Tromsø kommune Rådmannen SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 05/3985 /58054/09- PLNID 1699 Erik Eidesen Telefon: 77 79 06 45 23.03.2010 REGULERINGSPLAN 1699 STORHAUGEN Saken skal behandles i følgende utvalg: Byutviklingskomiteen Formannskapet Kommunestyret ::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE SLETT LINJA Rådmannens innstilling til vedtak: Reguleringsplan 1699 Storhaugen med plankart datert 08.05.2009, med tilhørende bestemmelser datert 08.05.2009, vedtas ikke. Vedtaket er gjort iht. PBL 12-10 ::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE SLETT LINJA Gøril Bertheussen rådmann Erik Øwre byutviklingssjef
... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE SLETT LINJA 01 Sammendrag Dahl & Uhre arkitekter as fremmer på vegne av Nor-Bygg as privat forslag til reguleringsplan for området Storhaugen ovenfor Tromsø sentrum. Formålet med planen er å legge til rette for økt fortetting av eksisterende boligområde. Planområdet omfatter også lekeområdet Gebhardstykket, som gis en betydelig oppgradering. Planforslaget forutsetter ikke riving av eksisterende bebyggelse. Hovedrammene for planarbeidet er avklart som prinsippsak i Planutvalget 16.05.2006 som saksnummer 72/06. Situasjonskart med plangrenser inntegnet 02 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Dato: 01. Oversiktskart / lokaliseringskart - 02. Forslag til reguleringsplankart 08.05.2009 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 08.05.2009 04. Forslagstillers planbeskrivelse 08.05.2009 05. Saksutredning offentlig ettersyn, 16.06.2009 vedtaksnummer 459/09 06. Merknadsoversikt 07. ROS-skjema 22.04.2009 08. Saksprotokoll Prinsippsak 72/06 16.05.2006 2
Utrykte vedlegg: Berørte planer 1004 - C. Holmb.v.-Th.Øyens g.-petersborggt- Clodiusb. 0068 - Prestvann II 0142 by-2007-2018 - Kommuneplanens arealdel 2007-2018 25.11.1987 20.04.1972 19.06.2007 Merknader Troms fylkeskommune, Kulturetaten 03.07.09 Knut Halvor Johannessen 08.07.09 Conrad Holmboesveg 7 Per Marienborg 14.07.09 Clodiusbakken 9 Fortidsminneforeningen 23.07.09 Liv Karin Krogrengs 28.07.09 Karl Pettersens gate Dagfinn Sørensen, Bente Træen, Torill Jenssen Petersborggt. 62 Audun Hansen, Harald Skjærsgård, Knut Alexandersen Petersborggt. 64, 66 og 68 28.07.09 31.07.09 Statens vegvesen 31.07.09 Torill Jenssen (e-post) 04.08.09 Nina Ask Husby, Benny Mikalsen 07.08.09 Clodiusbakken 12b Sameiet Villa Holmboe Conrad Holmboesveg 13 11.08.09 Ingebjørg Hage, Petter A. Bakke 13.08.09 Dramsvegen 42 Tromsø kommune, Fag- og utviklingsenheten 13.08.09 Erik Mortensen, Jorun Tunby Johnsgårdsgt. 9 Ellen Beck m. fl. På vegne av Vinkelvn. 17-23, Clodiusbakken 19 og Bjørkås Terasse 100 Rolf Antonsen T.H. Øiensgt. 1 Borettslaget Contrad Holmboesveg 8-10-12-14 as Conrad Holmboesveg 14 Atle Melkild Dramsvegen 537 Erik Mortensen, Jorun Tunby, Gro Morken Nilssen, Øyvind Løkken Johnsgårdsgt. Adv. Østgård Wikasteen på vegne av Eirik Arnesen Clodiusbakken 1 Viggo Myhre Contrad Holmboesveg 14 14.08.09 18.08.09 18.08.09 19.08.09 19.08.09 20.08.09 24.08.09 24.08.09 3
03 Plan- og eiendomsfakta Nøkkelopplysninger Planområdets størrelse Gjeldende reguleringsformål Foreslåtte reguleringsformål o antall boliger (nye) o antall boliger pr. daa (boligareal) o type bolig og boligstørrelse o bruksareal boliger 9,1 daa Bolig Bolig 70 7,7 Leiligheter 6535m2 Eierstatus Eiendommene 200/179, 200/188, 200/189, 200/178, 200/174, 200/191 og 200/176 avsettes til nye byggeområder i planen. Nor Bygg AS eier alle eiendommene med unntak av 200/178 som eies av Sisyfos Eiendom AS. Historikk To av eiendommene er bebygd. Begge bygningene er av eldre dato, sannsynligvis bygd i tidsrommet mellom 1910 og 1920. Conrad Holmboes veg nr 1 er en murvilla med stilhistoriske trekk fra datidens jugendstil. I arkivet foreligger en byggesøknad fra våren 1911 og byggherre var grosserer Jon Rye Holmboe. Entreprenør for bygget var murmester Theodor Amundsen. Bygget avviker noe fra tegningene. Det karakteristiske inngangspartiet med inntrukket entresone med nøkkelhullfasong er erstattet med et mer enkelt grep. På den andre langveggen er karnappet med balkong erstattet med en ordinær verandaløsning. Bygningen er i det ytre preget av forfall. Det andre bygget med adresse Clodiusbakken 5 er oppført i treverk. Stilhistorisk er dette også et bygg i jugendstil som i saksframlegget er kalt Sveitservilla. Bygget har beholdt sitt opprinnelige ytre og utmerker seg medløvsagsfiligrans i arkgavelen som er sjeldent i Tromsø. Bygningen er i det ytre preget av forfall. Planinformasjon Gjeldende plan for området er: 1004 - C. Holmb.v.-Th.Øyens g.- Petersborggt-Clodiusbakken. Planen er stadfestet av kommunestyret 25.11.87. Formålet med planen har vært å øke utnyttelsesgraden innenfor planområdet og utnytte arealene på en bedre måte. Planen er inndelt i 3 boligarealer kalt B1, B2 og B3 hvorav de to første omfattes av dette planforslaget. 4
Utsnitt av plan 1004 Gjeldende arealbruk I gjeldende plan er deler av området definert til spesialområde, verneverdig bebyggelse. Spesialområdene omfatter Conrad Holmboes gate 1 og 3, samt Petersborggata 62. Bestående bygningers eksteriør skal beholdes eller istandsettes på kulturvernets premisser. Eksteriøret kan føres tilbake til et opprinnelig utseende. Bjørkeallèn mellom Conrad Holmboes veg 1 og 3 og langs Conrad Holmboes veg er fredet. Planen har for B1 en utnyttelsesgrad på U=0,3 og B2 en U= 0,4. Planens intensjoner er ikke gjennomført i sin helhet ved at planlagte veier i området ikke er opparbeidet. Heller ikke tomtedelinga er gjennomført som planlagt. Forholdet til overordnete planer og politiske vedtak Gjeldende reguleringsplan er datert 25.11.1987. I tillegg gjelder bestemmelser gitt i Kommuneplanens arealdel. Planområdet omfattes av fortettingsbestemmelsene i denne planen hvor følgende gjelder: TU=50%, BYA=30%. Området er i arealdelen avsatt til boligformål. Planforslaget er i tråd med kommuneplanens formål. Graden av utnytting er vesentlig høyere enn fortettingsbestemmelsenes grense for byggesaksbehandling, samt høyere denne det som tillates i gjeldende regulering. Planforslaget har vært forelagt planutvalget for politisk behandling. I planutvalgets vedtak bes forslagsstiller vurdere å redusere 5
byggehøyder og grad av utnytting. Det er i forslagsstillers planbeskrivelse gjort en analyse som viser begrunnelsen for grad av utnytting og byggehøyder. (Forslagsstillers planbeskrivelse s. 21-26). Byutviklingssjefen anser at utredningen er tilfredsstillende ut fra de forutsetninger planutvalget la til grunn. 04 Beskrivelse av planprosessen Planprosessens spesielle sider Dato: Prinsippavklaring i planutvalget, sak 72/06 16.05.2006 Annonsert oppstart av planarbeid (og 16.10.2006 tilskrevet partene) Folkemøte 26.03.2009 Komplett forslag til reguleringsplan 01.05.2009 Offentlig ettersyn (1.gangsbehandling) Juni 2009 Planforslaget legger til grunn en parkeringsløsning som baserer seg på en heis direkte ned til fjellanlegget. Denne løsningen er nyskapende og fremtidsrettet, men den har gjort planprosessen langt mer komplisert, ved at gjennomføring beror på at reguleringsplanen for utvidelse av fjellanlegget må vedtas før denne planen har en tilfredsstillende parkeringsløsning. Statens vegvesen har fremmet innsigelse til planen for fjellanlegget, og i påvente at innsigelsen skal løses, legges planen frem med en alternativ parkeringsløsning under lokk på tomta, og med kjøreadkomst via Conrad Holmboes vei. Byutviklingssjefen vil ikke anbefale planen med en slik løsning av adkomst og parkering. I prosessen med merknadsbehandling av planforslaget ble forslagsstiller oppfordret av administrasjonen til å følge opp vedtaket om å vurdere endring av atkomst, samt redusere utnyttelsesgraden ved å fjerne B3 og B4. 05 Byutviklingssjefens planvurdering Se vedlegg 05 6
06 Vurdering av merknader Det er kommet inn 26 merknader. Disse er oppsummert og kommentert i vedlegg 6. Her gis en konkret vurdering av avgjørende forhold på bakgrunn av vedtak til offentlig ettersyn og innsendte merknader. Illustrasjon av merknadsstilleres adresse ift. planområdet 7
Skråfoto av Conrad Holmboes veg og Gebhardtstykket Som illustrasjonen over viser, så har kommunen mottatt merknader fra naboer på alle sider helt opp til husrekken i overkant av Gebhardtstykket. Alle nabomerknadene stiller seg svært negative til planforslaget. Merknadene til planforslaget kan oppsummeres til i all hovedsak å dreie seg om tre forhold i planen: grad av utnytting, høyde på blokka ( konglen ), og trafikkutvikling langs Contrad Holmboes veg. Atkomst til nytt boligområde Vedtaket om utlegging til offentlig ettersyn inkluderte at forslagsstiller skulle ta opp til vurdering at hovedatkomsten ikke skulle legges til Conrad Holmboes veg via krysset ved T.H. Øiens veg ettersom prosjektet vil ytterligere belaste en overbelastet atkomstvei. Kommunen har tidligere kommunisert at atkomst via Petersborggata vil være et bedre alternativ ettersom man da ikke belaster Conrad Holmboes veg med trafikk til boligområdet. I merknadsbehandlingen har forslagsstiller i møte med kommunen konstatert at det er mulig å etablere atkomst direkte til et underjordisk parkeringsanlegg fra Petersborggata, men at dette medfører høyere kostnader for utbygger. Trafikkutredning utført av Sweco konkluderer også med at atkomst fra Petersborggata er en god løsning. Merknadene fra naboer i nærområdet viser stor motstand mot økt trafikk gjennom Conrad Holmboes veg. Veien er i dag atkomst til boliger langs Conrad Holmboes veg samt boligene på Bjørkås Terasse. Høyde på konglen Det er i forslagsstillers planbeskrivelse utarbeidet en alternativsstudie for kongla, som drøfter høyde og volum, iht. planutvalgets tidligere vedtak. Resultatet av drøftingen er at den viste høyde er den foretrukne ut fra helheten i den arkitektoniske komposisjonen. Dette ble ikke problematisert ved behandling for utlegging til offentlig ettersyn 8
ettersom vurdering oppfylte kravene stilt av planutvalget i prinsippsak 72/06. I merknadsbehandlingen har flertallet av naboene i området stilt seg negativ til etablering av en blokk på ca 30m i sitt nærområdet. Sentrale argumenter mot en slik blokkbebyggelse er at den vil fremstå som et fremmedelement i forhold til eksisterende bebyggelse, og at den vil ha en svært negativ effekt på utsikt og sol-/skyggeforhold. Grad av utnytting I saksutredning for utlegging til offentlig ettersyn ble det poengtert at planforslaget ikke ble vurdert å være helt i tråd med planutvalgets vedtak i sak 72/06 i forhold til utnyttelsesgrad. Delegasjonsvedtaket ved utlegging til offentlig ettersyn spesifiserte derfor at byggeområdene B3 og B4 skulle vurderes tatt ut for å se hvordan prosjektet da forholder seg til den omliggende bebyggelsen. Samtidig ble det åpnet for at en forlengelse av slangen på bekostning av B3 og B4 kunne vurderes. I møter med kommunen har forslagsstiller stått fast på at dersom man fjerner byvillaene B3 og B4 så vil kostnadene ved prosjektet bli for høye til at prosjektet lar seg realisere, da spesielt hvis man etablerer atkomst til parkeringsanlegg fra Petersborggata. For forslagsstiller var det derfor ikke aktuelt å fremme et alternativ der man fjernet byvillaene. Administrasjonens forslag om å vurdere en forlengelse av slangen på bekostning av disse ble ikke fulgt opp av forslagsstiller. Opprettholdelse av B3 og B4 ble av forslagsstiller satt som en forutsetning for å flytte atkomsten til Petersborggata. 9
07 Konklusjon Planforslaget for Storhaugen er en ambisiøs og kontroversiell plan i og med at den søker å realisere et arkitektonisk omstridt prosjekt tegnet av arkitektkontoret Dahl og Uhre. En annerledes, moderne og bypreget bebyggelse plassert i et område med relativt lav utnyttelse har medført sterke og negative reaksjoner fra omkringliggende naboer. Vedtaket om å revurdere atkomst via Conrad Holmboes veg samt utnyttelsesgraden (gjennom nødvendigheten av B3 og B4) ble fulgt i dialogen mellom administrasjonen og forslagsstiller, og konklusjonen fra forslagsstiller var at det ikke var økonomisk spillerom i utbyggingsplanene for å fjerne B3 og B4. I tillegg ville atkomst via Petersborggata bli en noe dyrere løsning enn gjennom Conrad Holmboes veg. Byutviklingssjefens vurdering er at bortfallet av parkeringsløsningen i fjellanlegget, prosjektets høye utnyttelsesgrad og tetthet, samt dårlige atkomstforhold har gjort at kommunen og forslagsstiller ikke har kommet til enighet om planforslaget. I tillegg viser responsen etter offentlig ettersyn at planforslaget møter svært mye motstand i sitt nærmiljø. På bakgrunn av dette anbefaler ikke byutviklingssjefen at planforslaget vedtas. Ved henvendelser til byutvikling vennligst oppgi saksnummer 05/3985. Byutviklingssjefen/erieid... Sett inn saksutredningen over denne linja IKKE SLETT LINJA 10