FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Petter Rappe Saksfremlegg Arkivsaksnr: 11/97 Arkiv: L12, 66/10 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Utvalg for samfunn 24.01.2012 007/12 PRA Utvalg for samfunn 28.08.2012 073/12 PRA Detaljregulering for Fagerstrand, gnr. 66, bnr. 10 mfl, Tjørsvåg Saksdokumenter: 1. Planbeskrivelse 2. Illustrasjon fasader 3. Illustrasjon landskap 4. Reguleringsbestemmelser 5. Reguleringskart på terreng 6. Reguleringskart under terreng US-073/12 Vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 10-10 legges planforslaget Detaljregulering for Fagerstrand, gnr. 66 bnr. 10 mfl. Tjørsvåg, datert 3.11.2012, sist revidert 5.7.2012, ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at følgende innarbeides i plandokumentene: 1. Parkeringsplassene mellom BF1 og BF2 reguleres til lekeplass for alle boenhetene innenfor planområdet. 2. Ny 6: Eksisterende bebyggelse i U1 reguleres med eksisterende bebyggelses omfang og høyder. Det kan etableres inntil tre leiligheter for utleie. Det kreves opparbeidet 1,5 parkeringsplasser til leilighetene innenfor planområdet. 3. Ny 9: Innenfor området skal alle inngrep godkjennes av Flekkefjord kommune. Farvannet skal være åpent for alminnelig ferdsel. Fortøyning av båter skal skje langs bryggene. Båtplasser langs bryggene er forbeholdt beboere innenfor U1, BF1 og BF2. 4. Planbeskrivelsen presiseres i forhold til Plan- og bygningslovens 4-2 med utgangspunkt i kapittel 1 og 3 til 7 i fremlagte planbeskrivelse. 5. Gnr. 66 bnr. 37 inntas i planen og reguleres i henhold til reguleringsforslag i sak nr. 007/12. Dette forutsetter en justering av plangrensen for reguleringsplanen i Tjørsvågstrand. Saksopplysninger: På vegne av grunneierne Bjørn Ottersen og Hartvig Kjelland, har Kristiansen & Selmer-Olsen AS utarbeidet et forslag til detaljregulering for Fagerstrand gnr. 66 bnr. 10, 37 mfl i Tjørsvåg på grensen mot Sveiga. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for en ny boligenhet med brygge på gnr. 66 bnr. 10, og båtnaust med adkomst på gnr. 66 bnr. 37. Planforslaget ble registrert mottatt av kommunens postmottak den 14.11.2011.
Området er tidligere uregulert. I gjeldende kommunedelplan for sentrumsområdet og bykjernen, vedtatt 9.9.1999, har området status som utbygd byggeområde for boliger. Kommuneplanens langsiktige retningslinjer 1999-2011 har høy utnyttelsesgrad i sentrumsnære områder som målsetting, hvor fortetting av eksisterende boligområder er en strategi. Nord for Fagerstrand er det vedtatt utlagt til offentlig ettersyn et planforslag til regulering av Tjørsvågstrand. Forutsetningen for ettersynet er at planen blir omarbeidet. Omarbeidingen av planen er ikke gjennomført og planforslaget er derfor enda ikke lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget for Fagerstrand innebærer en delvis overlapping av planforslaget for Tjørsvågstrand. Mot sør grenser planområdet til reguleringsplan Industriområde Wahlsodden, vedtatt 18.3.1993, og som omfatter industriområdet til Parat Halvorsen. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger vest for Flekkefjord sentrum. I vest grenser planområdet til fylkesvei 44, i sør til etablert industriområde, i øst mot sjøen,og i nord mot eksisterende båthus. Området er hellende fra fylkesveien og ned mot sjøen. Det er eksisterende bebyggelse med tilhørende brygger, som brukes til boliger og utleievirksomhet. Området har opparbeidet kjøreadkomst fra fylkesveien. Melding om oppstart av planarbeid ble kunngjort i avisen Agder. Frist for merknader og innspill til varselet ble satt til 28.02.11. Under meldingsfasen innkom seks merknader her gjengitt slik de kort er referert og kommentert av regulant: Fylkesmannen i Vest-Agder. Miljøvernavdelingen. Brev av 03.02.11: Utbygging skal være veid opp mot motivene bak byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen; landskapshensyn, biologisk mangfold og allmenne friluftsliv interesser. Det kan reises innsigelse dersom dette ikke ivaretas. Bør avvente revisjon av kommunedelplan for området. Om man likevel går videre i planarbeidet, må virkning av planen fremgå av planbeskrivelsen. Påpeker spesielle regler for en eventuell utfylling i sjøen. Det må tidligst mulig i prosessen tas hensyn til naturmangfoldet i henhold til naturmangfoldloven, 8-12. Vurderingene skal fremgå av plandokumentet 7. Grenseverdier for støy må overholdes. Påpeker rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, samt T-5/99B om tilgjengelighet for alle. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Se for øvrig våre kommentarer til Vest-Agder fylkeskommunes uttalelse. Kan ikke se at planforslaget er veid opp mot motivene bak byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen, landskapshensyn, biologisk mangfold og allmenne friluftsliv interesser. Disse temaene må redegjøres for før en kan ta stilling til om det konkrete planforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn. Statens vegvesen. Brev datert 04.02.11: Planområdet har i dag en lite tilfredsstillende avkjørsel fra fylkesvei 44. Ved detaljregulering vil følgende forhold vektlegges: - Utbedring av avkjørsel. Krav til radius på sidekant mot sør er min. 3,5 meter. - Byggegrense mot fylkesveien - Støyforhold - Areal for veggrunn langs fylkesveien - Rekkefølgebestemmelser for utbedring
Kommentar: Avkjørsel er utbedret. Radius på sidekant i kryss er minimum 3,5 meter. Byggegrense mot fylkesveien er satt til 10 meter fra senterlinje vei. Støyforhold er sikret i bestemmelsenes 4. Areal for veggrunn er avsatt langs fylkesveien. Arealet omfatter Statens vegvesens eiendom, samt deler av privat grunn i forbindelse med avkjørselen. Rekkefølgekrav i 11. Byggegrensen er lagt i henhold til eksisterende bebyggelse og bør derved kunne aksepteres av Statens vegvesen om området i utgangspunktet vurderes å kunne bebygges. Norsk Maritimt Museum. Brev av 07.0211: Vil vurdere en arkeologisk registrering under vann dersom planen åpner for inngrep i sjøen (feilskrevet elva,) og ber om å få tilsendt 1. utkast av reguleringsplan når denne foreligger. Kommentar: Reguleringsplanen bør oversendes NMM for uttalelse før planen sendes inn. Registrering under vann kan være aktuelt i N1 og BF2. Eventuell marinarkeologisk undersøkelse må være gjennomført før et planforslag kan vedtas. Det er akseptabelt at slik undersøkelse avventer et offentlig ettersyn om en er usikker på om de foreslåtte tiltakene er gjennomførbare. Kystverket. Brev av 11.02.11: Kystverket har ingen merknader til oppstart av reguleringsplanarbeidet. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Tas til etterretning. Vest-Agder Fylkeskommune, Plan og miljø. Brev av 14.02.11: VAF interesser knyttet til følgende forhold: - Stedsutvikling, jf fylkesdelsplanen for Lister-regionen 2006 - Regionale samferdselsinteresser, herunder trafikksikkerhet - Tilgjengelighet for alle rundskriv T-5/99B - Barn og unges interesser rundskriv T-2/08 - Forhold til kulturminner og kulturmiljø Fylkeskommunen har følgende konkrete kommentarer: - Forhold vedr. tidligere varslet oppstart for reguleringsplan Tjørsvågstrand, forutsettes avklart - Byggeavstand og avkjørselsproblematikk i forhold til fylkesveien, samråd med vegvesenet og fylkeskommunens samferdselsseksjon. - Bygg og anlegg må utformes på en estetisk god måte pga eksponert beliggenhet i forhold til bybildet - Forutsetter trygge og attraktive leke- og uteoppholdsarealer i tilknytning til boliger i området. Fylkeskonservatoren har ingen spesielle merknader hva gjelder landdelen av planområdet. Vedr. sjødelen henvises det til brev av 07.02.11 fra Norsk Maritimt Museum.
Kommentar: Forholdet til tidligere varslet oppstart for reguleringsplan Tjørsvågstrand er avklart i forhåndskonferansen, jf. Pkt.2 i referatet... det aktuelle utbyggingsområdet var innlemmet ved melding om oppstart for Tjørsvågstrand. Området er senere utelatt fra den reguleringsplanen i forståelse med kommunen og Flekkefjord motorbåtklubb som regulerer Tjørsvågstrand. Avkjørsel vist i plankartet er i henhold til vegnormalen. Planlagt bolig har moderne uttrykk, med båtplasser under boligene. Parkering er også i garasjer under boligen. Boligen er planlagt i 2 etasjer, med stor takterrasse. Illustrasjonen til planforslaget viser et spennende moderne bygg. Det er imidlertid ikke gjort noen vurderinger eller laget illustrasjoner som viser hvordan dette er tilpasset landskapet og tilstøtende bygningsmiljø. Lekeplasser skal normalt anlegges på bakkenivå. Takterrasser kan være et supplement. Fiskeridirektoratet, Region sør. Brev av 14.02.11: Bør unngå mudring/dumping/andre store inngrep i perioden februar mai pga gytetid for lokal torskebestand i registrert gyteområde utenfor Fagerstrand (kart vedlagt). Region sør ber om at diverse forhold vedr. avløp fra båthus, kildesortering av avfall fra småbåtanlegg, bryggeanlegg og bølgebrytere vurderes av kommunen. Ingen andre innvendinger til oppstartsmeldingen. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Det må forutsettes i reguleringsbestemmelsene at eventuell mudring, dumping og andre store inngrep ikke kan foregå i perioden februar mai. Arild Johannessen, nabo. Brev av 25.02.11: Har kun mottatt kartene uten melding, og ber om utsatt frist, hvilket er bekreftet fra KSO den 28.02.11. Det er ikke registrert merknader fra Johannessen. Vurdering: Planforslaget er illustrert med tegningene av et nybygg det hadde vært interessant og sett realisert i et passende bygningsmiljø. I forhold til Fagerstand vurderes bygget og fremstå som et fremmedelement samtidig som et spennende bygg ikke kommer til sin rett. I tillegg til at arkitekturen er ny i området blir bygget også vesentlig høyere enn nabobyggene. Utleiebygget på gnr. 66 bnr. 10 har møne og gesims på henholdsvis kote 9,5 og 5,6. Boligbygget på gnr. 66 bnr. 125 har møne på kote 7,8. Av hensyn til landskapsbildet sett fra byen og utsikt fra fylkesveg 44 mot byen, bør høyden på et nybygg ikke overskride kote 8. Å finne en tilpasset byggestil i området vil være en utfordring ettersom eksisterende bygg ikke har et felles uttrykk. Et minimum må likevel være at proporsjonene til tilstøtende bebyggelse respekteres. Som tilleggsdokumentasjon bør det utarbeides snitt som viser nybygg i forhold til landskap og omkringliggende bebyggelse. Foreliggende planforslag overlapper også delvis reguleringsforslag for Tjørsvågstrand som er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Reguleringsforslaget Tjørsvågstrand er foreløpig ikke lagt ut til offentlig ettersyn ettersom det ble vedtatt endringer som krever en vesentlig
omarbeiding av plandokumentene, og som enda ikke er foretatt. Om lag halvparten av strandlinjen til gnr. 66 bnr. 37 inngår i reguleringsforslaget Tjørsvågstrand. Naust N1 må derfor tas ut av forslag til regulering av Fagestrand. Det er vanskelig å forholde seg til 3 i de foreslåtte reguleringsbestemmelsene. Bestemmelsene bør være så konkrete som mulig å si hvilke areal som eventuelt skal opparbeides med universell utforming eller ikke. Ettersom planområdet grenser til fylkesveg 44 er må det vises særlig aktsomhet i forhold til trafikkstøy. Bestemmelsenes 4 bør derfor forlange at det kan dokumenteres at nye boliger tilfredsstiller gjeldende retningslinje. Bestemmelsene kan heller ikke vedtas med en parkeringsdekning på 1,5 per bolig slik det står i 5,4. Det må minimum være to, men et annet parkeringsforhold kan vurderes for leilighetene for kortidsutleie. Planforslaget anbefales i samsvar med saksbehandlers kommenterer og vurderinger ikke lagt ut til offentlig ettersyn slik plandokumentene nå foreligger. Kommuneplanens langsiktige del, kommunedelplan for sentrum og innkomne merknader tilsier at området bør kunne fortettes. Mener det ikke er kommunens oppgave å angi konkret hvordan området skal bebygges, men vil anbefale at planforslaget omarbeides etter gitte rammer vedtatt som et råd i henhold til Plan- og bygningslovens 10-8. Sammen med kommentarene knyttet til de enkelte merknader vil en derfor som oppsummering foreslå at planforslaget omarbeides med følgende forutsetninger: Bygg i området må gis proporsjoner og detaljeringer slik at det i større grad inngår i en helhet med resten av bebyggelsen på Fagerstrand. Nybygg kan ikke ha mønehøyde eller høyeste gesims høyere enn kote 8,3. Nye plandokument må minimum inneholde snitt som viser nybygg i forhold til landskap og omkringliggende bebyggelse. Nye tiltak tillates ikke etablert på gnr. 66 bnr. 37. Planforslaget må redegjør for forholdet til byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø, landskapshensyn, biologisk mangfold og allmenne friluftsliv interesser. Reguleringsbestemmelse må forutsette at mudring, dumping og andre store inngrep i sjø ikke kan foregå i perioden februar mai. Paragraf 3 må konkret si hvilke områder som må tilfredsstille kravene til universell utforming eller ikke. Paragraf 4 omskrives til: Det må fremlegges dokumentasjon på at nye boliger tilfredsstiller kravene til grenseverdier for støy i henhold til Miljøverndepartementet retningslinje T-1442. Det skal minimum være to parkeringsplasser til hver boenhet. Samme kravet vil ikke gjelde for leiligheter til kortidsutleie. Plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse må revideres og harmoniseres før nytt planforslag kan tas opp til behandling.
Rådmannens forslag til vedtak: Utvalg for samfunn finner at forslag til detaljregulering for Fagestrand, gnr. 66 bnr. 10 mfl ikke er tilstrekkelig bearbeidet til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens 10-10. Det vurderes at planforslaget ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til landskapet og eksisterende bygningsmiljø. Nordlig del av planforslaget i konflikt med reguleringsforslag Tjørsvågstrand som er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at plandokumentene blir omarbeidet. Utvalg for samfunn vedtar følgende tilrådninger i henhold til Plan- og bygningslovens 10-8: 1. Bygg i området må gis proporsjoner og detaljeringer slik at det i større grad inngår i en helhet med resten av bebyggelsen på Fagerstrand. Nybygg kan ikke ha mønehøyde eller høyeste gesims høyere enn kote 8,3. 2. Nye plandokument må minimum inneholde snitt som viser nybygg i forhold til landskap og omkringliggende bebyggelse. 3. Nye tiltak tillates ikke etablert på gnr. 66 bnr. 37. 4. Planforslaget må redegjør for forholdet til byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø, landskapshensyn, biologisk mangfold og allmenne friluftsliv interesser. 5. Reguleringsbestemmelse må forutsette at mudring, dumping og andre store inngrep i sjø ikke kan foregå i perioden februar mai. 6. Paragraf 3 må konkret si hvilke områder som må tilfredsstille kravene til universell utforming eller ikke. 7. Paragraf 4 omskrives til: Det må fremlegges dokumentasjon på at nye boliger tilfredsstiller kravene til grenseverdier for støy i henhold til Miljøverndepartementet retningslinje T-1442. 8. Det skal minimum være to parkeringsplasser til hver boenhet. Samme kravet vil ikke gjelde for leiligheter til kortidsutleie. 9. Plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse må revideres og harmoniseres før nytt planforslag kan tas opp til behandling. 24.01.2012 Utvalg for samfunn Behandling: Befaring ble foretatt. Frp v/ivar L. Fidje fremsatte følgende forslag: «Utvalg for samfunn finner at forslag til detaljregulering for Fagerstrand, gnr. 66 bnr. 10 m.fl legges ut til offentlig ettersyn som omsøkt. Dette anses som en fortetting av et allerede bebygd område. Området består i dag av bygg av gammel og nymoderne stil.» Ved alternativ votering mellom rådmannens innstilling og Frp s forslag ble rådmannens innstilling vedtatt med 5 mot 4 stemmer (Ivar L. Fidje (Frp) Per E. Birkeland (Frp) Bjørn Ulland (H) Ellen Matsen (H).
US-007/12 Vedtak: Utvalg for samfunn finner at forslag til detaljregulering for Fagerstrand, gnr. 66 bnr. 10 mfl ikke er tilstrekkelig bearbeidet til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens 10-10. Det vurderes at planforslaget ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til landskapet og eksisterende bygningsmiljø. Nordlig del av planforslaget i konflikt med reguleringsforslag Tjørsvågstrand som er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at plandokumentene blir omarbeidet. Utvalg for samfunn vedtar følgende tilrådninger i henhold til Plan- og bygningslovens 10-8: 1. Bygg i området må gis proporsjoner og detaljeringer slik at det i større grad inngår i en helhet med resten av bebyggelsen på Fagerstrand. Nybygg kan ikke ha mønehøyde eller høyeste gesims høyere enn kote 8,3. 2. Nye plandokument må minimum inneholde snitt som viser nybygg i forhold til landskap og omkringliggende bebyggelse. 3. Nye tiltak tillates ikke etablert på gnr. 66 bnr. 37. 4. Planforslaget må redegjør for forholdet til byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø, landskapshensyn, biologisk mangfold og allmenne friluftsliv interesser. 5. Reguleringsbestemmelse må forutsette at mudring, dumping og andre store inngrep i sjø ikke kan foregå i perioden februar mai. 6. Paragraf 3 må konkret si hvilke områder som må tilfredsstille kravene til universell utforming eller ikke. 7. Paragraf 4 omskrives til: Det må fremlegges dokumentasjon på at nye boliger tilfredsstiller kravene til grenseverdier for støy i henhold til Miljøverndepartementet retningslinje T-1442. 8. Det skal minimum være to parkeringsplasser til hver boenhet. Samme kravet vil ikke gjelde for leiligheter til kortidsutleie. 9. Plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse må revideres og harmoniseres før nytt planforslag kan tas opp til behandling. Nye saksopplysninger: Forslagsstiller har bearbeidet planforslaget etter utvalgets vedtak. Reviderte plandokument ble mottatt av kommunen 6.7.2012. Konsulent har kommentert utvalgets vedtak punktvis. Kommentarene gjengis i sin helhet i det følgende. Nummereringen tilsvarer nummereringen i vedtaket. 1. Ny bolig er redusert fra 3 til 2 etasjer, slik at øverste gesimshøyde nå er under kote 8.3, se vedlagte snitt. Eksisterende bebyggelse i BF1 har mønehøyde på kote 7.8, mens utleiebygget i U1 har en mønehøyde på henholdsvis kote 9.5 og 5.6. Ny bolig i BF2 vil ha en total høyde midt mellom eksisterende bygninger i området. Konsekvens av reduksjon med 1 etasje, er at bygningen er utvidet med 0,5 meter i lengderetningen og 1,0 meter i bredden. Ny bolig får mindre volum enn opprinnelig planlagt bolig. Boligen har et moderne uttrykk i motsetning til eksisterende bygninger i planområdet, men harmonerer i volum og høyde. 2. Snitt av ny bolig er lagt ved planforslaget. Snittet viser at planlagt bebyggelse harmonerer med eksisterende boligmiljø i plassering, uttrykk, volum og høyder. 3. Eiendom 66/37 er tatt ut av planområdet. Planforslaget legger imidlertid opp til at eiendommen kan få adkomst via felles avkjørsel AV1 fra fylkesveien. Eksisterende avkjørsel til aktuelle eiendom vil da stenges. 4. Hele planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Strandsonen i området har ulik utnyttelsesgrad, fra massiv industribebyggelse, spredte eneboliger, sjøbuer
enkeltstående og i rekke m.m. Nord for planområdet foreligger reguleringsplanforslag for Tjørsvågstrand som planlegger høy utnyttelse av strandsonen i form av båthus, småbåthavn og boligblokker. Nye tiltak i planområdet er en fortetting av eksisterende boligmiljø på Fagerstrand. Ny bolig vil harmonere med det bygningsmiljø som er i Fagerstrand i dag, i volum og høyder, men med et moderne uttrykk som harmonerer med industribebyggelsen mot sør. Utbyggingen vil ikke gi skjemmende landskapsinngrep i strandsonen. Begrunnes med at selv om boligen plasseres ut i sjø er det i boligens underetasje planlagt båtplasser. Boligen peles, noe som gir mindre inngrep i strandsonen. Ny bolig vil ikke komme i konflikt med allmenn ferdsel i sjø. Naturbasen har ingen registrerte vern, artsfunn eller prioriterte naturtyper i området, slik at det anses som ikke nødvendig med inngående registreringer av biologisk mangfold i området. 5. Forholdet er lagt inn i bestemmelsen, se ny 4. 6. Bestemmelse om universell utforming er tatt ut av reguleringsbestemmelsene. Begrunnes med at det kun planlegges en ny enebolig i området. Universell utforming blir ivaretatt igjennom TEK10, og det stilles ingen krav utover dette til at utbygging i området skal tilrettelegges for universell tilgjengelighet eller livsløpsstandard. 7. Bestemmelsen er endret i henhold til vedtaket, se ny 3. 8. Innenfor området f_p1 som er felles for bolig BF1, BF2 og U1 er det avsatt 9 parkeringsplasser i tillegg til at BF2 har 2 garasjeplasser i underetasjen. Totalt for alle boligene i planområdet er det 11 parkeringsplasser. U1 er utleieenhet med 3 enheter og har en annen parkeringsdekning enn boligene. Bestemmelsene stiller krav til 2 parkeringsplasser pr. boenhet i BF1 og BF2. Ved å anslå parkeringsdekning på 1,5 plass pr. utleieleilighet i U1, får man totalt sett en overdekning på 2 parkeringsplasser i planområdet. 9. Planforslaget er omarbeidet i henhold til vedtaket. Vurdering: Revisjonen av planen vurderes å være i henhold til Utvalg for samfunn sitt vedtak. Planforslaget legger opp til en intensiv utnytting av arealene uten å tilgodese barn og unge areal til lek. Fult utbygd vil området omfattet to eneboliger og tre utleieleiligheter til feriebruk. Nærmeste friområde vil være på Whalsodden 350 meter unna. For å komme til Whalsodden må fylkeveg 44 krysses to ganger. Whalsodden som lekeområde vil derfor ikke være noe alternativ for de minste barna. Planforslaget bør derfor omfatte et lekeareal for de minste barna med plass nok til en sandkasse og en huske. Ettersom det er god parkeringsdekning bør de to parkeringsplassene mellom BF1 og BF2 avsettes til lek. Dette området er sentralt, men vurderes å kunne ligge i slagskygge enkelte tider. De to parkeringsplassene syd for BF1 vil ha bedre solforhold, men vil ligge mer bortgjemt. En stor takterrasse kan være attraktiv, men vil ikke kunne erstatte en lekeplass på grunnen. Det er tre utleieleiligheter i U1. Dette fremkommer verken i reguleringsbestemmelsene eller planbeskrivelsen. Mener antall utleieenheter og tilhørende parkeringsdekning bør fremkomme i reguleringsbestemmelsene. Så lenge bestemmelsene regulerer inn eksisterende bebyggelse med gjeldende omfang og høyder vurderes det som overflødig å presisere at bygningene kan gjenoppbygges ved brann. Denne opplysningen hører til i planbeskrivelsen der en blant annet skal beskrive virkninger av planen. Denne presiseringen bør derfor utgå fra reguleringsbestemmelsene 5.1 og 6. Sjøområdet foran bebyggelsen er regulert eksklusivt for beboerne innenfor planområdet. Ettersom det er brådypt i området utgjør dette et større sjøareal enn det vanlig eiendomsrett skulle tilsi. I den grad det har noen betydning vurderes det som uheldig å utvide den private råderetten i et sentrumsnært område hvor fri ferdsel er viktig hvor tilflott til naboeiendommer må kunne skje uten fare for å komme i konflikt med planen. Retten til å fortøye båter langs
bryggene skal selvsagt være eksklusive for grunneierne innenfor planområdet. Regner med at det er dette som har vært intensjonen i planen uten at det er presisert i planbeskrivelsen En planbeskrivelse skal følge reguleringskartet og reguleringsbestemmelsene og har som formål å utdype det som ikke kommer frem i plankartet eller er naturlig å formulere som en paragraf i en bestemmelse. Viktigheten av planbeskrivelsen understrekes ved at det kan reises innsigelse til manglende eller mangelfull planbeskrivelse. Plan- og bygningslovens 4-2 presiserer at planbeskrivelsen skal beskrive formål, hovedinnhold, virkninger og forhold til rammer og retningslinjer. Formålet er å øke forståelsen av planen og å få frem intensjonen bak de planmessige grep som er foretatt. En god planbeskrivelse kan være en støtte i saksbehandlingen når tiltak skal realiseres. Ved behandling av dispensasjoner og endringer kan planbeskrivelsen få en avgjørende betydning der et vesentlig spørsmål ofte vil være om endringen er i henhold til planens intensjon eller ikke. Planbeskrivelsen skal derfor ikke være et partsinnlegg i reguleringssaken eller en gjenfortelling av reguleringsbestemmelsene. Foreliggende planbeskrivelse fremstår som voluminøs der også planprosessen beskrives sammen med referat og kommentarer av innspill til meldingen og utvalgets vedtak. Moment som normalt skal fremkomme i saksfremstillingen og som kanskje har begrenset interesse etter at bystyret har vedtatt planen. Planbeskrivelsen kan derfor med fordel revideres ut i fra kapittel 1, 3 til 7. Eventuell viktige moment under kapittel 2,2 bør innarbeides i kapittel 6 eller 7. Samlet sett vurderes planforslaget å ha tatt stilling til aktuelle problemstillinger i området og fremmet akseptable løsninger. Planforslaget vurderes derfor å kunne legges ut til offentlig ettersyn etter at justeringer er foretatt i henhold til vurderingene ovenfor. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 10-10 legges planforslaget Detaljregulering for Fagerstrand, gnr. 66 bnr. 10 mfl. Tjørsvåg, datert 3.11.2012, sist revidert 5.7.2012, ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at følgende innarbeides i plandokumentene: 1. Parkeringsplassene mellom BF1 og BF2 reguleres til lekeplass for alle boenhetene innenfor planområdet. 2. Siste setning vedrørende gjenoppbygging ved brann utgår av 5,1. 3. Ny 6: Eksisterende bebyggelse i U1 reguleres med eksisterende bebyggelses omfang og høyder. Det kan etableres inntil tre leiligheter for utleie. Det kreves opparbeidet 1,5 parkeringsplasser til leilighetene innenfor planområdet. 4. Ny 9: Innenfor området skal alle inngrep godkjennes av Flekkefjord kommune. Farvannet skal være åpent for alminnelig ferdsel. Fortøyning av båter skal skje langs bryggene. Båtplasser langs bryggene er forbeholdt beboere innenfor U1, BF1 og BF2. 5. Planbeskrivelsen presiseres i forhold til Plan- og bygningslovens 4-2 med utgangspunkt i kapittel 1 og 3 til 7 i fremlagte planbeskrivelse. 28.08.2012 Utvalg for samfunn Behandling: Med 8 mot 1 stemme fattet Utvalg for samfunn følgende vedtak: «I medhold av Plan- og bygningslovens 10-10 legges planforslaget Detaljregulering for Fagerstrand, gnr. 66 bnr. 10 mfl. Tjørsvåg, datert 3.11.2012, sist revidert 5.7.2012, ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at følgende innarbeides i plandokumentene:
1. Parkeringsplassene mellom BF1 og BF2 reguleres til lekeplass for alle boenhetene innenfor planområdet. 2. Ny 6: Eksisterende bebyggelse i U1 reguleres med eksisterende bebyggelses omfang og høyder. Det kan etableres inntil tre leiligheter for utleie. Det kreves opparbeidet 1,5 parkeringsplasser til leilighetene innenfor planområdet. 3. Ny 9: Innenfor området skal alle inngrep godkjennes av Flekkefjord kommune. Farvannet skal være åpent for alminnelig ferdsel. Fortøyning av båter skal skje langs bryggene. Båtplasser langs bryggene er forbeholdt beboere innenfor U1, BF1 og BF2. 4. Planbeskrivelsen presiseres i forhold til Plan- og bygningslovens 4-2 med utgangspunkt i kapittel 1 og 3 til 7 i fremlagte planbeskrivelse. 5. Gnr. 66 bnr. 37 inntas i planen og reguleres i henhold til reguleringsforslag i sak nr. 007/12. Dette forutsetter en justering av plangrensen for reguleringsplanen i Tjørsvågstrand.» Ansvar for oppfølging: Underretning sendes til: