SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef Byplansjef : 200908257 : O: : L12-96 : Thorstein Holtskog : Stian Rugtvedt : Mette Paavola Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling, 1. gang Utvalg for byutvikling, 2. gang Bystyret 14.03.2012 17.10.2012 23.10.2012 36/12 DETALJREGULERING FELLES BRYGGE USKEN, PLAN 2009123 SAKEN GJELDER Forslag til regulering av felles småbåtbrygge ved Uskekaien fremmes på vegne av Uskekaien Fellesbrygge, et samarbeidsprosjekt mellom hytteeiere på Usken. Bakgrunn er at hytteeierne ønsker ordnede forhold og en sikker og godkjent bryggemulighet for fortøyning av egen båt ved bruk av hyttene. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 10.03.2010 Fullstendig planforslag mottatt 11.11.2010 1. gangsbehandling 14.03.2012 Offentlig ettersyn 26.04.2012 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling 17.10.2012 Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret TIDLIGERE BEHANDLING Behandlet 1. gang av utvalg for byutvikling i møte 14.03.2012 saksnr: 36/12 Vedtak: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71 12-10, at detaljregulering for brygge plan nr. 2009 123, sist datert 8.2.2012, med tilhørende bestemmelser, sist datert 8.2.2012, legges ut til offentlig ettersyn. 2. Planforslag endres i samsvar med bestemmelser for Kommuneplan for Sandnes 2011-2025 4.6 b. tredje ledd til hovedpir med to meters bredde, før utlegging til offentlig ettersyn. Side 1 av 7
GJELDENDE PLANER Planområdet er uregulert. I kommuneplanen ligger sjødelen i NFFF-område, og landdelen ligger i LNF-område. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger i hovedsak i sjøen. Landdelen av planområdet opptar kun nødvendig areal for innfesting og brygge. Landdelen består av eldre fylling med grov stein. Området ligger i nærhet til hurtigbåtkai. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hovedelementet i planforslaget er felles brygge for 31 hytter. Hovedbryggen er tenkt utført som 2,0 meter bred pir ut fra land som flytebrygge eller brygge på peler, avhengig av tekniske og økonomiske hensyn, med 24 båtplasser. Syv båtplasser blir anlagt som utriggere fra land mellom hovedbrygge og hurtigbåtkai. Båtplassene arrangeres som flytende utriggere på begge sider av hovedbryggen. På land er det tatt med områder for nødvendige arbeider i forbindelse med forankring/landfester for brygge, adkomst, samt eventuell flytting av landtaket til sjøkabelen som forsyner øya med elektrisitet. Festeanordningen for bryggene må ligge innenfor planområdet. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 26.04 15.06.2012. Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Fylkesmannen i Rogaland, brev datert 11.06.2012 Vi har faglig råd om at bryggen utformes som flytebrygge og at dette innarbeides i bestemmelsene. Det må gå fram av bestemmelsene at det ikke åpnes for utfylling etc. ved anleggelse av bryggen. Byplansjefen støtter fylkesmannen sin kommentar, og mener at det må gå frem av bestemmelsene at bryggene skal være flytebrygger samt at det ikke må tillates utfylling i sjø. 2. Kystverket Vest, brev datert 15.06.2012 Avsatt areal vil komme i konflikt med manøvrering ved hurtigbåtkaien, og må endres noe. Det må tas med i planbestemmelsene at omfang og utforming av småbåtanlegg må tilpasses behovet for manøvreringsareal og skjerming i forbindelse med bruk av hurtigbåtkaien. Ved utforming av fortøyningsarrangementet må det tas hensyn til fremkommeligheten. Det er sannsynlig at det vil bli satt krav om belysning. Side 2 av 7
Denne siden av kaien er utsatt for vinterstormer, og vi er veldig opptatt av at den tekniske løsningen skal være robust og sikker. De normale ruteanløpene kommer i dag ikke fra denne siden. Det er derimot mulig at manøvreringen i spesielle situasjoner må justeres noe. Eksempelet Kystverket legger ved vil marginalt bedre manøvreringssituasjonen. Det kan også synes som om løsningen vil være robust for båtene som ligger i anlegget. Vi mener imidlertid at den vil komme i sterkere konflikt med naboen. Dette ønsker vi å unngå. Byplansjefen støtter forslagsstiller ved at den utformingen som Kystverket skisserer vil komme i konflikt med naboen, og at den beste løsningen for alle er slik anlegget er skissert nå. Anlegget er klarert med Kystverket i ettertid. Når det gjelder krav om belysning kommer dette frem av bestemmelsene. 3. Fiskeridirektoratet region Sør, brev datert 13.06.2012 Anmoder kommunen om å stille strenge krav til miljømessige tiltak i forbindelse med eventuell tillatelse. I forbindelse med kartleggingen i sjø vil det muligens dukke opp spesielle verdier som bør tas hensyn til. Fiskeridirektoratet ber om at arbeide i sjø utsettes til kartleggingen av området er foretatt. Prosjektet har ikke kommet så langt at det vil være aktuelt med byggestart før kartleggingen er ferdig. Ut i fra tidligere undersøkelser er det imidlertid ingen grunn til å tro at det finnes spesielle verdier her. 4. Bymiljøsjefen, brev datert 13.06.2012 Det må etableres tømmeanlegg for båttoaletter i tilknytning til båthavnen dersom det skal legges båter med toaletter. Dersom fellesbryggen/båthavnen kun er beregnet for små landstedsbåter opp til en viss størrelse så bør slik begrensning tas inn i reguleringsbestemmelser/regler for småbåthavnen, og da kan tømmeanlegg for båttoaletter sløyfes. I tilknytning til båthavnen bør det etableres en stasjon for oppsamling av miljøfarlig avfall som oppstår i forbindelse med vedlikehold og drift av båter. Båthavnen er beregnet på småbåter, og det er helt akseptabelt å ta inn dette i reguleringsbestemmelsene. Det vil ikke være tilrettelagt for vedlikehold da det ikke er tilgjengelig vann eller mulighet for å ta båtene på land i tilknytning til anlegget. Byplansjefen støtter forslagsstiller. Bredden på båtplassene vil også begrense størrelsen på båtene automatisk, slik at det ikke vil bli plass til større båter, men dette er også fastsatt i de reviderte bestemmelsene. 5. Lyse, brev datert 22.05.2012 Vi vil gjøre oppmerksom på våre eksisterende kabler og linjer innen planområdet. En flytting/endring av linjene skjer til de enhver tid gjeldende retningslinjer. En eventuell omlegging må avklare i god tid i forveien. Side 3 av 7
Tiltaket er plassert i samråd med Lyse og kabelen er dermed tatt hensyn til i bestemmelsene. 6. Norled, brev datert 30.05.2012 Det vil bli en konfliktsituasjon da bryggeanlegget blir nær hovedkai og dermed bølger, men og nær kai når det er uvær. Norled kan ikke gi en garanti for at ruten blir holdt viss hurtigbåtene må gå med redusert fart forbi anlegget. Forslagsstiller sin kommentar: Det er i dag ingen direkteruter til Usken som kommer fra denne siden. Når det skjer forventes det at båten følger vanlige regler med redusert fart nær land. Det er eksisterende brygger i området i dag som krever dette. Byplansjefen sin kommentar: I ROS analysen kommer det fram at småbåtanlegget vil være til lite hinder for hurtigbåtene. Med den avstanden det er fra småbåtanlegget og til kaien bør det være mulig for hurtigbåtene å følge samme prosedyrer som de gjør i dag. Fra naboer: 1. Rolf Pettersen, brev datert 12.06.2012 1. Planlagt fellesbrygge stikker 50 meter ut i seilingsleden for hurtigbåten. Dette vil medføre at hurtigbåten må endre seilingsled og må gå med redusert fart i området, noe som igjen vil få innvirking på rutetidene. 2. Det planlagte bryggeanlegget vil beslaglegge øyas fellesareal. 3. Bryggeanlegget er for stort i forhold til tilstøtende landareal. 4. Uskekaien er øyas mest sentrale knutepunkt med stor allmenn interesse, og omfatter et lite areal som benyttes av svært mange brukergrupper. 5. Plassen benyttes som rekreasjonsområde for dagsturister og båtfolk. Et stort bryggeanlegg vil ha en avvisende effekt på disse gruppene, og vil svekke allmennhetens tilgang til et av de få strandområder som er tilgjengelige i bynære områder. 6. Steinbryggen benyttes som landingsplass for Luftambulansen. 7. Søknaden har ikke vektlagt allmennhetens interesse. 8. Tiltaket har ingen sammenheng med stedbunden næring, og vil komme i konflikt med øyas landbruksinteresser. 9. Bryggeanlegget vil komme i konflikt med den eneste strømkabelen som forsyner sørøstlige del av øya med strøm. 10. Bryggeanlegget vil stikke langt ut i transportåren gjennom Uskesundet, og vil innebære fare for kollisjon med hurtiggående fritidsbåter som trafikkerer sundet. 11. En stor fellesbrygge vil legge begrensninger på fremtidig bruk av Uskekaien og øyas areal. 12. Anlegget vil komme i konflikt med en nødvendig omplassering av kommunens renovasjons konteinere, konteinere som i dag står ytterst på kaien. 13. Bryggeanlegget innebærer en stor uønsket inngripen i et LNF-område, og vil bety uthuling av regelverket, i strid med statlige retningslinjer. Side 4 av 7
14. Bryggeanlegget vil også bety stor inngripen i 100-metersbeltet langs sjøen, i et område som allerede er sterkt utnyttet. Anlegget skiller seg sterkt ut i fra andre brygger i området, både i størrelse og form. 15. Bryggeanlegget blir svært dominerende og har en utforming som ikke harmonerer med kulturminnene og naturomgivelsene i området. 1. Det er pr. i dag ingen direkteruter til Usken som kommer fra denne siden. Når det skjer forventes det at båten følger vanlige regler med redusert fart nær land. Det er eksisterende brygger i området som i dag krever dette. Ved valg av teknisk løsning vil konsekvenser av anløp av rutebåt bli tatt med i vurderingene. 2. Bryggen vil ikke endre eksisterende fellesområde. Det er en forutsetning fra eierne, og også interesse for alle bryggedeltakerne. Krav fra funksjonshemmedes råd blir ivaretatt i og med at det blir etablert adkomst fra bryggen til første mulige farbare område på land. Det vil ikke være mulighet for lagring av båter i forbindelse med anlegget. 3. Ingen kommentar. 4. Bryggen vil ikke påvirke eksisterende bruk av fellesområde. 5. Bryggen vil ha mindre inngripen i allmennhetens tilgang til strandområdene på sørsiden av øyen enn eksisterende bryggeanlegg har. 6. Bryggen vil ikke påvirke eksisterende bruk av fellesområde. 7. Bryggens utforming og tekniske løsning vil bli tilpasset de forholdene som er på stedet. Av den grunn ønsker vi å ha mulighet til å velge den løsning en utbygger anser som den sikreste og teknisk beste. 8. Bryggen vil ikke påvirke eksisterende bruk av felles område. 9. Lyse har ingen merknader til reguleringsplanen. 10. Vi er særdeles av at bryggeanlegget blir utstyrt med tanke på å ivareta sikkerheten. 11. Bryggen vil ikke påvirke eksisterende bruk av fellesområde. 12. Bryggen vil ikke påvirke eksisterende bruk av fellesområde. Det er dessverre ikke noen planer om å flytte renovasjonskonteinerne til dette området. 13. Fylkesmannen har ingen spesielle merknader i sin kommentar. 14. Ingen kommentar. 15. Enig i at anlegget er dominerende, og ønsker å ta dette med når teknisk løsning blir valgt for å minimere dominansen mest mulig. Byplansjefen støtter forslagstiller, og har i tillegg følgende kommentar. Naboen peker i all hovedsak på at bryggeanlegget er for stort og at det tar opp plass på steinfyllingen. Steinfyllingen ligger i all hovedsak utenfor det regulerte området og vil dermed fremstå slik den gjør i dag, og den kan brukes på samme måte som i dag. Flesteparten av punktene som blir nevnt vil derfor ikke få noen forskjell om det ligger et bryggeanlegg der eller ikke. Når det gjelder allmenne interesser ligger bryggeanlegget på det området som har lavest verdi for allmennheten i området. Nærheten til Uskekaien fører også til at en samler inngrepene fremfor å spre de utover. Det fineste området ligger på nordsiden av Uskekaien. Det blir og pekt på at bryggeanlegget stikker for langt ut i sjøen. Bryggeanlegget skal bli tydelig merket med lys og det er enhver båtfører sin plikt å ha tilstrekkelig kunnskap og sikt Side 5 av 7
for en trygg manøvrering av båten. Hurtigbåten vil i liten grad bli påvirket av anlegget da hovedleden kommer fra nordsiden. ENDRING AV PLAN ETTER HØRING Bestemmelsene er supplert med følgende punkt: 1. I 2.1 bør det leggs til følgende: Det skal ikke foregå utfylling etc. ved anleggelse av bryggen og ankringspunkt for bryggen må ikke komme utenfor det regulerte området. 2. I 3.2 bør det legges inn følgende: Småbåtbryggen er kun for mindre båter og større båter tillates ikke. 3. I 3.3 bør det i setningen: som flytebrygge eller på peler i sjøen kun stå som flytebrygge. BYPLANSJEFENS VURDERING Hovedgrep i planen Det har vært møter mellom tiltakshaver og kommunen for å komme frem til en så robust plan som mulig, hvor både hensyn til hurtigbåt, naboer og statlige føringer er vektlagt. Et hovedpoeng har vært at alle interesserte hytteeiere, både nåværende og fremtidige, skal være ivaretatt. Pågående planarbeid for flere hytter i området er tatt hensyn til. Det anses å være et behov for småbåtanlegg i området og det vil føre til at en får samlet inngrepet framfor at hver hytte skal ha en brygge hver. En vil dermed oppnå et totalt sett mindre inngrep i naturen og en vil opprettholde den landskapsmessige rekreasjonsverdien en har på Usken. Vurdering etter naturmangfoldloven Etter naturmangfoldloven skal prinsippene i lovens 8 til 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. I henhold til de dataene kommunen sitter på, er det ikke registrert spesielle naturverdier i dette området. Etter byplansjefens vurdering er det ikke grunn til å tro at det er spesielle arter eller naturtyper i området. Byplansjefen mener derfor at det ikke er grunnlag for å kreve nye registreringer for å heve kunnskapsgrunnlaget. Sikkerhet og beredskap Det må tas tilstrekkelig hensyn til strømførende sjøkabel. Dette er omtalt i tiltaket og forutsettes oppfylt. Brygger sikres med fast leider til sjø og livbøye. Universell utforming Det bør i størst mulig grad søkes å få til en universell utforming av tiltaket. Digital planfremstilling Plankart er i tråd med de krav som kommunen stiller. Side 6 av 7
OPPSUMMERING Planen bidrar til å dekke et behov for båtplasser i området. Fellesanlegget blir plassert i et areal som har begrenset verdi som natur og rekreasjonsområde. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til VEDTAK: 1. Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, detaljregulering for brygge - plan nr. 2009 123, sist datert 29.03.2012, med tilhørende bestemmelser, sist datert 29.03.2012. RÅDMANNEN I SANDNES, 05.09.2012 Tore Sirnes rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert 29.03.2012 3. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 29.03.2012 4. Høringsutkast (offentlig ettersyn) til reguleringsplan datert 26.04.2012 5. Høringsutkast (offentlig ettersyn) til reguleringsbestemmelser datert 26.04.2012 6. Sjekklister for vurdering av konsekvenser for miljø, helse og samfunnssikkerhet Kopi til: Usken Fellesbrygge v/siri Helle, Sørlikroken 23, 4020 Stavanger PLANK arkitekter as v/sigvald M. Aarskog, Langgata 59, 4306 Sandnes Side 7 av 7