Behandles av utvalg Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /08

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler : : L : Tone Kvålsgard Behandles av utvalg Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /08 SØKNAD OM REGULERING AV AREALET MELLOM JÆRVEIEN, LEITEVEIEN OG NY RV SAK SAKEN GJELDER Byplansjefen har mottatt søknad, datert , om utnytting av utbygningsarealet mellom Jæreveien, Leiteveien og ny RV 44 på Ganddal, til bolig- og næringsformål. Saken legges frem for utvalg for byutvikling for behandling etter plan- og bygningslovens 30, 1. ledd; Grunneiere, rettighetshavere eller andre interesserte som ønsker å la utarbeide reguleringsplan bør før planlegging settes i gang forelegge reguleringsspørsmålet for det faste utvalget for plansaker. Det faste utvalget for plansaker kan gi råd om planen bør utarbeides og kan bistå i planarbeidet. SAKSBEHANDLING Søknad mottatt Behandling i UBU GJELDENDE PLANER Fylkesdelplanen for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP) Fylkesdelplanen markerer området hvitt, dvs. at det ikke er tatt stilling til området. Kommuneplanen for Sandnes Gjeldende kommuneplan viser området som uspesifisert byggeområde. Reguleringsplan for ny RV 44 Deler av det aktuelle området er regulert til landbruk i reguleringsplan for nye RV 44, se vedlegg 4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Ganddal, mellom Jærveien, Leiteveien og nye RV 44, nær godsterminalen. Området består for det meste av jordbruksareal. Det er 20 eneboligtomter i området og en mindre næringstomt. BAKGRUNN FOR SAKEN Ved rulleringen av kommuneplanen kom det flere innspill om omdisponering av det aktuelle området. Innspill til kommuneplankomiteen Innspill fra Olav Haukelid, eier av gnr. 52, bnr. 37 og fra Block Watne på vegne av grunneiere gnr. 52, bnr. 22, 43, 71, 83 Omdisponering fra LNF-J til boligformål: Eiendommene ligger øst for RV 44, i nærheten av ny godsterminal. I FDP er området markert hvitt, dvs. at det ikke er tatt stilling til området. Det grenser opp til etablert boligområde. Side 1 av 3

2 Følgende vurdering ble gjort Det aktuelle området er svært gunstig logistikkmessig, da det ligger like ved ny godsterminal, RV 44 samt innenfor området som til dels allerede er utbygd. Rådmannen er positiv til en omdisponering av området til byggeområde, men usikker på om det er riktig å avsette dette arealet til boligbygging. Det foreslås derfor at hele området mellom ny RV 44 og Lundehagen Vest utredes mht. omdisponering til byggeområde. Innspill til kommuneplankomiteen Innspill fra Block Watne på vegne av grunneierne: gnr. 52, bnr. 22, 43, 71, 83 Det ønskes at området mellom dagens trase og ny trase for RV 44 blir vist som boligområde i ny kommuneplan. Følgende vurdering ble gjort Fylkesmannen reiste innsigelse mot utbyggingsområdet på Skjæveland, da det ikke var tilstrekkelig spesifisert med arealformål og bestemmelser som bl.a. sikrer mot etablering av handel. I tråd med fylkesmannens innsigelseskrav skal området, som allerede er foreslått omdisponert til generelt utbyggingsformål, styres i retning framtidig næringsutbygging gjennom bestemmelser og retningslinjer. Eksisterende boliger i området kan om ønskelig tilpasses en slik utvikling. Den sammensatte situasjonen i området tilsier at fordeling av boliger og næringsformål må avklares ved detaljplanlegging. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Området ønskes fortettet med flere boliger. Grøntstruktur og gangveiforbindelse vil bli tatt stilling til ved utarbeidelse av reguleringsplan. Det samme gjelder for boligbebyggelsen, men søker ser for seg en blanding av rekkehus og lavblokker, og med stor grad av parkering under bebyggelsen. Det legges opp til at boligbebyggelsen skal ha adkomst fra Jærveien. Nordvestre del av området tenkes regulert til næringsområde, med adkomst fra Leiteveien. Næringstomten innenfor planområdet kan bli vurdert omregulert til boligformål dersom grunneieren ønsker det. Da næring ikke er et reguleringsformål, er søker interessert i kommunens syn på hvilken type næringsvirksomhet det vil være naturlig å lokalisere her. Søker ser for seg en 10 meter bred buffer mellom boligområdet og næringsområdet. Videre ser søker for seg at boligområdet detaljreguleres og at næringsområdet flatereguleres. BYPLANSJEFENS VURDERING Byplansjefen stiller seg positiv til regulering av området. På grunn av at området ligger nært godsterminalen er det i kommuneplanen argumentert for en omdisponering til næringsformål. Overordnet vurdering av trafikksituasjonen forsterker denne argumentasjonen. Krysset mellom ny RV 44, Jærveien og ny RV 505 anses som sterkt belastet både med hensyn på støy og forurensning. I sammenheng med at grunneierne i flere anledninger har vist interesse for kun boligformål, virker forslaget om å kombinere formålene som et godt kompromiss. Plassering av næringsformålet i nordre del av planområdet anses imidlertid som lite hensiktsmessig. På den ene siden trekkes næringsarealer inn i området, og blir omringet fra alle sider av boliger. På den andre siden trekkes også de nye boligarealene inn i de allerede etablerte og nye næringsområder, og blir omringet av disse. Næringstrafikken må gjennom boligareal for å nå næringsareal. Side 2 av 3

3 Omdisponering av sørlige deler av området til næring anses derfor som en bedre arealdisponering. Da vil næringsformålet ligge i direkte kontakt med veikrysset/rundkjøringen og det overordnede veinettet. Næringsformålet vil også ligge nærmere godsterminalen og veien til den, samt det etablerte næringsområdet på Skjæveland. Det mest støyutsatte arealet nyttes til næring og det minst utsatte til boligformål. Boligformålet i nord vil i mindre grad bli utsatt for tungtransport og støy. Boligene må likevel sikres god støyskjerming. Det må også etableres en buffer mellom bolig- og næringsområdet, på minimum 10 meters bredde. Formålet for næringsvirksomheten kan ikke være forretning, da området ligger utenfor sentrum. Det kan imidlertid etableres en dagligvare forretning på opptil 1000 m 2. Da området ligger i umiddlebar nærhet til overordnet veinett, vil det være naturlig å utnytte denne situasjonen ved valget av næringsformål på området. KONKLUSJON Forslag til VEDTAK: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 30, at det igangsettes reguleringsarbeid for det omsøkte arealet mellom Jærveien, Leiteveien og nye RV 44. Forutsetninger: Næringsformål og boligformålet må bytte plass, slik som vist i byplansjefens forslag til plassering, se vedlegg 3. Boligene må sikres god støyskjerming. Det skal etableres en buffer på minimum 10 meter mellom bolig- og næringsområdet. Formålet for næring kan ikke være forretning. Dagligvare på inntil 1000 m 2 kan imidlertid tillates. RÅDMANNEN I SANDNES, Gunnar Byrkjedal kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Marco Zanussi arealplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Skisseforslag til reguleringsplan datert Byplansjefens forslag til plassering av fomålene 4. Utsnitt av reguleringsplan for nye RV 44 som viser områdene som overlapper Kopi til: Block Watne v/ Geir Kyllingstad, Lagerveien 1, 4033 Stavanger, tlf. nr.: Side 3 av 3

4

5

6

7