Nesodden kommune. Reguleringsplan - Jørgen Berners vei - fornyet 1.gangsbehandling

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 07/ /12878 Arkivkode: L12 Saksbeh.: Øystein G. Karlsen Utvalg Møtedato Saksnr. Planutvalget /09 Reguleringsplan - Jørgen Berners vei - fornyet 1.gangsbehandling SAKEN GJELDER Reguleringsforslaget omfatter et område på ca 30,7 daa. Området omfatter flere bebygde og ubebygde boligtomter. Planforslaget gir anledning til å bygge 40 leiligheter i flerfamiliehus. Det gis også anledning til fradeling av 9 eneboligtomter. Reguleringsplanen har vært behandlet en rekke ganger hvor det har vært store utfordringer hva gjelder trafikale forhold og utbyggingens omfang. INNSTILLING Planutvalget vedtar i henhold til å legge detaljplan for Jørgen Berners vei datert og bestemmelser datert ut på høring. Følgende innarbeides i planforslaget før plan legges ut til offentlig ettersyn: A. Planforslages endres ved at veien forbedres i den grad det lar seg gjøre ved utvidelse av veiformålet fra tomtegrense til tomtegrense på hver side av veien. Dette medfører variabel veibredde mellom 5,5 til 6,5m på strekningen Furuveien øst til Furuveien vest. B. Rekkefølgekrav om utbygging av kryss mot RV157/Skogveien før en kan starte bygging inntas i planbestemmelsene.

2 C. Utnyttelsen økes slik at det ikke er behov for unntakene fra standard BYA beregning og dette inntas i reguleringsbestemmelsene. Det skal samtidig legges ut på høring et alternativ planforslag (kalt alt.b) med adkomst fra Liljeveien via Lampepusserveien for feltene A,B,C og E. BEHANDLING I PLANUTVALGET Brev fra Skogen Vest Huseierforening ble delt ut. Brevet vil behandles som innspill til høringen. Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. PLAN-094/09 VEDTAK Planutvalget vedtar i henhold til å legge detaljplan for Jørgen Berners vei datert og bestemmelser datert ut på høring. Følgende innarbeides i planforslaget før plan legges ut til offentlig ettersyn: A. Planforslages endres ved at veien forbedres i den grad det lar seg gjøre ved utvidelse av veiformålet fra tomtegrense til tomtegrense på hver side av veien. Dette medfører variabel veibredde mellom 5,5 til 6,5m på strekningen Furuveien øst til Furuveien vest. B. Rekkefølgekrav om utbygging av kryss mot RV157/Skogveien før en kan starte bygging inntas i planbestemmelsene. C. Utnyttelsen økes slik at det ikke er behov for unntakene fra standard BYA beregning og dette inntas i reguleringsbestemmelsene. Det skal samtidig legges ut på høring et alternativ planforslag (kalt alt.b) med adkomst fra Liljeveien via Lampepusserveien for feltene A,B,C og E. BAKGRUNN Tidligere vedtak i det faste utvalg for plansaker før utvidelse av planområdet: , sak 014/ , sak 066/ , sak 034/ , sak 118/08 Orienteringssak den 9/ Revidert forslag til reguleringsplan er utarbeidet av forslagstiller og dette består av følgende dokumenter og disse følger vedlagt saken: Plankart, revidert

3 Planbestemmelser, revidert Beskrivelse av planen med ROS- analyse, revidert Illustrasjonsplan, revidert RÅDMANNENS VURDERING Planforslag er bearbeidet i forhold til de tidligere fremlagte planene ut fra politisk behandling og møter med administrasjonen. I vedlagte plan- og tiltaksbeskrivelse, sist revidert , er sakens forhistorie og saksgangen hittil skissert. De bygningsmessige forandringene som det faste utvalg for plansaker vedtok , med tilbakesending av plan til forslagstiller, er etter rådmannen vurdering gjennomført og innarbeidet i planforslaget og tilhørende bestemmelser. Utnyttelse av terrengsituasjon på nordre del av felt A, for bygg med underetg. anes å være tilrådelig, framfor ev. oppfylling eller høye murer under bygningene. Bestemmelsene punkt. XXXX er endret på dette punktet etter møtet i planutvalget Slik at det ikke åpnes for underetasje. Grad av utnyttelse Grad av utnyttelse BYA er definert i teknisk forskrift og norsk standard NS BYA defineres i planens bestemmelser ulikt fra standarden. Det har på Nesodden vært tradisjon for fravike standardene ved å holde 36m 2 garasje utenom BYA beregningene. Praksisen med å fravike standarden er uheldig fordi det blir vanskelig å sammenligne med andre kommuner og lokalt på Nesodden. Utbygger er gjort oppmerksom på problemet men ønsker ikke å endre bestemmelsene. I de foreslåtte bestemmelsen er det flere unntak. Rådmannen anbefaler at forslaget justeres slik BYA økes slik at det ikke blir behov for unntakene i BYA beregningen i bestemmelsene. Hovedproblemet er tilrettelegging for en god veiadkomst inn i området i og med at tidligere tiders reguleringer og utbygginger ikke har tatt høyde for videreutvikling av bakenforliggende arealer. Volumet av utbyggingen vil generere større trafikkbelastning både i Skogveien og Øvreveien. Skogveien vil sannsynligvis være den korteste og mest bruket vei til hovedveien, Rv 157. Det er imidlertid fremmet sterk kritikk til at Skogveien skal benyttes som adkomstvei for det nye utbyggingsområdet. Utvidelsesmuligheten uten noen negative konsekvenser for beboerne langs veien er ikke mulig. Frisiktlinjen i krysset Jørgen Berners vei/ Skogveien avkortes på grunn av rekkegarasje bygd tett opp til Jørgen Berners vei. Stor del av fremtidig trafikksituasjon i Skogveien vil imidlertid også være avhengig av trafikkavvikling og veitiltak i områder beliggende utenfor planen, eksempelvis Vestoppfaret, Rv 157 og kryss Skogveien/Rv 157. Spesielt av hensynet til trafikkstyring i området bør skilting følges opp med skiltplan. Skogveien borettslag har fremmet eget forslag til veiløsning for området, en løsning som medfører at adkomsten ikke føres gjennom Skogveien men mot syd til Lampepusserveien og Liljeveien. Forslaget er vurdert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen (side 12 og 13). Rådmannen ser at valg av veiadkomst, dimensjonering av vei og frisikt i henhold til nyere tids veinorm, samt byggevolum, er en generell utfordring ved all fortetting i kommunen i etablerte boligområder. Det er to alternative valg å ta m.h.t veiadkomst i denne planen:

4 1. Ved ekspropriasjon av areal til økt veidimensjon / ny adkomst, i henholdsvis Skogveien og Lampepusserveien Liljeveien. 2. Ved å akseptere den lavere standarden som eksisterende vei har. (Skogveien) I brev av , vedlagt saken, oppsummerer forslagsstiller de justeringer som er gjort. Krysset Skogveien Rv157 har i den tidligere saksgangen vært forutsatt at blir løst i forbindelse med utbyggingen av Kommunesenter Tangenåsen. Det er ikke budsjettert kommunale og/eller statlige midler til gjennomføring av opprustning av RV157 mellom ny rundkjøring ved Vestoppfaret og rundkjøringen ved Flaskebekk. Rådmannen vurderer det som trafikkfarlig med en utbygging i Jørgen Bernersvei uten at krysset forbedres og anbefaler derfor at utbygging av krysset tas med i rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplan. Kravet om forbedring av krysset er tatt opp med utbygger som ikke ønsker dette. Utbygger hevder kravet kan sette en utbygging av Jørgen Berners vei i fare, da det vil bli nødvendig med grunnerverv og ytterligere prosjektering. Rådmannen vil allikevel hevde at det er nødvendig på grunn av trafikksikkerheten. Rekkefølgebestemmelse anses å være et enklere virkemiddel enn bruk av utbyggingsavtale, jfr. rådmannen tidligere vurdering i foregående sak 106/08 og 118/08. Konsekvensen av å akseptere Skogveien med en bredde av 4m asfaltert vei og 6m totalbredde er dårligere framkommelighet. Bilene vil kunne passere hverandre enten ved å ta i bruk veiskulderen og stoppe opp eller de kan bli nødt til å rygge. Furuveien vi da fungere som møtepalass. Denne trafikksituasjonen vil føre til lav fart og ingen mulighet for parkering i veien. En vil kunne få rygging, som vil kunne medføre farlige situasjoner for de minste barna som kan være vanskelige å se ved rygging. Ved en breddeutvidelse vil en oppnå å få hekker og porter lenger fra veien slik at sikten øker for gående og bilister. En risikerer at denne gevinsten forsvinner ved at blir parkering i veien. En breddutvidelse letter brøyting på vinterstid fordi en får mer sidereal. Innkomne uttalelser: I forbindelse med ny varsling om oppstart av planarbeidet har forslagstiller mottatt 10 innspill. Skogen vest huseierforening har levert en oppsummering av sine tidligere innspill og har også levert et kart som viser alternativ adkomst fra Lampepusserveien. Kartet kom inn etter fristen for innspill gikk ut men legges likevel med da dette alternativet er kommentert av forslagstiller. Rådmannen slutter seg til forslagstillers kommentarer. Rådmannen ønsker at alternativet fra Lampepusserveien blir bedre belyst ved legge det ut på høring sammen forslaget fra forslagstiller. Konklusjon: Planen har hatt en omfattende prosess. Utbygger har etter rådmannens vurdering, redusert byggevolumet til det nivå som er innenfor rammen som planutvalget har anbefalt. Dersom området skal kunne fortettes i den grad forslagsstiller ønsker det, må følgende aksepteres: - Lavere veistandard innenfor allerede utbygde område i Skogveien enn hva som kreves ved nye utbygningsfelt.

5 - Veien forbedres i den grad det lar seg gjøre ved utvidelse av veiformålet fra tomtegrense til tomtegrense på hver side av veien. Dette medfører variabel veibredde mellom 5,5 til 6,5m på strekningen Furuveien øst til Furuveien vest. - Trafikkforbedring gjennom utarbeidelse og godkjenning av skiltplan for hele området, dvs. for Jørgen Berners vei, Skogveien og Vestoppfaret. - Rekkefølgekrav som sørger for trafikksikkert kryss mot RV157/Skogveien. - Behov for tiltak skal sikres ved hjelp av rekkefølgekrav i bestemmelsene. - Utnyttelsen angis slik at det ikke er behov for unntakene fra standard BYA beregning. Det utarbeides et alernativ B som innbefatter adkomst fra Liljeveien via Lampepusserveien. I alternativ B vil det ikke være et umiddelbart behov for opparbeidelse av krysset mot Rv157/skogveien. Under disse forutsetningene anbefaler rådmannen å legge ut på høring reguleringsforslaget for Jørgen Berners vei med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse. Planen fornyer deler av tidligere stadfestet plan for Skogen Vest Skogen III, planid VEDLEGG Illustrasjonsplan Reguleringsplan NY jøb regbest NY Tverrprofiler - Skogen Vest Plan og lengdeprofil - Skogen Vest Innspill ti Reguleringsplan - Skogen Vest jøb plandokumentasjon+ros Reguleringsplan - Jørgen Berners vei - Oppsummering av tidligere innspill - fra Skogen Vest Innnspill ved nytt varsel om oppstart av planarbeid