REGULERINGSPLAN SOLHEIMSBEITET A. PLANENS MATERIALE B. PLANBESKRIVELSE C. PLANKART (MÅLESTOKK 1:3500 A1) D. REGULERINGSBESTEMMELSER E. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET (SJEKKLISTE) KOPI AV: VARSLING NABOLISTER INNKOMMENDE MERKNADER 1
A. PLANENS MATERIALE Reguleringsplan for del av eiendom med Gnr/ Bnr 104/1,2,3 OG 4 for fritidsboliger: SolheimsbeitetHyttefelt. Plan ID 7 (Hjartdal Kommune) B. PLANBESKRIVELSE INNHOLDSFORTEGNELSE 1) Bakgrunn 2) Eksisterende forhold 3) Beskrivelse av nåværende situasjon 4) Planprosess (ved utarbeidelse av planforslaget) 5) Beskrivelse av planforslaget 1) Bakgrunn Forslagsstiller: Norsk Byggprosjektering AS fremmer på vegne av grunneierene Håkon Bøen, Torbjørn Øya, Halvor Kasin og Arne Skårdal en reguleringsplan for en del av eiendommen gnr/bnr 104/1,2,3 og4. Formål med planen: Formålet med planen er å gjøre endringer i eksisterende reguleringsplan for Solheimsbeite Hyttefelt, plankart og bestemmelser. Situasjonen i planområdet er slik at det blitt søkt og gitt en del dispensasjoner fra gjeldende plan. Disse dispensasjonene gjelder i hovedsak atkomst vei til enkelt tomter der dette ikke allerede er planlagt i eksisterende plan. Hjartdal Kommune har i SAK 07/ 10 den 27.01.10 sagt nei til flere dispensasjoner i området. Grunneierene ønsker samtidig full gjennomgang av hele planen. Noen tomter har vist seg å ligge lite gunstig, flere ønsker vei inn på tomt og det er plass til noen tomter til innenfor dagens planområde. 2) Eksisterende forhold Planstatus: Reguleringsplanen for Solheimsbeitet Hyttefelt er i dag en godkjent reguleringsplan for hyttefelt. 2
Annet planarbeid i området: I nedre del av planområdet kommer det inn en ny reguleringsplan for kraftverk. Denne plannen blir nå lagt inn som en del av Solheimsbeitet. Annet planarbeid kjenner vi ikke til i området. 3) Beskrivelse av nåværende situasjon Beliggenhet: Området ligger på Torskjær i Tuddal og strekker seg ned mot Solheim. Området blir delt av FV 651 som går fra Tuddal til Rjukan. Bebyggelse: Det eksisterer i dag fritidsboliger, veier og parkeringsplasser innenfor planområdet Vei - trafikk - og parkeringsforhold: Atkomst til feltet blir fra FV651 (Tuddal Rjukan) Statens Vegvesen har varslet at avkjøringer må tilfredsstille kravet til vegnormalene, herav krav til sikt og utforming. Før bygging i planområdet kan starte opp, må avkjøring derfor bli godkjent av Statens Vegvesen. Dette følges opp i rekkefølgebestemmelsene for feltet. Terrengforhold landskap vegetasjon og klima: Planområdet strekker seg fra Solheimsgårdene og opp på Torskjær. Det eksisterer og er planlagt flere hyttetomter både på øst og vestsiden av FV 651. Her er det lite vindutsatt og gode solforhold. Miljøforhold / grunnforhold: Området ligger i hovedsak på fjellgrunn. Overflatevann fra feltet dreneres til bekker og terreng i området. Alle bygg blir fundamentert på ren og uforstyrret opprinnelig grunn. Automatisk fredede kulturminner: Dersom det under anleggsarbeidet skulle dukke opp fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses, og regionaletaten varsles, jf. Kulturminneloven 8.2. Eiendomsforhold: Planlagt område ligger innenfor del av eiendom, gnr/bnr 104/1,2,3 og 4. 3
4) Planprosessen Planprosess og medvirkning: Det ble avholdt oppstartsmøte for planen med Hjartdal Kommune 11.10.10. Forhåndsvarsling i to aviser, Varden og Telen. Dato for varsling var den 06.01.10, med svarfrist for merknader den 06.02.11. Nabo/ varslingsliste ligger vedlagt. Innkomne merknader: Telemark fylkeskommune: Opplyser om at det i området er registrerte kulturminner og SEFRAK registrerte bygg. Disse skal vises med omsynssoner i plankartet og følges opp med bestemmelser. De minner om at Kulturminner skal inngå i plandataene og vises med sikringssone C i plankartet for Kulturlandskap, - miljø og bygninger knytta til mellomalderloftet på Midtre Solheim. Vår Kommentar:Vi har vært i kontakt med Arkeologene for å få fremskaffet koordinater på de aktuelle funn stedene.?????????? Fylkesmannen i Telemark: Har ingen merknader Statens Vegvesen: Ønsker ikke å uttale seg før forslaget er ferdig. Men de minner om at byggegrensene til vei må ivaretas. Morten Brodersen: Kommer med ønsker for hvor ny vei bør ligge. Han er opptatt av at det ikke må bli for mange vei kryssinger for skiløypa. Han har lagt ved kart som viser de veiene han kan godta. Vår Kommentar. Vi har lagt inn nye veier ved Torskjær. Dette fører til at vi må krysse skiløype på ett sted. Dette samsvarer bra med den kommentaren som er sendt inn for dette området. Erik Hovland: Eier av tomt A7-5 ønsker at tomt A7-14 flyttes vestover og vekk fra hans tomt. Han påpeker og at skiløypene må ivaretaes ved planlegging av vei. Vår Kommentar. Tomt A7-14 er flyttet i henhold til ønske og vei er lagt inn til tomt. Martin Feed: Har ingen kommentare til nye veier. Han etterspør en avløpsordning og muligheter for bredbånd og internett. Det ønskes ikke nye hytter nært opp til deres hytte. Vår Kommentar. I dette området er det gjort kun mindre endringer fra eksisterende plan. VA nett er under planlegging. 4
Egil Sæl: Ber om at kart og bestemmelser blir justert slik at de stemmer med virkeligheten. Ber og om at skiløyper tegnes inn i kartet. Veier bør ikke krysse disse. Vår Kommentar. Kommentar tatt til følge. Når det gjelder veier har vi lagt inn vei som fører til at skiløypen krysses på ett sted. Svein Erik Tørråsen: Eier av feste 104/1/22 (tomt A7-1) Ønsker parkering for 2 biler på tomt. Vår Kommentar Det er nå planlagt vei frem til tomten. Parkering for 2 biler må skje på egen tomt. Denne er tegnet opp i kartet. For ytterligere parkeringsbehov må P 21 benyttes. Frank Melvin Larsen, Inger Britt Aas, Hagen /Retterholt. Har alle kommet med ønske om vei til sine tomter. Vår Kommentar: Disse ønskene er fulgt. Jan Rune Tveit/ Jan Egil Hafredal: Tomtene S1-4 og S2H1 mener at de grenser mot hverandre og at ny tomt S2-4 vil gjøre til at disse ikke lenger grenser til hverandre slik som kontrakt sier. Videre ønsker Tveit en vei til sin hytte. Vår Kommentar: Disse ønskene er fulgt. Torgeir Retterholt: Ønsker vei til sin hytte. Vår Kommentar:Vei er lagt inn til tomt. Gunnar Karlsen: Ber om at kart oppdateres slik at det stemmer med virkeligheten. Han nevner her dispensasjoner som er gitt. Vår Kommentar Ønskene er fulgt gjennom nytt kart og bestemmelser. Terje Wårås: Har sendt inn forslag til veier og løypetrase i nnenfor planområdet. Forslaget er etterkommet så langt det lar seg gjøre. Det blir veier til tomtene ved Torskjær vannet der skiløypen krysser en gang mer enn før. 5) Beskrivelse av planforslaget Beskrivelse av planforslaget: Planområdet er innenfor eiendommen gnr/bnr 104/1,2,3 og 4. Gjeldende avgrensninger kommer frem av plankartet. Planområdet er på ca 2300 mål. 5
Plannavn: Solheimsbeite Hyttefelt Plan ID 7 Hjartdal Kommune Plankartet er utarbeidet digitalt, i målestokk 1: 3500 (A1). Reguleringsbestemmelser er utarbeidet 25.05. 2011. Høydekoter for området 5m koter Arbeidsmetode for utarbeidelse av planen: Byggeområde og veilinjer er målt inn med GPS. Eiendomsgrensene er sjekket mot grense kartet og funnet OK. Reguleringsformål for feltet: BEBYGGELSE OG ANLEGG - 1120 Fritidsbebyggelse 1150 Forretninger 1300 Næringsbebyggelse (Dam) 1590 annen særskilt bebyggelse (rørgate) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR - 2011 Kjøreveg 2018 Annen veggrunn-teknisk anlegg 2080 Parkeringsplasser GRØNNSTRUKTUR 3040 Friområde LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØRENDE STRANDSONE- -5110 Landbruk 5112Skogbruk 5130 Friluftsformål -6230 Småbåthavn 6500 Drikkevann 6710 Friluftsområde i sjø og vassdrag PLANKART (MÅLESTOKK 1:1000) Vedlagt følger plankartet for det regulerte området: Solheimsbeite Hyttefelt Gnr 104 Bnr 1,2,3 og4, med gjeldende reguleringsformål. 6
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET (Tema følger vedlagt sjekkliste) 1 Planfaglige vurderinger 1a. Tema: Naturgrunnlag Grunnforhold og hellingsgrad skaper ikke store naturinngrep. Området har variert helning fra tilnærmet flat fjellgrunn til områder med mer variert topografi. Tomtene er i hovedsak plassert slik at terrenginngrepene ikke skal bli for store. 1b. Tema: Lokaliseringsfaktor. Området ligger strekker seg fra gården Solheim som ligger midt i bakkene på FV 651 opp til Torskjær i Tuddal. 1c. Tema: Grøntstruktur Friarealene er lett tilgjengelig for allmennheten. Her er både rasteplass og parkering rett ved FV 651 på Torskjær. 1d. Tema: Estetikk Hyttene vil bli liggende til dels spredt på ca 1 mål store tomter i planområdet. Bygningene skal plasseres og utformes, på den enkelte tomt, slik at de faller naturlig inn i landskapet. Gjennom reguleringsbestemmelsene blir det gitt regler om høyde, areal, materialvalg, farge etc. Eksisterende vegetasjon tases det mest mulig vare på. Veier vil mest mulig følge terrenget. Skjæringer og fyllinger skal tilsåes med stedlige masser. 1e. Tema: Utbyggingsrekkefølge Gjennom reguleringsbestemmelsene er det gitt rekkefølgebestemmelser for utbyggingsrekkefølge. 2 Jordvern - og landbruksfaglige vurderinger 2a. Tema: Landbruk Planen har ett område avsatt til landbruksformål. Dette området skal benyttes til redskapsbod i tilknytning til gården. Her vil det være behov for å ta ut en del morene masser ( 2-5000 m³) disse masssene kan ved behov tilføres veier og tomter i hyttefeltet. 2b. Tema Virkeområde jordloven Grunneier ønsker å stå fritt i salg eller utleie av hyttetomter. Jordloven 12 og 9 bør derfor ikke gjennomføres. 3 Miljøfaglige vurderinger 3a. Tema: Biologisk mangfold Det finnes ingen registreringer for biologisk mangfold i området. 3b. Tema: Naturområder Planområdet er ikke berørt av friluftsområder av nasjonal verdi. 7
3 c Tema: Strandsone Det er planlagt tre plasser for båtopplag / brygge. I dette området skal båter som benyttes på vannet ligge. Det er ikke tillatt å legge båter utenom disse områdene. 3d. Tema: Friluftslivsinteresser Planen kommer ikke i konflikt med friluftsinteresser i området. Det vil legges til rette for allmennheten med skiløyper og eksisterende parkering langs FV 651 på Torskjær. 3e. Tema: Viltinteresser / Fiskerettigheter Bygging i planområde vil ikke påvirke elver eller vann direkte. Vi kjenner ikke til at det skal være registrerte vilttrekk i området. 3f. Tema: Vannforsyning, avløpsforhold og renovasjon. Alle hytter skal ha innlagt vann fra borebrønner i området, avløpsvann går til felles avløpsanlegg. Det planlegges et anlegg for avkloakering av området. Alle nye hytter skal koples til dette anlegget og de som har tette tanker må kople seg til i henhold til fremdriftsplanen for anlegget. Feltet vil benytte eksisterende renovasjonsordning i området. 3g. Tema: ENØK tiltak. Det finnes ikke i dag noe anlegg som kan levere fjernvarme / vannbåren varme i dette området. Siden det her er snakk om fritidsboliger ment for ferie vil fjernvarme / vannbåren varme ikke bli lønnsomt her. Det legges derfor opp til tradisjonell oppvarming med ved og strøm. 4 Kulturlandskap og kulturminner 4a Tema: Kulturminner Det er i 2003 registrert tre kullgroper innenfor planområdet. Helt Nord rett ved FV 651. To av disse er i eksisterende plan blitt liggende inne på i dag bebygde tomter. Den tredje ligger i friområde. De to som ligger inne på bebygde tomter er å ases som tapt. Den tredje vil bli liggende i friområde med en hensynssone. Planlegger har vært i kontakt med Geir Sørum i Telemark Fylkeskommune vedrørende disse kullgropene. Det er avtalt at planlegger sender skisse på dette og at Fylkeskommunen saksbehandler disse to kullgropene mest sannsynelig med en konklusjon på at disse er tapt. 5 Samfunnssikkerhet og beredskap 5a Tema: Naturbasert sårbarhet Det er ikke fare for flom, ras eller skred i området. 6 Område for allmennheten 6a Tema: Område for allmennheten. Utbygging av feltet vil ikke endre eksisterende atkomst til området for allmennheten. 8
7 Kommunikasjon/ veitekniske forhold/ trafikksikkerhet 7a Tema: Trafikkplan/ veiutforming. Feltet eksisterer allerede og de fleste avkjøringer er allerede etablert fra Fv 651 (Tuddal / Rjukan) 7b Tema: Avkjørsler og kryss. Avkjøringene i planområdet skal tilfredsstille Statens vegvesen sine krav til sikt og utforming. 9