktlinje skal forlengast utover plangrensa slik at ho viser sikt i heile vegbreidda. Kommunestyret vedtok reguleringsplan for Lunnamyri 123, i møte , sak 87/ MERKNADER I KLAGEN 3.2 Det føreligg sakshandsamingsfeil fordi berørte naboar ikkje blei varslet om endringar i planforslaget før vedtaket, jfr. plan- og bygningsloven 27-1 og forvaltningsloven 17. Vår vurdering Klagar viser til dei 3 endringane forvaltningsutvalet gjorde i møte , sak 125/07: 1. Det skal takast med nytt punkt i føresegnene 3.1 Blokkbebyggelse.: Før det vert gitt løyve til bygging av parkeringskjellar skal prosjekterande dokumentere at ei utbygging i samsvar med planen ikkje vil verte til skade for omkringliggande bustader. 2. Formuleringa Felles parkeringsanlegg skal anlegges utenfor bygningskroppen i kapittel vert fjerna.

4 3. Kartgrunnlaget skal ryddast slik at detaljar relevante for planen kjem betre fram. Frisiktlinje skal forlengjast utover plangrensa slik at ho viser sikt i heile vegbreidda. Kommentar til dei ulike punkta i vedtaket: 1. Dette er ei presisering av ei løysing med parkeringskjellar. Slik løysing vart sendt ut til høyring til naboane (sjå vedlegg 4). Formuleringa teke omsyn til merknad frå naboar til 3. tilleggsutsending, som gjekk på nærføring til nabogrense og fare for skade på eigedom. 2. Dette er ei presisering av utlegginga. I tidlegare versjonar har denne formuleringa vore inne i føresegnene. I vedteke planframlegg er det no planlagt ei løysing der parkeringskjellar delvis ligg under planlagt bygg, og formuleringa vart difor teken ut for å tilpasse føresegnene til dette. 3. Dette er tekniske justeringar av plandokumentet for m.a. å betre lesbarheita til plankartet. Oppsummering pkt 3.2 Ut frå dette er realitetane i reguleringsframlegget ikkje endra. Det er presiseringar av tilhøve som har vore med i det siste framlegget til høyring. I alle høve er dette ikkje endringar av den art som det er vist til på side 384 pkt i Pedersen mfl. sin kommentarutgåve, gjeldande kommunestyret sitt tilhøve til planutvalet sitt utkast, og under ein kvar omstende er dette ikkje endringar, sett heile reguleringsarbeidet og reguleringsprosessen under eitt, som skulle vere i konflikt med forvaltningsloven Planen er ikkje forsvarlig utgreidd, jf forvaltningslova 17 og 24. Vår vurdering Merknader frå berørte naboar Dei konkrete klagepunkta i dette underkapittelet er: Trafikktryggleiken i Lunnamyri vil bli vesentleg forverra Det er lagt til grunn ein for høg mønehøgde med omsyn til omkringliggande bustader Tiltaket tek ikkje omsyn til naboeigedomar % BYA er feilaktig utrekna Kulepunkt 1. Kommunen er kjent med at krysset ikkje har gode sikttilhøve. Krysset er etter det vi veit bygt i samsvar med reguleringsplan, men ein mur med gjerde inn mot krysset gjer sikttilhøva dårlege. Kommunen vil syte for at sikta i krysset for Kvålslid vest vert utbetra i samsvar med reguleringsplanen. I reguleringsplan for Ingahaugen / Kvåle er det regulert inn breiare veg, opp til innkøyring til Halvardshaugen. Utbetring av vegen Lunnamyri opp til Halvardshaugen er ei kommunal oppgåve, og kan gjennomførast når kommunestyret gjev økonomiske løyvingar til det. Dette vart trekt fram i saksutgreiinga til 2. gongs handsaming, om å forbetre dei generelle trafikktilhøva når det gjeld tilkomst til området. Kulepunkt 2. Mønehøgde har vore eit gjennomgåande tema i saka. Mønehøgda har vorte redusert noko i høve opphavleg planframlegg. Den mønehøgda som no ligg i reguleringsplanen har soleis vore kjend i heile den avsluttande delen av reguleringsplanprosessen.

5 Kulepunkt 3. Gjennom reguleringsprosessen er det gjort endringar i planen for å ta omsyn til naboeigedomar. Dette gjeld mønehøgde som nemnt i kulepunkt 2, og også innkøyring / parkeringsløysing. Kulepunkt. 4. Når vi har rekna BYA har vi lagt til grunn ein tomtestorleik på 1360 m2. Parkeringskjellaren vil i sin heilskap verte nedgraven, slik at mindre enn 0.5 meter av parkeringskjellaren vil stikke opp av bakken. Parkeringskjellaren som bygg skal difor ikkje reknast inn i BYA, jf vegleiar T-1459 Grad av utnytting. Her står det og, under 3-12 Parkering at der felles parkeringsanlegg er avsett som eige reguleringsføremål, vil desse areala ikkje inngå i utrekningsgrunnlaget. Det er i planen regulert eige føremål til avkøyrsle / køyreveg markert med parkeringsplassar. Oppsummering punkt Synspunkt om at saka ikkje er tilstrekkjeleg opplyst jf fvl 17 og jf pbl 21, nr 1, 3 vert avvist då ein viser til kommentarane ovanfor. Vi meiner og at dei ulike framlegg i saka har vore klargjort godt og at tilrådinga er grunngjeven i saksutgreiinga Det føreligg sakshandsamingsfeil når det gjeld vurdering av trafikktryggleiken. Vår vurdering Den kommunale vegen til Lunnamyri Vi viser til kommentarane om trafikktilhøve i krysset under punkt 3.3.2, kulepunkt 1. Vi meiner at innvendingar og moment frå naboane under prosessen er vurderte og at utgreiinga i saka difor er forsvarleg jf. fvl 17 og Avkøyrsla frå Lunnamyri Avkøyrsle er vurdert i saka. Avkøyrsla er ikkje i tråd med vegnormalen, men er vurdert til å vere tenleg for denne utbygginga og for dette området. Avkøyrsla er også regulert i tråd med regulert avkøyrsle til Halvardshaugen, som ligg like ved. Den kommunale vegen avkøyrsla går inn på er ein blindveg med bom og 30-km grense. Vi er kjende med at det er stor trafikk av syklande og gåande her, og det er i planen innteikna frisiktlinje for å sikre at sikta oppover og nedover vert tilfredsstillande Planlagt garasjeanlegg, vår vurdering Dette er ein reguleringsplan for ei tomt med eit bygg, dvs. at byggesaken vil dekkje heile reguleringsområdet. Med krava i punkt i føresegnene må prosjekterande dokumentere at utbygging i samsvar med planen, ikkje vil verte til skade for omkringliggande bustader. Inntilling Reguleringsplanens øvrige tilhøve til nabobusetnaden, vår vurdering

6 Avstand til nabobusetnad. Vegglivet til bygget over bakken vil vere minimum 4 meter til nabogrense. Avstand til nabogrense i reguleringsplan kan vere mindre enn 4 meter, dersom bygg vert brannteknisk tilpassa. Bygningsdelen som kjem 1 meter frå nabogrense vil vere del av parkeringsanlegg under bakken, dvs under noverande bakkenivå, og såleis endrar ikkje dette dagens tilhøve med unnatak i byggetida. Vår konkrete vurdering i høve avstand har vore at formuleringa i i føresegnene har si grunngjeving i fare for spreiing av brann, og at dette då ikkje gjeld bygg under bakken. Avstand i høve fare for skader på tilgrensande bygg gjennom utrasing/setjing i grunn, er dekt gjennom punkt i føresegnene. Avstand til kommunal veg. Vedteken plan er ikkje endra i høve planframlegg på dette punktet, med unntak av endring av avkøyrsle. Vi viser elles til at det er teikna inn frisiktlinje i avkøyrsla, og det ikkje kan byggjast noko innanfor denne som hindrar sikt mot den kommunale vegen. Inntilling Øvrige feil ved utgreiinga av reguleringsplanen, vår vurdering Mønehøgde. Vi viser til at mønehøgde er godt kjent og påvist konkret med markør under synfaring. Naboane har tidlegare lagt fram alternative solstudiar der dei hevdar at solstudien til arkitekten er feil. Det vesentlege er at klagar har vore kjent med mønehøgd, og tilhøvet er tilstrekkjelege klargjort. Vi viser elles til utgreiing under 3.3.2, kulepunkt 2. Inntilling Reguleringsplanen strider mot forskrifter, vår vurdering I reguleringsplanen er det lagt til grunn at p-kjellar ikkje skal vere teljande for utnyttingsgraden. Slik vi forstår vegleiar T-1459, Grad av utnytting, mai 2007, skal den del av underjordisk konstruksjon som ligg lågare enn 0,5 over planert terreng sitt gjennomsnittsnivå ikkje reknast med i bebygd areal. P-kjellar ligg i bakkant av huset. Taket på p-kjellar skal nyttast til overflateparkering, og vil vere om lag i nivå med inngangsparti på bakside. I dette tilfellet vil parkeringskjellar i sin heilskap (med unntak av garasjeopning) ligge under planert terreng. Vi har sjekka ut med tiltakshavar at det er tenkt slik løysing. Parkeringsanlegget som bygg vert difor ikkje ein del av utrekningsgrunnlaget for BYA. I 3.12 i T-1459 står det om parkeringa at parkeringsarealet går inn i utrekningsgrunnlaget for grad av utnytting. Men der felles parkeringsanlegg er avsett som eige reguleringsføremål, vil desse areala ikkje inngå i utrekningsgrunnlaget. Det er i planen regulert eige føremål til avkøyrsle / køyreveg markert med parkeringsplassar. Vi viser elles til utgreiing under 3.3.2, kulepunkt Sakshandsamingsfeila er av ein slik art og grovheit at det er grunn til å rekne med at feilen kan ha hatt betydning, jf forvaltningslova 41. Vi viser til ovanfor ståande merknader og meiner det ikkje ligg føre tilhøve som gjer at reguleringsvedtaket må opphevast, jf fvl 41.

7 4.0 OPPSUMMERING Vi meiner, med tilvising til den prinsipale og den subsidiære påstanden, at dei moment og merknader som er tekne opp i klagen er vurdert slik det går fram av kommentarane framanfor. Reguleringsvedtaket vert difor ikkje oppheva. Til den atter subsidiære påstand viser kommunen til saksdokumenta og kommentarar til klagen i denne saksutgreiinga Jostein Aanestad rådmann Einar Nedrelo tenesteleiar plan og næring