SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R-224 - ENDRET REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MOERVEIEN 14 Saksbehandler: Ivar Gudmundsen Arkivnr: REG R-224 Saknr.: 03/02416 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker 06.05.2004: Under henvisning til saksutredningen og i medhold av plan- og bygningslovens 27-2 jfr. 30, vedtar Ås kommune privat forslag til endret reguleringsplan for Moerveien 14, som vist på kart datert 29.12.2003, revidert 21.04.2004, med reguleringsbestemmelser, revidert 21.04.2004. Rådmannen i Ås, 26.04.2004 Brynhild Hovde Rådmann Arnt Øybekk Teknisk sjef ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Tidligere politisk behandling: Kommunestyret 22.10.2003, sak 69/03. Administrativ behandling: Planforum 10.12.2003. Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Det faste utvalget for plansaker 1. gang Offentlig ettersyn Det faste utvalget for plansaker 2. gang Kommunestyret Vedlegg som følger saken trykt: 1. Reguleringskart 2. Reguleringsbestemmelser
3. Planbeskrivelse datert 21.04.2004 fra Riseng & Kiehl AS - Arkitekter MNAL 4. Illustrasjonsplan 5. Skisser, tegninger 6. Bemerkning av 05.12.2003 fra Sveinung Berg Bentzrød 7. Kommentar av 23.12.2003 fra bygnings- og reguleringssjefen 8. Kommentar av 17.12.2003 fra Riseng & Kiehl AS 9. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan 10.Kommentar av 14.04.2004 fra Sveinung Berg Bentzrød m.fl. Vedlegg som ligger i saksmappen: Innkomne uttalelser Sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: Riseng & Kiehl AS - Arkitekter MNAL Eikåsveien Eiendom AS v/per Halvard Riseng Offentlige etater og utvalg Naboer og andre berørte parter SAKSUTREDNING: Beskrivelse av planområde: Eiendommen Moerveien 14, gnr 54, bnr 50, 80, 112 og 310, ligger i utkanten av Ås sentrum og grenser i vest mot Moerveien og i øst mot Brekkeveien. Eiendommen har et totalt areal på 5770 m2, hvorav ca. 4000 m2 inngår i byggeområdet. Den er bebygd med et kontor- og lagerbygg, bygd for det tidligere Ås Everk. Eiendommen ble i 2003 overtatt av Eikåsveien Eiendom As v/per Hallvard Riseng. Se ellers beskrivelse i vedlegg 3, revidert 21.04.2004. Reguleringsmessige forhold: Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Ås sentrum, vedtatt 23.10.1991, og er regulert til forretningsbebyggelse i to etasjer, samt tilhørende parkering. Forslag til endret reguleringsplan: Den nye eieren tok opp saken om omregulering av eiendommen i 2003. I kommunestyremøte 22.10.2003, sak 69/03 fattet kommunestyret følgende vedtak: Ut fra en samlet vurdering stiller Ås kommune seg positiv til at det igangsettes regulering for deler av eiendommen gnr 54 bnr 50, Moerveien 14 med tilgrensende veiområder i Ås sentrum, med sikte på endring fra næringsformål til boligformål. Prosessen bør ta utgangspunkt i vedlagte skisseprosjekt datert 23.01.2003. I henhold til plan- og bygningslovens 27-1 ble det deretter varslet igangsetting av reguleringsarbeid i lokalavisene. Planforslaget går i korte trekk ut på å bebygge den søndre del av eiendommen med en boligblokk i 3 til 5 etasjer, samt å bygge en ekstra boligetasje på deler av eksisterende kontorbygg. Det ble opprinnelig planlagt 26 leiligheter på 60 til 145 m2 i boligblokken og 10 hybelleiligheter på 35-40 m2 i påbygget. Den del av eiendommen som inngår i
byggeområdet, er på ca 4000 m2. I det opprinnelige planforslaget ble tomteutnyttelsen (TU) angitt til 114 %, og det bebygde arealet (BYA) til 42 %. Se reguleringskart i vedlegg 1, reguleringsbestemmelser i vedlegg 2, beskrivelse i vedlegg 3 og illustrasjonsplan i vedlegg 4. Innkomne forhåndsuttalelser: Det er innkommet forhåndsuttalelser fra følgende: 1. Statens vegvesen (01.12.2003) anbefaler at det knyttes rekkefølgebestemmelser til Moerveien 14 om ombygging av krysset Rv 152/Brekkeveien til rundkjøring før kvartalet utbygges. 2. Sveinung Bentzrød (05.12.2003), Moerveien 15 C har reist en rekke spørsmål om reguleringen. Se vedlegg 6. 3. Hafslund Nett Øst AS (10.12.2003) viser til at det er mulig å dekke behovet for strømforsyning fra bestående nettstasjon. I tillegg har kommunens administrative planforum i møte 10.12.2003 kommentert omfanget av utbyggingen, blant annet det foreslåtte antall etasjer i forhold til omliggende bebyggelse. Kommentarer til forhåndsuttalelsene: Statens vegvesen har i forbindelse med reguleringen av Ås sentrum påpekt behovet for å øke kapasiteten i krysset Riksvei 152 og Brekkeveien. Arkitektfirmaet finner det urimelig at utnyttelse av eiendommen blir gjort avhengig av ombygging av dette krysset. Teknisk sjef vil likevel påpeke at kapasiteten på adkomstveiene til Ås sentrum vil kunne bli en flaskehals. Gjeldende kommuneplan og reguleringsplaner legger opp til en sterk utbygging av sentralområdet, både i selve Ås sentrum med mer forretningsbebyggelse og 200-250 boliger, utbygging av sykehjem på nordre Moer og flere hundre boliger på nordre og søndre Moer, foruten 60-70 nye boliger på Brekkeveien 21. Det vil nok være urimelig å legge rekkefølgebestemmelser på Moerveien 14 alene, som er et lite prosjekt i den store sammenheng: Spørsmålet om veikapasitet må likevel løses i nær framtid, og uavhengig av en fremtidig riksvei 152 vest for jernbanen. Spørsmålene fra Bentzrød m.fl. er kommentert i egne brev fra henholdsvis bygnings- og reguleringssjefen og fra arkitektene. Se vedlegg 7 og 8. Vurdering og konklusjon: Planforslaget legger opp til en forholdsvis høy utnyttelse av eiendommen, med et bebygd areal (BYA) på inntil 42 %. Det foreslås foreløpig ikke endring i utnyttelsen: Dette er et sentrumsnært område, der det bør kunne tillates høy utnyttelse. Hvorvidt man bør ha et «tårn» på 5 etasjer mot Brekkeveien, bør vurderes nærmere i den videre reguleringsbehandlingen. «Tårnet» er imidlertid foreslått mot Brekkeveien, der det neppe blir til vesentlig ulempe. Det bør også vurderes nærmere om det er riktig å bygge en ekstra boligetasje på kontor- og lagerbygget. Kommunestyrets uttalelse om regulering av deler av Moerveien 14, kan tolkes som at kontorbygget ikke skal påbygges med en boligetasje. Selv om bebyggelsen blir høyere enn bolighusene i vest og sør, vil den ikke innebære tap av sol og utsikt i nevneverdig grad. Illustrasjonskisser viser ellers at man planlegger å «bryte opp» fasadene i boligblokken, slik at den ikke virker altfor bastant. Reguleringsbestemmelsene bør bearbeides videre, da forholdet mellom boligbebyggelse og næringsbebyggelse ikke er klart definert. Det er dessuten i reguleringsbestemmelsene brukt en kombinasjon av bebygd areal (% BYA) og tillatt bruksareal (T-BRA) som kanskje ikke er
nødvendig. Planforslagets eksakte byggegrense for ny bebyggelse er en fordel dersom byggeprosjektet er tilstrekkelig gjennomarbeidet, men kan ellers være en tvangstrøye. Disse spørsmålene forutsettes avklart i forbindelse med den videre reguleringsbehandlingen. Det anbefales derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn innkomne bemerkninger: I henhold til vedtaket i det faste utvalget for plansaker ble vedtaket avertert og lå til offentlig ettersyn i tiden 09.03.2004 til 19.04.2004. Saken ble dessuten i brev av 05.03.2004 sendt berørte parter til uttalelse. Det er innkommet følgende bemerkninger: 4. Statens vegvesen (17.3.2004) har ingen merknader utover det som framgår av forhåndsuttalelsen. 5. Akershus fylkeskommune, Avdeling for regional utvikling (31.03.2004) påpeker at det ikke er registrert kulturminner i området og er positiv til planforslaget. 6. Hafslund Nett Øst AS (02.04.2004) påpeker at det er 22 kv høyspentkabler og lavspentkabler i bakken, foruten en transformatorstasjon. Det vises til kravet til avstand til nettstasjon, og at utbygger må bære alle kostnader som Hafslund får ved utbygging av nettet. 7. Inge Mannsåker (21.03.2004), Moerveien 30 A, har ingen innvendinger, men påpeker at det er en bjørkeallé langs eiendommens sørside og spør om disse bjørkene kan spares under utbyggingen. 8. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Miljøvernavdelingen (19.04.2004) har ingen merknad til planforslaget. 9. Kommunens administrative planforum hadde saken til vurdering i møte 14.04.2004 og avgav følgende kommentarer: Utearealet er lite og gir ikke rom for f.eks. lekeplass for barn. Innkjøring fra og utkjøring til Brekkeveien er ikke tilrådelig. Av hensyn til trafikksikkerheten bør ikke Brekkeveien ha flere inn/utkjørsler. Planforum anbefaler derfor ut/innkjøring til/fra Moerveien 14 mellom Moerveien og Brekkeveien. Prosjektet har høy utnyttelsesgrad. 10. Svein Berg Bentzrød m.fl. (14:04.2004) er positivt innstil til at eiendommen reguleres til boligformål, men mener at mener at bebyggelsen blir noe dominerende, med inntil 5 etasjer i overgangen mellom sentrum og villabebyggelsen. Det uttales at man mister noe sol og utsikt. Det tas ellers opp spørsmål om utnyttelsesgrad, byggegrenser, utearealer m.m. Se vedlegg 10. Kommentarer til bemerkningene: Til bemerkning 4 6: Ingen kommentarer. Til bemerkning 7: Spørsmålet er drøftet med utbygger som også ønsker å beholde trærne. Dersom det ikke er teknisk mulig, vil det bli plantet nye trær. Kommentarer: Til bemerkning 8: Ingen kommentarer. Til bemerkning 9:
Dette er sentrumsnære boliger i likhet med dem som ellers planlegges i Ås sentrum, og de er ikke først og fremst beregnet til barnefamilier. Likevel er det forutsatt noen utearealer innenfor kvartalet, i tillegg til balkongene. Planen legger hovedsakelig opp til innkjøring fra Brekkeveien på grunn av terrengforholdene, idet boligparkering forutsettes i kjeller/underetasje. Da Brekkeveien etter hvert vil bli mer belastet med trafikk på grunn av utbygging på Moer, vil det være riktig å søke å få til en avkjørselsløsning fra veien mellom Moerveien og Brekkeveien, der det i dag er innkjøring til kontorbygget. Utnyttelsesgraden er høy, men den er blitt noe redusert i forhold til det opprinnelige prosjektet. Bebygd areal (BYA) er uendret, dvs. 42 %, men tomteutnyttelsen (TU) er redusert fra 114 % til 92 %, noe som igjen reduserer bruksarealet (BRA) til ca 4000 m2 til ca 3500 (3360) m2, og med tilsvarende reduksjon av boligtall. Se ellers revidert beskrivelse av 21.04.2004. Til bemerkning 10: Slik det framgår av planforslag og tilhørende illustrasjonsplan, oppriss og foreløpig perspektivskisse, vil boligbebyggelsen i sør og vest få en høyde på 3 etasjer, inkludert tilbaketrukken overetasje. Mot øst, mot Brekkeveien, foreslås det et tårn som er en etasje høyere, men på grunn av terrengfallet mot øst, vil det der framstå som 5 etasjer. Det beskjedne tårnet vil neppe ha særlig negativ betydning for eksisterende boligbebyggelse. Bebyggelsen blir vesentlig mer massiv enn villabebyggelsen, men en viss avtrapping er det tross alt vist. Annen bebyggelse i Ås sentrum er høyere. For boligbebyggelsen i sør betyr det ikke noe tap av sol, mens boligbebyggelsen i vest vil tape litt morgensol. At man mister noe utsikt mot Dysterjordet, er ikke mer enn det som man må regne med i et tett utbygd strøk. I det reviderte planforslag er ellers bebyggelsen foreslått 1,1 til 1,2 meter lavere enn i opprinnelig forslag, og tomteutnyttelsen og antall boliger er redusert. Med ordet tvangstrøye menes her at altfor detaljerte byggegrenser i et lite gjennomarbeidet prosjekt vil være en hindring for ytterligere bearbeidelse og forbedring av prosjektet. Spørsmålet om sikring og forebygging av setningsskader i forbindelse med byggearbeidet tas først opp i forbindelse med en byggesøknad. Se ellers kommentarer til bemerkning 9. Forslag til endringer: Planforslaget er drøftet med forslagsstiller. På bakgrunn av dette og på bakgrunn av kommunens kommentarer i forbindelse med første gangs behandling i teknisk styre, samt innkomne bemerkninger foreslås det følgende endringer i planforslaget: 1. Gesimshøydene på bebyggelsen reduseres med 1,1-1,2 meter. 2. Påbygget på kontorblokken reduseres i omfang. 3. Fortau/gangareal skilles ut med egen fargekode/eget symbol på plankartet. 4. Parkeringsnormen spesifiseres i reguleringsbestemmelsene. 5. Det angis nærmere fordelingen av boligareal og næringsareal. Det vises ellers til revidert beskrivelse i vedlegg 3. Blant annet blir boligtallet redusert fra 36 til 27.
Vurdering med konklusjon og begrunnelse: Med de foretatte revisjonene anses planforslaget tilfredsstillende, og det anbefales at forslaget vedtas.... Sett inn saksutredningen over denne linja