Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 06.01.2009 618/2009 2008/2897 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/38 Planutvalget 24.03.2009 Mindre vesentlig reguleringsendring Sjøgata 29-47, kontorbygning NAV - klage på vedtak Sammendrag Saken gjelder klage på vedtak om mindre vesentlig reguleringsendring Sjøgaten 29 47, vedrørende kontorbygning for NAV på byggeområde K4. Vedtaket er gjort av byplansjefen etter delegert myndighet den 18.06.08 og referert for planutvalget 01.07.08. Vedtaket gjelder økning av byggehøyde og tillegg i reguleringsbestemmelsene. Klagen gjelder en del av tilleggene i reguleringsbestemmelsene angående krav om tilrettelegging for vannbåren varme og rekkefølgebestemmelser om opparbeiding av fortau og havnepromenade. Klagen er fremsatt av Prosjektpartner Bodø AS på vegne av utbygger av NAV på eiendommen Sjøgata 41/43. I saksframlegget gjøres det rede for grunnlag og hensikt med bestemmelsene, hjemmelsgrunnlag og vurdering. Det konkluderes med anbefaling om at bestemmelsene bør endres på et punkt, men for øvrig opprettholdes. Klagen tas med dette bare delvis til følge, og må dermed sendes fylkesmannen til endelig behandling. Saksopplysninger Prosjektpartner Bodø AS har på vegne av utbygger av NAV-bygget på eiendommen Sjøgata 41/43 påklaget vedtak om mindre vesentlig reguleringsendring. Klagen gjelder en del av reguleringsbestemmelsene som ble knyttet til vedtaket om reguleringsendring. Bakgrunn for vedtaket er søknad fra BOARCH arkitekter as på vegne av utbygger om reguleringsendring for økning av regulert gesimshøyde på byggeområde K4 innenfor reguleringsplanen for Sjøgata 29 47. Hensikten var tilpasning til planlagt utbygging for NAV. Vedtaket om mindre vesentlig reguleringsendring ble gjort av byplansjefen etter delegert myndighet 18.06.08, og referert for planutvalget på møte 01.07.08. Økningen av gesimshøyden var på 1,55 m. I forbindelse med behandlingen av reguleringsendringen ble det vedtatt supplerende reguleringsbestemmelser knyttet til det aktuelle byggeområde K4, både som konkrete krav og som rekkefølgebestemmelser. Klagen gjelder visse bestemmelser som etter klagers mening har liten eller ingen sammenheng med den reguleringsendringen som saken gjelder, og som derfor etter klagers mening må utgå. Det gjelder særlig (sitat): Krav om tilrettelegging for vannbåren varme.
Opparbeiding av fortau langs Sjøgata iht kommunalteknisk norm med standard som for sentrum. Opparbeiding av havnepromenade. Opparbeiding av fortau langs Jernbaneveien. Tilleggene til reguleringsbestemmelsene for område K4 har i sin helhet følgende ordlyd (sitat): Gjennomkjøring mellom F2 og Jernbaneveien skal sikres. Bygget tilrettelegges for vannbåren oppvarming. Før igangsettingstillatelse gis skal det være inngått utbyggingsavtale mellom Bodø kommune og tiltakshaver. Før brukstillatelse eller ferdigattest kan gis for område K4, skal følgende være utført: Atkomst fra Sjøgata skal være opparbeidet etter godkjente detaljplaner. Fortau langs Sjøgata til overgang jernbanen skal være opparbeidet i henhold til kommunalteknisk norm og med standard som for sentrum inklusive belysning og varme i grunnen. Havnepromenade langs NRK-byggets østside og langs felles atkomstvei og parkeringsplass øst for NRK-bygget skal være opparbeidet i henhold til godkjent detaljplan. Fortau langs atkomst fra Jernbaneveien skal være opparbeidet. Ansvaret for oppgradering av offentlig infrastruktur reguleres i utbyggingsavtale. Det opplyses videre at parallelt med behandling av reguleringsendringen var det forhandlinger med tiltakshaver om utbyggingsavtale. De forholdene som er tatt med i reguleringsbestemmelsene var også tatt opp i denne forbindelse. Endelig utbyggingsavtale er underskrevet av utbygger 04.10.2008. Klagen er rettidig innkommet i forhold til kunngjøring av vedtaket. For behandling av klage på mindre vesentlig reguleringsendring kommer plan- og bygningslovens 15 til anvendelse. Planutvalget kan omgjøre vedtaket dersom det finner klagen begrunnet. I motsatt fall sendes saken med utvalgets uttalelse til fylkesmannen for behandling. Vurderinger Det saken gjelder er hjemmelsgrunnlag for krav fremsatt i reguleringsbestemmelser og saksbehandlingen. Endringene i reguleringsbestemmelsene er ikke vilkår knyttet til reguleringsendringen, men en del av reguleringsendringen. Plan- og bygningslovens 26 gir hjemmel for at det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om utforming og bruk av arealer og bygninger i reguleringsområdet. Bestemmelsene kan sette vilkår for bruken eller forby former for bruk for å fremme eller sikre formålet med reguleringen. Det kan også påbys særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen. Bestemmelsene skal sikre og fremme reguleringsformålet, og må ligge innenfor lovens virkeområde og formål. En vesentlig grunn til at reguleringsbestemmelsene ble endret i tilknytning til økningen av byggehøyden, er at denne økningen ble gjort for å legge til rette for næring i alle etasjer. I reguleringsplanen var arealbruken for K4 kombinert bolig/forretning/kontor, med boliger tillatt i 4. og tilbaketrukket 5. etasje, og kravet til byggehøyde tilpasset dette (lavere etasjehøyde for boliger). 2
Endringen åpnet for en ekstra etasje næringsareal pluss en tilbaketrukket næringsetasje. Konsekvensen av kun næring i bygget er vesentlig økt trafikk. I tillegg er den planlagte funksjonen i bygget publikumsrettet, slik at den skaper mye besøkstrafikk, både av gående, kollektivt reisende og med bil til og fra bygget. Dette har ligget bak de vurderinger som er gjort i forbindelse med reguleringsendringen. I det følgende gjøres det en vurdering av punkt for punkt. Når det gjelder siste punktet om opparbeiding av fortau langs Jernbaneveien, så er det ikke stilt krav om det. Punktet kommenteres derfor ikke. Reguleringsbestemmelse - tilrettelegging for vannbåren oppvarming Denne reguleringsbestemmelsen har som hensikt å fremme en bærekraftig utvikling ved at nye bygg skal være tilrettelagt for fjernvarmeanlegg. Etter plan- og bygningslovens 66 a kan det ved vedtekt bestemmes at bygninger som oppføres innenfor konsesjonsområdet etter at konsesjon for fjernvarme er gitt, må tilknyttes fjernvarmeanlegget. Vedtatte bestemmelse skal sikre at nye bygninger tilrettelegges slik at de teknisk skal kunne tilknyttes slikt anlegg når det kommer, altså være på forskudd i forhold til en forventet utvikling. Fremming av bærekraftig utvikling er ikke utrykkelig nevnt i formålsparagrafen til gjeldende lov, men er tatt inn i plandelen til den nye loven som snart trer i kraft. Det er ikke helt klart om det er hjemmel for et slikt krav etter gjeldende lov, mens det etter den nye loven ikke er tvil. Byplankontoret har imidlertid vurdert kravet å ligge innenfor det som kan omfattes av reguleringsbestemmelsene, og det er tatt med i andre reguleringssaker uten at det er kommet innsigelser eller merknader, jfr. vedtatt plan for Nerbyen. Kravet er med i den endelige utbyggingsavtalen, men med en litt annen formulering: Utbygger forplikter seg til å tilrettelegge for bruk av fjernvarme eller naturgass. Intensjonen er den samme og i praksis vurderes det ikke å være noen forskjell. Rekkefølgebestemmelse opparbeiding av fortau langs Sjøgata Når det gjelder dette kravet har det sitt grunnlag i at byggegrensen ligger i formålsgrensen mot fortauet i Sjøgata, og at fortauet med nødvendighet blir sterkt berørt under utbyggingen. Fortauet ligger utenfor reguleringsplanens avgrensing, slik planen er utformet. Likevel er reetablering av fortauet et tiltak som er nødvendig for å gjennomføre utbyggingen av område K4 etter reguleringsplanen, og dermed knyttet til gjennomføring av reguleringsformålet. Kravet har også parallell i andre reguleringsplaner, jfr. Nerbyen. Kravet er også akseptert gjennom utbyggingsavtalen. Byplankontoret mener det ligger innenfor plan og bygningslovens ramme å stille en slikt rekkefølgebestemmelse med krav til standard. Rekkefølgebestemmelse opparbeiding av havnepromenade/fortau langs atkomst fra Jernbaneveien Havnepromenaden ligger innenfor planområdet til tilgrensende reguleringsplan, Reguleringsplan for et område ved Jernbaneveien, Sjøgata og Bodø havn, del 1. Atkomsten fra Jernbaneveien til område K4 skjer over regulert felles atkomst innenfor dette planområdet. Kravet om ferdigstilling av regulert havnepromenade er først og fremst knyttet til opprusting av atkomstvei fra kryss Jernbaneveien, og det samme gjelder siste punktet som må sees i sammenheng da fortau langs atkomsten er en forlengelse av havnepromenaden. Tiltaket er knyttet til gjennomføring av tiltak etter planen, dvs. utbygging av byggeområdet K4 med nødvendig atkomst. 3
At opparbeidingen skal omfatte havnepromenaden langs NRK-byggets østside kan oppfattes som urimelig i forhold til gjennomføring av utbyggingen. På dette punktet støttes klagerens synspunkt. Dette er heller ikke medtatt i utbyggingsavtalen. Utbyggingsavtalen har følgende formulering: Utbygger forplikter seg til planlegging og opparbeiding av havnepromenade fra kryss Jernbaneveien til eksisterende parkeringsplass/betongdekke foran NRK-bygget. Byplankontoret tilrår at reguleringsbestemmelsen endres slik at kravet blir sammenfallende med utbyggingsavtalen. Siste punkt i de nye reguleringsbestemmelsene om fortau langs atkomst fra Jernbaneveien er inkludert i dette, og kan derfor utgå som eget punkt. Saksbehandling Endringene i planen har vært vurdert å ligge innenfor rammen av mindre vesentlig reguleringsendring etter plan- og bygningslovens 28-1 nr. 2. Det er et krav om at eiere/festere av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis høve til å uttale seg. Dette vurderes som oppfylt da det i prosessen har vært flere møter med tiltakshaverne som er grunneiere i tillegg til kommunen selv, og at det parallelt har vært forhandling med tiltakshaver/grunneier om utbyggingsavtale. Konklusjon og anbefaling Byplankontoret vurderer det slik at det er hjemmel i plan- og bygningsloven for de endringer som er gjort i reguleringsbestemmelsene til reguleringsplan for Sjøgata 29 47 i forbindelse med behandling av søknad om mindre vesentlig reguleringsendring for område K4. Byplankontoret anbefaler likevel at klagen tas til følge på ett punkt, som gjelder omfanget av opparbeiding av havnepromenade. For de øvrige punktene anbefales ikke klagen tatt til følge. Endrede reguleringsbestemmelser om rekkefølge anbefales gitt følgende ordlyd (for orden skyld tas med alle): Før brukstillatelse eller ferdigattest kan gis for område K4 skal følgende være utført: Atkomst skal være opparbeidet etter godkjente detaljplaner. (uendret) Fortau langs Sjøgata til overgang jernbanen skal være opparbeidet i henhold til kommunalteknisk norm og med standard som for sentrum inklusive belysning og varme i grunnen. (uendret) Havnepromenade fra kryss Jernbaneveien til eksisterende parkeringsplass/betongdekke foran NRK-bygget skal være opparbeidet i henhold til godkjente detaljplaner. (endret) Forslag til vedtak Planutvalget finner ikke grunn til å omgjøre vedtak i referatsak Mindre vesentlig reguleringsendring - reguleringsplan for Sjøgaten 29 47, kontorbygning NAV, datert 18.06.2008, med unntak av punkt som angår opparbeiding av havnepromenade. Klage fra Prosjektpartner Bodø AS på vegne av utbygger av NAV-bygget på eiendommen Sjøgata 41/43 tas derfor bare delvis til følge. Endrede reguleringsbestemmelser få ut fra dette følgende ordlyd: Gjennomkjøring mellom F2 og Jernbaneveien skal sikres. Bygget tilrettelegges for vannbåren oppvarming. Før igangsettingstillatelse gis skal det være inngått utbyggingsavtale mellom Bodø kommune og tiltakshaver. 4
Før brukstillatelse eller ferdigattest kan gis for område K4, skal følgende være utført: Atkomst skal være opparbeidet etter godkjente detaljplaner. Fortau langs Sjøgata til overgang jernbanen skal være opparbeidet i henhold til kommunalteknisk norm og med standard som for sentrum inklusive belysning og varme i grunnen. Havnepromenade fra kryss Jernbaneveien til eksisterende parkeringsplass/betongdekke foran NRK-bygget skal være opparbeidet i henhold til godkjente detaljplaner. Ansvaret for oppgradering av offentlig infrastruktur reguleres i utbyggingsavtale. Klagen sendes fylkesmannen for videre behandling. Saksbehandler: Knut Kaspersen Henrik Brækkan Kommunaldierektør Jørn Roar Moe Byplansjef Trykte vedlegg: Kopi av plankart, forminsket Utrykte vedlegg: Klage, datert 09.09.2008 5