Eurofins - Møllebakken - detaljreguleringsplan sluttbehandling

Moss kommune Saksutredning Eurofins - Møllebakken - detaljreguleringsplan sluttbehandling Saksbehandler: Ida Edfeldt Dato: 28.03.2014 Arkivref.: 14/8485/REGUL- Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Beh.status Beslut. organ Miljø, teknikk og 09.04.2014 054/14 PS samferdsel Bystyret 28.04.2014 025/14 PS Dokumenter vedlagt saken Dato Dok.nummer Tittel 28.03.2014 486260 Reviderte plandokumenter 28.03.2014 486309 Reguleringsbestemmelser 28.03.2014 486261 20140325 ny Illustrasjonsplan.pdf 28.03.2014 459509 Eurofins_forslag til reguleringsplan_planbeskrivelse 20131126.pdf 28.03.2014 459507 Eurfins_forslag til reguleringsplan_terrengsnitt 20131119.pdf 28.03.2014 459513 Eurofins_Forslag til reguleringsplan_ros-analyse.pdf 28.03.2014 459517 Eurofins_Forslag til reguleringsplan_notat trafikk og transport.pdf Journalposter i arkivsaken Nr Type Dok.dato Avsender/mottaker Tittel 2 I 11.03.2013 Charlotte Elfvelin-Strom Innspill til MTS-utvalget 4 X 16.04.2013 Referat fra oppstartsmøtet 5 U 15.05.2013 Eurofins Eurofins - Møllebakken - detaljreguleringsplan - framdriftspalner 6 I 23.05.2013 LINK arkitektur AS Forslag til planprogram 8 I 29.05.2013 Østfold fylkeskommune Regionalt planmøte 29. mai 2013 - eurofins 9 I 04.06.2013 Link arkitektur AS Oversendelse av oppgradert planprogram 10 U 28.06.2013 I følge adresseliste Oppstart av reguleringsplan med forslag til planprogram for Eurofins, Møllebakken 11 U 01.07.2013 Moss Avis Kunngjøring - Oppstart av reguleringsplanarbeid med konsekvensutredning for Eurofins i Møllebakken 16 I 02.07.2013 Telenor Nettworks Eurofins - Møllebakken - foreløpig svar 12 I 29.07.2013 Fortum Reguleringsplan for Eurofins 13 I 14.08.2013 Østfold Fylkeskommune Oppstart av reguleringsplan med forlag til planprogram for Eurofins - Moss - Fylkeskonservatorens foreløpige utttalelese samt oversendelse av kostnadsoverslag for arkeologiske registreringer 14 I 23.08.2013 Moss kommune VARseksjonen Uttalelse Eurofins Møllebakken fra Moss kommune VA avd. 15 I 26.08.2013 Jernbaneverket Oppstart av reguleringsplan med forslag til planprogram for Eurofins - Møllebakken sendt fra Jernbaneverket 21 I 28.08.2013 Statens vegvesen Region øst Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeid og offentlig ettersyn av planprogram 20 I 29.08.2013 Fylkesmannen i Østfold Eurofins - Møllebakken - detaljreguleringsplan - innspill 17 I 29.08.2013 Felleskjøpet Agri SA Eurofins - Møllebakken - detaljreguleringsplan kommentarer - (dok.nr. 420371) 18 I 30.08.2013 Østfold Fylkeskommune Eurofins - Møllebakken - detaljreguleringsplan - oversendelse av kommentarer 22 I 12.09.2013 Østfold fylkeskommune Reguleringsplan for Eurofins - Møllebakken i Moss - Fylkeskonservatorens uttalelse etter gjennomført arkeologisk registrering 23 I 23.09.2013 Link arkitektur AS Eurofins - oppdatert planprogram 24 U 06.11.2013 I følge adresseliste Oversendelse av fastsatt planprogram 25 I 10.11.2013 Felleskjøpet Agri SA Kommentar til planprogram Eurofins 29 I 26.11.2013 Link Arkitektur AS Eurofins - Oversendelse av planforslag, del 3

28 I 26.11.2013 Link Arkitektur AS Eurofins - Oversendelse av planforslag, del 2 27 I 26.11.2013 Link Arkitektur AS Eurofins - Oversendelse av planforslag, del 1 31 I 03.12.2013 Link Arkitektur AS Eurofins, Kambo - Revidert plankart og bestemmelser 30 I 03.12.2013 Link arkitektur AS Eurofins - Møllebakken - detaljreguleringsplan - revidert plankart og bestemmelser 32 U 19.12.2013 I følge adresseliste Eurofins, Møllebakken - Forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning - offentlig ettersyn 33 U 20.12.2013 Moss Avis og Byavisa Kunngjøring - offentlig ettersyn 34 I 28.01.2014 Jernbaneverket Eurofins i Møllerbakken - høring på forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning 36 I 30.01.2014 Østfold fylkeskommune Eurofins i Moss - oversendelse av rapport - kopi av brev til LINK arkitektur 35 I 31.01.2014 Østfold fylkeskommune Eurofins - Møllebakken - detaljreguleringsplan - offentlig ettersyn 37 I 02.02.2014 Fortum Distribusjon AS Eurofins - Møllebakken - detaljreguleringsplan - svar på varsel 40 I 12.02.2014 Fylkesmannen i Østfold Eurofins - Møllebakken - forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning - høring - uttalelse 39 I 14.02.2014 Statens vegvesen Region øst Eurofins - Møllebakken - uttalelse til forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning 42 I 14.02.2014 Felleskjøpet Agri As Eurofins - Møllebakken - merknader til forslag til detaljreguleringsplan 41 I 15.02.2014 Kambo Vel Eurofins - Møllebakken - Forslag til detaljreguleringsplan - innspill 44 I 27.03.2014 Link arkitektur AS Forslag til reguleringsbestemmelser for Eurofins 43 I 27.03.2014 Link arkitektur AS Reviderte plandokumenter 45 X 28.03.2014 Reviderte bestemmelser MTS-054/14 MTS-utvalgets innstilling til bystyret: Forslag til detaljreguleringsplan for Eurofins i Møllebakken med kart og bestemmelser datert hhv 26. og 24. mars vedtas, med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12. Det settes krav om infrastruktur for lading av kjøretøy på minst 40% av p-plasser i 1. byggetrinn. Ved 2. byggetrinn åpnes det for en ny vurdering av ladedekningen før igangsettingstillatelse blir gitt. Kravet vil gi 6 ladeplasser i første fase og eventuelt 6 nye plasser ved utvidelse av p-areal innen 1. byggetrinn. Rådmannens innstilling til MTS-utvalget: Forslag til detaljreguleringsplan for Eurofins i Møllebakken med kart og bestemmelser datert hhv 26. og 24. mars vedtas, med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12. 09.04.2014 Miljø, teknikk og samferdsel Møtebehandling: Joakim Sveli (V) fremmet følgende forslag: Det settes krav om infrastruktur for lading av kjøretøy på minst 40% av p-plasser i 1. byggetrinn. Ved 2. byggetrinn åpnes det for en ny vurdering av ladedekningen før igangsettingstillatelse blir gitt. Kravet vil gi 6 ladeplasser i første fase og eventuelt 6 nye plasser ved utvidelse av p-areal innen 1. byggetrinn. Votering: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. V s forslag ble enstemmig vedtatt.

28.04.2014 Bystyret Møtebehandling: Votering: MTS-utvalgets innstilling pkt 1 ble enstemmig vedtatt. MTS- utvalgets innstilling pkt 2 ble vedtatt mot 5 stemmer (FrP) B-025/14 Vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Eurofins i Møllebakken med kart og bestemmelser datert hhv 26. og 24. mars vedtas, med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12. Det settes krav om infrastruktur for lading av kjøretøy på minst 40% av p-plasser i 1. byggetrinn. Ved 2. byggetrinn åpnes det for en ny vurdering av ladedekningen før igangsettingstillatelse blir gitt. Kravet vil gi 6 ladeplasser i første fase og eventuelt 6 nye plasser ved utvidelse av p-areal innen 1. byggetrinn.

Saksopplysninger: Tiltak: Detaljreguleringsplan med konsekvensutredning Område: ca 7,5 dekar i Møllebakken på Kambo Reguleringsformål: Kontor, industri Tiltakshaver: Eurofins Norge AS Forslagsstiller: Link arkitektur, Oslo Planstatus: uregulert område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) i kommuneplanen Laboratoriebedriften Eurofins leier i dag kontorplass av Felleskjøpet i Møllebakken 50, gjennom èn langsiktig avtale og èn avtale som utløper i nær framtid. Eurofins ønsker å regulere ny tomt ved siden av dagens lokaler for å etablere seg der slik at de kan drive videre delvis i de leide lokalene og delvis i egne lokaler, til begge leiekontraktene har utløpt. Eurofins er en høykompetansebedrift med ca. 120 ansatte. I byggefase 1 er behovet 1500 kvm lokaler fordelt på 2 etasjer à 750 kvm. I fase 2 skal det kunne føres opp 2400 kvm bygg. Foreliggende reguleringsforslag tar høyde for begge byggetrinn. Det aktuelle arealet er i gjeldende kommuneplan satt av til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) med hensynssone landskap. Området ligger innenfor en gjennomføringssone hvor det er krav om felles planlegging, jf plan- og bygningslovens 11-8 e. Det er krav om at området først skal vurderes for utbygging etter planperiodens utløp, som er i 2022. Reguleringstiltaket er dermed i strid med kommuneplanen. Utvalg for miljø, teknikk og samferdsel gikk i møtet den 10. april inn for at det settes i gang reguleringsarbeid, og det ble orientert om planen i regionalt planforum 13. mai. Utvalg for miljø, teknikk og samferdsel (MTS-utvalget) vedtok 26. juni å legge forslag til planprogram ut på høring. Samtidig ble det varslet oppstart av planarbeidet. Etter høringen fikk planprogrammet noen tillegg, og Bystyret fastsatte programmet den 28. oktober. MTS-utvalget vedtok 11. desember å legge planen med konsekvensutredning ut på høring. Høringsfristen var 15. februar, og det var da mottatt 7 merknader. Planen skal følges av en utbyggingsavtale hvor temaene er opparbeiding av fortau og veilys langs Møllebakken og forhold omkring bygging av vann- og avløpsledning. Om planforslaget Byggeformålet i planforslaget er kontor/industri, med utnyttelsesgrad %BYA=40%, det vil si at fotavtrykket på bebyggelse og parkering kan være opp til 40 % av areal regulert til byggeformål. Maksimal kotehøyde er foreslått til kote 38 med maksimal gesimshøyde 10 meter over gjennomsnittlig, ferdig planert terreng. Det er lagt opp til parkering i kjeller i byggetrinn 2. Dette vil dekke behovet for parkering på egen grunn. Det er krav om tilrettelegging for elbilparkering og sykkelparkering. Planområdet ligger høyt i terrenget, mellom kote 20 og 30. Åsryggen stiger opp mot kote 40 rett sør for området. Bygningene vil med glissen vegetasjon bli synlige fra Osloveien, men lite synlige fra sjøen, da de blir liggende bak bebyggelsen på mølla. Det er lagt vekt på at mest mulig vegetasjon skal beholdes. Det er tidligere inngått avtale med grunneier Wankel i forbindelse med merking av trasèen for kyststien, som i dag går gjennom planområdet. I planen er det foreslått at kyststien legges om slik at den følger kjøreadkomsten til planområdet. Vi mener den foreslåtte omleggingen er en akseptabel løsning, da det kun dreier seg om ca 100 meters lengde. Om konsekvensutredningen I planprogrammet ble det fastsatt at følgende temaer skulle konsekvensutredes: Støy Trafikk og transportbehov Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Landskap Næringsutvikling i regionen

Støy Støy fra jernbanen og Felleskjøpet er potensielle kilder, men støykartet under kap. 3 viser at støynivået i planområdet ligger godt innenfor støykravene. Virksomheten som skal etableres i planområdet har ikke støyende aktiviteter. Anleggsperioden vil kunne gi støy i forbindelse med transport og bygging, men når anlegget er etablert vil ikke støybildet i området være særlig annerledes enn i dag. Trafikkanalyse I nylig vedtatt reguleringsplan for Felleskjøpet på Kambo (mølla) er det beregnet at trafikkvolumet i Møllebakken er ca 500 kjt/døgn (ÅDT). I dette tallet er også trafikk til Eurofins medregnet. Innbakt i dette tallet er også de 100 lastebilene som ankommer mølla hver dag (= 200 ÅDT). Det gir en tungtransportandel på 40 %. Disse kjører tunnelen under åsen og belaster Møllebakken kun øst for jernbanen og ved krysset med Osloveien. Eurofins bidrar med ca. 250 kjt/døgn. Dette vil endres marginalt etter byggetrinn 2, når Eurofins flytter all sin virksomhet inn i egne lokaler. De fraflytta lokalene hos Felleskjøpet vil kunne fylles med ny virksomhet. Ut fra dette antas det at antall kjt/døgn vil øke med 300, til totalt 800. Denne økningen vil ikke medføre vesentlige endringer i avviklingskapasiteten i krysset ved Osloveien. Det er gjennom forslag til rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale lagt opp til at Eurofins skal bidra med bygging av ca. 100 meter fortau med veilys i Møllebakken. Kulturminner og kulturmiljø Det er registrert 3 arkeologiske kulturminner langs jernbanelinja øst for planområdet. Disse berøres ikke av tiltaket. Det er etter krav fra fylkeskonservator gjort arkeologiske registreringer innenfor planområdet. Det ble ikke gjort funn. I forbindelse med utarbeiding av reguleringsplanen for Felleskjøpet ble eksisterende bebyggelse i industriområdet vurdert i forhold til eventuelt verdi som kulturmiljø/minner. Den eldste mølla vurderes å tilføre området en kulturhistorisk verdi. Forslaget til reguleringsplan for Eurofins vurderes ikke å ha vesentlige konsekvenser i forhold til dette. Naturverdier Det er ikke funnet naturverdier som er viktige å ta vare på innenfor selve planområdet. Konsekvensen av utbygging i forhold til dette er dermed liten. Det ville likevel være positivt dersom man kunne ta vare på noen av de store trærne nord i området. Landskap Bebyggelsen i planområdet vil bli liggende bak de store bygningsanleggene til Felleskjøpet, og vil ikke være synlig fra de fleste vinkler fra sjøsiden. Bygningsvolumene i planforslaget vil være mer beskjedne. Det vektlegges å beholde mest mulig av vegetasjonen på tomta. Dette vil dempe virkningen av den nye bebyggelsen sett fra omkringliggende arealer, særlig fra øst. Næringsutvikling i regionen Eurofins er en høykompetansebedrift som svarer godt til fylkesplanens målsetting om kompetanseutvikling i regionen. Samtidig er det et poeng at bedriften etablerer seg ved siden av Felleskjøpet, som er en stor kunde. Det anses at planforslaget totalt sett vil ha positive konsekvenser for næringsutviklingen i regionen. Bedriften ligger i tillegg innenfor et område med god kollektivdekning (Kambo stasjon og god bussforbindelse). ROS-analyse Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse for planen. Det er vurdert at brann, trafikk og farlig avfall på avveie utgjør temaene med størst risiko. Det konkluderes med at det ikke er spesielle farer eller risikomomenter som peker seg ut innenfor planområdet eller tilgrensende til planområdet. Analysen peker på avbøtende tiltak som vil redusere risiko for uønskede hendelser og konsekvensen av dem. Vurderinger: Under følger sammendrag av mottatte merknader etterfulgt av rådmannens vurdering. Dok. 34 Jerbaneverket har ingen merknader. Dok. 35 Østfold fylkeskommune ser at det er samfunnsmessig viktig for Moss å legge til rette for denne typen bedrifter. For øvrig bør krav om antall parkeringsplasser være vurdert i forhold til den aktuelle bedriften og ikke bare ta inn kommuneplanens bestemmelser uten videre vurdering. Det må legges til rette for en hensiktsmessig grønnstruktur i området, som knyttes opp mot overordnet grønnstruktur. Det må legges vekt på god landskapstilpassing.

Vurdering: Bygningene er plassert på et terrengnivå som synes naturlig å legge seg på. Dersom byggene skal plasseres lavere vil det gi mye sprenging og dårlig terrengtilpassingen mot sør, hvor landskapet stiger ganske kraftig. Krav om antall parkeringsplasser er i samråd med utbygger foreslått redusert noe i forhold til høringsforslaget, slik at det kreves 1 p-plass pr. 75 kvm bruksareal. Dok. 36 Østfold fylkeskommune v/fylkeskonservator opplyser at det er gjort kulturminneundersøkelser i planområdet uten at det er gjort funn. Dok. 37 Fortum opplyser at utbygger må dekke kostnaden ved evt. flytting av nettet. Merknaden inneholder for øvrig praktiske opplysninger om byggeavstander fra diverse el-anlegg. Det må om nødvendig avsettes plass til ny nettstasjon. Vurdering: Forslag til reguleringsbestemmelser hjemler at etablering av nettstasjon kan skje innenfor regulert byggeområde. Dok. 39 - Statens Vegvesen mener det bør stilles rekkefølgekrav om etablering av fortau og veilys før brukstillatelse gis. Det bør være et krav at det skal anlegges sykkelparkering med tak nær inngangspartiet. Det bør stilles krav til antall plasser pr. ansatt. Krav om frisiktsoner bør inn på kart og i bestemmelser. Vurdering: Når det gjelder rekkefølgebestemmelsene om fortau og veilys er det i rekkefølgebestemmelsene foreslått at en strekning på 100 meter skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse/ ferdigattest. Det er tatt inn krav om at det anlegges 0,3 oppstillingsplasser for sykkel pr. ansatt. Disse skal være under tak og ha mulighet til fastlåsing. Krav om frisikt er tatt inn. Dok. 40 Fylkesmannen registrerer at omlegging av kyststi er ivaretatt og at myke trafikanter skal sikres. Har ingen ytterligere merknader. Dok. 41 Kambo vel er svært tilfreds med å ha denne bedriften på Kambo. Velforeningen stiller seg undrende til den manglende forklaringen på hvorfor kommunen velger et reguleringstiltak som er i strid med kommuneplanen og ønsker på generelt grunnlag å høre hvilke retningslinger/regelverk kommmunen støtter seg på ved fravik fra gjeldende plan. Styret i foreningen er kritiske til konsekvensutredningen med bakgrunn i svært lite bruk av referanser og referanselister. Det nevnes 2 upubliserte rapporter til velforeningen og en tredje rapport som alle omhandler landskap, naturtyper og biologiske forekomster som ikke synes brukt ved utarbeidelsen av KU. Det konkluderes på s. 38 med at naturverdiene i området ikke er store og at konsekvensen av utbygging er liten. Velforeningen mener utbyggingsområdet må ses som det nordlige inngangspartiet til et større område med verdifulle forekomster. Ved velforeningens kartleggingsarbeid ble det registrert 20 rødlistearter i Mosseskogenområdet. Planen bør representere endelig grense for utbyggings mot sør. Bygningsmassen synes å ligge høyt i terrenget og bør senkes. Vendehammer/snuplass må ikke være starten på en vei sørover i området. Det synes som om kyststien er ivaretatt, men viktigheten av den understrekes. Vurdering: Det er gjort en naturregistrering i området av et velrennomert firma. Det kunne kanskje vært lagt ned mer arbeid på referanser osv, men vi anser at konsekvensutredningen oppfyller det formelle kravet. De upubliserte rapportene kunne vært benytta dersom de hadde vært kjent av saksbehandler eller forslagsstiller. Når det gjelder høydeplassering, se vurdering under dok. 35. Dok. 42 Felleskjøpet Agri AS kommenterer enkelte punkter i planbeskrivelsen når det gjelder parkering og sambruk. Felleskjøpet ønsker ikke at deres arealer skal omfattes av reguleringsforslaget. I ROS-analysen er Felleskjøpets brannvern lagt inn som premiss under prosjektets vanntrykkssoner/slukkevannskapasitet. Eurofins må selv legge til rette for eget slukkevann. Vurdering: Planforslaget omfatter ikke Felleskjøpets arealer. Planforslaget legger opp til at Eurofins skal dekke parkeringsbehovet sitt på egen grunn. Når det gjelder slukkevannskapasitet vil dette bli en del av VA-løsningen og det vil settes krav til dette i forhold til om bygningene skal sprinkles osv. Miljøkonsekvenser: I tillegg til de miljøkonsekvensene som er omtalt foran vises det til konsekvensutredningen. Folkehelsekonsekvenser: Forslaget til reguleringsplan vil i liten grad påvirke folkehelsa.

Konklusjon: Med bakgrunn i mange nedlagte bedrifter i Moss i løpet av de siste åra er det svært viktig for byen å beholde og legge til rette for videre utvikling av bedriften Eurofins. Dette er i tillegg en type høykompetansebedrift som kommunen gjerne skulle hatt flere av. Ved konkret løsningsforslag har det vært et viktig kriterium å ivareta landskapshensynet. Selv om den nye bebyggelsen vil bli liggende høyt i terrenget, mener vi forslag til byggehøyde sammen med kotehøyde og bevaring av vegetasjon, ivaretar dette hensynet. Vi mener også at trafikkforhold inkludert myke trafikanter, samt omlegging av kyststi er godt ivaretatt i planforslaget. Forslaget bør dermed kunne vedtas. Moss, 28. mars 2014 Jens Terkelsen Kommunalsjef