Byggesak, kart og oppmåling Namsos

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2016/ Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan - "Gammelsaga", utvidet planområde etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Forslag til endring av reguleringsplan for "Del av Gammelsaga Pinavegen 6" datert rev med bestemmelser av samme dato sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht. plan- og bygningsloven og Perioden for off. ettersyn er utvidet med 2 uker av hensyn til ferieavvikling. Namsos plan, byggesak og teknisk drift vedtar i medhold av plan- og bygningslovens 17-4 å legge forslag til utbyggingsavtale mellom Pinavegen 6 AS og Namsos kommune ut til offentlig ettersyn i samme periode. I forslag til reguleringsplan for Del av Gammelsaga Pinavegen 6 gis følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene (etter vedtak i PBT): Endring pkt 6.4.1: «Utnyttelsesgrad innenfor BKB er max %-BYA: 70% og antall boenheter etter utbygging skal være minimum 24 boenheter.» Endring pkt 6.6: «For bebyggelse brukt til kontor- og forretningsvirksomhet, skal det være utadrettet virksomhet på bakkeplan mot vest, mens østre del kan benyttes til lager/kontor. Andre etasje kan benyttes til kontor- og forretningsvirksomhet og/eller bolig.»" Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven og 12-11

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat X Referat fra oppstartsmøte reguleringsplan - "Gammelsaga" område B/F/1 - Pinavegen 6 X Skisse til utomhusplan framlagt i møte I Oppstarstvarsel detaljregulering: Arkplan AS Pinavegen 6 I Dokument Varsel om oppstart - Statens vegvesen Reguleringsplan - Pinavegen 6 i Namsos kommune sendt fra Statens vegvesen I Kopi av brev vedr. forhåndsuttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til varsel om oppstart av reguleringsplan detaljregulering Pinavegen 6 Namsos I Dokument 16/ Namsos Nord-Trøndelag fylkeskommune kommune - Fylkeskommunens uttalelse til: Reguleringsplan Pinavegen 6 - Oppstart detaljregulering X Notat fra avklaringsmøte I Planforslag - Del av Gammelsaga Arkplan AS B/F1, Pinavegen 6 S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan - Del av gammelsaga B7F1, Pinavegen 6 i Namsos kommune U Pinavegen 6 Nils Sigurd Klykken X Særutskrift 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan - Del av gammelsaga B7F1, Pinavegen 6 i Namsos kommune U Melding om vedtak - 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan - Del av gammelsaga B7F1, Pinavegen 6 i Namsos kommune X Referat fra avklaringsmøte med Arkplan As I Nytt varsel om oppstart av planarbeid I Forhåndsuttalelse til oppstart Reguleringsplan Detaljregulering Utvidelse av planområdet for Del av Gammelsaga B/FI Pinavegen 6 - Namsos Namsos kommune I Uttalelse til utvidelse av planområdet for "Del av gammelsaga B/F1 - Pinavegen 6 Arkplan AS Arkplan - Nils Sigurd Klykken Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag fylkeskommune 2

3 I Endring av reguleringsplan Gammelsaga, utvidet jfr vedtak i PBT S gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan - "Gammelsaga", utvidet planområde etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift Arkplan - Nils Sigurd Klykken Oversiktskart Historikk Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift "Rådmannens innstilling avvises. Plan, byggesak og teknisk drift ber om at saken forberedes til ny behandling med vektl. av: - utvidelse av planområdet til å omfatte 65/1755, 65/1405, 65/1859 og 65/1135 og øvrige innspill: Forslag til detaljreguleringsplan for «Del av gammelsaga B/F1, Pinavegen 6» datert og forslag til reguleringsbestemmelser av , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden ihht plan- og bygningsloven og I forslag til reguleringsplan for «Del av gammelsaga B/F1, Pinavegen 6» gis følgende tillegg i reguleringsplankart reguleringsbestemmelsene: Planområdet utvides til å inkludere de deler av eiendommene 65/1755, 65/1405, 65/1859, 65/1135, for å sikre sammenhengende planlegging av gatestruktur og trafikksikkerhet frem til Pinavegen. Endring pkt 4.4: «Før det gis tillatelse til terrenginngrep eller bygge- og anleggstiltak, skal fagkyndig ha foretatt en vurdering av byggegrunn for de aktuelle tiltak som klarerer lokalstabiliteten for tomta.» Endring pkt 6.4.1: «Utnyttelsesgrad innenfor BKB er max %-BYA: 70% og antall boenheter etter utbygging skal være minimum 24 boenheter.» 3

4 Endring pkt 6.6: «For bebyggelse brukt til kontor- og forretningsvirksomhet, skal det være utadrettet virksomhet på bakkeplan mot vest, mens østre del kan benyttes til lager/kontor. Andre etasje kan benyttes til kontor- og forretningsvirksomhet og/eller bolig.»" Saksopplysninger I reguleringsbestemmelsene (pkt. 1.2 Plankrav) til gjeldende reguleringsplan kreves det godkjent bebyggelsesplan for områder hvor boligformål skal benyttes. Bebyggelsesplan er en utgått plantype. Etter dagens krav innebærer bestemmelsen at det skal foreligge godkjent detaljreguleringsplan. Gjeldende reguleringsplan åpner for omsøkt formål forutsatt ordinær planprosess og endelig planvedtak. Krav om detaljreguleringsplan innebærer ingen plikt om å vedta innkomne forslag. Det planlegges å tilpasse plan- og bestemmelser for området slik at reguleringsplan hjemler boligbygging av konsentrert småhusbebyggelse i 3 plan, med parkering i plan 0 på bakkenivå på eiendommen gnr. 65 bnr Pinavegen 6. Planområdet er etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift utvidet til å omfatte store deler av områdene som i dag omfattes av reguleringsplan "Gammelsaga". Gjeldende reguleringsplan Området omfattes av reguleringsplan for Gammelsaga, vedtatt og har status "bolig/ forretning". Jfr. planbestemmelsene pkt. 1.2 skal det for områder som skal benyttes til boligformål utarbeides bebyggelsesplan; - nå detaljreguleringsplan. Bakgrunn/ hensikt med planforslaget Hensikten med planarbeidet på eiendommen 65/1789, er å tilrettelegge området for tilsvarende formål som dagens plan, og bestemmelser som gjør at bebyggelsen tilpasses dagens arkitektur og boligtetthet. Gjeldende reguleringsplan krever bebyggelsesplan, som er likelydende en detaljregulering i PBL16. Det planlegges å tilpasse planområdet og bestemmelser for boligbygging av konsentrert småhusbebyggelse i 3 plan, med parkeringskjeller i plan 0 på bakkenivå. Dette er innenfor dagens bestemmelser for planområdet, både i byggehøyde og arkitektur. Dette gjøres ved å endre gjeldende reguleringsplan slik at planområdet tilrettelegges i henhold til tenkt formål og utnyttelse, samt at resterende område i reguleringsplan oppfyller PBL Planområdet Planområdet består av i dag av et industribygg/ forretningsbygg over to plan med tilhørende parkeringsplasser. Planområdet er utvidet etter vedtak i Namsos plan, byggesak og teknisk drift. Dagens situasjon Planområdet er i dag regulert til kombinertformål forretning, og bolig. Det nyttes i dag forretning og lager knyttet til detaljhandel. Landskap og fjernvirkning Basert på tidligere erfaringer i området, består grunnen mest sannsynligvis av fyllmasser i øvre 4

5 sjikt tilført av menneskelig aktivitet og innspylte sandmasser med varierende innhold av humus. Dette bekreftes også av løsmassekartet fra NGU. Det kan ikke utelukkes sagbruksavfall i fyllmassene. Original grunn består trolig av sandige masser i toppen og mer finkornige masser i dybden. Under dette befinner det seg mest sannsynlig leire med varierende siltinnhold med lagdelte masser og liten bormotstand. Dybden til berg kan variere mellom 25-60m. Geoteknisk dokumentasjon Eksisterende næringsbygg fra 2000-tallet er bygd på pæler ned til fjell. Dette er ikke unikt i Namsos, da mye sjønær eiendom i dag ligger på grunn innvunnet fra sjøen ved oppfylling av fjæra. Det er derfor underforstått at også ny bebyggelse vil måtte benytte tilsvarende fundamenteringsmetode. Eksisterende næringsbygg har nå stått i år uten å bære preg av sig eller setning. Det er imidlertid noe setning over tid på parkeringsarealet rundt bebyggelsen, som antas å stamme fra grunnforhold og tele. Det er ikke påvist fare for kvikkleire og nærmeste kvikkleire område ligger ca. 150m nord-øst for planområdet på Bjørum. (se utsnitt fra NGU nedenfor) Det er imidlertid nærliggende å tro at det er tidligere tilførte masser i grunn. Sikkerhet mot flom Østre del av Namsos, på lik linje med store deler av sentrumsnære områder, er utsatt for flom, men ikke i like stor grad. Det vil derfor være naturlig at "vanntettkrav" til nye bygninger innen planområdet ligger på min. kote +3.2 i likhet med omkringliggende nybygg. Det er i bestemmelsene gitt at det ikke kan bygges under kote 3,20 (ferdig gulv 1. etasje). Jfr. rapporten Havnivåstigning utarbeidet av DSB (revidert 2009) er forventet 100-års stormflo i Namsos i 2100 å ha en topp på kote +2,76. Når anbefalt margin for usikkerhet (35 cm) er lagt til bør det tas høyde for at 100-års stormflo kan nå kote Sett i forhold til tidligere praksis hvor Rica Rock City Hotell og Rock City ligger på kote bør det kunne aksepteres at boliger i denne planen ligger på samme høyde, altså kote +3,20 (ferdig gulv 1. etg.). Utdrag av DSB's rapport "Havnivåstigning" rev

6 Trafikkforhold Planområdet har i dag adkomst fra Klingavegen og Pinavegen. Trafikk fra sentrum kommer inn langs Klingavegen og videre inn i innkjøringsveg til området. Både Klingavegen og deler av innkjøringsveg til området, er oppbygd med gangfelt for myke trafikanter med god kvalitet, i tillegg til gangfelt over vei på strategiske plasser. Biologisk mangfold Det er ikke spesielle registreringer av dyreliv eller naturtyper i det aktuelle området eller i umiddelbar nærhet. Tiltakets art og dets forholdsmessige inngrep i naturmangfoldet, medfører at det kun er foretatt søk i Naturtypebasen og Artsdatabanken. Her er det ikke funnet noen registreringer av spesielle naturtyper, rødlistede arter eller andre truede arter. Dette menes å være tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag etter NML 8. Planområdet vurderes ikke spesielt viktig for dyrelivet eller til å inneha viktige naturtyper. Barns medvirkning lek og rekreasjon Det har kommet innspill fra NTFK og Fylkesmannen, som omhandler forholdet til barns medvirkning. Innspillene går på generell planlegging og retningslinjer i forhold til barn og unges interesser, noe planen allerede hadde intensjon om å ta høyde for. Planforslaget vil sendes til intern høring i kommunen, hvor blant annet barnas representant i Namsos kommune vil være en av høringsinstansene. I tillegg er det tatt utgangspunkt i rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, samt T-5/99B om tilgjengelighet for alle i planarbeidet. Området «Gammelsaga» ligger øst for Namsos sentrum og kan på mange måter defineres som forlengelsen av stor-sentrum Namsos. Her er det kort gåavstand både til bykjerne med kafeer, handlegater og kjøpesentre, i tillegg til matbutikk og detaljhandel / forretning i umiddelbar nærhet. Planområdet har pr. i dag ingen opparbeidede områder for lek og rekreasjon. Dette er også naturlig, i og med at dagens bruk ikke inneholder bolig, selv om eksisterende plan åpner for dette. Det legges til rette for et stort leke- og uteoppholdsareal, plassert på taket på eksisterende bygningsmasse i BKB1. Dette vil være sentralt plassert med god tilgang for alle beboere i dette området og et yndet samlingssted for barn og voksne i alle aldre. Lekeplass og uteopphold på takkonstruksjon er ikke et nytt begrep og tas gjerne i bruk hvor det er knapphet på arealer. Dette er ikke tilfelle her, men det gir den absolutt beste plasseringen med tanke på lys og solforhold, samt at det skaper en tett relasjon og et sosialt møtepunkt for beboerne, i tillegg til å være trygt i forhold til omgivelsene. I tillegg etableres et mindre område for lek på bakkeplan (BLK), sørøst i planområdet. Området for lek vil være i henhold til Namsos Kommunes retningslinjer for lekeplasser, med min. 75m2 pr. 10 boenhet. (min. 150m2). Tilgjengelig lekeareal areal på bakkeplan er 230m² Tilgjengelig lekeareal areal på tak er 425m² Nærmeste park ligger like ved kulturhuset ca. 200m unna. Nærmeste barnehage ligger 500m unna med store områder for lek og Namsos generelt sett har korte avstander til ballbinger, idrettsanlegg og friluftsliv / båtliv. I tillegg er det planlagt en kombinert lekeplass og offentlig arena på festplassen i sentrum av Namsos, med ferdigstilling i løpet av vår/sommer En gåtur på 250 m sørger for at småbarn har enda en flott arena for lek og foreldre en sosial møteplass med likesinnede. 6

7 Beskrivelse av planforslaget eiendommen 65/1789 Eiendommen 65/1789 benyttes i dag som parkeringsplass og forretningsformål. Eksisterende bebyggelse ble bygget tidlig på 2000-tallet og benyttes i dag til detaljhandel av Tools Industrivarer Namsos. Området for øvrig benyttes til forretning, der i blant salg av elektronikk, byggevarer og treningssentre. Østre byområde har pr. d.d. ikke blitt benyttet til boligbygging, selv om dette området er sentrumsnært og kanskje har mest ubenyttede tomtereserver. Slik sett kan man si at gjeldende reguleringsplan var forutseende og at dette var, slik vi ser det, en naturlig forlengelse av sentrum Namsos. Sett i lys av dette, ønsker utbygger nå å benytte denne tankegangen til å transformere eiendommen til et estetisk riktig boligstrøk, hvor samtidsarkitekturen står i høysete og boligformen blir leiligheter med kort avstand til bynære fasiliteter. I tillegg vil dette medføre en betydelig oppstramming av kvartalstrukturen i området, hvor både kjøreveg blir tydeliggjort og trafikksikkerheten frem mot Klingavegen blir ivaretatt. Arealbruk Planforslaget omfatter i hovedsak endring av eiendommen Gnr 65, Bnr Totalt omfatter reguleringsplanen et areal på 53.1da. Overordnede planer, retningslinjer og bestemmelser Parkeringsdekning i planforslaget er lagt til 1,5 parkeringsplass pr. boenhet, hvorav inntil 0,5 plass pr. boenhet kan erstattes av 1 sykkelplass. Det legges opp til 1 sykkelplass pr. boenhet i planområde, med mulighet for utvidelse til 2 plasser ved å gå ned på parkeringsdekning for bil. Parkering for forretninger i området legges til 1 pr. 100kvm (BRA) forretningsareal eller 1 pr. 200kvm (BRA) lagerareal. Parkering planlegges på bakkenivå, da dette gir fordeler med hensyn til byggehøyde og at man unngår de utfordringer området kan ha ved 200-årsflom. Utnyttelsen av området benytter prinsippene for by- og gateutforming med bebyggelse ut mot gatesonen, slik at det både skapes en høyere grad av gatestruktur enn dagens situasjon, men også et rom ut mot eksisterende bebyggelse i nord, skjermet for trafikk og forbipasserende. Barnehagedekningen i området er antatt tilstrekkelig etter informasjon fra Namsos kommune. Solvang Barnehage ligger ca. 500m øst i forhold til planområdet og har gode gang og sykkelforbindelser, samt at det med planforslaget legges opp til flere gangforbindelser enn det som eksisterer i dagens situasjon. Lek er ivaretatt i bestemmelsene til nytt planforslag og vises i vedlagte utomhusplan. I tillegg ligger planområdet sentrumsnært med både eksisterende parkanlegg og planlagte lekeplasser innenfor gåavstand. Planforslaget oppfattes som å være i tråd med gjeldende reguleringsplan og dets bestemmelser. Bebyggelsen Omkringliggende bebyggelse består i all hovedsak av forretninger, i tillegg til to treningssentre. Bebyggelsen bærer et moderne preg med arkitektur fra nyere tid, hvor flate tak og slette flater i kombinasjon med trevirke går igjen. 7

8 I utrykk vil ny bebyggelse være i samsvar med eksisterende bebyggelse. Samtidig vil det være naturlig at strøket gis et boligpreg, selv om det hovedsakelig legges opp til noe tilsvarende materialvalg og fargebruk. Ny bebyggelse vil definere området som et sentrumsnært bolig- og forretningsstrøk og vil sørge for at kvartalspreg og gatestruktur presiseres på en bedre måte enn eksisterende situasjon. Med utpreget lokalkjennskap om området, vil det også påpekes at en slik utforming vil bidra til bedre trafikkforholdene, da det både etableres gangfelt for myke trafikanter og en bedre definert bilveg. I dag kan det oppfattes som man kjører gjennom en parkeringsplass uten noen regulerte forhold for hvor gjennomkjørende kjøretøy bør plassere seg i veibanen. Det planlegges med 24 boenheter i det omregulerte området Veisystemer, veityper og standard De er tatt utgangspunkt i Statens vegvesen, Veg- og gateutforming håndbok N100 ved utforming av avkjørsler, siktlinjer og parkering. Det tas utgangspunkt i å beholde dagens innkjøringer til området, da disse ansees som å være etablerte og i henhold til sikkerhet og siktlinjer. Universell utforming Området er i dag flatt og godt tilrettelagt som universelt tilgjengelig. Det er innenfor planområdet ikke ansett å være krav til universell utforming etter TEK10 8-2, men man vil allikevel etterstrebe at utomhusarealer og områder for lek blir tilrettelagt alle brukergrupper. Man vil være i henhold på tilgjengelighetskrav og vil tilrettelegge boenheter med alle hovedfunksjoner på et plan i henhold til kravene gitt i byggteknisk forskrift. Støy Til planforslaget har Rambøll utført en støyvurdering for Pinavegen 6. Det er planlagt boliger over eksisterende næringsbygg. Planlagte boliger er hovedsakelig utsatt for vegtrafikkstøy fra Klingavegen. Resultater er presentert som støysonekart med gjeldende grenseverdier i henhold til «Retningslinje for behandling i arealplanleggingen», T-1442 (vedlegg). Konklusjon Støysonekartene viser at fasade mot nord ligger i gul støysone, men dette gjelder kun for næringsbygget. Punktberegninger viser at alle boligfasadene ligger i hvit sone. Planlagte utendørs oppholdsarealer, takterrasse og balkonger, ligger i hvit sone (forutsatt at ingen balkonger plasseres på nordfasaden som ligger nærmest vegen). Medvirkning og samordning Oppstartsmøte med Namsos kommune ble gjennomført og oppstart av planarbeidet ble annonsert i Namdalsavisa. Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev. Innkomne merknader : Kystverket Kystverket kan ikke se at planområdet har avgjørende betydning for vårt saksfelt. Vi har ikke innvendinger : NVE Viser til NVE sin sjekkliste for reguleringsplaner og ber om at denne innarbeides som en del av planforslaget. 8

9 Kommentar fra planlegger: Planarbeidet tar sjekklisten til vurdering og kan allerede nå si at planen vil berøre tema under NVE s myndighetsområde, da innen grunnstabilitet og flom. Planarbeidet vil ta sikte på å beskrive disse tema godt og gjøre de nødvendige undersøkelser for å sikre god vurdering i planen, der i blant ved å få utarbeidet en geoteknisk vurdering av områdets stabilitet : MNA Viser til MNA sine retningslinjer og krav til nedgravd kontainer for renovasjon Arealkrav på 2x2m +1,5m sikkerhetskrav i forkant pr. kontainer Plassering maks. +/- 100m gangavstand fra inngangsdør Arealkravet for tømming det samme som buss Anlegget sikres mot oppdrift med «betongvinger» Ser for seg 3 nedgravde kontainere for antallet abonnenter planforslaget legger opp til. Kommentar fra planlegger: Tas til etterretning og er formidles til utbygger : Statens vegvesen Har ingen spesielle merknader til at det iverksettes planarbeid : Jernbaneverket Har ingen merknader til planarbeidet : Nord-Trøndelag Fylkeskommune Anbefaler at forretningsformål eller annen næringsvirksomhet fortsatt skal utgjøre hovedvirksomheten på eiendommen. Anbefaler en vurdering hvorvidt planområdet bør utvides med bakgrunn i at dette kan gi en bedre utnyttelse og en mer attraktiv løsning for hele området. Ny plans utforming må legge vekt på at form, utnyttelse og plassering av bebyggelsen tilpasses eksisterende omgivelser på en god måte. Medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge, må sikres. Anbefaler at en viss andel av boligene sikres som tilgjengelig boenhet gjennom krav i bestemmelsene. Sikres tilstrekkelig krav til egnet areal for lek og uteopphold. Viser til regional plan for arealbruk og kommuneplanens areal del for Namsos. Anbefaler parkeringskjeller i sentrale byområder Kommentar fra planlegger: Hovedvirksomheten på eiendommen vil fortsatt være næringsvirksomhet etter utbygging. Angående hvorvidt planområdet burde utvides for å gi en bedre utnyttelse og en mer attraktiv løsning for hele området, har vi utvidet det til å inkludere regulert vei i området. Dette for å sikre god struktur på veiforbindelse og gangveger, men også for å sørge for bedre tilrettelagt veg for motorisert ferdsel. Medvirkning er sikret gjennom varsling til ulike sektormyndigheter, men også intern høring i kommunen til blant annet barnas representant og rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Det er i tillegg tatt utgangspunkt i RPR for barn og unge, for å sikre gode uteområder for lek og opphold. Tilgjengelighetskrav er sikret gjennom TEK for uteområder og TEK for tilgjengelighetskrav. Det forutsettes at disse, på lik linje med andre nybygg, etterleves. 9

10 Krav til egnet areal for lek og opphold er sikret i planforslaget, både med eget areal og areal i gåavstand fra planområdet. Her er kommuneplanens arealdel for Namsos, samt Regional Plan for arealbruk hensyntatt. Det planlegges med parkeringskjeller på bakkeplan, da dette både er en bedre løsning mht. flom, men også i forhold til økonomien i prosjektet : Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Viser til SPR-BATP og minner om retningslinjene som skal legges til grunn i planleggingen. Legger særlig vekt på at området skal ha høy arealutnyttelse og at det skal tilrettelegges sykkel og gange som transportform. Minimum 6 boenheter pr. daa, i tillegg til avsatt areal til sykkelparkering. Grenseverdiene for støy må overholdes og eventuelle miljøkvaliteter i området hensynstas. ROS analyse som avdekker ev. kritiske forhold til planen forventes RPR for å styrke barn og unges interesser forventes ivaretatt i planforslaget Kommentar fra planlegger: Planforslaget har lagt SPR-BATP til grunn i planleggingen, blant annet ved å legge vekt på god utnyttelse av området for nye boliger, men også ved å styrke områdets gatestruktur med etablering av gangfelt og tydeliggjøring av veistruktur. Foreløpige planer viser 26 boenheter, som i området regulert til bolig/forretning utgjør ca. 4 boenheter pr. daa. Dette er mindre enn hva regional plan for arealbruk sier om utnyttelse av bynære områder. Ser man imidlertid på totalbildet, er store deler av området allerede bebygd med næringsareal og utnyttelse til bolig sett opp mot dette, menes å være god. Det er også nedfelt i bestemmelsene at det skal tilrettelegges for sykkelplasser og parkeringsdekningen er lagt opp til slik det bør være i Namsos by. Støyutredning er gjennomført og omtalt i planforslaget, det samme med miljøkvaliteter etter 8-12 i naturmangfoldloven. ROS analyse er gjennomført og hensynssoner/faresoner markert i plankart. RPR for barn og unge er vurdert i planforslaget og vi mener å være i tråd med de prinsipper som legges til grunn der. Innkomne merknader etter endret varsel (04.april 2017) : Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Viser til uttalelse om oppstart datert ROS analyse som avdekker ev. kritiske forhold til planen forventes RPR for å styrke barn og unges interesser forventes ivaretatt i planforslaget Kommentar fra planlegger: Forhold belyst i uttalelse datert skal være hensynstatt i planforslaget slik det foreligger. ROS analyse er gjennomført og hensynssoner/faresoner markert i plankart. RPR for barn og unge er vurdert i planforslaget og vi mener å være i tråd med de prinsipper som legges til grunn der : Nord-Trøndelag Fylkeskommune Viser til uttalelse til oppstart datert Viser til kml. 8 fjerde ledd om automatisk freda kulturminner 10

11 Kommentar fra planlegger: Forhold belyst i uttalelse datert skal være hensynstatt i planforslaget slik det foreligger. Pålegg angående kulturminner er formidlet til tiltakshaver og belyst i bestemmelser. Vurdering Prosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Reguleringsplan er utarbeidet som detaljregulering jfr. plan- og bygningslovens Reguleringsplankart er utarbeidet ved hjelp av FKB kartdata basert på koordinatsystem UTM sone 32 basert på EUREF89/ WGS84, høydegrunnlag NN Tilhørende sosi-fil er utarbeidet i versjon 4.5. PlanID er Planområdet består i dag av et industribygg / forretningsbygg over to plan med tilhørende utvendig parkering og er i dag regulert til kombinertformål bolig/ forretning. Eiendommen nyttes i dag til forretning og lager knyttet til detaljhandel. Planområdet omkranses av omliggende virksomheter som havner innenfor kategorien areal- og transportkrevende varegrupper, samt kjøpesenter og annen enkeltstående forretning og ubetjent tankanlegg. Nord for området ligger en bensinstasjon. I sør et kjøpesenter bestående av byggvarehandel, et varehus med salg av elektronikk/husholdningsapparater, samt treningssenter. Trafikken til byggvarehandel og varehuset skjer primært øst (byggvare) og vest (varehus) for planområdet men også ned Pinavegen. I tillegg er det i planområdet en forretning med salg av forbruksmateriell til industri og bygg å anlegg. Øst for planområdet drives verksted knyttet til bil. Gjeldende reguleringsplaner for sentrumsnære områder i Namsos er på mange vis "utgått på dato" og er etter administrasjonens vurdering til delvis hinder for en fornuftig og tidsriktig arealbruk og utvikling av sentrumsnære arealer. Erfaringer fra de siste årene viser stor interesse fra private aktører for nye byggeprosjekter i Namsos sentrum. Det er foretatt og det foreligger fortsatt en rekke planer for store utbygginger på Vestre del av Namsos. På østsiden er det under oppføring et større boligprosjekt ved innfartsvegen til Namsos og flere eiendomsutviklere har også presentert idéer for nye bolig- og næringsprosjekt sentrumsnære områder. Til planforslaget har Rambøll utført en støyvurdering av området, sett opp mot tilstøtende vei Klingavegen. Rapporten konkluderer med, at de nye boligene ikke vil berøres av støynivåer som overskrider grenseverdier i henhold til T Støysonekartene viser at næringsbyggets fasade mot nord ligger i gul sone mens boligfasadene ligger i hvit sone. Rådmannen er av den oppfatning at støyproblematikk innen planområdet er tilfredsstillende kartlagt og at nødvendige støyforebyggende ikke vil være nødvendig. Etter at naturmangfoldloven trådte i kraft har kravet om å ivareta naturmangfoldet i planleggingen blitt skjerpet. Planlegger har foretatt søk i Naturtypebasen/ Artsdatabanken. 11

12 Saksbehandler har i tillegg vurdert verdier innenfor planområdet gjennom tilgjengelige data i GiNT (innsynsløsning utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord- Trøndelag) og artsdatabanken, jf. nml 8. Det er ikke registrert noen særskilte arter eller leveområder innenfor planområdet. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at planlagte utbygging ikke vil medføre store negative ulemper i forhold til biologisk, landskapsmessig og geologisk mangfold, jf. nml. 1, 10 og 12. Rådmannen er av den oppfatning at det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon i saken, så nml. 9 om føre-var-prinsippet er lite aktuelt og kan ikke se at krav om avbøtende tiltak, jf. nml. 11 kommer til anvendelse. Det er utført søk i kulturminnedatabasen Askeladden på Det er ingen automatisk freda kulturminner innenfor planområdet. Det er ikke planlagt spesielle tiltak for bevaring av kulturminner. Det minnes om aktsomhets og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet. Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget ikke kommer i konflikt med nasjonale eller regionale kulturminneinteresser. Manglende dokumentasjon Planforslaget er sendt inn til behandling uten geoteknisk dokumentasjon. Dette var tema på oppstartsmøte og skulle således være et godt kjent dokumentasjonskrav. Geoteknisk dokumentasjon fra fagkyndig skal foreligge før saken sendes ut til off. ettersyn. Miljømessig vurdering Planforslaget er vurdert å ikke komme i konflikt med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller annet kulturmiljø av vernet eller fredet art. Det er heller ikke registrert at området har noen vesentlig del av barns utvikling i form av lek eller friluft som forringes. Konklusjon For tiltakshaver og evt. potensielle boligkjøpere kunne et avslag som første innstilling til PBT vært negativt men for «storsamfunnet» vurderes imidlertid fordelene større ved å planlegge helhetlig, enn ulempene ville ha vært ved å avvente boligbebyggelse på Pinavegen 6. Rådmannen registrer stor politisk vilje til å realitetsbehandle planen og endrer innstilling til planforslaget. Forslag til vedtak som innstilling. 12