Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2015/9652-8 Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan Vestre Havn - strandvegen 7 Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift 18.05.2016 Rådmannens innstilling Forslag til reguleringsplan for Delendring Vestre Havn Strandvegen 7 datert 02.03.16 og forslag til reguleringsbestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden 27.04.16 08.06.16 ihht. plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. Namsos plan, byggesak og teknisk drift vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 17-4 å legge forslag til utbyggingsavtale mellom Strandvegen 7 AS og Namsos kommune ut til offentlig ettersyn i samme periode. I forslag til reguleringsplan for Vestre Havn Strandvegen 7 gis følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene: Endring pkt. 4.4 "Før det gis tillatelse til terrenginngrep og bygge- anleggstiltak innenfor planområdet skal det utføres geoteknisk prosjektering og utføres grunnundersøkelser jfr. geoteknisk notat 417914-RIG-NOT-001 datert 17.03.16. Geoteknisk prosjektering skal også omfatte utomhusområder og ledningsanlegg." Endret pkt. 6,3 "Utnyttelsesgrad innenfor BKS1/BKS2 er max %-BYA: 70% og antall egne boenheter etter utbygging skal være minimum 26 boenheter." Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06, sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16.12.10 delegasjon til Namsos plan, byggesak og teknisk drift. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11
Endret pktdokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat U 08.12.2015 Referat fra oppstartsmøte Arkplan AS X 08.12.2015 Ideskisser framlagt til oppstartsmøte I 04.01.2016 Uttalelse til varsel om oppstart - Statens vegvesen, Region Midt Reguleringsplan - Strandvegen 7 - gnr. 65 bnr. 1403 og 1404 - Vestre Havn, Almenningen I 20.01.2016 Fylkeskommunens uttalelse til: Nord-Trøndelag fylkeskommune Reguleringsplan Strandvegen 7, gnr 65 bnr 1403 og 1404 - Varsel om oppstart I 19.01.2016 Forhåndsuttalelse til varsel oppstart Fylkesmannen i Nord-Trøndelag detaljregulering Strandvegen 7 65/1403 Namsos I 08.02.2016 Strandvegen 7 Arkplan - Nils Sigurd Klykken I 18.03.2016 Forslag reguleringsplan Vestre havn Kjeld Erik Sandbakken Strandvegen 7 S 30.03.2016 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan Vestre Havn - strandvegen 7 I 30.03.2016 Revidert planbeskrivelse Arkplan Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Forslag til reguleringsplan kart datert 02.03.16 3 Forslag til reguleringsbestemmelser datetr 02.03.16 4 Planbeskrivelse datert 02.03.16 5 ROS-sjekkliste datert 02.03.16 6 Geoteknisk notat datert 17.03.16 7 Støyvurdering datert 19.01.16 8 Solstudier "juni og august" datert 10.02.16 9 Utomhusplan og illustrasjon 10 Referat fra møte med velforening 11 Innspill til varsel om oppstart 12 Utbyggingsavtale, forslag 2
Saksopplysninger Hensikten med planarbeidet er å endre gjeldende reguleringsplan for å legge til rette for transformasjon og fortetting med boligbygging av konsentrert småhusbebyggelse i 3 etasjer og bestemmelser som gjør at bebyggelsen tilpasses dagens arkitektur. Det er gjort mindre endringer innen hele planområdet for å bringe ny plan i samsvar med dagens situasjon. Planområdet består av i dag av eksisterende boliger et industribygg / lagerlokale i en etasje med tilhørende parkeringsplasser Arealet benyttes per dags dato til bolig-/ industri- og forretningsformål. Planstatus Reguleringsplan for Vestre Havn, Almenningen vedtatt 16.11.1995, I samråd med Namsos kommune er det valgt å behandle saken som en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan for å oppdatere plankartet til "virkelig" situasjon. Lek og rekreasjon Det er flere områder for lek i umiddelbar nærhet, der i blant også i eksisterende reguleringsplan, Dette området er avsatt til lek med parkmessig opparbeiding, beplantning, belysning og møblering. Dagens situasjon er imidlertid at dette har bestått som et grøntområde uten noen form for opparbeidelse eller tilpasning med hensyn til lek og rekreasjon. Området «Vestre Havn» ligger vest for Namsos sentrum og kan på mange måter defineres som en del av stor-sentrum Namsos. Basert på tidligere erfaringer i området, består grunnen mest sannsynligvis av fyllmasser i øvre sjikt tilført av menneskelig aktivitet og innspylte sandmasser med varierende innhold av humus. Det kan ikke utelukkes sagbruksavfall i fyllmassene. Original grunn består trolig av sandige masser i toppen og mer finkornige masser i dybden. Under dette befinner det seg mest sannsynlig leire med varierende siltinnhold med lagdelte masser og liten boremotstand. Dybden til berg kan variere mellom 25-60m. Berggrunnskart fra NGU over området viser til innhold av granittisk til granodiorittisk gneis, amfibolførende, som bare delvis er migmatittisk. Løsmassekart viser at grunnen består i fyllmasser tilført eller sterkt påvirket av menneskers aktivitet. Det er utarbeidet en geoteknisk vurdering, som medfølger plansaken Vestre Havn på lik linje med store deler av sentrumsnære områder i Namsos kan være flomutsatt. Det er i bestemmelsene gitt at det ikke kan bygges under kote 3,20 (ferdig gulv 1. etasje). Jfr. rapporten Havnivåstigning utarbeidet av DSB (revidert 2009) er forventet 100-års stormflo i Namsos i 2100 å ha en topp på kote +2,76. Når anbefalt margin for usikkerhet (35 cm) er lagt til bør det tas høyde for at 100-års stormflo kan nå kote +3.11. Sett i forhold til tidligere praksis hvor Rica Rock City Hotell og Rock City ligger på kote +3.20 bør det kunne aksepteres at boliger i denne planen ligger på samme høyde, altså kote +3,20 (ferdig gulv 1. etg.) 3
Utdrag av DSB's rapport "Havnivåstigning" rev 2009 Trafikkforhold Det aktuelle området har i dag adkomst fra Strandvegen og Seilmakergata. Trafikk fra sentrum til planområdet kommer inn langs Gullvikvegen og videre inn i Strandvegen. Både Gullvikvegen og store deler av Strandvegen, er oppbygd med gangfelt for myke trafikanter med god kvalitet, i tillegg til gangfelt over vei på strategiske plasser. I tillegg har Seilmakergata også gangfelt på begge sider av veien ned til båthavna, hvor det også er gang og sykkelfelt helt inn til sentrum. Sistnevnte er den mest naturlige innfartsåren til sentrum for myke trafikanter. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet ROS-analyse som følger som vedlegg til plansaken. Biologisk mangfold Planområdet ligger i et eksisterende boligområde og det er ikke spesielle registreringer av dyreliv eller naturtyper i det aktuelle området eller i umiddelbar nærhet. Planlegger har foretatt søk i Naturtypebasen og Artsdatabanken. Her er det ikke funnet noen registreringer av spesielle naturtyper, rødlistede arter eller andre truede arter. Dette menes å være tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag etter NML 8. Planområdet vurderes ikke spesielt viktig for dyrelivet eller til å inneha viktige naturtyper. VA-anlegg Namsos kommunes ledningskart viser at det ligger vann- og avløpsledninger i tillegg til kulvert gjennom området. Denne skal hensynstas videre i regulerings- og byggeprosess. Kommunalteknikk og eiendom skriver bl. a i en uttalelse til planen; "Overvannskulvert 1000 mm (rød farge på kartet): På grunn av fallforhold og gjennomstrømningsevne må den ligge som i dag. Vi krever en avstand fra senter kulvert til bygg på min. 4 meter (som i Almenningen). Spillvannsledning 200 mm, (grønn farge på kartet): Ligger dypt og med lite fall. l utgangspunktet må omlegging unngås. Avstand til bygning uten fundamentering ned til nivå under rør, settes til min. 3 meter. 4
Signalkabler/trekkerør, (lilla farge på kartet): Utbygger kan legge kabelen/røret der det måtte passe best. Kan da bli krav om trekk-kum. Andre forhold som kan resultere i en utbyggingsavtale, innbefatter kommunal overtakelse av infrastruktur, vil være oppbygging av fortau og ev. gatelys. Vi kommer tilbake til dette. Dersom du ikke har snakket med Namsos brann- og redningsvesen om de har krav til slokkevann/vannuttak ut over det som finnes i området i dag, må det tas så fort som mulig." Medvirkning og samordning Oppstartsmøte med Namsos kommune ble gjennomført 07.12.2015 og oppstart av planarbeidet ble annonsert 22.12.2015 i Namdalsavisa. Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev til grunneiere, berørte naboer, sektormyndigheter, Namsos kommune og Vestre Havn velforening. Planlegger mottok i alt 7 innspill etter varsel om oppstart, henholdsvis fra; Almenningen 25 Midtre Namdal avfallsselskap Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Norges vassdrags- og energidirektorat Nord-Trøndelag fylkeskommune Statens vegvesen Namsos kommune, kommunalteknikk og eiendom Almenningen 25, e.post datert 17.01.16 "Det nærmer seg frist for tilbakemelding for innspill angående Strandveien 7, og da er det på tide å benytte seg av anledningen til å lure og spørre. Jeg har fått høre at det er et møte som kan være interessant for en kommende "nærmeste nabo" nå torsdag 21. januar. Det møtet kolliderer med et annet møte for min del, så er det mulig å tilsendt noen tegninger som viser enda mer detaljer, antall meter på hus og avstander? Finnes det tegninger som viser hvordan husene vil ta seg ut i fra ulike vinkler, også i fra Almenningen 25s bakkenivå? Det er på bakken og andre-etasjenivå vi vil forholde oss til bygnigene på nabotomta, tofotinger som vi er. Dere har tegnet Sagtunet i noe som jeg som amatør kan kalle norsk, tradisjonell trehus-stil, og det er trivelig å se på. Det som ligger i planene for Strandveien 7 er noe helt annet! Vi har foran vårt hus minimalistiske, firkantete digre blokker på tre etasjer. De er ikke i nærheten av å være trivelig å se på som de kunne ha vært. Når det er salgsannonser for leiligheter blokkene viser de utsikten fra blokka. Der viser de tradisjonelle, trivelige trehus med spisstak på rekker og rad. Om vi skulle selge vårt hus, da har vi ikke samme type utsikt til blokka! De husene dere tegner på Strandveien 7 går i retning av å ligne på blokkene. Det er synd. Arkitektur betyr mye, det vet dere. Vestre havn-området ville ikke vært det samme dersom det var kloss-husene med flate tak som var satt opp 15-20 år tilbake. 5
Altså, se på den nærmeste arkitekturen, selv Strandveien 7a har spisstak. Det er kun det gamle lagerbygget i Strandveien 7b som har flatt tak. Og nå skal dette ikke være lagerhus mer på dette området, og ei heller ingen grundnivå-flat parkeringsplass. Nå skal det bli boligområde, og da ønsker jeg at de husene går inn i arkitekturen som alle andre hus omkring har. Både når det gjelder høyde og utvendig framtoning. De husene på andre siden av veien i Strandveien er jo endog bare en-etasjes. De klossene som er tredje-etasje og verandaene som ligger på tredje-plan frykter jeg med stor sannsynliget vil føles sjenerende. Vi har selv en veranda på 2.etasje-nivå. Den er jeg selv ikke helt fornøyd med. Jeg synes den er for brautende overfor mine naboer, og den ligger ikke på 3. etasjenivå, slik som de bli gjøre på Strandveien 7 -prosjektet. Bruk Strandveien 9 som trendsetter for området, foruten resten av husene i Almenningen. Strandveien 9 er et fantastisk flott nabohus som jeg virkelig setter stor pris på å beskue." Kommentar fra planlegger På henvendelses tidspunktet eksisterte det ikke noe annet enn skissetegningene gitt i oppstartsvarselet. Det vil imidlertid bli anledning til å se dette i byggesakssammenheng. Arkitektonisk form vil være i samtidsarkitektur i form av flate tak og moderne stilart. Det vil imidlertid kunne knyttes sammen med materialbruk og fargebruk, i tillegg til at det vil kunne fremstå som et eget tun med eget uttrykk på Vestre Havn. Tredje etasje vil legges opp til å bli inntil 1/3 av boligmassens fotavtrykk, i tillegg til at den vil bli inntrukket fra yttervegg. Dette gjelder også takterrasser. Dette vil kunne bidra til at volumet på bygningsmassen vil oppfattes som mindre påtrengende enn tre fulle etasjer, i tillegg til at innsyn fra takterrasse ned på omgivelsene vil oppfattes som lite sjenerende. Når det gjelder vann og avløp, da særs pumpehuset og støy fra dette, er dette et kommunalt anliggende, som vi ikke har kontroll på. Planprosessen sikrer imidlertid at vann og avløp er dimensjonert i henhold til tenkt tiltak og planer. Midtre Namdal avfallsselskap, e.post datert 28.01.16 "Bra at det planlegges nedgravd avfallsløsning! Dette er en løsning vi i MNA har stor tro på og som vi satser på fremover! Når det gjelder tilbakemelding på plassering, blir vedlagt skisse litt «grov» til å gi noe konkret tilbakemelding på. Jeg sender derfor over litt retningslinjer og krav vi setter til den nedgravde avfallsløsningen. I forhold til plassering, prøver vi å begrense gangavstand til brukerne av den nedgravde avfallsløsningen til+/- 100 meter. Ellers er arealkravet til hver enkelt nedgravde container 2 x 2 meter+ 1,5 m sikkerhetsavstand i rundt containeren (i forhold til tømming, vind m.m) l forhold til antall nedgravde containere, kommer det an på hvor mange abonnenter som er tenkt å bruke anlegget. For 20-30 abonnenter så holder det med 3 nedgravde containere, 1 til restavfall, 1 til papir og 1 til matavfall. Dersom anlegget er til 30-60 abonnenter, ønsker vi å sette ned 2 stk containere til restavfall, altså 4 containere totalt.( 2 m x 8 m = 16 m2 + 1,5 m sikkerhetsavstand rundt hele anlegget.) Dette er for å unngå å måtte tømme restavfallet hver uke. Kan ellers legge til at areal kravet til kranbilen som tømmer disse løsningene, er de samme kravene som gjelder for buss. Avfallsløsningen kan med fordel legges langs vei/ fortau, hvor kranbilen kan oppholde seg den relativt korte tiden det tar å få tømt containerne. Da slipper løsningen å ta beslag i så stort totalareal. Jeg legger ved litt retningslinjer og presentasjon av den nedgravde løsningen. l presentasjonen står det også litt om priser etc. Fra side 16 og utover." 6
Kommentar fra planlegger Vi planlegger ut i fra MNA sine retningslinjer og krav. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert 19.01.16 "Miljøvernavdelingen: Aktuelt område ligger sentrumsnært i Namsos. Varsel om oppstart sier: «Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge området for bygging av konsentrert småhusbebyggelse i 3 etasjer og bestemmelser som gjør at bebyggelsen tilpasses dagens arkitektur. Tredje etasje vil bli avgrenset til en prosentandel av bebyggelsens grunnflate og det planlegges med opptil 22 boenheter totalt.» Da planområdet ligger svært sentrumsnært forventer vi at statlige planretningslinjer for bolig-, areal- og transportplanlegging (STP-BATP) legges til grunn i planleggingen. Fylkesmannen forventer i den sammenheng at det legges opp til en høy utnyttelsesgrad, lav parkeringsdekning samt løsninger som legger til rette for gående, syklende og kollektivtransport. Det vil være svært vanskelig å akseptere en plan hvor den planlegges med opptil 22 boenheter. Regional plan for arealbruk sier at det bør legges opp til 6-8 boenheter pr. dekar inkludert parkering. Dette bør være et minimumskrav sentrumsnært i Namsos, men vi ber om at det vurderes en enda høyere utnyttelse. Vi anbefaler at det legges opp til en parkeringsdekning med maksimalt en parkeringsplass for bil og minimum to parkeringsplasser for sykkel pr. boenhet. Planprosessen skal organiseres slik at synspunkter fra barn som berørt part kommer fram og at ulike grupper barn og unge, samt funksjonshemmede selv gis anledning til å delta. Det vises i den sammenheng til de vurderinger/beskrivelser som skal følge planer etter PBL med hensyn på konsekvenser for barn og unge, samt funksjonshemmede, jfr. Klima - og miljødepartementets rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, samt rundskriv T-5/998 om tilgjengelighet for alle. Vi minner om at grenseverdier for støy må overholdes. Detaljert informasjon vedrørende dette står i retningslinje T-1442, utgitt av Klima- og miljødepartementet, samt oppdatert veileder for behandling av støy i arealplanlegging (M-128720 14 ). Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen viser til miljøvernavdelingens vurderinger mht. a sikre en høg utnytting, og har forøvrig ingen merknader til oppstart av detaljregulering for Strandvegen 7 i Namsos kommune. Kommunalavdelingen- samfunnssikkerhet og beredskap: Det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet jf. Plan- og bygningslovens 4-3. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med avdekt fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone, jf. PBL 12-6. Reindriftsavde/ingen: Vi har ingen merknader til oppstartsvarselet." 7
Kommentar fra planlegger SPR-BATP vil bli lagt til grunn under planleggingen og dette vil kunne være direkte innvirkende på antall biloppstillingsplasser, samtidig som vi har måtte ta hensyn til Namsos Kommunes retningslinjer. Utnyttelsesgraden menes å være i henhold til fylkeskommunens regional plan for arealbruk i fortettingsområder i tillegg til at det vil anpasses området for øvrig. Støyutredning er blitt utarbeidet ifm. planforslaget og vi mener å være iht. medvirkningskravet gitt i PBL 5-1. Norges vassdrags- og energidirektorat, e.post datert 22.01.16 "Grunnet begrenset kapasitet vil ikke NVE komme med konkrete innspill til meldinger om oppstart av planarbeid. Som et bidrag til at kommunene og konsulentene selv kan vurdere hvordan NVEs forvaltningsområder kan ivaretas i planleggingen har vi lagt ved en sjekkliste som går gjennom ulike tema, hvilke vurderinger som bør gjøres, hvordan ulike tema bør innarbeides i plan, samt linker til mer informasjon. Dersom planarbeidet berører temaene i sjekklisten skal NVE ha planen på høring. For å lette høringsprosessen ber vi om at det kommer tydelig frem av plandokumentene hvilke vurderinger og konklusjoner som er gjort. NVE skal ha tilsendt planbeskrivelse, plankart og bestemmelser samt alle relevante fagkyndige utredninger som er gjennomført i forbindelse med planarbeidet. Vi ber om at alle plandokumenter sendes elektronisk til rm@nve.no. NVE vil kun gi uttale til planen dersom disse temaene ikke er godt nok vurdert og ivaretatt i planen. Forhold som kan medføre innsigelse fra NVE er blant annet manglende innarbeiding av hensyn til flom- eller skredfare." Kommentar fra planlegger Planarbeidet tar sjekklisten til vurdering og kan allerede nå si at planen vil berøre tema under NVE s myndighetsområde, da innen grunnstabilitet og flom. Planarbeidet vil ta sikte på å beskrive disse tema godt og gjøre de nødvendige undersøkelser for å sikre god vurdering i planen, der i blant ved å få utarbeidet en geoteknisk vurdering av områdets stabilitet. Nord-Trøndelag fylkeskommune, brev datert 20.01.16 "Planarbeidet innebærer en endring fra en kombinasjon bolig/kontor - forretning/industri til rent boligbebyggelse. I gjeldende plan er bebyggelsen i planområdet begrenset til maks 2 etasjer. Ny bebyggelse vil grense nært inn til eksisterende tett småhusbebyggelse på sjøsiden. Ved utforming av ny plan må det særlig legges vekt på at form, utnyttelse, høyde og plassering av bebyggelsen tilpasses eksisterende omgivelser på en god måte. Bakenforliggende område domineres også av småhusbebyggelse. Planarbeidet må illustrere planlagt bebyggelse sett i forhold til naboområdene. Planprosessen må legges til rette slik at den sikrer mulighet for medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge. Prinsippene for universell utforming legges til grunn, og vi anbefaler at en viss andel av boligene sikres som tilgjengelig boenhet gjennom krav i reguleringsbestemmelsene. 8
Ved disponering til boligbebyggelse må det sikres tilstrekkelig og egnet areal for leik og opphold ute. Her viser vi til kommuneplanens arealdel for Namsos og til Regional plan for arealbruk, pkt 2.4, som har retningslinjer for kvalitet i planleggingen. Kulturminnefaglig uttalelse: Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminnelovens (kml) 3 om automatisk freda kulturminner. Etter å ha søkt i arkiv og kulturminnedatabasen Askeladden og vurdert landskapet, kan vi ikke se at planen vil være i konflikt med automatisk fredete kulturminner, jf. også kml 8 fjerde ledd. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet. " Kommentar fra planlegger Forholdet til omgivelsene er vurdert og vil fremkomme av planforslaget. Medvirkning av barn og unge sikres gjennom høring til barnerepresentanten i Namsos kommune og ved å benytte rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen. Planen skal legge til rette for tilstrekkelig uteopphold og lek. Varslingsplikten videreformidles gjennom blant annet bestemmelser for planområdet. Statens vegvesen, brev datert 04.01.16 "Statens vegvesen har ingen spesielle merknader til at det iverksettes reguleringsplanarbeid med tanke på ny boligbebyggelse som beskrevet. Området ligger nært Namsos sentrum og vi vil mene det ligger til rette for at mye av transportarbeidet kan gjøres med gåing/sykkel eller kollektivt. Vi vil derfor anbefale at det ved planlegging av ny boligbebyggelse med uteareal legges vekt på god adkomst inn mot etablerte gangveger/fortau/gs-veger. De løsninger som planlegges bør være universelt utformet og tilpasset brukergrupper i alle livsfaser og med ulike fysiske forutsetninger. De planlagte boligene må ha parkeringsmuligheter tilpasset antall boenheter. Når det planlegges i bynære strøk er støy bl.a. fra vegtrafikk ofte et problem. Vi forutsetter derfor at en i planleggingen ivaretar hensynet til støy. Vi viser til miljøverndepartementes retningslinjer for behandling av støy i arealplansaker- T-1442. Vi har ingen tall for trafikkmengdene på den kommunale vegen inntil planområdet. På fv. 459 ut av Vikarundkjøringa i retning Gullvikmoen er ÅDT 6050. Vi vil eventuelt gi ytterligere innspill når vi forelegges forslag til reguleringsplan." Kommentar fra planlegger Det vil legges til rette for gang- og sykkeltrafikk i planforslaget og støyvurdering er gjennomført. Namsos kommune - kommunalteknikk og eiendom, e.post datert 16.02.16 "Det må tas hensyn til kommunale ledninger; overvannskulvert, spillvannsledning og signalkabel/ trekkrør. 9
Overvannskulvert 1000 mm (rød farge på kartet): På grunn av fallforhold og gjennomstrømningsevne må den ligge som i dag. Vi krever en avstand fra senter kulvert til bygg på min. 4 meter (som i Almenningen). Spillvannsledning 200 mm, (grønn farge på kartet): Ligger dypt og med lite fall. l utgangspunktet må omlegging unngås. Avstand til bygning uten fundamentering ned til nivå under rør, settes til min. 3 meter. Signalkabler/trekkerør, (lilla farge på kartet): Utbygger kan legge kabelen/røret der det måtte passe best,. Kan da bli krav om trekk-kum. Andre forhold som kan resultere i en utbyggingsavtale, innbefatter kommunal overtakelse av infrastruktur, vil være oppbygging av fortau og ev. gatelys. Vi kommer tilbake til dette. Dersom du ikke har snakket med Namsos brann- og redningsvesen om de har krav til slokkevann/vannuttak ut over det som finnes i området i dag, må det tas så fort som mulig." Kommentar fra planlegger Kulvert er hensyntatt i planforslaget. Spillvannsledninger som i dag går gjennom området, ser vi på som vanskelig å beholde på samme plassering. Her må vi i dialog med kommunen komme frem til en løsning som ikke hemmer utnyttelsen av området, samtidig som spillvannsledning beholder sin funksjon som i dag. Informasjonsmøte Informasjonsmøte med Vestre Havn Velforening er gjennomført. (Det ble varslet i "varsel om oppstart" at informasjonsmøte kunne gjennomføres ved forespørsel. En person meldte sin interesse og ble forespurt om vedkommende ønsket et møte, en-til-en på vårt kontor, uten å få svar. 6 personer, fra styret i Vestre Havn Vel var tilstede. Referat fra informasjonsmøte Vestre Havn velforening 21.01.16: "Møtet startet med informasjon fra forslagstillers side om prosjektet, slik det foreligger i dag, og formålet med ønske om dialog med beboerne i området, representert av Vestre Havn Vel. Formålet til forslagstiller er å skape rom for åpenhet rundt prosjektet, skape en god dialog i tidligfase for å kunne tilrettelegge planforslaget best mulig fra dag en. Så er det slik, som det alltid er i en planprosess; man kommer ikke i mål med alle ønsker og meninger, men man skal forsøke å tilrettelegge planen til det beste for alle parter. Der har vi også målet for forslagstillers arbeid med prosjektet. Det kom tidlig frem at Vestre Havn Vel, på vegne av eksisterende beboere, hadde en sunn skepsis til stilart og arkitektonisk uttrykk, med tanke på eksisterende bebyggelse i området. Spesielt byggehøyde og solforhold var tema som ble gjentatt. Her kunne forslagstiller vise til planer som medførte at byggehøyde, høyeste gesims, kom på noenlunde samme nivå som eksisterende bygg, mønehøyde. Weider-bygget, nærmest Strandvegen, tatt til sammenligning. Planene viste en byggehøyde på ca. 6m på de to første etasjene og ytterligere 2,4m når inntrukket tredje etasje blir medtatt. Det ble lagt trykk på at man fra gatenivå i stor grad ville oppfatte byggehøyde i gaterommet som to etasjer og at tanken 10
bak en inntrukket tredje etasje ville medføre lite sjenerende innsyn. Dette ble det etter hvert enighet om også blant de fremmøtte fra Vestre Havn Vel. Angående solforhold la forslagstiller frem planer som viste sol- og skyggeforhold midtsommers med ny bebyggelse på plass i området. Denne viste at det ikke vil bli vesentlige forandringer for eksisterende bebyggelse rundt dette punktet. Man ble allikevel enige om at det skulle utarbeides en analyse som også viste sol- skyggeforhold kl 20 midtsommers. Forslagstiller videreformidler dette til arkitekt og legger frem dette på et senere tidspunkt. Det ble også diskutert trafikksikkerhet og trafikkmengde. Vestre Havn Vel kom med positive tilbakemeldinger at innkjøring til området var bevart slik de er i dag. De kom også med tilbakemelding om at fortau i Seilmakergata ville vært positivt for trafikksikkerheten til myke trafikanter, noe som samsvarer med Namsos kommunes tilbakemelding i oppstartsmøte. I tillegg var det et ønske om at det nye fortauet ble videreført inn i Almenningen. Sistnevnte vil måtte avtales mellom utbygger, kommune og Vel forening. Angående eksisterende parkområde langsmed Almenningen, kom det frem at det kunne vært positivt hvis utbygger, i samarbeid med Vel foreningens ønsker og behov, hadde lagt planlagt område for lek på eksisterende areal avsatt til lek. Dette med bakgrunn i at nye beboere allikevel ville finne det naturlig å bli medlem av Vestre Havn Vel og dermed få tilgang til bruk av dette området, samt at areal avsatt til lek pr. i dag ikke har blitt gjort noe med. Forslagstiller var positiv til dette og ønsket en konkret tilbakemelding på dette området fra Vestre Havn Vel i skriftlig form, da dette lekearealet ikke er i utbyggers eie. Det ble også diskutert det visuelle uttrykket på fremtidige bygg, da dette ville ha noe å si for hvor godt det nye området ville passe inn mot eksisterende bebyggelse. Det kom frem at brun kledning (les Møre Royal Brun) ville være et dårlig alternativ og at man burde søke en tilnærming til eksisterende bebyggelse. Dette være seg primærbruk av tre i fasader. Det ble vist rundt et bilde av bygg under oppføring i Rørvik, med gråtoner i ulik form, noe som ble godt mottatt av de fremmøtte. Innspillet videreformidles arkitekt og beskrives til dels i planforslaget. Alle var enige om at det hadde vært et konstruktivt møte og en positiv stemning. Vestre Havn Vel, med bakgrunn i informasjon gitt i dette møtet, stiller seg positive til forslaget slik det foreligger i dag. De anmerkninger som ble tatt opp i møtet vil bli tilsendt forslagsstiller i skriftlig form og eventuelle nye anmerkninger fra andre medlemmer i Vestre Havn Vel, vil også bli tilsendt forslagsstiller." Vurdering Prosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Reguleringsplan er utarbeidet som detaljregulering jfr. plan- og bygningslovens 12-3. Reguleringsplankart er utarbeidet ved hjelp av FKB kartdata basert på koordinatsystem UTM sone 32 basert på EUREF89/ WGS84, høydegrunnlag NN2000. - Tilhørende sosi-fil er utarbeidet i versjon 4.5. PlanID er 1703252. Hensikten med planarbeidet er å endre gjeldende reguleringsplan for å legge til rette for transformasjon og fortetting med boligbygging av konsentrert småhusbebyggelse i 3 etasjer og bestemmelser som gjør at bebyggelsen tilpasses dagens arkitektur. Det er gjort mindre endringer innen hele planområdet for å bringe ny plan i samsvar med dagens situasjon. 11
Eiendommen 65/1403 og 65/1404 benyttes i dag som parkeringsplass og forretningsformål. Eksisterende bebyggelse har ikke undergått noe særlig form for vedlikehold eller oppgraderinger i senere tid. Bruken har endret seg, fra å være et forholdsvis aktivt sted for næring, til å ligge nærmest brakk. Sett i lys av dette og at forretningsbygget ligger innimellom eksisterende bebyggelse i en attraktiv bydel av Namsos by, ønsker utbygger å transformere eiendommen til et estetisk riktig boligstrøk, hvor samtidsarkitekturen står i høysete og boligformen blir leiligheter med en litt annen karakter enn det som nå er under bygging i Namsos kommune. Parkeringsdekning i planforslaget er lagt til 1,5 parkeringsplass pr. boenhet, hvorav inntil 0,5 plass pr. boenhet kan erstattes av 1 sykkelplass. Det legges opp til 1 sykkelplass pr. boenhet i delendret planområde, med mulighet for utvidelse til 2 plasser ved å gå ned på parkeringsdekning for bil jfr. uttalelsen fra Fylkesmannen. Barnehagedekningen i området er antatt tilstrekkelig etter informasjon fra Namsos kommune. Vestbyen Skole ligger 380m nord/vest i forhold til planområdet og har gode gang og sykkelforbindelser. Omkringliggende boliger består i hovedsak av trehusbebyggelse med leilighetsbygg, eneboliger med og uten utleiedel, til to-mannsboliger og eneboliger i kjede, over to plan med saltaks form og klassisk estetikk. Dette var, ved oppføringstidspunkt, samtidsarkitektur og naturlig estetikk som gir assosiasjoner til de gamle bryggene Namsos er kjent for i sin «skyline» fra sjøsiden. Slik sett kan man si at det samme gjøres denne gangen, men at samtidsarkitekturen har endret seg og, et vesentlig punkt, man befinner seg lenger inn i fra sjøsiden. Det legges opp til at det gis godt med rom fra ny bebyggelse til eksisterende bebyggelse i Almenningen, i tillegg til at man forsterker gaterommet i Seilmakergata ved å trekke bebyggelsen på linje med eksisterende bebyggelse langsmed veien. I utrykk vil ny bebyggelse være forskjellig fra eksisterende bebyggelse, samtidig som det legges opp til hovedsakelig tilsvarende materialvalg og fargebruk som ikke skiller seg vesentlig ut fra det man finner på Vestre Havn fra før av. Ny bebyggelse vil på mange måter kunne defineres som et tun med et eget uttrykk og vil være til forskjønnelse for planområdet og omgivelsene, sett opp mot industribygget og parkering som befinner seg der i dag. Ser man på byggehøyde, som vil kunne påvirke sol- og skyggeforhold, vil den arkitektoniske stilen medvirke til mindre endringer på dette enn hvis man hadde tenkt i tradisjonell stil over samme antall etasjer. Sistnevnte bekreftes av sol- skyggeanalyse vedlagt plansaken. Til planforslaget har Rambøll utført en støyvurdering av området, sett opp mot tilstøtende vei Strandvegen. Rapporten konkluderer med, at de nye boligene ikke vil berøres av støynivåer som overskrider grenseverdier i henhold til T-1442. Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft 01.07.2009 har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Planlegger har foretatt søk i Naturtypebasen/ Artsdatabanken. Saksbehandler har i tillegg vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgjengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller leveområder innenfor planområdet. 12
Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte utbygging ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk, landskapsmessig og geologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen er av den oppfatning at det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. 9 om føre-var-prinsippet er lite aktuelt og kan ikke se at krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11 kommer til anvendelse. Det er utført søk i kulturminnedatabasen Askeladden på www.kulturminner.no. Det er ingen automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Det er ikke planlagt spesielle tiltak for bevaring av kulturminner. Det minnes om aktsomhets og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet. Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget ikke kommer i konflikt med nasjonale eller regionale kulturminneinteresser. Multiconsult AS er i forbindelse med reguleringsplanarbeidet engasjert til å utføre geotekniske vurderinger i forhold til planen. Det er utarbeidet et notat nr. 417914-RIG-NOT-001 datert 17.03.16 som oppsummerer følgende: "Det planlegges oppføring av nytt leilighetsprosjekt i Strandvegen 7 ved Vestre havn i Namsos. Multiconsult er engasjert for å gi en geoteknisk uttalelse i forbindelse med detaljregulering av tomta. Våre vurderinger basert på tidligere grunnundersøkelser og erfaringer fra utførte byggeprosjekter i området. Grunnen i området består av et øvre lag av fyllmaser bestående av innspylte sand masser og trolig en del sagbruksavfall. Original grunn består av sand over silt og leire i dybden. Leira er lite til middels sensitiv. Basert på påviste grunnforhold, tidligere stabilitetsanalyser og tiltak i forbindelse med nyere utbygginger i området, kan det konkluderes med at tomta for i Strandvegen 7 ligger så langt inne på land at den ikke vil være utsatt for eventuelle ras som starter ute i sjøen/marbakken. Videre ligger tomta ikke i nærheten av noen kjente kvikkleiresoner. Påvist kvikkleire ved Vest byen skole representerer ikke noen skredfare i forhold til tomta. Dette begrunnes med topografi og terrenghelninger, relatert til kriterier i NVEs retningsl injer 7/2014. Gjennomsnittlig terrenghelning mot Vestbyen skole i nordvest er ca 1:35 og avstanden mellom skolen og tomta er ca. 380 m. Det konkluderes således med at tomta ikke står i fare for å rase ut og heller ikke er utsatt for skred fra ovenforliggende områder. Så lenge det ikke foreligger detaljerte tegninger og lastoppgaver for det planlagte bygget, er vurderinger av fundamenteringsmetode av generell karakter. På nåværende tidspunkt vurderes mest sannsynlig fundamenteringsmetode å være pelefundamentering. Ved moderate dybder til berg vil trolig på spissbærende pel er til berg være mest aktuelt. Valg av peletype må gjøres i neste planfase. Det utelukkes ikke at golv må utføres som frittspente dekker, da høyt innhold av organisk materiale medfører stor fare for ujevne setninger ved golv på grunn. 13
Dette må anses som foreløpige vurderinger i forbindelse med regulering av tomta. Det må utføres geoteknisk prosjektering og utføres grunnundersøkelser på tomta i neste planfase. Geoteknisk prosjektering må også omfatte utomhusområder og ledningsanlegg." Rådmannen foreslår følgende tillegg/ endringer i reguleringsbestemmelsene: Endring pkt. 4.4 Før det gis tillatelse til terrenginngrep og bygge- anleggstiltak innenfor planområdet skal det utføres geoteknisk prosjektering og utføres grunnundersøkelser jfr. geoteknisk notat 417914-RIG-NOT-001 datert 17.03.16. Geoteknisk prosjektering skal også omfatte utomhusområder og ledningsanlegg. Planforslaget legger til rette for at bolig- og lekeområder blir sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Planen har også lagt til rette for lekearealer, som gir ulike muligheter for aktivitet, og kan brukes av ulike aldersgrupper hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Herunder kan nevnes områdelekeplass til bruk for alle boenheter på Vestre Havn, men man anser også at livet mellom bygningsmassene, tunet, vil utforme seg til å være et område for lek. Fylkesmannen skriver i sin uttalelse at det vil være svært vanskelig å akseptere en plan hvor det planlegges med opptil 22 boenheter. Fylkesmannen skriver vider at planområdet ligger svært sentrumsnært og at det i den sammenheng forventes at statlige planretningslinjer for bolig-, areal- og transportplanlegging legges til grunn i planleggingen. Fylkesmannen forventer at det legges opp til høy utnyttelsesgrad av området. For å imøtekomme Fylkesmannens uttalelse om krav til høy utnyttelsesgrad foreslår Rådmannen følgende endring av reguleringsbestemmelsene; Pkt. 6,3 endres til "Utnyttelsesgrad innenfor planområdet er max % BYA = 70% og antall boenheter skal ligge mellom 24 26 (min max)." Miljømessig vurdering Planforslaget er vurdert å ikke komme i konflikt med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller annet kulturmiljø av vernet eller fredet art. Det er heller ikke registrert at området har noen vesentlig del av barns utvikling i form av lek eller friluft. Konklusjon Som innstilling. 14