SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jan Erik Pedersen Arkiv: GNR 29/80 Arkivsaksnr.: 13/749 SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK - RAMMETILLATELSE OPPFØRING BOLIGHUS GNR. 29/80. SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN - TILTAK I FRIOMRÅDE. SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PBL 1-8 FORBUD MOT TILTAK MV. LANGS SJØ OG VASSDRAG. Rådmannens innstilling: 1. Formannskapet vedtar i henhold til plan- og bygningslovens 20-1 og 21-2 å gi rammetillatelse for oppføring av bolig på gnr. 29/80 i samsvar med innsendte søknad datert 21.10.2013. Det forutsettes at følgende endringer innarbeides i forhold til neste steg i prosessen, søknad om tiltak igangsettingstillatelse: - Tomten til boligdelen senkes med 0,5 meter til 2,5 jfr. snitt A-A, vedlegg nr. 7. - Mønehøyden på hovedbygg senkes med 0,5 meter - Adkomst til boligen skal skje via eksisterende vei til eiendommen fra vest. Skissert veiløsning i friområde (som vedlagt nabovarsel) avslås. 2. Formannskapet vedtar i henhold til plan- og bygninsloven 19-2 å gi dispensasjon fra vedtatte reguleringsbestemmelser for reguleringsplan Del av Solfjellsjøen/Mevik for oppføring av bolig i friområde som vist på vedlagte tomteskisse. Begrunnelse: Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt, og fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Friområde i reguleringsplan for Del av Solfjellsjøen/Mevik har til hovedhensikt å sikre fri adkomst langs sjøen forbi boligområde via lekeområde (Lek 2) og utover i strandsonen mot Håkoskjæret. Plassering av bolig som omsøkt vil ikke være til hinder for fri adkomst i eller til strandsonen. Tomt og bolig er totalt senket med 1,0 meter i forhold til opprinnelig plan, noe som vil gjøre at utsiktsfoholdene for de bakenforliggende boliger vil være akseptabel. 3. Det gis dispensasjon fra pbl 1-8 angående forbud mot tiltak innenfor 100- metersbeltet langs sjø og vassdrag. Begrunnelse: Planlagt bebyggelse vil ikke være til hinder for allmenhetens adkomst og bruk av strandsonen. Eksisterene boligbygg i området og planlagte bygg ihht. vedtatt reguleringsplan er i stor grad lokalisert innenfor 100- metersbeltet langs sjø.
4. Thorsvik Plan v/odd Thorsvik godkjennes som ansvarlig søker. Bakgrunn: Tiltakshaver Jonny Berfjord og Ann Margit Åker søker om tillatelse til tiltak datert 21.10.2013 - rammetillatelse for oppføring av bolig med intergrert garasje på eiendom gnr. 29/80 Solfjellsjøen. Eiendommen er i vedtatt kommunedelplan registrert som boligeiendom med påstående eldre bolig, uthus og eldre fjøs. Omsøkte bolig skal bygges som bolig nr. 1 (hovedbolig) på gården og denne søkes plassert i et område på tomten som er med i vedtatt reguleringsplan for del av Solfjellsjøen/Mevik, og avsatt til friområde. Det søkes om dispensasjon, brev datert 20.10.2013 tiltak/oppføring av bolig i friområde. Det søkes om dispensasjon, brev datert 10.11.2013 tiltak/oppføring av bolig innenfor 100- metersbeltet langs sjø og vassdrag. Ansvarlig søker er Thorsvik Plan v/odd Thorsvik, Nordøyvågen, 8820 Dønna. Saksutredning: Eiendom gnr. 29/80 er på 11,1 daa og ble ervervet av Jonny Berfjord og Ann Margit Åker i august 2013. Formålet med å kjøpe tomten er å bygge ny bolig på denne og samtidig restaurere eksisterende bygningsmasse eldre bolighus, uthus og eldre fjøsbygning. Det ble sendt ut nabovarsel til 7 eiendommer - alle tilgrensende naboer. Det er innkommet innspill på utsendt nabovarsel fra to tilgrensende naboeiendommer og en eiendom som kan defineres som gjenboer jfr. pbl 21-3. Alle innspill er å regne som godkjent og innkommet i rett tid. Tiltakshaver har kommentert de innkomne innspill til utsendt nabovarsel i eget brev datert 6.11.2013. (Alle innspill fra naboer og gjenboer følger saken som saksmappevedlegg) Innspill fra nabo gnr. 29/54 - Kristin Sakshaug og Max Skar, brev datert 4.11.2013: Ønsker ikke bygging av bolig innenfor 100-metersbeltet langs sjø eller i regulert friområde da dette vil gå ut over fellesskapet interesser. Plassering av omsøkte bolig vil hindre utsikten mot sjøen for gnr. 29/54. Utsikten var et viktig moment da eiendommen ble kjøpt for få måneder siden, og gjeldende planverk tilsa at det ikke ville bli endringer i forhold til dette. Innspill fra nabo gnr. 29/47 Dan Greger Lundestad og Elin K. R. Johansen, brev datert 4.11.2013: Friområdet som det søkes å bygge bolig på er brukt av naboer og barnehage til lek og rekreasjon gjennom hele året og oppleves som viktig for beboere og deres livskvalitet. Plassering av en bolig som omsøkt vil vanskeliggjøre adkomsten til sjø og til fjære/strandsone. Inntegnet adkomstvei i friområdet fra øst har vært en naturlig lekeplass og akebakke for barn. Naboer i området mister sjøutsikten og verdien av disse boligene vil synke.
Friområdet bør bevares som i dag for å sikre tilrettelegging av miljø og naturopplevelser samt å sikre et frisiktområde ut mot sjøen. Innspill fra gjenboer/nabo gnr. 29/36 Tore Gleinsvåg og Barbro Gleinsvåg, brev datert 1.11.2013. Ønsker ikke bygging av bolig innenfor 100-meterbeltet langs sjø da dette vil hindre bruk av friarealet og hindre fri adgang til strandsonen. En dispensasjon og bygging av bolig som omsøkt vil kunne føre til stort prisfall på bolig gnr. 29/36, og vil også kunne åpne for liknende endringer på resten av friarealet. Kommentar på innspill fra naboer fra tiltakshaver gnr. 29/80, brev datert 6.11.2013. Arealet som boligen er tenkt plassert på har en noe begrenset funksjon i forhold til bruk som friområde. Det er bratt både ovenfor og nedenfor planlagte tomt, slik at bruken av friområdet skjer nede ved sjøen et areal som ikke vil bli svekket ved plassering av omsøkte bolig. Eiendom gnr. 29/80 er avsatt til boligutnyttelse, og det er her snakk om å utvide dette arealet med 200-300 m². Det er mangel på boligtomter på Solfjellsjøen, og det er stor rift om de tomtene som finnes. Tiltakshaver ordner og bekoster selv med tilrettelegging og utnytting av eksisterende infrastruktur der boligarealet utvides marginalt inn i friområdet. Ulempene for almennheten er utbetydelig. Utsikten for de bakenforliggende boliger vil ikke bli vesentlig endret da omsøkte bolig vil ligge under siktelinjen til disse jfr. vedlagte snitt-tegning. Plansituasjon: Eiendom gnr. 29/80 omfatter areal som inngår i to arealplaner: - Kommunedelplan Solfjellsjøen der eksisterende tomt og bygningsmasse ligger i areal avsatt til boligformål (BE). - Reguleringsplan Del av Solfjellsjøen/Mevik der omsøkte bolig ønskes plasssert i kanten av eksisterende boligareal (BE) og 25-30 meter inn i et areal avsatt til friområde (F3). I reguleringsbestemmelsene står følgende om F3: Område F3 skal fylles ut, slik at det blir et sammenhengende område ut til Håkoskjæret. Området skal sikres mot utgraving mot sjø/elv, såes til og gies en tiltalende utforming, slik at det kan brukes til rekreasjon. Det er to farbare veier for å få avklart om et areal kan nyttes til et formål som ikke er klarert i vedtatt arealplan. Det kan søkes om endring av reguleringsplan. Statlige fagorganer, fylkeskommunen, naboer og andre uttaleinstanser som kan ha særlige interesser innenfor planområdet vil gi sine uttalelser og reguleringsplanen endres med bakgrunn i krav gitt gjennom denne prosessen. Det kan søkes om dispensasjon jfr. pbl kap. 19 der søknad skal grunngis og der naboer skal varsles i forkant. Ut i fra søknad og begrunnelse for søknad kan kommunen gi dispensasjon og evt. sette vilkår. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg
må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Vurdering: Saksbehandler vil i denne saken innstille på at det kan gis dispensasjon fra bestemmelsene i vedtatt reguleirngsplan for Del av Solfjellsjøen/Mevik. Følgende vurdering legges til grunn: Det er i dag 4 boligtomter i kommunesenteret Solfjellsjøen som ikke er bebygd. Disse er imidlertid kjøpt/i privat eie, slik at det i praksis ikke er ledige bolitomter på Solfjellsjøen. Regulering av nye boligtomter, erverv/ekspropriering av areal og utbygging av infrastruktur jfr. vedtatt kommunedelplan for Solfjellsjøen - vil tidligst være utført i 2017 (avhengig av om det blir avsatt investeringsmilder). Fortetting og utnyttelse av eksisterende veg-, vann- og avløpsanlegg er derfor et virkemiddel som nødvendigvis må tas i bruk, og som tidligere er bifalt av private grunneiere, planutvalg og kommunal/fylkeskommunal landbruksmyndighet. Saksbehandler mener det er godtgjort at allmenhetens interesser i forhold til adkomst til og i friarealet mot strandsonen er ivaretatt på en god måte. Utsiktsforholdene til de bakenforliggende boliger vil ikke bli vesentlig forverret, da tatt i betrakting de beskrevne vilkår som settes der boligen totalt skal senkes 1,0 meter i forhold til opprinnelig plan. I tillegg er det satt som vilkår at ny adkomstveg til omsøkte bolig ikke skal bygges i friområdet, slik som først beskrevet i vedlegg til nabovarsel. En revidering av eksisterende reguleringsplan vil i stor grad dreie seg om avklaring av de foregående spørsmål, der utfallet med stor sansynliget ville blitt en endring med det samme innhold som beskrevet i forslag til dispensasjon med vilkår. Saksbehandler mener at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Saksvedlegg: Søknad datert 21.10.2013 med tegninger og kart Søknad om dispensasjon ifm. tiltak i friområde, datert 20.10.2013 Søknad om dispensasjon ifm. tiltak innenfor 100-metersbeltet pbl 1-8, datert 10.11.2013 Saksmappevedlegg: Merknad på utsendt nabovarsel fra gnr. 29/47 - D. G. Lundestad, datert 4.11.2013 Merknad på utsendt nabovarsel fra gnr. 29/36 T. Gleinsvåg, datert 1.11.2013 Merknad på utsendt nabovarsel fra gnr. 29/54 K. Sakshaug, datert 4.11.2013 Kommenatr til innspill på utsendt nabovarsel fra tiltakshaver gnr. 29/80 J. Berfjord, datert 6.11.2013 Kommunedelplan for Solfjellsjøen m/bestemmelser, vedtatt 30.4.2013 Reguleringsplan Del av Solfjellsjøen/Mevik, vedtatt 19.12.2006