SAKSFRAMLEGG. Utv.sak nr. / R ENDRET REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DEL AV GRANHEIM I NORDBY

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R ENDRET REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DEL AV GRANHEIM I NORDBY Saksbehandler: Ivar Gudmundsen Arkivnr: REG R-219 Saknr.: 03/00760 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker : I medhold av plan og bygningslovens 27-2, jfr. 30, vedtar Ås kommune privat forslag til reguleringsplan for del av Granheim i Nordby, som vist på kart datert , sist revidert , med reguleringsbestemmelser, datert , sist revidert Rådmannen i Ås, Brynhild Hovde Rådmann Arnt Øybekk Teknisk sjef ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Tidligere politisk behandling: Reguleringsplan for Granheim, vedtatt i Ås kommunestyre Formannskapet : Vedtak om dispensasjon fra reguleringsplan, dvs. utvidelse av felt B2. Tomtesalgsavtale mellom Ås kommune og grunneier. Kommuneplan for Ås arealdelen vedtatt i kommunestyret Hovedutvalget for teknikk og miljø vedtak om offentlig ettersyn. Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Det faste utvalget for plansaker 1. gang Offentlig ettersyn Det faste utvalget for plansaker 2. gang Kommunestyret

2 Vedlegg som følger saken trykt: 1. Reguleringskart 2. Reguleringsbestemmelser 3. Tomtesalgsavtale 4. Arealoppgave 5. Gjeldende reguleringsplan for Granheim plankart 6. Utsnitt av kommuneplankartet 7. Bemerkning fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 8. Bemerkning fra Statens vegvesen 9. Bemerkning fra Hafslund Nett Øst AS 10. Bemerkning fra FAU Solberg skole 11. Bemerkning fra advokatfirmaet Storløkken 12. Notat fra ordfører Johan Alnes 13. Notat fra kommunelegen Vedlegg som ligger i saksmappen: Forhåndsuttalelser Sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: Advokatfirmaet Storløkken Arkitekthuset v/knut H. Knudtsen Jørn Hokholt Thorn Hemsen Offentlige etater og utvalg Berørte foreninger og grunneiere SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Kommunestyret godkjente reguleringsplan for Granheim. Planen baserer seg på en intensjonsavtale mellom grunneierne og Ås kommune og inneholder tomt for omsorgsboliger og for blokkbebyggelse. I tillegg er et større areal regulert til spesialområde bevaring på grunn av funn av en del automatisk fredede kulturminner. Ås kommune har , jfr. formannskapets behandling , inngått en tomtesalgsavtale med grunneierne. Avtalen forutsetter blant annet at ytterligere del av grunneiernes eiendom kan tas i bruk til boligformål. Dette utvidede arealet ble imidlertid ikke tatt med i arealdelen i kommuneplanen for Ås Forhåndsvarsling av privat forslag til reguleringsplan forhåndskommentarer: Med grunnlag i tomtesalgsavtalen har grunneierne engasjert Arkitekthuset v/knut H. Knudtsen til å utarbeide revidert reguleringsplan for den søndre del av eiendommen. Planarbeidet ble forhåndsvarslet ved brev Det innkom følgende forhåndskommentarer:

3 1. Akershus fylkeskommune, Stab for regional forvaltning ( ), viser til tidligere registreringer av fornminner og forutsetter at røysene nr og og forutsetter at de fortsatt reguleres til spesialområde bevaring. 2. Statens vegvesen ( ) vil ikke motsette seg ytterligere boligbygging/fortetting innenfor planområdet. 3. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Landbruksavdelingen, ( ), viser til at området i forslag til revidert kommuneplan er vist som boligområde. Landbruksdirektøren ber om at arealkonsekvenser, slike som avgang av dyrket mark, blir fremlagt. 4. Planforum i Ås kommune behandlet saken i møte Det ble stilt spørsmål om nærheten til Søndre Tverrvei, eventuell risiko med lekeområder for barn og høyspentledninger, og om man skal sette rekkefølgebestemmelse om at området ikke skal brukes før ledningen er lagt i kabel i bakken. Utnyttelsesgraden ble ansett som høy. Saksbehandling: Arkitekthuset sendte i eksp. av første gang inn forslag til reguleringsplan. På grunn av uklarhet omkring kommuneplanen ble saken noe forsinket. I november 2003 ble planforslaget gjennomgått av arkitekt Knudtsen og bygnings- og reguleringssjefen. Som følge av dette ble planens avgrensning endret, da det ikke var noen grunn til å ta med spesialområdene en gang til i planområdet. Det ble også som følge av møtet utarbeidet nye reguleringsbestemmelser. Beskrivelse av planforslag: Planområdet har et samlet areal på ca 16 daa og består hovedsakelig av skog. Området krysses dessuten av høyspentledninger. Området grenser i nord mot det opprinnelige gårdstunet på Granheim og i vest, sør og øst mot landbruksområder. Revidert planforslag ble innsendt i eksp. av og viser forslag til blokkbebyggelse på hele det resterende areal ca 14 daa av Granheim. Med en utnyttelsesgrad på 33 % bebygd areal (BYA) og 3 4 etasjer vil dette bety over 100 leiligheter dersom leilighetene har et bruksareal på ca 100 m2. Den tidligere regulerte og delvis opparbeidede adkomstveien fra Nordbyveien er dessuten forlenget. Det er i tillegg regulert inn fareområde høyspenningsanlegg, samt et lite friområde øst for veien. Det foreslås at når anlegget evt. legges i kabel, vil reguleringsformålet endres til rent boligområde. Kommentarer til bemerkningene: Det skjer ingen endringer når det gjelder de registrerte fornminnene. Det er utarbeidet en oversikt over arealkategoriene slik fylkesmannen ber om. Se vedlegg 4. Det er ca 55 meter fra Søndre Tverrveis midtlinje til plangrensen. Byggegrensen langs Søndre Tverrvei er på 50 meter, slik at det ikke blir konflikt med denne veien, neppe heller når det gjelder støy. De lærde strides mht til helserisikoen ved å oppholde seg nær høyspentledninger. Ledningene som krysser området, har en spenning på 50 kilovolt. Ledningseieren setter på sin side bare krav til sikkerhetsavstander og til hensyn når noen arbeider nær eller under linjen. Utnyttelsesgraden er for høy, spesielt når man tar hensyn til at det kan bygges i 3 4 etasjer i henhold til planforslaget, samt at en høyspentledning i hvert fall inntil videre krysser området. Konklusjon og begrunnelse:

4 Planforslaget er i prinsippet akseptabelt, men utnyttelsesgraden er altfor høy. U-graden bør ikke overstige 25 % BYA, dersom det skal bli tilstrekkelig kvalitet på boligområdet, spesielt utearealene. Dette forutsettes vurdert nærmere under den videre behandlingen. Enkelte andre reguleringsbestemmelser forutsettes også vurdert nærmere, bl. a. rekkefølgebestemmelser og parkeringsløsninger. Med disse kommentarer foreslås planen lagt ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn innkomne bemerkninger: I samsvar med vedtaket i det faste utvalget for plansaker ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn Saken ble dessuten sendt berørte parter til uttalelse. Det er innkommet følgende nye bemerkninger: 5. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Miljøvernavdelingen, Landbruksavdelingen og Beredskapsavdelingen ), registrerer at planforslaget er i strid med kommuneplanen og fraråder omregulering, da dette undergraver kommuneplanens rolle som styringsverktøy. Området berører dessuten dyrkbar skogsmark. Det er fare for at eksisterende landbruksarealer splittes opp. Det vises ellers til rikspolitiske retningslinjer om samordnet areal- og transportplanlegging, og at det skal legges til rette for høy utnyttelsesgrad og høy antall boligenheter innenfor gangavstand til kollektivknutepunkter. Eksisterende byggeområder bør fortettes før nye LNFområder bygges ut. Landbruksavdelingen vil foreslå for fylkeslandbruksstyret å fremme innsigelse dersom det legges til rette for arealkrevende eneboliger. Beredskapsavdelingen minner om at det skal utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse. Manglende analyse kan gi grunnlag for innsigelse. Se vedlegg Statens vegvesen ( ) viser til at området vil bli utsatt for støy fra den planlagte Søndre Tverrvei. Miljøverndepartementets veiledende støygrenser må ikke overskrides. Se vedlegg Hafslund Nett Øst AS ( og ) er netteier for de to høyspentlinjene på henholdsvis 50 og 22 kv. Linjen på 22 kv er permanent utkoblet og vil bli revet i løpet av våren. Fareområdet kan derfor korrigeres. Det vises ellers til bestemmelsen om at fareområdet kan utgå dersom ledningen legges i kabel i bakken. Dette er feil, da også kabler i bakken omgir seg med et elektromagnetisk felt. Dersom linjen i fremtiden vedtas kablet, vil det nye klausulerte beltet bli behandlet som en reguleringsendring. Det må avsettes plass til nettstasjon i området. Utbygger må bære alle kostnader som Hafslund Nett Øst AS får ved utbygging av nettet. Se vedlegg FAU ved Solberg skole ( ) viser til at det ikke er nevnt hvilke trafikale konsekvenser det vil får for skolebarna i et allerede belastet Bamsebukryss. Det v ises til at skolen og Øvre Nordby vel i flere år har arbeidet for å få til en trafikksikker løsning for barna i dette området. Hvorfor ikke en innkjøring fra Søndre Tverrvei? For øvrig er kapasiteten på Solberg skole begrenset. Det foreligger ingen konkrete planer om å bygge ut. Se vedlegg Advokatfirmaet Storløkken ( ) på vegne av grunneierne er uenig i en mulig reduksjon av u-graden fra 33 til 25 % bebygd areal (BYA). Hensikten fra grunneieren er å grave ned kraftledningen, og da vil det bli andre muligheter for å spre bebyggelsen. Den inntegnede veien langs kraftledningen ønskes fjernet slik at byggeområdet økes fra 14 til 14,7 daa. Se vedlegg Ordfører Johan Alnes kommenterer i notat av diskusjonen på møtet i HTM , jfr. uttalelsen fra Håvard Steinsholt. Se vedlegg Kommunelegen gir i notat av kommentarer om mulige helseskader forbundet med høyspentledninger. Se vedlegg 13.

5 12. Kommunens administrative planforum diskuterte saken i møte Utnyttelsesgraden må blant annet sees i sammenheng med hva som skjer med høyspentledningene. 13. Ås Eldreråd behandlet saken i møte og avgav følgende uttalelse: Reguleringsplanen er arealmessig i strid med gjeldende kommuneplan. Arealet mellom høyspenttraseen og framtidig Søndre tverrvei ansees også som lite egnet for boligbygging. I alle tilfelle vil eldrerådet rå til at kommunen tar opp overfor utbyggerne et ønske om at eventuelle boliger bygges med livsløpsstandard. Kommentarer til bemerkningene: Til bemerkning 5 - Fylkesmannen: Rent formelt sett er ikke reguleringsforslaget i samsvar med kommuneplanen. Dette må anses som en forglemmelse, da formannskapets/kommuneplanutvalgets behandling ikke kom med i den endelige kommuneplanen som ble vedtatt Planforslaget er ikke i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Ved Nordbyveien er det busslommer, og det er bussruter i retning til og fra Ski tettsted. Det er i utgangspunkt riktig at man bør satse på fortetting i etablerte boligområder før man begynner å bygge på jomfruelig mark. Det foregår en frivillig fortetting i blant annet Solbergskogen, men det er begrenset hva man kan oppnå av økning av boligtall her. Granheimområdet foreslås gitt en høy utnyttelse, og det er ikke snakk om å bygge eneboliger på store tomter. Reguleringsplanen legger opp til blokker i 3 4 etasjer. Det er tilsendt arealoppgave med blant annet avgang av dyrkbar mark. Se vedlegg 4. Beredskapsanalyse anses i hovedsak foretatt i forbindelse med kommuneplanbehandlingen. Utvidelsen av planområdet går ut over kommuneplankartets avgrensning, men området er vurdert i forhold til risikofaktorer som trafikk, fare, flom, ras, støy, forurensning av vann og grunn, fare for eksplosjon og fare ved bygging nær høyspenningsanlegg. I dette tilfelle er spesielt faktorene trafikksikring for gående og syklende, høyspenning og støy viktige. Trafikksikkerheten er ikke perfekt, jfr. uttalelsen fra Solberg skole, men det er foretatt sikringstiltak ved Bamsebrukrysset, det er laget busslommer for kollektivtrafikk, det er gang- og sykkelvei langs Nordbyveien, og med etablering av Søndre Tverrvei vil man kunne bedre trafikkforholdene noe. Det foreslås støytiltak for fremtidig støy fra Søndre Tverrvei, og man har tatt hensyn til sikkerhetssone mot høyspentledningene. Skulle man imidlertid anvende føre var-prinsippet fullt ut langs høyspentledninger, ville dette området neppe kunne bygges. Det er imidlertid mulig at ledningene blir lagt i bakken. Til bemerkning 6 Statens vegvesen: Det føyes til reguleringsbestemmelse om støyskjerming. Til bemerkning 7 Hafslund Nett Øst AS: Rekkefølgebestemmelsene angående høyspentledning tas ut av planen. Når/dersom den senere fjernes eller legges i jordkabel, kan man endre planen mindre vesentlig endring. Det klausulerte fareområdet reduseres, da den ene høyspentledningen skal fjernes. Det føyes til reguleringsbestemmelse om nettstasjon. Til bemerkning 8 FAU Solberg skole: Det er foretatt trafikksikkerhetstiltak langs Nordbyveien, i form av gang- og sykkelvei, kanalisert kryss ved Bamsebu. Man kan ønske enda flere, men når Søndre Tverrvei er etablert, vil sikkerheten for skolebarn også bli bedre, selv om forholdene ikke bli så gode

6 som mange ønsker. I kommuneplanen for Ås, arealdelen , er det lagt til rette for utvidelse av Solberg skole. Det er imidlertid ikke tatt stilling til i hvilket år det vil skje. Avkjørsel fra Søndre Tverrvei kan være en god ide. Foreløpig er det usikkert når denne lenken av Søndre Tverrvei blir bygd. Til bemerkning 9 Storløkken: Det er ingen feilaktig betegnelse på feltet. Det gamle felt B2 er når utvidet til mer enn det dobbelte, og det er dermed nødvendig å se hele feltet, inkludert utnyttelsesgraden samlet. En utnyttelse på 33 % bebygd areal er etter rådmannens vurdering for høy, dersom man kan bygge som her i 3 4 etasjer, og så lenge området deles av høyspentledning. En slik utnyttelse vil innebære et samlet gulvareal på mellom og nærmere m2. Selv om hovedutvalget økte utnyttelsen i den gamle planen fra 25 % BYA til 33 % BYA, ser jeg ingen grunn til å beholde så høy utnyttelse når tomtearealet økes til mer enn det dobbelte. Etter administrasjonens mening var det forrige gang ikke faglige, men økonomiske grunner til å øke u-graden, idet tomtearealet da bare var på 6,2 daa. Nå blir det på hele 14,7 daa, da veiarealet reduseres etter ønske fra grunneieren. Dette innebærer at en større del av det nødvendige veiarealet som skal betjene feltet, blir privat. U-graden foreslås redusert til 25 % BYA. Dette må også sees i sammenheng med uttalelsen fra Solberg skole som blant annet er bekymret for økt belastning på veiarealet, og kapasiteten ved Solberg skole. Kommuneplanens boligprogram opererer heller ikke med så stor boligbygging på Granheim. For tett bygging inntil høyspenteldningen er heller ikke å anevafel, samtidig som ledningen reduserer det brukbare uteoppholdsarealet. Man kan eventuelt vurdere u-graden på nytt dersom området blir befridd for høyspentledningen. Til bemerkning 10, 11, 12 og 13 Ordføreren, Kommunelegen, Planforum og Eldrerådet: Ingen ytterligere kommentarer. Vurdering - konklusjon: Reguleringssaken baserer seg på formannskapets/kommuneplanutvalgets vedtak av om utvidelse av boligfeltet på Granheimeiendommen, med de fordeler og ulemper det innebærer for ulike interesser. Planforslaget foreslås vedtatt med følgende endringer: Utnyttelsesgraden for felt B2 samlet settes til 25 % BYA. Adkomstveiens lengde reduseres, og felt B2 utvides fra 14 daa til 14,7 daa. Fareområdets bredde reduseres. Friområde utgår. Reguleringsbestemmelsene justeres og omredigeres: Bestemmelser om legging av høyspentkabel i bakken utgår. Bestemmelser om parkering justeres. Det settes inn bestemmelse om støyskjerming. Med disse endringer foreslås det at planforslaget vedtas... Sett inn saksutredningen over denne linja