DETALJREGULERING FOR GNR 63 BNR 87, FELT G-1, STANGELAND PLAN FORSLAG TIL PLANPROGRAM

Transkript

1 1 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM Oppdragsgiver Penny Næringseiendom AS Rapporttype Planprogram DETALJREGULERING FOR GNR 63 BNR 87, FELT G-1, STANGELAND PLAN FORSLAG TIL PLANPROGRAM Ramboll

2 2 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Felt G-1 Stangeland Filnavn: Planprogram Revisjon 0 Dato Utarbeidet av Randi Ladsten, Kontrollert av Marianne Nyhus, Godkjent av Beskrivelse Planprogram Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder Sjøhagen 6 Pb 8058 NO-4068 STAVANGER T F

3 3 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM INNHOLD 1. BAKGRUNN Kontaktinformasjon RAMMER FOR PLANARBEIDET Rammer og forutsetninger Planprosessen Medvirkning Avgrensning FORMÅLET MED PLANARBEIDET Mål for planarbeidet Mål for konsekvensutredningen Forskrift om konsekvensutredning Hensikten med planprogrammet FORHOLD TIL GJELDENDE PLANER Regionalplan for Jæren Kommuneplan for Sandnes Kommuneplan for Sandnes Høringsforslag Gjeldende, igangsatte og tilgrensende reguleringsplaner ALTERNATIVVURDERING Alternativ 0 - dagens situasjon Alternativ 1 alternativ som legges til grunn for planforslag UTREDNINGSTEMA UTREDNINGSPROGRAM Konsekvensutreding Naturressurser tap av landbruksjord Utarbeidelse av planen Trafikk Støy Forurensning Estetikk RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Ramboll

4 4 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM 1. BAKGRUNN Penny Næringseiendom AS, eier av gnr. 63 bnr. 87, ønsker å endre eksisterende formål og drift på tomten. Det er i dag et gartneri som ønskes omdisponert til forretning-, kontor- og industridrift. Sandnes kommune som ansvarlig myndighet har vurdert at reguleringsplanen skal konsekvensutredes, jfr. forskrift om konsekvensutredning 5. Omdisponering av arealet fra LNFområde ligger til grunn for denne vurderingen. 1.1 Kontaktinformasjon Tiltakshaver: Penny Næringseiendom AS v/rohny Lima Kontakt ved varsling/høring: AS v/randi Ladsten 2. RAMMER FOR PLANARBEIDET 2.1 Rammer og forutsetninger Planområdet er i kommuneplan for Sandnes avsatt som landbruk-, natur- og friluftsformål. 2.2 Planprosessen Det estimeres følgende framdrift fram til endelig behandling av planforslaget. Feb 2015 Forslag til planprogram sendes på høring til berørte parter April 2015 På bakgrunn av forslaget og uttalelsene til dette, fastsettes planprogrammet. Sandnes kommune er ansvarlig myndighet Mai 2015 Planforslag med konsekvensutredning utarbeides av forslagsstiller med bakgrunn i fastsatt planprogram, og behandles deretter i Utvalg for byutvikling (førstegangsbehandling) Juni 2015 Planforslag med konsekvensutredning sendes på høring til berørte myndigheter og interesseorganisasjoner og legges ut til offentlig ettersyn August 2015 Etter offentlig ettersyn blir eventuelle merknader i saken vurdert, og eventuelle endringer gjennomført. (Bearbeidet) planforslag andregangsbehandles i Utvalg for byutvikling September Vedtak av planforslag med konsekvensutredning (i Bystyret i Sandnes) 2015

5 5 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM 2.3 Medvirkning Plan- og bygningsloven 5-1 krever at det skal legges til rette for medvirkning. På denne måten sikres demokrati og medvirkning slik at alle som blir berørt, skal kunne delta og få mulighet til å uttale seg. Åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning i nødvendig utstrekning er ment å være vesentlige elementer både ved plan- og byggesaksbehandling etter loven. Dette er i samsvar med grunnleggende demokratiske og rettssikkerhetsmessige prinsipper. Kravet til informasjon og medvirkning sikres gjennom: Varsel om planoppstart sendes ut til naboer og offentlige instanser, og annonseres via aviser og kommunens hjemmeside. Høring av forslag til planprogram via kommunens hjemmeside. Fastsatt planprogram annonseres på kommunens hjemmeside. Utsending og annonsering ved offentlig høring av planforslaget. Utsending og annonsering av godkjent plan. 2.4 Avgrensning Planområdet er avgrenset til gnr. 63 bnr. 87, med Årsvollveien i sør og Rv.44 i vest. Oversiktskart over planområdet Planområdets størrelse er 3,4 daa. Ramboll

6 6 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM 3. FORMÅLET MED PLANARBEIDET 3.1 Mål for planarbeidet Målet med planarbeidet er å tilrettelegge for kombinert formål forretning/kontor/industri, og fjerne eksisterende drivhus og gartneridrift på eiendommen. 3.2 Mål for konsekvensutredningen Målet med konsekvensutredningen er å vurdere konsekvensene av tiltaket i forhold til dagens situasjon, null-alternativ. 3.3 Forskrift om konsekvensutredning Planarbeidet omfattes av Forskrift om konsekvensutredning 4.f: Planer og tiltak som innebærer større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftsområder. 3.4 Hensikten med planprogrammet Hensikten med utarbeidelse av planprogram er å tilrettelegge for en planleggings- og utredningsprosess der alle relevante forhold blir tilfredsstillende belyst og der publikum, myndigheter, organisasjoner får anledning til å medvirke (Kilde: MD, Veileder til forskrift om konsekvensutredninger, s. 5). Det fastsatte planprogrammet skal legges til grunn for utarbeidelsen av planforslag med konsekvensutredning. Planprogrammet skal klargjøre premisser og rammer for planarbeidet, herunder fastsette hvilke forhold som skal utredes og/eller beskrives nærmere i planforslaget med konsekvensutredning. Fastsatt planprogram kan ikke påklages (MD, veileder til forskrift om konsekvensutredninger, s. 5).

7 7 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM 4. FORHOLD TIL GJELDENDE PLANER 4.1 Regionalplan for Jæren Regionalplan for Jæren ble vedtatt i fylkestinget i juni Denne planen staker ut den langsiktige byutviklingen for hele Jær-regionen og gir vesentlige føringer for utnytting av arealressursene. Området ligger utenfor den langsiktige grense for landbruk, og er ikke vist som verken kjerneområde landbruk (lys grønn farge) eller regional grøntstruktur (mørk grønn farge) i planen. Utsnitt fra arealkart i regionalplan for Jæren Ramboll

8 8 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM 4.2 Kommuneplan for Sandnes I gjeldende kommuneplan er området disponert til LNF-område. Gjeldende kommuneplan 4.3 Kommuneplan for Sandnes Høringsforslag Også i kommuneplan til høring er området disponert til LNF-område. har gitt innspill til planen og foreslår området endret til næringsformål. En slik formålsendring innebærer i praksis ikke en stor endring all den tid dagens gartneridrift har mer til felles med vanlig næringsdrift enn tradisjonelt landbruk. Jorda består ikke av dyrkbar landbruksjord, men er bebygget med veksthus. Dagens drift innebærer lagring og transport med store kjøretøy. 4.4 Gjeldende, igangsatte og tilgrensende reguleringsplaner Planområdet grenser til følgende planer (se kartet under): GJELDENDE PLAN Reguleringsplan for nærings- og offentlig område mellom ny Rv.44, E-39 og Folkvordveien. Vedtatt TILSTØTENDE PLANER Reguleringsplan for ny Rv.44 fra Stangeland til Skjæveland. Vedtatt

9 9 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM Detaljreguleringsplan for utvidelse av Rv.509, Sandnesveien, til 4-felt mellom Folkvordveien og ny Rv.44. Planarbeid igangsatt Bebyggelsesplan for felt B14. Vedtatt Detaljregulering for gbnr. 63/85,541, KA-1, Stangeland. Planarbeid igangsatt Detaljregulering for brannstasjon, gnr 62 bnr 11, Stangaland. Planarbeid igangsatt Detaljregulering for FKI-1 Stangeland. Vedtatt Tilgrensende reguleringplaner 5. ALTERNATIVVURDERING 5.1 Alternativ 0 - dagens situasjon Referansen som alle alternativer skal vurderes i forhold til, betegnes som alternativ 0. En beskrivelse av alternativ 0 tar utgangspunkt i dagens situasjon, og omfatter i tillegg forventede endringer. Det skal tas hensyn til øvrige planer som allerede er vedtatt gjennomført uavhengig av tiltaket. Området benyttes til gartneridrift og er regulert til gartneri i gjeldende plan. 0-alternativet innebærer fortsatt drift av gartneri. Driften har likheter til næringsdrift, med lager i drivhus og transport med store kjøretøy. Ramboll

10 10 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM 5.2 Alternativ 1 alternativ som legges til grunn for planforslag Alternativ 1 legger til rette for regulering til forretning/kontor/industri-formål, stenging av ut- og innkjøringsmuligheter direkte til Årsvollveien i sør, samt ny adkomst til området via næringseiendom i nord. Forretningsformålet åpner for salg av plasskrevende varer, i tillegg tillates det salg av ikke-plasskrevende varer når dette er i tilknytning til salgsvirksomhet på tomten og ikke overstiger 15 % av salgsarealet. 6. UTREDNINGSTEMA I hht forskrift om konsekvensutredning, vedlegg III, punkt b, er det fastsatt hvilke tema som skal tas med i en konsekvensutredning. Det er kun de beslutningsrelevante temaene som konsekvensutredes. Følgende tema blir konsekvensutredet: Naturressurser tap av landbruksjord Følgende temaer avklares i reguleringsplan: Trafikk økt trafikk på tilliggende veinett Støy - internt innenfor området og støy som skapes fra området Forurensning i grunn fra gartneridrift på området Estetikk - visuell støy for eksisterende gravplass Temaene blir omtalt under pkt. 7, delt i tema som skal vurderes i KU og tema som skal vurderes i planbeskrivelse.

11 11 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM 7. UTREDNINGSPROGRAM Kapittelet presiserer hvilke metoder og problemstilinger som er aktuelle å se nærmere på i forbindelse med videre konsekvensutredninger og planarbeid. 7.1 Konsekvensutreding Valgt alternativ for arealformål skal ligge til grunn for konsevensutredning av 1. Naturressurser tap av landbruksjord Naturressurser tap av landbruksjord Dagens situasjon Området nyttes i dag til gartneridrift med et eksisterende drivhus. Drivhuset dekker størstedelen av eiendommen. Inn- og utkjøring skjer fra sør, direkte ut på Årsvollveien. Selv om området er vist som LNF i kommuneplan, har gartneridriften verken kvaliteter som landskaps-, natur- eller friluftsområde. Driften har på mange måter flere likheter med næringsformål enn som LNFområde. Utredningsbehov Endring av formål fra LNF-område og gartneri til industri og kontor. Metode Analyse av alternativ bruk av jorda 7.2 Utarbeidelse av planen Følgende tema må vurderes i planarbeidet: Trafikk Dagens situasjon Det er i dag trafikk med store kjøretøy til området, adkomst skjer i et uoversiktelig og utflytende område direkte ut på Årsvollveien i sør. Utredningsbehov Sandnes kommune har stilt krav om stenging av eksisterende utkjørsel og omlegging av ny adkomst til nord Støy Dagens situasjon Det er støy fra trafikk på rv.44 vest for planområdet. Utredningsbehov Støy fra riksveien og eventuelle behov for tiltak må vurderes. Økt støybelastning for omkringliggende områder som konsekvens av endret drift tas også inn i vurderingen. Ramboll

12 12 (12) FORSLAG TIL PLANPROGRAM Forurensning Dagens situasjon Det er ikke kjente forurensninger i jorda. Det kan være, eller tidligere ha vært, oljetanker i bakken som kan ha forårsaket lekkasjer og forurenset jorda. Sprøytemidler for planter er ikke kjent at er tatt i bruk. Utredningsbehov Det er gjort undersøkelser på naboeiendommen i nord og forurensning er funnet her. Det må foretas undersøkelser av jorda. På grunn av eksisterende bebyggelse vil disse måtte foretas på et senere tidspunkt, men før det gis tillatelse for igangsetting av tiltak innenfor eiendommen. Det må sikres at prøver blir tatt, og eventuelle tiltak gjøres, før ny bebyggelse kan oppføres Estetikk Dagens situasjon Eksisterende bebyggelse har lav byggehøyde, men stor grunnflate. Mesteparten av tomta er dekket med bygg. Utredningsbehov Økt høyde på bygg og høyere utnyttelse vil endre den visuelle opplevelsen. Det skal illustreres hvordan en maksimal utnyttelse av tomten vil kunne oppleves sett fra gravplass i vest, fra Fredheim Arena i nord og fra Årsvollveien i sør. 8. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Det skal utføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for prosjektet. ROSanalyser er ikke en del av konsekvensutredningen, men er et generelt dokumentasjonskrav til område- og detaljplaner. Denne skal vurdere om det planlagte tiltak vil medføre endret risiko for mennesker og miljø. Analysen skal utføres for både anleggsfasen og permanent situasjon. Hovedhensikten med en ROS-analyse er å gjøre en systematisk gjennomgang av mulige uønskede hendelser og å vurdere hvilken risiko disse hendelsene representerer. Sannsynligheten for at en hendelse inntreffer og konsekvens av hendelsen må anslås, for å gi et bilde av hvilken risiko hendelsen kan utgjøre.