Saksframlegg Saksmappe Saksbehandlar 2012/1815-46 Ingo Bewer Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2015/24 Forvaltningskomiteen 18.03.2015 2015/5 Kommunestyret 26.03.2015 Godkjenning av detaljreguleringsplan for deler av 163/1 og 4 - fritidsbustader og båthamn på Øyerhamn - Varaldsøy - Georg Øyerhamn Innstilling frå rådmannen: styre godkjenner med heimel i plan- og bygningslova 12-12 at forslag til detaljreguleringsplan for deler av 163/1 og 4 - fritidsbustader og båthamn på Øyerhamn - Varaldsøy, sist revidert den 02.02.15 blir godkjent under føresetnad at ein gjer følgjane forandringar: I kartet skal hammaren i det nordlege hytteområde ved badestrand innteiknast som faresone for ras og skred jf. geologisk rapport for området. I føresegner skal ein tilføre ein ny pkt. under omsynssone: 6.2 Faresone for ras og skred; I faresone er det ikkje lov å etablere byggjetekniske tiltak; området nord for badestrandet skal ikkje tilretteleggjast til lang- eller kortfristig opphald; vegetasjonen skal tas vare på. Grunnlaget for kommunal eigengodkjenning er til stades Behandling i Forvaltningskomiteen den 18.03.2015 Rådmannen si innstilling vart samrøystes. Innstilling frå Forvaltningskomiteen den 18.03.2015 styre godkjenner med heimel i plan- og bygningslova 12-12 at forslag til detaljreguleringsplan for deler av 163/1 og 4 - fritidsbustader og båthamn på Øyerhamn - Varaldsøy, sist revidert den 02.02.15 blir godkjent under føresetnad at ein gjer følgjane forandringar: I kartet skal hammaren i det nordlege hytteområde ved badestrand innteiknast som faresone for ras og skred jf. geologisk rapport for området. I føresegner skal ein tilføre ein ny pkt. under omsynssone: 6.2 Faresone for ras og skred; I faresone er det ikkje lov å etablere byggjetekniske tiltak; området nord for badestrandet skal ikkje tilretteleggjast til lang- eller kortfristig opphald; vegetasjonen skal tas vare på. Grunnlaget for kommunal eigengodkjenning er til stades side 1
Behandling i Kommunestyret den 26.03.2015 Innstillinga frå formannskapet vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Kommunestyret den 26.03.2015 styre godkjenner med heimel i plan- og bygningslova 12-12 at forslag til detaljreguleringsplan for deler av 163/1 og 4 - fritidsbustader og båthamn på Øyerhamn - Varaldsøy, sist revidert den 02.02.15 blir godkjent under føresetnad at ein gjer følgjane forandringar: I kartet skal hammaren i det nordlege hytteområde ved badestrand innteiknast som faresone for ras og skred jf. geologisk rapport for området. I føresegner skal ein tilføre ein ny pkt. under omsynssone: 6.2 Faresone for ras og skred; I faresone er det ikkje lov å etablere byggjetekniske tiltak; området nord for badestrandet skal ikkje tilretteleggjast til lang- eller kortfristig opphald; vegetasjonen skal tas vare på. Grunnlaget for kommunal eigengodkjenning er til stades. Saksutgreiing: FAKTAOPPLYSNINGAR Forslagstiller: Georg Øyerhamn gjennom Byggadministrasjon Harald Bjørndal AS (2012/1815 45; vedlegg 1) Motatt: 03.02.15 Planident: 20120022 Oppstart og utlegging Ein hadde oppstartsmøte den 30.08.12 (sjå vedlagd oppstartsrapport; saksframlegg: 2012/1815 5, vedlegg 4.) og har lagd diverse føringar for det vidare planarbeidet, m.a. at ei skal har ein politisk oppstart av saken (møtereferat pkt. 1.7), det vart i denne samanheng ikkje varsla planprogram med KU. Den 12.06.13 var oppstart av detaljplan for området behandla i Forvaltningskomiten (saksframlegg: 2013/275 5). Den 03.04.13 var oppstart av detaljplan for området behandla i Forvaltningskomiteen (saksframlegg; 2012/1815 5). Oppstart av reguleringsplan vart deretter kunngjort i avisen 1. gong 10.03.14 og så etter gjennomgang av plassering småbåthamn for 2. gong den 28.04.14; (oppstartsannonse; 2012/1815 6; vedlegg 1). Berørte partar og offentlege instansar vart varsla med frist for innspel. Innan oppstartsfristen har ein motteke 4 innspel frå myndigheiter. Alle innkomne brev, som har fagleg begrunnete side 2
merknader til saken, er vurdert frå fagkunnig (sjå; planomtale i vedlegg). Det vart ikkje sett krav om planprogram. Planforslaget blir behandla som 1.-gongsbehandling i forvaltningskomité den 18.06.14, saks.nr.: 2014/87, det vart gjort følgjande vedtak: Kvinnherad forvaltningskomité vedtek med heimel i PBL 12-11 at privat forslag til detaljreguleringsplan for deler av 163/1 og 4 - fritidsbustader og båthamn på Øyerhamn - Varaldsøy, sist revidert den 13.05.14, vert i samsvar med lova lagt ut til offentleg ettersyn under føresetnad at ein gjer følgjande forandringar: 1. I plankartet skal ein innteikna parkeringsplassar i området rundt privat småbåthamn. 2. Det skal kommer ein ny pkt 1.4 Sløkkjevatn, under fellesføresegner: Det skal leggjast til rette med tilstrekkeleg sløkkjevatn og tilkomst for brannvernet (jfr. PBL. 7-28 i TEK). Kummer og eller hydrantar for sløkkjevatn må merkast av utbyggjar og vasskjelda må ikkje vera meir en 300 m frå bygningane. 3. Bruk og vern av sjø og vassdrag (småbåthamn og badeområde) skal omtalast av føresegner. Utlegginga av planforslaget vert kunngjort i lokalpressa og kommunen sine elektroniske medier, berørte partar og instansar skal varslast. Planforslag har vert lagt ut i revidert form til offentleg ettersyn med frist fram til den 28.11.14. Det vart sendt 4 merknader (alle frå offentlege myndigheiter). Fylkesmannen hadde motsegn mot planforslaget. Om planforslaget Tiltakshavar har søkt opprinneleg om utarbeiding av reguleringsplan for området på deler av eigedom 163/1 og 4. Føremålet var tilrettelegging for 11 nye fritidsbustader (+ 1 eksisterande hytte) og etablering av eit badeområdet og ein båthamn. Tiltakshavers hovudutfordring vil bli å utvikle tilkomst til hyttene og utvikle feltet i.h.t. landskapsestetiske synspunkter. Arealet omfattar del av gnr. 163, bnr.1 og 4 nord på Varaldsøy. Området vert føreslått regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (felles kjøreveg og parkering), LNF-område (friluftsføremål), bebyggelse og anlegg (fritidsbebyggelse), bruk og vern av sjø og vassdrag (småbåthamn og badeområde), hensynssoner (frisikt/faresone skred-ras) og juridiske linjer og punkt. Etter kommunedelplan for Ølve- Hatlestrand- Varaldsøyområdet (godkjent den 24.03.11) er planforslaget med fritidseigedom i trå med gjeldande kommunedelplan for området med føremålet fritidsbustader. Planen er ikkje i trå med eksisterande kommunedelplan i.h.t. føremålet LNFområde og FFNF-området i sjøen når det gjelder etablering av badestrand og kai. Planen er heller ikkje i trå med eksisterande kommunedelplan i.h.t. føremålet FFNFA-området når det gjelder etablering av privat båthamn. Planforslaget er difor, når det gjelder utviding i LNF-område, ikkje i trå med kommunedelplanen, men gå på bekostning av LNFområdet med dårleg bonitet. Planforslaget har blitt behandla etter ny plan- og bygningslov, som detaljplan. Planfaglege vurderingar konsekvenser: Konsekvensene har blitt vurdert i ROSanalyse som er i.h.t. akseptkriterium og metode for ROS-analyse (godkjent i kommunestyre den 21.02.13). Føresegner og kart Føresegner og plankart kommuniserer med kvarandre. Føresegner er elles i trå med PBL 12 side 3
7. Kart gjenspeiler moglegheiter som PBL 12-5 og 12-6 opner for. Planforslaget er utarbeidd i samsvar med bestemmelsane i plan- og bygningslova. Plankartet er detaljregulert og differenserar med underføremål. Føresegner er utformt i.h.t. dette. Forholdet til kulturminne: Ein kjenner ikkje til automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne i området. Kulturminnesøk i Askeladden viser ingen treff innanfor eller i tilknytting til planområdet. Ein er elles ikkje kjent med fortidsminnesmerker på staden gjennom kartbase. Det har ikkje vore arkeologisk synfaring i området. Tiltakshavar har ein bevist holdning til å ivareta viktige kulturelemente. Forhold til natur: Eksisterande natur skal tas vare på. Intensjonen med planen er, at folk kan dyrke sine egne grønsaker i små kolonieiningar. Universell utforming/tilrettelegging skal leggjast til grunn der det er praktisk mogleg. Innspel og merknader Etter oppstart av planarbeidet, har området blitt utvida om eit parkeringsareal, området består per i dag av 3 delområder. 1. Hytte-og badeområde, 2. Hamnområde og 3. Området til parkering. Etter den siste offentlege utlegginga er det kome inn 3 brev frå offentlege instansar (Hordaland Fylkeskommune, Statens vegvesen, Fylkesmannen i Hordaland) utan merknader, Direktoratet for Mineralforvaltning måtte overprøve om ein hadde interesse i området, dette kunne blitt avkrefta og ein kunne stadfester gjennom brev frå den 25.08.14 at ein ikkje hadde merknader. NVE og Fiskeridirektoratet hadde merknader til planen som ein frå utbyggjar sin side prøvde å evaluere. Vidare handsaming Forvaltningskomiteen skal vurdera merknadane til planen og kan vedta eventuelle endringar. Dersom det vert gjort vesentlege endringar til planforslaget, medfører dette at planen må sendast ut på ny høyring. Mindre endringar kan gjerast utan at ny høyring er nødvendig. Dersom forvaltningskomiteen tilrår å godkjenna planforslaget slik det ligg føre, eller tilrår med mindre vesentlege endringar, går det vidare til kommunestyret for godkjenning. Forvaltningskomiteen kan leggja fram fleire alternativ for kommunestyret. Dersom det er motsegner til planen, kan kommunestyret ikkje eigengodkjenna planen, og departementet får planen til endeleg avgjerd. Dersom kommunestyret vedtek vesentlege endringar, vert planen sendt attende til forvaltningskomiteen for ny utlegging. Administrasjonen og tiltakshavar har vurdert merknader i lag. I vedlegget er innkomne merknader gjennomgått og vurdert. I utbyggingsfasen skal ein ta mest mogleg omsyn til terreng, vegetasjon og estetisk heilhetsbilde etc. VURDERING Merknadsbehandling m/kommentarar Oppsummering av og kommentar til merknadane går fram av merknadshandsaming med kommentarar (2012/1815-45 vedlegg 5). Merknadsvurdering m/kommentar er eit resultat av administrasjonen sin vurdering av saken i samspill med tiltakshavar/konsulent. NVE har ikkje komet med motsegn men vurderte saken så, at kommunen burde undersøkje nokon områder jf. aktsomheitskart. Kommunegeolog Tore Dolvik utarbeidet ein geologisk rapport. Etter dette har blitt gjort, skal føresegner, planomtale og kart reviderast. Ein visar med dette til pkt. Uttale frå NVE og kommunegeologen og vedlagte uttale i merknadshandsaming. 1.Uttale frå NVE (29.07.14 og e-post 08.12.14): side 4
( )Geolog Tore Dolvik kan friskmelde aktsemdområde, og eintydig konkludere med at planlagde utbyggingsområde tilfredsstiller TEK10 sine krav, så er det etter vårt syn tilstrekkeleg dokumentasjon. Det vil då vere greitt å ikkje fastsette faresonegrenser. Det er viktig å kartfeste konklusjonane, dvs. kva areal som er vurdert som tilstrekkeleg trygt, og kva areal som ikkje er friskmeldt og som difor må takast inn i plankartet som omsynssone. Kommunen bør vel vurdere i kva grad det er rett å gjere tilretteleggingstiltak for opphald tett inn til den bratte hammaren ved badeområdet i nord? 2.Uttale frå kommunegeologen (seinast 10.12.14): ( )Viser til epost 5. sep. 2014 vedr. skredfarevurdering av reguleringsplan i Øyerhamn, Varaldsøy. Vedlagt er notat som skildrar skredfaren. Konklusjonen er at: For område 1 er utvida skredvurdering som viser til teknisk forskrift unødvendig sidan planen ikkje vurderer utbygging i aktsemdområde. Aktsemdområde må i planen markerast som eit fareområde for skred. For område 2 er vurderinga at det er unødvendig å krevje utvida skredvurdering som viser til teknisk forskrift for planlagt tiltak. For område 3 så er det moglegvis lokal skredfare frå skråninga og opp til første vegkant og må i planen markerast som eit fareområde for skred. Det må truleg gjørast vurdering av sikring før og etter utbygging av område, men utvida skredvurdering og faresonekartlegging meiner eg bør vere unødvendig for denne typen tiltak. Til 1. og 2.: Kommentar frå rådmannen: I kartet skal hammaren i det nordlege hytteområde ved badestrand (den bratte hammaren ved badeområdet), på lik linje som området med delområdet 3. Parkeringsplass, innteiknast som faresone for ras og skred jf. geologisk rapport for området. I føresegner skal ein tilføye ein ny pkt. under omsynssone: 6.2 Faresone for ras og skred; I faresone er det ikkje lov å etablere byggjetekniske tiltak; området nord for badestrandet skal ikkje tilretteleggjast til lang- eller kortfristig opphald; vegetasjonen skal tas vare på 3.Fiskeridirektoratet skriver i sitt brev frå den 18.08.14: ( ) Det er forbode å hauste nærare enn 100 meter og å ferdast nærare enn 20 meter frå slepekast eller steng som er fortøydde i land eller oppanfrå på annan måte. Brukarane av småbåthamna må gjerast oppmerksame på desse reglane. Fisk i steng og merdar er sårbare for sprengingar. Det er derfor viktig å vise omsyn til eventuelle lås i Øyarhamnsvågen eller Båtvika om det skal sprengast i området slik at ein unngår skade på fisk. Til 3.: Kommentar frå rådmannen: Merknad blir tatt til etterretning. Drøfting og tilråding Reguleringsplanen er i trå med kommunedelplanen for området, endringane som er gjort er etter administrasjonen sitt syn mindre endringa og rettingar og aukar kvaliteten til reguleringsplanen. I samsvar med opplysningane og vurderingane ovanfor, vil administrasjonen tilrå at kommunestyret godkjenner den framlagte planen med framstilte vilkår. Vedlegg : Lenke til: http//innsyn.kvinnherad.kommune.no; dokument: 2012/1815 Planforslag: 1. plankart (2012/1815-45 vedlegg 2 ), 2. planomtale (2012/1815-45 vedlegg 4), reguleringsføresegner (2012/1815-45 vedlegg 3), merknadshandsaming (2012/1815-45 vedlegg 5) og forenkla geologisk rapport (2012/1815-41 vedlegg 3) Vedtaket sendast til: Byggadministrasjon Harald Bjørndal AS, Postboks 103, 5649 Eikelandsosen; post@byggadmin.no Georg Johan Øyerhamn; Øyerhamn; 5636 Varaldsøy; oyarhamn@live.no side 5
side 6