SAKSFRAMLEGG. Utv.sak nr. / R REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DEL AV REVHAUG VED DANSKERUD

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DEL AV REVHAUG VED DANSKERUD Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Arkivnr: REG R-211 Saknr.: 02/01888 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte : I medhold av plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Ås kommune privat forslag til reguleringsplan for del av Revhaug ved Danskerud, som vist på kart datert , sist revidert , med reguleringsbestemmelser datert , revidert Ås, Brynhild Hovde Rådmann ::: Sett inn innstillingen over denne linja Arnt Øybekk Teknisk sjef... Sett inn saksutredningen under denne linja Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Forhåndsvarsling: Det faste utvalg for plansaker 1. gang: Offentlig ettersyn: Det faste utvalg for plansaker 2. gang: Kommunestyret: Vedlegg som følger saken trykt: 1. Reguleringsplan i målestokk 1:1000, datert , revidert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Arkitektens beskrivelse av planen og kommentarer til innkomne bemerkninger m.m. 4. Oversiktskart i målestokk 1: Utnyttelsesgrader, høyder, tomtestørrelser og utearealer i boligområder med småhusbebyggelse, vedtatt i det faste utvalg for plansaker Arealopplysninger, datert Reguleringsplan for gang- og sykkelvei Danskerud Vollholen, oversiktskart Vedlegg som ligger i saksmappen: Sakens øvrige dokumenter

2 Utskrift av saken sendes til: Arkitekt Knut H. Knudtsen, Postboks 117, 1431 Ås Elyseon AS v/per-christian Saxebøl, Bråtenveien 25, 1430 Ås Adressater i følge egen liste SAKSUTREDNING: Fakta i saken: Arkitekt Knut H. Knudtsen har, på vegne av Elyseon AS, utarbeidet forslag til reguleringsplan for del av gnr 75 bnr 1, Revhaug. Området er på ca 21 dekar og er i gjeldende kommuneplan disponert til boligformål. Området grenser inntil et eksisterende boligfelt, Danskerud i nord og inntil areal som er disponert til landbruks-, natur- og fritidsområde, LNF-område i sør, øst og vest, jfr kommuneplanen. Eierne ønsker å bygge 16 frittliggende boliger på arealet, som i dag er ubebygd. I tillegg til boligtomtene er det satt av areal til kjørevei, trafo og friområde (turvei) på planen. Eksisterende eiendom gnr 75 bnr 110, Bråtenveien 37 er tatt med i planen for å justere/utvide eiendomsgrensen mot planområdet. Forhåndsuttalelser: Planen ble forhåndsvarslet Det er kommet inn bemerkninger fra følgende berørte parter: 1. Statens vegvesen, Akershus vegkontor ( ) påpeker at området har et dårlig kollektivtilbud og at boligområdet blir bilbasert. De er negative til planen og mener at området ikke må utbygges, før det foreligger en sammenhengende gang- og sykkelveiforbindelse til skole og sentrum. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Landbruksavdelingen ( ) viser til at området i nåværende kommuneplan er disponert til LNF-område, mens det i forslag til ny kommuneplan er disponert til boligformål. De gir uttrykk for at de er negative til forslaget om omdisponering av arealet, og de fraråder en videre reguleringsprosess inntil ny kommuneplan blir vedtatt. De anbefaler at en eventuell reguleringsplan utformes slik at byggegrensen ikke berører dyrket mark. De ber om at arealkonsekvensene av tiltaket blir dokumentert. 3. Akershus fylkeskommune, Stab for regional forvaltning ( ) befarte planområdet Det er tidligere påvist automatisk fredete kulturminner i nærområdet og de topografiske forholdene kan tyde på at det kan finnes fornminner i planområdet. Fylkesmannen krever derfor arkeologiske registreringer av området ved offentlig ettersyn, jfr kulturminnelovens Viken Nett AS ( ) har noe distribusjonsnett i planområdet og forutsetter at det settes av plass til en nettstasjon. De gjør ellers oppmerksom på at utbygger må betale alle kostnadene som Viken Nett får med utbyggingen. 5. Ingebjørg Teigland og Asbjørn Rønning ( ) reagerer på at byggegrensene på de fire vestlige tomtene i planområdet ikke er begrenset. De viser til at husene i Bråtenveien, som grenser inntil planområdet, ligger på en rett linje og at det vil være naturlig å følge opp det byggemønsteret. Det er planlagt en ny gang- og sykkelvei til Kroer skole, og de mener at det bør bli en ny atkomstvei parallelt med denne for å begrense trafikken i Bråtenveien og Danskerudveien. Deres eiendom gnr 75 bnr 110 er tatt med i reguleringsplanen, og de

3 oppfatter dette som en bekreftelse på at deres eiendom blir utvidet med 280 m2 mot sør i bytte med at utbygger overtar et visst antall m2 i sør-østre del av deres eiendom. 6. Morten Ulfski ( ) sendte en foreløpig uttalelse på vegne av beboerne i Danskerudveien og Bråtenveien. Han mener at det nye feltet vil føre til stor økning i trafikken på de nevnte veiene. Det anser han som ikke tilfredsstillende, med tanke på sikkerheten til framtidig gang- og sykkelvei som skal gå gjennom det samme området. 7. Beboere i Danskerudveien og Bråtenveien ( ) påpeker at Danskerudveien og Bråtenveien er smale og uoversiktlige og mener at trafikken er stor nok i forhold til veienes kapasitet. De viser også til planene om ny gang- og sykkelvei som vil føre til økt trafikk av gående og syklende i veiene, som også blir skoleveien for mange barn. De mener at den økte biltrafikken, som det nye feltet vil medføre, setter barnas krav til trygg skolevei til side. Til slutt påpeker de muligheten til å legge en ny atkomstvei til det nye feltet ved siden av den nye gang- og sykkelveien som skal komme. Bemerkningen er underskrevet av 38 beboere i Danskerudveien og Bråtenveien. Kommentarer til bemerkningene: Nr. 1: Fra planområdet til Ås sentrum er det sammenhengende gang- og sykkelvei via det interne veinettet på Danskerud. Fra planområdet til Kroer skole er en reguleringsplan for gang- og sykkelvei i sluttfasen og kommunen har planer om å påbegynne bygging av denne førstkommende høst. Nr. 2: Ny kommuneplan for Ås ble vedtatt i desember 2002 der planområdet er disponert til boligformål. Reguleringsplanens avgrensning er noe annerledes avgrenset enn på kommuneplanen og dermed bedre avpasset i forhold til dyrket mark. Ved utsendelse til offentlig ettersyn vil vi legge ved utfylt tabell for arealavgang i forbindelse med reguleringsplanen. Nr. 3: Bemerkningen er tatt til etterretning. Arkeologiske registreringer vil bli utført i forbindelse med offentlig ettersyn. Nr. 4: Bemerkningen er tatt til etterretning, og det er satt av plass på reguleringsplanen til en nettstasjon. Nr. 5: Bemerkningen er tatt til orientering. Det vil være naturlig å ta stilling til og eventuelt justere byggegrensene i forbindelse med offentlig ettersyn. Det er viktig at ny bebyggelse tar hensyn til, og tilpasser seg, det eksisterende utbyggingsmønsteret som finnes fra før og som har gode kvaliteter. Når det gjelder forslag til ny atkomst, parallelt med framtidig gang- og sykkelvei, for det framtidige feltet, vil det også bli vurdert i forbindelse med offentlig ettersyn. I kommuneplanen, som nettopp er vedtatt, er det imidlertid ikke lagt inn noen framtidig atkomstvei til det nye boligfeltet. Nr. 6: Se kommentar til bemerkning nr. 5. Nr. 7: Se kommentar til bemerkning nr. 5. Verken Danskerudveien eller Bråtenveien er spesielt smale eller uoversiktlige. Kommentarer til planforslaget: Administrasjonen har hatt et møte ( ) med arkitekt og oppdragsgiver der den første planen (datert ) som ble sendt inn, ble gjennomgått med forslag til forandringer/forbedringer, bl. a. med hensyn til innkomne bemerkninger. I etterkant av møtet har vi fått inn et nytt forslag til plan (datert ). Det er gjort noen forandringer på planen og i reguleringsbestemmelsene, men fortsatt er det en del som gjenstår, bl.a.: 1. Byggegrensene må begrenses og målsettes på planen 2. Møneretningen må tegnes inn på planen

4 3. Atkomst til tomt nr 4 og 16 må justeres på planen 4. Breddemål på tomtene er overflødig 5. En sekundærleilighet kan maks være på 60 m2 6. Når det gjelder BYA, høyder og parkering viser vi til vedlagte skriv «Utnyttelsesgrader, høyder, tomtestørrelser i boligområder med småhusbebyggelse» som ble vedtatt i det faste utvalg for plansaker Vi forutsetter at reguleringsbestemmelsene justeres i henhold til dette. Dette er forhold som kan korrigeres ved offentlig ettersyn. Vurdering med konklusjon og begrunnelse: Det har kommet inn en del bemerkninger som er negative til den økte trafikken som det nye boligfeltet vil medføre. Det er forståelig, og det bør vurderes nærmere ved offentlig ettersyn. I tillegg er det en del mindre feil og mangler med reguleringsplanen og reguleringsbestemmelsene. Reguleringsplanens avgrensning og innhold er imidlertid i samsvar med gjeldende kommuneplan, som nettopp er vedtatt og har vært gjenstand for en grundig gjennomgang. Det bør derfor være mulig å korrigere planen og reguleringsbestemmelsene i tråd med gjeldende lover og bestemmelser, for å sikre at både nåværende og framtidige beboere får en akseptabel løsning med hensyn til trafikk og bomiljø. Teknisk sjef anbefaler at det faste utvalg for plansaker legger planforslaget ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn innkomne bemerkninger: I henhold til vedtak i det faste utvalg for plansaker ble saken lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Saken ble også sendt berørte parter til uttalelse. Det er innkommet følgende bemerkninger: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, miljøvernavdelingen ( ) kan ikke se at uttalte miljøverninteresser innenfor deres ansvarsområde er truet. De minner imidlertid om kommunens eget ansvar for å ivareta både overordnede og lokale miljøvernhensyn i planleggingen, jfr plan- og bygningsloven. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, landbruksavdlingen ( ) anbefaler at reguleringsplanen utformes slik at den ikke berører dyrket mark. Ellers har de ingen bemerkninger til reguleringsforslaget. De forutsetter at formålene i reguleringsplanen er i samsvar med kommuneplanen. De ber om at arealopplysninger blir sendt sammen med melding om vedtatt plan. 3. Statens vegvesen ( ) har tidligere vært negative til en utvidelse av boligfeltet ved Danskerud, pga dårlig kollektivdekning, at bebyggelsen blir bilbasert og at det mangler sammenhengende gang- og sykkelvei langs fylkesveien fram til skole og sentrumsfunksjoner. De viser til at gang- og sykkelveien, som er planlagt oppstartet førstkommende høst, ikke er fullfinansiert og er avhengig av kommunal andel eventuelt forskuttering av utgiftene. For å sikre beboerne i det nye boligfeltet en trygg skolevei er det viktig at gang- og sykkelveien langs Kroerveien er ferdig bygd når de nye boligene tas i bruk. 4. Akershus fylkeskommune, avdeling for regional utvikling ( ) viser til at planområdet ble befart sommeren Området ligger meter over havet og

5 består av skog og dyrket mark. Det er tidligere påvist automatisk fredete kulturminner i nærområdet. Nærheten til tidligere registrerte fornminner, samt de topografiske forholdene tilsier at planområdet har potensiale for fornminner uten synlig markering i form av steinalderboplasser og yngre bosetningsspor. Fylkesrådmannen krever derfor arkeologisk registrering av planområdet, jfr kulturminnelovens 9. Registrering av området tar ca 1 uke. De tar forbehold om at funn av fornminner kan medføre at registreringen tar lengre tid. 5. Akershus fylkeskommune, avdeling for regional utvikling ( ) har foretatt en arkeologisk registrering av området. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Det ble imidlertid funnet 1 tuft, 1 grop, 1 tjæremile, 1 steingjerde og 5 rydningsrøyser som sannsynligvis stammer fra den nedlagte husmannsplassen Berget. Fylkesrådmannen anser det endelige planforslaget for ikke å komme i konflikt med kulturminnelovens bestemmelser om automatisk fredete kulturminner. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeidet i marken gjøres oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Dersom man støter på et fornminne skal arbeide straks stanses og Akershus fylkeskommune kontaktes, jfr kulturminnelovens 8. Når det gjelder nyere tids kulturminner anbefaler fylkesrådmannen at kommunen vurderer mulighetene for å bevare sporene av husmannsplassen, som historiefortellende elementer for nærmiljøet og for kommende generasjoner. Av andre regionale interesser er fylkesrådmannen positiv til planforslaget som er i samsvar med gjeldende kommuneplan og fylkesplaner. Uttalelsen er endelig. Kommentarer til innkomne bemerkninger: Nr. 8: Bemerkningen tas til etterretting Nr. 9: Bemerkningen tas til etterretting og arealopplysninger, som er utarbeidet sammen med landbrukskontoret i Follo, blir lagt ved som eget vedlegg (vedlegg 6). Nr. 10: Gang- og sykkelvei fra Danskerud til Vollholen skal opp i kommunestyret til endelig avgjørelse i november. Det er planer om å sette i gang med bygging av gang- og sykkelveien snarest. I reguleringsbestemmelsene er det en rekkefølgebestemmelse om at gang- og sykkelvei skal være ferdig før igangsetting av boligbygging. Således skulle nåværende og framtidige skolebarn på Danskerud være sikret trygg skolevei, jfr vedlegg 7. Nr. 11: Arkeologisk registrering ble bestilt. Nr. 12: Bemerkningen tas til etterretting. Vurdering av planforslaget forslag til endringer: Bemerkningene er gjennomgått av administrasjonen. En del beboere i Danskerudfeltet er skeptiske til økt trafikk i boligområdet. 16 nye boligenheter vil naturligvis føre til noe økt trafikk, men ikke mer enn hva som kan aksepteres. Det er kommet inn et nytt reguleringsplankart som er datert , revidert Sørvestre del av planen har blitt forskyvet noe vestover, siden det har vist seg at kartgrunnlaget og virkeligheten ikke var helt i samsvar. Den nye planavgrensningen tar mindre areal fra dyrket mark og er således mer gunstig ut fra landbrukshensyn. Planens areal er omtrent det samme og antall boligtomter er uendret. En del feil og mangler som tidligere er påpekt ved planen, og som ikke er blitt utført, har administrasjonen rettet opp. Byggegrensene er begrenset i den vestligste tomterekken og de er blitt målsatt. Danskerudfeltet, som ligger helt inntil planområdet, er regulert med tilsvarende begrensninger i R-67, reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Danskerud II. Det er

6 naturlig å videreføre det eksisterende byggemønsteret i området for å få helhet. Møneretningen er tegnet inn på planen. Atkomsten til tomt nr 4 og 16 er blitt justert. Arkitekten har ikke gjort noen forandringer på reguleringsbestemmelsene og administrasjonen har derfor korrigert disse i samsvar med kommunens oppsett. Det er også blitt satt inn en rekkefølgebestemmelse om at gang- og sykkelvei fra Danskerud til Vollholen skal utbygges før/samtidig med boligbygging innenfor planområdet, slik at gang- og sykkelveien skal være ferdig når de nye boligene er innflyttingsklare. Planens formål er i samsvar med kommuneplanen for Ås. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas med de foreslåtte endringer.... Sett inn saksutredningen over denne linja