Markedsrapport Q3 2011

sk profil 2010 Markedsrapport Q3 2011 Selektive investorer, men mange transaksjoner

UNION Gruppen AS UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. UNION Gruppen tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. UNION GRUPPEN AS UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS UNION CORPORATE AS UNION CAPITAL AS UNION EIENDOMSKAPITAL AS UNION MANAGEMENT AS UNION INVESTORSERVICE AS TRANSAKSJON/ UTLEIE/ LEIESØK ANALYSE/ VERDIVURDERING STRATEGISK RÅDGIVNING KAPITALINNHENTING KAPITAL- FORVALTNING EIENDOMS- FORVALTNING INVESTORSERVICE Primærfokus på Oslo/Akershus Megler/ rådgiver for transaksjoner til en verdi av over NOK 42 mrd. siden 2002 Utleie av 150 000 kvm. siden 2009 Eiendomsmarkedet /eiendomsselskaper Verdivurderinger og fairness opinions M & A Strukturelle transaksjoner Private og offentlige kapitaltransaksjoner Strukturert finansiering Verdipapirifisering Institusjonelle investorer i Norge og utlandet Private investorer gjennom ulike distribusjonskanaler AuM: NOK 8,8 mrd Eiendomsfond og club deals Fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet Eiendomsforvaltning av 600 000 kvm til total verdi NOK 7 mrd Teknisk Due Diligence Forvaltning av utviklings- og oppussingsprosjekter Forretningsførsel, skatt- og regnskaps -rapportering Syndikater etablert av UNION Eksterne profesjonelle investorer 22

Innhold 1. Oppsummering Side 4 2. Leder Side 5 3. Makro Side 6 4. Transaksjonsmarkedet Side 10 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side 12 6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side 14 7. Bergen, Trondheim og Stavanger Side 28 8. Handel, hotell, logistikk og bolig Side 31 9. Ansatte i UNION Gruppen Side 35 33

Oppsummering Konklusjoner per tredje kvartal 2011 Transaksjonsmarkedet (over MNOK 50) Vi har registrert 94 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år for til sammen NOK 20,5 mrd. Vi erfarer at i prosesser hvor det ble inngått bud/aksept før ferien blir transaksjonene gjennomført på tross av de siste ukers turbulens. Vi har registrert 22 transaksjoner etter ferien, samt en rekke bud/aksepter. Enkelte salgsprosesser har blitt kansellert, men det har også blitt lagt ut flere eiendommer for salg fra august. Ultimo april anslo vi prime yield til 5,60 %. Vi vurderer at prime yield sank til ca. 5,25 % i juni. Rentefall og økt risikopremie har etter dette dratt i hver sin retning. Gitt dagens nivå på 10 års swaprente under 3,7 % vurderer vi at prime yield er omtrent uendret på ca. 5,25 %. I snitt har de omsatte eiendommene i 2011 hatt 11 år igjen på leiekontraktene (basert på data for 59 av 76 relevante salg). Vi venter at investorene er i ferd med å bli enda mer selektive, og at vi får større yield-spread avhengig av antatt risiko. Det har vært stor spredning i hva slags type eiendom som er omsatt i 2011. Lange og sikre leiekontrakter er det mest utslagsgivende for etterspørselen. Det har imidlertid også blitt omsatt mange tomter og utviklingseiendommer. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Etterspørselsveksten har bremset opp og arealledigheten er uendret i forhold til mai på 7,0 %. I Oslo isolert sett er kontorledigheten nå 7,5 %, mens den er 5,0 % i Asker/Bærum. Siden mai har Skøyen, CBD og Indre nord hatt størst reduksjon i ledigheten. Hovedtrenden siste 18 mnd. innebærer at Sentrum inkl. CBD vinner leietagere på bekostning av randsonene. Det ble signert færre leiekontrakter i Q2 sammenlignet med samme periode i 2010. Vårt inntrykk er at leietagernes beslutningsprosesser nå tar lenger tid. Det er sannsynlig med spesielt mange signeringer i Q4. Gårdeierne reagerer ulikt på at markedet tilsynelatende nå er litt tregere. Leieprisene nådde bunnen vinteren 2010 og har etter dette steget svakt. Våre leieprisanslag for Q4 innebærer at de fleste områder får utflating på kort sikt. For Sentrum inkl. CBD er ledigheten så lav, og etterspørselen så god, at vi venter fortsatt svak vekst i leienivåene. Reforhandlinger, flyttemønster og standardheving er faktorer som bidrar til høyere leiepriser. Lange beslutningsprosesser og mer kostnadsfokus kan bidra i motsatt retning. Vi venter generelt akselererende leieprisvekst fra H2 2013. 4

Leder Trygg havn i eiendom større etterspørsel etter rentebinding Siden Q2-rapporten har økt frykt for kollaps i Eurosamarbeidet og resesjon i USA gitt børsfall og stemningsskifte i finanssektoren både ute og hjemme. I en verden med økt usikkerhet fremstår Norge med høye råvareinntekter som svært heldig. Blant ulike aktivaklasser oppfattes store deler av det norske eiendomsmarkedet som tryggere og mer stabilt. Så lenge eiendommene er utleid gir de faste inntekter som normalt justeres årlig tilsvarende veksten i konsumprisindeksen (KPI). Eiendommer med god beliggenhet og omsetningsbasert leie vil de nærmeste årene typisk få høyere inntektsvekst enn KPI. Under finanskrisen var det imidlertid mange investorer som nok opplevde at næringseiendom fremstod mer som en nedoverbakke enn en trygg havn. Særlig aktører som hadde høyt belånte investeringer fikk verdien av egenkapitalen kraftig barbert. Verdien av eiendommer med korte leieavtaler sank mest i verdi, og kjøpspreferansene gikk i retning av eiendommer uten utleierisiko i det korte bildet. Også bankenes utlånspolitikk (risikoprising og egenkapitalkrav) bidro til denne utviklingen. Oljedop, robust arbeidsmarked, banker med is i magen så vel som god kontantstrøm fra eiendommene bidro til at vi aldri fikk noen eiendomskrise i Norge. Svært få måtte realisere tap. Vi venter at flere investorer er i ferd med å bli enda mer selektive og at prisingen i enda større grad vil avhenge av dagens leiekontrakter. Kontantstrømmen bestemmer langt på vei hva som er interessant, og i vår transaksjonsdatabase ser vi store variasjoner i hva som er omsatt i år blant annet bygg for kino, restaurant, skole, ulike typer spesialproduksjon, ulike former for blandingseiendommer, tomter etc. UNIONs databaser viser at logistikksegmentet prismessig er mest følsomt overfor leiekontraktenes lengde, mens eiendommer innen handel er mer følsomme overfor beliggenheten. Kontor kommer her i en mellomposisjon. Skal man profitere på den forventede utviklingen, bør man selge eiendommer med lange leiekontrakter der man nå får ekstra godt betalt, og kjøpe eiendommer som har kortere leiekontrakter hvor man får mer igjen for å ta ordinær risiko. Det er særlig aktører med utviklingskompetanse og eiendomsporteføljer som kjøper eiendommer med kortere kontrakter. De kan stille større sikkerhet overfor bankene og får høyere låneutmåling. Videre har de gjerne en klar plan for hva som skal gjøres med investeringsobjektet for å få til utleiearbeidet og derigjennom skape verdier. Disse aktørene vil være godt posisjonert i forhold til forventet markedsoppgang de nærmeste årene. Har man tro på at norsk økonomi vil klare seg bra, og at eiendomsmarkedet vil speile dette, kan man vurdere eiendomsinvesteringer med moderat lånegrad og ordinære kontraktslengder og likevel kunne ha en trygg havn i eiendom. UNIONs undersøkelse mot bankene i august viser at ni av ni banker fortsatt ønsker å vokse på utlån til næringseiendom i Norge. De har reservene på plass og beskriver heller situasjonen som business as usual, enn at man har inntatt en mer avventende holdning. Bankenes innlånsmarginer vil øke fremover, med mindre risikoprisingen i de internasjonale kredittmarkedene snur. Økningen blir imidlertid neppe like kraftig som fallet i de lange rentene siden april på hele 100 basispunkter. Det typiske lånet i dag har en egenkapitalandel på 30 % og en varighet på drøye 5 år. Med fem års rentebinding og 150 punkters bankmargin må investor nå betale 4,72 % rente + etableringsgebyr. I perspektiv av de siste 15 årene er de lange rentene nå rekordlave. Spreaden mellom 10 års swaprente og 3 mnd. NIBOR har sunket fra 210 basispunkter i april til 56 punkter nå. Det har derfor blitt sterkere argumenter for rentebinding. Bankundersøkelsen vår bekreftet også at investorene nå i langt større grad etterspør rentebinding. Vi ser frem til en spennende høst. På tross av økt generell usikkerhet og selektive investorer registrerer fortsatt god transaksjonstakt etter sommerferien. 55

Makro Norsk økonomi - utsikter for 2011-2014 Nedjusterte vekstanslag og økt nedsiderisiko Nedjusterte vekstanslag for internasjonal økonomi og fastlandseksporten. Tilstrekkelig vekst i internasjonal økonomi til at oljeprisen holder seg over USD 100 fatet og har en stigende kurve de nærmeste årene. Økt nedsiderisiko i anslagene for så vel internasjonal som norsk økonomi. Prognosene fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) innebærer at Norge får en vekst i fastlandsøkonomien i år på linje med det langsiktige snittet. Fra neste år får vi konjunkturoppgang, men ikke på langt nær like sterk som i årene 2004 2007, da økonomien steg med ca. 5 % per år. Konsumprisindeksen (KPI) er ventet å stige med moderate 1,4 % i gjennomsnitt per år i perioden 2011 til 2014. Gode rammevilkår for næringseiendom Verdensøkonomien stiger nok til at oljeprisen vil øke BNP- vekst, årlige endringer 2011E 2012E 2013E 2014E USA 1,7 1,8 2,2 2,7 Kina 9,0 8,0 7,5 7,0 Eurosonen 1,8 1,3 1,5 1,8 UK 1,0 1,5 2,1 2,3 Norge (fastlandet) 2,8 3,5 3,0 2,9 Sverige 4,5 2,1 2,2 2,3 Norges handelspartnere 2,1 1,7 1,8 2,0 Kilde: DnB NOR, august 2011 Norge Arbeidsmarkedet Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Siden sist har usikkerheten tiltatt og flere frykter både kollaps i Eurosamarbeidet Årlige prosentuelle endringer 2010 2011E 2012E 2013E 2014E og at USA går inn i en ny resesjon. Konjunkturprognosene BNP - Fastlandet 2,1 2,7 3,5 3,6 3,2 innebærer likevel at det er sannsynlighetsovervekt for at det alt i alt blir gode BNP 0,3 1,6 2,9 2,6 2,4 rammevilkår for næringseiendom i Norge de nærmeste årene. Vi baserer vårt KPI 2,5 1,4 0,9 1,6 1,8 markedssyn på at vi får: Moderat konjunkturoppgang Privat forbruk 3,7 2,8 4,7 5,3 4,8 Offentlig forbruk 2,2 2,1 2,7 2,6 3,1 Sterk befolkningsvekst og moderat sysselsettingsvekst Oljeinvesteringer (12,4) 8,7 8,3 2,3 2,8 Nøktern optimisme generelt, selv om stemningen nå er mer avdempet Tradisjonell eksport 4,9 2,8 2,2 1,6 2,2 innen sektorer som finans og eksport Sysselsetting (0,2) 1,2 2,1 2,0 1,3 Siden sist er det gjort nok et større oljefunn i norsk sektor i år, og anslagene Arbeidsledige AKU (nivå) 3,6 3,4 3,4 3,3 3,3 for oljeinvesteringene har blitt oppjustert og vil nå et nytt rekordnivå i 2012. 6 Kilde: SSB, september 2011

Makro Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Sysselsettingen snur opp, Oslo har ligget i forkant Det er relativt store forskjeller i sysselsettingsprognosene som er publisert etter sommeren, men konsensus tilsier en vekst på drøye 30.000 per år. Våre data for sysselsettingen de siste 20 årene viser at Oslo systematisk ligger i forkant av konjunkturutviklingen/landsgjennomsnittet. Sysselsettingen i hovedstaden steg med 2.880 i fjor, og det var dessuten en vekst på 1.679 sysselsatte i Asker/Bærum. Per 2. september har vi registrert ca. 3.200 annonserte stillinger innen kontoryrkene. Nivået er opp ca. 20 % fra september 2010. Grafen til høyre viser 12 måneders rullerende gjennomsnitt (hensyntar sesongvariasjoner) for antall ledige stillinger. Veksttakten har avtatt de siste månedene. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 Kilde: FINN Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +5.260 i år 2010 2011 2012 2013 DnB NOR - august 2011 (0,2) 1,0 1,1 1,0 Nordea - august 2011 (0,2) 1,4 0,6 0,9 SSB - september 2011 (0,2) 1,2 2,1 2,0 Konsensus (0,2) 1,2 1,3 1,3 Endr.ant.sysselsatte (5 232) 31 329 33 467 34 782 Ant. sysselsatte 17 000 12 000 7 000 2 000 (3 000) -77 9 371 15 672 13 270 6 259 2 880 5 260 (8 000) -3 950-11 796-11 202-4 658 (13 000) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo 77

Makro Renter Lave renter lenge - rentebinding mer aktuelt Siden Q2-rapporten har renteprognosene blitt betydelig nedjustert. Nordea venter nå at 10 års swaprente vil holde seg under 5 % de nærmeste to årene. DnB NOR Markets venter at 10 års swaprente gradvis vil stige, men ikke overstige 4,5 % de nærmeste to årene. 10-års swaprente har per medio september sunket om lag 100 basispunkter siden medio april. 11. april var differansen mellom 10 års swaprente og 3 mnd. NIBOR 210 basispunkter. Per 26. september er differansen sunket til 56 basispunkter. Gevinsten ved å ligge flytende er altså dramatisk redusert. Vår bankundersøkelse fra august bekreftet også at investorene nå i langt større grad etterspør rentebinding. Swap- og pengemarkedsrenter - PS! Se 1 år vs. 3 år Nordea sine renteprognoser per 30. august 2011 Nordea - 30. august 2011 Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NI BOR 3,10 3,07 3,02 3,10 3,79 Styringsrenten 2,25 2,25 2,25 2,50 3,25 Spread 0,85 0,82 0,77 0,60 0,54 10 års swap 3,94 3,92 4,31 4,53 4,88 10 års stat 2,45 3,02 3,51 3,83 4,18 Spread 1,49 0,90 0,80 0,70 0,70 Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter 5,0 5,0 4,5 4,0 4,0 3,77 3,5 3,0 3,0 1,52 2,5 2,0 2,0 1,5 1,0 1,0 2,25 0,5 0 0 1y swap 3y swap 5y swap 7y swap 10y swap NOK SEK EUR USD Kilde: DnB NOR Markets 08.09.11 Kilde: DnB NOR Markets 08.09.11 % % 2,71 2,68 0,85 0,78 2,20 0,19 1,86 1,90 2,01 NOK SEK EUR USD 88

Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom GRENSESVINGEN 9 UNION Norsk Næringsmegling håndterer salget av Grensesvingen 9. 99

Transaksjonsmarkedet status per medio september 2011 Synkende renter og økt risikopåslag Store rentesvingninger gir usikkerhet om yield-nivåer Vi vurderer prime yield til å ligge på ca. 5,25 %. Mangel på referansetransaksjoner etter sommerferien uten underleie skaper imidlertid usikkerhet. Vårt estimat baserer seg på en forventning om økt risikopremie, dagens nivåer for de lange rentene og oppdaterte vilkår for lånefinansiering. Det typiske utlånet i dag er på drøye 5 år. Med en bankmargin på drøye 150 punkter på et 5 års lån får investor en rente på ca. 4,75 % gitt dagens rentenivå. Snitt-transaksjonen har etter ferien en yield på 6,64 % og et betydelige yield-gap til å dekke stigende bankmarginer og avkastning. Gitt et transaksjonsvolum i fjerde kvartal på linje med fjoråret vil volumet nå NOK 35 mrd. i år fordelt på 152 transaksjoner over MNOK 50. Tre potensielle stortransaksjoner gir et oppsidepotensial på ca. NOK 12 mrd. Transaksjonsvolum hittil i 2011 fordelt på segmenter % Prime yield og 10-års swaprente tom. 9. september 8 7 6 5 4 3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 10 års swap-rente Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 19 % Annet 12 % Butikk/Handel 29 % 2011 NOK 19,8 mrd Hotell 1 % Kontor 39 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 28 7,7 Hotell 1 0,3 Butikk/Handel 20 5,6 Logistikk/Ind. 25 3,7 Annet 15 2,5 Sum 89 19,8 NOK mrd Kun transaksjoner over MNOK 50 80 70 68 60 53 50 44 40 28 39 35 30 22 20 15 15 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E 10 Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling

Transaksjonsmarkedet hittil i 2011 (medio september) Vedvarende makrousikkerhet kan gi enda mer selektive investorer og større yield-spread avhengig av antatt risiko Syndikeringsaktørene er stadig største netto kjøper Fordeling på geografi i kroner og per kvartal i antall Fra midten av mai og frem til ferien ble det signert over 40 transaksjonsavtaler. Turbulensen etter ferien har ikke satt en stopper for gjennomføringen av disse transaksjonene. Vi har per 14. september registrert 17 transaksjoner for til sammen NOK 3,4 mrd. etter ferien. I tillegg kommer en rekke bud/aksepter med ulike forbehold. Av de 17 eiendommene er hele 10 i større og mindre grad innen handel. Vi kjenner til salgsplaner som er kansellert, men det har likevel blitt lagt ut mange eiendommer for salg etter sommeren. For de 10 transaksjonene etter ferien vi har yieldinformasjon om, var tre under 6,0 % og halvparten var på syvtallet. Av de 89 transaksjonene over MNOK 50 hittil i år har 26 omsetninger, for totalt NOK 4,9 mrd., vært utenfor Sørøstlandet. Videre har 10 salg vært fra MNOK 500 og oppover, og de utgjør i sum 35 % av salgsvolumet. Eiendomsselskapene har både vært største brutto kjøper og største netto selger av næringseiendom. Syndikeringsaktørene er forsatt største netto kjøper og har hentet anslagsvis NOK 1,35 mrd. i egenkapital. I fjor ble det gradvis omsatt flere eiendommer med kortere leiekontrakter. I Q4 2010 var det i snitt 8 år igjen på leiekontraktene i de omsatte eiendommene. Hittil i år er snittet på 11 år, og selv om bildet etter sommeren er at det omsettes eiendommer med kortere kontrakter, er de fleste fra 8 år og oppover. Det er for tiden god interesse for tomter og utviklingseiendom, og disse er naturligvis holdt utenom i beregningene på gjenværende leieperiode. For de nærmeste månedene venter vi selektive investorer og økende yieldpåslag for risiko. Vi venter budrunder og gode priser for blant annet eiendommer med lange kontrakter, attraktive tomter for bolig og logistikk, trygge kontoradresser og handelseiendommer med gode omsetningstall. Videre ønsker mange investorer eksponering mot Stavanger-regionen. Midt- og Nord- Norge 11 % Sør- og Vestlandet 13 % Øvrige Sørøstlandet 10 % Porteføljer/ Konf/Annet 5 % 2011 NOK 19,8 mrd Oslo/Akershus 59 % 70 60 50 40 30 20 10 0 10 10 Q1 09 Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Q2 09 Andre eller konfidensielt 5 % 4 % 0,3 1,1 0,8 Sum 19,8 19,8 11 16 Q3 09 49 Q4 09 27 31 23 Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 36 % 37 % -0,2 7,2 7,4 Norske fond 2 % 5 % -0,8 0,3 1,1 Syndikeringsaktører 27 % 11 % 3,2 5,4 2,1 Utlendinger inkl. fond 2 % 4 % -0,4 0,5 0,8 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 19 % 10 % 1,7 3,7 2,0 Private investorer 7 % 15 % -1,6 1,3 2,9 Bruker av eiendommen 1 % 13 % -2,3 0,3 2,6 Q1 10 Q2 10 Q3 10 63 Q4 10 22 Q1 11 50 Q2 11 17 Q3 11

Avkastning UNIONs fondsindeks er i pluss for første gang siden Q3 2008 8 kvartal på rad med oppgang for fondene UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Eiendomsfondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondenes oppstartstidspunkt varierer. Indeksen steg med 6,6 % fra Q1 til Q2. Ett av fondene mangler i datagrunnlaget for Q2. Flere fond har halvårlige verdivurderinger, og vi legger til grunn at stigningen reelt sett har vært jevnere enn det kurven indikerer. Indeksen er nå 5,3 % over utgangspunktet i Q4 2005, 30 % under toppen i Q4 2007, men 51 % over bunnen i Q2 2009. Eiendomsindeksen på Oslo børs har siden Q1-rapporten (25. mai) sunket med 13,3 % per 19. sept. Hovedindeksen har tilsvarende sunket 16,8 %. IPD: Totalavkastning i 2010 for næringseiendom på 8,2 % og 8,3 % for kontor UNIONs fondsindeks for avkastning i eiendomsfond 175 150 125 100 75 50 Q4 05 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Kilde: UNION Eiendomskapital Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Hovedindeks og eiendomsindeks per 19.09.2011 120 100 80 60 40 20 0 nov. 07 mai. 08 nov. 08 mai. 09 nov. 09 mai. 10 nov. 10 mai. 11 Kilde: Oslo Børs Totalavkastning Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kilde: IPD Norden OSE 4040 Real Estate OSEBX 12

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum KARENSLYST ALLÉ 20 UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleien av 10 479 m 2 på vegne av Sparebank1 Livsforsikring AS. 13

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Vi venter høy arealabsorpsjon i Q4, men har nedjustert etterspørselsanslaget for 2011 Stigende arealetterspørsel fra andre halvår 2010 Netto arealabsorpsjon (endring i utleid areal) snudde opp fra -64.000 m² i 2009 til ca. +60-70.000 m² i fjor. Etterspørselen steg spesielt i Q4 i fjor. Frem til sommeren viste årstrenden for netto arealabsorpsjon et nivå på ca. 100.000 m². Per september ligger nivået på ca. 70.000 m². Vår konklusjon er at etterspørselen har sunket på kort sikt fordi leietagerne bruker lenger tid på beslutning om valg av lokaler. Ettersom det er begrenset hvor lenge leietagerne kan utsette beslutningene, venter vi høy arealabsorpsjon i Q4. Vi har likevel nedjustert anslaget for netto arealabsorpsjon i 2011 fra 150.000 m² til 110.000 m². Våre prognoser viser en samlet netto arealabsorpsjon på 440.000 m² for perioden 2011 2013. Nedsiderisikoen har tiltatt. Stigende kurve for nybygging de nærmeste årene Beregnet netto arealabsorpsjon i 1.000 m² per år 300 250 200 150 100 50 0-50 -100-150 -200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ferdigstillelse av kontorbygg i 1.000 m² per år Vi forventer en nybyggtilførsel av kontor på ca. 450.000 m² for perioden 2011 2013 i Oslo, Asker og Bærum. Vi har ikke endret prognosene vesentlig siden sist, men nedjusterte makroprognoser tilsier isolert sett lavere nybygging. Økt nedsiderisiko i nybygganslagene fra 2013. Konvertering av kontor bidrar til svak reduksjon i arealledigheten. 300 250 200 Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Få større hovedkontoralternativer i eksisterende bygg, lave byggekostnader 150 og offensive utviklere kan gi høy byggeaktivitet etter 2013. Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (bl.a. DnB NOR 80.000 m²), Fornebu (bl.a. Statoil og Aker Solutions 90.000 m²), Lysaker, Tjuvholmen og i Nydalen. Det er massive utbyggingsplaner for området Løren-Hasle-Økern-Ulven. Så langt er det begrenset med signerte leiekontrakter for nybygg. 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 14

Kontorleiemarkedet i Oslo lang sikt overordnet utvikling Utflating i leieprisene på kort sikt akselererende priser fra ultimo 2013 - todelt marked 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 BNP-fastlandet Prognose for BNP fastlandet Arealledighet Prognose for arealledigheten Leiepris i nom. kr. Prognose for leiepris i nom. kr. Leiepris i reelle verdier 0,0 % -2,0 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 400 200 - Leiepris 1 600 kroner Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: Norsk økonomi Leieprisstatistikk Kontormasse/riving/ombygging Sysselsetting, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorpsjon Arealledighet Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, men vi presenterer hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. Finanskrisen utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Volum ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010. Gjennom fjoråret hadde leieprisene en relativt flat utvikling. Vekstforventninger blant bedriftene bidro til at arealetterspørselen snudde opp i fjor, og arealledigheten toppet ut på slutten av fjoråret. Utgangspunktet nå er at leieprisene har sunket mindre enn ved forrige nedtur, og arealledigheten er på et gunstigere nivå. Siden sist er makroprognosene nedjusterte, men innebærer fortsatt at vi går fra ordinær vekstrate i år til en svak oppgangskonjunktur de nærmeste årene. Kombinasjonen av nedjusterte prognoser for sysselsetting, lavere vekst i arealetterspørselen og fortsatt utsikter til høy nybygging i flere år, gjør at vi venter at arealledigheten vil synke enda langsommere. Vi legger til grunn at den kortsiktige hovedtendensen for leieprisene skifter fra svakt vekst til flat. Etter en vekstpause vil leieprisene igjen stige langsomt. Vårt scenario innebærer at leieprisveksten vil akselerere fra slutten av 2013, når tilbud og etterspørsel vil være mer i balanse. Vi forventer stadig et todelt marked avhengig av standard og beliggenhet. Eldre eiendommer som ligger utenfor sentrum og de etablerte kontorklyngene, og uten nærhet til offentlige kommunikasjon, vil være utfordrende å leie ut. I flere av de etablerte kontorområdene er det få tilgjengelige tomter, og områder med høyt nybyggingspotensial vil gradvis bli viktigere. 15

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Færre, men større ledige arealer har gitt stabil ledighet Ledig areal og antall annonser (Oslo, Asker & Bærum) Siden mai har antall ledige lokaler blitt redusert med 5 % fra 755 til 719 per september. Av disse ligger 603 i Oslo og 116 i Asker/Bærum. Snittarealet i de ledige lokalene steg med ca. 4 % fra mai til september. Totalt sett er kontorledigheten per september 7,0 %. Nivået er identisk med mai og ned fra 7,5 % i november i fjor. I Oslo, isolert sett, ligger kontorledigheten på 7,5 % og for Asker/Bærum er nivået 5,0 %. I fjor ble ca. 45.000 m² kontorlokaler trukket fra markedet for å bli konvertert primært til bolig. Vi venter at flere eldre kontoreiendommer som ligger i boligområder vil bli konvertert de nærmeste årene. Effekten er lavere ledighet, men flere av disse eiendommene har kun i begrenset grad påvirket konkurransesituasjonen for attraktive kontoreiendommer. Særlig i sentrum har ledigheten blitt redusert Arealledigheten varierer fra ca. 5 % i Sentrum til 12 % i randsonen Ytre nord og øst. Siden mai har ledighetsandelen sunket mest på Skøyen, Indre nord og CBD. Den har steget mest for Ytre vest, Indre øst og Ytre syd. Den overordnede tendensen det siste halvannet året er at sentrumsområdene vinner leietagere på bekostning av randsonene. Ca. 20 % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn 1.000 m². Kun 10 annonserte eksisterende bygg kan tilby 10.000 m² kontor eller mer. Inkludert potensielle nybygg, og bygg som ledigstilles frem i tid, mottar søkemeglere gjerne 30 til 40 tilbud når de søker lokaler over 10.000 m². Leietagere med arealbehov over 10.000 m² velger ofte nybygg ved flytting. 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Kilde: Union / Finn.no 21 % av lokalene som tilbys er over 1.000 m² Kilde: Union / Finn.no Antall annonser Ledige arealer i 1.000 m² Over 1 000 m² 21 % Under 1 000 m² 79 % 900 800 700 600 500 400 300 200 100-16

Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Utflating i leieprisene på kort sikt Leieprissoner Våre beregninger på data fra Eiendomsverdi Næring viser at årstrenden for gjennomsnittlig leiepris per Q2 var på 1.563 kr., opp 2,5 % fra Q1 2010. Med årstrenden mener vi snittet av de de til enhver tid siste fire kvartal. Vi benytter årstrenden for å luke ut sesongvariasjoner. Topp standard og beliggenhet i CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) er segmentet med størst bevegelser i leieprisene over tid. På kort sikt venter vi at hovedtendensen snur fra svak vekst til flat fordi flere gårdeiere kommer leietagerne mer i møte ettersom utleieprosessene generelt går litt tregere. Andre gårdeiere holder mer igjen. Vi venter fortsatt svakt vekst i leieprisene i Sentrum og CBD. Faktorer som isolert sett bidrar til leieprisvekst er reforhandlinger, flyttemønster og standardheving. Leiepriser og ledighet i Oslo & Asker / Bærum Snitt kontorleiepriser i Oslo per år fra 1999. I rødt vises 12-mnd. trenden per kvartal fra Q1 2010 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2000 2003 2006 2009 Q3 Q2 2010 2011 NOK / m2 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS NOK / m2 CBD-priser for topp standard og beliggenhet 1998 Q4 2011 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 1998 2001 2004 2007 2010 Kilde: UNION Arealledighet nov. 2008 sept. 2011 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % nov mar jun sept des mar juni sep des mar jun sep 17 Kilde: UNION basert på blant annonser på www.finn.no

STRANDVEIEN 15 UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleien av 1 400 m 2 på vegne av Vital Eiendom AS. 18

Våre leieprisanslag for fjerde kvartal 2011 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader Topp standard og Gjennomsnitt beliggenheter (snittlokalet per Q4 2011 for sonen) Leiepristendens Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 3 900 2 600 Svak vekst Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 2 850 1 700 Svak vekst Oslo Vest inkl. Majorstua 2 250 1 650 Flat Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 800 1 300 Flat Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 700 1 100 Flat Skøyen 2 450 1 800 Marginal vekst Lysaker 2 000 1 600 Flat Fornebu 1 900 1 450 Flat Nydalen 2 000 1 500 Flat Bryn / Helsfyr 1 800 1 400 Flat Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 750 1 350 Flat Ytre Nord og Øst inkl. Økern 1 650 1 100 Flat Ytre syd inkl. Ryen 1 550 1 000 Flat Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 1 700 1 200 Flat På sidene for de 14 leieprisområdene (20-26) viser vi grafisk leieprisutviklingen per kvartal fra primo 2008 med en leiepristrakt. For de aktuelle områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel; i Ytre nord og øst har vi gått ut fra Økern. For Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu tar vi utgangspunkt i Sandvika sentrum. Skal man vurdere hva som utgjør fair leiepris for et konkret kontorlokale, må man ta hensyn til en rekke faktorer som plassering i bygget, parkeringsmuligheter, utsikt, fellesfunksjoner som kantine, nærhet til offentlig transport etc. Vi jobber daglig i markedet og utfører oppdrag på leieprisvurderinger. Ta gjerne kontakt på 23 11 69 00 for en grundig vurdering av ditt lokale. 19

Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Positiv arealabsorpsjon det siste halvannet året Arealledigheten har sunket fra 10,8 % i januar 2010 til 5,9 % nå. Netto arealabsorpsjon har vært på ca. 43.000 m², tilsvarende snaue 2.000 kontorarbeidsplasser. Justert for nybygg har ledigheten blitt redusert med ca. 30.000 m². 68 tilbud å velge mellom per sept., mot 70 i mai. Vi vurderer hovedtendensen for leieprisene til svak vekst. For Q4 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 3.900 kr. per m²/år, opp 30 % fra bunnen i Q4 09 og netto 17 % under toppen i 2008. For Q4 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 2.600 kr. per m²/år, opp 13 % fra bunnen i Q1 2010, men 19 % under toppen i 2008. Leiepriser i kr. per m 2 /år Vika / Aker Brygge Vi venter fortsatt svak vekst i leienivåene for Q4 Arealledigheten har vært sterkt synkende i sentrum det siste halvannet året og området har vært vinneren om leietagerne. Antall tilbud har blitt redusert fra 134 i mai til 121 per september. Likevel har ledigheten økt fra 3,9 % i mai til 4,6 % nå. Økningen fra mai skyldes langt på vei at Kirkegaten 21 er lagt ut i markedet. Eiendommen fristilles imidlertid først i 2013, og justert for denne eiendommen er arealledigheten om lag uendret. For Q4 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.850 kr. per m²/år, opp 14 % fra bunnen i Q4 09, men 16 % under toppen i 2008. For Q4 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 1.700 kr. per m²/år, opp 13 % fra bunnen i Q1 2010, men ca. 13 % under toppen i 2008. Reforhandlinger gir gjennomgående økt leienivå. Leiepriser i kr. per m 2 /år Øvrige sentrum 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 20 1

Leiemarkedet - Kontor Oslo vest inkl. Majorstua Indre nord inkl. Ullevaal stadion Svak økning i arealledigheten fra mai til september Arealledigheten ligger på 5,2 % per september mot 4,8, % i mai. 71 tilbud å velge mellom per sept., mot 61 i mai. Ca. 70 % av de ledige lokalene er under 500 m², og ett er over 10.000 m². Vi anslår at hovedtendensen for leieprisene i Q4 er flat utvikling. For Q4 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.250 kr. per m²/år, opp 10 % fra bunnen i Q1 2010, men 10 % under toppen i 2008. I Oslo vest utgjør Majorstua topp beliggenhet. Indeksbygget ligger akkurat på grensen til Oslo vest, men sorterer under Øvrige sentrum. For Q4 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til 1.650 kr. per m²/år. Nivået er 10 % over bunnen i fjor og 8 % under toppen i 2008. Leiepriser i kr. per m 2 /år Oslo vest Nybygg, konvertering og økt utleiegrad siste 18 mnd. Arealledigheten er redusert fra 8,2 % i mai til 5,6 % per september. 51 tilbud å velge mellom per sept., mot 80 i mai. Hensyntatt nybygg og konvertering fra kontorbygg, har det vært en positiv netto arealabsorpsjon det siste halvannet året på ca. 30.000 m². Vi anslår at hovedtendensen for leieprisene i Q4 er flat utvikling. For Q4 2011 anslår vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.800 kr. per m²/år. Nivået 18 % under leiepristoppen i 2008. I Oslo Indre nord utgjør Ullevaal stadion topp beliggenhet. For Q4 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til 1.300 kr. per m²/år. Nivået er netto 13 % under toppen i 2008. Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre nord 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet - 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 21 2

Leiemarkedet - Kontor Indre øst inkl. Kværnerbyen Skøyen Vi anslår utflating i leieprisene i Q4 Per medio september er arealledigheten i eksisterende bygg og sikre nybygg 8,5 %. Om man inkluderer potensielle nybygg, som er med å konkurrerer om leietagere, er ledigheten ca. 30 %. Liten kontormasse gjør at nybyggene slår kraftig ut på ledighetsprosenten. 29 tilbud per september, mot 24 i mai. Større arealer er under utbygging i Kværnerbyen, som kan få fordeler av den positive utviklingen i Bjørvika og på Bryn/Helsfyr. For Q4 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.700 kr. pr. m²/år. I området utgjør Kværnerbyen topp beliggenhet. For Q4 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til 1.100 kr. pr. m²/år. Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre øst Absorpsjonen fra svakt negativ i fjor, til svakt pos. i år Arealledigheten har sunket fra 9,9 % i mai til 7,1 % per september. Om man inkluderer potensielle nybygg som er med i konkurransen om leietagerne er ledigheten 8,9 %. Yara flytter til nybygg i Drammensveien 131 i 2014. 33 tilbud å velge mellom per september. Nivået er stabilt mot mai. Ca. 70 % av ledigheten er konsentrert til fem adresser. Vi venter marginal vekst i leienivåene i Q4, og anslår 2.450 kr. pr. m² for de mest attraktive lokalene. Nivået er 26 % under toppen i 2008. For Q4 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.800 kr. per m²/år. Anslaget innebærer at snittprisene netto er 12 % under toppen i 2008 og 6 % over bunnen i begynnelsen av 2010. Leiepriser i kr. per m 2 /år Skøyen 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 22 3

Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu Færre tilbud 3 adresser utgjør 60 % av ledigheten Fra mai har arealledigheten blitt redusert fra 7,9 % til 7,1 %. Inkludert potensielle nybygg er ledigheten 9,4 %. 22 tilbud å velge mellom per sept., mot 30 i mai. Vi venter utflating i leieprisene i Q4, og anslår nivået for topp standard og beliggenhet til 2.000 kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er netto 18 % under toppen i 2008. Nybygg har oppnådd hakket høyere priser. For Q4 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 1.600 kr. per m²/ år. Nivået er netto ca. 10 % under toppen i 2008. I forbindelse med nybyggprosjektet Mustad Park i Lilleakerveien 4 har Mustad Eiendom nå leid ut ca. 10.000 m² kontor til PGS, og tidligere i år 13.000 m² til Statkraft. I tilegg kommer ca. 7.000 m² i parkering/annet. Leiepriser i kr. per m 2 /år Lysaker Vi anslår flat utvikling i leienivåene i Q4 Arealledigheten er per september ca. 7 %. Inkludert potensielle nybygg er kontorledigheten ca. 20 %. For Q4 2011 anslår vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.900 kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q4 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.450 kr. per m²/år. Snittprisene er netto ned ca. 6 % siden toppen i 2008. Betydelig potensial for nybygg sannsynliggjør at området vil fortsette å tiltrekke seg leietager de nærmeste årene. EDB Ergogroup flytter inn i 33.000 m² i Telenor-bygget i 2014, og har opsjon på å leie ytterligere 20.000 m² fra 2019. Leieavtalen er på 10 år og bidrar til å befeste Fornebu sin posisjon. Leiepriser i kr. per m 2 /år Fornebu 2 750 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 23 4

Leiemarkedet - Kontor Nydalen Bryn/Helsfyr Kun 4 av 20 ledige arealer er under 500 m² Fra mai har arealledigheten blitt redusert fra 8,6 % til 6,9 %. Antall ledige lokaler har blitt redusert fra 25 til 20. Halvparten av disse er over 1.000 m², og fem adresser utgjør 65 % av de ledige arealene. For Q4 2011 vurderer vi leienivået for topp standard og beliggenhet til ca. 2.000 kr. per m²/år i nye kontrakter. Anslaget innebærer at nivået holder seg stabilt og ligger netto 15 % under toppen i 2008. For Q4 2011 anslår vi snittnivået for leieprisene til ca. 1.500 kr. per m²/år. Flat leiepristendens. Snittnivået er 9 % under leiepristoppen i 2008. Egmont flytter inn i nybygg i Nydalen på ca. 13.000 m² i 2012. Statnett flytter inn i nybygg i Nydalen på ca. 22.000 m² i 2013. Leiepriser i kr. per m 2 /år Nydalen Netto tilflytting av leietagere det siste halvannet året Antall ledige lokaler holder seg uendret fra mai på 34. God spredning i arealstørrelsen på de ledige lokalene. Fem adresser utgjør likevel ca. 65 % av det ledige arealet. Arealledigheten har steget fra 5,1 % i Q2 til 5,5 % nå. Inkludert potensielle nybygg er arealledigheten nå 7,3 %. Utleid areal har økt med 57.000 m² det siste halvannet året. Justert for nybygg har ledig areal blitt redusert med 29.000 m² i perioden. Søylen Eiendom ferdigstiller et nybygg på 16.000 m² i Ole Deviks vei 6 i 2012. For Q4 2011 venter vi en flat utvikling i leieprisene. For topp standard og beliggenhet anslår vi nivået til ca. 1.800 kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q4 2011 vurderer vi snittnivået til 1.400 kr. per m²/år. Leiepriser i kr. per m 2 /år Bryn / Helsfyr 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 24 5

Leiemarkedet - Kontor Ytre vest inkl. Ullern og Smestad Ytre nord og øst inkl. Økern Flere potensielle nybygg flat utvikling i leieprisene Arealledigheten er per september 7,1 % i eksisterende bygg og sikre nybygg. Inkludert potensielle nybygg er kontorledigheten drøye 13 %. Antall ledige lokaler er opp fra 20 i mai til 27 per medio september. 3 adresser utgjør ca. 2/3 av det ledige arealet i sonen. Vi venter at Ytre vest vil ha en flat utvikling i leieprisene i Q4, og vurderer nivået for topp standard og beliggenhet til 1.750 kr. per m²/år. I området eksemplifiserer Ullern og Smestad topp beliggenhet. For Q4 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge flatt på ca. 1.350 kr. per m²/år. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 16 % siden toppen i 2008. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre vest Over 100.000 m² ledig i stort geografisk område Fra mai til september har arealledigheten holdt seg uendret på 11,8 %. Inkluderet potensielle nybygg er ledigheten 13,1 %. Antall ledige kontorlokaler har blitt redusert fra 123 i mai til 118 nå. I perioden 2011 til 2013 ferdigstilles 5 prosjekt på til sammen ca. 40.000 m². Det er massive nybyggingsplaner/ambisjoner for området Økern/Løren/ Hasle/Ulven på sikt. Svært få leiekontrakter signert for nybygg. Vi venter flat utvikling i leieprisene i Q4, og anslår nivået for topp standard og beliggenhet til 1.650 kr. per m²/år. Økern utgjør topp beliggenhet. For Q4 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge stabilt på ca. 1.100 kr. per m²/år. Nivået er netto ned 12 % siden toppen i 2008. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre nord og øst 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 25 6

Leiemarkedet - Kontor Ytre syd inkl. Ryen Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu Vi venter stabil utvikling i leieprisene på kort sikt Arealledigheten har steget fra snaue 10 % i mai til snaue 11 % per september. Fra september i fjor har ledig areal økt med om lag 8.000 m². 26 tilbud å velge mellom per sept., mot 27 i mai. 3 adresser utgjør halvparten av det ledige arealet. Vi venter en flat utvikling i leieprisene i Q4, og vurderer leienivået for topp standard og beliggenhet til å ligge stabilt på ca. 1.550 kr. per m²/år. I området utgjør Ryen topp beliggenhet. Rosenholm Campus ligger utenfor Oslo syd og oppnår høyere priser. For Q4 2011 anslår vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge flatt på ca. 1.000 kr. per m²/år. Nivået er 13 % under leiepristoppen i 2008. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre syd Arealledighet på ca. 5 % og flat leiepristendens Arealledigheten har økt fra 4,8 % i mai til 5,1 % nå. Inkludert potensielle nybygg er ledigheten nå ca. 6 %. 86 ledige lokaler per september 2011, nivået holder seg stabilt fra Q1. 5 adresser utgjør ca. 1/3 av det ledige arealet. I området utgjør sentrum av Sandvika topp beliggenhet. For Q4 2011 anslår vi topp standard og beliggenhet til å ligge flatt på 1.700 kr. per m²/år. Det siktes mot høyere nivåer for enkelte spesielle kremlokaler. For Q4 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter vil ligge flatt på ca. 1.200 kr. per m²/år. Nivået er ned 14 % siden leiepristoppen i 2008. Ca. 20.000 m² kontor ferdigstilles i Kraglund kontorpark i Asker i 2011/2012. Leiepriser i kr. per m 2 /år Asker / Bærum 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 26 7

Andre Markeder - Bergen, Trondheim, Stavanger - Handel, Hotell, Industri/Lager, Bolig ASLAKVEIEN 20-28 Røa Næringspark. Solgt av Braathen Eiendom til UNION Eiendomsinvest Norge ASA. 27

Bergen Kontorleiemarkedet i Bergen og transaksjonsmarkedet i Hordaland Forventninger om stabile leiepriser* DN juni 2011: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på 1.475 kr. per m²/år. Antall ledige kontorlokaler annonsert på Finn.no er opp fra 107 i mai til 116 per september. Arealledigheten var per april 6,3 %*. Det var begrenset med signeringer av nye leiekontrakter i andre kvartal, og leieprisene forventes å holde seg stabile*. Leieprisene i sentrum ligger i intervallet 1.400 2.200 kr. De fleste områdene ligger i prisintervallet fra 1.000 til 1.500 kr. per m²/år*. Få, men store transaksjoner hittil i år * Kyte Næringsmegling april og september 2011 NOK / m2 Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kilde: Dagens Næringsliv Transaksjoner over MNOK 50 fra oktober 2010 Hittil i år har vi registrert 6 transaksjoner over MNOK 50 for til sammen NOK 1,99 mrd. Statoil-bygget, og en transaksjon knyttet til et kjøpesenter nå i høst, utgjør 61 % av salgsvolumet. De siste 12 månedene har det blitt solgt minst 2 eiendommer innen kontor, 4 innen handel, 5 innen logistikk/industri og 3 innen andre segmenter. Bak minst fem av kjøpene er står miljøer som ikke er basert i Bergen. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 23 % Annet 10 % NOK 2,89 mrd. Kontor 32 % Vi vurderer prime yield til ca. 6,0 % basert på en spread mot Oslo på 70 punkter gitt markedsmessige vilkår på leie etc. Eiendommer med spesielt lange kontrakter kan oppnå lavere yielder. Både korte og lange kontrakter er omsatt det siste året. Yieldene vi har registrert (for 9 av salgene) er i intervallet ca. 6,5 % til snaue 9 %. Butikk/Handel 35 % 28

Trondheim Kontorleiemarkedet i Trondheim og transaksjonsmarkedet i Sør-Trøndelag Svakt økende leiepristendens, tross økt kontorledighet DN juni 2011: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger på 1.650 kr. per m²/år, opp fra 1.600 kr i desember 2010. Tendens: Svakt opp. Antall annonserte kontorarealer på Finn.no er per september 76, mot 89 i mai og 80 i sept. 2010. Volum ledig kontorareal (talt og beregnet) har likevel steget fra ca. 64.000 m² i mai til 95.000 m² i sept. Nivået er opp hele 93 % fra september 2010. Ledighetsøkningen skyldes at enkelte større lokaler er lagt ut i markedet. Usikkerhet knyttet til kontormassens volum. *Kilde: Union / Finn.no Økt salgsaktivitet fra mai, flere fra 6,50 % og nedover NOK / m2 Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kilde: Dagens Næringsliv Transaksjoner over MNOK 50 fra oktober 2010 Hittil i år har vi registrert 10 transaksjoner over MNOK 50 i Sør-Trøndelag for til sammen NOK 1,77 mrd., hvorav 8 salg for NOK 1,55 mrd. i Tr.heim. Vital sitt kjøp av Portalen på MNOK 435 er den klart største transaksjonen, mens Munkegaten 21 har oppnådd lavest yield. Vi vurderer prime yield til ca. 6,0 % med en spread på 70 punkter til Oslo. Vi har faktisk registrert 6 transaksjoner i år på nettoyield fra 6,50 % og nedover. Kvadratmeterprisene tyder på et godt men edruelig marked. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 11 % Annet 13 % NOK 2,40 mrd. Kontor 43 % Vi kjenner gjenværende løpetid på leiekontraktene i 8 av eiendommene som er solgt i fylket i år. Intervallet var fra 2 til 15 år og snittet på 9 år. Det siste året har det vært minst 7 transaksjoner over MNOK 50 innen kontor, 3 innen handel, 2 innen logistikk/industri og 3 i andre segmenter. Butikk/Handel 33 % 29

Stavanger Kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus og transaksjonsmarkedet i Rogaland Flere leietagere sikrer seg arealer for videre vekst* DN juni 2011: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler vurderes til 1.650 kr. per m²/år, opp fra 1.600 kr. i desember. De beste lokalene i Stavanger sentrum oppnår i dag en leie på mellom 2.000 og 2.400 kr. pr. m²/år*. På Forus ligger leienivået for lokaler med høy standard i intervallet 1.400-1.800 kr. pr. m²/år *. Per september erfares større etterspørsel i kontormarkedet og særlig fra olje/energirelaterte leietagere*. Det ligger til rette for en moderat leieprisoppgang for kontor. *Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom febr. og sept. 2011 Beskjedent salgsvolum hittil i år tross god interesse NOK / m2 Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kilde: Dagens Næringsliv Transaksjoner over MNOK 50 fra oktober 2010 Det fant sted minst 8 transaksjoner i Rogaland over MNOK 50 i Q4 i fjor for til sammen NOK 2,55 mrd. Hittil i år har vi kun registrert 4 transaksjoner for til sammen MNOK 600, alle i Sandnes kommune. Vi venter flere transaksjoner mot slutten av året. Det er stor interesse blant investorene for eiendomseksponering i Stavanger-regionen, som opplever sterk befolkningsvekst, økte oljeinvesteringer og optimisme. Vi vurderer prime yield til ca. 5,8 % med en spread på 50 punkter mot Oslo. Sett bort fra transaksjoner med tomt/utvikl. og et kjøpesenter, har vi data om gjenværende leieperiode for de 8 siste solgte eiendommene. Snittet var på hele 10 år, og 7 av 8 hadde 8 år eller mer igjen på leiekontraktene. I 7 av de 12 siste transaksjonene over MNOK 50 var kjøper fra Oslo. Butikk/Handel 12 % Lager/Kombi/ Terminal/Ind, tomter og annet 20 % NOK 3,16 mrd. Kontor 68 % 30

Andre segmenter Handel Nedjusterte, men stadig sterke omsetningsprognoser HSH venter 4 % omsetningsvekst i handelen i 2011 Konsensus av prognosene til SSB, Nordea og DnB etter sommeren tilsier at privat konsum stiger med 3,4 % i snitt per år for perioden 2011 til 2014. HSH nedjusterte i juni sitt anslag for veksten i handelsomsetningen i år fra 5,0 til 4,0 %. Til sammenligning venter Norges Bank at konsumprisindeksen (KPI) kun stiger med 1,4 % i år. Sett i sammenheng tilsier anslagene klart høyere leieprisvekst innen handelseiendommer med omsetningsbasert leie, enn eiendommer der leien reguleres med KPI. Omsetningen i kjøpesentrene steg med 2,8 % i årets åtte første måneder sammenlignet med samme periode i fjor i følge Kvarud Analyse. Befolkningsvekst, sentralisering og kjøpekraftsforbedringer gir et godt grunnlag for leieprisvekst også på lang sikt for godt plasserte eiendommer. Mange transaksjoner før og etter sommerferien Årlig vekst i handelsomsetning (%) 2007 2008 2009 2010 2011E Dagligvarer 6,1 7,6 5,6 2,3 3,0 Klær 8,4 0,7 4,0 1,3 3,0 Sko 6,8 1,8 1,0 0,6 4,0 Møbler 8,0 (0,6) (1,3) 2,8 5,0 Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) (0,5) 3,0 Byggevarer 11,4 1,4 (3,9) 4,0 8,0 Sportsutstyr 12,2 4,9 10,8 5,5 2,0 Totalt - Handel 8,2 3,8 3,2 2,2 4,0 Kilde: HSH juni 2011 Kvadratmeterpris i kr. og gjenværende leieperiode i år Hittil i år har vi registrert 20 transaksjoner for til sammen NOK 5,6 mrd innen handelssegmentet. Det har vært stor spredning i type handelseiendom som har blitt solgt, og vi har registrert omsetninger i 12 kommuner. Vi har registrert yielder i intervallet ca. 5 % til 8,9 %. Median-yielden har vært 6,7 %. Ser vi bort fra kjøpesentrene, har de omsatte eiendommene hatt mellom 6 og 30 år igjen på leiekontraktene. Snittet var drøye 12 år. Kvadratmeterprisene har variert fra under 12.000 kr. per meter opp til to som har vært på ca. 70.000 kr. Vi vurderer prime yield for Nr. 1 kjøpesentrene til ca. 5,25 %. Figuren til høyre tar utgangspunkt i transaksjoner innen handelseiendom de siste 12 mnd., og viser indirekte at prisingen er mer følsom overfor beliggenhet enn lengden på leiekontrakten. Syndikatørene har vært største netto kjøper i år, og Bruker av eiendommen største netto selger (sale lease-back transaksjoner). 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000-0 5 10 15 20 25 30 31

Andre segmenter Hotell Omsetningen opp 10 % i årets syv første måneder Hotellmarkedet bunnet ut i begynnelsen av 2010, og nøkkeltallene har etter dette kommer over på pluss-siden. Veksttakten for årets syv første måneder er noe lavere enn for Q1. RevPar er opp 4 % per juli mot samme periode i fjor. For Q1 var tilsvarende stigning 9 %. Salgstallene for hotellene så langt i år tilsier klart høyere inntektsvekst for hotelleiendommer med omsetningsbasert leie enn eiendommer hvor leien justeres med KPI. Nøkkeltallene så langt i år, kombinert med prognosene for norsk økonomi, sannsynliggjør isolert sett bedret lønnsomhet for hotellene de nærmeste årene. Utlendingene stod i fjor for 17 % av belegget, og spørsmålet blir nå i hvor sterk grad svakere konjunkturer påvirker deres etterspørsel. Romutnyttelsen stiger, men trues av høy nybygging Generelt har byhotellene med mer enn 100 rom best lønnsomhet (4,3 % i fjor) i følge Horwath Consulting. Distriktshotellene som samlet gruppe har negativ driftsmargin. Flere flyplasshotell rundt i landet har svært god lønnsomhet. Kapasitetsutnyttelsen ved norske hotell har vært økende siden 2009, og var i årets syv første måneder 52,0 % og tilsvarende 68,1 % i hovedstaden. Til sammenligning var kapasitetsutnyttelsen i samme periode i toppåret 2007 på 56,0 % i Norge og 73,1 % i Oslo. Den positive utviklingen er avhengig av høyere etterspørsel også fremover. Horwath Consulting sine data indikerer at hotellkapasiteten, målt i antall rom, stiger med 8 % i perioden 2011 til 2013. Vi har kun loggført én transaksjon over MNOK 50 i år et hotell sentralt i Oslo. Imidlertid har også Comfort Hotel Square-eiendommen (Two Seasons Hotel AS) med 194 rom nylig blitt solgt av Seabrokers Eiendom og Base Property. % Hovedtall Norge / Oslo januar juli Januar - juli 2009 2010 2011 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 439 428 446 4 % Oslo 602 583 610 5 % Omsetning (MNOK) Norge 6 022 6 089 6 527 7 % Oslo 1 151 1 181 1 299 10 % Pris per rom (YTD) Kilde: SSB Norge 868 856 859 0 % Oslo 918 903 896 (1%) Kapasitetsutnyttelse av antall rom i jan. juli per år Januar juli 1995 2011 Norge / Oslo 80 75 70 65 60 55 50 45 40 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Kilde: SSB Norge Oslo 32

Andre segmenter Logistikk - Eiendommer innen kombinasjon, lager, terminal og industri Høye leienivåer i de solgte eiendommene Hittil i år har vi registrert 25 transaksjoner innen logistikk/industri over MNOK 50 for til sammen NOK 3,7 mrd. Vi har registrert yielder for 19 av salgene, hvorav 7 lå under 7,0 % og 4 lå over 8,0 %. Median yielden var 7,10 %. De omsatte eiendommen har i snitt hatt 10 år igjen på leiekontraktene og høye leienivåer - hele 1.005 kr. pr. m²/år i snittleie. Figuren til høyre viser sammenhengen mellom kvadratmeterpris og antall år igjen på leiekontraktene i transaksjonene innen logistikk/industri fra september i fjor. Fremstillingen er basert på at vi har de relevante data for 27 av 36 transaksjoner i perioden. Eiendommene med mer enn 15 år igjen på leiekontraktene hadde i snitt 61 % høyere kvadratmeterpris sammenlignet med eiendommene med 7 år eller mindre igjen på leiekontraktene. Ledigheten ned 10 % siden toppen i fjor høst Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 1.000 kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. Figuren til høyre viser i den røde grafen antall ledige lokaler innen lager/kombinasjon i Oslo/ Akershus per måned. På grunn av sesongvariasjoner i dataene har vi lagt ved de blå stolpene som viser 12 måneders rullerende gjennomsnitt. Ledigheten toppet ut i fjor høst og har siden blitt redusert med 10 % til 186 lokaler. Vi vurderer ledigheten til å være høy og nybyggpotensialet stort. Basert på anslag per september fra Prognosesenteret for igangsetting av nye lagerbygg, har vi utarbeidet estimat som innebærer at det ferdigstilles 100.000 m² lager i Oslo/Akershus per i år 2011 2013. Prognosene for verdiskapningen i norsk industri, import, handel og BNP tyder på kun svakt stigende arealbehov. Kvadratmeterpris Volum ledige lokaler og gjenværende i 1.000 m² i Oslo/Akershus leieperiode i år 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 - - 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 Kilde: UNION Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus tom. sept. 2011 220 210 200 190 180 170 160 150 fe b.10 apr.10 jun.10 aug.10 okt.10 des.10 fe b.11 apr.11 jun.11 aug.11 Kilde: UNION / Finn.no 33

Andre segmenter Bolig Fortsatt høy vekst i salgs- og utleieprisene Boligpriser fra 2005 til august 2011 i 1 000 kr. per m² Snittpris per kvadratmeter for solgte leiligheter i Oslo var 41.550 kr. i august 2011. Snittnivået har steget 2,5 % siden mai og 10,8 % siden august 2010. Boligprisene generelt i Norge har per august steget med 1,0 % siden mai og 9,4 % siden august 2010. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for alle boliger i Norge er nå 28.201 kr. i følge data publisert av NEF*. Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var 11.050 kr. per mnd. i Q2 2011. Leieprisene steg med 1,4 % sammenlignet med Q1 2011 og er nå på all time high. Snittprisene er opp 4,8 % fra Q2 2010 og 14 % fra bunnen i Q1 09. 4.726 enheter var annonsert for utleie i Oslo i Q2 2011, opp 4 % fra Q2 2010. Tilsynelatende økt betalingsvillighet for tomter for boligutvikling i bl.a. Oslo. God etterspørsel for boligutvikling Ultimo september har vi registrert 6 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år for til sammen ca. MNOK 900. Flere av disse gjelder tomter, men vi finner også boligutleie. Videre har mange av de omsatte blandingseiendommene hatt et mindre innslag av bolig. Vi tar det for gitt at det har vært flere transaksjoner knyttet til boligutvikling rundt om i landet enn det vi har registrert. Vi venter at større leilighetsbygg på trygge lokasjoner, og med utleieinntekter, nå kan oppnå gode priser på bakgrunn av gode lånefinansieringsmuligheter. Gitt prognosene for lønnsvekst, arbeidsmarkedet og fortsatt gunstige rentenivåer, finner vi det fortsatt mer sannsynlig at boligprisene stiger videre enn det motsatte. Boligutviklerne er mer aktive, og Prognosesenteret venter per september at igangsettingstakten stiger fra snaue 20.000 boliger i 2009 til 33.000 i 2013. Særlig byggingen av nye leiligheter er på vei oppover. NOK 1,000 NOK / måned *2005-2011 august. Kilde: EFF/NEF/Econ/Finn.no 38 33 28 23 18 09.05 03.06 09.06 03.07 09.07 03.08 09.08 03.09 09.09 03.10 09.10 03.11 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q2 11 11 500 10 500 9 500 8 500 7 500 6 500 Q1-02 Q1-03 Q1-04 Q1-05 Q1-06 Q1-07 Q1-08 Q1-09 Q1-10 Q1-11 Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune 34

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Norsk Næringsmegling Transaksjoner Øystein A. Landvik CEO/Partner UNION Gruppen CEO UNION Norsk Næringsmegling landvik@union.no Øystein A. Landvik har mer enn 25 års erfaring fra eiendomsmarkedet, sist som adm.dir. i Norsk Nærings Megling AS (NNM) som han har vært med å bygge opp siden 1985. Landvik er utdannet statsautorisert eiendomsmegler CCIM og har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. Robert Knudsen knudsen@union.no Robert Knudsen jobber som transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling, hvor han har vært ansatt siden 2007. Knudsen har erfaring fra finansiell analyse og rådgiving i Deloitte & Touche, DnB NOR og Ica Norge, og som aksje-megler i Handelsbanken Investment Banking. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Verdivurdering Preben Klausen Leder verdivurdering klausen@union.no Preben Klausen jobber med eiendomstransaksjoner og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden 2004. Tidligere jobbet han med salg av produkter til næringseiendomsbransjen. Klausen har en MBA i Finans fra Queensland University of Technology, og en Bachelor-grad i Økonomi & Administrasjon fra Central Queensland University i Australia. Øystein Nergård nergaard@union.no Øystein Nergård jobber på transaksjonsavdelingen i Union Norsk Næringsmegling AS. Han har bred eiendomserfaring fra styreverv, corporate finance og transaksjonsvirksomhet, og har også jobbet som aksjeanalytiker hos Alfred Berg ABN AMRO. Nergård har en MSc in Financial Economics fra Handelshøyskolen BI, har gått Hærens Krigsskole og gjennomfører AFAstudiet ved NHH. Are Stray ares@union.no Are Stray jobber på transaksjonsavdelingen i Union Norsk Næringsmegling AS. Han har bred erfaring fra norske industriselskaper innen salg, forretningsutvikling og finans. Han kommer fra Weibull AS og Pareto Securities AS, Corporate Finance. Stray er siviløkonom fra NHH. Utleie Trond Aslaksen Leder utleieavdelingen Partner UNION Norsk Næringsmegling aslaksen@union.no Trond Aslaksen er partner i UNION Norsk Næringsmegling AS, og leder for Utleieavdelingen i selskapet siden 2007. Før dette jobbet han fem år med strategisk analyse og rådgivning i kundeobservasjonsselskapet Seeyou AS. Sammenlagt har Aslaksen syv års erfaring fra IT-bransjen, herunder Merkantildata. Aslaksen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika. Alexander Gundersen gundersen@union.no Alexander Gundersen jobber som transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling AS. Gundersen har tidligere jobbet med kapitalforvaltning hos Orkla Finans, med Corporate Finance Eiendom hos Pareto Private Equity, og har vært med å lede rådgivningsavdelingen til Vaagen Investering i Oslo. Gundersen har en Bachelor of Business Administration og Master of Applied Finance, fra Macquaire University i Sydney. Erlend Aagesen aagesen@union.no Erlend Aagesen jobber i transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling. Aagesen har bred fra M&A og Management Consulting hos Steinvender og Innovation (nå Quartz+Co) og har også jobbet med revisjon hos Ernst & Young. Erlend er utdannet Siviløkonom fra Siviløkonomutdanningen i Bodø og Cand. Jur. fra Universitetet i Oslo. Gaute Dammen Tyssebotn tyssebotn@union.no Gaute Dammen Tyssebotn jobber med utleie av næringseiendom og er fagansvarlig for UNION Norsk Næringsmegling. Han er utdannet Cand. Jur. fra Universitet i Bergen med fordypning i eiendomsrett. Dammen Tyssebotn har tidligere erfaring som megler og jurist innenfor eiendoms-megling, og som advokatfullmektig innen fast eiendom med fullmektigbevilgning siden 2005, hos advokatfellesskapet Tetzschner & Co. Stine B. Sørgen sorgen@union.no Stine B. Sørgen er Eiendomsmegler MNEF og jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling, hvor hun har vært ansatt siden 2008. Sørgen har 18 års erfaring fra eiendomsmarkedet, herunder som eiendoms-megler og oppgjørsansvarlig i OBOS, og 10 år som faglig leder i DnB NOR Eiendom. Sørgen er utdannet Eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1993, og fikk Eiendomsmeglerbrevet i 1996. Axel F. Meyer meyer@union.no Axel F. Meyer jobber som utleiemegler i Union Norsk Næringsmegling AS. Meyer har tidligere jobbet innen megling i ulike bransjer de siste 11 år. Fra megling av kunst gikk han over til eiendomsmegling hos advokat Torbjørn Ek AS, hvor han var advokatfullmektig og partner de siste 3 år. Meyer er utdannet Cand. Jur fra Universitetet i Oslo og har senere gjennomført prosjektlederutdannelse gjennom Metier. Frithjof Foss foss@union.no Frithjof Foss begynte i UNION 1. august 2011 og har lang fartstid fra eiendomsbransjen. De siste tre årene har han jobbet i i Höegh Eiendom som markedssjef med hovedansvar for det kommersielle delen av Arcus tomten på Hasle. Før dette jobbet han i Pareto Eiendom i 8 år med kjøp, salg og utleie av næringseiendom. Foss har også lang fartstid i shipping bransjen som megler og befrakter. Han er utdannet Handelsøkonom fra Oslo Handelshøyskole (BI). 35

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital Torbjørn Hatløy UNION Norsk Næringsmegling AS hatloy@union.no Torbjørn Hatløy jobber deltid i utleieavdelingen til Union Norsk Næringsmegling. Hans hovedansvar er oppdatering av UNIONs omfattende leietakerdatabase, samt videreutvikling av denne. Fra tidligere har Hatløy erfaring fra salgsstillinger i ulike bransjer. Hatløy fullførte bachelorstudiet i Økonomi og Administrasjon ved Handelshøyskolen BI våren 2011. ********************** Tor Pedersen pedersen@union.no Tor Pedersen jobber som fund manager for Storebrand Eiendomsfond, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden 2007. Som fund manager er Pedersen involvert i alle aspekter rundt fondet med fokus på å skape best mulig avkastning for fondets aksjonærer. Pedersen har tidligere erfaring fra AEW Europe / Curzon Global Partners i London, hvor han jobbet med asset management av deres europeiske eiendomsportefølje. Pedersen har en MSc innen real estate finance fra CASS Business School i London. Bjørn Henningsen Partner UNION Gruppen henningsen@union.no Bjørn Henningsen var med å etablere UNION Eiendomskapital i 2005. Han er daglig leder i selskapet og Partner i Union Gruppen. Utover rollen som daglig leder i selskapet er hans hovedfokusområder kjøp/salg av eiendom, finansiering og skape verdier på eiendommene som UEK forvalter. Henningsen har 22 års erfaring fra eiendomsmarkedet i Norge, inkludert 12 års erfaring fra bank med hovedfokus på finansiering av næringseiendom og etter dette 10 års erfaring med eiendomsinvestering og eiendomsutvikling. Henningsen er Siviløkonom fra Heriot-Watt University i Skottland. Katrine Duns duns@union.no Katrine Duns jobber i hovedsak med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater. Hovedoppgaver er eiendomsforvaltning, oppfølging og rapportering til selskapenes investorer. Katrine Duns ble ansatt i UNION Eiendomskapital i begynnelsen av 2006. Hun har tidligere erfaring som eiendomsforvalter hos Basale Gruppen AS. Katrine Duns er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Lars Even Moe Partner UNION Gruppen moe@union.no Lars Even Moe er partner i UNION Gruppen med hovedansvar for Storebrand Eiendomsfond og utvikling av nye produkter. Han var før etableringen av UNION Eiendomskapital ansvarlig for etableringen av Norges første eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen Property Investors. Før dette har han bl.a. jobbet med investeringsanalyser i Linstow AS, og tilsyn av forsikringsselskaper og verdipapirforetak i Kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI. Are Duus Carlsen carlsen@union.no Are Duus Carlsen jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie, herunder restrukturering og reforhandling av leieavtaler, og eiendomsutvikling. Duus Carlsen har jobbet i selskapet siden 2009, og har 12 års erfaring som eiendomsbesitter, eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer. Han er utdannet industriell økonom fra Høgskolen i Agder og Norske Shipping Akademi. Frode Johansen johansen@union.no Frode Johansen jobber med kjøp av eiendommer/eiendomsselskaper for ulike eiendomsmandater, og har vårt ansatt i UNION Eiendomskapital siden våren 2006. Han var involvert i de aller fleste eiendomskjøpene til Storebrand Eiendomsfond frem til 2008. Han har tidligere erfaring fra DnB NOR hvor han jobbet med finansiering av eiendommer for noen av de største norske eiendomsaktørene fra 1994 til 2006. Johansen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika. Torgeir Røstberg rostberg@union.no Torgeir Røstberg jobber som controller i UNION Eiendomskapital, hvor han har vært ansatt siden 2006. Hovedoppgaver er økonomisk forvaltning og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og enkeltstående sydikater. Røstberg har tidligere erfaring med revisjon fra Ernst & Young AS. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Bodø. Glenn Tore Stray stray@union.no Glenn Tore Stray jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje. Hovedfokus er aktiv leietakerpleie, restrukturering og reforhandling av leieavtaler, identifisering av potensielle utviklingsscenarioer, og utvikling av eiendom. Stray har jobbet i selskapet siden 2007, og har åtte års erfaring som eiendomsutvikler og -forvalter. Han har tidligere jobbet som næringsmegler i MeglerCompagniet AS i Oslo. Stray er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Håkon Sundbye sundbye@union.no Håkon Sundbye jobber med eiendomstransaksjoner med særlig fokus på utviklingseiendom, samt oppfølging av mandater og prosjekter. Han har jobbet i UNION Gruppen siden høsten 2006. Ved siden av erfaring fra forvaltning av eiendomskapital, har Sundbye bl.a. bistått i etableringen av UNION Corporate AS. Tidligere jobbet han i OBOS med investeringsanalyse, prosjektoppfølging og prosjektfinansiering. Sundbye er utdannet Msc Real Estate Investments fra CASS Business School i London. Cato S. Hauge hauge@union.no Cato Hauge jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje, gjennom aktiv forvaltning og utvikling av eiendommene. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Hauge har vært ansatt i selskapet siden 2007, og har 13 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og kjøpesentereiendommer. Hauge er utdannet sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. 36

ANSATTE I UNION GRUPPEN Jannecke Vinjum UNION Eiendomskapital AS vinjum@union.no Jannecke Vinjum jobber som konsernregnskapssjef i UNION Gruppen, hvor hun har ansvar for konsolidering og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og UNION Gruppen. Hun har vært ansatt i konsernet siden 2009. Vinjum har mer enn 12 års erfaring fra revisjon, herav de siste 10 årene som ansatt i KPMG. Vinjum har også erfaring med forretningsførsel for private investorer og eiendomsselskaper. Vinjum er utdannet revisor fra Handelshøyskolen BI og har tatt høyere revisorstudiet ved NHH. Pål Bolstad UNION Management AS bolstad@union.no Pål Bolstad er partner og daglig leder for UNION Management AS, som tilbyr tjenester innenfor alle tekniske områder rundt eiendom, herunder; eiendomsutvikling, teknisk rådgivning, prosjektledelse, teknisk drift for eier og leietakere. Bolstad har 20 års erfaring innen teknisk drift av næringseiendommer, han har tidligere jobbet som daglig leder i DriftsCompagniet AS, med teknisk ansvar for ca. 1,4 mill. m2 og 12 ansatte. Han har erfaring fra over 50 teknisk due diligence og flere store, og mange små utviklingsprosjekter. Ingar Rognås UNION Management AS rognas@union.no Ingar Rogna s jobber som teknisk forvalter i UNION Management, med ansvar for teknisk drift, prosjektledelse og ra dgiving ved teknisk due diligence. Rognås har vært ansatt i UNION Management siden selskapets oppstart i januar 2010. Han har tidligere jobbet syv år i DriftsCompagniet, vært driftssjef i Aberdeen Property Investors, og arbeidet i Ingeniørbygg. Rogna s har mer enn 15 a rs erfaring innen drift og vedlikehold av næringseiendommer. Kristin Madsen UNION Eiendomskapital AS madsen@union.no Kristin Madsen jobber med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater og eiendomsselskaper. Hovedoppgaver er kontraktsforvaltning, oppfølging av leietakere og eiendomsforvaltning, samt controllerfunksjon for eksterne forvaltere. Hun har tidligere jobbet i eiendomsselskapet Coronado AS, og kommer fra stillingen som teamleder for kontraktsforvaltning i ForvaltningsCompagniet AS. Madsen har til sammen 16 års erfaring innen kontrakts- og eiendomsforvaltning. Anette Rafteseth UNION Eiendomskapital AS rafteseth@union.no Anette Rafteseth er Investment Management Trainee i UNION Eiendomskapital og bistår ledelsen med etablering av nye eiendomsprodukter, samt ved oppfølging av den eksisterende forvaltningen i selskapet. Anette har en bachelor i Økonomi og Ledelse fra Handelshøyskolen BI, og en master i Business Analysis and Consulting fra University of Strathclyde i Glasgow, Skottland. Marius Alfredsen UNION Eiendomskapital AS alfredsen@union.no Marius Alfredsen har ansvar for konsolidering og rapportering av eiendomsfondet Union Eiendomsinvest Norge ASA og enkeltstående eiendomssyndikater. Alfredsen har mer enn 9 års erfaring fra revisjon hos Deloitte og egen praksis. Han har også erfaring med forretningsførsel for ulike selskapsstrukturer innenfor finans og eiendom. Alfredsen er utdannet siviløkonom og statsautorisert revisor ved Norges Handelshøyskole. ***************** Erik Thoresen UNION Management AS thoresen@union.no Erik Thoresen jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for teknisk drift av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles-og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010. Han har fra 2006 jobbet i DriftsCompagniet AS med tilsvarende oppgaver og før 2006 har han erfaring fra Marius Management AS som driftsleder og OBOS som vaktmester. Thoresen har 23 års erfaring innen drift og vedlikehold av bolig og næringseiendommer. Jan Sørlie UNION Management AS sorlie@union.no Jan Sørlie jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for den daglig tekniske driften av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles- og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010.Han har tidligere jobbet i DriftsCompagnet AS fra 2005, Marius Mangement AS fra 2001 og Saga Petrolium AS fra 1997 med tilsvarende oppgaver. Sørlie har 25 års erfaring som elektriker og bas på større byggeprosjekter. Han er også utdannet som Driftsøkonom. Thor Hornburg UNION Management AS hornburg@union.no Tor Hornburg jobber som teknisk forvalter i UNION Management med ansvar for teknisk drift, eiendomsutvikling og prosjektledelse. Hornburg har 28 års erfaring innen eiendomsforvaltning, herunder eiendomssjef for Telenor Arena, tidligere partner i ForvaltningsCompagniet, Senior Manager i ISS Facility Services divisjon eiendom, og deltok i utviklingen av Aker Brygge fra skipsverft til et nytt bydelsområde. Hornburg er utdannet bedriftsøkonom fra Handelshøyskolen BI. ***************** Kristin Vollan UNION Investorservice AS vollan@union.no Kristin Vollan har hovedansvaret for UNION Investorservice som leverer regnskapsrapporter for UNIONs syndikater og investeringer. Hun har vært ansatt i UNION Eiendomskapital AS siden mars 2010. Vollan har 20 års erfaring med økonomistyring, regnskaps og skatterapportering av private selskaper og investeringsselskaper. Tidligere jobbet hun hos Ness, Risan og Partners AS med rapportering av selskapets shipping- og eiendomsfond. Kristin er utdannet ved Handelshøyskolen BI, og har regnskapsførerautorisasjon fra Finanstilsynet. ***************** 37

ANSATTE I UNION GRUPPEN UNION Corporate og UNION Capital Terje Nesbakken UNION Corporate nesbakken@union.no Terje Nesbakken er daglig leder i UNION Corporate AS og Partner i UNION Gruppen AS. Han har ansvaret for finansiell og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av offentlige og private emisjoner. UNION Corporate fokuserer på eiendomsrelaterte prosjekter, men utfører også tjenester innen andre bransjer. Nesbakken er utdannet Siviliøkonom fra Handelshøyskolen BI og har 15 års erfaring med finansiell rådgivning og corporate finance. Nesbakken kom fra stillingen som leder for eiendomsavdelingen i First Securities AS før han begynte i UNION Gruppen i februar 2010. Johan Hamre UNION Corporate hamre@union.no Johan Hamre jobber i UNION Corporate med finansiellog strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av eiendomsselskaper og -emisjoner. Hamre har tidligere jobbet tre år deltid som analyseassistent/junioranalytiker i UNION Gruppen, men er nå fulltidsansatt i UNION Corporate. Hamre har gjennomført siviløkonomstudiet ved Handelshøyskolen BI, samt studert Real Estate Finance ved University of Amsterdam. Pål Strømskroken UNION Capital stromskroken@union.no Pål Strømskroken jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2011. Strømskroken har flere a rs erfaring med salg av kapitalforvaltning og har tidligere jobbet bla. som aksjemegler hos Danske Markets / Fokus Bank. Han er utdannet med en Bachelor of Arts In Business & Management fra Heriot Watt University i Skottland og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. ***************** Jørgen Arnesen UNION Corporate arnesen@union.no Jørgen Arnesen jobber i UNION Corporate med finansiell- og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av eiendomsselskaper og -emisjoner. Arnesen har tidligere hatt internship-stillinger i North Bridge (London og Oslo), samt deltid som researcher/analytiker i Kapital over flere år. Arnesen har studert økonomi og ledelse ved University of St Andrews i Skottland og innehar en MA (Honours) Management. Jarle Villumstad UNION Capital villumstad@union.no Jarle Villumstad er partner i UNION Gruppen, med lang erfaring fra det norske eiendomsmarkedet. Han var sentral i etableringen av Aberdeen Property Investors, og har der bl.a. hatt ansvaret for kapitalforvaltningen av Nordea Livs eiendomsportefølje (verdi ca. 2,2 mrd.). Fra tidligere har han erfaring fra forskjellige stillinger innen det norske eiendomsmarkedet, bl.a. som eiendomssjef i Norske Liv. Utdannet statsaut. eiendomsmegler fra BI og sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. Helge Kjenner Mathisen UNION Capital mathisen@union.no Helge Kjenner Mathisen jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2011. Han har 6 a rs erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter med hovedfokus på eiendomsprosjekter. Har tidligere jobbet bla. i Verdispar Securities ASA og Storebrand Kapitalforvaltning. Han er utdannet fra University of Louisville, KY. Autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. William Wittusen UNION Corporate wittusen@union.no William W. Wittusen jobber som rådgiver i UNION Corporate med fokus på M&A og tilrettelegging av eiendomsprosjekter. Han har vært ansatt i konsernet siden 2005, hvorav de fem første årene i UNION Eiendomskapital der han jobbet med produktutvikling, eiendomstransaksjoner og fondsforvaltning. Tidligere jobbet han med forretningsutvikling i eiendomsselskapet Mapeley i London. Wittusen har en Bachelor-grad i finans og økonomi fra University of Denver i USA. Erik Dagslett UNION Capital dagslett@union.no Erik Dagslett jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2010. Han har mer enn 12 års erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter og har tidligere jobbet bla. I Orkla Finans. Dagslett er utdannet fra BI og autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Einar Futsæther UNION Capital esf@union.no Einar Futsæther jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting i UNION Capital. Han har fem års erfaring med salg av kapitalforvaltning, og har tidligere jobbet med salg av diskresjonær forvaltning i Sigmafondene AS og som megler av eiendoms- og shippingprosjekter i Pareto Project Finance AS. Futsæther har en BSc grad i Samfunnsøkonomi fra Universitetet i Bergen, og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. ***************** 38

ANSATTE I UNION GRUPPEN Gunnar Selbyg UNION Gruppen Leder analyseavdelingen selbyg@union.no Gunnar Selbyg er ansvarlig for løpende overvåking av eiendomsmarkedet og arbeider med analyse- og informasjonsrelaterte oppgaver for kunder og medarbeidere i UNION Gruppen. Selbyg er utdannet siviløkonom og har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling fra mai 2008. Han har tidligere arbeidet ca. ni år som henholdsvis analysesjef og KAM i Prognosesenteret AS. Siv Blanca Bjørge-Ask UNION Gruppen Juridisk direktør sba@union.no Siv Blanca Børge-Ask er advokat og juridisk direktør i UNION Gruppen AS med datterselskaper. Børge-Ask er ansvarlig for den juridiske rådgivningen innenfor konsernets ulike virksomheter, herunder verdipapirkonsesjonsmessige forhold og Corporate Governance. Børge-Ask har juridisk embetseksamen fra Universitet i Oslo og har tidligere erfaring som advokat og dommerfullmektig. De siste 13 a rene har hun arbeidet som advokat i Storebrands konsernjuridiske avdeling, hvor hun var juridisk direktør de tre siste årene. Marianne Meyer Morris UNION Gruppen Regnskapssjef morris@union.no Marianne Meyer Morris er regnskapssjef i UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper, hvor hun har vært ansatt siden 2006. Morris har mer en 30 års arbeidserfaring med økonomi, regnskap og administrasjon. Herunder 20 år som financial manager i Opticom ASA og tilhørende morselskaper. Morris er utdannet ved Handlesskolen i Trondheim og ved Handelshøyskolen BI. Isabella M. S. Staubo UNION Gruppen Markedssjef staubo@union.no Isabella Staubo er markedssjef for UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper. Hun har tre års erfaring som markedssjef i boligmarkedet for Aktiv Eiendomsmegling og Terra Eiendomsmegling, og fire års erfaring fra Aftenposten. Staubo er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, og har en Cand.mag. grad i kunsthistorie fra Universitetet i Oslo. Nina Molstad UNION Gruppen Leder sekretariat molstad@union.no Nina Molstad er leder for sekretariatet i UNION Gruppen med hovedansvar for sentralbord, resepsjon og hele sekretariatsfunksjonen. Hun har vært ansatt siden 2001. Hun har tidligere jobbet flere år som butikkselger innen interiør med innkjøpsansvar. Hun har 3 årig videregående utdannelse ved Handel- og kontorlinjen. Annbjørg Osnes UNION Gruppen Sekretær osnes@union.no Annbjørg Osnes er salgs- og markedsføringsutdannet, med flere år fra eiendomsslag og selvstendig næringsdrivende. Annbjørg begynte hos UNION som vikar med ansvar for administrasjonen i 2007 og fast ansatt som sekretær fra 2008. Julie Meldgaard Ranvig UNION Gruppen Sekretær ranvig@union.no Julie Ranvig jobbet som vkar i sekretariatet i UNION Gruppen fra oktober 2010 og ble fast ansatt som sekretær/resepsjonist i januar 2011. Julie har tidligere jobbet 2 år deltid som regnskapasmedarbeider i Hydro Design ANS. Anna Matson UNION Gruppen matson@union.no Anna Matson vikarierer som sekretær/resepsjonist. Anna har bakgrunn fra salg og kundeservice og har blant annet studert tysk i Berlin. Robert Nystad UNION Gruppen nystad@union.no Robert Nystad arbeider deltid som analyseassistent i UNION Gruppen, hvor han bistår analyseteamet og har hovedansvar for å oppdatere databaser og presentasjoner samt andre ad hoc oppgaver. Han har tidligere arbeidet for First Securities AS. Nystad holder på å ta MSc in Business and Economics ved Handelshøyskolen BI. 39

UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no UNION GrUppeN Graf