Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2014/1545 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 21.09.2015 A-sak. Forslag til detaljregulering for Schuelrudhagenannengangsbehandling Saksnr Utvalg Møtedato 48/15 Planutvalget 27.10.2015 103/15 Kommunestyret 10.11.2015 Saksprotokoll i Planutvalget - 27.10.2015 Behandling: Merete Haug fremmet slikt tilleggsforslag: - Det innarbeides krav om tilrettelegging for vannbåren varme slik at alternative energikilder kan tas i bruk, jfr uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud 10.07.2015 og målsetning i Energi- og klimaplan for Lier, Røyken og Hurum 2010-2013: Prioritere/legge opp til bruk av klimavennlig energi. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Merete Haugs tilleggsforslag ble vedtatt med 5 mot 4 stemmer. Vedtak: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 forslag til detaljregulering for Schulerudhagen med tilhørende bestemmelser, sist revidert 22.09.15, med slikt tillegg: - Det innarbeides krav om tilrettelegging for vannbåren varme slik at alternative energikilder kan tas i bruk, jfr uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud 10.07.2015 og målsetning i Energi- og klimaplan for Lier, Røyken og Hurum 2010-2013: Prioritere/legge opp til bruk av klimavennlig energi. Saksprotokoll i Kommunestyret - 10.11.2015 Behandling: Martin Berthelsen fremmet slikt tilleggsforslag:
Hurum kommune innfører nedsatt konsesjonsgrense fra 1. januar 2016 for boliger i reguleringsplanen for Schulerudhagen i Holmsbu i henhold til Konsesjonsloven 7, punkt 2. Trond Røed fremmet slikt endringsforslag: Det skal tilrettelegges for alternative energifleksible og energibesparende oppvarmingssystemer utover vanlig elektrisk oppvarming, som for eksempel jordvarme, varmegjenvinningsanlegg, varmepumpe, ved-/pelletsovn eller annet. Formannskapets innstilling, med Trond Røeds endringsforslag, ble vedtatt med 15 mot 14 stemmer (8 Ap, 3 V, 2 MDG,1 SV) som ble avgitt for formannskapets innstilling. Martin Berthelsens forslag falt med 3 (2 MDG, 1 SV) mot 26 stemmer. Vedtak: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 forslag til detaljregulering for Schulerudhagen med tilhørende bestemmelser, sist revidert 22.09.15, med slikt tillegg: Det skal tilrettelegges for alternative energifleksible og energibesparende oppvarmingssystemer utover vanlig elektrisk oppvarming, som for eksempel jordvarme, varmegjenvinningsanlegg, varmepumpe, ved-/pelletsovn eller annet. Innstilling: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 forsalg til detaljregulering for Schulerudhagen med tilhørende bestemmelser, sist revidert 22.09.15. Vedlegg: Revidert plankart. Revidert planbestemmelse. Illustrasjonsplan Forslagstillers kommentar til høringsmerknader, planbeskrivelse og øvrige dokumenter ligger på linkadresse: http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_0628/gl_planarkiv.aspx?planid=6024 Sammendrag: Forlag til detaljregulering for Schuleudhagen er fremmet av konsulentfirmaet Siv. ing. Stener Sørensen på vegene av forslagstiller PRO 3483 AS. Forslaget tilrettelegger for bygging av 11 ny boliger på eiendommen gbnr 24/9 i Holmsbu sentrum. Planområdet er avsatt til sentrumsformål i kommuneplanen. Videre er planområdet omfattet av vedtatt bebyggelsesplan Schulerudhagen, hvor eiendommen er regulert til boligbebyggelse. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i henhold til planutvalgets vedtak av 26.05.15. Planen er bearbeidet med hensyn til en del merknader som har innkommet etter offentlig ettersyn. Rådmannen vil etter en helhetlig vurdering konkludere med at det er grunnlag for å fatte vedtak i saken. Kommunestyret tilrås at detaljplanen vedtas. Bakgrunn:
Planområdet er tidligere regulert i Bebyggelsesplan for Schulerudhagen med ikrafttredelsesdato 28.3.2008 iht. Plan og bygningsloven av 1985. Det ble varslet oppstart planarbeid for nytt prosjekt Holmsbu Hage i 2013 med annen forslagstiller. Planarbeidet ble lagt ut til offentlig ettersyn etter 1.gangsbehandling, men dette planarbeidet ble stanset etter skriftlig tilbakemelding fra tidligere forslagstiller om at planarbeidet ønskes avsluttet. Tiltakshaver PRO 3483 har tatt over eiendom 24/9 i Holmsbu sentrum og ønsker å fremme nytt forslag til detaljregulering for eiendommen. Planforslaget er utarbeidet av konsulentfirma Siv. Ing. Stener Sørensen. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for frittstående småhusbebyggelse innenfor gnr/bnr 24/9 Schulerudhagen i Holmsbu sentrum. kartutsnitt viser planområdet Planforslaget er en bearbeiding av vedtatt bebyggelsesplan for Schulerudhagen. Planforslaget inneholder 11 tomter mot 28 enheter i gjeldende plan. Det er i nytt forslag ikke foreslått bebyggelse nærmere bekken enn 2 meter. Det er lagt hensynssone over bekken slik at det ikke skal legges begrensninger for muligheten til å vedlikeholde rørtrasé. Det åpnes for én enhet pr. tomt. Garasje/biloppstillingsplass legges i forbindelse med boenheten. Planen tilrettelegger for fellesløsning for renovasjon. Planen åpner samtidig for å ha renovasjonsbeholderen på egen tomt dersom retningslinjene fra renovasjonsselskapet (RfD) er tilfredsstilt. Tomtene er av moderat størrelse dvs. mellom ca.500m 2og ca. 900m 2. For bebyggelsen tillates gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter. Takoppløft/arker med bredde mindre enn 1/3- d el av takflatens lengde inngår ikke ved beregning av gesimshøyde. Det tillates kun saltak. Garasje/uthus skal være tilpasset hovedhuset og ha maks mønehøyde på 5 meter. Utnyttelsesgraden skal være BYA 25 %, inkludert to biloppstillingsplasser pr. tomt. Dette er i samsvar med nye føringer om økt utnyttelsesgrad i pågående rullering av kommuneplan. For kombinert formål KF (Storgata 17) er BYA satt til 70 %. For dette formålet sammenfaller byggegrensen med formålsgrensen. Uteareal pr. boenhet på egentomt ligger mellom 100m2-3 00m2. Reguleringsbestemmelsene stiller
krav om 150m2uteareal pr. boenhet på terreng hvorav 50m2 kan dekkes av formålet Lekeplass (L). Det ble varslet oppstart planarbeid 10.7.2014. Planarbeidet ble annonsert i Røyken og Hurum Avis og Drammens Tidende. Naboer og offentlige instanser ble tilskrevet pr. brev/e-post. Planforslaget ble forelagt planutvalget for førstegangsbehandling, og vedtak om offentlig ettersyn ble fattet 26.05.15. Berørte parter og offentlige myndigheter som har kommet med uttalelser etter offentlig ettersyn er som følger: 1. Fylkesmannen i Buskerud. 2. Buskerud fylkeskommune. 3. Statens vegvesen. 4. Holmsbu Vel. 5. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) 6. Renovasjonsselskapet for Drammensregionen (RFD). Høringspartene har vektlagt ulike forhold, herunder hensyn til bekk, byggegrense mot fylkesvei, alternativ energikilde, kulturmiljø og bebyggelses utforming. Høringsuttalelsene er kommentert og vurdert av forslagstiller jfr. brev av 22.09.15. Planforslaget er revidert for å ivareta innkomne merknader etter offentlig ettersyn. Det er det reviderte planforslaget som nå legges fram for sluttbehandling. Illustrasjonsplan viser 11 boliger Rådmannens vurdering: Prosjektet med 11 nye boliger anses å kunne bli et viktig bidrag i utvikling av Holmsbu sentrum. Hovedvekten i prosjektet er på sammenhengen med omkringliggende bebyggelse og fjernvirkningen, sett fra sjøsiden. Det er viktig at nyere bebyggelse ikke får dominere over den eldre bebyggelse i Holmsbu sentrum, og at nyere bebyggelse holdes lavt. Utfra dette vurderes det som positivt at foreslått gesims- og mønhøyde for boligene (6,5m og 9 m)er lavere enn det som gjeldende bebyggelsesplan
tillater (7m og 9,5m). Det er lagt inn bestemmelser som fortrinnsvis krever saltak, noe som medfører at boligene får tilpasset eksisterende bebyggelse på en god måte. Det bemerkes for øvrig at prosjektet følger byggemiljøet i Holmsbu sentrum hva gjelder tomtestruktur, volum, materialbruk og områdets terrengutforming. Rådmannens konklusjon på dette punktet er at prosjektet ikke fremtrer for dominerende, verken i forhold til Storgaten og omkringliggende bebyggelse, eller sett fra sjøsiden. En gjennomgang av høringsmerknadene viser at ulike temaer som berører ulike aspekter av planen er vektlagt. Planen foreslår blant annet at bekken som renner gjennom planområdet legges i kulvert med to meters byggeforbudsone langs bekken. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) fraråder sterkt bekkelukkingen, og anbefaler overfor kommunen å vurdere en åpen løsning på nytt. Forslagstiller har i denne forbindelse uttrykt ønske om å opprettholde grepet som innebærer at bekken legges i rør. Hensynet til bekken er i følge forslagstiller ivaretatt ved at det er utarbeidet et skisseprosjekt som skal vise en prinsippløsning for bekkelukkingen. Prinsippløsningen skal bl.a. ta stilling til trasévalg, dimensjonering, beregning av kapasitet samt beregning av nedslagsfelt. I tillegg er det i bestemmelse 6.1.3 stilt krav om at det i forbindelse med byggesaken må dokumenteres at bekkelukkingen er dimensjonert for å ivareta flomvannføring. Rådmannen anser forslagstillers redegjørelse på dette punktet som tilfredsstillende begrunnet, og har ikke innvendinger mot foreslått løsning med kulvert. For å ivareta merknad fra renovasjonsselskapet (RFD) er det lagt inn på plankartet formål renovasjonsanlegg (R) som er dimensjonert for 11 boenheter. I reguleringsbestemmelsene åpnes det samtidig opp for at de tomtene som kan dokumentere at retningslinjene fra RFD er tilfredsstilt, vil kunne velge å ha renovasjonsbeholderen på egen tomt. Fylkesmannens merknad om alternative kilder for oppvarming er vurdert. Etter å ha vært i dialog med Hurum Kraft mener forslagstiller at planområdet pr. i dag ikke ligger innenfor et område hvor det foreligger planer som fastsetter tilknytningsplikt for fjernvarme. Forslagstiller mener at planområdet er en svært begrenset utbygging, og at et pålegg om tilrettelegging for fjernvarme ikke anses som rimelig for en så beskjeden utbygging. Etter forslagstillers oppfatning er planlagt boligfelt et selvbyggefelt hvor utbygger selv bør stå fritt til velge alternative energikilder for oppvarming slik det er gitt adgang til i forskrift TEK 10. Forslagstiller har i tilstrekkelig grad belyst temaet, og rådmannen ser ikke behov for å stille ytterligere krav om alternativ energikilde enn det som er forutsatt i forskriftene. Etter råd fra fylkeskommunen ble planbestemmelsene justert og supplert med formuleringer som bedre ivaretar hensyn til bevaring av bygg, trær, terreng og utforming. Om vegvesenets anbefaling om 15m byggegrense mot fylkesveien for «Schulerudgården» er rådmannen enig i forslagstillers argument om å beholde dagens byggegrense som følger tomtegrense. Dette begrunnes med at det er en del av stedskarakteren i Holmsbu at bebyggelsen ligger tett på veien og at eventuell flytting av byggegrensen lenger unna fylkesveien vil gjøre eiendommen vanskelig å bebygge. Planområdet er grundig vurdert i henhold til naturmangfoldloven 8-12 jfr. 7. Arealet er kontrollert mot naturbase og Artsdatabanken, og det foreligger pr dato ingen registreringer som vil komme i konflikt med planen. Hva angår gjenværende vegetasjon og viktige frukttrær er bevaringen av disse sikret gjennom reguleringsbestemmelse pkt 5.5.3. Planen legger opp til at alle boligene vil få atkomst på bakken og at de fleste boligene kan utformes etter prinsipp om universell utforming. Forbindelseslinjer mellom planområdet og havneområdet er tilfredsstillende opprettholdt. Hensynet er ivaretatt ved at planen tilrettelegger for turstier, sentralt beliggende lekeplass og grønne korridorer som har forbindelseslinjer med omkringliggende LNF-arealer. Planen vil sikre samspill mellom ny bebyggelse og den tradisjonelle Holmsbu bebyggelsen på en god måte. Bebyggelsen ligger lavt i terrenget slik at bakenforliggende landskap over bebyggelsen fortsatt vil være dominerende og synlig fra sjøsiden.
Det er rådmannens oppsummering at prosjektet har gode grep som gir grunnlag for at kommunestyret vedtar positivt vedtak. Kommunestyret tilrås at detaljplanen vedtas.