Byggesak, kart og oppmåling Namsos. Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2016/ Kjeld Erik Sandbakken

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Arkplan AS Postboks NAMSOS Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2016/ Kjeld Erik Sandbakken Melding om vedtak - 2. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Del av Gammelsaga - Pinavegen 6", utvidet planområde etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos kommunestyre Plan, byggesak og teknisk drifts innstilling enstemmig vedtatt av kommunestyret Vedtak i Namsos kommunestyre Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Del av gammelsaga Pinavegen 6" i Namsos kommune datert rev , med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert etter vedtak i PBT. Namsos kommunestyre vedtar utbyggingsavtale mellom Pinavegen 6AS og Namsos kommune som omfatter utbygging av teknisk og grønn infrastruktur i forbindelse med realisering av reguleringsplan for "Del av Gammelsaga Pinavegen 6". Rådmannen foreslår følgende endring av pkt. 4.4 i reguleringsbestemmelsene. "Før det gis tillatelse til terrenginngrep og bygge- anleggstiltak innenfor planområdet skal det utføres supplerende grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering jfr. geoteknisk notat RIG-01 datert Geoteknisk prosjektering skal også omfatte utomhusområder og ledningsanlegg." Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 7, Namsos Bank: NAMSOS Telefaks Skatt: E-post: Org.nr postmottak@namsos.kommune.no

2 Side 2 av 13 Klageadgang Vedtaket kan påklages. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kommer frem. Vår ref. 2016/ bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Kjeld Erik Sandbakken kst. leder byggesak, kart og oppmåling Dokumentet er signert elektronisk Eksterne kopimottakere: Gammelsaga Utvikling AS v/ Ole Jørstad

3 Side 3 av 13 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2016/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 2. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Del av Gammelsaga - Pinavegen 6", utvidet planområde etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift 75/ Namsos kommunestyre 64/ Rådmannens innstilling Namsos kommunestyre vedtar i medhold av Plan- og bygningsloven, reguleringsplan for Del av gammelsaga Pinavegen 6" i Namsos kommune datert rev , med reguleringsbestemmelser av samme dato, sist revidert etter vedtak i PBT. Namsos kommunestyre vedtar utbyggingsavtale mellom Pinavegen 6AS og Namsos kommune som omfatter utbygging av teknisk og grønn infrastruktur i forbindelse med realisering av reguleringsplan for "Del av Gammelsaga Pinavegen 6". Rådmannen foreslår følgende endring av pkt. 4.4 i reguleringsbestemmelsene. "Før det gis tillatelse til terrenginngrep og bygge- anleggstiltak innenfor planområdet skal det utføres supplerende grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering jfr. geoteknisk notat RIG-01 datert Geoteknisk prosjektering skal også omfatte utomhusområder og ledningsanlegg." Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 12-12

4 Side 4 av 13 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat X Referat fra oppstartsmøte reguleringsplan - "Gammelsaga" område B/F/1 - Pinavegen 6 X Skisse til utomhusplan framlagt i møte I Oppstarstvarsel detaljregulering: Arkplan AS Pinavegen 6 I Dokument Varsel om oppstart - Statens vegvesen Reguleringsplan - Pinavegen 6 i Namsos kommune sendt fra Statens vegvesen I Kopi av brev vedr. forhåndsuttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til varsel om oppstart av reguleringsplan detaljregulering Pinavegen 6 Namsos I Dokument 16/ Namsos Nord-Trøndelag fylkeskommune kommune - Fylkeskommunens uttalelse til: Reguleringsplan Pinavegen 6 - Oppstart detaljregulering X Notat fra avklaringsmøte I Planforslag - Del av Gammelsaga Arkplan AS B/F1, Pinavegen 6 S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan - Del av gammelsaga B7F1, Pinavegen 6 i Namsos kommune U Pinavegen 6 Nils Sigurd Klykken X Særutskrift 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan - Del av gammelsaga B7F1, Pinavegen 6 i Namsos kommune U Melding om vedtak - 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan - Del av gammelsaga B7F1, Pinavegen 6 i Namsos kommune X Referat fra avklaringsmøte med Arkplan As I Nytt varsel om oppstart av planarbeid I Forhåndsuttalelse til oppstart Reguleringsplan Detaljregulering Utvidelse av planområdet for Del av Gammelsaga B/FI Pinavegen 6 - Namsos Namsos kommune Arkplan AS Arkplan - Nils Sigurd Klykken Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Uttalelse til utvidelse av Nord-Trøndelag fylkeskommune

5 Side 5 av 13 planområdet for "Del av gammelsaga B/F1 - Pinavegen 6 I Endring av reguleringsplan Arkplan - Nils Sigurd Klykken Gammelsaga, utvidet jfr vedtak i PBT S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan - "Gammelsaga", utvidet planområde etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift X Særutskrift 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan - "Gammelsaga", utvidet planområde etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift U Melding om vedtak - 1. gangs Arkplan AS behandling av privat forslag til reguleringsplan - "Gammelsaga", utvidet planområde etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift U gangs regulering av privat forslag Adresseliste til reguleringsplan for "Gammelsaga område B/F/1 - Pinavegen 6" - Offentlig ettersyn U gangs behandling av privat forslag Adresseliste til reguleringsplan "Gammelsaga område B/F/! - Pinavegen 6" - Offentlig ettersyn I Automatisk svar: 1. gangs Postmottak Bane NOR SF behandling av privat forslag til reguleringsplan "Gammelsaga område B/F/! - Pinavegen 6" - Offentlig ettersyn I Bekreftelse på mottatt henvendelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Uttalelse - Offentlig ettersyn av reguleringsplan for Gammelsaga område B/F/1, Pinavegen 6 Bane Nor I Kommentar til høring - 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan for Gammelsaga område B/F/1 - Pinavegen 6 - Namsos kommune, Nord-Trøndelag. NVEs referanse: I Uttalelse - 1. gangs behandling av privat forslag til endring av reguleringsplan - Gammelsaga område B/F/1 - Pinavegen 6 i Namsos kommune Norges vassdrags- og energidirektorat Statens vegvesen, Region Midt I Dokument 16/ Namsos - Nord-Trøndelag fylkeskommune

6 Side 6 av 13 Fylkeskommunens uttalelse til reguleringsplan Gammelsaga område B/F/1 - Høring sendt fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune I Høringsuttalelse til detaljregulering for utvidelse av planområdet for Del av Gammelsaga B/FI Pinavegen 6 U Uttalelser sendt til planlegger for kommentar I Planbeskrivelse rev etter off. ettersyn S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan "Del av Gammelsaga - Pinavegen 6", utvidet planområde etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nils Sigurd Klykken Arkplan - Nils Sigurd Klykken Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Reguleringsplan kart datert rev Reguleringsbestemmelser datert rev Planbeskrivelse datert rev Støyutredning datert ROS sjekkliste datert Geoteknisk notat datert Varsel om endring av planområde 9 Innkomne merknader etter off ettersyn 10 Utbyggingsavtale 11 Melding om vedtak 1. gangs behandling

7 Side 7 av 13 Historikk Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift "Rådmannens innstilling avvises. Plan, byggesak og teknisk drift ber om at saken forberedes til ny behandling med vektl. av: - utvidelse av planområdet til å omfatte 65/1755, 65/1405, 65/1859 og 65/1135 og øvrige innspill: Forslag til detaljreguleringsplan for «Del av gammelsaga B/F1, Pinavegen 6» datert og forslag til reguleringsbestemmelser av , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht plan- og bygningsloven og I forslag til reguleringsplan for «Del av gammelsaga B/F1, Pinavegen 6» gis følgende tillegg i reguleringsplankart reguleringsbestemmelsene: Planområdet utvides til å inkludere de deler av eiendommene 65/1755, 65/1405, 65/1859, 65/1135, for å sikre sammenhengende planlegging av gatestruktur og trafikksikkerhet frem til Pinavegen. Endring pkt 4.4: «Før det gis tillatelse til terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak, skal fagkyndig ha foretatt en vurdering av byggegrunn for de aktuelle tiltak som klarerer lokalstabiliteten for tomta.» Endring pkt 6.4.1: «Utnyttelsesgrad innenfor BKB er max %-BYA: 70% og antall boenheter etter utbygging skal være minimum 24 boenheter.» Endring pkt 6.6: «For bebyggelse brukt til kontor- og forretningsvirksomhet, skal det være utadrettet virksomhet på bakkeplan mot vest, mens østre del kan benyttes til lager/kontor. Andre etasje kan benyttes til kontor- og forretningsvirksomhet og/eller bolig.»" Plansaken ble forberedt til ny behandling med utvidelse av planområdet til å omfatte 65/1755, 65/1405, 65/1859 og 65/1135. Saken ble behandlet i PBT Saksopplysninger Området omfattes av reguleringsplan for Gammelsaga, vedtatt og har status "bolig/ forretning". Jfr. planbestemmelsene pkt. 1.2 skal det for områder som skal benyttes til boligformål utarbeides bebyggelsesplan. Bebyggelsesplan er en utgått plantype. Etter dagens krav innebærer bestemmelsen at det skal foreligge godkjent detaljreguleringsplan. Gjeldende reguleringsplan åpner for omsøkt formål forutsatt ordinær planprosess og endelig planvedtak. Krav om detaljreguleringsplan innebærer ingen plikt om å vedta innkomne forslag.

8 Side 8 av 13 Det planlegges å tilpasse plan- og bestemmelser for området slik at reguleringsplan hjemler boligbygging av konsentrert småhusbebyggelse i 3 plan, med parkering i plan 0/ bakkenivå på eiendommen gnr. 65 bnr Pinavegen 6. Planområdet er etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift utvidet til å omfatte store deler av områdene som i dag omfattes av reguleringsplan "Gammelsaga". "Behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Forslag til endring av reguleringsplan for "Del av Gammelsaga Pinavegen 6" datert rev med bestemmelser av samme dato sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Perioden for off. ettersyn er utvidet med 2 uker av hensyn til ferieavvikling. Namsos plan, byggesak og teknisk drift vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 17-4 å legge forslag til utbyggingsavtale mellom Pinavegen 6 AS og Namsos kommune ut til offentlig ettersyn i samme periode. I forslag til reguleringsplan for Del av Gammelsaga Pinavegen 6 gis følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene (etter vedtak i PBT): Endring pkt 6.4.1: «Utnyttelsesgrad innenfor BKB er max %-BYA: 70% og antall boenheter etter utbygging skal være minimum 24 boenheter.» Endring pkt 6.6: «For bebyggelse brukt til kontor- og forretningsvirksomhet, skal det være utadrettet virksomhet på bakkeplan mot vest, mens østre del kan benyttes til lager/kontor. Andre etasje kan benyttes til kontor- og forretningsvirksomhet og/eller bolig.»" Ved høringsfristens utløp er det mottatt i alt 6 merknader til planforslaget, (innhold i merknadene er gjengitt i sin helhet i saksfremstillingen): 1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert Nord-Trøndelag fylkeskommune, brev datert Statens vegvesen, brev datert Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert Bane NOR, brev datert Eldres råd, epost datert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag "Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger, og vi har ingen merknader til planforslaget." Kommentar fra planlegger Ingen kommentar

9 Side 9 av 13 Nord-Trøndelag fylkeskommune "I gjeldende plan er området regulert til kombinertformål forretning og bolig, men det er per i dag kun etablert forretning og lager på området. Bakgrunnen for planarbeidet er ønsket om oppføring av blokkbebyggelse på eiendommen gnr. 65 bnr Pinavegen 6, et bygg i 3 plan med parkeringskjeller i plan 0 på bakkenivå. For å få en helhetlig plan for området vedtok Namsos plan, byggesak og teknisk drift å utvide planområdet til å omfatte store deler av arealene som i dag omfattes av reguleringsplan "Gammelsaga". Det er kun innregulert en mindre lekeplass i planområdet. Det legges ellers til rette for et stort leke- og uteoppholdsareal, plassert på taket på eksisterende bygningsmasse i BKB1. Planfaglig uttalelse Det er avsatt en lekeplass i området og det bør etter vår vurdering avsettes større fellesareal/lekeareal på bakkeplan. Dette gjelder særlig småbarnslekeplasser knyttet til bolig- /blokkbebyggelse. Det er positivt at kommunen vedtok å utvide planområde. Det er et klart behov for å ta en helhetlig vurdering av framtidig utvikling av dette sentrumsnære området, og med fordel med større detaljering. Etter det vi forstår er det også uklart hva Nexans bygg/tomt skal brukes til i framtida og dette området bør også tas inn i en helhetlig vurdering av framtidig byutvikling, både mht. uteoppholdsareal og bymessig utforming av et så sentralt byområde. Kulturminnefaglig uttalelse Vi viser til vår uttalelse til varselet om planoppstart, hvor vi uttrykte følgende: Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminnelovens (kml) 3 om automatisk freda kulturminner. Etter å ha søkt i arkiv og kulturminnedatabasen Askeladden og vurdert landskapet, kan vi ikke se at planen vil være i konflikt med automatisk freda kulturminner, jf. også kml 8 fjerde ledd. Vi har derfor ingen merknader til planen. Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8 annet ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet." Kommentar fra planlegger Krav til egnet areal for lek og opphold er sikret i planforslaget, både med eget areal og areal i gåavstand fra planområdet. Her er kommuneplanens arealdel for Namsos, samt Regional Plan for arealbruk hensyntatt. Når det i tillegg er en større takterrasse planlagt, anser vi kravet til uteopphold og lek for å være godt ivaretatt. Namsos kommune har utlyst en anbudskonkurranse for å sikre videre planlegging og utvikling av Namsos Sentrum, Østre bydel og sjøfronten. Vi vil anta at «Nexans-tomta» og videre gatestruktur / infrastruktur i området håndteres av denne planleggingen. Kravet til varsling av nye oppdagede kulturminner er videreformidlet utbygger og sikret i planens bestemmelser 5.1.

10 Side 10 av 13 Statens vegvesen "Planområde ligger tilknyttet kommunalt vegnett i avstand fra fv Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget." Kommentar fra planlegger Ingen kommentar Norges vassdrags- og energidirektorat "Geoteknikk og skredfare Planområdet ligger under marin grense og jf. NGUs løsmassekart er det fyllmasser i området. I slike områder kan det ligge marin avsetninger under fyllmassene og dermed kan en påtreffe kvikkleire og skredfarlige masser. Kommunen har fått utarbeidet en vurdering av lokalstabiliteten rundt tomta av Rambøll (notat nr.: RIG-01). Vi kan ikke se at notatet svarer tydelig på eller konkluderer med at skredfaren i området er avklart, og vi tilrår kommunen å etterspørre dette i fremtidige saker. Grunnet topografiske forhold er det trolig lite sannsynlig at et skred vil påvirke planområdet, men slike fagkyndige vurderinger må svare tydelig på om planlagte tiltak imøtekommer kravene til sikker byggegrunn gitt av PBLs 28-1 og TEK17 kapittel 7-3. Flom og overvannshåndtering Planområdet befinner seg i lavtliggende terreng, og ligger innenfor området som er vurdert i NVEs flomsonekart for Namsos. Deler av planområdet berøres av lavpunktsområder, dvs. områder som ikke har direkte forbindelse med elva og er utsatt fra flom i hovedvassdraget, men hvor sannsynlighet for oversvømmelse må vurderes nærmere. I planbestemmelsene er det lagt inn krav om at all boligbebyggelse skal oppføres over kote +3.2, noe som er positivt da en dermed ligger godt ovenfor nivået for 200-årsflom og forventet havnivåstigning. Det åpnes derimot opp for parkering under bakkenivå. Det fremgår ikke hvordan nedkjøring til parkeringskjeller er tenkt utformet og hvilken kotehøyde en vil legge seg på her. NVE har et sterkt faglig råd om ikke å plassere nedkjørsel til parkeringskjeller under bakkeplanet for resten av bebyggelsen, slik at en sikrer at parkeringskjelleren ikke oversvømmes som følge av overvann under en flomhendelse. Vi anbefaler også at en vurderer tiltak som sikrer at en unngår tilbakeslag fra VA-anlegg under flomhendelser." Kommentar fra planlegger Geoteknisk notat baserer seg på tidligere gjennomførte grunnundersøkelser, i tillegg til kjente kvikkleiresoner, rasfare og flomfare. Rapporten konkluderer med at lokal utgraving for fundamentering og VA ikke vurderes som en fare i forhold til lokalstabilitet eller områdestabilitet. Området er godt kjent fra tidligere (forretningsbygg Pinavegen 6, 2002) og pågående utbygginger (Politihuset). Førstnevnte ble prosjektert med pelefundamentering, mens sistnevnte ble gjennomført med utskifting til lette masser slik at totallast inklusive nytt bygg ikke tilførte ny last i området. Sistnevntes geotekniske rapport (Multiconsult ), konkluderte også at løsmassene besto av innspylt sand i øverste lag, silt over leire til ca. 40m under terreng, for deretter å bli faste masser, trolig av morene. Områdestabiliteten vurderes å være tilfredsstillende.

11 Side 11 av 13 Vi vurderer derfor områdestabiliteten og lokalstabiliteten til å være tilfredsstillende klarlagt og at det som nå gjenstår er å konkretisere fundamentering for planlagt bebyggelse. Dette sikres i planbestemmelsens 4.4 Det planlegges ikke parkeringskjeller, men anbefalingen videreformidles til utbygger, i tillegg til sikring av VA-anlegg jf. ev. flomhendelser. Bane NOR "Bane NOR har vurdert planforslaget. Vi viser til vår uttalelse ved planoppstart og har ingen ytterligere merknader." Kommentar fra planlegger Ingen merknader Eldres råd "Eldres råd har ingen merknader til reguleringsplanene." Kommentar fra planlegger Ingen merknader Vurdering Prosessen har fulgt lovverket. Reguleringsplan er utarbeidet som detaljregulering jfr. plan- og bygningslovens Reguleringsplankart er utarbeidet ved hjelp av FKB kartdata basert på koordinatsystem UTM sone 32 basert på EUREF89/ WGS84, høydegrunnlag NN Tilhørende sosi-fil er utarbeidet i versjon 4.5. PlanID er Etter 1. gangs behandling ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i perioden , med frist for uttalelser som var satt til Perioden for off. ettersyn ble utvidet med 2 uker av hensyn til ferieavvikling. Det kom inn 6 uttalelser. Uttalelsene er kommentert av planlegger og rådmannen slutter seg til de vurderinger og svar som er gitt. Planområdet består i dag av et industribygg / forretningsbygg over to plan med tilhørende utvendig parkering og er i dag regulert til kombinertformål bolig/ forretning. Eiendommen nyttes i dag til forretning og lager knyttet til detaljhandel. Planområdet omkranses av omliggende virksomheter som havner innenfor kategorien areal- og transportkrevende varegrupper, samt kjøpesenter og annen enkeltstående forretning og ubetjent tankanlegg. Nord for området ligger en bensinstasjon. I sør et kjøpesenter bestående av byggvarehandel, et varehus med salg av elektronikk/husholdningsapparater, samt treningssenter. Trafikken til byggvarehandel og varehuset skjer primært øst (byggvare) og vest (varehus) for planområdet men også ned Pinavegen. I tillegg er det i planområdet en forretning med salg av forbruksmateriell til industri, bygg og anlegg. Øst for planområdet drives verksted knyttet til bil.

12 Side 12 av 13 Gjeldende reguleringsplaner for sentrumsnære områder i Namsos er på mange vis "utgått på dato" og er etter administrasjonens vurdering til delvis hinder for en fornuftig og tidsriktig arealbruk og utvikling av sentrumsnære arealer. Erfaringer fra de siste årene viser stor interesse fra private aktører for nye byggeprosjekter i Namsos sentrum. Det er foretatt og det foreligger fortsatt en rekke planer for store utbygginger på Vestre del av Namsos. På østsiden er det under oppføring et større boligprosjekt ved innfartsvegen til Namsos og flere eiendomsutviklere har også presentert idéer for nye bolig- og næringsprosjekt sentrumsnære områder. Til planforslaget har Rambøll utført en støyvurdering av området, sett opp mot tilstøtende vei Klingavegen. Rapporten konkluderer med, at de nye boligene ikke vil berøres av støynivåer som overskrider grenseverdier i henhold til T Støysonekartene viser at næringsbyggets fasade mot nord ligger i gul sone mens boligfasadene ligger i hvit sone. Rådmannen er av den oppfatning at støyproblematikk innen planområdet er tilfredsstillende kartlagt og at nødvendige støyforebyggende ikke vil være nødvendig. Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Planlegger har foretatt søk i Naturtypebasen/ Artsdatabanken. Saksbehandler har i tillegg vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgjengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller leveområder innenfor planområdet. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte utbygging ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk, landskapsmessig og geologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen er av den oppfatning at det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. 9 om føre-var-prinsippet er lite aktuelt og kan ikke se at krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11 kommer til anvendelse. Det er utført søk i kulturminnedatabasen Askeladden på Det er ingen automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Det er ikke planlagt spesielle tiltak for bevaring av kulturminner. Det minnes om aktsomhets og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet. Pkt. 5.1 i reguleringsbestemmelsene ivaretar krav til vern av kulturminner. Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget ikke kommer i konflikt med nasjonale eller regionale kulturminneinteresser. Planforslaget ble sendt inn til 1. gangs behandling uten geoteknisk dokumentasjon. Dokumentasjonskravet var tema på oppstartsmøte og skulle således være godt kjent.

13 Side 13 av 13 Geoteknisk dokumentasjon fra fagkyndig ble mottatt før planforslaget ble sendt ut til off. ettersyn. Oppsummering/ vurderinger i geoteknisk notat "Det planlegges et inntil 4 etasjes leilighetsbygg uten kjelleretasje på tomta. Det skal dermed i utgangspunktet ikke graves ut store volum med løsmasser. Det vil likevel være aktuelt med graving i forbindelse med fundamenteringsarbeidene og legging av rør og ledninger til bygget. Lokal utgraving for disse formålene vurderes ikke som noen fare i forhold til lokalstabilitet eller områdestabilitet. Det er påtruffet områder med flis lokalt nær utbyggingsområdet i tidligere undersøkelser. Flis kan over tid råtne og gi setninger på terreng og anlegg i grunnen. Det anbefales derfor supplerende grunnundersøkelser for å kartlegge om det kan være behov for lokal masseutskifting av flis. Et bygg med denne høyden kan fort få store fundamentlaster. Supplerende grunnundersøkelser vil skaffe oss grunnlag for å vurdere hvilken fundamenteringsmåte som er den beste for bygget. Direktefundamentering vil sannsynligvis gi store setninger, på grunn av de underliggende bløte leirmassene. Det vurderes derfor på nåværende grunnlag at pelefundamentering er det mest riktige. Om det blir spissbærende- eller friksjonsbærende peler, vil avhenge av dybde til fjell. Etter de supplerende grunnundersøkelsene vil vi også vurdere om det er mulig med direktefundamentering." NVE bemerker i sin uttalelse at geoteknisk notat fra Rambøll (Notat nr RIG-01) ikke svarer ut eller konkluderer med at skredfaren i området er avklart. Rådmannen foreslår følgende endring av pkt. 4.4 i reguleringsbestemmelsene. "Før det gis tillatelse til terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak innenfor planområdet skal det utføres supplerende grunnundersøkelser og geoteknisk prosjektering jfr. geoteknisk notat RIG-01 datert Geoteknisk prosjektering skal også omfatte utomhusområder og ledningsanlegg." Regulert lekeplass Det er i reguleringsplan avsatt 230 m² til lekeplass på bakke plan samt et større areal på bebyggelsens takkonstruksjon hvor det er planlagt uteoppholdsareal med lekeapparater og sitteplasser for barn og voksne. Areal på bakkeplan samsvarer med tidligere minimumskrav, dvs. 75 m² pr. 10. bolig. I planforslaget slik det foreligger er det planlagt 24 boenheter som generer et minimumskrav på areal til lekeplass på 225 m². Miljømessig vurdering Planforslaget er vurdert å ikke komme i konflikt med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller annet kulturmiljø av vernet eller fredet art. Det er heller ikke registrert at området har noen vesentlig del av barns utvikling i form av lek eller friluft som forringes. Konklusjon Forslag til vedtak som innstilling.