SØKNAD OM MINDRE ENDRING AV DEL AV REGULERINGSPLAN FOR FORENESET GNR. 145 BNR. 1 OG 16

Transkript

1 Kon-Sul AS Lagarhusveien 5, 4230 Sand Tlf kon-sul.no Saksnr d Journalnr Til Suldal kommune v/bygdeutvikling SØKNAD OM MINDRE ENDRING AV DEL AV REGULERINGSPLAN FOR FORENESET GNR. 145 BNR. 1 OG 16 I tråd med plan- og bygningslova vert det med dette søkt om mindre endring av del av reguleringsplan på Foreneset i Suldal kommune. Forslaget til mindre endring vert fremja av Kon-Sul AS på vegne av Strandsidjaren DA. Formålet med mindre endring Forslaget om mindre endring gjeld delområde B2 i gjeldande plan. Utsnitt av dette delområdet går fram av figur 1 og gjeld berre landarealet. Figur 1: Gjeldande plan, vedteken Utsnitt som blir foreslått endra, er utheva. Formålet med mindre endring er å få endeleg vedteke tiltak og planar for arealdisponering i delområde B2 slik dette vart vedteke av Suldal kommune den gjennom ein «situasjonsplan» som var meint å oppfylla reguleringsplanen sitt krav om «detaljplan». Dette vedtaket omfatta m.a. bygg med bod og fire nye naust. Side 1

2 Gjeldande plan Gjeldande reguleringsplan med føresegner og plankart vart vedteken av kommunestyret Ny plan- og bygningslov tredde i kraft , og lovrefereransa til gjeldande plan er såleis planog bygningslova av Område B2 er på ca. 1,8 da. og har gjennom lang tid vore nytta til naust, brygger og sjøretta virke. I gjeldande reguleringsplan er B2 sett av til «byggeområde» for «naust/boder». Formålet med slik regulering var å setja av areal til boder og naust for hyttefolk og andre brukarar av den store samlehamna på Foreneset. Område B2 inngår som del av den større reguleringsplanen der mellom anna samla parkeringsbehov, bryggeanlegget og tilrettelegging av friluftsområde på land og i sjø vart fastsett då reguleringsplanen vart vedteken, jfr. m.a. vedtak av frå Fylkesmannen i Rogaland. Omtale av mindre endring Forslaget om mindre endring vil føra til endringar i plankart og føresegner for område B2. Gjeldande plan legg òg opp til dette gjennom føresegnene der det er krav om meir detaljert plan for område B2. Forslaget til endring i plankartet går fram av figur 2. Figur 2: Forslag til mindre endring gjeld område B2. Til venstre er vist området slik det er i gjeldande reguleringsplan, og til høgre forslag til mindre endring. 1. Boder (i forslag til mindre endring omtala som BUN3) På BUN3 var det allereie oppført eit bygg med 10 boder på 4 m2. Løyve av hadde til siktemål å utvida dette bygget med 16 nye boder på 4 m2. Dette bygget er oppført og har en samla grunnflate på ca 155 m2 (BYA). Forslaget til mindre endring vil føra til at dette bygget vil få ei planmessig forankring. 2. Naust (i forslag til mindre endring omtala som BUN1 og BUN2) På BUN2 var det frå gamalt av oppført eit naust med brygge. For dette naustet er det forslag til endring i føresegner slik at «Eksisterande naust på område BUN2 kan byggjast opp att med naust som har same ytre mål (BYA), og med same takvinkel og i same material som eksisterande naust.» Side 2

3 På BUN2 var det vidare frå gamalt av etablert ei brygge som høyrer til gnr. 145 bnr 43. Same eigedom hadde ein tinglyst naustrett på B2, mellom BUN1 og BUN2. Planforslaget vil føra til at ein legg til rette for at dette naustet i staden kan byggjast der brygga er på område BUN2 med inntil 25 m2. Tiltakshavar har heile tida ønska å føra opp ytterlegare naust på inntil 25 m2 på B2. Denne intensjonen var meint dekka gjennom å gjera heile området til utbyggingsområde for «naust/boder». Dette går elles fram ved at naustet til gnr 145/43 ville vera «inkludert» mellom desse nausta. Det er behov for å kunne tilby slike naust til fastbuande og hyttefolk som har trebåtar eller eit utvida behov for lagringsplass knytt til fiske og anna sjøliv. Nausta vert oppført i tradisjonell stil med gode material og vil medverka til å skapa eit tradisjonelt naustmiljø og samstundes «dempa» bygget med bodene. Ved å plassera desse på område BUN1 oppnår ein ei god heilskapleg løysing for småbåthamna og det vert sikra naturlege og tilstrekkelege siktsoner mellom bygga. 3. Ferdsel Reguleringsplanen frå 2009 fastset at det «skal leggast inn tursti langs sjøen.» Etter dialog med kommunen er ein komen til at slik ferdsel ikkje skal markerast, då det uansett vil vere fri ferdsel innaføre heile området. Det har elles aldri vore intensjonen å opparbeida noko form for sti på dei delane av området der det er svaberg. Forslaget til mindre endring av gjeldande plan vil regulera området til friområde (ca 1000 m2). Slik regulering vil på god måte sikra ferdsel gjennom hele B2, og såleis sikra tilgang for ålmenta og brukarar av småbåtanlegget til kai og friområde i sør. Dersom det på sikt vert opparbeidd gangveg på sjøsida mot Kalvaskjæret vil det òg der vera fri ferdsel. 4. Parkering Reguleringsplanen frå 2009 har i kartdelen fastsett kor stort areal som skal opparbeidast for parkeringsformål. På bakgrunn av seinare innspel frå brukarar av planområdet ønskjer ein nå, gjennom mindre endring, å leggja til rette for ei utviding av dette parkeringsarealet. Den mindre endringa vil føra til ei omdisponering av areal og arealformål, jfr. tabell 1. Arealformål Forslag til mindre endring Gjeldande plan Naust 400 m m2 Friområde 1052 m2 0 m2 Parkering 292 m2 192 m2 Tabell 1: Oversikt over areal før og etter endring av plan Slik det går fram av tabellen vil ei endring føra til at arealet som vert regulert til byggjeformål naust vert redusert. I gjeldande plan er nær sagt heile området sett av til dette byggjeformålet, medan forslag til mindre endring fører til ein reduksjon til om lag ein femtedel av dette arealet. Vinsten er at resterande areal vert sikra ålmenta gjennom ei regulering til friområde. Slik sett vil forslag til mindre endring føra til ei betre sikring av areal for ålmenta enn i gjeldande plan. Varsling og høyring Det vart sendt eige varslingsbrev der ein gjorde greie for kva endringa gjekk ut på. Brevet vart sendt kommunen, høyringsinstansar, grunneigarar, naboar og gjenbuarar, og det vart sett ein høyringsfrist på tre veker ( ). I høyringsperioden kom det inn 8 merknader. Alle merknadene vert oppsummerte og kommenterte under, og følgjer elles som vedlegg til denne søknaden. Side 3

4 Innkomne merknader grunneigarar, naboar og gjenbuarar Desse kom med merknader i høyringsperioden: Maria og John Olaf Tor v/foreneset Fjordferie AS, Jarle og Aina Århaug, Merknad Frå Vår kommentar Gjeldande plan er frå Den bør ikkje endrast etter så kort tid. Tiltaka ville moglegvis ikkje blitt godkjende om dei var foreslått som del av reguleringsplanen i Støtter oppføring av naust for gnr 143 bnr 43 på BUN 2. Er småbåthamna berre meint for hyttefeltet? Støtter at bodbygg kan bli ståande og få ei planmessig forankring Motset seg etablering av bryggje for BUN 3 og BUN 1, Århaug, Næsheim Næsheim Århaug Tiltakshavar er i utgangspunktet samd i at ein bør vera varsam med å gjera endringar i nyleg stadesta reguleringsplanar. Det er heller ikkje ønskje med den mindre endringa som her vert foreslått. Med unnatak av den mindre utvidinga av p-plassen er forslaget i tråd med intensjonen frå 2009 då planen vart stadfesta, og der det vart vedteke at ein seinare skulle fremja detaljplan slik ein nå gjer. Det har heile tida vore meininga å etablera boder, naust, parkering og bryggefeste på B2 slik det òg følgjer direkte av reguleringsplanen. Som nemnt ovanføre meiner tiltakshavar at forslaget i det vesentlege er i tråd med opprinneleg intensjon, og at dei ville vore vedteke i 2009 om ein den gongen hadde hatt detaljane klare. Det er grunn til å beklaga at ein ikkje fekk dette på plass i 2009 då interessentar - som er komne til området seinare og ikkje kjenner planprosessen frå nå gjennom merknader ønskjer å stansa dei opphavelege planane. Kommunen kjenner godt til dette. Omsynet til ålmenta er elles godt teke i vare gjennom reguleringsplanen frå 2009 då det er sett av romslege areal til friområde og areal for ferdsel (jfr. tabell 1). Forslaget om plassering av naust for gnr 143 bnr 43 er avklara med rettigheitshavarar og detaljplanen vert såleis fremja etter avtale med dei. Forslaget vert slik sett godt for alle, då rettigheitshavarane nå får høve til å føra opp naust knytt til den bryggja dei allereie har. Sjølv om dette innspelet må vere å sjå på som mindre relevant for denne mindre endringa som berre gjeld areal på land, vil ein likevel nemna at Fylkesmannen under planprosessen i 2009 aksepterte den småbåtbryggja som går fram av gjeldande reguleringsplan. Dette går elles òg fram av plandokumentet til gjeldande reguleringsplan, der det heiter i omtale av planen: «For å legge til rette for fleire båtplassar er det føreslått etablering av småbåthamn i eit område som allereie er i bruk for småbåtar, og som grensar til det etablerte småbåtanlegget ved kaien. Slik kan ein få eit samla småbåtanlegg.» Teken til følgje Slik Næsheim påpeikar er det her snakk om ein skrivefeil når det står at ein vil opna for etablering Side 4

5 då dette vil gå ut over ålmenta sin bruk av området. Motset seg 3 naust i BUN 1, då dette vil føra til ei privatisering av området. Århaug, av bryggje for BUN 3. Det korrekte skal vere BUN 1. Det er vanleg å tillata ei mindre brygge framføre naust, då dette normalt gjer bruken av naustet langt meir praktisk og trygg. Når det gjeld ålmenta sin bruk av området viser ein igjen til at forslaget til mindre endring fører til at størstedelen av arealet i område B2 vert sikra ålmenta gjennom regulering til friområde. Tiltakshavar held fast ved at det var intensjonen å byggja naust i tillegg til bodene. Det har elles òg vore vurdert å plassera desse langsmed vegen ved sida av BUN 2, men etter dialog med kommunen er ein komen til den plasseringa ein nå foreslår. Det bør stillast krav til utforming av naust på BUN1 og BUN 2. Utsiktsforholda til Næsheim vert i mindre grad ramma av dette tiltaket, då hyttetomta til Næsheim ligg høgare i terrenget (om lag 5 meter) og på god avstand. Når det gjeld ålmenta sin bruk av området viser ein igjen til at forslaget til mindre endring fører til at størstedelen av arealet i område B2 vert sikra ålmenta gjennom regulering til friområde. Tiltakshavar er samd i at det viktig med ei god utforming av bygningar i området. Dette kan ein oppnå m.a. i utforming av bygningar, gjennom materialval, tilpassing til tomt, og samanstilling av bygningar. I forslag til mindre endring ønskjer ein å oppnå dette ved å stilla saman nausta i rekkjer. Dette er det tradisjon for ved bygging langs sjøen. Vidare vil ein slik få meir effektiv utnytting av arealet, og får slik meir areal som kan setjast av til friområde og til ålmenta sin bruk. Ytterlegare naustboder bør ein etablera på B1. Etterlyser stien som ein, etter føresegnene i gjeldande plan, skal etablera langs sjøen. Århaug, Næsheim Nausta er elles (som vist i eige vedlegg) prosjektert i tråd med lokal byggjeskikk når det gjeld form (saltak, breidde på nausta), og materialval (trekledning). Som vist i teikningane er det ikkje lagt opp til sprenging ved bygging av desse nausta. Nausta skal vere fundamendert på mur. Tiltakshavar ønskjer å realisera formålet i reguleringsplanen for B2 ved å etablera naust og boder for båtliv nærast mogleg bryggjene. Det er etter ny plan- og bygningslov med tilhøyrande teiknereglar ikkje lenger vanleg å teikna inn sti i planar. Ålmenn ferdsel vert sikra gjennom regulering til friområde. I visse tilfelle vert det aktuelt å opparbeida stiar der det er stor trafikk, eller der ein ønskjer å tilretteleggja for t.d. universell utforming. I område B2 er det svaberg langs sjøkanten. Ei opparbeiding med sti/turveg her vil føra til vesentlege inngrep som vil øydeleggja svaberga som landskapselement. I forslag til mindre endring vil det vere fri ferdsel over svaberga. Side 5

6 Gamalt naust BUN 2 har kulturhistorisk verdi. Det bør vere eit krav at ein tek omsyn til utvendige mål, takvinkel, kledning og taktekking ved restaurering. Gamal flytebryggje mot sør ligg feil. Bryggje på BUN 1, framføre naust, vil forringa ålmenta sin bruk av området (ferdsel), og at dette er i strid med opphavelege intensjonar. Ikkje bruk for utviding av p- plass i B2. Næsheim Århaug Viser elles til at ålmenta òg er sikra bruk av strandsona i tilgrensande område i nord og sør. Teken til følgje. Dette innspelet må vere å sjå på som mindre relevant for denne mindre endringa som berre gjeld areal på land, men ein tek uansett merknaden til etterretning. Tiltakshavar er ikkje samd i innhaldet i merknaden. Tiltakshavar har i tråd med tradisjonen for naust ikkje tenkt å kombinera dette med ferdsel framfor nausta. Som framheva er det rikelege areal både på B2 og i tilgrensande område for ferdsel, sjølv om noko areal går vekk der det er naust. Tiltakshavar har her foreslått ei mindre utviding som følgje av innspel frå andre brukarar av B2. Innkomne merknader offentlege instansar Desse kom med merknader i høyringsperioden: Statens vegvesen Region vest, Fiskeridirektoratet Region sør, Fylkesmannen i Rogaland, Kystverket vest, NVE Region sør, Merknad Frå Vår kommentar Ingen Avkøyring må vere utforma i tråd med vegnormalen. Fiskeridirektoratet Ingen Statens vegvesen Merknaden vert teken til følgje. Planen må endrast slik at byggegrensa blir regulert min. 15 meter frå senter fv. Ingen Fylkesmannen Ingen Ingen Kystverket vest Ingen Området (B2) er markert som aktsemdsområde for skred i bratt terreng. Området ligg elles under marin grense. Det må difor gjerast ei konkret vurdering av om det er reell skredfare. NVE Region sør Ved utarbeiding av reguleringsplanen (vedteken ), vart det gjennomført ROS-analyse med konkret vurdering av rasfare for byggjeområde i planen. Konklusjonen var at det var rasfarlege område innaføre planen, og det vart peika på kva tomter dette gjaldt. For desse tomtene vart det prosjektert sikringsvollar. Dersom vurderinga avdekkjer skredfare skal dette gå fram av plankartet i form av omsynssone med tilhøyrande føresegner. Område B2 vart vurdert til ikkje å vere utsett for skredfare. Notat og vurderingar følgjer som vedlegg. Side 6

7 Forslagstillar si vurdering og tilråding Etter plan- og bygningslova gjeld dei same reglane for endring og oppheving av reguleringsplan som for utarbeiding av ny plan. Dette er grunngjeve med at eit planvedtak som byggjer på ei grundig fagleg vurdering, offentleg medverknad og politisk prosess, må vere forpliktande, og ein skal ikkje vika frå hovudtrekka utan etter ny og tilsvarande prosess. Det er dette ein søkjer å følgja når ein nå søkjer om mindre endring av gjeldande plan. Det er i vedtekne føresegner stilt krav om utarbeiding av detaljplan (tilsvarande bebyggelsesplan etter pbl 85). Ved gjennomføring av omsøkte mindre endring vil ein slik oppfylla dette kravet. Planendringa har vore ute på høyring i tråd med krav i gjeldande reguleringsplan. I høyringa er det i hovudsak private partar som kjem med merknader. Innhaldet i merknadane byggjer i stor grad på ei forståing av at ei endring av reguleringsplanen er uheldig då dette er ein såpass ny plan. Her vil forslagstillar igjen visa til at endringa vert gjort i tråd med gjeldande plan, der det er stilt krav om nett slik endring. Vidare vert det i merknadane peika på viktige punkt som ålmenta sin bruk av området, og til utforming av naust. Nokre av merknadane byggjer på ei misforståing av kva som er formålet med endringa, og der søkjer forslagstillar å oppklara dette. Andre merknader vert tekne til følgje. Lovreferansar til gjeldande plan er elles plan- og bygningslova av Lovkommentarane til gjeldande plan- og bygningslov seier følgjande om mindre endring for planar med slik lovreferanse: I enkelte tilfeller kan det være planer som er vedtatt etter PBL 85 som det skal gjøres mindre endringer i. Hvis det bare er bestemmelsene til en gammel plan som endres, vil hjemmelen for de nye bestemmelsene være 12-7 i ny lov. Det er likevel ikke noe i veien for at disse bestemmelsene relateres til de gjeldende arealformålene i planen. Det samme må gjelde ved andre mindre justeringer. Hvis man skal endre arealformålene i planen så må de nye formålene brukes. Det vil ikke være noe i veien for at man får en "ny plan" for en del av et eldre planområde uten at arealformålene i resten av planområdet oppdateres. Det blir samme situasjon fremstillingsmessig som hvis man lager en plan for et uregulert område som ligger inntil et tidligere regulert område. Forslagstillar vil etter ei samla vurdering tilrå at søknaden vert handsama slik den ligg føre. Med helsing Kon-Sul AS Espen Vestbø DAGLEG LEIAR Kirsten Fosstveit SAKSHANDSAMAR Side 7

8 VEDLEGG: 1. Gjeldande reguleringsplan, plankart 2. Gjeldande reguleringsplan, føresegner 3. Forslag til detaljplan/plankart for område B2 4. Forslag til nye føresegner for område B2 5. Mottakarar av varslingsbrev, adresseliste 6. Innkomne merknader 7. Annonse i Suldalsposten 8. Vurdering av rasfare, sikringstiltak 9. Teikningar naust område BUN1 KOPI: Hans Olav Holmen for Strandsidjaren DA, Vikefossen 8, 4150 Rennesøy <HansOlav.Holmen@bg-group.com> Side 8