SAKSFRAMLEGG. Utv.sak nr. / R REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR BØLSTADFELTET

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR BØLSTADFELTET Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Arkivnr: REG R-205 Saknr.: 01/01466 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte : I medhold av plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Ås kommune privat forslag til reguleringsplan for Bølstadfeltet, som vist på kart datert , revidert , med reguleringsbestemmelser datert , revidert Ås, Brynhild Hovde Rådmann ::: Sett inn innstillingen over denne linja Arnt Øybekk Teknisk sjef... Sett inn saksutredningen under denne linja Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Forhåndsvarsling: Det faste utvalg for plansaker 1. gang: Offentlig ettersyn: Det faste utvalg for plansaker 2. gang: Kommunestyret Vedlegg som følger saken trykt: 1. Oversiktskart, målestokk 1: Arkitektens beskrivelse av planen 3. Reguleringsplankart (forminsket) datert , revidert Reguleringsbestemmelser datert , revidert Forenklet kostnadsoverslag for VVA-anlegg, datert Vedlegg som ligger i saksmappen: Sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: 1. Bølstad Utbyggingslag v/per Gjerde og Zoltan Csuja

2 2. Berørte grunneiere/festere 3. Berørte naboer 4. Offentlige etater og utvalg SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Bølstad hyttefelt består av 28 hytteeiendommer, hvorav noen er tatt i bruk til beboelse. Tomtene består hovedsakelig av festetomter under Bølstad gård, eier Per Gjerde. Området har adkomst via en bratt bakke opp fra Nessetveien, med tilknytning til Nessetveien rett vest for rundkjøringen/krysset med Sjøskogenveien. Området er delvis bratt nordvestvendt, spesielt i den nedre delen. Området grenser i vest til boligområdet ved Toveien og Hakkespetten, i sør og øst til skogkledde åser og i nord til Nessetveien - riksvei 156. I henhold til kommuneplanen for er området foreslått disponert til boligformål. Denne disponeringen foreslås opprettholdt i forslag til revidert kommuneplan for I tillegg er store deler av landbrukseiendommene Bølstad og Kirkerud i nabolaget i sør og øst foreslått disponert til boligformål. Det er forutsatt at ny adkomst til området skal opparbeides fra rundkjøringen i Nessetveien. Utarbeidelse av privat forslag til reguleringsplan - forhåndsuttalelser: Det har i flere år vært interesse fra flertallet av hytteeierne for å få området omdisponert til boligformål. Kommunen har ikke prioritert planarbeidet, og derfor har hytteeierne etablert Bølstad utbyggingslag og engasjert konsulentfirmaet Statkraft Grøner i Ski til å utarbeide privat forslag til reguleringsplan. Aktuelle offentlige etater, naboer og grunneiere ble forhåndsvarslet i brev av 18. og 20. januar 2002 og i annonse i Østlandets Blad og Akershus Amtstidende 22. januar Det er innkommet bemerkninger fra følgende: 1. Åse K. Edwardsen og Thomas A. Edwardsen ( ) vil vite hvordan den nye veien vil berøre deres eiendom. 2. Akershus fylkeskommune, Sentraladministrasjonen, Stab for regional forvaltning ( ) viser til at det er registrert flere steinalderboplasser øst for planområdet. Selve planområdet har derfor potensiale for steinalderboplasser, og det kreves arkeologisk registrering i henhold til kulturminneloven. 3. Statens vegvesen, Akershus vegkontor (( ) viser til sine krav i brev av , angående tilknytning til rundkjøringen og rundkjøringens kapasitet.. 4. Riksantikvaren ( ) viser til at det er fylkeskommunen som representerer kulturminnevernet i saker etter plan- og bygningsloven. 5. Østnett ( ) viser til at en slik utbygging vil kreve at det avgis grunn til kabelanlegg og nettstasjoner. 6. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, landbruksavdelingen ( ) ber om at kommunen redegjør for de landbruksmessige konsekvenser av utbyggingen og oversender disse. Man vil avvente uttalelse til planforslaget inntil arealkonsekvensene foreligger. Kommentarer:

3 Til bemerkning 1 (Edwardsen): Eiendommen er i henhold til kommuneplanen disponert til landbruks- natur- og friluftsområde, og det er ikke gitt tillatelse til bruksendring av eksisterende hytte til boligformål. Til bemerkning 2 (Akershus fylkeskommune): Statkraft Grøner har i brev av bestilt registrering av kulturminner. Kostnadene dekkes av Bølstad Utbyggingslag. Til bemerkning 3 (Statens vegvesen): Se under kapittel «Vurdering med konklusjon og begrunnelse». Til bemerkning 5 (Østnett): Nødvendig plass til kabler og nettstasjoner forutsettes avklart i forbindelse med offentlig ettersyn. Til bemerkning 6 (Fylkesmannen - Landbruksavdelingen): Arealkonsekvenser framgår av forslagsstillers beskrivelse og sendes over i forbindelse med offentlig ettersyn. Beskrivelse av planforslag framlagt i møte : Planforslaget, datert , dekker et samlet areal på 80 dekar og viser ny hovedvei/samlevei fra rundkjøringen i Nessetveien, sammen med gang- og sykkelvei. Samleveien kan forlenges når/hvis Kirkerudåsen utbygges i henhold til kommuneplanen. Samleveien har en stigning på 1:10. Ellers er det regulert inn adkomstveier til de enkelte tomtene, stort sett i eksisterende veitraseer og stier. De bratteste har en stigning på 1 : 8,5. Gangveien er knyttet til gangbrua over Nessetveien og til forlengelsen av Hakkespetten og Toveien. I tillegg til de eksisterende 28 hyttetomtene/boligtomtene er det regulert 17 ekstra boligtomter fra Bølstadeiendommen, foruten at det er regulert inn ballplass og lekeplasser. Området foreslås regulert til frittliggende boliger. Tomtene har en størrelse på m2. For nærmere beskrivelse vises til vedlegg 2, samt til reguleringskart og bestemmelser i vedlegg 3 og 4. Vurdering med konklusjon og begrunnelse: Planforslaget er i samsvar med gjeldende kommuneplan. I henhold til boligprogrammet er det imidlertid bare forutsatt 30 boliger i kommuneplanperioden, og med en til sammen 45 tomter, hvorav noen kan bebygges med eneboliger med hybelleiligheter og noen med tomannsboliger, vil boligprogrammet kunne sprekke, dersom det ikke settes inn en eller annen form for rekkefølgebestemmelse. På den annen side er det usikkert om det blir aktuelt å konvertere alle hyttene til boligformål på en gang. Hovedveien/samleveien har en stigning på 1:10. Dette er maksimal stigning på kommunale veier, og det bør vurderes om deler av veien kan gjøres slakere, noe som vil medføre flere eller større svinger på veiene. Spesielt dersom veien med tiden skal bli hovedadkomst for store framtidige boligområder på Bølstad og i Kirkerudåsen, kan dette bli i bratteste laget. De bratteste adkomstveiene inne i boligfeltet, med stigning inntil 1:8,5, vil være for bratte til å overtas til kommunal drift og vedlikehold og må enten omarbeides eller reguleres til private avkjørsler. Fordelen ved adkomstveiene slik de er foreslått, er at de i liten grad beskjærer eksisterende hyttetomter/boligtomter. Det anbefales at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og at kommunens kommentarer vurderes nærmere i den anledning. Offentlig ettersyn - innkomne bemerkninger: I henhold til vedtak i det faste utvalg for plansaker ble saken lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Saken ble også sendt berørte parter til uttalelse. Det er innkommet følgende bemerkninger:

4 7. Akershus fylkeskommune, stab for regional forvaltning ( ) opplyser at det er foretatt arkeologiske registreringer i planområdet i mai og juni Det ble ikke påvist noen automatisk fredete kulturminner. 8. Skole- og barnehagesjefen, Ås kommune ( ) påpeker at reguleringsplanen gir mulighet for større utbygging enn det som er fastsatt i boligprogrammet. Skole- og barnehagesjefen ber derfor om at skolekapasiteten blir vurdert i forbindelse med videre regulering av området. 9. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, miljøvernavdelingen ( ) viser til at kommunen har ansvar for å ivareta overordnede og lokale miljøvernhensyn i planleggingsprosesser generelt. I denne saken er ingen uttalte miljøverninteresser påpekt innenfor miljøvernavdelingens fagfelt/ansvarsområde. 10. Akershus fylkeskommune, stab for regional forvaltning ( ) ber om at de som skal utføre arbeid i området gjøres oppmerksom på at det kan finnes ukjente fornminner i området. Dersom man støter på et fornminne skal arbeidet straks stanses og Akershus fylkeskommune varsles, jfr kulturminnelovens 8. Når det gjelder nyere tids kulturminner er ikke området befart og fylkesrådmannen har ingen merknader til det. Fylkesrådmannen er positiv til planforslaget. 11. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, landbruksavdelingen ( ) gjør oppmerksom på at de ikke vil komme med noen uttalelse til saken før de får oversendt arealopplysninger for området. 12. Statens vegvesen ( ) fremmer innsigelse siden kravene de stilte i forhåndsuttalelsene ikke er blitt ivaretatt på en tilfredsstillende måte i planforslaget. De krever dokumentasjon på at det ikke blir kapasitetsproblemer i eksisterende rundkjøring, de krever en sikker fotgjengerkryssing over riksvei 156 ved rundkjøringen og de krever at veitilknytningen til rundkjøringen utformes i henhold til veinormalens krav til utforming. Kommentarer til innkomne bemerkninger: Nr. 7: Bemerkningen tas til orientering. Nr. 8: Bemerkningen tas til orientering. Ny skole er bygd. Nr. 9: Bemerkningen tas til orientering. Nr. 10: Bemerkningen tas til orientering. Nr. 11: Bemerkningen tas til orientering. Arealopplysningene er sendt og planen tas opp til behandling i det faste utvalg for plansaker i samsvar med kommuneplanen. Nr. 12: Bemerkningen er blitt tatt til etterretting. Planforslaget har vært drøftet på flere møter der representanter fra Statens vegvesen, Statkraft Grøner, Bølstad utbyggingslag og Ås kommune har deltatt. Partene ble tidlig enige om at følgende punkter måtte utføres før man kunne komme videre i planprosessen: 1. Statkraft Grøner skulle lage en skisse som reduserer stigningen på atkomstveien til Bølstadfeltet. 2. Statkraft Grøner skulle gjennomføre en trafikkanalyse på Nessetveien (gamle E6). 3. Statkraft Grøner skulle lage skisse over to alternative fotgjengerkryssninger av Nessetveien. Punkt 1 og 2 har blitt gjennomført av Statkraft Grøner, mens punkt 3 har blitt skissert av kommunen, siden Bølstad Utbyggingslag mente det var urimelig at de måtte betale for en framtidig utbygging av området. Materialet har vært oversendt Statens vegvesen til vurdering.

5 Statkraft Grøner AS har laget et forenklet kostnadsoverslag for VVA-anlegg basert på reguleringsplanen og skisser. Det viser at de totale kostnadene på vei, ledning- og kabelanlegg blir på ca 9,7 millioner ekskludert merverdiavgift, se vedlegg 5. Vurdering av planforslaget - forslag til endringer: Bemerkningene er gjennomgått av administrasjonen, og etter drøfting med Statens vegvesen og arkitekten er man kommet fram til følgende: 1. Stigningen opp fra rundkjøringen til Bølstadfeltet reduseres og godkjennes i samsvar med veinormalens krav til utforming. 2. Trafikkanalysen godkjennes og dokumenterer at eksisterende rundkjøring har kapasitet til den økte trafikken som utbyggingen av Bølstadfeltet medfører. 3. Det godkjennes en forgjengerkryssning på Nessetveien ved rundkjøringen. Det settes av areal til en framtidig fotgjengerbru, ved eventuell videre utbygging av området. Konklusjon: Forslag til privat reguleringsplan med reguleringsbestemmelser er i henhold til siste revisjon av kommuneplanen for Ås, som ble vedtatt desember Administrasjonen anbefaler at det faste utvalg for plansaker vedtar planforslaget med de foreslåtte endringer.... Sett inn saksutredningen over denne linja