Søgne kommune Arkiv: 19/22 Saksmappe: 2013/2424-31423/2014 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: 01.10.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for fradeling av parsell, samt opparbeidelse av parkeringsplass og sti - GB 19/1 - Giskedalsodden Utv.saksnr Utvalg Møtedato 177/14 Plan- og miljøutvalget 10.12.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra formålet og tomteinndelingen i reguleringsplanen, mottatt i kommunen 08.08.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte fotos og kart. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Det må innhentes veirett over GB 19/340, denne skal tinglyses sammen med målebrevet Den fradelte parsellen skal sammenføyes med GB 19/22 Ved opparbeiding av parkeringsplass og sti, skal kantvegetasjonen til den åpne delen av bekken bevares Det må sendes inn søknad om fradeling etter plan- og bygningsloven og matrikkelloven, samt søknad om terrenginngrep etter plan- og bygningsloven Eksisterende, tinglyste erklæring om parkering og atkomst fra Hølleheia, må slettes Saksutredning: Søknaden: Det søkes om fradeling av en parsell fra GB 19/1, som skal være tilleggsareal til GB 19/22. søknad mottatt i kommunen 08.08.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte beskrivelse, fotos og kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet, samt tomteinndelingen, i reguleringsplanen. Gjeldende plangrunnlag: Den aktuelle parsellen ligger innenfor område regulert til spesialområde friluftsområde, i reguleringsplan for Giskedalsodden. Reguleringsplanen er egengodkjent 05.02.2009.
Utsnitt av gjeldende plan: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger fra naboer: Foreligger ikke. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: det renner en bekk over tilleggsarealet som dels er lagt i rør. For strekningen som fortsatt er åpen er det viktig å bevare kantvegetasjonen i henhold til vannressursloven 11. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det være på slikt vilkår. For øvrig har fylkesmannen ut fra terrengforholdene på stedet ikke spesielle merknader. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse til saken. Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune: har ingen merknader til saken.
Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: GB 19/22 har tinglyst adkomst over en eiendom i Hølleheia, denne brukes imidlertid ikke i dag, og det ville nok for alle parter oppleves som merkelig dersom man begynte å gå igjennom hagene i Hølleheiveien for å komme ned til eiendommen. Parkeringsmuligheter i Hølleheia utover parkering til de etablerte eiendommene, er tilnærmet ikke-eksisterende. Det anses derfor som lite hensiktsmessig å opprettholde adkomsten slik den er tinglyst. Administrasjonen støtter dette, det vil være en fordel for flere parter at GB 19/22 før en adkomst som ikke krever parkering i et etablert boligområde, og gangvei over opparbeidede boligtomter. Tiltakshaver har imidlertid ikke sagt noe om hvor de tinglyste rettighetene er etablert. Det vil kreve minimale inngrep i eksisterende natur for å få til en brukbar løsning i forhold til parkering og adkomst som omsøkt til den aktuelle eiendommen. Det er kun snakk om en begrenset massetilførsel for å planere ut et lite område til etablering av den aktuelle biloppstillingsplassen. Skråfoto og flyfoto av området viser at det er mulighet for parkering på området allerede i dag, og at det er en sti til hytta fra parkeringsplassen. Parkering og sti brukes av hytteeier på GB 19/22, men arealet tilhører naboeiendommen GB 19/1. Innkjørsel til det planlagte området vil ikke krysse Strandstien, da dette vil skje i det allerede eksisterende utkjøringsområdet til det tilstøtende boligområdet Den nye atkomsten vil formelt krysse Strandstien, men der denne i praksis er en del av kjøreveiarealet Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Tiltaket omfatter fradeling av parsell som tilleggsareal til hyttetomt, samt opparbeidelse av parkeringsplass på parsellen. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 2009, og parsellen som søkes fradelt er avsatt til spesialområde friluftsområde. Reguleringsplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hensynet bak reguleringsplanens aktuelle bestemmelser og formål, er at området skal kunne benyttes av allmennheten til friluftsliv, og friluftsinteressene er, eller vil være tungtveiende i området. Friluftsområder skal vanligvis ikke opparbeides i større omfang, unntatt fra dette er
enkel tilrettelegging og vedlikehold for friluftsliv, som for eksempel stier, skiløyper, leir- og rasteplasser mv. I denne saken dreier det seg om opparbeidelse til privat bruk, og saken er derfor avhengig av dispensasjon. Ser man på planen i forhold til tomteinndelingen og formålsgrenser, harmonerer disse dårlig med den reelle situasjon i forhold til hyttebebyggelsen på GB 19/22. Eksisterende hytte ligger helt i bakkant av tomta, faktisk ligger en liten del av hytta utenfor tomtegrensen. Parsellen som søkes fradelt vil i hovedsak bli liggende bak denne igjen, mellom hytta og eksisterende kjørevei til boligfeltet nord for hytta. En fradeling av tilleggsareal som omsøkt, vil medføre at det blir en mer ryddig og fornuftig situasjon i forhold til tomtegrenser, bebyggelse og formålsgrenser. Det bemerkes også at det meste av hyttetomten er regulert til friområde, det er kun rundt selve bebyggelsen at det er avsatt formål for fritidsbolig. Gjeldende reguleringsplan er relativt ny, og det burde vært tatt hensyn til at formålsgrenser og tomtegrenser skulle være sammenfallende i planarbeidet. Når det gjelder opparbeidelse av parkeringsplass og sti er dette ikke et naturlig tilhørende tiltak i friluftsområde. Samtidig kan ikke administrasjonen se at det omsøkte området har spesielt stor verdi for allmennheten, det viktige i saken er at Strandstien ikke blir berørt, da det er denne som er den naturlige adkomsten til friområdet. Administrasjonen ser det altså som mer naturlig at det er nettopp Strandstien som benyttes av allmennheten, og ikke området som nå søkes fradelt og opparbeidet. Opparbeidelse av parkeringsplass og sti vil heller ikke være til fysisk hinder for allmenn ferdsel. Vi kan ikke se at en dispensasjon i dette tilfellet vil være et betydelig avvik fra planen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Ved å fradele omsøkte parsell, og sammenføye denne med GB 19/22, vil hele hytta bli liggende på samme gårds- og bruksnummer, samtidig som det vil være adkomst og parkering til hytta på egen eiendom. Dette anses som en klar fordel i forhold til den tinglyste, eksiterende løsning med parkering og atkomst fra Hølleheia. For å unngå konflikter vedrørende den eksisterende erklæring i fremtiden, og fordi denne etter en innvilget dispensasjon er unødvendig, bør erklæringen slettes. Tiltaket med opparbeidelse av parkering og adkomst, kan utføres med minimale inngrep i eksisterende natur for å få til en brukbar løsning. Det er kun snakk om en begrenset massetilførsel for å planere ut et lite område til etablering av den aktuelle biloppstillingsplassen, uten at kantvegetasjonen på den åpne delen av bekken berøres. Dispensasjonen er også grunnlag for at kommunen kan sette som vilkår å rydde opp i eiendomsgrensene slik at de harmonerer bedre med reguleringsplanens tomte og formålsgrenser. Dette vektlegges i vesentlig grad, og dette sammen med at det ikke utføres tiltak som vil føre til fysisk hindringer i friområdet - medvirker til at saken ikke vurderes til å skape vesentlig presedens. Ved en dispensasjonsbehandling må alltid faren for at saken skaper presedens for hele kommunen vurderes, og i denne saken vurderes faren å være av liten betydning.
Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ikke ytterligere merknader til saken. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon for fradeling av GB 19/1 som tilleggsareal til GB 19/22 2 Informasjon 3 Situasjonskart 4 Foto 5 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk i forbindelse med søknad om dispensasjon for fradeling av GB 19/1 som tilleggsareal til GB 19/22 samt opparbeidelse av parkeringsplass og sti 6 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for fradeling av areal fra GB 19/1 som tillegg til hyttetomt på GB 19/22 7 Oversiktskart - tilleggsareal til GB 19/22 - Giskedalsodden 8 Flyfoto - tilleggsareal til GB 19/22 - Giskedalsodden
, LIAN OG ASBJØRN FØREID FOREIDVEIEN 75 4640 SØGNE Sogne kommune Arealenheten, byggesak Postboks 1051 4682 SOGNE 05-08-13 SØKNAD OM DISPENSASJON. Det sokes med dette 0111dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel, formål: fradeling av areal Reguleringsplan/bebyggelsesplan: PIan- og bygningsloven Veuloven Annet: Fraskilling av areal Dispensasjonen gjelder: Fradeling av areal Begrunnelse for dispensasjonssoknaden: Ofr. PbI. kapittel 19. Se baksida) 19-1 Se vedlegu Mcd hilsen Elin og Asbjorn ForeidEct Vedlegg.1-9
Ved legg:1 Vedrørende fradeling av area til etablering av adkomst og parkering samt tilpassing av grenser i forhold til eksisterende bygninger på Gnr 19 Bnr 22. Bakgrunn: Fritidseiendommen 19/22 ble på begynnelsen av 60-tallet skilt ut fra Gnr 19 Bnr 1 og hadde på den tid adkomst via Hølleheia. Eiendommen har fortsatt en tinglyst veirett over en eiendom på Hølleheia som adkomst til hytta. Denne løsningen ble til i en tid lenge før både Årosbroa og Strandstien ble bygget, i en tid da eiendommen ved elvedeltaet var vanskelig tilgjengelig via andre veier. Imidlertid brukes ikke adkomsten over Hølleheia i dag, og det ville nok for alle parter oppleves som merkelig dersom man begynte å gå igjennom hagene til folk i Hølleheiveien for å komme ned til den aktuelle eiendommen. Parkeringsmuligheter i Hølleheia ut over til de etablerte eiendommene er også tilnærmet ikke-eksisterende. Det anses derfor som lite hensiktsmessig å opprettholde adkomsten til eiendommen 19/22 over Hølleheia slik infrastrukturen i Søgne har utviklet seg gjennom årene. Dagens eiere har, etter avtale med meg, benyttet seg av mine arealer til parkering og gangsti siden 2004. Med etableringen av Strandstien ser både jeg og eierne av 19/22 at det nå er mulig å etablere en ordnet adkomst til eiendommen, samt en mulighet for å parkere i tilknytning til eiendommen. Dette vil gi eierne av 19/22 en trygghet for adkomst også i fremtiden, samt at eiendommen vil være knyttet til vei og på den måten vil få et mer avklart forhold i planer og lignende. Dagens situasjon: På vedlagt kart er det skissert en løsning til adkomst/parkering. Området ligger i bakkant av hytta, og er en parsell som avgrenses av en bekk og en fjellvegg, jf vedlagte skisser og bilder. Bekken ble under utbygging av Strandstien delvis lagt i rør, og det aktuelle området består i all hovedsak av deponert overskuddsmasse etter etablering av Strandstien. Området er regulert til friområde, og et er viktig å understreke at det ikke i søkers interesse å be om en omregulering av bruksformålet i det aktuelle området. Det er kun ønskelig med en dispensasjon i forhold til adkomstvei til eiendom og oppstillingsplass for bil på området. Området er som det framstår i dag ikke egnet for noen form for ferdsel eller annen fritidsaktivitet, da det både er ulendt og overgrodd. Det vil kreves minimale inngrep i eksisterende natur for å få til en brukbar løsning i forhold til parkering og adkomst til den aktuelle eiendommen. Det vil kun være snakk om en begrenset massetilførsel for å planere ut et lite område til etablering av den aktuelle oppstillingsplassen. Innkjørsel til det planlagte området vil ikke krysse Strandstien, da dette vil skje i det allerede eksisterende utkjøringsområdet til det tilstøtende boligområdet Vedlagt ligger vedlegg 2-9 som viser det aktuelle området, og som illustrerer hvordan tiltaket vil se ut. Det er ikke gjort nøyaktige oppmålinger i skissene, illustrasjonene er basert på kommunens kartprogrammer samt befaring i området. Nøyaktige utmålinger og eventuelle tilpassinger vil bli gjort i samarbeid med kommunen.
Knutepunkt Sørlandet - Knutepunkt Atlas Side 1 av 1 SØGNE KOMMUNE Dato: 05/08 2013 Målestokk: 1:5000 0 250 m Sand 6437500 Åro Kart levert av: Knutepunkt Sørlandet http://kart.kristiansand.kommune.no/?pro flle=61 05.08.2013
Knutepunkt Sørlandet - Situasjonskart Side 1 av 1 Situasjonskart Gnr.:19 Bnr.:22 Fnr.:0 Snr.:0 Adresse: Arosveien 80, 4640 Søgne Yeci\eed målte grenser Usikre grenser Det kan forekomme feil i eiendorosgrenser og kartin old. ato: 05/08 2013 Målestokk: 1:500 SØGNE KOMMUNE 25 m N 74 41 0. PJ : 15 9. 6438125 6438100 80 6438075 http://kart.kristiansand.komrnune.no/?protile=5784printsit= I&bliox=430159.8600026... 05.08.2013
Knutepunkt Sorlandet - Knutepunkt Atlas Side 1 av 1 nrisøgne KOMMUN E Veh Dato. 05/08 2013 Målestokk: 1:500 0 74 643815 Ad arkering 6438125 G st1 6438100 6438075 Kart levert av: http://kart.kristiansand.kommune.no/?profile=61 05.08.2013
Knutepunkt Sørlandet - Knutepunkt Atlas Side 1 av 1 SOGNE KOMMUNE Dato: 05/08 2013 http://kart.kristiansand.kommune.no/?proftle=61 05.08.2013
Knutepunkt Sorlandet - Knutepunkt Atlas Side 1 av 1 nrisøgne KOMMUN E Dato: 05/08 2013."- rit sfrcr*- c.( -,,CerL 7. :r illet,it 4, " 1, t -. r itfr: z'''', http://kart.kristiansand.kommune.no/?profile=61 05.08.2013
á
á
å pr ' t : ty -sz '5 14 %1.. I 7 C t th.,4 '>4: t.# fin I.
NOTAT Søgne, 18.08.2014 Berit Wigemyr Saksnr Snr: 2013/2424-8 Arkivnr Lnr: 25757/2014 Ark: 19/22 /STSU Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk i forbindelse med søknad om dispensasjon for fradeling av GB 19/1 som tilleggsareal til GB 19/22 samt opparbeidelse av parkeringsplass og sti Ingen merknader Med hilsen Steinar Sunde fagleder landbruk Saksbehandler: Steinar Sunde / Tlf.nr:
Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Deres ref.: 2013/2424 Vår dato: 25.08.2014 Tlf.: 38 17 62 07 Vår ref.: 2014/4214 Arkivkode: 421.4 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Giskedalen - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for fradeling av areal fra gnr. 19 bnr. 1 som tillegg til hyttetomt på gnr. 19 bnr. 22 Vi viser til kommunens skriv av 13.08.2014. Søknaden gjelder fradeling av ca. 0,5 dekar som tillegg til bebygd hyttetomt langs Søgneelva. Eksisterende hytte ligger helt i bakkant av tomta. Tilleggsarealet vil i hovedsak bli liggende bak der igjen mellom hytta og eksisterende kjørevei i boligfeltet nord for hytta. Formålet med fradelingen er å etablere kjøreatkomst med parkering, samt å tilpasse tomtegrensene til bebyggelsen (liten del av hytta ligger bl.a. utenfor tomtegrensen). Det opplyses at da hyttetomta ble fradelt var området lite tilgjengelig. Atkomst var sikret med sti ned fra Hølleheia. I ettertid er Årosveien og Strandstien bygd. Med omsøkte tilleggsareal vil det derfor bli enkelt å etablere kjøreatkomst med parkering på tomta. For området gjelder reguleringsplan for Giskedalsodden, vedtatt i februar 2009. Omsøkte tilleggsarealet er som det meste av hyttetomta regulert til spesialområde friluftsområde. Den nye atkomsten til hytta vil formelt krysse Strandstien, men der denne i praksis er en del av kjøreveiarealet. Det renner en bekk over tilleggsarealet som dels er lagt i rør. For strekningen som fortsatt er åpen er det viktig å bevare kantvegetasjonen i henhold til vannressursloven 11. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det være på slikt vilkår. For øvrig har vi ut fra terrengforholdene på stedet ikke spesielle merknader. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Elin og Asbjørn Føreid Føreidveien 75 4640 SØGNE Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside www.fylkesmannen.no Telefon 38 17 61 00 Org.nr. NO974 762 994
Side 2 av 2
GB 19/22 - Giskedalsodden Oversiktskart 07.10.2014 Målestokk 1:1000
GB 19/22 - Giskedalsodden Flyfoto 07.10.2014 Målestokk 1:500