Fjell kommune, Langøyna Ørnahaugen Kystlandsby

Transkript

1 Reguleringsføresegner gnr 16, bnr 36 og del av bnr 1, Fjell kommune Fjell kommune, Langøyna Ørnahaugen Kystlandsby Reguleringingsplan: Saksnummer: 05/4970 Dato sist revidert: Reguleringsføresegner for gnr 16 bnr 36 og 62, m. fl. 1 Generelt 1.1 Det regulerte området er vist på plankart i mål 1:1000 dagsett Planområdet skal nyttast til følgjande føremål: 1. Byggeområde (PBL 25, 1. ledd, nr. 1) Fritidsbusetnad Bevertning/overnatting/ servicefunksjonar BOS 2. Offentlege trafikkområde (PBL 25, 1. ledd, nr. 3) Køyreveg Annan veggrunn 3. Friområde (PBL 2 5, 1. ledd, nr. 4) Badeområde 4. Spesialområde (PBL 2 5, 1. ledd, nr. 6) Friluftsområde (på land) Privat småbåthamn Frisiktsone ved veg Bevaring av anlegg 5. Fellesområde (PBL 25, 1. ledd, nr. 7) Felles avkjørsel/kjøreveg Felles gangareal Felles parkeringsplass Felles leikeplass Felles grøntareal Anna fellesføremål (felles gardsplass) 2 Fellesføresegner 2.1 Dokumentasjon til søknad Ved innsending av ramesøknad skal det vedleggjast teikningar av plan, snitt og fasadar, profilar og situasjonsplan i målestokk 1:500 der det vert gjort greie for avkjørslar, eksisterande og framtidig terreng, vegetasjon, tilhøvet til nabobygg, eventuelle murar, trapper, gjerder og uteopphaldsareal Universell utforming skal dokumenterast i utomhusplan og i søknad om rammeløyve / igangsetjingsløyve. 2.2 Krav til utforming Bygningane skal gjenspegle dagens bygningsteknologi og arkitektoniske uttrykk, og skal utførast i varige material med høg handverkmessig standard. Det skal leggast stor vekt på estetiske kvalitetar ved utforming av bygningar og utomhusareal Nye bygningar skal fargesettast i ein fargeskala som ikkje bryt med det naturlege landskapet. 2.3 Terrenghandsaming Terrenginngrep i område for veg og i byggeområda skal gjerast mest mogleg varsamt. Skjeringar og fyllingar skal plantast til eller handsamast på anna tiltalande måte. 2.4 Ubygd areal Ubygd areal innanfor byggeområda skal ved opparbeiding gjevast ei

2 tiltalande utforming. Eksisterande vegetasjon skal vernast så langt råd er. 2.5 Rekkefølgje Det skal utarbeidast VA-plan som skal godkjennast av FjellVar før bygningsarbeida vert sette i gang Seinast når bygningar vert tekne i bruk, skal tilhøyrande fellesareal, som leikeareal, tilgrensande fellesvegar, tilgrensande grøntareal, vegskråningar og gangareal, vera ferdigstilte Veg, parkering og felles renovasjon må vera opparbeida før båthamna kan takast i bruk. 2.6 Støy Støynivået på felles uteopphaldsareal skal ikkje overstiga 55 dba. 2.7 Kulturminne Dersom funn, gjenstandar eller konstruksjonar vert oppdaga i samband med gravearbeida, skal arbeidet stansast omgåande og fylkeskonservatoren underrettast, jf. Lov om kulturminnar 8, 2. ledd Steingarden i grensa mot eigedom i sør skal bestå. 2.8 Universell utforming Området skal i størst mogleg grad utformast universelt. Der terrenget tillet det skal utleigebustader, hotell, fritidsbustader, fellesområde og friområde ha universell utforming. 3 Byggeområda (PBL 25, 1. ledd nr. 1 og 25, 2. ledd) 3.1 Frittliggjande hytter F1-F Det kan førast opp 22 frittliggjande hytter. Hyttene er fordelt på områda F1-F Det kan etablerast inntil 2 parkeringsplassar per hytte. Parkering for hyttene skal skje på eiga tomt Byggegrensene for hyttene er påført plankartet Maksimal %-BYA = 35 % for F1- F Maks gesimshøgd er 4 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. 3.2 BOS 1-BOS Det kan førast opp 23 hytter i rekkje og 2 frittliggjande hytter innanfor området. Hyttene skal hovudsakleg plasserast som vist på kartet. Mindre justeringar kan tillatast Maksimal utnytting for hytter i rekkjer (BOS1 og BOS3-BOS7) er maksimal BRA= 85 m 2 per eining Maksimal utnytting for frittliggjande hytter (BOS2) er %- BYA=35% Maks gesimshøgd for er 4 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. 3.3 BOS 8, utleigerorbuer I den vestlege delen av BOS 8 kan det oppførast samanhengande rekkje med sjøboder for utleige til lager og liknande på kaiplanet. I 2,5 etasje oppå sjøbodrekkja kan det oppførast utleigeeiningar. Maksimal gesimshøgd på denne rekkja er 9,5 m frå kaiplanet I den austlege delen av BOS8 kan det oppførast 2 doble sjøboder, 2

3 totalt 4 utleigeeiningar i inntil 2,5 etasjar på kaiplan. Maksimal gesimshøgd på denne rekkja er 6 m frå kaiplanet I vestleg del kan det etablerast maksimalt 5 doble rorbuer med 2 einingar i kvart bygg, totalt 10 einingar. I austleg del kan det etablerast 2 doble rorbuer med 2 einingar i kvart bygg, totalt 4 einingar Maksimal %-BYA =60 % Kaien i BOS8 skal forankrast i fjell og pelast i sjø BOS8 disponerar 1 parkeringsplass per eining på FP7 3.4 BOS 9-BOS10, leilegheitshotell Det kan etablerast eit bygg med bevertning og servicefunksjonar, med moglegheit for etappevis utbygging Bygget kan vera inntil 3 etasjar pluss terrengtilpassa underetasje, med hotellrom i 2. og 3. etasje. Overnatting kan ikkje tillatast i 1. etasje Maksimal tillate gesimshøgd er 12 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng For BOS9 er maksimal tillate BYA = 80% For BOS10 er maksimalt tillate BYA=50% Det skal settast av 0,5 parkeringsplass på FP7 per rom/leiligheit. 4 Offentleg trafikkområde (PBL 25, 1. ledd nr. 3) 4.1 Kjøreveg Offentleg kjøreveg skal utformast som vist i planen. 4.2 Annan veggrunn Annan veggrunn omfattar vegskråning, vegskjering og anna vegareal. 5 Friområde (PBL 25, 1. ledd nr. 4) 5.1 Badeområde Denne sona kan sikrast som badeområde for planområdet I badeområdet kan det etablerast basseng. 6 Spesialområde (PBL 25, 1. ledd nr. 6) 6.1 Friluftsområde (på land) Turveg frå FP7 til Ørnhaugen kan tilretteleggast Benkar, platting og levegg kan etablerast i området, utan at ein gjer inngrep i terrenget. Installasjonar skal ikkje vera permanente og med moglegheit for tilbakeføring til opphaveleg landskap/natur. 6.2 Friluftsområde (på land) Friluftsområde kan sikrast som aktivitetsområde for området, med moglegheit for å etablera inntil 25 meters basseng, barnebasseng, boblebad, garderobeanlegg, solterrassar, gangvegar og liknande Området skal vera tilgjengeleg for alle. 6.3 Småbåthamn Det kan opparbeidast småbåthamn dimensjonert for ca 80 småbåtar fordelt på fleire flytebryggjer. 3

4 7.3 Felles parkering 6.4 Frisiktsone ved veg I området mellom frisiktline og veg (frisiktsona) skal det ved avkøyrsler være fri sikt i ei høgd av 0,5 m over tilgrensande veg sitt plan, jf. vedtektene i veglova Fellesområde (PBL 25, 1. ledd nr. 7) 7.1 Felles avkjørsel/ kjøreveg Køyretilkomst skal vera som vist på plankartet. Den eksakte plasseringa vert avgjort ved byggeløyve. Før opparbeiding av felles avkjørslar skal det føreliggja godkjent detaljplan som i tillegg til vegen si nøyaktige plassering i horisontalog vertikalplan, skal visa fylling og skjeringsområde Felles veg Veg 1 er felles for heile planområdet Felles veg Veg 2 er felles for heile planområdet Felles veg Veg 3 er felles for F Felles veg Veg 4 er felles for F3, F4, F5 og F Felles veg Veg 5 er felles for dei tre sørlegaste hyttene i F Felles veg Veg 6 er felles dei to nordlegaste hyttene i F Terrenginngrep som vegskjeringar og fyllingar i samband med felles avkjørsel/ kjøreveg, skal gjerast mest mogleg varsamt. Murar (gjeld veg 1) skal utførast i naturstein. Fyllingar skal såast til med gras. 7.2 Felles gangareal Felles gang- og sykkelveg FGV1 er felles for tilstøytande eigedomar Felles gang- og sykkelveg FGV2 er felles for tilstøytande eigedomar FP1: 5 parkeringsplassar er felles for hyttene FP2: 6 av 12 parkeringsplassar er felles for BOS1. 6 parkeringsplassar er felles for F FP3: 4 parkeringsplassar er felles for 2 frittliggjande hytter i F FP4: 4 parkeringsplassar er felles for 5 tilstøytande rekkjehytter i BOS FP5: 6 av 9 parkeringsplassar er felles for 3 tilstøytande rekkjehytter i BOS2. 3 plassar er felles for BOS FP6: 9 parkeringsplassar er felles for BOS6 og BOS FP7: Parkeringsplassen er felles for rorbuene, servicesenteret, samt gjesteparkering for heile området. Avkjørsel til FP7 skal også fungera som snuhammar for buss/lastebil Minimum 5 % av parkeringsplassane på felles parkeringsplass FP7 skal vera handikapplassar. 7.4 Felles leikeareal Areala skal opparbeidast og leggjast til rette for leik og opphald. Ved utforming av felles leikeplass skal det ikkje brukast CCAtrykkimpregnert material, og sand skal vera dokumentert fri for arsen ved innkjøp. Elles skal forskrift om leikeplassutstyr følgjast Leik1 og Leik2 er felles for F1-F6 og BOS1-BOS Leik 3 er felles forbos1 og BOS Felles grøntanlegg FG1-FG3 er felles for alle eigedomane innanfor planområdet Gangveg kan etablerast på felles grøntanlegg som vist på plankartet. 4

5 7.6 Anna fellesføremål For områda AF forstår ein anna fellesføremål med felles uteopphaldsareal/køyrbar gardsplass for fleire fritidsbustadar. Det kan i området etablerast inntil 1 gjesteparkering per hytte Anna fellesareal 1 AF1 er felles for BOS Anna fellesareal 2 AF2 er felles for BOS Anna fellesareal 3 AF3 er felles for BOS5, BOS6 og BOS7. TEKNISKE TENESTER Rådmannen Fjell kommune 5