VENNESLA KOMMUNE DETALJREGULERINGSPLAN FOR SMIEBAKKEN, HÆGELAND PLANBESKRIVELSE OG BESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLANEN 10.05.2014 Ingeniør Tor Egil Rossevatn Haddeland, 4596 EIKEN Tlf. 977 89100 Email:tor.egil.rossevatn@vabb.no
Smiebakken, Hægeland 1 PLANBESKRIVELSE Generelt Plandokumentene er utarbeidet av Swert AS i nært samarbeid med oppdragsgiver Bjerland Bygg AS og etter drøfting med Vennesla kommune. Ingeniør Tor Egil Rossevatn har vært oppdragsansvarlig i og har hatt ansvaret for utformingen av planinnholdet, samt utført den digitale konstruksjonen av reguleringsplanen. Planområde Planområdet omfatter eiendommen gnr. 79 bnr. 55 og tilliggende vegnett. Området dekker et areal på i alt ca.3,0 daa. Området Smiebakken ligger på Hægeland i Vennesla kommune. Planområde er blitt noe mindre enn varslet. Reguleringen innebærer ingen tap av dyrket areal Bakgrunn for planleggingen Det er stor etterspørsel etter boliger i dette området og utbyggeren har ønske om å legge til rette for etablering av konsentrert småhusbebyggelse, samt flerfamiliehus med leiligheter/boenheter av varierende størrelser. Hensikten med planen er å fastlegge detaljene for utbyggingen, herunder tomtegrenser, type og plassering av bebyggelse, veg og fortau, vann- og avløpsledninger og lekeplassareal. Forholdet til kommuneplanen I kommuneplanens arealdel og i gjeldende reguleringsplan for Hægeland sentrum er det aktuelle området regulert til industri. Tomta ligger inneklemt mellom boligforhold og allmennnyttig formål (Hægeland frikirke). Det bør derfor ligge til rette for omregulering fra industri til boligformål. Varsel av planarbeidet har vært i dialog med Vennesla kommune i forkant av arbeidet, og fikk klarsignal om oppstart av planarbeidet. Det vises til referat fra oppstartsmøte med Vennesla kommune 26.11.2013. Naboer, Vennesla kommune og regionale myndigheter blei varslet 19.02.2014, med frist for innsending av innspill innen 21.03.2014. Planarbeidet blei i tillegg kunngjort i avisa Fædrelandsvennen 26.02.2014 og kunngjort på heimesida til Vennesla kommune. Følgende parter er varslet: 79/8 Ellen Ivedal og Svein Erik Syvertsen 79/13 Øvrebø og Hægeland frimenighet 79/36 Anne Flystveit og Svein Gustav Skisland 79/44 Olav Einstabland 79/120/0/1 Gerd Frivold 79/120/0/2 Egil Amundsen 79/120/0/3 Gaute Lunden 79/120/0/4 Bodil Dagrun Omdal 79/120/0/5 Berit Ivedal 79/120/0/6 Dagny Hodne 79/120/0/7 Gunda og Bjørn Alfred Ropstad 79/120/0/8 Silje Maetzky og Preben Poulsen 79/120/0/9 Ingrid Ropstad 79/120/0/10 Wenche og Tor Arne Skarpengland 79/120/0/11 Anne Lise Eidså
Smiebakken, Hægeland 2 79/120/0/12 Kristina Storhei 79/154 Bjarne Roland AS 79/203 Anne Flystveit og Svein Gustav Skisland 79/204 Vennesla kommune Statens vegevesen region sør Vest-Agder Fylkeskommune Fylkesmannen i Vest-Agder Agder Energi Vennesla kommune Det har kommet følgende innspill til planarbeidet: Statens vegvesen anfører at planområdet ligger til kommunal veg og planarbeidet er ikke av interesse for Statens vegvesen. Kommentar: Ingen. Fylkesmannen i Vest-Agder bemerker at det skal utarbeides planbeskrivelse som må vise hva planen vil medføre for de interesser som gjør seg gjeldende i området. Det er meldt oppstart av planarbeid samtidig både for 79/118, 4 og 79/55. Etter miljøvernavdelingen er det uheldig å regulere boligområder gjennom flere mindre reguleringsplaner. Miljøvernavdelingen anbefaler at det utarbeides en reguleringplan som omfatter både boligområdet på Smiebakken og Øvre Smiheia (79/118, 4). Planarbeidet må ta hensyn til universiell utforming. Alle arealer må planlegges i samsvar med prinsippene om tilgjengelighet for alle. Planarbeid skal også sikre at barn og unge og funksjonshemmede gis anledning til å delta i prosessen, samt at tilgjengelige utearealer kan benyttes av denne gruppe befolkning. Grunnforurensning: Forurensningsforskriften og kommunens egne regler knyttet til massedisponering må følges. Radonfaren må vurderes nøye gjennom planarbeidet, slik at ingen nye boliger overstiger grenseverdiene i byggteknisk forskrift, TEK 10 13-5 om radon. Fylkesmannen minner om at all planlegging etter plan- og bygningsloven skal ta estetiske hensyn. Det er krav om gjennomføring av risiko- og sårbarhetsanalyse. Kommentar: Det bemerkes at planavgrensningene for reguleringsplanene for Øvre Smiheia og Smiebakken er fastsatt i nært samråd med kommunen. Øvre Smiheia er en naturlig forlengelse av Smiheia i vestlig retning. Eiendommen 79/55, Smiebakken, ligger relitivt langt fra Øvre Smiheia i avstand, og det er ingen naturlig sammenheng mellom planene/områdene. Eiendommen 79/55 grenser mot industri og offentlig formål (frkirke) og vil være en naturlig avgrensning mellom bolig og industri/offentlig formål. Området som skiller planene er pr i dag tilnærmet ferdig utbygd. Det er for øvrig ingen sammenheng mellom de to planområdene. Øvrige bemerkninger fra Fylkesmannen blir varetatt gjennom planen. Vest-Agder fylkeskommune har ingen spesielle merknader til detaljreguleringen. Fylkeskommunens interesser i planarbeidet vil i hovedsak være knyttet til: Stedsutvikling og bokvalitet, barn og unges interesser og forholdet til kulturminner og miljø. Kommentar: Ingen Nabo 79/8 Ellen I. og Svein Erik Syvertsen Ønsker ikke boliger satt opp i en slik forbindelse at det er direkte innsikt til stuer med vindu vendt mot den aktuelle tomten. Det ønskes heller ikke at boliger settes opp på en slik måte at det er til forstyrrelse av den daglige solen som kommer på fremsiden av huset vårt. Kommentar: Det er forsøkt å tilrettelegge bebyggelsen på eiendom slik at det hensyntar omkringliggende eiendommer på en god måte. Dette er gjort både med hensyn til plassering, type bebyggelse, høydekrav m.m.
Smiebakken, Hægeland 3 Nabo 79/44 Olav Einstabland Nabo påpeker at såfremt planen ikke forringer hans eiendom i forhold til blant annet: vegtilførsel, solforhold, grunvannstand, utsikt fra tomta og siktforhold for veg, kan planen bifalles. Kommentar: Det er forsøkt å tilrettelegge bebyggelsen på eiendom slik at det hensyntar omkringliggende eiendommer på en god måte. Dette er gjort både med hensyn til plassering, type bebyggelse, høydekrav m.m. Vennesla kommune: Det vises til referat fra oppstartsmøte 26.11.2014. Følgende krav fra møte er ivaretatt i planen: - detaljplanenes avgrensinger er utført i samråd med kommunen. - Uttnyttelsesgrad er vurdert. Uttnyttelsen er satt tilsvarende områdene som er bygd i senere tid på Hægeland - Uteoppholdsareal/ lek: Er i varetatt i henhold til planbestemmelsene i kommuneplanen. - Parkering: Er i varetatt i henhold til planbestemmelsene i kommuneplanen. - Øvrige krav og merknader fra møte med kommunenen er ivaretatt i planen. Grunnlagsmateriale Reguleringslanen er fremstilt digitalt på et kart i målestokk 1:1000 (A3) med 1m ekvidistanse. I planleggingen har det vært lagt stor vekt på tilpassing av bebyggelsen. Arealdisponering Boliger I reguleringsplanen er det avsatt 2 delområder. I tabellen nedenfor er en oversikt over tomtene, formålet og arealstørrelsen : Tomt/ område Areal (m2) Boligtyper Maks antall enheter BK 774 Konsentrert småhusbebyggelse 3 BB 1646 Blokkbebyggelse 11 Adkomst, parkering Eksisterende adkomst til området fra kommunal veg vil bli benyttet. Det er lagt inn bom med tilliggende areal for gang- /sykkelveg på veg langs vestsiden av planområdet, hensikten er å hindre gjennomgangstrafikk da denne vei ikke ansees egnet for gjennomgangstrafikk. Etablering av bom vil også gi bedre sikkerhet for myke trafikanter. Hver boenhet skal ha 2 biloppstillingsplasser. Det er lagt inn siktlinjer i kryss og avkjørsler. Skoleveg Skolevegen vil bli langs eksisterende kommunal veg frem til gang-/sykkelsti til skolen. Denne skolevegen benyttes fra før av skoleelevene på skolen. Lek Der hvor det på planen er angitt lek, skal lekeplass etter kommunens norm være opparbeidet før det gis ferdigattest for første boenhet. Det må ikke lagres snø nær eller ved lekeplassen som kan innebære en sikkerhetsrisoko for barn. Ved inngangen til lekeplassen må det ikke lagres snø. Adressetildeling Det tillegges kommunen å tildele gateadresse for nye boliger. Forslagstiller foreslår Smiebakken som gateadresse.
Smiebakken, Hægeland 4 Tekniske anlegg I planleggingsarbeidet er det lagt betydlig vekt på at utbyggingen skal være kostnadseffektiv og at omfanget av tekniske anlegg pr. boligenhet skal være så lite som mulig i forhold til de forutsetninger som området har. Vann- og avløp, samt fremføring av strøm vil i hovedsak følge vegnettet. Takvann forutsettes drenert til grunnen eller til overvannsledning. Støy Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil ikke medføre støynivå over de angitte maksimalgrenser for noen del av området. Det er derfor ikke behov for noen form for skjermingstiltak. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Etter det vi kjenner til, er det ingen grunn til å forvente at det innenfor planområdet, eller som en følge av det som er planlagt i området, vil inntreffe spesielle uønskede hendelser som kan representere fare for mennesker, miljø, økonomiske verdier eller viktige samfunnsmessige funksjoner ut over det som blir ivaretatt i kommunens generelle beredskapsplanlegging. Vedlagt følger en forenklet risiko og sårbarhetsanalyse, samt sjekkliste for aktuelle ROS-tema som er fylt ut for det aktuelle planområdet. Det er ingen indikasjoner på at området er særskilt utsatt for radon slik at det må tas spesielle hensyn for at nye bygg ikke skal overstiger grenseverdiene i byggteknisk forskrift, TEK 10 13-5 om radon. Universiell utforming Boligene skal så langt som mulig bygges etter prinsippene i universiell utforming, dvs. at omgivelsene og boligtomtene skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så mange som mulig. Lekeplass skal utformes etter samme prinsipp. Konsekvenser for barn og unges oppvekstvilkår Gjennomføring av reguleringsplanen vil ikke medføre spesielle endringer i barn og unges oppvekstvilkår. Det finnes tilstrekkelige arealer for lek og aktivitet innenfor/ utenfor planområdet. Ingen av arealene er benyttet noe særlig til lek i dag. Hornnes 10.05.2014 Revidert etter Bygg- og Miljøutvalget sin behandling Revidert etter offentlig ettersyn