Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Arealplansjef : : O: : L12-57 : Ingvild Kjosavik : Marco Zanussi Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling - 1. gangsbehandling /08 Utvalg for byutvikling - 2. gangsbehandling /08 Bystyret REGULERINGSPLAN FOR SPESIALOMRÅDE BEVARING PÅ DEL AV GNR. 57 BNR 37, HEIGREVEGEN PLAN SAKEN GJELDER Regulering av LNF- område til spesialområde bevaring på GNR 57 BNR 37, Heigrevegenplan Arealet er i gjeldende kommuneplan avsatt til LNF- område. På eiendommen er det et bygningskompleks bestående av et lite bolighus som er sammenbygd med løe. Bygning med brønn og hageanlegg har høy kulturhistorisk verdi. I planen legges det tilrette for oppføring av en ny boenhet, samtidig som bygninger og anlegg av historisk verdi skal bevares. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Videre behandling: Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret TIDLIGERE VEDTAK Da saken var oppe til 1. gangsbehandling i Utvalg for byutvikling ble det gjort følgende vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 27-1, punkt 2, at reguleringsplan for spesialområde bevaring - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn forutsatt at planen endres i henhold til følgende punkt: 1. Eksisterende avkjørsel stenges og ny avkjørsel knyttes til fellesavkjørsel 20 m. lenger øst. 2. Det stilles som rekkefølgekrav at rehabilitering av eksisterende bygg skal være ferdigstilt og godkjent av byantikvar før det kan gis tillatelse til innflytting i ny bolig. 3. Det må utarbeides støyberegninger og innarbeides støytiltak som dokumenterer tilfredstillende støyforhold i henhold til retningslinje T Støytiltak skal innarbeides i plankartet. Det stilles rekkefølgekrav om at støytiltak må være ferdigstilt før det gis tillatelse til innflytting i bolig. Side 1 av 6

2 GJELDENDE PLANER Området er i dag uregulert. Planområdet og tilgrensende areal er i gjeldende kommuneplan avsatt til LNF- område. I Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren og i kommuneplanen ligger eiendommen innenfor det som defineres som kjerneområde landbruk og langsiktig grense for landbruk. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Totalt planareal er på ca 2000 m 2. GNR 37 BNR 57 er på totalt 7900 m 2, og med unntak av hage og tun, består eiendommen av dyrka mark. I sør grenser planområdet til Heigrevegen som er en fylkesveg. Planlagt nybygg medfører at 800 m 2 jordbruksareal omdisponeres ved at bebygd areal og hage/ tun utvides. Eiendommen inneholder tre verneverdige objekter som er omtalt i kulturminneregisteret, Boligdel, uthus/ løe og brønn. Boligdelen og uthus/ løedel er bygd sammen og er antatt oppført rundt år Slik sammenbygning er et sør-vestnorsk fenomen, men selv her er denne byggemåten sjelden. I Sandnes kommune er det i dag bare 4 anlegg igjen, hvorav dette er et av de to som er best bevart. I kommunens kulturminneregister er bygningene beskrevet med høy sjeldenhetsverdi og historisk verdi, og i SEFRAKregistreringen er bygget gitt verdi A, prioriterte kulturminner. Fylkeskonservatoren har vurdert anlegget, og konkluderer med at anlegget med tun, bygninger og vegetasjon har en meget høy kulturhistorisk verdi. Norsk Byggekontroll har vurdert den tekniske standarden som så dårlig at det er behov for omfattende restaurering. Brønnen på eiendommen er i SEFRAK-registreringen gitt verneverdi C, andre bevaringsverdige kulturminner. Det er nå startet rehabilitering av eksiterende hus og løe. Nord og vest for eksisterende bolig rammes hagen inn av gamle høye granhekker. Hageanlegget inneholder et variert plantemateriale, men er preget av forfall og er i ferd med å gro igjen. Likevel ser en fortsatt konturene av et spesielt hageanlegg med formklipte busker og symmetrisk anlagte bed. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET I planforslaget er både eksisterende tun og nytt byggeområde foreslått regulert til spesialområde bevaring. For hele området gjelder det at bygge- og anleggsarbeid bare kan gjennomføres etter at det er gitt godkjenning fra kommunal og fylkeskommunal kulturminnemyndighet. Foreslåtte bestemmelser fastsetter at det bare skal tillates en boenhet innenfor planområdet, og at det ikke tillates tomtedeling. Etter førstegangsbehandling er avkjørselen til eiendommen endret i tråd med vedtak i utvalg for byutvikling. Dagens avkjørsel stenges og ny avkjørsel er tilknyttet fellesavkjørsel 20 m lenger øst. På bakgrunn av denne endringen er nytt bolighus flyttet øst for eksisterende bygningsmasse. Ny bolig er lagt 15 m. fra midten på fylkesvegen og skal knyttes til offentlig vann og kloakk. Bestemmelsene åpner for et nytt bolighus i en etasje uten kjeller og loft, med maksimal grunnflate på 140 kvm. Maksimal gesims og byggehøyde er foreslått til 3,5 m og 6 m. I tillegg åpner bestemmelsene for oppføring av garasje på inntil 30 kvm. med maks gesims- og mønehøyde på 3 m. og 4,5 m. Grunnmurshøyde er ikke fastsatt, men bestemmelsene sier at denne skal plasseres så lavt som mulig. Ny bolig skal tilpasses eksisterende kulturminner og godkjennes av kommunal og fylkeskommunal kulturminnemyndighet. Eksisterende bebyggelse skal bevares og evt. brukes som boligformål, bod, lager eller lignende. Restaurering skal skje i henhold til Sandnes kommune sine retningslinjer for tiltak innenfor spesialområder. Foreslåtte bestemmelser fastslår også at hageanlegget skal restaureres i størst mulig grad. Det stilles krav om utarbeiding av utendørsplan. Det foreligger støyberegninger som tilsier at det er behov for skjermingstiltak. Bestemmelsene fastsetter at området skal støyskjermes i henhold til retningslinje T- 1442, og det er regulert inn en 2 m høy støyskjerm mot Heigrevegen. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn følgende uttalelser: Side 2 av 6

3 Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Fylkesmannen i Rogaland, brev datert Fylkesmannen peker på at planområdet ligger innenfor kjerneområde Landbruk der boligbygging normalt ikke er tillatt. Fylkesmannen legger likevel til grunn at hensynet til de kulturhistoriske verdier tilsier at det her foreligger særskilte grunne som gjør at de vil anbefale en omdisponering. 2. Rogaland fylkeskommune, brev datert Rogaland fylkeskommune er svært positive til at området reguleres til spesialområde bevaring. En forutsetter en god dialog mellom tiltakshaver og byantikvar i restaureringsarbeidet. Det blir påpekt at søknader om tiltak i spesialområde bevaring også må sendes til regional kulturvernmyndighet for uttale. Byplansjefens kommentar: Bestemmelsene fastsetter at endring av bygg, terreng eller kulturminner ikke tillates uten av søknad er forelagt og godkjent av kommunal og fylkeskommunal kulturminnemyndighet. 3. Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen sine tidligere merknader er etterkommet, og det er ikke ytterligere merknader til planforslaget. 4. Malmheim bydelsutvalg, protokoll fra møte Malmheim bydelsutvalg har ingen merknader til reguleringsplanen. 5. Sandnes kommune, avd kommunalteknikk, brev datert Det bes om at utbyggingsavtale varsles i henhold til 64c i plan- og bygningsloven. Byplansjefens kommentar Utbyggingsavtale er ikke en del av reguleringsplanen, men vil bli sikret i de videre tekniske planer. 6. Funksjonshemmedes råd, brev datert Funksjonshemmedes råd har ikke merknader til reguleringsplanen. 7. Lyse energi, brev datert Lyse energi har ikke merknader til reguleringsplanen. BYPLANSJEFENS VURDERING Forholdet til vedtatte planer og reguleringsformål Planområdet er i gjeldende kommuneplan avsatt til LNF- område, og godkjenning av reguleringsplanen vil medføre en dispensasjon fra kommuneplanen. Planområdets beliggenhet tilsier at det i utgangspunktet ikke bør tillates oppføring av nye boliger i dette området. Kulturminnene i dette området er i SEFRAK- registreringen gitt høyeste verneverdi, og både fylkeskonservatoren og Riksantikvaren stadfester denne verdien. Byplansjefen mener derfor at en må prioritere tiltak som sikrer verneverdiene og fører til at bygningenes tilstand forbedres. Regulering til spesialområde bevaring er aktuelt når det primære målet er vern av kulturminner og kulturmiljø. Ved å innlemme ny bolig i spesialområdet sikrer en at denne blir utformet slik at den harmonerer med det eksisterende bygningsmiljøet. Byplansjefen vil derfor tilrå at hele planområdet reguleres til spesialområde bevaring. Side 3 av 6

4 Bevaring av eksisterende kulturminner Etter Byplansjefens vurderinger sikrer de foreslåtte bestemmelsene at det ikke blir gjort endringer på eksisterende kulturminner, uten at kulturminnemyndighetene gir godkjenning. Rehabilitering av eksisterende kulturminner sikres ved at det er stilt rekkefølgekrav om at restaureringsarbeidet må være ferdig gjennomført før det kan tillates innflytting i ny bolig. Med den rammen som er foreslått for nybygg, vil det være aktuelt å bruke den gamle bygningsmassen som et supplement til den nye boligen. Regulering til bevaring vil ikke omfatte bygningens interiør, og byplansjefen mener derfor at det vil være vanskelig å legge mer konkrete føringer for bruken av den eksisterende bygningsmassen. Anlegget som helhet med hus og hage har stor verdi. Anlegget som helhet blir sikret i bestemmelsenes 1, og i 8 sikres vegetasjonen i anleggsperioden. Det er også behov for restaurering av hageanlegget. Bestemmelsene stiller krav om utendørsplan, og denne skal ta utgangspunkt i dagens hage og eldre dokumentasjon av hageanlegget. Etter byplansjefens vurdering vil det være urimelig å stille rekkefølgekrav om opparbeiding av utearealene. Det vil være en så krevende jobb å sette i stand og vedlikeholde en slik hage, at det må baseres på eierens interesse. Kommunen har heller ikke mulighet til å følge opp restaurering av private hageanlegg. Nytt bygg I dette tilfellet ligger det ikke til rette for at eksisterende bygg kan oppgraderes til bolig uten at byggets autentisitet reduseres vesentlig. Derfor har byplansjefen stilt seg positivt til at det settes opp ny bolig på eiendommen. Bestemmelsene åpner for et nytt bygg med dimensjoner som er større enn eksisterende bygg, men som samtidig er beskjedne med tanke på dagens boligstandard. Bestemmelsene sikrer og at dette huset skal ha et utseende som harmonerer med det eksisterende bygget, og planer for nybygg skal godkjennes av kommunal og fylkeskommunal kulturminnemyndighet. Da planen var opp til førstegangsbehandling var ny bolig plassert vest for eksisterende tun. Etter at planen har vært til førstegangsbehandling er nybygget flyttet slik at det nå ligger øst i planområdet i tilknytting til ny fellesavkjørsel. Byplansjefen stiller seg positivt til denne plasseringen. Ny avkjørsel mot øst ville gjort driften av landbruksarealet øst i planområdet vanskelig. Når ny bolig flyttes på østsiden, vil det dyrka arealet på vestsiden av huset fremdeles kunne brukes som jordbruksareal. Plassering av ny bolig øst for det eksisterende tunet vil også være fordelaktig fordi det medfører mindre inngrep i eksisterende hage og tunstruktur. Trafikksituasjon Det er i dag en uoversiktelig avkjørsel fra eiendommen direkte ut til fylkesvegen. Planen innebærer en bedring av trafikksituasjonen fordi denne avkjørselen stenges og ny avkjørsel knyttes til eksisterende samleavkjørsel. For å konkretisere at eksisterende avkjørsel stenges bør dette fastsettes i reguleringsbestemmelsene. Når eksisterende avkjørsel stenges vil det ikke være kjøreveg helt fram til eksisterende bolig. Søker opplyser imidlertid om at de ikke anser dette som nødvendig. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Støy Det er foretatt støyberegninger som viser at uten skjermingstiltak vil alt areal øst, sør og vest for boligen og tre av fasadene ha et støynivå som overskifer grenseverdiene på L den 55 db. I henhold til dette er det regulert inn en 2 m høy og 30 m lang støyskjerm langs fylkesvegen. I støyrapporten er det gjort beregninger med en kortere skjerm. Det vil gi et støybilde der uteplassen vest for ny bolig og den vestligste fasaden vil ha støynivå som ligger noe over de anbefalte grenseverdiene. Med en lengre støyskjerm vil byplansjefen anta at Side 4 av 6

5 skjermingstiltaket vil gi tilfredstillende støynivå for alle fasader og tilnærmet hele utearealet rundt ny bolig. Støyskjermen er imidlertid ikke trukket så langs vest at den vil gi skjerming av fasader og uteområder for eksisterende bolig. Planen legger imidlertid ikke opp til at eksisterende bygning skal brukes som en ordinær bolig. Etter byplansjefens vurdering vil det derfor ikke være rimelig å kreve ytterligere støyskjerming. I henhold til kommunens miljøplan ligger planområdet innefor gul sone på flystøysonekartet. Området ligger i ytterkanten at flystøysonekartet, og en antar at dagens krav til isolasjon og bygningsmaterialer vil bidra til å redusere problemet med flystøy. Planen omfatter bare en boenhet, og byplansjefen mener derfor at det ikke er rimelig å kreve at ny bolig isoleres spesielt for flystøy Kulturminner Planforslaget vil innebære at viktige lokale og regionale kulturminner blir ivaretatt og sikret. Solforhold Planområdet ligger i et område dominert av ubebygde areal. Tomtens størrelse tilsier og at boligen vil ha svært gode sol- og lysforhold. Mulighet for lek Tomtens størrelse og plassering i et LNF -område tilsier at det er gode muligheter for lek og god tilgang på grøntareal i næromtrådet. Digital planfremstilling Høyden på støyskjerm var ikke påført kartet da det ble sendt på høring. Det var også manglende samsvar mellom reguleringsformål og tekst i tegnforklaringsfeltet for byggeområdet. Den digitale planfremstillingen er ellers i tråd med kommunens normer. JUSTERING AV PLAN ETTER HØRING Høyde på støyskjerm er påført plankartet og i tegnforklaringsfeltet er betegnelsen bolig erstattet med frittliggende småhusbebyggelse. Reguleringsbestemmelsenes 9 er endret med krav om at før byggetillatelse for ny bolig blir gitt, skal eksisterende avkjørsel stenges og ny avkjørsel knyttes til fellesavkjørsel øst for planområdet. OPPSUMMERING For å sikre bevaring av eksisterende kulturminner og tilpassing av nybygg, tilrår byplansjefen at området reguleres til spesialområde bevaring. Byplansjefen åpner for oppsetting av nytt bolighus fordi eksisterende bygg vanskelig kan oppgraderes til en hensiktsmessig bolig. Et klart vilkår for at det åpnes for et nytt hus er imidlertid at eksisterende bygg restaureres. Planen bidrar til en bedre trafikksituasjon fordi dagens uoversiktelige avkjørsel stenges. Ny avkjørsel tilknyttes eksisterende samleavkjørsel øst for planområdet. Med de tiltakene som er fastsatt i planen vil en oppnå støyforhold som er tilfrestillende i henhold til retningslinje T Planforslaget tilrettelegger ellers for en bolig med gode uteareal og solforhold. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Side 5 av 6

6 Forslag til VEDTAK: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 27.2, reguleringsplan for spesialområde bevaring på del av gnr 57 bnr 37, Heigrevegen plan nr sist datert , med siste revisjoner , med tilhørende bestemmelser, sist datert RÅDMANNEN I SANDNES, Tore Sirnes Rådmann Gunnar Byrkjedal Kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien Byplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert , siste revidert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Foto fra området Kopi til: Paal Borsheim, Rådyrvegen 8, 4323 Sandnes Marit Irene og Helge Skogstø, Henrik Ibsensgt. 18a, 4021 Stavanger Side 6 av 6