sk profil 2010 Markedsrapport Q3 2011 Selektive investorer, men mange transaksjoner
UNION Gruppen AS UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. UNION Gruppen tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. UNION GRUPPEN AS UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS UNION CORPORATE AS UNION CAPITAL AS UNION EIENDOMSKAPITAL AS UNION MANAGEMENT AS UNION INVESTORSERVICE AS TRANSAKSJON/ UTLEIE/ LEIESØK ANALYSE/ VERDIVURDERING STRATEGISK RÅDGIVNING KAPITALINNHENTING KAPITAL- FORVALTNING EIENDOMS- FORVALTNING INVESTORSERVICE Primærfokus på Oslo/Akershus Megler/ rådgiver for transaksjoner til en verdi av over NOK 42 mrd. siden 2002 Utleie av 150 000 kvm. siden 2009 Eiendomsmarkedet /eiendomsselskaper Verdivurderinger og fairness opinions M & A Strukturelle transaksjoner Private og offentlige kapitaltransaksjoner Strukturert finansiering Verdipapirifisering Institusjonelle investorer i Norge og utlandet Private investorer gjennom ulike distribusjonskanaler AuM: NOK 8,8 mrd Eiendomsfond og club deals Fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet Eiendomsforvaltning av 600 000 kvm til total verdi NOK 7 mrd Teknisk Due Diligence Forvaltning av utviklings- og oppussingsprosjekter Forretningsførsel, skatt- og regnskaps -rapportering Syndikater etablert av UNION Eksterne profesjonelle investorer 22
Innhold 1. Oppsummering Side 4 2. Leder Side 5 3. Makro Side 6 4. Transaksjonsmarkedet Side 10 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side 12 6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side 14 7. Bergen, Trondheim og Stavanger Side 28 8. Handel, hotell, logistikk og bolig Side 31 9. Ansatte i UNION Gruppen Side 35 33
Oppsummering Konklusjoner per tredje kvartal 2011 Transaksjonsmarkedet (over MNOK 50) Vi har registrert 94 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år for til sammen NOK 20,5 mrd. Vi erfarer at i prosesser hvor det ble inngått bud/aksept før ferien blir transaksjonene gjennomført på tross av de siste ukers turbulens. Vi har registrert 22 transaksjoner etter ferien, samt en rekke bud/aksepter. Enkelte salgsprosesser har blitt kansellert, men det har også blitt lagt ut flere eiendommer for salg fra august. Ultimo april anslo vi prime yield til 5,60 %. Vi vurderer at prime yield sank til ca. 5,25 % i juni. Rentefall og økt risikopremie har etter dette dratt i hver sin retning. Gitt dagens nivå på 10 års swaprente under 3,7 % vurderer vi at prime yield er omtrent uendret på ca. 5,25 %. I snitt har de omsatte eiendommene i 2011 hatt 11 år igjen på leiekontraktene (basert på data for 59 av 76 relevante salg). Vi venter at investorene er i ferd med å bli enda mer selektive, og at vi får større yield-spread avhengig av antatt risiko. Det har vært stor spredning i hva slags type eiendom som er omsatt i 2011. Lange og sikre leiekontrakter er det mest utslagsgivende for etterspørselen. Det har imidlertid også blitt omsatt mange tomter og utviklingseiendommer. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Etterspørselsveksten har bremset opp og arealledigheten er uendret i forhold til mai på 7,0 %. I Oslo isolert sett er kontorledigheten nå 7,5 %, mens den er 5,0 % i Asker/Bærum. Siden mai har Skøyen, CBD og Indre nord hatt størst reduksjon i ledigheten. Hovedtrenden siste 18 mnd. innebærer at Sentrum inkl. CBD vinner leietagere på bekostning av randsonene. Det ble signert færre leiekontrakter i Q2 sammenlignet med samme periode i 2010. Vårt inntrykk er at leietagernes beslutningsprosesser nå tar lenger tid. Det er sannsynlig med spesielt mange signeringer i Q4. Gårdeierne reagerer ulikt på at markedet tilsynelatende nå er litt tregere. Leieprisene nådde bunnen vinteren 2010 og har etter dette steget svakt. Våre leieprisanslag for Q4 innebærer at de fleste områder får utflating på kort sikt. For Sentrum inkl. CBD er ledigheten så lav, og etterspørselen så god, at vi venter fortsatt svak vekst i leienivåene. Reforhandlinger, flyttemønster og standardheving er faktorer som bidrar til høyere leiepriser. Lange beslutningsprosesser og mer kostnadsfokus kan bidra i motsatt retning. Vi venter generelt akselererende leieprisvekst fra H2 2013. 4
Leder Trygg havn i eiendom større etterspørsel etter rentebinding Siden Q2-rapporten har økt frykt for kollaps i Eurosamarbeidet og resesjon i USA gitt børsfall og stemningsskifte i finanssektoren både ute og hjemme. I en verden med økt usikkerhet fremstår Norge med høye råvareinntekter som svært heldig. Blant ulike aktivaklasser oppfattes store deler av det norske eiendomsmarkedet som tryggere og mer stabilt. Så lenge eiendommene er utleid gir de faste inntekter som normalt justeres årlig tilsvarende veksten i konsumprisindeksen (KPI). Eiendommer med god beliggenhet og omsetningsbasert leie vil de nærmeste årene typisk få høyere inntektsvekst enn KPI. Under finanskrisen var det imidlertid mange investorer som nok opplevde at næringseiendom fremstod mer som en nedoverbakke enn en trygg havn. Særlig aktører som hadde høyt belånte investeringer fikk verdien av egenkapitalen kraftig barbert. Verdien av eiendommer med korte leieavtaler sank mest i verdi, og kjøpspreferansene gikk i retning av eiendommer uten utleierisiko i det korte bildet. Også bankenes utlånspolitikk (risikoprising og egenkapitalkrav) bidro til denne utviklingen. Oljedop, robust arbeidsmarked, banker med is i magen så vel som god kontantstrøm fra eiendommene bidro til at vi aldri fikk noen eiendomskrise i Norge. Svært få måtte realisere tap. Vi venter at flere investorer er i ferd med å bli enda mer selektive og at prisingen i enda større grad vil avhenge av dagens leiekontrakter. Kontantstrømmen bestemmer langt på vei hva som er interessant, og i vår transaksjonsdatabase ser vi store variasjoner i hva som er omsatt i år blant annet bygg for kino, restaurant, skole, ulike typer spesialproduksjon, ulike former for blandingseiendommer, tomter etc. UNIONs databaser viser at logistikksegmentet prismessig er mest følsomt overfor leiekontraktenes lengde, mens eiendommer innen handel er mer følsomme overfor beliggenheten. Kontor kommer her i en mellomposisjon. Skal man profitere på den forventede utviklingen, bør man selge eiendommer med lange leiekontrakter der man nå får ekstra godt betalt, og kjøpe eiendommer som har kortere leiekontrakter hvor man får mer igjen for å ta ordinær risiko. Det er særlig aktører med utviklingskompetanse og eiendomsporteføljer som kjøper eiendommer med kortere kontrakter. De kan stille større sikkerhet overfor bankene og får høyere låneutmåling. Videre har de gjerne en klar plan for hva som skal gjøres med investeringsobjektet for å få til utleiearbeidet og derigjennom skape verdier. Disse aktørene vil være godt posisjonert i forhold til forventet markedsoppgang de nærmeste årene. Har man tro på at norsk økonomi vil klare seg bra, og at eiendomsmarkedet vil speile dette, kan man vurdere eiendomsinvesteringer med moderat lånegrad og ordinære kontraktslengder og likevel kunne ha en trygg havn i eiendom. UNIONs undersøkelse mot bankene i august viser at ni av ni banker fortsatt ønsker å vokse på utlån til næringseiendom i Norge. De har reservene på plass og beskriver heller situasjonen som business as usual, enn at man har inntatt en mer avventende holdning. Bankenes innlånsmarginer vil øke fremover, med mindre risikoprisingen i de internasjonale kredittmarkedene snur. Økningen blir imidlertid neppe like kraftig som fallet i de lange rentene siden april på hele 100 basispunkter. Det typiske lånet i dag har en egenkapitalandel på 30 % og en varighet på drøye 5 år. Med fem års rentebinding og 150 punkters bankmargin må investor nå betale 4,72 % rente + etableringsgebyr. I perspektiv av de siste 15 årene er de lange rentene nå rekordlave. Spreaden mellom 10 års swaprente og 3 mnd. NIBOR har sunket fra 210 basispunkter i april til 56 punkter nå. Det har derfor blitt sterkere argumenter for rentebinding. Bankundersøkelsen vår bekreftet også at investorene nå i langt større grad etterspør rentebinding. Vi ser frem til en spennende høst. På tross av økt generell usikkerhet og selektive investorer registrerer fortsatt god transaksjonstakt etter sommerferien. 55
Makro Norsk økonomi - utsikter for 2011-2014 Nedjusterte vekstanslag og økt nedsiderisiko Nedjusterte vekstanslag for internasjonal økonomi og fastlandseksporten. Tilstrekkelig vekst i internasjonal økonomi til at oljeprisen holder seg over USD 100 fatet og har en stigende kurve de nærmeste årene. Økt nedsiderisiko i anslagene for så vel internasjonal som norsk økonomi. Prognosene fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) innebærer at Norge får en vekst i fastlandsøkonomien i år på linje med det langsiktige snittet. Fra neste år får vi konjunkturoppgang, men ikke på langt nær like sterk som i årene 2004 2007, da økonomien steg med ca. 5 % per år. Konsumprisindeksen (KPI) er ventet å stige med moderate 1,4 % i gjennomsnitt per år i perioden 2011 til 2014. Gode rammevilkår for næringseiendom Verdensøkonomien stiger nok til at oljeprisen vil øke BNP- vekst, årlige endringer 2011E 2012E 2013E 2014E USA 1,7 1,8 2,2 2,7 Kina 9,0 8,0 7,5 7,0 Eurosonen 1,8 1,3 1,5 1,8 UK 1,0 1,5 2,1 2,3 Norge (fastlandet) 2,8 3,5 3,0 2,9 Sverige 4,5 2,1 2,2 2,3 Norges handelspartnere 2,1 1,7 1,8 2,0 Kilde: DnB NOR, august 2011 Norge Arbeidsmarkedet Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Siden sist har usikkerheten tiltatt og flere frykter både kollaps i Eurosamarbeidet Årlige prosentuelle endringer 2010 2011E 2012E 2013E 2014E og at USA går inn i en ny resesjon. Konjunkturprognosene BNP - Fastlandet 2,1 2,7 3,5 3,6 3,2 innebærer likevel at det er sannsynlighetsovervekt for at det alt i alt blir gode BNP 0,3 1,6 2,9 2,6 2,4 rammevilkår for næringseiendom i Norge de nærmeste årene. Vi baserer vårt KPI 2,5 1,4 0,9 1,6 1,8 markedssyn på at vi får: Moderat konjunkturoppgang Privat forbruk 3,7 2,8 4,7 5,3 4,8 Offentlig forbruk 2,2 2,1 2,7 2,6 3,1 Sterk befolkningsvekst og moderat sysselsettingsvekst Oljeinvesteringer (12,4) 8,7 8,3 2,3 2,8 Nøktern optimisme generelt, selv om stemningen nå er mer avdempet Tradisjonell eksport 4,9 2,8 2,2 1,6 2,2 innen sektorer som finans og eksport Sysselsetting (0,2) 1,2 2,1 2,0 1,3 Siden sist er det gjort nok et større oljefunn i norsk sektor i år, og anslagene Arbeidsledige AKU (nivå) 3,6 3,4 3,4 3,3 3,3 for oljeinvesteringene har blitt oppjustert og vil nå et nytt rekordnivå i 2012. 6 Kilde: SSB, september 2011
Makro Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Sysselsettingen snur opp, Oslo har ligget i forkant Det er relativt store forskjeller i sysselsettingsprognosene som er publisert etter sommeren, men konsensus tilsier en vekst på drøye 30.000 per år. Våre data for sysselsettingen de siste 20 årene viser at Oslo systematisk ligger i forkant av konjunkturutviklingen/landsgjennomsnittet. Sysselsettingen i hovedstaden steg med 2.880 i fjor, og det var dessuten en vekst på 1.679 sysselsatte i Asker/Bærum. Per 2. september har vi registrert ca. 3.200 annonserte stillinger innen kontoryrkene. Nivået er opp ca. 20 % fra september 2010. Grafen til høyre viser 12 måneders rullerende gjennomsnitt (hensyntar sesongvariasjoner) for antall ledige stillinger. Veksttakten har avtatt de siste månedene. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 Kilde: FINN Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +5.260 i år 2010 2011 2012 2013 DnB NOR - august 2011 (0,2) 1,0 1,1 1,0 Nordea - august 2011 (0,2) 1,4 0,6 0,9 SSB - september 2011 (0,2) 1,2 2,1 2,0 Konsensus (0,2) 1,2 1,3 1,3 Endr.ant.sysselsatte (5 232) 31 329 33 467 34 782 Ant. sysselsatte 17 000 12 000 7 000 2 000 (3 000) -77 9 371 15 672 13 270 6 259 2 880 5 260 (8 000) -3 950-11 796-11 202-4 658 (13 000) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo 77
Makro Renter Lave renter lenge - rentebinding mer aktuelt Siden Q2-rapporten har renteprognosene blitt betydelig nedjustert. Nordea venter nå at 10 års swaprente vil holde seg under 5 % de nærmeste to årene. DnB NOR Markets venter at 10 års swaprente gradvis vil stige, men ikke overstige 4,5 % de nærmeste to årene. 10-års swaprente har per medio september sunket om lag 100 basispunkter siden medio april. 11. april var differansen mellom 10 års swaprente og 3 mnd. NIBOR 210 basispunkter. Per 26. september er differansen sunket til 56 basispunkter. Gevinsten ved å ligge flytende er altså dramatisk redusert. Vår bankundersøkelse fra august bekreftet også at investorene nå i langt større grad etterspør rentebinding. Swap- og pengemarkedsrenter - PS! Se 1 år vs. 3 år Nordea sine renteprognoser per 30. august 2011 Nordea - 30. august 2011 Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NI BOR 3,10 3,07 3,02 3,10 3,79 Styringsrenten 2,25 2,25 2,25 2,50 3,25 Spread 0,85 0,82 0,77 0,60 0,54 10 års swap 3,94 3,92 4,31 4,53 4,88 10 års stat 2,45 3,02 3,51 3,83 4,18 Spread 1,49 0,90 0,80 0,70 0,70 Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter 5,0 5,0 4,5 4,0 4,0 3,77 3,5 3,0 3,0 1,52 2,5 2,0 2,0 1,5 1,0 1,0 2,25 0,5 0 0 1y swap 3y swap 5y swap 7y swap 10y swap NOK SEK EUR USD Kilde: DnB NOR Markets 08.09.11 Kilde: DnB NOR Markets 08.09.11 % % 2,71 2,68 0,85 0,78 2,20 0,19 1,86 1,90 2,01 NOK SEK EUR USD 88
Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom GRENSESVINGEN 9 UNION Norsk Næringsmegling håndterer salget av Grensesvingen 9. 99
Transaksjonsmarkedet status per medio september 2011 Synkende renter og økt risikopåslag Store rentesvingninger gir usikkerhet om yield-nivåer Vi vurderer prime yield til å ligge på ca. 5,25 %. Mangel på referansetransaksjoner etter sommerferien uten underleie skaper imidlertid usikkerhet. Vårt estimat baserer seg på en forventning om økt risikopremie, dagens nivåer for de lange rentene og oppdaterte vilkår for lånefinansiering. Det typiske utlånet i dag er på drøye 5 år. Med en bankmargin på drøye 150 punkter på et 5 års lån får investor en rente på ca. 4,75 % gitt dagens rentenivå. Snitt-transaksjonen har etter ferien en yield på 6,64 % og et betydelige yield-gap til å dekke stigende bankmarginer og avkastning. Gitt et transaksjonsvolum i fjerde kvartal på linje med fjoråret vil volumet nå NOK 35 mrd. i år fordelt på 152 transaksjoner over MNOK 50. Tre potensielle stortransaksjoner gir et oppsidepotensial på ca. NOK 12 mrd. Transaksjonsvolum hittil i 2011 fordelt på segmenter % Prime yield og 10-års swaprente tom. 9. september 8 7 6 5 4 3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 10 års swap-rente Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 19 % Annet 12 % Butikk/Handel 29 % 2011 NOK 19,8 mrd Hotell 1 % Kontor 39 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 28 7,7 Hotell 1 0,3 Butikk/Handel 20 5,6 Logistikk/Ind. 25 3,7 Annet 15 2,5 Sum 89 19,8 NOK mrd Kun transaksjoner over MNOK 50 80 70 68 60 53 50 44 40 28 39 35 30 22 20 15 15 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E 10 Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling
Transaksjonsmarkedet hittil i 2011 (medio september) Vedvarende makrousikkerhet kan gi enda mer selektive investorer og større yield-spread avhengig av antatt risiko Syndikeringsaktørene er stadig største netto kjøper Fordeling på geografi i kroner og per kvartal i antall Fra midten av mai og frem til ferien ble det signert over 40 transaksjonsavtaler. Turbulensen etter ferien har ikke satt en stopper for gjennomføringen av disse transaksjonene. Vi har per 14. september registrert 17 transaksjoner for til sammen NOK 3,4 mrd. etter ferien. I tillegg kommer en rekke bud/aksepter med ulike forbehold. Av de 17 eiendommene er hele 10 i større og mindre grad innen handel. Vi kjenner til salgsplaner som er kansellert, men det har likevel blitt lagt ut mange eiendommer for salg etter sommeren. For de 10 transaksjonene etter ferien vi har yieldinformasjon om, var tre under 6,0 % og halvparten var på syvtallet. Av de 89 transaksjonene over MNOK 50 hittil i år har 26 omsetninger, for totalt NOK 4,9 mrd., vært utenfor Sørøstlandet. Videre har 10 salg vært fra MNOK 500 og oppover, og de utgjør i sum 35 % av salgsvolumet. Eiendomsselskapene har både vært største brutto kjøper og største netto selger av næringseiendom. Syndikeringsaktørene er forsatt største netto kjøper og har hentet anslagsvis NOK 1,35 mrd. i egenkapital. I fjor ble det gradvis omsatt flere eiendommer med kortere leiekontrakter. I Q4 2010 var det i snitt 8 år igjen på leiekontraktene i de omsatte eiendommene. Hittil i år er snittet på 11 år, og selv om bildet etter sommeren er at det omsettes eiendommer med kortere kontrakter, er de fleste fra 8 år og oppover. Det er for tiden god interesse for tomter og utviklingseiendom, og disse er naturligvis holdt utenom i beregningene på gjenværende leieperiode. For de nærmeste månedene venter vi selektive investorer og økende yieldpåslag for risiko. Vi venter budrunder og gode priser for blant annet eiendommer med lange kontrakter, attraktive tomter for bolig og logistikk, trygge kontoradresser og handelseiendommer med gode omsetningstall. Videre ønsker mange investorer eksponering mot Stavanger-regionen. Midt- og Nord- Norge 11 % Sør- og Vestlandet 13 % Øvrige Sørøstlandet 10 % Porteføljer/ Konf/Annet 5 % 2011 NOK 19,8 mrd Oslo/Akershus 59 % 70 60 50 40 30 20 10 0 10 10 Q1 09 Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Q2 09 Andre eller konfidensielt 5 % 4 % 0,3 1,1 0,8 Sum 19,8 19,8 11 16 Q3 09 49 Q4 09 27 31 23 Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 36 % 37 % -0,2 7,2 7,4 Norske fond 2 % 5 % -0,8 0,3 1,1 Syndikeringsaktører 27 % 11 % 3,2 5,4 2,1 Utlendinger inkl. fond 2 % 4 % -0,4 0,5 0,8 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 19 % 10 % 1,7 3,7 2,0 Private investorer 7 % 15 % -1,6 1,3 2,9 Bruker av eiendommen 1 % 13 % -2,3 0,3 2,6 Q1 10 Q2 10 Q3 10 63 Q4 10 22 Q1 11 50 Q2 11 17 Q3 11
Avkastning UNIONs fondsindeks er i pluss for første gang siden Q3 2008 8 kvartal på rad med oppgang for fondene UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Eiendomsfondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondenes oppstartstidspunkt varierer. Indeksen steg med 6,6 % fra Q1 til Q2. Ett av fondene mangler i datagrunnlaget for Q2. Flere fond har halvårlige verdivurderinger, og vi legger til grunn at stigningen reelt sett har vært jevnere enn det kurven indikerer. Indeksen er nå 5,3 % over utgangspunktet i Q4 2005, 30 % under toppen i Q4 2007, men 51 % over bunnen i Q2 2009. Eiendomsindeksen på Oslo børs har siden Q1-rapporten (25. mai) sunket med 13,3 % per 19. sept. Hovedindeksen har tilsvarende sunket 16,8 %. IPD: Totalavkastning i 2010 for næringseiendom på 8,2 % og 8,3 % for kontor UNIONs fondsindeks for avkastning i eiendomsfond 175 150 125 100 75 50 Q4 05 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Kilde: UNION Eiendomskapital Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Hovedindeks og eiendomsindeks per 19.09.2011 120 100 80 60 40 20 0 nov. 07 mai. 08 nov. 08 mai. 09 nov. 09 mai. 10 nov. 10 mai. 11 Kilde: Oslo Børs Totalavkastning Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kilde: IPD Norden OSE 4040 Real Estate OSEBX 12
Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum KARENSLYST ALLÉ 20 UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleien av 10 479 m 2 på vegne av Sparebank1 Livsforsikring AS. 13
Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Vi venter høy arealabsorpsjon i Q4, men har nedjustert etterspørselsanslaget for 2011 Stigende arealetterspørsel fra andre halvår 2010 Netto arealabsorpsjon (endring i utleid areal) snudde opp fra -64.000 m² i 2009 til ca. +60-70.000 m² i fjor. Etterspørselen steg spesielt i Q4 i fjor. Frem til sommeren viste årstrenden for netto arealabsorpsjon et nivå på ca. 100.000 m². Per september ligger nivået på ca. 70.000 m². Vår konklusjon er at etterspørselen har sunket på kort sikt fordi leietagerne bruker lenger tid på beslutning om valg av lokaler. Ettersom det er begrenset hvor lenge leietagerne kan utsette beslutningene, venter vi høy arealabsorpsjon i Q4. Vi har likevel nedjustert anslaget for netto arealabsorpsjon i 2011 fra 150.000 m² til 110.000 m². Våre prognoser viser en samlet netto arealabsorpsjon på 440.000 m² for perioden 2011 2013. Nedsiderisikoen har tiltatt. Stigende kurve for nybygging de nærmeste årene Beregnet netto arealabsorpsjon i 1.000 m² per år 300 250 200 150 100 50 0-50 -100-150 -200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ferdigstillelse av kontorbygg i 1.000 m² per år Vi forventer en nybyggtilførsel av kontor på ca. 450.000 m² for perioden 2011 2013 i Oslo, Asker og Bærum. Vi har ikke endret prognosene vesentlig siden sist, men nedjusterte makroprognoser tilsier isolert sett lavere nybygging. Økt nedsiderisiko i nybygganslagene fra 2013. Konvertering av kontor bidrar til svak reduksjon i arealledigheten. 300 250 200 Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Få større hovedkontoralternativer i eksisterende bygg, lave byggekostnader 150 og offensive utviklere kan gi høy byggeaktivitet etter 2013. Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (bl.a. DnB NOR 80.000 m²), Fornebu (bl.a. Statoil og Aker Solutions 90.000 m²), Lysaker, Tjuvholmen og i Nydalen. Det er massive utbyggingsplaner for området Løren-Hasle-Økern-Ulven. Så langt er det begrenset med signerte leiekontrakter for nybygg. 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 14
Kontorleiemarkedet i Oslo lang sikt overordnet utvikling Utflating i leieprisene på kort sikt akselererende priser fra ultimo 2013 - todelt marked 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 BNP-fastlandet Prognose for BNP fastlandet Arealledighet Prognose for arealledigheten Leiepris i nom. kr. Prognose for leiepris i nom. kr. Leiepris i reelle verdier 0,0 % -2,0 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 400 200 - Leiepris 1 600 kroner Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: Norsk økonomi Leieprisstatistikk Kontormasse/riving/ombygging Sysselsetting, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorpsjon Arealledighet Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, men vi presenterer hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. Finanskrisen utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Volum ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010. Gjennom fjoråret hadde leieprisene en relativt flat utvikling. Vekstforventninger blant bedriftene bidro til at arealetterspørselen snudde opp i fjor, og arealledigheten toppet ut på slutten av fjoråret. Utgangspunktet nå er at leieprisene har sunket mindre enn ved forrige nedtur, og arealledigheten er på et gunstigere nivå. Siden sist er makroprognosene nedjusterte, men innebærer fortsatt at vi går fra ordinær vekstrate i år til en svak oppgangskonjunktur de nærmeste årene. Kombinasjonen av nedjusterte prognoser for sysselsetting, lavere vekst i arealetterspørselen og fortsatt utsikter til høy nybygging i flere år, gjør at vi venter at arealledigheten vil synke enda langsommere. Vi legger til grunn at den kortsiktige hovedtendensen for leieprisene skifter fra svakt vekst til flat. Etter en vekstpause vil leieprisene igjen stige langsomt. Vårt scenario innebærer at leieprisveksten vil akselerere fra slutten av 2013, når tilbud og etterspørsel vil være mer i balanse. Vi forventer stadig et todelt marked avhengig av standard og beliggenhet. Eldre eiendommer som ligger utenfor sentrum og de etablerte kontorklyngene, og uten nærhet til offentlige kommunikasjon, vil være utfordrende å leie ut. I flere av de etablerte kontorområdene er det få tilgjengelige tomter, og områder med høyt nybyggingspotensial vil gradvis bli viktigere. 15
Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Færre, men større ledige arealer har gitt stabil ledighet Ledig areal og antall annonser (Oslo, Asker & Bærum) Siden mai har antall ledige lokaler blitt redusert med 5 % fra 755 til 719 per september. Av disse ligger 603 i Oslo og 116 i Asker/Bærum. Snittarealet i de ledige lokalene steg med ca. 4 % fra mai til september. Totalt sett er kontorledigheten per september 7,0 %. Nivået er identisk med mai og ned fra 7,5 % i november i fjor. I Oslo, isolert sett, ligger kontorledigheten på 7,5 % og for Asker/Bærum er nivået 5,0 %. I fjor ble ca. 45.000 m² kontorlokaler trukket fra markedet for å bli konvertert primært til bolig. Vi venter at flere eldre kontoreiendommer som ligger i boligområder vil bli konvertert de nærmeste årene. Effekten er lavere ledighet, men flere av disse eiendommene har kun i begrenset grad påvirket konkurransesituasjonen for attraktive kontoreiendommer. Særlig i sentrum har ledigheten blitt redusert Arealledigheten varierer fra ca. 5 % i Sentrum til 12 % i randsonen Ytre nord og øst. Siden mai har ledighetsandelen sunket mest på Skøyen, Indre nord og CBD. Den har steget mest for Ytre vest, Indre øst og Ytre syd. Den overordnede tendensen det siste halvannet året er at sentrumsområdene vinner leietagere på bekostning av randsonene. Ca. 20 % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn 1.000 m². Kun 10 annonserte eksisterende bygg kan tilby 10.000 m² kontor eller mer. Inkludert potensielle nybygg, og bygg som ledigstilles frem i tid, mottar søkemeglere gjerne 30 til 40 tilbud når de søker lokaler over 10.000 m². Leietagere med arealbehov over 10.000 m² velger ofte nybygg ved flytting. 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Kilde: Union / Finn.no 21 % av lokalene som tilbys er over 1.000 m² Kilde: Union / Finn.no Antall annonser Ledige arealer i 1.000 m² Over 1 000 m² 21 % Under 1 000 m² 79 % 900 800 700 600 500 400 300 200 100-16
Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Utflating i leieprisene på kort sikt Leieprissoner Våre beregninger på data fra Eiendomsverdi Næring viser at årstrenden for gjennomsnittlig leiepris per Q2 var på 1.563 kr., opp 2,5 % fra Q1 2010. Med årstrenden mener vi snittet av de de til enhver tid siste fire kvartal. Vi benytter årstrenden for å luke ut sesongvariasjoner. Topp standard og beliggenhet i CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) er segmentet med størst bevegelser i leieprisene over tid. På kort sikt venter vi at hovedtendensen snur fra svak vekst til flat fordi flere gårdeiere kommer leietagerne mer i møte ettersom utleieprosessene generelt går litt tregere. Andre gårdeiere holder mer igjen. Vi venter fortsatt svakt vekst i leieprisene i Sentrum og CBD. Faktorer som isolert sett bidrar til leieprisvekst er reforhandlinger, flyttemønster og standardheving. Leiepriser og ledighet i Oslo & Asker / Bærum Snitt kontorleiepriser i Oslo per år fra 1999. I rødt vises 12-mnd. trenden per kvartal fra Q1 2010 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2000 2003 2006 2009 Q3 Q2 2010 2011 NOK / m2 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS NOK / m2 CBD-priser for topp standard og beliggenhet 1998 Q4 2011 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 1998 2001 2004 2007 2010 Kilde: UNION Arealledighet nov. 2008 sept. 2011 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % nov mar jun sept des mar juni sep des mar jun sep 17 Kilde: UNION basert på blant annonser på www.finn.no
STRANDVEIEN 15 UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleien av 1 400 m 2 på vegne av Vital Eiendom AS. 18
Våre leieprisanslag for fjerde kvartal 2011 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader Topp standard og Gjennomsnitt beliggenheter (snittlokalet per Q4 2011 for sonen) Leiepristendens Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 3 900 2 600 Svak vekst Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 2 850 1 700 Svak vekst Oslo Vest inkl. Majorstua 2 250 1 650 Flat Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 800 1 300 Flat Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 700 1 100 Flat Skøyen 2 450 1 800 Marginal vekst Lysaker 2 000 1 600 Flat Fornebu 1 900 1 450 Flat Nydalen 2 000 1 500 Flat Bryn / Helsfyr 1 800 1 400 Flat Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 750 1 350 Flat Ytre Nord og Øst inkl. Økern 1 650 1 100 Flat Ytre syd inkl. Ryen 1 550 1 000 Flat Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 1 700 1 200 Flat På sidene for de 14 leieprisområdene (20-26) viser vi grafisk leieprisutviklingen per kvartal fra primo 2008 med en leiepristrakt. For de aktuelle områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel; i Ytre nord og øst har vi gått ut fra Økern. For Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu tar vi utgangspunkt i Sandvika sentrum. Skal man vurdere hva som utgjør fair leiepris for et konkret kontorlokale, må man ta hensyn til en rekke faktorer som plassering i bygget, parkeringsmuligheter, utsikt, fellesfunksjoner som kantine, nærhet til offentlig transport etc. Vi jobber daglig i markedet og utfører oppdrag på leieprisvurderinger. Ta gjerne kontakt på 23 11 69 00 for en grundig vurdering av ditt lokale. 19
Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Positiv arealabsorpsjon det siste halvannet året Arealledigheten har sunket fra 10,8 % i januar 2010 til 5,9 % nå. Netto arealabsorpsjon har vært på ca. 43.000 m², tilsvarende snaue 2.000 kontorarbeidsplasser. Justert for nybygg har ledigheten blitt redusert med ca. 30.000 m². 68 tilbud å velge mellom per sept., mot 70 i mai. Vi vurderer hovedtendensen for leieprisene til svak vekst. For Q4 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 3.900 kr. per m²/år, opp 30 % fra bunnen i Q4 09 og netto 17 % under toppen i 2008. For Q4 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 2.600 kr. per m²/år, opp 13 % fra bunnen i Q1 2010, men 19 % under toppen i 2008. Leiepriser i kr. per m 2 /år Vika / Aker Brygge Vi venter fortsatt svak vekst i leienivåene for Q4 Arealledigheten har vært sterkt synkende i sentrum det siste halvannet året og området har vært vinneren om leietagerne. Antall tilbud har blitt redusert fra 134 i mai til 121 per september. Likevel har ledigheten økt fra 3,9 % i mai til 4,6 % nå. Økningen fra mai skyldes langt på vei at Kirkegaten 21 er lagt ut i markedet. Eiendommen fristilles imidlertid først i 2013, og justert for denne eiendommen er arealledigheten om lag uendret. For Q4 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.850 kr. per m²/år, opp 14 % fra bunnen i Q4 09, men 16 % under toppen i 2008. For Q4 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 1.700 kr. per m²/år, opp 13 % fra bunnen i Q1 2010, men ca. 13 % under toppen i 2008. Reforhandlinger gir gjennomgående økt leienivå. Leiepriser i kr. per m 2 /år Øvrige sentrum 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 4Q 08 3Q 09 2Q 10 1Q 11 4Q 11E 20 1