Hol kommune Saksutskrift Arkivsak-dok. 12/03875-21 Arkivkode. Geilo- 178 Saksbehandler Trond B. Augunset Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling 17.09.2015 29/15 2 Kommunestyret 30.09.2015 65/15 3 Kommunestyret 25.11.2015 44/15 Detaljregulering av 66/624 og 66/637, Felt 4, Geilo Fjellandsby - annengangs politisk behandling Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Plankart, datert 16.5.2014 Planbestemmelser, datert 4.6.2015 Planbeskrivelse, datert 10.3.2015 Illustrasjonsplan, datert 16.5.2014 ROS-analyse, datert 10.3.2015 Støyrapport, Kilde Akustikk AS Støynotat, Asplan Viak 3D-illustrasjoner Brev datert 12.6.2015, Fylkesmannen i Buskerud Brev datert 18.6.2015, Buskerud Fylkeskommune Brev datert 17.6.2015, Statens vegvesen Dokument i saken: Dokumentjournal Saksopplysninger: Forslagsstiller: Kikutplassen AS Planfremmer: Opus Bergen AS Eiendommer (gnr/bnr): 66/624 og 66/637 Plantype: Privat forslag til detaljregulering Plan ID: 062004 178 Oppstartsmøte med kommunen ble avholdt 15. februar 2012, og planoppstart ble kunngjort 7. juni 2012. Samtidig ble det sendt ut varselbrev til involverte parter, naboer, offentlige og private høringsinstanser (datert 2012-07-07), med høringsfrist 2012-09-14. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 5.5.2015 til 19.6.2015. Planområdet er i dag ubebygd og består delvis av myr/våtmark i tilknytting til Geilotjødne. Området er avsatt til fremtidig turistbedrift i gjeldende kommunedelplan. I reguleringsplan for Geilo fjellandsby (plan ID: 062004072) er feltet regulert til næring med krav om bebyggelsesplan. 1
Planområdet ligger rett nord for Geilotjødne, ca. 5 km sør for jernbanestasjonen og vintersportområdet i Geilo. Like øst for planområdet går fylkesvei 40 - Skurdalsveien. Formålet med planforslaget er å legge til rette for oppføring av maksimalt 35 fritidsleiligheter (tilrettelagt for utleie), kontor/forretning og næring/tjenesteyting. Bebyggelsen planlegges som fire enkeltstående, like store bygninger som vist i illustrasjonsplan (datert 2014-05-16), med et samlet byggeareal på 256-259 m2. I tillegg vil det opparbeides felles uteoppholdsareal og gangvei i midten, som binder bebyggelsen sammen. Adkomst til uteoppholds- og lekearealer vil utformes universelt, og det sikres kjørbar adkomst til bygningene via 3 meter bred intern gangvei. Det åpnes for parkeringskjeller i tillegg til 12 gjesteparkeringsplasser på bakkeplan langs veien. Resterende parkering foreslås løst ved bruk av parkeringsfelt A og/eller B i Geilo Fjellandsby. Forhold til overordnet plan: Overordnede planer er kommunedelplan for Geilo (plan ID: 4001-2010) og reguleringsplan for Geilo fjellandsby (plan ID: 062004072). I kommunedelplanen er området avsatt til framtidig turistbedrift, og i reguleringsplanen for Geilo fjellandsby er området angitt som næringsområde. Planforslaget, som regulerer området til kombinert bebyggelse og anleggsformål med forretning/kontor, Næring/tjenesteyting og Fritidsbebyggelse, strider mot begge de overordnede planene, men på grunnlag av gjennomført prinsippvedtak for kalde og varme senger i Hol kommune (Arealpolitikk for varme og kalde senger, saksnr. 14/01866) åpnes det for kombinasjonsformål med konsentrert fritidsbebyggelse.) Miljøkonsekvenser: Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til Geilotjødne. Planforslaget medfører etablering av ny bebyggelse i et fjellområde med omkringliggende fjellandskap. Planområdet ligger i nærheten av leveområde for orrfugl og villrein (om lag 1 km), det er ikke registrert naturverdier av betydning i selve planområdet. Planfremmer har beskrevet forholdet til naturmangfoldet og naturmangfoldloven i planbeskrivelsen kap. 7.7. Fylkesmannen har gitt merknader til planforslagets miljøkonsekvenser i forhold til lokale miljøverdier. Dette er kommentert i den administrative vurderingen. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Se UPU sak 9/15. Økonomiske konsekvenser: Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Hol kommune. Vurdering: Offentlig ettersyn ble gjennomført i perioden 5.5. til 19.6 2015. Det er kun mottatt 3 merknader i saken. 1. Fylkesmannen i Buskerud i brev datert 12.6.2015 2. Statens vegvesen (SVV) i brev datert 17.6.2015 3. Buskerud fylkeskommune (BFK) i brev datert 18.6.2015 Det er ikke mottatt innsigelser i saken. Under følger et kort resyme fra innsendte merknader ved offentlig ettersyn og administrasjonenes kommentarer. 2
1. Fylkesmannen i Buskerud (FMBU) i brev datert 12.6.2015. Fylkesmannen viser til sitt brev av 22.8.2012 der de uttalte seg til varselet om oppstart av reguleringsplanarbeid. I uttalelsen redegjorde FMBU for nasjonale føringer og ba om at naturmangfold, vassdragsområder, landskap, universell utforming, energi og klima blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med overordnede føringer. I forslag til detaljregulering er det utarbeidet en grundig planbeskrivelse der det er redegjort for ovennevnte forhold. Fylkesmannen er av oppfatning at planforslaget ikke vil ha negative konsekvenser for nasjonale eller regionale miljøinteresser. De vil likevel fortsatt anbefale at det tas inn i bestemmelsene om at området skal tilrettelegges for vannbåren varme jf. PBL 12-7 nr. 8. Fylkesmannen ser ikke bort fra at saken kan ha betydning for lokale miljøverdier. Det er kommunens ansvar å ta hensyn til slike lokale interesser. Fylkesmannen har tillitt til at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at lokale miljøinteresser i tilstrekkelig grad blir ivaretatt. Administrasjonens kommentarer: Administrasjonen støtter Fylkesmannens syn med hensyn til tilrettelegging for vannbåren varme og kravet om bærekraftige oppvarmingsløsninger. Dette er tidligere vurdert og påpekt i saken. Det er dog lite trolig at Geilo Fjellandsby blir forsynt med fjernvarme på grunnlag av den lange avstanden til nærmeste fjernvarmeanlegg og kostandene knyttet til en slik utbygging. Kommunen har vurdert hensynet til de lokale miljøinteressene i, og i tilknytning til planområdet. Geilo Fjellandsby er fullt utbygd og dette forslaget til detaljregulering vil i liten grad berøre omkringliggende naturverdier. Kommunen anser planfremmers vurdering i henhold til Naturmangfoldloven 8-12 som tilfredsstillende også med hensyn til de lokale naturverdiene. 2. Statens vegvesen (SVV) i brev datert 17.6.2015 Statens vegvesen viser til at det i forskrifter til Plan- og bygningsloven nå skal skilles mellom forretningsdrift og næringsbebyggelse. SVV kan ikke se at dette er omtalt i planbeskrivelsen eller er utredet trafikkmessig. Overnattingsbedrift og eventuelt vaktmesterkontor eller meglerkontor vil inngå i formål «næring». De vil derfor anbefale at formålet «forretning» går ut av planen. For øvrig forutsetter SVV at støyforholdene sikres å bli tilfredsstillende ved byggesaksbehandlingen. Statens vegvesen viser til sine merknader, men har ikke direkte innsigelser mot planen. Administrasjonens kommentarer: Formål for forretning er i tråd med overordnet plan for området (byggeområde næring, gårdstun, servering, badeanlegg, samt andre servicetilbud til fritidsbebyggelsen). Planfremmer har kommentert Vegvesenets merknad til planforslaget og ønsker å beholde den fleksibiliteten det gir å beholde forretning i kombinasjonsformålet. Det er satt en begrensning på forretningsformålet til maksimalt 25 % av den totale % - BYA. Administrasjonens utgangspunkt er at planlagt bebyggelse skal bygges. Når det gjelder formål avsatt til næring/service mv. har det erfaringsmessig vist seg å være vanskelig å regulere markedsavhengig servicenæring, da markedssvingninger ikke alltid korresponderer med reguleringstidspunktet. 3
Administrasjonen foreslår at det innarbeides planbestemmelser som sikrer at grenseverdiene i departementets veileder T-1442/2012 ikke overskrides. 3. Buskerud fylkeskommune (BFK) i brev datert 18.6.2015 BFK har i samsvar med BPL - 12-10 mottatt merknad til nevnte planforslag. De kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner i planområdet, og ber om at følgende bestemmelse innarbeides ved et eventuelt vedtak: «Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminneloven 8. 2.ledd.» Administrasjonens kommentar Kulturminner er sikret i planbestemmelsene 3.4 og har identisk ordlyd. Administrasjonens vurdering Det er ikke fremmet innsigelser til planforslaget. Administrasjonen har kommentert mottatte merknader over og vurderer merknadene mer inngående under. Slik det fremgår administrasjonens kommentar til Fylkesmannens innspill gitt ved offentlig ettersyn er hensynet til naturmangfoldet ivaretatt i planforslaget og beskrevet i planfremmers planbeskrivelse. Administrasjonen anser ulempene for naturmiljøet i, og i tilknytning til planområdet som lave. Klimatilpasning er vurdert i behandlingen av planforslaget. Tilkobling til fjernvarme vil ikke være aktuelt i nærmeste fremtid for planområdet på grunn av avstand til eksisterende fjernvarmenett. I tilsvarende kommunal behandling av detaljregulering for Kikutgrenda (Geilo Fjellandsby felt 2, KS sak 70/14), ble administrasjonens forslag om etablering av felles energiløsning og tilrettelegging for forsyning av fremtidig vannbåren varme tatt ut ved den politiske behandlingen av saken. Administrasjonen ser derfor ikke behovet for å prøve spørsmålet på nytt. Statens vegvesen har bemerket planforslagets støyforhold. Planfremmer legger tidligere gjennomførte støyanalyser til grunn for planforslaget, støyanalysene er utarbeidet til reguleringsplanen for Geilo Fjellandsby. Selv om støyanalysen er utarbeidet i 2004 er beregnet trafikkvekst og dagens ÅDT lav. For å sikre at grenseverdiene i departementets veileder for støy i arealplanleggingen (T-1442/2012) ikke overskrides. Foreslår vi at det legges til en bestemmelse om grenseverdier for støy med henvisning til nevnte veileder. Planfremmer har gjennomgått mottatte merknader ved offentlig ettersyn og kommentert Vegvesenets bemerkninger i forhold til bruken av arealformålet forretning. 4
Rådmannens innstilling: Innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre detaljregulering for 66/624 og 66/637, Felt 4 Geilo Fjellandsby. Før planen kan sendes Hol kommunestyre må følgende endringer være gjennomført i planforslagets bestemmelser: Grenseverdiene i T-1442 skal ikke overstiges for støyfølsom bebyggelse. Før det kan gis igangsettingstillatelse til ny bebyggelse må det være gjennomført beregninger for støybelastning på fasade. 1. Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte 17.09.2015 sak 29/15 Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksordfører: Jan Arne Øen Vedtak Innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre detaljregulering for 66/624 og 66/637, Felt 4 Geilo Fjellandsby. Før planen kan sendes Hol kommunestyre må følgende endringer være gjennomført i planforslagets bestemmelser: Grenseverdiene i T-1442 skal ikke overstiges for støyfølsom bebyggelse. Før det kan gis igangsettingstillatelse til ny bebyggelse må det være gjennomført beregninger for støybelastning på fasade. 2. Kommunestyret har behandlet saken i møte 30.09.2015 sak 65/15 Behandling Saksordfører: Jan Arne Øen. Jon Andreas Kolderup (H) fremmet følgende utsettingsforslag: Saken utsettes og avventer en avklaring om utbyggeravtale. Votering Utsettingsforslag fremmet av Jon Andreas Kolderup ble enstemmig vedtatt. Vedtak Saken utsettes og avventer en avklaring om utbyggeravtale. 5
3. Kommunestyret har behandlet saken i møte 25.11.2015 sak 44/15 Votering Innstilling fra utvalg fra plan og utvikling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Hol kommunestyre detaljregulering for 66/624 og 66/637, felt 4 Geilo Fjellandsby. RETT UTSKRIFT DATO 27.november.2015 6