Søgne kommune Arkiv: 53/10 Saksmappe: 2018/1704-24772/2018 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: 30.05.2018 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av lagerbygg - GB 53/10 - Knibe 32 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 146/18 Plan- og miljøutvalget 13.06.2018 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon for oppføring av lagerbygg på GB 53/10 Knibe 32. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 13.06.2018 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon for oppføring av lagerbygg på GB 53/10 Knibe 32. Repr. Reisvoll (H) fremmet forslag: Forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for oppføring av lagerbygg på GB 53/10 Knibe 32, som omsøkt og for følgende forhold: dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2, og fra byggeforbudet i LNF-områder. Begrunnelse: Eiendommen GB 53/10 har et areal på ca. 10 dekar, og ligger plassert like ved innkjørselen til Lohnelier næringsområde, men på sørsiden av veien og næringsområdet. I 2016 ble det gitt tillatelse til oppføring av et lagerbygg på 600 m² på eiendommen. Nå søkes det om oppføring av et tilsvarende bygg noe lenger sørvest på eiendommen. En tillatelse til dette tiltaket vil ikke svekke overordnet plan. Eiendommen er en selvstendig teig og er allerede bebygd med et lager. Det vil heller ikke legge hindringer i veien for eksisterende planer, landbruksdrift i området. Fordeler og ulemper.
Vi kan ikke se en dispensasjon skulle føre til ulemper av noe slag. Det er stort behov for lager/smålager og areal- og transportmessig er dette er meget bra sted, spesielt sett i forhold til ny E39. Vi anser det for klar overvekt av fordeler både samfunnsmessig og miljømessig. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag satt opp mot forslag fra H Høyres forslag ble vedtatt med 6 mot 3 (AP, MDG) stemmer. Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon for oppføring av lagerbygg på GB 53/10 Knibe 32, som omsøkt og for følgende forhold: dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2, og fra byggeforbudet i LNFområder. Begrunnelse: Eiendommen GB 53/10 har et areal på ca. 10 dekar, og ligger plassert like ved innkjørselen til Lohnelier næringsområde, men på sørsiden av veien og næringsområdet. I 2016 ble det gitt tillatelse til oppføring av et lagerbygg på 600 m² på eiendommen. Nå søkes det om oppføring av et tilsvarende bygg noe lenger sørvest på eiendommen. En tillatelse til dette tiltaket vil ikke svekke overordnet plan. Eiendommen er en selvstendig teig og er allerede bebygd med et lager. Det vil heller ikke legge hindringer i veien for eksisterende planer, landbruksdrift i området. Fordeler og ulemper. Vi kan ikke se en dispensasjon skulle føre til ulemper av noe slag. Det er stort behov for lager/smålager og areal- og transportmessig er dette er meget bra sted, spesielt sett i forhold til ny E39. Vi anser det for klar overvekt av fordeler både samfunnsmessig og miljømessig. Bakgrunn for saken:
Oversiktskart Flyfoto som viser plassering av nytt bygg Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Fra plankravet i kommuneplanens 2. Fra byggeforbudet i LNF-områder. Søknaden: Eiendommen GB 53/10 har et areal på ca. 10 dekar, og ligger plassert like ved innkjørselen til Lohnelier næringsområde, men på sørsiden av veien og næringsområdet. I 2016 ble det gitt tillatelse til oppføring av et lagerbygg på 600 m² på eiendommen. Nå søkes det om oppføring av et tilsvarende bygg noe lenger sørvest på eiendommen. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger i uregulert område, men er avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen er vedtatt den 20.12.2012. Den nordlige delen av eiendommen omfattes av Kommunedelplan for E39, Volleberg Døle bru, vedtatt den 18.06.2015. Det omsøkte tiltaket ligger i sin helhet utenfor denne planavgrensningen. Følgende bestemmelser er relevante for saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: -sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv 456 -utvidelse av Lohnelier næringsområde -utbyggingsområde for Skibakksheia -utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt.
Klager/protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder sier følgende i sin uttalelse: «Omsøkte tiltak vil sammen med eksisterende lagerhall omdisponere store arealer som i utgangspunktet er avsatt til LNFformål i overordnet plan. Slike planer er normalt kommet til etter en omfattende og grundig prosess, og vesentlige planforutsetninger bør ikke fravikes ved enkeltdispensasjoner. En rekke slike dispensasjoner vil kunne innebære en uthuling av en plan, noe som vil svekke planens betydning som styringsmiddel og gjøre planverket lite forutsigbart. Etter vår vurdering bør tiltak som omsøkt i hovedsak vurderes gjennom plan. Gjennom planarbeidet vil man bl.a. kunne vurdere omfang og lokalisering i en større sammenheng. Videre vil man gjennom en planprosess i mye større grad enn ved enkeltdispensasjoner, kunne avdekke, vurdere og veie de ulike hensyn opp mot hverandre.» Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg innen fristen på 4 uker. Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune har ingen merknader til omsøkte tiltak. Viser til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltakshaver har i forbindelse med hallen som nå straks er ferdig, registrert interesse for tørr og låsbar lagringsplass for mindre foretak og interessegrupper, herunder korttidsleie/mellomlagring på et rimelig prisnivå. Det er positivt at det foreligger interesse for leie av anvendelig lagringsplass. Dette anses imidlertid ikke som et vektig argument i dette tilfellet siden det allerede finnes et etablert næringsområde like i nærheten hvor forholdene ligger bedre til rette for denne typen virksomhet. Søker vil ellers legge til grunn at tomta slik den fremstår i dag med en vesentlig del ferdig planert og en oppført bygning, ikke lenger har potensiale for planområdet LNFR. Det er ikke grunnlag nå for å hevde at de hensyn planstatusen LNFR er ment å ivareta blir ytterligere tilsidesatt for denne tomta ved at kommunen gir dispensasjon etter denne søknad. En kan mao ikke si at LNFR-vernet har noen praktisk verdi for arealet i dag. Tomta fremstår som en byggeplass nå og vil etter hvert få en viss næringsbasert ferdsel i tilknytning til nyoppført bygg. Administrasjonen er enig i at omsøkte tiltak ikke tilsidesetter hensynet bak byggeforbudet i LNF-områder i dette tilfellet. Vi finner det likevel uheldig at oppføring av en ny bygning vil kunne øke trafikken til området betydelig. Kommunen har avsatt flere områder til næringsvirksomhet, og det er administrasjonens vurdering at næringsbygg i hovedsak bør plasseres innenfor disse områdene. Utbygging til næringsvirksomhet i andre områder bør gjøres gjennom detaljregulering og ikke gjennom enkeltstående dispensasjoner. En eventuell regulering vil ikke kunne gi avklaring på forhold som ikke også kan tilrettelegges ved en dispensasjon. Administrasjonen er ikke enig i denne påstanden. En regulering involverer offentlige myndigheter i større grad, og man vil kunne gi en avgrensning av planområdet som også omfatter andre arealer enn bare GB 53/10. Viser for øvrig til dispensasjonssøknaden i sin helhet.
Administrasjonens samlede vurdering: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-formål. Oppføring av lagerbygg er i strid med formålet og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2. Det er likehetstrekk mellom tidligere søknad og dagens søknad, og behandlingen vil i noen grad også være sammenfallende. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012 og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Vurdering i forhold til byggeforbudet i LNF-områder Hensynet bak byggeforbudet i LNF-områder er å ivareta allmennhetens interesser, ivareta forhold for stedbunden næring i tråd med formålet, samt hindre at tilgjengeligheten til omkringliggende naturområder reduseres. I dette tilfellet er det snakk om oppføring av et næringsbygg på ca. 600 m². Tiltenkt bruk, som beskrives i søknaden, minner om en form for lagerhotell. Dette bygget kommer i tillegg til tidligere godkjent lagerbygg på eiendommen. Byggene fremstår som relativt like i form og størrelse. Eiendommen har lite potensial som landbrukseiendom, og har for lite areal til å drive effektiv skogsdrift. Området er også lite benyttet til turformål. Etter en konkret vurdering kan ikke administrasjonen se at tiltaket har betydning i forhold til LNF-området, da det ikke er landbruksinteresser knyttet til eiendommen. Tiltaket vil heller ikke føre til at tilgjengeligheten for allmennheten reduseres utover det som allerede er tilfellet i dag.
Administrasjonen konkluderer med at hensynet bak byggeforbudet i LNF-området ikke vil bli vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Vurdering av plankravet: Hensikten med å sette plankrav i kommuneplanen er at uregulerte områder skal inngå i reguleringsplaner før det kan settes i gang større byggetiltak. Dette er for å gi lik ramme og muligheter for de aktuelle eiendommene innenfor en plan, og samtidig ivareta hensynet til barn og unge og allmennheten for øvrig. Bruken av arealene er ved planbehandlingen gjenstand for en omfattende politisk prosess der også statlige organer, eiere/brukere, berørte organisasjoner, enkeltpersoner og grupper deltar. Plankravet sikrer dermed offentlighet og medvirkning i arealdisponeringen. Det er allerede avklart i kommuneplanen at næringsvirksomhet og industri skal knyttes til bestemte områder i kommunen, og det er fortsatt ubenyttet kapasitet innenfor disse områdene. Når det gjelder området Lohnelier vil deler av dette være båndlagt en tid fremover, siden utbygging av ny E39 går gjennom området. Dette gjelder imidlertid ikke hele området, og utbyggingen av ny europavei med tilliggende infrastruktur vil legge til rette for videre utvikling av næringsområdet. Administrasjonen er i utgangspunktet positiv til at det legges til rette for økt næringsvirksomhet i vestre del av kommunen. Ulempen i dette tilfellet er lokaliseringen. Et næringsbygg av dette omfang vil etter administrasjonen vurdering ikke være ønskelig utenfor avsatte næringsområder. En eventuell økning i næringsvirksomheten bør skje innenfor etablerte industriområder. Hvis det er ønskelig med en utvidelse av, eller etablering av nye, næringsområder, bør dette skje via en regulering og ikke via en dispensasjon. I forrige behandling av tilsvarende tiltak var administrasjonens konklusjon at hensynet bak plankravet ikke ble vesentlig tilsidesatt. Når det nå søkes om en dobling av bygningsareal og lagerkapasitet, blir konklusjonen en annen. For å få tilfredsstillende belyst alle forhold bør en videre utvidelse innenfor dette området skje gjennom utarbeidelse av en detaljreguleringsplan. Administrasjonen konkluderer med at hensynet bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er dermed ikke oppfylt, og forutsetningen for å kunne gi en dispensasjon foreligger ikke. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Presisering av dispensasjonssøknad 3 Situasjonskart 4 Tegninger 5 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder 6 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune 7 Oversiktsbilde 8 Utsnitt av plankart