Selbu kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: 2015/262-34 Saksbehandler: Tormod Hagerup Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Det faste utvalg for plansaker 25.05.2016 2.gangs behandling - Områderegulering Øystrand- Garberg Vedlegg: Plankart Planbeskrivelse Notat til rekkefølgebestemmelser ROS-Analyse Illustrasjonsplan Arkeologisk rapport Høringsuttalelse fra Santi Sijte Uttalelse fra Fylkesmannen Uttalelse fra Statens vegvesen Områderegulering Øystrand-Garberg i Selbu kommune Reguleringsplan Øystrand - Garberg - høringsuttalelse fra Bjørnar Kolstad Høringsuttalelse Reguleringsplan Øystrand - Garberg - høringsuttalelse fra Anny Grete og Paul Kråkvik Reguleringsplan Øystrand - Garberg - høringsuttalelse fra Anette Berg Høringsuttalelse Høringsuttalelse Høring områderegulering. Planbestemmelser Områderegulering Øystrand - revidert 19.05.16 Rådmannens innstilling Reguleringsplan for Øystrand-Garberg med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtas. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygnignslovens kap. 12-12.
Saksopplysninger Planforslaget Planforslag til områderegulering for Øystrand-Garberg gårds- og bruksnr. 63/6 m. fl. er utarbeidet av Selbu kommune med bistand fra tegn_3. Planforslaget som foreligger til behandling består av: - Plankart i målestokk 1:2500, datert 09.06.2015 - Reguleringsbestemmelser datert 08.06.2015 - Planbeskrivelse - Notat til rekkefølgebestemmelser - ROS-analyse - Illustrasjonsplan 1.gangs behandling Planforslaget ble behandlet første gang i det faste utvalget for plansaker i møte den 08.06.2015 (utvalg 35/15) med følgende vedtak: Det faste utvalget for plansaker fremmer saken og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og 12-10. Planbeskrivelsen kapittel 8 (side 38-40) beskriver hvordan planprosessen forløp forut for 1.gangs behandling, og gir en oppsummering av innspillene som kom inn mellom varsel om oppstart med planarbeidet og 1.gangs behandling og hvordan disse ble hensyntatt til 1.gangs behandling. I forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet (28.01.2015), ble det avholdt et informasjonsmøte om planarbeidet på Granby gård 12.02.2015. Hensikt med regulering Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for videre detaljering av mindre utbyggingsetapper ved å sikre en helhetlig områdevis løsning. Vedlagt illustrasjonsforslag viser en mulig utbygging med en variert boligtypologi (for ytterligere detaljer, se planforslaget kapittel 5): Forhold til overordnede planer Planforslaget er i tråd med kommunedelplan for Mebond-Tømra 2011. Området er avsatt til bygging med arealformål boliger, og kommuneplanbestemmelsene stiller krav om reguleringsplan med rekkefølgebestemmelser for bla. gang- og sykkelveg langs fv. 705.
Gjeldende reguleringsplan Området er ikke tidligere regulert, men det er to tilgrensende reguleringsplaner, 2001001 Sirhaugene hyttefelt, vedtatt 17.2.2003, og 19830002 Bønløkken, vedtatt 23.2.1983. Innkomne høringsuttalelser Det kom inn totalt 11 høringsuttalelser, som er tolket og vurdert i tabellen nedenfor. For fullstendige høringsuttalelser vises til de innkomne originalene som også er vedlagt saken. Uttalelse: Samordnet uttalelse fra fylkesmannen og Statens Vegvesen Overordnede føringer: Det reguleres til boliger i henhold til vedtatte overordnede føringer. Fylkesmannen mener det oversendte materialet er svært godt, med en ryddig og oversiktlig fremstilling. Vurdering: Landbruk og bygdeutvikling: Bemerker at planområdet er redusert fra avgrensningen i oppstartsvarselet. Utbyggingen vil medføre at om lag 50 daa. fulldyrka jord blir omdisponert, og at dette er i tråd med gjeldende kommunedelplan for Mebonden- Tømra. Mener det er positivt at kommunen legger opp til en variert boligsammensetning, og at dette vurderes som hensiktsmessig i dette området. Reguleringsplanen vil blant annet frigjøre eneboligtomter, slik kommunen ønsker. Fylkesmannen minner om kommunens ansvar om å rapportere omdisponeringen av dyrka og dyrkbar jord i KOSTRA etter vedtak av reguleringsplan. Miljøvern: Bemerker at planen har en felles bestemmelse som omhandler støy (retningslinje T- 1442/2012), og at dette er bra. Kommer med faglig råd om å ta med bestemmelse som omhandler støv og luftkvalitet etter retningslinje T-1520/2012. Mener det mangler fokus på både støy og luftkvalitet i bygg- og anleggsfasen, og at det bør tas inn en bestemmelse som sikrer også Tatt til etterretning og revidert inn i planbestemmelsene.
dette. Kommer i sin uttalelse med konkret eksempel på bestemmelse som kan tas inn for å sikre at dette blir ivaretatt. Barn og unge og Sosial og helse: Mener det er svært positivt at det er satt av arealer både til områdelekeplasser og nærlekeplasser, og at dette er sikret juridisk i plankart, samt i bestemmelsene med rekkefølgekrav. Uttaler at det er positivt at planområdet ligger i nærhet til skogsområder, og at Romboleden (pilegrimsleden) som er opparbeidet, krysser området, og at det også ellers er turstier samt plan om et nærmiljøanlegg. Fra et folkehelseperspektiv er det viktig med lett tilgang til muligheter for bevegelse og fysisk aktivitet. Bemerker at det fra et trafikksikkerhetsperspektiv er positivt at antall avkjørsler er redusert i planen, og at dette vil skape et mer oversiktlig trafikkbilde. Også positivt med utbygging av sammenhengende gang- og sykkelveg, selv om dette vil skje etappevis i henhold til rekkefølgebestemmelsene, og at det er mulig at det tar en del år før hele nettet er ferdig utbygd i henhold til områdereguleringen. Minner om at feltstyrken rett over kabelen til høyspentlinjen som krysser planområdet kan være vel så stor som rett under et luftspenn. I beskrivelsen framgår det at det ikke skal bygges tett opp til høyspenten, og at det også forutsettes lagt jordkabel. Reindrift: Planområdet ligger innenfor Saanti Sijte, og er avmerket som beiteområder for reindrifta vår, høst og vinter. Bemerker at i fra beliggenhet og prinsippet om utvikling i sentrale strøk kontra etablering av nye byggeområder i mer uberørte områder, har ikke Fylkesmannens reindriftsavdeling noen merknader til planen.
Samfunnssikkerhet: Ingen merknad til planen. Universell utforming: Ivaretas gjennom Fylkeskommunens uttalelse. Konklusjon fra fylkesmannen: Det er ikke fremmet vilkår for egengodkjenning av planforslaget. Statens Vegvesen: Mener at planmaterialet i det store og hele er godt og oversiktlig, men at intensjonene i planen ikke er fullt ut fanget i planbestemmelsene, og har noen merknader til dette. Tatt til etterretning. Innsigelsen imøtekommes ved at planbestemmelsene nå er revidert. Kommer med faglig råd om at det i bestemmelsene 9.4-9.5 ikke skal henvises til Statens Vegvesens normer, men heller til deres håndbøker, i dette tilfelle håndbok N100. Bemerker også at det må fremgå av bestemmelsene at arbeide som utføres må godkjennes av vegeier. Statens Vegvesen fremmer også vilkår for egengodkjenning av planen. Disse fremmes ut fra nullvisjonen som Stortinget vedtok i 1999, samt retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442/12: Vilkår for egengodkjenning er tatt til etterretning, og innarbeidet i reviderte planbestemmelser.! Det må sikres gjennom bestemmelsene 5.1 at det også settes krav til detaljregulering av offentlig gang- og sykkelveg til Tømra og Innbygda, som skal opparbeides som følge av rekkefølgekrav til feltet.! Det må tas inn krav til detaljregulering av o_sgs1-4 i 5.1 dersom kollektivplasser ikke reguleres inn i denne områdereguleringen! Punkt åtte i 5.2 må endres slik at den også fanger opp etablering av o_sgs4! Siste setning av 6.6, «alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdige før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest gis», må tas ut og settes
som en egen bestemmelse under rekkefølgebestemmelsene. Sør-Trøndelag fylkeskommune Bemerker at planforslaget ikke synes å komme i vesentlig konflikt med allmenne friluftsinteresser. Kommenterer også i sin uttalelse (datert 07.10.2015) at det mellom 1.gangs behandling og uttalelsen har blitt gjennomført arkeologiske feltundersøkelser i planområdet, og at det ved befaringen ikke ble observert automatisk fredete kulturminner som planen vil komme i konflikt med. Fylkeskommunen henviser til Statens Vegvesens uttalelse og dertil krav til egengodkjenning om at det må settes bestemmelse som sikrer at holdeplasser blir regulert inn i videre detaljreguleringsarbeid av gang- og sykkelveg langs Fv705. Bemerker at avkjørsler til enkelteiendommer langs fylkesvegen vil saneres, og at dette bidrar til økt trafikksikkerhet. Påpeker at det ikke er samsvar mellom forkortelser brukt i plankart og bestemmelsene, og at det forutsettes at dette rettes opp i. Tatt til etterretning og korrigert. Sør-Trøndelag fylkeskommune presiserer i sin uttalelse at de som vegeier ikke tar stilling til økonomi eller prioritering av prosjekter langs Fv705. Minner ellers om generell aktsomhetsplikt etter 8 av kulturminneloven. Vilkår for egengodkjenning: Ingen.
Sámediggi/Sametinget Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredede kulturminner innen planområdet, og har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunkt. Minner om det generelle aktsomhetskravet, og at dette bør fremgå av reguleringsbestemmelsene, og kommer i sin uttalelse med forslag til formulering som kan tas inn. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Saanti Sijte Saanti Sijte har ingen merknader til planarbeidet. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Bjørnar Kolstad Bemerker at planforslaget tar mye av eiendommen deres dersom den realiseres slik som plankartet er på nåværende tidspunkt. Ikke fornøyd med ny vegtrasé, mener den er ugunstig plassert for samtlige hus på Øyberget, og at dette er et lite felt som vil bli berørt av mye trafikk, og at han ikke ønsker denne trafikken på dette lille feltet. Planforslaget berører eiendommen (32/2) ved at noe areal er avsatt til samferdsel. Reguleringen berører ikke bygninger eller minsteavstand til eksisterende bygninger. Planmyndigheten vurderer dette til å være innenfor det som må kunne aksepteres av inngrep. Inga og Anton Gisestad, eiere av Sirum Nordre gnr/bnr 31/4 Har laget eget vedlegg til høringsuttalelsen. Denne går blant annet på at de ikke ønsker boligbygging på sin eiendom, og heller ikke avkjørsel fra Fv705 slik den er tegnet inn i planforslaget. Har noen bemerkninger til avkjørselen ved deres eiendom, Dette går bla. på stigningsforhold, grunnforhold der veien planlegges (myr), og at terreng og fjell gjør det vanskelig å knytte eksisterende boliger nord for denne avkjørselen til den nye vegen. Er positive til gang- og sykkelveg langs Fv705. Avkjørselen fra Fv.705 med adkomst til de midtre delene av utbyggingsområdet er sentral for trafikkavviklingen også for myke trafikanter i boligområdet. Avkjørselen er lagt inntil areal som allerede er definert som utbyggingsareal med boligformål. Kravet om at denne avkjørselen tas ut av planen imøtekommes ikke. Synspunkter på vegne av eier av gnr 33 bnr 50. Planforslaget berører i veldig liten grad denne eiendommen. Areal til veigrunn som ikke berører bygninger eller minsteavstand til
Mener det er en del viktige punkter på hovedvegnettet som bør endres. bygninger vurderes til å være innenfor det som aksepteres av inngrep. Anny Grete og Paul Kråkvik Ønsker ikke at planlagt ny veg går rett ved deres innkjørsel ved Øybergvegen 9, og at det må være bedre å bruke eksisterende veg og legge den bak gården Nyberg. Planforslaget berører i veldig liten grad eiendommen. Det må også bemerkes at ved realisering av planforslaget vil standarden på adkomstveien til eiendommen bli vesentlig hevet. Innspillet imøtekommes ikke Anette Berg Godtar ikke at vegløsning er lagt helt opp til husveggen i øybergvegen 8. Se foregående vurdering. Mener det bør være enklere å legge vegen der den er i dag, og videre oppom Nyberg. Hilde og Edvin Egil Garberg Merknad om at planlagt ny avkjørsel fra Øybergvegen blir en for stor inngripen og til alt for stor ulempe for eksisterende eiendommer/beboere i området. Se foregående vurdering. Mener det bør være bedre å bruke eksisterende veg som benyttes av beboerne på Øyberget boligområde. Ny avkjørsel foreslås lagt bak/sør for fjøset på Nyberg. Line Garberg, daglig leder av Garberg Auto Viser til at nevnte plankart legger opp til at omlegging av veg berører store deler av Garberg Auto AS sin eiendom, og fører til stor sjenanse og forringelse. Se foregående vurdering. Mener det må være bedre å bruke eksisterende veg som benyttes av beboerne på Øyberget boligområde. Ny avkjørsel foreslås lagt bak/sør for fjøset på Nyberg.
Inger Granby Har lest planbeskrivelsen, og mener at hennes eiendom kan detaljreguleres ut ifra prinsippene i arkitektutkastet «Knekk kode», og at hun er godt fornøyd med dette. Hun er også godt fornøyd med at Pilgrimsleden/Romboleden er bevart som tursti i planforslaget, at myrområdet ikke bebygges, og at forslag til bebyggelse ser ut til å gli godt inn i terrenget. Arkeologiske feltundersøkelser fra Sør-Trøndelag fylkeskommune Arkeologer fra Sør-Trøndelag fylkeskommune utførte i tidsrommet 23.9.15-6.10.15 arkeologiske feltregistreringer innen planområdet. Den arkeologiske undersøkelsen resulterte i funn av ei Urnesspenne fra tidlig middelalder, og ei reismile fra etterreformatorisk tid. Funnet av urnesspenne ble gjort i matjord i nærheten av Granby gård, og regnes som et løsfunn. Reismila er målt inn og lagt inn på Askeladden på grunn av informasjonsverdien, men strukturene er ikke fredet. Arkeologisk rapport er vedlagt saken. Vurdering Lekeplasser, rekreasjon og oppvekstsvilkår Det er satt av arealer både til områdelekeplasser og nærlekeplasser, og at dette er sikret juridisk i plankart, samt i bestemmelsene med rekkefølgekrav. Planområdet ligger i nærhet til skogsområder, og pilegrimsleden krysser området, det er også ellers er turstier samt plan om et nærmiljøanlegg. Fra et folkehelseperspektiv er det viktig med lett tilgang til muligheter for bevegelse og fysisk aktivitet. Sosial infrastruktur- barnehage og skolekapasitet Omtalt i planbeskrivelsen side 30. På grunn av at planforslaget legger opp til forholdsvis stor befolkningsøkning i området, er det avsatt områder for to framtidige barnehager innenfor planområdet. Områdene er regulert til kombinert formål bolig og barnehage. Gjeldende kommuneplan har ingen informasjon om dagens skolekapasitet. Det er ikke vurdert om en eventuell utvidelse av skolekapasiteten skal gjøres ved etablering av ny skole i nærheten til planområdet. Dette må vurderes over et lengre tidsperspektiv.
Teknisk infrastruktur vann og avløp (VA) Omtalt i planbeskrivelsen side 31. Utbygging i tråd med planforslaget vil medføre økt belastning på det overordnede spillvannsnettet og på eksisterende overvannsledninger. Som følge av manglende kapasitet på eksisterende nett, vil det i forbindelse med gjennomføring av planforslaget måtte gjøres oppgradering av dagens infrastruktur og etablering av ledningsnett for å betjene ny bebyggelse i området. Det finnes to pumper for avløpsvann nær planområdet. Planområdet har naturlig helning fra høyeste punkt og ut mot pumpene som er plassert nord og sør for området. Teknisk infrastruktur veger og opparbeidede stier i området Omtalt i planbeskrivelsen side 23-24. Det skal etableres to nye avkjørsler fra Fv705, som sammen med en eksisterende avkjørsel sør i planområdet skal betjene utbyggingsområdene. Nødvendig internt vegnett vil opparbeides med kapasitet tilpasset planlagt boligbebyggelse. Det legges opp til et internt vegsystem med sentrale samleveger til og mellom de enkelte delfelt, med direkte adkomst til boliger fra mindre adkomstveger. Planen utløser også en del rekkefølgebestemmelser knyttet til opparbeiding av veg og fortau knyttet til det enkelte delfelt. Rekkefølgekrav utløses ved søknad om igangsettingstillatelse. Se vedlagte planbestemmelser og notat til rekkefølgebestemmelser. Naturmangfoldloven Omtalt i planbeskrivelsen, side 28 og 29. Samlet vurdering: Konklusjon Planforslaget er i tråd med overordnet plan, og svarer godt til behovet og ønsker for utvikling av området. Det anbefales at det fremlagte planforslaget egengodkjennes.