SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: rådgiver Arkiv: GNR 101/121 Arkivsaksnr.: 17/917-12 KLAGE PÅ VEDTAK - 144/17 - INNVILGET DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL OG FRA PLASSERINGSKRITTERIET MOT VASSDRAG I PLANBESTEMMELSENE Ferdigbehandles i: Formannskapet Saksdokumenter: Klage på vedtak i sak 144/17 (17/917-11) Vedlagt begrunnelse for klage (17/917-11, vedl. 1) Melding om vedtak, sak 144/17 (17/917-9) Saksprotokoll, sak 144/17 (17/917-8) Saksframlegg, sak 144/17 (17/917-7) Vedlegg 1 i sak 144/17. Søknad om dispensasjon (17/917-1) Vedlegg 2 i sak 144/17. Begrunnelse for søknaden (17/917-1, vedl. 4) Vedlegg 3 i sak 144/17. Situasjonskart vedlagt søknaden (17/917-1, vedl. 2) Vedlegg 4 i sak 144/17. Mottatt merknad til nabovarsel (17/917-2) Vedlegg 5 i sak 144/17. Søkers svar på merknad til nabovarsel (17/917-3) Vedlegg 6 i sak 144/17. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel (17/917-4, vedl. 6) Vedlegg 7 i sak 144/17. Bestemmelser og retn.linjer til kommuneplanens arealdel (17/917-4, v.7) Vedlegg 8 i sak 144/17. Uttalelse fra fylkesmannen og fylkeskommunen (17/917-6, vedl. 1) Vedlegg 9 i sak 144/17. Naturfaglig vurdering foretatt i 2016 for tilsvarende søknad (16/1337-9) Saksopplysninger: Hemne kommune har mottatt klage fra sivilarkitekt Amund Grimstad, på vegne av Vidar og Oddrun G. Andersen. Det klages på formannskapets vedtak i sak 144/17 av 15.11.2017 der det ble innvilget planbestemmelsene, for oppføring av fritidsbolig på gnr 101, bnr 121, I formannskapets sak 144/17 den 15.11.2017, ble følgende vedtatt: Dispensasjon fra lokaliseringskriteriet innvilges. Det stilles følgende vilkår: Krav til bebyggelse skal følge 15-3, kulepunkt 1-4, i planbestemmelsene som gjelder for fritidsbebyggelse innenfor områder avsatt til formål spredt bebyggelse. For kulepunkt 2 som gjelder veranda, terrasser og opparbeidete uteplasser, må plassering ikke komme nærmere vannet enn fritidsboligen. For fundamentering må det tas høyde for 200-årsflom. Fritidsboligen må trekkes mot eiendomsgrensen i sør som ligger lengst vekk fra vannet, 4 meter fra eiendomsgrensen eller nærmere dersom det gis erklæring fra nabo. Byggearbeider må legges utenom tidsrommet 1. mars til 1. august. Det vil ikke bli gitt tillatelse til motorferdsel på barmark i forbindelse med byggearbeidene.
Utsnitt fra Kommuneplanens arealdel med grunnkart og grenser. Klagen: Det klages på vedtaket da klagerne mener det ikke er godtgjort at det er spesielle grunner for å gi dispensasjon slik loven krever og at det ikke foreligger overvekt av fordeler ved å dispensere sett opp mot ulempene dispensasjonen medfører. Søkers begrunnelse om at eiendommen har vært i familiens eie siden 1944, at den ligger i et etablert hytteområde og at den på ingen måte vil begrense allmenhetens bruk av området, kvalifiseres ikke som «særlige grunner». Det vises i klagen til at kommuneplanen ikke har åpnet for spredt fritidsbebyggelse i dette LNFområdet. Det vises til at statlige, regionale og kommunale planbestemmelser definerer hva eiendommer kan benyttes til uavhengig hva de opprinnelig var ment for og at planbestemmelser og offentlig styring ellers ville blitt meget vanskelig. I klagen skrives at det er overdrevent å kalle området et etablert hytteområde ut fra mengde etablerte hytter og at eiendommen som i dag er en åpning mot vannet mellom to hyttegrupper vil ved utbygging bli stengt. Det vises til at det allerede er en del bebyggelse som gjør at adkomsten til vannet blir privatisert og at det er viktig å være tilbakeholden med dispensasjoner for å hindre ytterligere privatisering. Det vises videre til at all bebyggelse i turområder vil medføre at turgåere vil vegre seg mot å ferdes nær bebyggelsen og at søkers anføring om at tiltaket på ingen måte vil begrense allmenhetens bruk av områder, er feil og ingen særlig grunn for å dispenseres.
Det skrives videre at det ikke er særlig grunn for å dispensere at søker skriver at hytta skal tilpasses hyttelandskapet. Videre vises til at hytte på gnr 101 bnr 120 allerede er bebygd og at søker vil samordne fundamentering med denne uansett ikke anses som særlig grunn til å dispensere. I klagen vises det til at det i saksframlegget er to alternative tilrådinger, en med avslag og en med innvilgelse av dispensasjon. Saksframlegget beskriver ingen særlige grunner for å dispensere eller noe om overvekt av fordeler. Saksframlegget viser fagetatenes begrunnelse for å fraråde dispensasjon samt at det argumenteres for at kommuneplanens arealdel skal fungere som en planmessig og forutsigbar forankring av hvordan kommunen ønsker å forvalte LNF-arealene. Det vises videre til argumentasjonen om Vinddalsvatnet som mye brukt turområde og at økt fritidsbebyggelse vil være uheldig for friluftslivet i området og om tålegrensen er nådd når det gjelder hensynet til LNF-formålet og nedbygging av strandsonen. Klagerne kan ikke se at vedtaket er begrunnet eller at kommunen og søker har godtgjort at det foreligger særlige grunner for å innvilge dispensasjon og at vedtaket dermed må oppheves. Klagebehandling: Dersom klagen ikke imøtekommes og vedtak i sak 144/17 opprettholdes, skal saken sendes Fylkesmannen i Trøndelag for endelig behandling. Vurdering: Klagen er mottatt 13.12.2017, og er kommet til kommunen innen klagefristen. I ny plan- og bygningslov av 2008, er det uklare kriteriet «særlige grunner» sløyfet. Det er i stedet stilt to vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon skal gis. Disse er: - Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. - Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Spørsmålet som må tas til vurdering blir for det ene om oppføring av fritidsbolig på gnr 101 bnr 121, vil sette hensynet til landbruket, naturen og friluftslivet i området eller hensynet til byggeforbudssonen mot vassdrag, vesentlig til side. Videre om tiltaket vil sette til side hensynet til formålsbestemmelsen som er at planlegging skal gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser, og at planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter og hvor det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og hvor konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Det andre spørsmålet som må tas til vurdering er om det ut fra en samlet vurdering er en klar interesseavveining av fordeler framfor ulemper, dersom tiltaket skal føres opp. Det er riktig som klager anfører at kommunale planbestemmelser definerer hva arealer skal benyttes til uavhengig av hvilket formål eiendommer opprinnelig er fradelt til eller om det foreligger privatrettslige rettigheter som tillater bebyggelse. Det foreligger ingen spesielle landbrukshensyn i området i forhold til jordbruk eller skogsdrift. Når det gjelder naturhensyn er det i henhold til naturfaglig vurdering, generelt ikke ønskelig med ytterligere utbygging i området og i strandsonen. Det konkluderes videre med at lokalisering av tiltaket i forhold til eksisterende bebyggelse og naturverdiene i området, ikke vil gi større
konsekvenser for naturmangfold, men det anbefales avbøtende tiltak om at anleggsarbeidet legges utenfor tidsrommet 1. mars til 1. august. Når det gjelder hensynet til friluftsformålet og allmenhetens tilgjengelighet til vannet, anmerker klager at åpningen ned mot vannet i området vil bli stengt og at adkomsten ned til vannet vil bli ytterligere privatisert og videre at turgåere vil vegre seg mot å ferdes nær bebyggelsen. Også i dispensasjonsvurderingen fremkommer det at økt fritidsbebyggelse og da spesielt i vannkanten vil være uheldig for friluftslivet i området og at Vindalsvantet er mye brukt turområde da det ligger forholdsvis nært og lett tilgjengelig fra kommunens sentrum. Tiltaket vil som nevnt privatisere området og strandsonen ytterligere, og vil kunne vurderes å sette hensynet til friluftslivet vesentlig til side og være en ulempe for friluftslivet og ferdsel ned til strandsonen. Å innvilge dispensasjon når hensynet til friluftsliv i LNF-formålet og byggeforbudet mot vassdrag i planbestemmelsene, settes vesentlig til side, vil være å sette hensynet med formålsbestemmelsen til side ved at kommuneplanens arealdel ikke blir en forutsigbar og langsiktig plan for bruk og vern av ressurser. Dersom det likevel skulle dispenseres, må det være at et området oppfattes som allerede så privatisert at en fortetting ikke vil gjøre ulempen større og at en fortetting vil hindre utbygging av andre urørte områder. Rundt Vindalsvatnet ligger det igjen to ubebygde fritidstomter. Det er omsøkte tomt i sør-øst og en tomt øst for vannet, litt nord-øst for omtalte hytteklynge. Den andre tomta er fra 2002 og her er avstand til strandlinja tatt hensyn til ved at tomta ligger ca. 50 meter fra vannet. For å hindre etablering av nye fritidstomter innenfor LNF-området og at kommuneplanen blir gjort uforutsigbar, må det ved innvilgelse av en dispensasjon, stilles som forutsetning, at det ikke skal skje fradeling av nye tomter i innenfor planperioden til kommuneplanen. Rådmannens tilråding: Alternativ 1: Klage fra sivilarkitekt Amund Grimstad, på vegne av Vidar og Oddrun G. Andersen, på vedtak om innvilgelse av dispensasjon gitt av formannskapet i sak 144/17 den 15.11.2017, tas til følge og vedtak 144/17 oppheves. I formannskapets vedtak i sak 144/17 av 15.11.2017, ble det innvilget planbestemmelsene, for oppføring av fritidsbolig på gnr 101, bnr 121, med en del vilkår. En dispensasjon vil etter nærmere utredning sette hensynet til friluftsliv i LNF-formålet og hensynet med byggeforbudet mot vassdrag i planbestemmelsene vesentlig til side, ved at området blir ytterligere privatisert og at strandsonen blir mindre tilgjengelig for allmennheten. Alternativ 2: Klage fra sivilarkitekt Amund Grimstad, på vegne av Vidar og Oddrun G. Andersen, på vedtak om innvilgelse av dispensasjon gitt av formannskapet i sak 144/17 den 15.11.2017, tas ikke til følge og vedtak 144/17 opprettholdes. I formannskapets vedtak i sak 144/17 av 15.11.2017, ble det innvilget planbestemmelsene, for oppføring av fritidsbolig på gnr 101, bnr 121, med en del vilkår. Dispensasjon gis da den ikke vil sette til side hensynet til landbruk og natur, ved at det er stilt vilkår for når byggeaktivitet kan skje. Når det gjelder hensynet til friluftsliv vurderes området å være så privatisert at en fortetting ikke vil gjøre ulempen større. For at kommuneplanen ikke skal bli uforutsigbar forutsettes det ved å innvilge dispensasjon på eksisterende fradelte fritidstomter at det ikke skjer fradeling av nye tomter for fritidsbebyggelse i området i gjeldende planperiode til kommuneplanen.