VIKNA KOMMUNE Postadresse Telefon Telefaks Postboks 133, Sentrum 74 39 33 00 74 39 00 70 7901 RØRVIK E-post: vikna@vikna.kommune.no Saksnr.: 2011/477-15 Arkiv: 10/336 SAKSFRAMLEGG Dato: 08.11.2011 Saksbehandler/Tlf: Bjørn Kristiansen / Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato Planutvalg 10/336 - Klage datert 02.11.2011 på vedtak i Planutvalget i sak PS 65/11 den 12.10.2011, fra naboene Eirik Wahl, Sonja H. Wahl, Trond Solsem og Toril Johannesen Vedlagte dokumenter: 1 10/336 og 395 - Nærøy og Vikna boligutleie AS - Søknad om tillatelse til tiltak med søknad omdispensasjon - oppføring av midlertidige utleieboliger 2 Oppsittere ved Eirik Wahl med flere - Klage på vedtaket gjort av Planutvalget i PS 65/11 den 12.10.2011 3 Vedrørende klage på vedtak gjort av Planutvalget i Ps-65/11 den 12.10.11 4 Nærøy- og Vikna Boligutleie - Uttaelse vedr. klage per 02.11.2011 5 Skoletomta - Byggesak Nærøy og Vikna Bilogutleie AS - Bilder med påskrift 6 Boligsituasjonen i Ytre Namdal - notat til Vikna kommune 11.11.11 Dokumenter ikke vedlagt: Øvrige saksdokumenter RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: Klage, datert 02.11.2011, på vedtak i Planutvalget i sak PS 65/11 den 12.10.2011, fra naboene Eirik Wahl, Sonja H. Wahl, Trond Solsem og Toril Johannesen inneholder ingen nye momenter av betydning for saken, som skulle tilsi omgjøring av vedtaket, jfr. saksvurdering. Klagen tas ikke til følge. Planutvalget, som underinstans, opprettholder sitt vedtak i sak PS 65/11 den 12.10.2011. Planutvalget vil ikke beslutte utsatt iverksetting etter forvaltningsloven 42. Saken oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som klageinstans.
SAKSGRUNNLAG Klage på vedtak i Planutvalget i sak PS 65/11 den 12.10.2011. SAKSOPPLYSNINGER Det er den 04.11.2011 mottatt klage datert 02.11.2011 på vedtak i Planutvalget i sak PS 65/11 den 12.10.2011, fra naboene Eirik Wahl, Sonja H. Wahl, Trond Solsem og Toril Johannesen. Klage er levert innen fristens utløp, som er tre uker fra underretning om vedtak kom fram. Melding om vedtak ble sendt ut 13.10.2011, og må påregnes å ha kommet fram den 15.10.2011. Frist for å levere klage blir da 05.11.2011. Klagen refereres i sin helhet: Vi vil klage på vedtaket gjort av Planutvalget i PS 65/11 den 12.10.2011. Vi viser videre til vår nabomerknad av 07.09.2011 som ikke er tillagt vekt. Det vises i vedtaket til at det er en prekær mangel på boliger i kommunen. Det må dokumenteres at boligmangelen er prekær. Den kan umulig være prekær når det står 8 leiligheter ledig på Marøya rett over Nærøysundet. Riktignok ligger dette i nabokommunen og kan føre til tapte skattekroner til Vikna, men dette kan umulig være en tungtveiende fordel i forhold til det vi mener er store ulemper for oss naboer. Det kommunale foretaket har pr dato ikke noe stort press på leiligheter. Dette foretaket har ikke blitt tilført ekstra midler med gratis tomt, frafall av tilknytingsavgifter med mer. Det kommunale/private utbyggingsselskapet er ikke tilført ekstra midler for å være med å løse boligkrisen. De har nå et hus under oppføring med 14 leiligheter. Dette selskapet må betale full refusjon. Betingelsene og hasteparagrafene som blir brukt til fordel for Nærøy og Vikna boligutleie virker konkurransevridende. Det er på det rene at både hotell, rorbuer og campingplasser i området har utleie til kortidsengasjert arbeidskraft i vintersesongen som et kjærkomment tillegg for å overleve og utvikle seg videre. Det vil også føre til at de som har satset og bygget hus med sokkelleilighet vil få vansker med å leie ut til den prisen de må ha. Disse aktørene får ikke anledning til å uttale seg når saken behandles som en dispensasjonssak og ikke tas inn i reguleringsplanarbeidet som er startet for området. Dette må være dårlig avgjørelse. Det er også betenkelig at man skal legge til rette for utstrakt korttids engasjert arbeidskraft istedenfor flere fast ansatte. Flere fast ansatte vil redusere behovet for utleieboliger. Mange av selskapene som trenger arbeidskraft har meget god økonomi og vi stiller oss undrende til hvorfor de ikke kjøper de ledige leilighetene på andre siden av Nærøysundet når behovet er så stort som det påstås. Det skulle ikke være gambling å investere i leiligheter når behovet er prekært. Prisene skulle da vanligvis bare fortsette å øke. Vi krever dokumentasjon på boligkrisen og hva som er gjort fra private og det offentlige for å løse den påståtte krisen innenfor rammen av vanlige utleieboliger. Brakkene er bygd i 2006 og oppfyller ikke dagens energikrav. Vi viser til den vedtatte klima- og energiplan. Brakkene vil være i strid med intensjonen i denne planen. Skal det dispenseres bare fordi den politiske ledelsen har forlovet seg med hensyn til tilgjengelig tomt til brakkeriggen. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. 2
Vi er kjent med at et tilsvarende utleiebygg på Lauvøya, riktig nok bare 7 enheter, har generert til dels meget stor trafikk og bråk. Det har i dette anlegget vist seg å være nødvendig å bruke den ene leiligheten som vaktmesterleilighet. Vi frykter at skoletomta sin sentrale plassering i Rørvik vil generere enda mer bråk. Vi tviler på at det å bo på 10 m2 i en boligrigg vi gjøre at mange av de nye arbeidstakerne vil få et positivt inntrykk av Rørvik og etablere seg her. Dispensasjon reguleres i plan- og bygningsloven kap. 19, hvor det i forarbeidene, Ot. Prp. Nr. 32 (2007-2008), er uttalt om dispensasjon fra arealplaner: Første ledd første punktum gir kommunen myndighet til etter søknad å dispensere fra bestemmelser i loven, forskrifter eller planer gitt i medhold av loven. Skjønnsutøvelsen er underlagt omfattende begrensninger som følger av andre ledd. Dispensasjon kan gis varig eller midlertidig. En dispensasjon endrer ikke en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfelle søknaden gjelder. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutnin sgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen; er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene." Vi bor sentralt og aksepterer selvsagt at det er aktivitet rundt oss, men vi forventer at et så drastisk tiltak og endret arealbruk tas inn i reguleringsplanarbeidet som er opp startet istedenfor å kjøre dette som en dispensasjonssak. Dette kan gjøres ved en tidsbegrenset regulering. Vi krever at en så drastisk endring av arealet blir tatt inn i reguleringsarbeidet og får den beslutningsprosessen den fortjener. Bruken av området blir totalt forskjellig fra den bruken som har vært. Skolen skapte stor aktivitet på dagtid nå blir dette flyttet til kveld og natt. Vi er bekymret for at ungene i området blir trengt bort fra Presthaugen som lekeområde. Det er allerede igangsatt reguleringsarbeid på skoletomta og på innspillsmøte var ikke dette et tema i det hele tatt. Det undergraver den demokratiske prosessen arealplanlegging skal være. Vi er også kjent med at Nærøy og Vikna boligutleie ønsker å få et vedtak om å få forlenget leieforholdet dersom man ikke får solgt Skoletomta til en akseptabel pris. Skoletomta tror vi kan bli tungsolgt både med brakkerigg, Fagskole og Sikkerhetssenter etablert på området. Det står i saksutredningen at Fylkesmannen ikke har innvendinger mot at det dispenseres fra reguleringsplanen. Dette stemmer etter vår mening ikke. Fylkesmannen uttaler seg om den konkrete byggesaken og hva det må tas hensyn til. Dersom Fylkesmannen har godtatt en dispensasjon er han ikke habil til å behandle vår klage og vi krever at klagen blir behandlet hos settefylkesmann, som uhildet kan behandle vår klage. Klagen er sendt til ansvarlig søker Ståle Volden, til uttalelse ved e-post den 07.11.2011, i henhold til forvaltningsloven 17. Etter muntlig avtale med ansvarlig søker Ståle Volden ble det satt en frist på en uke til å komme med uttalelse. Det er mottatt brev datert 07.11.2011 fra Nærøy og Vikna boligutleie AS, v/ole P. Fjær, se vedlegg. Det redegjøres for hvordan selskapet ble utfordret av ordføreren i Vikna kommune til å bidra til å løse boligmangelen, og hvordan de har arbeidet med saken. Klagebrev kommenteres ikke - Nærøy og Vikna boligutleie AS kan ikke se at de er en berørt part i saken. 3
Notat datert 11.11.2011 fra Nyskapning og utvikling Ytre Namdal: Rådmannen har bedt det interkommunale selskapet Nyskapning og utvikling Ytre Namdal om bistand med å innhente oppdatert informasjon fra næringslivet om boligbehovet. Notat datert 11.11.2011 fra Nyskapning og utvikling Ytre Namdal siteres: På forespørsel fra Vikna kommune ved Bjørn Kristiansen har Nyskaping og utvikling Ytre Namdal forsøkt å fremskaffe et grunnlag som kan dokumentere behovet for boliger i Ytre Namdal. NYN har rettet en forespørsel på e-post til bedrifter innen sektorer man er kjent med har et behov for å rekruttere arbeidskraft. Det er 25 bedrifter som har gitt tilbakemelding og disse er basert på deres opplevelse av situasjonen. Oppsummert er det grunnlag for å si at mangelen på ledige boliger medfører store ulemper for næringslivet i deres arbeid med å rekruttere nye medarbeider og i arbeidet med å beholde medarbeider. Videre gir bedriftene uttrykk for at mangelen på sentrumsnære boliger påfører de merarbeid i form av tilrettelegging av vakter slik at medarbeider som ikke har bil jobber samme turnus som kollegaer som har bil slik at de får transport til og fra jobb. Det er ikke mulig å gi et eksakt tall på hvor stort behovet for boliger er da mange virksomheter oppgir at behovet varierer ut fra pågående prosjekter og om nye arbeidstaker kommer flyttende til distriktet eller de rekrutteres lokalt. En oppsummering av de tilbakemeldingene NYN har fått på vår forespørsel som har tallfestet sitt behov for boliger viser et behov for 70 boenheter og da i hovedsak hybler og leiligheter. Flere bedrifter uttrykker at de gjerne ville hatt leiligheter til disposisjon, ikke minst når de skal rekruttere kompetanse utenfra Ytre Namdal. Andre oppgir at de er defensiv med tanke på å rekruttere medarbeidere som ikke bor i Ytre Namdal og da med bakgrunn i boligsituasjonen. RÅDMANNENS VURDERING Angående svarbrev fra Nærøy og Vikna boligutleie AS datert 07.11.2011: Det er forbausende at tiltakshaver ikke anser seg som part i saken, og at de ikke har noen kommentarer til klagen. Som tiltakshaver er firmaet i høyeste grad en part i saken, da de har søkt om tillatelse til å sette opp boligene. Men de har nå fått muligheten til å uttale seg, og har ikke benyttet seg av den. Angående klagebrev: Det er innhentet opplysninger fra Marit Måøy Holm i det interkommunale selskapet Nyskapning og Utvikling Ytre Namdal IKS angående boligbehovet, i notat datert 1.1.2011. Notatet beskriver et behov på rundt 70 boenheter i form av hybler og leiligheter. Bedriftene gir uttrykk for at mangelen på sentrumsnære boliger påfører de merarbeid i form av tilrettelegging av vakter slik at medarbeider som ikke har bil jobber samme turnus som kollegaer som har bil slik at de får transport til og fra jobb. Flere firma oppgir at de er defensiv med tanke på å rekruttere medarbeidere som ikke bor i Ytre Namdal og da med bakgrunn i boligsituasjonen. Kommunestyret legger føringer for hvordan det kommunale boligforetaket skal drives, dette kommenteres ikke nærmere. Permanent overnatting på hotell eller rorbu i Rørvik er ikke noe reelt alternativ for arbeidstakere som skal betale dette selv. Det etterspørres små og sentrumsnære hybler i en startfase når arbeidstakere kommer til Rørvik, i gangavstand til arbeidsplasser i sentrum. Noen vil 4
forhåpentligvis ønske å etablere seg i området permanent, og vil da etterspørre andre typer boliger. Forhold mht bruken av korttids engasjert arbeidskraft i næringslivet kontra fast ansatte, eller arbeidsgiveres manglende engasjement mht kjøp av boliger til de ansatte, handler om interne vurderinger i bedriftene. Dette kommenteres ikke nærmere. Omplassering av eksisterende brakkemoduler vil ikke utløse krav om oppgradering for å oppfylle nye energikrav (Veileder til TEK 10, 14-2, s 144). Den vedtatte klima- og energiplanen for Vikna kommune er kun veiledende og det er ikke hjemmel for å stille krav etter denne planen om oppgradering for å oppfylle nye energikrav. Naboene som har levert klage frykter for at omsøkte boligrigg vil generere bråk. Tiltakshaver har planlagt strenge husregler og oppfølging med evt. utkastelse, jfr. opplysninger i sak PS 65/11. Rådmannen kan ikke se hvordan lekeområde på Presthaugen vil bli berørt, da dette området ligger for seg selv på et platå over omsøkte boliger, og har god adkomst rundt hele haugen, utenom denne delen av området. Dispensasjon er kun gitt midlertidig for 3 år. Rådmannen vil påpeke at de fire naboene som har klaget bor i avstand fra 100 m-120 m unna omsøkte boliger. Den ene naboen som bor lengst mot sørøst vil ikke se boligene, da Presthaugen ligger i mellom og skjermer for omsøkte boliger. Naboene i Lillegata, som ligger nærmest omsøkte boliger, skrev under på nabomerkad i forbindelse med nabovarsel, men de har ikke påklaget vedtaket. Det vises til vedlagte bilder fra skoletomta med påskrift. Saken var oversendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som dispensasjonssak. Fylkesmannen i hadde i sin uttalelse ingen merknader til selve dispensasjonssøknaden. Vurdering opp mot forvaltningsloven 42 (utsatt iverksetting av vedtak): Klagerne har ikke anmodet om at det besluttes utsatt iverksetting inntil klagen er avgjort av klageinstansen, som er Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Planutvalget som underinstans kan likevel beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagen er avgjort. Bakgrunnen for regelen om utsatt iverksetting, også kalt oppsettende virkning, er hensynet til rettssikkerheten, ved at den blant annet kan forhindre at gjennomføringen av vedtaket medfører uopprettelig skade eller tap. I dette tilfelle er det godkjent oppføring av midlertidige boliger med hybler på en planert skoleplass. En gjennomføring av vedtaket vil etter rådmannens vurdering ikke føre til uopprettelig skade, som for eksempel sprenging/utfylling i strandsonen ville ha gjort. Utsatt iverksetting vil være til ulempe for tiltakshaver, da det kan bli vinter når som helst. Tiltakshaver bygger på eget ansvar dersom byggearbeider settes i gang før klagen er behandlet. Tiltakshaver må selv bære tapet ved en eventuell riving eller retting dersom klagen blir tatt til følge (Rundskriv H-17/92 regjeringen.no). Det tilrås at det ikke besluttes utsatt iverksetting etter forvaltningsloven 42. 5
KONKLUSJON/TILRÅDING I samsvar med rådmannens forslag til vedtak. Rørvik, 14.11.2011 Roy H. Ottesen rådmann 6