hålogaland plankontor a/s Hålogaland Kraft AS FORSLAG TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR ART GYM GNR. 57 BNR. 1399 I HARSTAD KOMMUNE Planbeskrivelse Reguleringsplan for Art Gym Siden 0
hålogaland plankontor a/s 1. INNLEDNING 2 1.1. Oppdragsgiver 2 1.2. Fagkyndige 2 1.3. Bakgrunn 2 1.4. Hensikt/formål 2 2. PLANOMRÅDET 2 2.1. Planområdets beliggenhet og omfang 2 2.2. Planstatus 2 2.3. Forholdet til kommuneplan 2 3. PLANPROSESS 3 3.1. Oppstartmøte/konsekvensutredning 3 3.2. Varsling planstart 3 3.3. Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer. 3 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4 4.1. Hensikt 4 4.2. Reguleringsplanens utforming 4 4.3. Reguleringsplanens avgrensning 4 4.4. Reguleringsformål 4 4.5. Bebyggelse og anlegg 4 4.6. Byggehøyde og utnyttelsesgrad 4 4.7. Adkomst 5 4.8. Parkering 5 4.9. Overdekt sykkelparkering 5 4.10. Lekeplasser. 5 4.11. Universell utforming 5 4.12. Sol- og skyggediagram 5 4.13. Fortau på sørsiden av Eriks gt. 5 4.14. Offentlig gangadkomst fra Eriks gt. til krysset med Sigurds gt. 5 4.15. Støy 5 4.16. Hensynssoner 6 5. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE 6 6. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 6 6.1. Landskap og byform 6 6.2. Naturmangfold 6 6.3. Økonomiske konsekvenser for kommunen og næringslivet 6 VEDLEGG 7 Reguleringsplan for Art Gym Siden 1
1. INNLEDNING hålogaland plankontor a/s 1.1. Oppdragsgiver Foreliggende forslag til detaljert reguleringsplan er utarbeidet etter oppdrag fra Hålogaland Kraft A/S. 1.2. Fagkyndige Reguleringsforslaget er utarbeidet av Hålogaland Plankontor A/S i samarbeid med Norconsult A/S som har utarbeidet mulighetsstudien, situasjonsplanen og illustrasjonene. 1.3. Bakgrunn Bygningen på denne eiendommen ble oppført i 1904 og benyttet til gymsal for forsvarets befalsskole. Bygningen er nå fredet og benyttes i dag til kontorbygning under navnet Art Gym. Eiendommen har et areal på 4,2 da hvorav store deler ligger ubenyttet. Dagens eier, Hålogaland Kraft A/S, ønsker å avklare mulighetene for ytterligere bruk og bebyggelse av eiendommen. I den anledning har Norconsult v/sivilarkitekt Stein Wold utarbeidet en mulighetsstudie som konkluderer med at det kan plasseres et beskjedent leilighetsbygg med 6 leiligheter mot Eriks gate, jf. vedlegg. Etter innvendinger fra Kulturetaten, Troms fylkeskommune, er bygningen redusert og omfatter nå bare 4 leiligheter i det forslag til detaljert reguleringsplan som fremmes nå. 1.4. Hensikt/formål Hensikten med dette reguleringsarbeidet er å legge til rette for at det kan etableres et boligbygg på eiendommen. 2. PLANOMRÅDET 2.1. Planområdets beliggenhet og omfang Planområdet omfatter gnr. 57, bnr. 1399 i Harstad. Planområdets beliggenhet fremgår av oversiktskart som er inntatt i vedlegg 1. Planområdet omfatter ca. 4,5 da. Videre vises til omtale av dagens situasjon i mulighetsstudien i vedlegg 1. 2.2. Planstatus Området omfattes av «reguleringsplan for Ila området», plannr. 220-1 Ila, datert 28.02.2003. Eiendom 57/1399 er regulert til spesialområde (S3) med påtegning «bevaring». I reguleringsbestemmelsene er det anført at området kan endres, bygg/anlegg rives og/eller nybygges dersom dette godkjennes av kulturvernmyndighetene. 2.3. Forholdet til kommuneplan Planområdet ligger innenfor SE 1, sentrum, i kommuneplanen og utnyttelse til boligformål på dette arealet anses å være i samsvar med kommuneplanen. I kommunedelplanen for Harstad sentrum som for tiden er utlagt til offentlig ettersyn, er denne eiendommen avsatt til kombinasjon mellom bolig og næring med hensynssone 570 bevaring kulturmiljø, altså helt i samsvar med denne reguleringsplanen som fremmes nå. Reguleringsplan for Art Gym Siden 2
3. PLANPROSESS hålogaland plankontor a/s 3.1. Oppstartmøte/konsekvensutredning Oppstartmøte ble avholdt 04.09.2014, jf. referat i vedlegg 3. I oppstartmøte ble avklart at kommunen tilrår at det arbeides videre med en reguleringsplan i samsvar med konklusjonen i mulighetsstudien, alt. 1, og at planprogram/konsekvensutredning ikke er nødvendig. Det ble videre pekt på en rekke forhold som må ivaretas i planarbeidet. 3.2. Varsling planstart Varsel om igangsetting av planarbeidet skjedde ved brev av 19.09.2014 til berørte naboer og instanser, jf. vedlegg 2 og ved annonse i Harstad Tidende, jf. vedlegg 4.. 3.3. Innkomne forhåndsuttalelser korte kommentarer. I det etterfølgende angis innkomne forhåndsuttalelser til planvarslet, og vi finner det riktig å knytte noen korte kommentarer til hvordan disse er ivaretatt under utarbeidelsen av planen. 1. Brev av 24.09.2014 fra Hålogaland Kraft, jf. vedlegg 5. De påpeker at de har anlegg i området. 2. Brev av 07.10.2014 fra Harstad kommune, jf. vedlegg 6. Her vises til oppstartsmøte og opplyser at planid. er 634. Videre fremkommer gebyrberegning, kr. 46.416,-. 3. Brev av 24.10.2014 fra Statens vegvesen, jf. vedlegg 7. Vegvesenet fokuserer på myke trafikkanter som blir ivaretatt ved fortau langs eiendommen mot Eriks gate. Videre forutsettes fundamentering på fjell og vegvesenet minner om at vegnormalene også gjelder for kommunale veger. 4. Brev av 22.10.2014 fra Fylkesmannen i Troms, jf. vedlegg 8. Fylkesmannen tar opp støy og samfunnssikkerhet. Etter Fylkesmannens krav er det gjennomført trafikktelling og støyutredning samt ROS-analyse. Det vises til punkt 4.15. 5. Brev av 21.10.2014 fra Harr og Svanå, jf. vedlegg 9. Merknaden er grundig gjennomgått og kommentert av siv.ark. Stein Wold i Norconsult og det vises til vedlegg 10. 6. Brev av 24.10.2014 fra Kulturetaten, jf. vedlegg 11. Merknaden ble grundig gjennomgått og kommentert av siv.ark. Stein Wold i Norconsult og det vises til vedlegg 12 og vedlegg 13. Det ble så avholdt møte 12.02.2015 hvor konklusjonen ble at det skal ses på en løsning Reguleringsplan for Art Gym Siden 3
hålogaland plankontor a/s med et mindre boligbygg, jf. vedlegg 14. Slik løsning ble sendt Kulturetaten 20.02.2015 og ved e-post av 11.03.2015 svarer Kulturetaten at de aksepterer høyde og volum slik det er foreslått, jf. vedlegg 16. 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1. Hensikt Hensikten med denne reguleringsplanen er å legge til rette for at det kan etableres et boligprosjekt på denne eiendommen i kombinasjon vernet bygg for Art Gym. 4.2. Reguleringsplanens utforming Reguleringsplanen er utformet som en detaljert reguleringsplan i samsvar med PBL 12-3. 4.3. Reguleringsplanens avgrensning Planområdet er avgrenset i samsvar med Harstad kommunes angivelse, jf. referat fra oppstartsmøtet, vedlegg 3. 4.4. Reguleringsformål Reguleringsplanen omfatter følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5. 1) - Boligbebyggelse - Næringsbebyggelse 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5. 2) - Veg, - Kjøreveg - Fortau - Annen veggrunn 4.5. Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse. Bebyggelsen og utformingen av denne er redegjort for i mulighetsstudien, jf. vedlegg 1, i notat av 19.02.2015, jf. vedlegg 15, kommentert av fylkeskonservator i vedlegg 16 og vist med mindre vegetasjon på bilde i vedlegg 17. Næringsbebyggelse Denne omfatter Art Gym bygningen som er tidligere gymsal for Forsvarets befalskole som lå i Harstad. Bygningen er fredet ved forskrift av 06.05.2004 og brukes i dag til kontorvirksomhet. 4.6. Byggehøyde og utnyttelsesgrad Byggehøyden er satt til maks kote 40 for nytt boligbygg og for næringsbygget er dagens byggehøyde beholdt. Byggehøydene er påført plankartet. Utnyttelsesgraden %BYA er satt til 30 % for begge formålene. Reguleringsplan for Art Gym Siden 4
4.7. Adkomst hålogaland plankontor a/s Art Gym sal har i dag kjøreadkomst fra Asbjørn Selsbanes gate og krysset Asbjørn Selsbanes gate - Sigurds gate. Videre er det gangadkomst til Eriks gate. Nytt boligprosjekt får adkomst fra Eriks gate. Fra felles friområde er det mulig å etablere en gangadkomst til Marinevegen. 4.8. Parkering Iht. gjeldende kommuneplanbestemmelser, er kravet til parkering i sentrum sør 1,5 parkeringsplass pr. boenhet. I foreliggende forslag til kommunedelplan for sentrum som skal vedtas i juni, er kravet 1 parkeringsplass pr boenhet i blokk som dette må regnes som. I og med at denne kommunedelplanen blir vedtatt før denne detaljreguleringsplanen, legger vi til grunn 1 parkeringsplass pr. boenhet. For næring/kontor gjelder 1 parkeringsplass pr. 100 m2 BRA som for Art Gym utgjør 4 parkeringsplasser som dekkes på egen grunn. 4.9. Overdekt sykkelparkering I reguleringsbestemmelsene er det foreslått at det skal etableres overdekt sykkelparkering med 2 plasser pr. boenhet. Dette er i samsvar med forslaget til kommunedelplan for sentrum. 4.10. Lekeplasser. På sørsiden av boligen er angitt lekeplass ved inngang på over 150 m2. Videre er avsatt felles friareal på i alt 668 m2 som kan benyttes som nærlekeplass. Strøkslekeplass er til stede på Harstad stadion i avstand ca. 800 meter, og i Generalhagen, ca 160 meter unna, målt langs eksisterende gater. 4.11. Universell utforming Universell utforming av utbyggingstiltak vil skje iht. gjeldende bestemmelser i TEK 10. 4.12. Sol- og skyggediagram Sol- og skyggediagram for vår- og høstjevndøgn er vist på vedlegg 18 og for St. Hans på vedlegg 19. 4.13. Fortau på sørsiden av Eriks gt. I tråd med referatet fra oppstartsmøtet har vi tatt med fortau i 3 meters bredde til inn- /utkjøringen til det nye leilighetsbygget. 4.14. Offentlig gangadkomst fra Eriks gt. til krysset med Sigurds gt. På denne strekningen er Asbjørn Selsbanes gate avsatt til offentlig gangveg i samsvar med kommunens vurderinger i referatet fra oppstartsmøtet. 4.15. Støy Støyutredning er utført av Norconsult ut fra fra arkitektens «Planalternativ 3» med redusert lengde av bygget og redusert høyde til totalt 3 etasjer. Samtidig er fasadeavstanden økt til 13,5 meter fra bygget til ArtGym. Nybygget ligger delvis i gul støysone fra veitrafikkstøy, men kravet til stille side vil bli ivaretatt ved å opparbeide uteareal på den sydvestvendte siden. Dette gjelder for alle fire leilighetene. I tillegg blir fasaden mot Eriks gate innglasset. Leilighetenes soverom og andre støyfølsomme rom planlegges også plassert mot stille side for å oppfylle kravene til innendørs støynivå. Reguleringsplan for Art Gym Siden 5
4.16. Hensynssoner hålogaland plankontor a/s Fredet bygning for Art Gym, tidligere gymsal for Forsvarets befalskole, er innarbeidet i planen som hensynssone d) med tilhørende reguleringsbestemmelse. Området rundt bygningen inngår i hensynssone c). 5. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE ROS-analyse følger som vedlegg 20. Konklusjonen er at etter plangjennomføring vil boligen med 4 boenheter med en felles avkjørsel til Eriks gt. blir etablert og fortau på sørsiden av Eriks gt. bli forlenget til boliginngangen. Samtidig vil parkering i Asbjørn Selsbanes gt. med inn- og utkjøring her ha bortfalt og blitt erstattet med gangveg. Sikkerheten vurderes som litt forbedret/uforandret og risikoen for ulykker vurderes som svært liten. 6. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 6.1. Landskap og byform Gjennomføring av denne reguleringsplan med en beskjeden bebyggelse i tilstrekkelig avstand fra fredet bygning er vurdert som akseptabelt av kulturminnemyndighet. 6.2. Naturmangfold Gjennomføring av denne reguleringsplanen berører ikke - verneområder eller nærområder til verneområder - utvalgte naturtyper eller prioriterte arter - naturmangfold som er truet, nær truet eller verdifullt - inngrepsfrie naturområder - verdifulle/utvalgte kulturlandskap - kartlagt som livsmiljø gjennom Miljøregistrering i Skog (MIS) Naturmangfoldighetsloven anses derved oppfylt. 6.3. Økonomiske konsekvenser for kommunen og næringslivet Gjennomføring av denne reguleringsplanen krever ingen kommunale investeringer. Tomta ligger i et allerede utbygd område. Realiseringen vil bare gi positive økonomiske virkninger for kommunen som trenger nye boliger, og for byens næringsliv. Reguleringsplan for Art Gym Siden 6
hålogaland plankontor a/s VEDLEGG 1. Mulighetsstudie 2 Brev av 19.09.2014 til berørte naboer og instanser vedr. varsel om planstart 3 Referat fra oppstartmøtet avholdt 04.09.2014 4. Annonse i Harstad Tidende 5 Brev av 24.09.2014 fra Hålogaland Kraft 6. Brev av 07.10.2014 fra Harstad kommune, ABY 7. Brev av 24.10.2014 fra Statens vegvesen 8. Brev av 22.10.2014 fra Fylkesmannen i Troms 9. Brev av 21.10.2014 fra Harr og Svanå, Marinevegen1 10. Kommentar til merknad fra Marinevegen 1 11. Brev av 24.10.2014 fra Kulturetaten. 12. Kommentar til merknad fra Kulturetaten 13. Oppriss mot Eriks gt. 14. Referat fra møte 2, avholdt 12.02.2015 15. Notat av 19.02.2015 fra Norconsult. 16. E-post av 11.03.2015 fra Kulturetaten 17. Bilde ny bebyggelse med mindre vegetasjon 18. Sol- og skyggediagram, vår- og høstjevndøgn 19 Sol- og skyggediagram, St. Hans 20. ROS-analyse 21. Støyutredning, Norconsult, 26.05.2015 Reguleringsplan for Art Gym Siden 7