Arkivsak. Nr.: 2013/1416-3 Saksbehandler: Pål Gauteplass Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 56/13 26.08.2013 Detaljreguleringsplan for Strandaplassen - Offentlig ettersyn Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11 fremmes vedlagt forslag til detaljreguleringsplan for Strandaplassen med følgende endringer: - Krav om tilknytning til offentlig vannforsyning, strøm og renovasjon tas ut av bestemmelsene. - Krav om laveste byggehøyde på kote 5 tas inn i bestemmelsene Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker og sendes på høring i samsvar med plan- og bygningslovens krav. Behandling i Hovedutvalg Natur - 26.08.2013: Saksordfører: Øyvind Treider Olsen Før behandling av saken var utvalget på befaring Strandaplassen. Avstemming: Rådmannens forslag enstemmig. Vedtak i Hovedutvalg Natur - 26.08.2013 Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11 fremmes vedlagt forslag til detaljreguleringsplan for Strandaplassen med følgende endringer: - Krav om tilknytning til offentlig vannforsyning, strøm og renovasjon tas ut av bestemmelsene. - Krav om laveste byggehøyde på kote 5 tas inn i bestemmelsene
Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker og sendes på høring i samsvar med plan- og bygningslovens krav. Vedlegg 1 Plankart 2 Planbeskrivelse 3 Reguleringsbestemmelser Bakgrunn Sweco AS har på vegne av grunneier Ivar Arnljot Pedersen og Herdis Hjelmbrekke fremmet reguleringsplan for eiendommene Stranda (2,9 daa) og deler av Vikaholmen (5,7 daa). Planområdet utgjør til sammen 8,6 daa. Eiendommen Stranda er i dag bebygget med en eldre driftsbygning og et våningshus med to boenheter. Bygningene er ikke blitt vedlikeholdt de siste årene og er i dårlig forfatning. Hensikten med planen er å rive dagens tun, og å bygge ut området med nye boliger rundt et felles tun med tradisjonell byggestil. Det er ikke oppgitt antall boenheter, men planen skisserer 4 boligbygg som antagelig vil gi rom for 6-8 boliger. Reguleringsplanen åpner for at det kan være en begrenset næringsvirksomhet i enkelte av bygningene. Bygningene foreslås tillat i to fulle etasjer + loft og eventuell kjeller. Med ønske om å beholde dagens byggestil og takvinkel ca. som på eksisterende bygninger (43 grader) blir bygningshøydene relativt høy. Det foreslås at det tillates mønehøyde på inntil 9,5 m. Området er i dag avsatt til LNF-område. Ca 2,8 daa er dyrkajord som er i drift. Dagens bebyggelse ligger ca. 50 m fra sjøen. I planen foreslås det tillatt ny bebyggelse inntil 30 m fra sjøen. Området har adkomst via felles privat veg, ca. 750 m fram til offentlig veg. Avstand til Sakshaug barneskole er ca. 4,5 km. Vurdering Dyrkamark Reguleringen medfører nedbygging av ca. 2,8 daa dyrkajord. Arealet ligger avstengt fra øvrig dyrkamark og har ut fra arronderingen liten verdi som landbruksjord. Ut fra en helhetsvurdering av prosjektet, hvor en kan få høy boligutnyttelse og mulighet for attraktive landlige boliger, anbefale rådmannen at jordvernet her bør vike for den foreslåtte utbyggingen. Byggeforbud langs sjøen. Arealet består av bebyggelse og dyrkajord og er ikke tilgjengelig for allment friluftsliv. Rådmannen vurderer at utvidelsen av dagens tun - noe nærmere sjøen ikke vil komme vesentlig konflikt med verneverdiene i strandsonen. Et belte på ca. 30 m er satt av til grøntområde mellom sjøen og ny bebyggelse som vil være tilgjengelig for beboerne og allmennheten.
Adkomstforhold: Området har adkomst via ca. 750 m privat veg fram til Høsvegen. Dagens to boenheter har atkomstrettighet gjennom hevd, mens nye boenheter utover dette må få avtale om vegrettighet med grunneiere/veglag. Det beskrives en del oppgradering av eksiterende veg med møteplasser mm for å øke trafikksikkerheten, men dette er ikke foreslått som bestemmelse/forutsetning for gjennomføring av utbyggingen. Rådmannen mener heller ikke at utbyggingen genererer slike trafikkmengder at det er nødvendig å stille krav om dette. Krav som grunneier/veglag stiller til eventuell oppgradering av atkomstvegen for å gi tillatelse til flere boenheter vil være privatrettslige forhold som må avtales nærmere mellom de berørte. Avstand fra boligene til Sakshaug skole er ca. 4,5 km. Eventuelle skolebarn vil dermed ha krav om fri skoleskyss. Utbyggingen samsvarer ikke med sentrale retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging, men er av såpass lite omfang at rådmannen ikke mener det er riktig å legge vesentlig vekt på dette. Høyde og utnyttingsgrad Utnyttelsesgrad er satt til følgende i tabell: Utregnet til m2 bebygd areal blir tillat utnytting følgende: Tomt 1 854 m2 Tomt 2 148 m2 Tomt 3 176 m2 Tomt 4 536 m2 Tomt 5-716 m2 Tomt 6-710 m2 Til sammen blir dette 3140 m2 bebygd areal + parkering. Ut fra beskrivelsen av ønsket utbyggingsstil synes dette å være unødig høyt. Rådmann foreslår at det før sluttbehandling gjøres en nærmere vurdering sammen med planfremmer, om omfanget av planlagt utbygging og en nærmere vurdering av bestemmelsene for utnyttingsgrad. Mønehøyde på 9,5 m er angitt ut fra ønske om bebyggelse med utforming som vist på skissen.
Høyden tilsvarer ca. høyde på dagens driftsbygning, og rådmannen vurderer så langt i prosessen at dette er akseptabelt, så kan en eventuelt vurdere dette nærmere når en får høringsuttalelsene til planforslaget. Vurdering av generelle utredningskrav i plan- og bygningsloven: 4-1 Planprogram. Utbygging av området vurderes ikke å ha et slikt omfang at det får konsekvenser for miljø og samfunn som gjør at det kommer inn under krav om planprogram. 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredning. Planbeskrivelse med konsekvensutredninger utarbeidet og ligger som vedlegg til saksutredningen. 4-3 Samfunnssikkerhet og risiko- sårbarhetsanalyse. Planbeskrivelsen inneholder vurdering av risiko og sårbarhetsforhold. I forhold til springflo er det i beskrivelsen satt at laveste byggegrunn skal settes til minimum kote 5, men dette er ikke tatt inn i de juridiske bestemmelsene. Rådmannen foreslår at dette blir tas inn i bestemmelsene før utlegging til offentlig ettersyn. Området er i kvartærgeologisk kart registrert med marine strandavsetninger. Ut fra grunneiers lokalkunnskap er det vist til oppstikkende fjell på flere steder, bl.a. i eksisterende kjellere. Byggetomta vurderes på denne bakgrunn å bestå av solid byggegrunn. Ut fra veileder og sjekkliste for risiko og sårbarhet, vurderes det ikke at utbyggingsområdet eller utbyggingen vil ha eller medføre vesentlig fare eller risiko. 5-1 Medvirkning Overordna myndigheter, naboer, berørte grunneiere er varslet skriftlig om planarbeidet gjennom felles varsling for Haugen, Kjilen og Strandaplassan. Det er holdt flere møter både med kommunen og overordna myndigheter i planleggingsfasen. 12-8 Kunngjøring av planarbeid Reguleringsendringen er varslet med annonse i Trønderavisa og kommunens nettside. Vurdering i forhold til naturmangfoldlovens bestemmelser ( 8-12):
Området er ikke registrert med spesielle verdier i biologisk mangfoldkartleggingen. Det vurderes ikke at tiltakene vil utgjøre noen samlet belastning for økosystemet. Rådmannen vurderer ikke at tiltakene vil være i strid med retningslinjene i naturmangfoldloven. Konklusjon Arealet vurderes i prinsippet å være en stor boligtomt og rådmannen mener det er akseptabelt at den kan utnyttes slik som foreslått. Før utlegging til offentlig ettersyn foreslås det at det settes inn krav om en minimumshøyde for gulvnivå på ny bebyggelse som er sikker i forhold til springflo, og at bindende krav om tilknytning til offentlig vannforsyning tas ut da det er ikke er anledning gjennom reguleringsplan å pålegge kjøp av tjenester fra en spesiell leverandør.