Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Møtedato Utvalg for arealsaker 21.03.2012 Utvalg for arealsaker 18.04.2012 Utvalg for arealsaker 12.12.2012 Kommunestyret Utvalg for arealsaker 07.02.2013 05.06.2013 Saksbehandler: Katarzyna Komorek Arkivsaksnr.:10/3016-58 Arkiv: REG 0501 KLAGE PÅ KOMMUNESTYRETS VEDTAK I SAK 3/13, GODKJENNING AV REGULERINGSPLAN 0501 - JOADALEN ENDRING, SOLA KOMMUNE RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: Utvalg for arealsaker har vurdert de innkomne klagene i tråd med plan- og bygningslovens 1-9. Utvalget kan ikke se at klagene inneholder nye momenter som ikke er tatt hensyn til i planprosessen og finner derfor ikke grunn til å ta klagene til følge. Klagene oversendes Fylkesmannen i Rogaland for endelig klagebehandling. SAKSUTREDNING: Saken skal behandles i følgende utvalg: Det faste utvalg for plansaker Vedtaket ekspederes til: Fylkesmannen i Rogaland Kopi til: Elisabeth Hauge og Olav Rekve, Joa Alle 57, 4050 Sola Irene og Otter Kjørmo, Joa Alle 59, 4050 Sola Tor Kristian Kristiansen, Joa Alle 38, 4050 Sola Øystein Kristiansen, Joa Alle 40, 4050 Sola Oversikt over tilknyttede vedlegg: 1. Brev fra Elisabeth Hauge og Olav Rekve, det er 18.03.2013 2. Brev fra Irene og Ottar Kjørmo, datert 18.03.2013 3. Planvedtak, KS 3/13, datert 07.02.2013 4. Vedtatt reguleringsplan 0501 Joadalen - endring: 4.1. Plankart, datert 12.11.2012 4.2. Bestemmelser, datert 12.11.2012 4.3. Saksforelegg - planbeskrivelse, datert 12.11.2012 5. Tidligere reguleringsplan for området, 0202 Joadalen: 5.1. Plankart, datert 13.08.1990 5.2. Bestemmelser, datert 13.08.1990
1 FAKTA 1.1 Saken gjelder Kommunestyret vedtok i møte 07.02.13 som sak 3/13, reguleringsplan 0501 Joadalen - endring. Planen legger opp til høyere utnyttelsesgrad på eiendommene gnr/bnr 34/71, 34/72 og 34/461. I stedet for 7 eneboliger legges det til rette for 10 nye boenheter og det tillates byggehøyde på maks 2,5 etasjer i stedet for 1,5 etasjer fra forrige reguleringsplan. Planvedtaket ble kunngjort til myndigheter og berørte i brev datert 13.02.13, samt i avisannonser og på Sola kommunes hjemmeside den 26.02.13. Det er innkommet to klager fra private berørte - naboer. Klagene gjelder i hovedtrekk konsekvenser av plassering og utforming av nytt bygg på tomt 2-F (del av eiendom gnr/bnr 34/71) og regulering av nytt tre i trerekke langs Joa Allé. Figur 1 Oversiktskart over planområdet. 1.2 Innkomne klager ved kunngjøring grunnlag for klage og innhold Alle klagene er i sin helhet vedlagt saken. 1.2.1 Elisabeth Hauge og Olav Rekve, brev datert 18.03.2013 Hauge og Rekve er nabo til planområdet (Joa Alle 57, gnr 34 / bnr 88) og anses som berørt av tiltak i reguleringsplanen. Klagen er i sin helhet vedlagt saken. Innhold i klagen i hovedtrekk: Tilpasning av nytt bygg på 2F til eksisterende struktur langs Joa Alle Mener at tillatte bygningshøyder på nye hus (2,5 etasjer) bryter med eksisterende struktur i nabolaget. Påpeker at de to eksisterende husene som ligger i planområdet og har 2,5 etasjer, ikke er representative for gatestrukturen. Påstår at terrengutforming ikke er tilstrekelig tatt inn i vurdering av bygningshøyder. Bokvalitet for eksisterende innbyggere - solforhold og utsikt Saksnr.: 10/3016-58 Løpenr.: 8876/132
Klager på bygningens plassering, høyde, utforming og BRA på tomt 2F. Mener at solog skyggestudier ikke viser det reelle bildet som vil forventes etter utbygging. Skygge fra nytt hus vil påvirke negativt bokvalitet på deres eiendom gnr 34 / bnr 88. Utsikt vil reduseres. Ønsker at huset på 2F flyttes lengst mulig mot nordvest og at hage sikres mot sør. Dette for å beholde bedre utsikt og bedre lysforhold på deres eiendom. Mener at regulert nytt tre vil påvirke negativt lysforhold og utsikt på deres eiendom. Ønsker at treet fjernes fra reguleringsplan. Tetthet Mener at tettheten i planforslaget er for høy i forhold til nabolaget. 1.2.2 Irene og Otter Kjørmo, brev datert 18.03.2013 Kjørmo er nabo til planområdet (Joa Alle 59, gnr 34 / bnr 223), og anses som berørt av tiltak i reguleringsplanen. Klagen er i sin helhet vedlagt saken. Innhold i klagen i hovedtrekk: Tilpassning av nytt bygg på 2F til eksisterende struktur langs Joa Alle Klager på bygningshøyde på tomt 2F. Ønsker mer helhetlig vurdering av dette i forhold til etablert struktur i Joa. Bokvalitet for eksisterende innbyggere - solforhold Mener at vurdering av planforslaget ikke har tatt tilstrekelig hensyn til sol- og skyggeforhold i eksisterende hager/uterom. Ønsker at huset på tomt 2-F flyttes så langt som mulig mot BF3 samt at etasjene fra 2,5 etasjer til 1,5 etasje reduseres, og/eller å senke huset/flatt tak for å redusere skygge i deres hage. Mener at regulert nytt tre vil gi mye skygge på deres eiendom. 1. Kommunens uttalelse til klagene 1.1. Om grunnlaget for klage foreligger Klagene er rettidig fremsatt og klagere er part i saken. Det er tidligere i planprosessen framsatt merknad til planforslaget fra Olav Rekve og Elisabeth Hauge. 1.3 Vurdering av klagene 1.3.1 Tilpasning av nytt bygg på tomt 2F til eksisterende struktur langs Joa Alle høyde Figur 2 viser at høyde på nytt bygg ikke vil bryte med høyder i etablert struktur. Alle nabobygg som ligger på kotehøyde 25 moh, har mønehøyde mellom +32,5 til +33,8. Planen sikrer at nytt bygg på tomt 2F vil ha maks mønehøyde på +33,0 og det tilsvarer høyder til eksisterende bygg på samme kotehøyde. Se også kommentarer til merknad fra Rekve og Hauge til behandling etter offentlig ettersyn, pkt 2.1.8, vedlagt saken. Saksnr.: 10/3016-58 Løpenr.: 8876/133
Figur 2 Rød skrift - mønehøyde til eksisterende bygg Grønn skrift - maks tillat mønehøyde til nytt bygg på tomt 2F Tidligere reguleringsplan 0202, bestemmelser 2 sikret at husene kan bygges med maks høyde på 1,5 etasje og maks gesimshøyde (skjæring mellom tak og vegg) kunne være på 5 meter over terreng. Bestemmelsen sikret i praksis at husene kunne ha høyde tilsvarende to fulle etasjer og loft. Foreliggende reguleringsplan medfører ikke vesentlig økning av reell byggehøyde selv om det tillates 2,5 etasjes bygg istedenfor forrige 1,5. Rådmannen vil heller ikke anbefale klagerens forslag om at huset utformes med flatt tak. Dette med bakgrunn av vurdering som ble foretatt under saksbehandlingen i forhold til etablert struktur. Rådmannen kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som ikke er tatt hensyn til i planprosessen. Etter rådmannens vurdering er høyde på nytt bygg på tomt 2F tilfredsstillende tilpasset til eksisterende nabobygg, strukturen i feltet og terrengutforming. Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge. 1.3.2 Bokvalitet for eksisterende innbyggere solforhold og utsiktstap Solforhold: Minste avstand fra byggegrense på tomt 2F til hager på andre siden av Joa Alle vil være på ca 11 m og mellom yttervegger til husene på ca 21 meter. Forholdet mellom bygningshøyde og avstander sikrer at det nye tiltaket ikke vil medføre vesentlig tap av dagslys og sollys for nabohus. Reduksjon av sollys vil skje på hageareal om ettermiddagen, men størstedelen av dagen vil eiendommene beholde gode solforhold. Planen sikrer også gode mellomrom til tilgrensende boliger til 2F (12 meter mot sør og 22 mot nord) som vil gi gode solinnslipp på klagernes eiendommer. Sol- og skyggestudier viser at dette vil tilfredsstille kommunens praksis om minimum 50 % solbelyst uteoppholdsareal ved vårjevndøgn kl 1530. Rådmannen vil heller ikke anbefale klagerens forslag til at huset utformes med flatt tak. Skygge fra bygg med flatt tak vil ikke være betydelig mindre på klagerens eiendom enn fra bygningskropp med Saksnr.: 10/3016-58 Løpenr.: 8876/134
saltak. Det er ikke avdekket feil i skyggestudier vedlagt saken, se vedlagt saksframlegg, figur 7. Utsiktstap: Tiltak i henhold til planen vil føre til redusert utsikt fra klagernes eiendommer. Dette med bakgrunn i at planområdet i dag framstår som ubebygd grøntareal. Alle typer fortetting som vil være i samsvar med tetthetsgrad fra overordne planer vil medføre volumer som redusere utsikt fra nabotomter. Dersom utsiktsforholdene vil bedres for enkelte ved flytting av bygningsmassen, vil dette samtidig føre til at andre mister utsikt. Planen sikrer god avstand til det nye bygget på ca 21 m, og i tillegg sikres det gode mellomrom til tilgrensende boliger til 2F (12 meter mot sør og 22 mot nord) som vil gi lange siktlinjer fra klagernes boliger. Til tross for noe tap av sol og utsikt, kan rådmannen ikke se at dette går ut over hva man kan forvente, sett i lys av eiendommens beliggenhet med nærhet til kollektivtrasé og overordne fortettingsmål for området. Etter rådmannens vurdering vil kvalitet for eksisterende innbyggere beholdes etter utbygging, og tiltaket vil ikke medføre betydelig ulempe for naboer langs Joa Alle. Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge. Regulert nytt tre i eksisterende trerekke: I foreliggende reguleringsplan har det etter offentlig ettersyn blitt regulert nytt tre i eksisterende trerekke langs Joa Alle. Endringen ble gjort på bakgrunn av merknad fra forslagstiller som ønsket revurdering av noen trær som bevares. Etter revurderingen av trerekken har rådmannen foreslått å regulere et nytt tre for å tydeliggjøre rekkens struktur, se vedlagt saksframlegg, pkt 2.1.3. Rådmannen vurderte endringen som positiv for bokvalitet i feltet og det ble derfor unntatt fra nabovarsling iht. PBL. I ettertid kan rådmannen se at nabovarsel for endringen burde vært sendt, da naboer opplever at trerekken langs Joa Alle påvirker utsikt og solforhold på deres eiendommer negativt. Det er beklagelig at naboer ikke ble gitt anledning til å uttale seg til endringen før kunngjøring av planvedtak. Samtidig mener rådmannen at trerekken er et viktig identitetsskapende element i Joa Alle og at den gjør strøket mer attraktivt å bo i. Hensiktet med å regulere et nytt tre var å forsterke de estetiske kvaliteter som former områdets identitet og som gir en spesiell opplevelse av gaterommet. Treet vil også redusere utsiktstap med å erstatte det med grønt volum foran den nye bydningskroppen på tomt 2F. Når det gjelder solforhold så har bjørk relativ lav tetthet som ikke gir tett skygge, se Figur 3. Etter rådmannens vurdering vil ikke nytt tre i trerekken medføre betydelig ulempe for naboer. Rådmannen anbefaler derfor at klagen ikke tas til følge. Figur 3 Skygge fra trær langs Joa Alle. Sommerhalvåret. 1.3.3 Tetthet Saksnr.: 10/3016-58 Løpenr.: 8876/135
Rådmannen har under saksbehandlingen gjort en vurdering av tetthet i planforslaget i forhold til overordnete planer/retningslinjer og i forhold til etablert struktur. Rådmannen kan derfor ikke se at klagen inneholder nye momenter som ikke er tatt hensyn til i planprosessen. Etter rådmannens vurdering er tetthet langs Joa Alle tilfredsstillende tilpasset til den eksisterende gatestrukturen. Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge. 1.4 Rådmannens oppsummering og konklusjon Rådmannen anbefaler Det faste utvalg for plansaker å avvise klagene og at saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for endelig klagebehandling. RÅDMANNEN I SOLA, 02.04.2013 Ståle Undheim Plan- og bygningssjef Irene Hegre Seksjonsleder plan Saksnr.: 10/3016-58 Løpenr.: 8876/136