Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2015/ Kjeld Erik Sandbakken

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Arkplan AS Postboks NAMSOS Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2015/ Kjeld Erik Sandbakken Melding om vedtak - 2. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan "Vestre havn - Strandvegen 7" i Namsos kommune Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos kommunestyre Plan, byggesak og teknisk drifts innstilling enstemmig vedtatt av kommunestyret Vedtak i Namsos kommunestyre Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Vestre havn Strandvegen 7" i Namsos kommune datert , med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert etter vedtak i PBT. Namsos kommunestyre vedtar utbyggingsavtale mellom Strandvegen 7 AS og Namsos kommune som omfatter utbygging av teknisk og grønn infrastruktur i forbindelse med realisering av reguleringsplan for "Vestre havn Strandvegen 7". Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven Klageadgang Vedtaket kan påklages. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Vår ref. 2015/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Namsos kommune Kjeld Erik Sandbakken kst. leder byggesak, kart og oppmåling Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 4, Namsos Bank: NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 12 Vedlegg: 1 Reguleringsplan kart vedtatt Reguleringsbestemmelser vedtatt Planbeskrivelse Kopimottakere: Jon A. Olsen Arkitektkontor AS Postboks NAMSOS Strandvegen 7 AS v/ Erling Brattland Moafjæra LEVANGER Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Postboks Steinkjer Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Postboks STEINKJER Reindriftsavdelingen Miljødirektoratet Postboks 5672 Sluppen 7010 TRONDHEIM Nord-Trøndelag fylkeskommune Fylkets Hus 7735 Steinkjer Norges vassdrags- og energidirektorat Vestre Rosten Tiller Sametinget /Sámediggi Àvjovàrgeaidnu Karasjok Statens vegvesen, Region Midt Fylkeshuset 6404 Molde Statkraft Varme AS Postboks 200 Lilleaker 0216 OSLO Telenor Kabelnett NTE Nett AS Postboks Steinkjer Midtre-Namdal Avfallsselskap Barlia 7863 Overhalla Miljø og landbruksforvaltningen i MNR Overhalla kommune 7864 Overhalla Arbeidsgr. for trafikksikkerh. v/ Andrè Aglen Barns representant v/ Knut Storeide Brann- og redning v/ Olav Skaret Eldres råd v/ Marit Grøtan Morten Sommer Namsos kommune 7801 NAMSOS Nils Hallvard Brørs Postboks 333 Sentrum 7801 NAMSOS Rådet for funksjonshemmede v/ Marit Grøtan Per Erik Arnø Svein-Arild Rye Terje Adde Ungdomsrådet v/ Tor Sverre Moltu

3 Side 3 av 12 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2015/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 2. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan "Vestre havn - Strandvegen 7" i Namsos kommune Utvalg Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Vestre havn Strandvegen 7" i Namsos kommune datert , med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert etter vedtak i PBT. Namsos kommunestyre vedtar utbyggingsavtale mellom Strandvegen 7 AS og Namsos kommune som omfatter utbygging av teknisk og grønn infrastruktur i forbindelse med realisering av reguleringsplan for "Vestre havn Strandvegen 7". Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven 12-12

4 Side 4 av 12 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat U Referat fra oppstartsmøte Arkplan AS X Ideskisser framlagt til oppstartsmøte I Uttalelse til varsel om oppstart - Statens vegvesen, Region Midt Reguleringsplan - Strandvegen 7 - gnr. 65 bnr og Vestre Havn, Almenningen I Fylkeskommunens uttalelse til: Nord-Trøndelag fylkeskommune Reguleringsplan Strandvegen 7, gnr 65 bnr 1403 og Varsel om oppstart I Forhåndsuttalelse til varsel oppstart Fylkesmannen i Nord-Trøndelag detaljregulering Strandvegen 7 65/1403 Namsos I Strandvegen 7 Arkplan - Nils Sigurd Klykken I Forslag reguleringsplan Vestre havn Kjeld Erik Sandbakken Strandvegen 7 S gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan Vestre Havn - strandvegen 7 I Revidert planbeskrivelse Arkplan X Særutskrift 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan Vestre Havn - strandvegen 7 U Melding om vedtak - 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan Vestre Havn - strandvegen 7 U Offentlig ettersyn - privat forslag til reguleringsplan "Vestre Havn, Strandvegen 7" i Namsos kommune U Offentlig ettersyn - privat forslag til reguleringsplan "Vestre Havn, Strandvegen 7" i Namsos kommune Arkplan AS Adresseliste Adresseliste I Automatisk svar på din henvendelse til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Fylkesmannen - FMNT Postmottak I Takk for din e-post Vegvesen - Firmapost-Midt I Uttalelse fra kommuneoverlegen, Offentlig ettersyn - privat forslag til reguleringsplan "Vestre Havn, Strandvegen 7" i Namsos kommune Midtre-Namdal - Per Erik Arnø I Høringsuttalelse - Privat forslag til reguleringsplan - Strandvegen 7 I / Uttalelse - Offentlig ettersyn - privat forslag til reguleringsplan "Vestre Havn, Statens vegvesen Samediggi - Øverby, Tone- Merete

5 Side 5 av 12 Strandvegen 7" i Namsos kommune U Melding om vedtak - 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan Vestre Havn - strandvegen 7 I Fylkeskommunens uttalelse til: Reguleringsplan Strandvegen 7, gnr 65 bnr 1403 og Offentlig ettersyn sendt fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune I Høringsuttalelse til privat forslag til reguleringsplan Vestre Havn Strandvegen 7 Kjeld Erik Sandbakken Nord-Trøndelag Fylkeskommune Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Revidert etter off ettersyn Arkplan - Nils Sigurd Klykken S gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan "Vestre havn - Strandvegen 7" i Namsos kommune I Reviderte bestemmelser etter vedtak i PBT X Særutskrift - 2. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan "Vestre havn - Strandvegen 7" i Namsos kommune U Melding om vedtak - 2. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan "Vestre havn - Strandvegen 7" i Namsos kommune Arkplan - Nils Sigurd Klykken Arkplan AS Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Reguleringsplan kart datert Reguleringsbestemmer datert rev Planbeskrivelse 5 ROS-analyse datert Geoteknisk notat datert Støyvurdering datert Solstudie datert Utomhusplan datert Uttalelser etter off. ettersyn 11 Utbyggingsavtale 12 Melding om vedtak 1. gengs behandling

6 Side 6 av 12 Saksopplysninger Hensikten med planarbeidet er å endre gjeldende reguleringsplan for å legge til rette for transformasjon og fortetting med boligbygging av konsentrert småhusbebyggelse i 3 etasjer og bestemmelser som gjør at bebyggelsen tilpasses dagens arkitektur. Det er gjort mindre endringer innen hele planområdet for å bringe ny plan i samsvar med dagens situasjon. Planområdet består av i dag av eksisterende boliger et industribygg / lagerlokale i en etasje med tilhørende parkeringsplasser Arealet benyttes per dags dato til bolig-/ industri- og forretningsformål. Planstatus Reguleringsplan for Vestre Havn, Almenningen vedtatt , I samråd med Namsos kommune er det valgt å behandle saken som en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan for å oppdatere plankartet til "virkelig" situasjon. Behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannen fremmet følgende endringsforslag:.legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Rådmannens endrede innstilling enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Forslag til reguleringsplan for Delendring Vestre Havn Strandvegen 7 datert og forslag til reguleringsbestemmelser av samme dato, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Namsos plan, byggesak og teknisk drift vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 17-4 å legge forslag til utbyggingsavtale mellom Strandvegen 7 AS og Namsos kommune ut til offentlig ettersyn i samme periode. I forslag til reguleringsplan for Vestre Havn Strandvegen 7 gis følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene: Endring pkt. 4.4 "Før det gis tillatelse til terrenginngrep og bygge- anleggstiltak innenfor planområdet skal det utføres geoteknisk prosjektering og utføres grunnundersøkelser jfr. geoteknisk notat RIG-NOT-001 datert Geoteknisk prosjektering skal også omfatte utomhusområder og ledningsanlegg." Endret pkt. 6,3 "Utnyttelsesgrad innenfor BKS1/BKS2 er max %-BYA: 70% og antall egne boenheter etter utbygging skal være minimum 26 boenheter." Plansaken ble sendt til berørte naboer, interne høringsparter og sektormyndigheter.

7 Side 7 av 12 Ved høringsfristens utløp er det mottatt i alt 6 merknader til planforslaget, (merknadene er gjengitt i sin helhet i saksfremstillingen): 1) Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert ) Nord-Trøndelag fylkeskommune, brev datert ) Statens vegvesen, brev datert ) Sametinget, brev datert ) Kommuneoverlegen i MNSK, e.post datert ) Råd for funksjonshemmede, brev datert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag "Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger, og vi vil fra miljøvernavdelingen gi følgende merknad: Miljøvernavdelingen er tilfreds med endringene som er gjort vedrørende krav til grad av utnytting. Vi vil ellers understreke viktigheten av å legge til rette for aktiv transport. Gode og tilstrekkelig antall parkeringsplasser for sykkel er et viktig grep i så måte. Miljøvernavdelingen vil anbefale at planbestemmelsene vedrørende dette endres fra 1 til 2 sykkelparkering per boenhet. Ingen av de øvrige fagavdelingene har merknader til planforslaget." Kommentar fra planlegger Det er såpass høy utnyttelse av området til to etasjer å være, at selv en liten økning til to sykkelplasser kan medføre større utfordringer for prosjektet. Vi mener å være i henhold til lokale forutsetninger for bruk av sykkel med en plass pr. boenhet og vurderer derfor forslaget til en dobling av dette til å være uhensiktsmessig. Nord-Trøndelag fylkeskommune Hensikten med planarbeidet er å endre gjeldende reguleringsplan for å legge til rette for transformasjon og fortetting med boligbygging av konsentrert småhusbebyggelse i 3 etasjer og bestemmelser som gjør at bebyggelsen tilpasses dagens arkitektur. Eksisterende industri/lagerbygg fjernes, og erstattes av ny boligbebyggelse med inntil 26 nye boenheter. Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet utgjør 23 boenheter. Planfaglig uttalelse: Nye boliger bør tilrettelegges slik at de er tilgjengelig for alle brukergrupper, uavhengig av alder og funksjonsevne. Vi anbefaler derfor at en viss andel av nye boenheter oppføres som tilgjengelig boenhet. Dette bør stilles som krav i reguleringsbestemmelsene. Innenfor delområde BKS2 skal det bygges ut 26 boenheter. I tillegg omfatter dette delområdet et eksisterende bygg med mønetak ut mot Strandvegen. Det skal og benyttes til boligformål, men det framgår ikke nærmere hvordan dette bygget skal utvikles. Ifølge reguleringsbestemmelsene skal område BKS2 ha flate tak eller pulttaks form. Det må avklares hvorvidt dette også gjelder eksisterende bygg ut mot Strandvegen. For øvrig må eksisterende bygg som inngår i planen markeres i plankartet i henhold til tegnereglene.

8 Side 8 av 12 Av beskrivelsen går det fram at ny bebyggelse vil ha materialvalg og fargebruk som ikke skiller seg vesentlig fra den en finner i området for øvrig. Hvis en skal sikre at dette gjennomføres, bør det stilles krav om materialvalg og fargebruk i reguleringsbestemmelsene. Kulturminnefaglig uttalelse Vi viser til tidligere uttalelse i saken, der vi ikke kan se at planen vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner, jf. også kml 8 fjerde ledd. Vi har derfor ingen merknader til planen. Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet." Kommentar fra planlegger Krav til tilgjengelighet er sikret i 12-1 TEK10 og gjelder også for dette prosjektet. 50% av alle boenhetene vil, slik prosjektet er utformet i dag, ha krav til tilgjengelighet. I og med at dette allerede er regulert i teknisk forskrift og at prosjektet pr. i dag ser ut til å ha vesentlig andel tilgjengelige boenheter, ser vi ingen grunn til å utdype dette videre i bestemmelsene. Eksisterende bebyggelse tegnes inn i plankart og bestemmelsene oppdateres for å ta høyde for bygningens form. Angående materialvalg, vil det være uhensiktsmessig å låse prosjektet til en viss type materialvalg og fargebruk. Namsos kommune vil, gjennom byggesaksbehandling, kunne bedømme om valg av materialer og fargebruk avviker vesentlig fra området for øvrig. Statens vegvesen "Viser til epost datert 20. mai der vi inviteres til å gi høringsuttalelse til privat forslag til reguleringsplan Strandvegen 7 i Namsos kommune. Formålet med planen er å legge til rette for ny boligbebyggelse. Uttalelse: Vi gav i brev datert 4. januar 2016 uttalelse ifm. oppstart av planarbeidet. Vi viser til dette brevet og har ingen ytterligere merknader." Kommentar fra planlegger Uttalelsene fra SVV tas til etterretning. Sametinget "Vi kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Sametinget har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunktet. Vi minner imidlertid om det generelle aktsomhetsansvaret. Dette bør fremgå av reguleringsbestemmelsene og vi foreslår følgende tekst når det gjelder dette:

9 Side 9 av 12 Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og fylkeskommunen omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Vi minner forøvrig om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 4 annet ledd. Samiske kulturminner kan blant annet være bygninger, hustufter, gammetufter (sirkulære flater, ofte med steinsatt ildsted og voll omkring), teltboplasser (synlig som et steinsatt ildsted), ulike typer anlegg brukt ved jakt, fangst, fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til. Denne oppregningen er på ingen måte uttømmende. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5m rundt kulturminnet, jf. kml. 3 og 6. Vi gjør til sist oppmerksom på at dette innspillet bare gjelder Sametinget, og viser til egen uttalelse fra Nord - Trøndelag fylkeskommune." Kommentar fra planlegger Ingen kommentar, pkt. 5.1 i reguleringsbestemmelsene ivaretar Sametingets interesser. Kommuneoverlegen i MNSK "Etter samtale med saksbehandler i kommunen, anser Kommuneoverlegen i MNS å ikke ha noen merknader til saken." Kommentar fra planlegger Ingen kommentar Råd for funksjonshemmede "Behovet for handicapparkering bør utvides i forhold til Namsos kommunes parkeringsvedtekter. Reguleringsbestemmelse pkt 5.9 Ved utbygging og gjennomføring av alle typer tiltak innenfor området skal universell utforming/tilgjengelig til bygninger, anlegg og utendørs oppholdsarealer være i henhold til TEK10. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne ønsker en befaring før ferdigattest." Kommentar fra planlegger Tilgjengelighetskrav og universell utforming er gitt i 12-1 og 12-2 i TEK10. TEK10 må følges for alle typer tiltak som innbefatter nybygg, også i dette prosjektet. Parkerings- og annen oppstillingsplass beskrives i 8-9 TEK10, hvor krav til HC-plass først inntreffer ved krav til universell utforming. Namsos kommune har, etter det vi kan se, ingen parkeringsvedtekter som omhandler handicapparkering. Ønsket utvidelse av parkering for bevegelseshemmede, meldes imidlertid videre til utbygger.

10 Side 10 av 12 Reguleringsbestemmelsenes pkt. 5.9 er endret iht. innspill. Befaring før ferdigattest er videreformidlet til utbygger. Vurdering Planprosessen har fulgt lovverket. Reguleringsplan er utarbeidet som detaljregulering jfr. plan- og bygningslovens Reguleringsplankart er utarbeidet ved hjelp av FKB kartdata basert på koordinatsystem UTM sone 32 basert på EUREF89/ WGS84, høydegrunnlag NN Tilhørende sosi-fil er utarbeidet i versjon 4.5. PlanID er Etter 1. gangs behandling ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i perioden , med frist for uttalelser som var satt til Det kom inn 6 uttalelser til planforslaget. Uttalelsene er kommentert av planlegger og rådmannen slutter seg til de vurderinger og svar som er gitt. Hensikten med planarbeidet er å endre gjeldende reguleringsplan for å legge til rette for transformasjon og fortetting med boligbygging av konsentrert småhusbebyggelse i 3 etasjer og bestemmelser som gjør at bebyggelsen tilpasses dagens arkitektur. Det er gjort mindre endringer innen hele planområdet for å bringe ny plan i samsvar med dagens situasjon. Eiendommen 65/1403 og 65/1404 benyttes i dag som parkeringsplass og forretningsformål. Eksisterende bebyggelse har ikke undergått noe særlig form for vedlikehold eller oppgraderinger i senere tid. Bruken har endret seg, fra å være et forholdsvis aktivt sted for næring, til å ligge nærmest brakk. Sett i lys av dette og at forretningsbygget ligger innimellom eksisterende bebyggelse i en attraktiv bydel av Namsos by, ønsker utbygger å transformere eiendommen til et estetisk riktig boligstrøk, hvor samtidsarkitekturen står i høysete og boligformen blir leiligheter med en litt annen karakter enn det som nå er under bygging i Namsos kommune. Parkeringsdekning i planforslaget er lagt til 1,5 parkeringsplass pr. boenhet, hvorav inntil 0,5 plass pr. boenhet kan erstattes av 1 sykkelplass. Det legges opp til 1 sykkelplass pr. boenhet i delendret planområde, med mulighet for utvidelse til 2 plasser ved å gå ned på parkeringsdekning for bil jfr. uttalelsen fra Fylkesmannen. Barnehagedekningen i området er antatt tilstrekkelig etter informasjon fra Namsos kommune. Vestbyen Skole ligger 380m nord/vest i forhold til planområdet og har gode gang og sykkelforbindelser. Omkringliggende boliger består i hovedsak av trehusbebyggelse med leilighetsbygg, eneboliger med og uten utleiedel, til to-mannsboliger og eneboliger i kjede, over to plan med saltaks form og klassisk estetikk. Dette var, ved oppføringstidspunkt, samtidsarkitektur og naturlig estetikk som gir assosiasjoner til de gamle bryggene Namsos er kjent for i sin «skyline» fra sjøsiden.

11 Side 11 av 12 Slik sett kan man si at det samme gjøres denne gangen, men at samtidsarkitekturen har endret seg og, et vesentlig punkt, man befinner seg lenger inn i fra sjøsiden. Det legges opp til at det gis godt med rom fra ny bebyggelse til eksisterende bebyggelse i Almenningen, i tillegg til at man forsterker gaterommet i Seilmakergata ved å trekke bebyggelsen på linje med eksisterende bebyggelse langsmed veien. I utrykk vil ny bebyggelse være forskjellig fra eksisterende bebyggelse, samtidig som det legges opp til hovedsakelig tilsvarende materialvalg og fargebruk som ikke skiller seg vesentlig ut fra det man finner på Vestre Havn fra før av. Ny bebyggelse vil på mange måter kunne defineres som et tun med et eget uttrykk og vil være til forskjønnelse for planområdet og omgivelsene, sett opp mot industribygget og parkering som befinner seg der i dag. Ser man på byggehøyde, som vil kunne påvirke sol- og skyggeforhold, vil den arkitektoniske stilen medvirke til mindre endringer på dette enn hvis man hadde tenkt i tradisjonell stil over samme antall etasjer. Sistnevnte bekreftes av sol- skyggeanalyse vedlagt plansaken. Til planforslaget har Rambøll utført en støyvurdering av området, sett opp mot tilstøtende vei Strandvegen. Rapporten konkluderer med, at de nye boligene ikke vil berøres av støynivåer som overskrider grenseverdier i henhold til T Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget ivaretar støykrav jfr. T-1442 på en tilfredsstillende måte. Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Planlegger har foretatt søk i Naturtypebasen/ Artsdatabanken. Saksbehandler har i tillegg vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgjengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller leveområder innenfor planområdet. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte utbygging ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk, landskapsmessig og geologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen er av den oppfatning at det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. 9 om føre-var-prinsippet er lite aktuelt og kan ikke se at krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11 kommer til anvendelse. Det er utført søk i kulturminnedatabasen Askeladden på Det er ingen automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Det er ikke planlagt spesielle tiltak for bevaring av kulturminner. Det minnes om aktsomhets og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet. Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget ikke kommer i konflikt med nasjonale eller regionale kulturminneinteresser. Multiconsult AS har utført geotekniske vurderinger og planlegger har utarbeidet ROS-analyse som begge konkluderer med at supplerende grunnundersøkelser må gjennomføres før igangsetting av tiltak.

12 Side 12 av 12 Namsos plan, byggesak og teknisk drift vedtok ifbm. utleggelse av planen til off. ettersyn følgende endring av reguleringsbestemmelsene pkt. 4.4 "Før det gis tillatelse til terrenginngrep og bygge- anleggstiltak innenfor planområdet skal det utføres geoteknisk prosjektering og utføres grunnundersøkelser jfr. geoteknisk notat RIG-NOT-001 datert Geoteknisk prosjektering skal også omfatte utomhusområder og ledningsanlegg." Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget ivaretar forhold knyttet til geoteknikk på en tilfredsstillende måte. Planforslaget legger til rette for at bolig- og lekeområder blir sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Planen har også lagt til rette for lekearealer, som gir ulike muligheter for aktivitet, og kan brukes av ulike aldersgrupper hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Herunder kan nevnes områdelekeplass til bruk for alle boenheter på Vestre Havn, men man anser også at livet mellom bygningsmassene, tunet, vil utforme seg til å være et område for lek. Fylkesmannen skriver i sin uttalelse ifbm. varsel om oppstart av planarbeidet at det vil være svært vanskelig å akseptere en plan hvor det planlegges med opptil 22 boenheter. Fylkesmannen skriver videre at planområdet ligger svært sentrumsnært og at det i den sammenheng forventes at statlige planretningslinjer for bolig-, areal og transportplanlegging legges til grunn i planleggingen. Fylkesmannen forventer at det legges opp til høy utnyttelsesgrad av området. For å imøtekomme Fylkesmannens uttalelse om krav til høyere utnytting foreslo Rådmannen følgende endring av reguleringsbestemmelsene før saken ble lagt ut til off. ettersyn; Pkt. 6,3 endres til "Utnyttelsesgrad innenfor planområdet er max % BYA = 70% og antall boenheter skal ligge mellom (min max)." Fylkesmannen miljøvernavdeling skriver i uttalelse etter off. ettersyn at de er tilfreds med endringene som er gjort vedrørende krav til grad av utnytting. Rådmannen anser at kravet til høy utnytting av sentrumsnære områder er ivaretatt. Utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen er signert av utbygger. Utbyggingsavtalen skal avklare forholdet til kommunaltekniske anlegg mellom utbygger og kommunen når boligområdet skal realiseres. Ifbm. off. ettersyn er det ikke mottatt merknader til utbyggingsavtale mellom Strandvegen 7 og Namsos kommune. Miljømessig vurdering En kan ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Konklusjon: Ut fra en helhetsvurdering og med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen Namsos plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Som innstillingen.