Utvalget for miljø og teknikk Møteinnkalling Utvalg: Utvalget for miljø og teknikk Møtested: Løperen, Rådhuset Dato: 15.11.2007 Tidspunkt: 17:00 Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf. 69 37 50 00. Anser noen at de er ugilde i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til ugildhetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Sakskartliste: Utvalgs Saksnr: Sakstittel PS 89/07 Spørrekvarter PS 90/07 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 91/07 Behandling av klage på avslag om dispensasjon for etablering av bad i uthus og for allerede oppført terrasseareal, eiendom 25/214, Kirkeøy PS 92/07 Klage over avslag på søknad om båtplass i Papperhavn fra Hanne S. Synnestvedt og Pål F. Hansen. PS 93/07 Klage over avslag på søknad om båtplass i Papperhavn fra Sveberg og Kristiansen. PS 94/07 Klage over avslag på søknad om båtplass i Papperhavn fra Trallehuset DA. PS 95/07 Klage over avslag på søknad om båtplass i Papperhavn fra Siv Tangen. PS 96/07 Klage over avslag på søknad om båtplass i Papperhavn fra Papperhavn Grunneier og Båtforening v/ben Tollefsen. PS 97/07 Klage over avslag på søknad om båtplass i Papperhavn fra Hege Kristiansen. PS 98/07 Klage over avslag på søknad om båtplass i Papperhavn fra Odd Arild Liholt. PS 99/07 Klage over avslag på søknad om båtplass i Papperhavn fra Bjarne Engesæt. PS 100/07 Behandling av søknad om byggetillatelse for tilbygg til bolig på eiendommen gnr 3 bnr 159, Prestegårdsskogen 55, Skjærhalden PS 101/07 Mindre vesentlig reguleringsendring Kjølholtåsen PS 102/07 Fylkesveg 472 - Bankerødsvingene - behandling etter offentlig ettersyn PS 103/07 Forslag til drifts- og vedlikeholdsavtaler mellom Hvaler kommune og Kystverket Sørøst PS 104/07 Endring i forskrift om havneavgifter i Hvaler havnedistrikt PS 105/07 Samarbeid med Opplev Fredrikstad AS Orienteringssaker RS 2/07 Oppfølging av vedtak om opprettelse av Virksomhet havn Utvalgets medlemmer møter i Korshavn kl. 1400 for befaring i sak 91/07. Det vil bli servert et enkelt måltid før møtestart i Rådhuset. Ottar Johansen Leder Torleif Gjellebæk Rådmann Møteinnkalling side 1 av 65
Møteinnkalling side 2 av 65
PS 89/07 Spørrekvarter PS 90/07 Godkjenning av protokoll fra forrige møte Møteinnkalling side 3 av 65
Saksnr 2006/204 - Diverse tiltak på eiendom 25/214, Kasevarden, Kirkeøy Arkivkode 25/214 Saksbehandler Carl Henrik Jensen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk 25.10.2007 83/07 Utvalget for miljø og teknikk 15.11.2007 91/07 Behandling av klage på avslag om dispensasjon for etablering av bad i uthus og for allerede oppført terrasseareal, eiendom 25/214, Kirkeøy Sammendrag Kommunen har oppdaget flere forhold på eiendom gnr/bnr: 25/214 som krever avklaring i forhold til plan- og bygningsloven. Eiendommen ligger i et LNF-område og i 100m-beltet fra sjøen. Eier har med bakgrunn i dette søkt om dispensasjon for noen av forholdene. Dette gjelder deler av allerede oppført terrasseareal rundt hytta (inkludert trapp) og deler av terrasseareal rundt uthuset. Det er også søkt på forhånd om etablering av bad i uthuset. Søknaden ble avslått av kommunens administrasjon i vedtak PA 58/07 datert 25.06.07. Adv. Skaaraas har på vegne av eier påklaget vedtaket. Klagen er rettidig fremsatt og tas til behandling. Kommunens administrasjon foreslår å ikke ta klagen til følge da ikke er fremlagt vesentlig nye momenter til saken. Dersom utvalget skulle ønske å ta klagen til følge må saken vedtas utsatt for å innhente evt. uttalelse fra Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold. Saksopplysninger Det søkes i brev datert 17.02.07 om dispensasjon fra planformålet (LNF) i 100m-beltet for etterfølgende godkjennelse av allerede oppført terrasseareal rundt deler av hytta og rundt deler av uthuset samt terrassetrapp nordvest for hytta samt forhåndsgodkjennelse av etablering av bad i uthuset på eiendom gnr/bnr: 25/214, Kirkeøy. Søknaden er fremmet etter at kommunen ved besiktelse på eiendommen har kommet over flere forhold som krever avklaring i forhold til plan- og bygningsloven. De nå omsøkte tiltakene er en del av forholdene kommunen har påpekt krever avklaring. Det søkes om dispensasjon for terrassearealet som er etablert øst for hytta og for den del av terrassen i nord som ikke er behandlet gjennom byggemelding i vedtak BM - 096/03 datert 26.08.03, samt trapp etablert fra den godkjente terrassens hjørne i nordvest. Det er også søkt om dispensasjon i etterkant for terrasseareal rundt uthuset og i forkant for etablering av bad i uthuset. Det er også etablert et terrasseareal sør for hytta samt sør for uthuset, men dette mener tiltakshaver det ikke er nødvendig å innhente tillatelse for, så det er ikke søkt om denne. Kommunen mener disse også er avhengig av tillatelse og vil også følge opp denne delen av saken videre. Tiltakshaver har i sin søknad vedlagt tegninger av ulike forslag til løsninger. Det søkes primært om godkjennelse av anlegget slik det fremstår i dag (alternativ 1). Det er også laget to andre forslag, alternativ 2 og alternativ 3 som det sekundært søkes om. Alternativ 4 er også laget for å vise hvordan det vil se ut uten de omsøkte terrassene. Møteinnkalling side 4 av 65
De fremlagte særlige grunner kan sammenfattes slik: - Terrassene mot nordhjørnet og mot øst har en viktig funksjon for å tilpasse hytta i landskapet. Alternativet er at man vil få en naken og skjemmende undermur. Det kan åpnes for å trappe terrassen noe ned for eksempel ett til tre trinn fra hjørnet mot nord-øst til trapp i sør-øst. - Trappen i vest ligger naturlig i terrenget og reduserer visuelt høyden på det godkjente hjørnet på terrassen i nordvest. Det menes å være en dårlig løsning å fjerne trappen samtidig som det understrekes at den har en viktig bruksmessig funksjon. - Tiltakshaver er i tilfelle godkjenning åpne for å utplante skjermende vegetasjon i det nordvestre hjørnet av terrassen. - Etablert terrasse rundt uthuset har blitt sett på som nødvendig for å komme til rundt uthuset. Terrenget faller nemlig bratt i forkant mot hytta. Alternativet vil være en skjemmende undermur med en eller annen høy og bratt trapp til inngangsdøren. - Arealet rundt uthuset er ikke synlig fra sjøen og er heller ikke til hinder for naboer og forbipasserende. I byggetillatelsen står det at uthuset skal utformes og fargesettes likt med hytta. Det er det vi har forsøkt å oppnå med å bygge terrassen rundt så lik som mulig med hytta. - Uthuset vil fremstå som høyere og kanskje mer dominerende uten eksisterende terrasse/repo og trapp mot terrenget slik det i dag fremstår. En åpen undermur uten avtrapping mot terreng kan vanskelig sies å være et akseptabelt alternativ, da dette vil bli mer dominerende. Et annet alternativ er en nedtrapping av repoet i forkant. - Det er behov for et ekstra toalett i uthuset med bakgrunn i at hytta har ti sengeplasser. Rørene utvendig vil bli lagt skjult. Disse vil gå fra yttervegg i sør, under utegulvet og videre inn under trappen til uthuset. Hvis man ikke får godkjent dette er alternativet å installere et biologisk toalett som ikke krever tilknytning til vann og kloakk, samt vaskevannsfat som blir tømt i naturen. Vi understreker at uthuset ikke vil bli benyttet til varig opphold, men kun opphold som loven tillater. Kommunens administrasjon hadde følgende vurdering av søknaden: Generelt: Eiendommen ligger i et område som er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanens arealdel, vedtatt 21.04.04. Den var også i forrige kommuneplan avsatt til LNFområde. Hytta ligger videre i 100m-beltet fra sjøen og omtrent all virksomhet/alle tiltak som ikke har tilknytning til primærnæringen er i utgangspunktet forbudt. De omsøkte tiltakene knytter seg til fritidsbebyggelse og vil følgelig være avhengig av dispensasjon fra planformålet for å gjennomføres. Plan og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og kommuneplanens arealdel er ment å ivareta. Vi viser i den forbindelse til at kommuneplaner har vært undergitt en omfattende beslutningsprosess, der så vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. På denne bakgrunn skal det derfor ikke være noen kurant sak for bygningsmyndighetene å fravike verken vedtatt kommuneplan eller byggeforbudet i 100 meters-beltet gjennom dispensasjoner. Dette vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for bestemmelsene og gi svekket forutsigbarhet. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven ska ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å innvilge dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ingen har imidlertid krav på dispensasjon, selv om særlige grunner kan sies å foreligge. Det vil det være opp til bygningsmyndigheten å vurdere i den enkelte sak. Særlige grunner kan foreligge for eksempel dersom det gjennom dispensasjon kan oppnås en uendret eller helst en forbedret situasjon i forhold til allmenne hensyn. Hytta på eiendommen har allerede, i godkjent forstand, et ikke-uvesentlig terrasseareal tilgjengelig i vest og i nord. Kommuneplanens arealdel har følgende retningslinje om dispensasjonspraksis for fritidsbebyggelse med tilhørende anlegg i 100-m beltet: Møteinnkalling side 5 av 65
Det ligger en rekke hytter/fritidshus i 100-m beltet fra sjøen (disse inngår i LNF-kategorien, uten byggeområdesirkel). Denne bebyggelsen skal som utgangspunkt ikke utvides eller endres. Dispensasjon kan vurderes når det foreligger en overvekt av særlige hensyn (jfr. pbl 7) og følgende forhold ivaretas: 1. Samlet bruksareal (BRA) for eksisterende bebyggelse og ny omsøkt utvidelse skal ikke overstige 70 kvm og maksimal fasadelengde ikke overstige 10m. 2. Bestemmelsenes 3, pkt.1 ivaretas., jfr. side 13. Bestemmelsene i 3 som det henvises til og som også er retningsgivende for kommunens dispensasjonspraksis for tiltak i 100m-beltet, er forholdsvis strengt praktisert, selv i områder som ligger langt fra sjøen. I denne saken dreier det seg om en søknad om dispensasjon fra planformålet i 100m-beltet, samt at tiltaket går ut over det areal kommuneplanen legger opp som retningslinje og ut over den praksis kommunen har lagt seg på i saker hvor tiltakene ligger i byggeområder og langt fra sjøen. Det synes derfor som at de særlige grunnene i slike saker som denne må være svært spesifiserte og klare for ikke å kunne skape en uheldig og uønsket presedens i andre lignende saker. 100m-beltet fra sjøen er av sentrale og lokale myndigheter definert som et sårbart område hvor det er mange interessekonflikter. I brev av 11.11.99 fra Miljøverndepartementet ble behovet for en skjerpet plan- og dispensasjonspraksis påpekt, mens kommunenes ansvar for å forvalte strandsonen i tråd med nasjonale retningslinjer ble sterkt understreket i brev av 08.03.02. Terrasseareal og trapp ved hytta: I bestemmelsenes 3, pkt. 1 som det henvises til ovenfor heter det blant annet at: For ikke-overbygde terrasser tilknyttet hytte, kan utvidelse tillates, men samlet bebygd areal skal ikke overstige 20 kvm. Overbygde uteplasser/terrasser tilknyttet hytte tillates utvidet, dersom samlet areal ikke overstiger 10 kvm. Samlet areal for ikke-overbygde og overbygde terrasser må ikke overstige 30 kvm., jfr. 3, pkt. 1f. Det søkes om dispensasjon for det terrassearealet som allerede er etablert, men ikke godkjent øst og i nordøsthjørnet for hytta. Dette arealet vil, dersom det godkjennes, kreve rekkverk i henhold til teknisk forskrift da gulvet ligger forholdsvis høyt over terrenget. Terrassearealet synes allerede før dette rekkverket er satt opp å være unødig ruvende i terrenget. At vegetasjonen på dette stedet er fjernet fører ikke til noen forbedring på dette punkt. Det legges frem som særlig grunn at terrassearealet demper hyttens opplevde høyde, men siden terrassen er bygget rett ut i et skrånende terreng oppnås ikke denne effekten da avstanden mellom overkant terrassegulv og bakkenivå er høyere enn det avstanden mellom overkant grunnmur og bakkenivå er. Skisserte alternativ 2 viser en nedtrappet terrasse mot nord, men effekten av at denne som fasadedempende er trolig fraværende eller minimal og vil uansett ikke bli vektlagt som så tungtveiende at det gis dispensasjon for denne løsningen. I alternativ 3 er terrassen mot nord fjernet, men det er fortsatt et areal ved hyttas nordøstre hjørne som er uheldig i forhold til terrengtilpasning, jfr. over. Hytta er dessuten ikke så dårlig terrengtilpasset at det vektlegges som noen tungtveiende særlig grunn. Det legges videre frem som særlig grunn at terrassen er nødvendig for å sikre en forsvarlig adkomst rundt hytta. Vi kan ikke se at det skal være behov for/nødvendig å kunne gå på et flatt underlag rundt hele hytta. I de tilfeller hvor dette skulle være et behov må det ses på som et personlig forhold som i sjelden grad, og heller ikke i denne saken, vektlegges særlig. Når det gjelder trappa som er etablert i nordvest hevdes det at denne har en dempende effekt på den godkjente terrassen. Det er noe interessant å se tilbake på saken i 2003 når deler av terrassen ble byggemeldt og det skrives i følgebrev til meldingen om tiltaket: Selv om vi må, som tidligere (gml. hytte), bygge opp store deler av terrassen på søyler med et snitt på ca. 1,15 cm (feilskrevet og skulle vært m?) vil terrassen ikke bli synlig fra sjøen, jfr. brev datert 06.08.03. Det fremlegges nå som særlig grunn at terrassen nærmest er så synlig at den bør avdempes. Vi er uansett ikke enig i at denne trappa avdemper terrassens visuelle høyde. Også her skråner terrenget, og avstanden mellom gulvnivå og nederste del av trappa er høyere enn avstanden mellom Møteinnkalling side 6 av 65
gulvnivå og bakken rett under terrassen. Noe beplanting i dette området vil heller ikke være tungtveiende nok. Det fremlegges videre at denne har en viktig bruksmessig funksjon. Dette er et moment av personlig karakter og, som nevnt tidligere, vektlegges ikke dette særlig i slike saker. Det er uansett gode muligheter for brukerne å komme fra hytta og ned til brygga/sjøen på nordsiden av hytta. Arealet nedenfor trappa er også tilgjengelig denne veien. Trappa danner en diffus grense for allmennheten i forhold til hva som oppfattes som privat og hvor man opplever at man har mulighet til å oppholde seg eller ferdes. Det er også her nødvendig i henhold til teknisk forskrift at det etableres rekkverk. Når terrassen lages med rekkverk ned mot sjøen i stedet for en så bred trapp oppleves dette som et skarpt skille mellom privat og offentlig tilgjengelig sone. Rekkverket vil videre skjule brukerne av hytta noe slik at brukbarheten av området nedenfor vil av allmennheten oppleves høyere. Terrasseareal/repo og trapp ved uthuset: For det første må det understrekes at denne bygningen har status som uthus/bod, dvs. som tilleggsdel i henhold til teknisk forskrift. Det er et generelt krav i plan- og bygningslovens 74-2 at et tiltak blant annet skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon. Et uthus bør dermed se ut som et uthus og ikke en minivariant av en hytte. Det vektlegges derfor ikke at uthuset er forsøkt formet som hytta. I byggetillatelsen fra 1999 er det ikke skrevet som det blir hevdet av søker at uthuset skal utformes likt med hytta. Det står kun at den skal fargesettes på samme måte som fritidsboligen for øvrig. Det fremlegges som særlig grunn også for denne delen at uthuset, uten det etablerte terrassearealet, vil fremstå med en skjemmende undermur. Men også i dette tilfellet faller terrenget. Avstanden mellom terrassegulv og terreng er derfor høyere enn avstanden mellom overkant grunnmur og terreng. Ved nødvendig rekkverk vil høydeeffekten bli ytterligere forverret. Alternativ 2 for uthuset er like uheldig som alternativ 1 da den kun viser terrasseareal der det skråner mest og blir behov for høyest byggverk. Uansett kan vi ikke se at det er fremlagt noen særlig tungtveiende grunner for at det etablerte arealet skal bestå. I kommuneplanens bestemmelser (som også er retningsgivende for saker i 100m-beltet, jfr. over) heter det blant annet: Oppføring av frittliggende plattinger/terrasser tillates ikke., jfr. 3, pkt. 1 g. Dette viser at man normalt ikke tillater plattinger/terrasser som ligger vekk fra hytta uansett hvor de befinner seg i kommunen og bør derfor signalisere kommunens holdning til lignende tiltak. Det heter videre i 3 pkt. 1a: På hver tomt kan det kun oppføres én bygning med én bruksenhet. Frittstående uthus er ikke tillatt. Eksisterende, lovlig oppførte, uthus kan utvides inntil 15 kvm. Dette gjelder kun ett uthus pr. eiendom og ikke for anneks eller annen bygning for varig opphold. Kommunen har praktisert arealbegrensningen for uthus som bebygd areal/bya og man kan således diskutere hvorvidt store deler av den etablerte terrassen er i strid med denne retningslinjen for dispensasjonssaker da deler av terrassen vil ha et bebygd areal. Uthuset ble tillatt oppført med 15m 2 i 1999 og ytterligere utvidelse kan ikke påregnes. I søknaden vises det også her til et behov for å komme til rundt uthuset. Som i vurderingen av terrassen ved hytta, og kanskje i sterkere grad her, kan vi ikke se noe behov for/nødvendighet av å komme til rundt hele uthuset. I de tilfeller hvor dette skulle være et behov må det ses på som et personlig forhold som i sjelden grad og heller ikke i denne saken vektlegges i særlig grad. Etablering av bad i uthus: Det søkes om tillatelse for å etablere bad i uthuset. Dette må ses på som en bruksendring av deler av uthuset. Det er således ikke avklaringen mellom innlegging av offentlig vann og avløp eller installering av biologisk toalett som er hovedproblemstillingen. Uthusets historie var at det fantes et uthus på 8m 2 som ble tillatt flyttet og utvidet til 15m 2. Dette ble tillatt i 1999. I søknaden den gang skrives det at det er behov for en slik bod for å oppbevare diverse utstyr som fiskeredskap og båtmotorer. Forskjellen mellom anneks og uthus/bod ble spesifisert i brev fra kommunen datert 12.01.00. Det presiseres både i byggetillatelsen og i brevet fra 2000 at uthuset kun hadde status som uthus og ikke kunne benyttes til varig opphold. Bad og toalett er i teknisk forskrift definert som hoveddel, mens boder og oppbevaringsrom er definert som tilleggsdel. Møteinnkalling side 7 av 65
Det fremlegges som særlig grunn at det er etablert ti sengeplasser i hytta. Det er ikke vanskelig å forstå at det kan være ønskelig med et toalett ekstra, men de fremlagte særlige grunnene er av veldig generell karakter og kan fremlegges av mange. Et uthus/bod vil generelt virke mindre privatiserende enn en bygning hvor deler eller hele bygningen benyttes som hoveddel. Kommunen har en lang praksis å vise til når det gjelder å ikke tillate innredning av uthus. I starten var dette trolig for å hindre at de utviklet seg til selvstendige hytter, men i dag er det i hovedsak privatiseringseffekten som ønskes unngått. Legging av vann- og avløpsledninger fra hytta til uthuset vil videre kunne forårsake en problemstilling i forhold til hvordan disse skal dekkes. Det er mellom etablert terrasse sør for hytta og allerede etablert uthustrapp kun bart fjell som skråner oppover mot uthuset. Det vil slik sett enten bli behov for en vesentlig terrengoppfylling eller videre dekking av arealet med treverk og terrassebord. Ingen av delene synes særlig heldig. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at fremlagte særlige grunner, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. De omsøkte tiltakene er i strid med planformålet på stedet og kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis. At eiendommen ligger i 100m-beltet synes å tale for en restriktiv dispensasjonspraksis. Det ble i brev datert 25.06.07 fattet følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 7 avslås med dette søknaden om dispensasjon fra planformålet for allerede oppført terrasseareal øst for og i nordøsthjørnet for hytta på eiendom gnr/bnr: 25/214, samt allerede oppført terrassetrapp i nordvest, allerede oppført terrasseareal rundt deler av uthus og etablering av bad i dette uthuset. Begrunnelsen for avslaget er at de fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Tiltakene er i strid med kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis. Eiendommen ligger i 100m-beltet ved sjøen, noe som tilsier en streng praksis. Vedtaket ble påklaget av advokat Skaaraas i brev datert 13.07.07 på vegne av Lasse og Peggy Moe. Klagen er rettidig fremsatt og tas til behandling. I klagen tas også opp tema med terrassen på sørsiden av hytta og på sørsiden av uthuset. Disse er ikke en del av søknaden og tematikken rundt denne tas derfor ikke opp ved behandlingen av klagen på dispensasjonsvedtaket. Det er heller ikke fattet noe vedtak fra kommunen rundt disse temaer. Parter i saken: Advokatfirmaet Bjørge og Skaaraas AS v/h. Skaaraas Postboks 444 1703 Sarpsborg Lasse og Peggy Moe Dyrefaret 7 3470 Slemmestad Vedlegg 1. Kart som viser eiendommens beliggenhet i Hvaler. 2. Kart som viser bebyggelsen og eiendommen. 3. Tiltakshavers tegninger vedlagt søknaden (19 sider). Viser dagens bygde løsning og alternative løsninger. 4. Bilder tatt av kommunens saksbehandler (2 sider). Innkommet klage datert 13.07.07 sammenfattes slik: Delen om terrasse sør for hytta og sør for uthuset, som det ikke søkt om, tas ikke med her. Trapp fra terrasse i forkant: Når det gjelder trappa i forkant, forbinder den godkjent terrasse med terreng. Avstanden er 3,80 meter fra vegglivet. Kommunen har avslått søknaden med begrunnelse at trappa danner en diffus grense i forhold til allmennheten i forhold til hva som oppfattes som privat og hvor man opplever at man har mulighet til å oppholde seg eller ferdes. Jeg har forståelse for at kommunen er opptatt av allmennhetens ferdselsrett. Men det har ingen forankring i friluftsloven slik den fortolkes i praksis av domstolene og sivilombudsmannen å tale om allmenne ferdselsssoner 3,80 meter fra husvegg! Her er vi åpenbart innenfor begrepet hustomt slik dette benyttes i friluftsloven. Hvaler kommune har tradisjonelt operert med en sone for privatlivets fred Møteinnkalling side 8 av 65
på 13-14 meter. Jeg forstår ikke hva kommunen mener når det anføres at trappa ligger i grensen for privat ferdsel. Dette standpunkt virker både fremmed og urimelig! Poenget er at man trenger en trapp fra terrassen til terreng. Dette behov kan ikke slik kommunen gjør avvises med å henvis til læren om individuelle behov ved dispensasjonsvurderingen. Her dreier det seg om husets objektive funksjonalitet og det er det selvsagt full anledning til å vektlegge! I sum er det vanskelig å se at trappa er noe problem også fordi den ikke er synlig fra sjøen, men likevel har en avdempende (som avtrapping) effekt i forhold til omkringliggende terreng. Alternativet er jo at man får en stor åpen vegg med eventuelt rekkverk på toppen for å oppfylle byggeforskriftenes krav til sikring. Mine parter forteller for øvrig at trapp også er blitt drøftet med Gunn Karin Karlsen. De oppfattet henne slik at hun så det som selvsagt at de skulle få anlegge trapp fra terrassen. Øvrige terrasser rundt boligen: På min anbefaling har Peggy og Lasse Moe søkt om bygningsfaglig bistand for å optimalisere tilpasningen av terrasser til terreng. Jeg viser til mitt brev av 01.12.06 til kommunen om dette. Peggy og Lasse Moe har fulgt opp dette selv om det i dagens byggemarked ikke er lett å få tak i fagfolk som ønsker å prioritere denne type byggesaker fremfor andre oppdrag. Det er fremmet tre alternative løsninger som kommunen er bedt om å ta stilling til. Man har også vært åpen for en dialog om andre måter å gjøre ting på. Jeg viser til søknaden fra Moe med henvisning til vedlegg 1-3. Vi opplever ikke at avslaget på dette punkt er begrunnet. I så fall er begrunnelsen av prinsipiell og ideologisk karakter, og ikke knyttet til de konkrete og individuelle forhold som gjør seg gjeldende. Mine parter har lagt ned mye tid og penger i tegninger og billedmateriale for å fremskaffe alternativer som måtte ivareta de offentlige behov som gjør seg gjeldende. Da er det også på dette punkt leit å konstatere at man ikke får sine forslag tilfredsstillende vurdert. Det må være mulig med bakgrunn i søknaden å finne frem til løsninger som kombinerer ønsket mellom funksjonalitet og ivaretakelse av de vanskelige terrengforholdene på stedet med de allmenne hensyn som gjør seg gjeldende. I denne sammenheng må man se virkningene av et avslag i forhold til den terrasse som vitterlig er godkjent. Høydene er problematiske, og det er behov for en viss nedtrapping. Jeg ber derfor om at det meddeles dispensasjon for utvidelse av eksisterende godkjent terrasse i samsvar med et av alternativene i tegningene. Når forholdene vurderes individuelt og konkret, er det fra vårt ståsted vanskelig å forstå at det ikke er noen overvekt av hensyn for å dispensere. Jeg fremhever for ordens skyld at vi for vår del er positive til en dialog om andre løsninger enn de som er foreslått. Det dukker fra tid til annen opp problemer med tilpasning til eksisterende terreng eller eksisterende byggverk. I dag er det i praksis umulig å få sivilarkitekter eller dyktige landskapsarkitekter til å påta seg oppdrag for å få optimaliserte løsninger i konfliktsaker som dette. Jeg vet blant annet Fredrikstad kommune har en ordning hvor man får offentlig støtte til arkitektbistand i vanskelige saker. Da er det kanskje mer fristende for dyktige arkitekter å påta seg arbeidet. Slik situasjonen er nå, vil engasjementet i slike saker ofte øke arbeidspresset og alene føre til dårlig omdømme i kommunen. Terrasser rundt uthus: Her er det vesentligste forhold at terrassen i praksis bare er synlig fra eiendommen. Den ligger bare noen få meter fra hovedhytta, og danner en avgrensning av den private sonen i bakkant. Reposet utenfor inngangen har dessuten en viktig funksjon for å lette atkomsten til bygget. Vi synes dessuten det er rart at kommunen ikke ser betydningen av å kunne gå rundt uthuset. Også dette handler om funksjonalitet. Også på dette punkt er det en overvekt av hensyn for å dispensere. Bad i uthus: Kommunen har i avslaget over søknaden om bad i uthus uttalt at dette representerer en bruksendring. Det kan ikke være riktig. Innlegging av vann i uthus innebærer selvsagt ikke noen bruksendring. Møteinnkalling side 9 av 65
På dette punkt kan jeg ikke se at søknaden lovlig kan avslås. Her er det tale om tiltak som ikke er i strid med gjeldende regelverk, og således ikke er betinget av dispensasjon. Innlegging av vann- og avløp er drøftet i Planjuss nr. 2007 s. 11. Utgangspunktet er at slik innlegging ikke representerer noen bruksendring. Men forholdene må selvsagt vurderes konkret. Det er intet i vedtaket som indikerer at det er foretatt en slik vurdering. Og er det gjort, mangler det en relevant begrunnelse. På dette punkt (i likhet med terrasse i bakkant) er kommunens avgjørelse uhjemlet. Jeg ber på bakgrunn av de synspunkter som fremgår foran om at saken undergis ny behandling, og at kommunen legger til grunn at terrasse i bakkant ikke krever dispensasjon. Det samme gjelder innlegging av vann og avløp i uthus. For den øvrige del imøteser jeg kommunens velvillige behandling med ønske om å finne gode løsninger som både ivaretar hensynet til bygningens funksjonalitet, og de allmenne behov som gjør seg gjeldende på stedet. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningslovens 15. Vurdering Det er viktig at kommunen fører den samme praksis i saker hvor det søkes før det bygges og saker hvor det søkes etter det bygges. Klager synes i sitt brev å forsøke å snu prinsippene med at det er kommunen som må overbevise om at tiltakene har ulemper, mens det etter loven er slik at det er opp til søker å fremlegge en overvekt av særlige grunner for å få dispensasjon. Utgangspunktet er nemlig byggeforbud. Selv i de tilfeller der det skulle foreligge overvekt av særlige grunner har ikke søker krav på dispensasjon, det er det opp til kommunen å vurdere. Videre synes det glemt i klagen at selv om hver sak skal behandles og vurderes konkret må kommunen føre en noenlunde lik praksis i sakene. Noe annet vil være lovstridig. Trapp fra terrasse i forkant: Klager har forstått det slik at kommunen har avslått søknaden om trappa med bakgrunn i at allmennheten har ferdselsrett der trappa er bygd. Det er selvsagt ikke slik. Poenget er at trappa bidrar til å dra den private sone også ned på fjellet nedenfor terrassen slik at allmennheten fortrenges ytterligere vekk fra hytta. Det hevdes at trappa ikke er synlig fra sjøen og at den har en avdempende effekt i forhold til omkringliggende terreng. Den er synlig fra sjøen, siden det finnes svært lite avdempende vegetasjon i forkant. Den er heller ikke utformet på en slik måte at den er med på å trappe ned inntrykket av terrassen. Trappa er bygget på det stedet hvor det er størst høydeforskjell mellom terrasse og fjell, noe som gjør at den blir veldig høy. Terrenget nedenfor er dessuten skrånende og trappa blir derfor veldig lang før den når bakken. Den er videre bygget henvendt mot det stedet som trolig er mest realistisk for allmennheten å kunne benytte seg av (området vest for hytta). Dersom det skulle tillate en trapp fra terrassen på nordsiden, burde denne i stedet plasseres ved det nordøstre hjørne av den godkjente delen av terrassen og i vinkel ned på gressplenen. Trappa vil da bli vesentlig mindre siden høydeforskjellen mellom terrasse og terreng er mindre. Det er uansett ingen selvfølge at hytter som ligger i 100m-beltet skal ha enklest mulig tilgang til sjøen hvis dette kan ha privatiserende effekt på allmennheten. Det hevdes videre at bygging av trapp er blitt drøftet med tidligere saksbehandler og at de oppfattet det slik at saksbehandler så det som selvsagt at de skulle anlegge trapp fra terrassen. En drøfting innebærer for det første ingen byggetillatelse og det er tiltakshavers ansvar å sørge for nødvendige tillatelser for det man bygger. Øvrige terrasser rundt hytta: Møteinnkalling side 10 av 65
Det fremheves i klagen at tiltakshaver i ettertid har søkt bygningsfaglig bistand for å optimalisere tilpasningen av terrasser til terreng. De forslagene til endringer er for så vidt noe bedre enn det som er bygget i dag, men klager synes å glemme et vesentlig poeng. Kommuneplanen legger opp til en dispensasjonspraksis når det gjelder hva man skal tillate i 100mbeltet. Den sier blant annet at man skal ivareta bestemmelsene som er gitt for fritidsbebyggelse generelt. I bestemmelsene heter det at det kan tillates inntil 30m 2 terrasse. Når Moe i dag har et tillatt terrasseareal som i vesentlig grad overstiger dette, er det ikke grunnlag for å gi tillatelse til ytterligere utvidelser. Det er i denne saken rundt terrasseareal ikke mulig, som adv. Skaaraas forsøker å fremheve og komme frem til en løsning slik tiltakshaver ønsker, uten samtidig å bryte all tidligere praksis i lignende saker. Det er ingen momenter i denne saken som gjør den så spesiell at den ikke vil medføre presedens i andre saker. Dette med terrengtilpasning er et moment i seg selv, men ikke et forhold som gjør at man kan se bort fra retningslinjene for arealbegrensningen. Dersom Moe skulle ønske en annen terrasseløsning enn den som er godkjent må de se på disponeringen av det arealet de allerede har godkjent, og ikke søke å utvide totalarealet. Når det gjelder momentet om offentlig støtte til arkitekter i slike saker får dette være et moment som ligger noe utenfor saken og som vanskelig kan kommenteres her. Men selv en god arkitekt kan ikke gå ut over rammene som kommuneplanen eller andre arealplaner legger opp til. Terrasser rundt uthus: Innkommet klage har ikke nye momenter til saken rundt dette temaet. Vi viser derfor i hovedsak til vurderingen under behandlingen av søknaden. Det må selvsagt etableres en nødvendig atkomst til bygningen, men kommunens administrasjon er ikke enig i at det foreligger tungtveiende hensyn for å dispensere. Bad i uthus: Som skrevet under behandlingen av søknaden er det etableringen av bad/wc som er tematikken om hvorvidt det er en søknadspliktig bruksendring. Det er ikke hvorvidt innlegging av vann- og avløp isolert sett fører til bruksendring. Innlagt vann og avløp til for eksempel en håndvask i et uthus er ikke nødvendigvis å anse som bruksendring, men å installere et toalett vil medføre bruksendring. Klager påpeker at problematikken rundt hva som innebærer bruksendring av uthus går frem av Planjuss nr. 2007 s.11. Kommunens vurdering i dispensasjonsbehandlingen er helt i tråd med det som går frem av Planjuss nr. 2007 s. 11 og 12. Det skrives her at innlegging av vann- og kloakk i seg selv ikke er tilstrekkelig til å si at en bygning er bruksendret. Derimot hvis det etableres/innredes til bad, kjøkken, soverom eller oppholdsrom vil det etter departementets vurdering innebære en bruksendring. I dette tilfellet er det søkt om å etablere bad/wc og det vil derfor være en søknadspliktig bruksendring. Etter kommunens syn er det derfor ikke tvil om at det å etablere bad/wc i uthuset på eiendom 25/214 er søknadspliktig. Søknad om bruksendring kan avslås med hjemmel i lovens materielle bestemmelser, hvis bruken vil medføre fare eller ulempe eller hvis slik bruksendring er i strid med gjeldende arealplan. Eiendom 25/214 er avsatt til LNF-område og en slik bruksendring er derfor ikke i tråd med planformålet. Bruksendringen er derfor avhengig av en dispensasjon for å kunne tillates. Kommunens avgjørelse i saken har derfor lovlig hjemmel. Konklusjoner Det er gjennom klagen ikke fremført nye momenter til saken som er av en slik karakter at vedtak PA 58/07 datert 25.06.07 bør endres. Hvaler kommune bør opprettholde sitt vedtak med hjemmel i plan- og bygningslovens 15 og oversende saken til endelig avgjørelse hos Fylkesmannen. Dersom utvalget skulle ønske å ta klagen til følge må saken vedtas utsatt for å innhente evt. uttalelse fra Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold. Rådmannens forslag til vedtak Møteinnkalling side 11 av 65
I medhold av plan- og bygningslovens 15 opprettholder Hvaler kommune med dette vedtak PA 58/07, avslag på søknad om etablering av bad i uthus allerede oppført terrasseareal på eiendom 25/214, Kirkeøy. Det er gjennom klagen ikke fremført vesentlig nye momenter til saken. De fremlagte momenter er ikke av en slik art at vedtaket bør endres. Fremsatt klage av adv. Skaaraas på vegne av Lasse og Peggy Moe tas ikke til følge. Tiltak i 100mbeltet skal håndteres strengt i følge overordnede myndigheter. Hvaler kommune, 26.09.2007 Torleif Gjellebæk rådmann Behandling i Utvalget for miljø og teknikk 25.10.2007: Anne Lise Sørlien (Frp) foreslår en befaring på stedet. Saken utsettes. Votering: Anne Lise Sørliens (Frp) forslag om å utsette saken for befaring ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalget for miljø og teknikk 25.10.2007: Saken utsettes for befaring. Møteinnkalling side 12 av 65
Saksnr 2007/530 - Behandling av søknader om båtplasser i Papperhavn 2007. Arkivkode P23 Saksbehandler Eivind Børresen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk 15.11.2007 92/07 Klage over avslag på søknad om båtplass i Papperhavn fra Hanne S. Synnestvedt og Pål F. Hansen. Sammendrag Hvaler kommunestyre vedtok 21.6.06 midlertidige retningslinjer for tildeling av båtplasser i Papperhavn. På grunnlag av retningslinjene ble det fra rådmannen framlagt en plassfordelings-sak til Utvalget for miljø og teknikk (UMT)12.10.06. Denne saken ble utsatt i påvente av generelle retningslinjer for tildeling av båtplasser, samt avklaring av rettigheter og eiendomsforhold i området. Slikt Reglement for tildeling av båtplasser ved kommunale brygger og havner i Hvaler kommune ble fastsatt av kommunestyret den 28.2.07 og gitt forskriftstatus etter vedtak i samme organ 21.6.07. For Papperhavn ble alle innkomne søknader om båtplasser inntil 28.2.07 behandlet for tildeling. Tildeling og avslag ble vedtatt og sendt søkerne 14. og 15.3.07 - og ble referert i UMT 15.3.07. I henhold til gjeldende forskrift 1-3 er Kommunestyret klageinstans ved avslag på søknad om båtplass. Behandlingen av foreliggende klage ble utsatt (brev til klagerne 23.5.07) fordi Kystverket ville søke i sine arkiver etter eventuelle tilleggsdokumenter. Slike er nå mottatt uten at det er funnet opplysninger som endrer rettighetsbildet i Papperhavn. Saksopplysninger Papperhavn har vært uten offentlig styring - eller ledelse av havneutvalg/båtforening i nær 10 år - når det gjelder båtplasser. I perioden 1990-96 oppnevnte Hvaler kommune medlem til havneutvalg, men dette opphørte fordi det ikke var etablert havnedistrikt. Båtplasser var blitt tildelt, og avgifter til vedlikehold innkrevd, men den tidligere båtforeningen fikk deretter vansker med å drive videre. I de senere årene er det registrert selvtekt og derav usikkerhet vedr. båtplasser. Enkelte grunneiere har hevdet å ha rettigheter til båtplasser i det området Statens Havnevesen mudret og klargjorde for utbygging i 1939-40. Informasjon om søknadsmulighet og plasstildeling ble oppslått i havna og festet fysisk på båtene som lå fortøyd i havna i mai/juni 2006. Saken har etter dette vært mye omtalt; også i media, og båtplassene har vært samtale- og diskusjonstema i Papperhavn-miljøet gjennom lang tid. Gjennom hele høsten 2006 har det vært en omfattende kommunikasjon mellom enkelte søkere og administrasjonen. I påvente av ytterligere mulig dokumentasjon fra Kystverkets arkiver ble klagebehandlingen utsatt etter at klagene var mottatt i april d.å. Møteinnkalling side 13 av 65
Ved tildeling av båtplasser har administrasjonen fulgt intensjonene i både tidligere reglementer og någjeldende forskrift, med prioritet for fiskere og fastboende. Fritidsboende får heretter tildelt båtplasser på åremål. Denne kategorien søkere er i Papperhavn-saken også behandlet ut fra skjønn og tidligere signaler om å tilgodese de med vanskeligst atkomst til sine hytter. Dette forholdet er noe spesielt i Høyholmen-området, Papperhavn vest, hvor man i praksis er sterkt avhengig av skyssbåt til hytta. Det samme gjelder for to hyttegrender på Papper, som ble tildelt plasser for felles skyssbåter over sundet. De aller fleste søkerne som fikk tildelt båtplasser har underskrevet leiekontrakten og betalt havneavgift/årsleie for 2007. Båtplassene i havna er merket med plassnummer, og de fleste båtene ligger i dag på tildelt plass. Det er fremdeles et lite antall båteiere uten plassrett som har sine båter liggende. Disse har fått varsel om pålegg om fjerning, med hjemmel i havne- og farvannsloven. I påvente av Kystverkets gjennomgang av sitt arkiv knyttet til Papperhavn, er vedtak om fjerning av farkostene (3 båter) utsatt. Ingen av klagerne har framlagt dokumentasjon på andre eierforhold enn de som framkommer i grunnboken. En del momenter ble gjort kjent for administrasjonen allerede på sommeren og høsten 2006 (bl.a. i møte på rådhuset), og ytterligere dokumentasjon fra de involverte ble etterspurt i brev av 23.10.06 og etterlyst ved muntlig kontakt. Kommuneadvokaten i Fredrikstad utarbeidet på grunnlag av de individuelle henvendelsene og tilgjengelige dokumenter en betenkning, levert 31.1.07. Advokaten konkluderer etter drøfting av de ulike påstandene med at det ikke foreligger vilkår for rettserverv ved bruk i alders tid, eller på annet grunnlag. Vedlegg Innkomne merknader Klagerne fremmer følgende klagegrunner i brev av 28.3.07, mottatt 3.4.07. Klagen er framsatt innen klagefristens utløp, og har disse påstandene: -Kommunen har ikke tatt hensyn til behov for seilbåt på 34 fot i tillegg til omsøkte jolleplass; og mener at plass for seilbåten er omsøkt. -Tildelt båtplass for omsøkte jolle er uegnet som båtplass p.g.a. vær-, vind- og strømforhold. -Vurderer at overtakelse av eiendom i Papperhavn innebærer medfølgende rettighet til båtplass. Hjemmelsgrunnlag Forskrift for tildeling av båtplasser ved kommunale brygger og havner, Hvaler kommune, Østfold (FOR 2007-06-21-716) Vurdering Siden klagerne har overtatt gnr/bnr 48/48 og tilflyttet Papperhavn i februar 2007, gjøres tilsvarende vurderinger som i øvrige klager som inneholder påstander om rettigheter knyttet til eiendom. Ved henvendelse til Statens Kartverk, Tinglysningen får administrasjonen opplyst at det ikke foreligger tinglyste rettigheter i konflikt med Kystverkets tinglyste grunnerklæring. Administrasjonen har bedt om påvisning av hvor i utskiftningsforretningen fra 1925 rettighetene framkommer, uten at det er mottatt svar på dette. Møteinnkalling side 14 av 65
Det er registrert at 48/185 og 212 er utskilt fra 48/19 i 1959. Dersom deler av bnr 185 og/eller 212 likevel og eventuelt - skulle ha fått grunn fra bnr 23, 25 og/eller 26, er vurderinger av de eventuelle årsaker også foretatt i denne saksframstillingen. Gjennomgang av utskiftningsforretningen fra 1925: Den 14/7 1925 er det tinglyst utskiftningsforretning for gården Vauer, gnr 48 for den delen av eiendommen som lå på Vesterøy. I Hvaler Bygdebok Gårder og slekter bind II står det på side 599 bl.a. følgende: Før utskiftningen 1925 var det teiger om hverandre. Fra gammelt av var det sameie av vestre Papperøy, 4 holmer utenfor Papperhavn og en del øst for Kuvauen. Etter utskiftningen er fremdeles noe av Papper sameie. Fra Statsarkivet i Oslo har vi fått kopi av Onsøy sorenskriveri: PB I-53 (1925) pag. 912-957 nr 186 - tgl 14/7 1925. Det er disse dokumentene som klager påberoper seg som grunnlag for sine rettigheter til båtplass/eiendomsrett i Papperhavn. Dokumentene beskriver utskiftning som startet 20. juli 1920 og som pågikk inntil den ble tinglyst 14. juli 1925. Utskiftningen gjaldt inn- og utmarken til gnr 48, bnr 1-2, 4-5, 7-9, 13, 19-26. I dag består følgende eiendommer i henhold til GAB: Bnr 1, eier: R. Wauger, bnr 2, eier: B. Tollefsen, bnr 4, eier: H.C.Løkken, bnr 5, eier: Å. Buskoven/O.M. Martinsen, bnr 8, eier: T. Hansen, bnr 13, eier: A.M. Vauger Torp, bnr 19, eier: I. Adolfsen/K. N. Andersen, bnr 20, eier: G.K. Karlsen/A.O. Arntsen, bnr 24, eier: H.J. Johnsen, bnr 25, eier: H. Kristiansen, bnr 28, eier T. Arnesen, bnr 29, eier: S. Eilertsen. De resterende bnr er sammenslått med andre bnr. I forbindelse med fradeling til familiemedlemmer av bnr 5, bnr 8, bnr 13, bnr 19 og 21, samt bnr 20 og 22 fra gården Vauer (gnr 48 bnr 1) hadde disse eiendommene teigblanding av både inn- og utmark. I tillegg hadde andre eiendommer utskilt fra disse rettigheter knyttet til eiendommene. Det var disse forholdene som utskiftningen fra 1920-1925 ryddet opp i. Av eiendommene utenom de som er nevnt i avsnittet ovenfor, ble det fremmet følgende krav for eiendommene (på side 917): Oskar Olsen oplystes for sit bruk bnr 2 som særret at ha ret til havnegang for en ko i utmarken hos bnr. 1og 9, 13, 19, 21, 20 og 22. Likeledes opplyste Johanne Johansen at ha et hus stående paa bnr 19 og 21 s grund i utmarken og Kristian Johansen, Karl Andersen hver sin bod og Edvart og Arnt Andersønner en bod paa de samme bruks grund i utmarken. Fremdeles oplystes C. Abrahamsen, Fredrikstad at ha kjøpt og bebygget en sjøgrundstomt hos bnr. 8 i utmarken uten at parcellen er særskilt skyldsat. Endelig oplystes Nils Nilsen at ha to sjøboder staaende på fælleskapets grund i utmarken. Utskiftningsretten fikk laget kart over inn- og utmarken og laget fordeling mellom eiendommene, slik at det ble helhetlige eiendommer. På slutten av forhandlingene fremkommer det følgende på side 929: Opmerkningen av skifteplanen i marken tilendebragtes. Dernæst blev optat takst over den skog som ethvert bruk kommer til at motta og avstaa. Opgjør herover og nærmere bestemmelse om utjevningen av skogen vil nedenfor bli protokollert. Det bemærkes at det ved behandlingen av utskiftningen har vist sig ikke at være nødvendig at inddra under denne brukene Vauer gnr 48, bnr 2,4,23,24,25,26,28,29, og 30 som oprindelig blev tat med for det tilfældes skyld at saadan inndragning av nogen av dem skulde vise sig nødvendig. Det samme gjelder ogsaa C. Abrahamsens dødsbo s eiendom Vauer gnr 48, bnr 31 som senere er utskilt som særskilt bruk. Disse bruk beholder altsaa sine jordstykker uforandret som før og blir i forhold til utskiftningen kun at anse som naboeiendommer. (adm. understrekninger). Dernæst bemerkes at den ret som Vauer gnr 48, bnr 2 der nu eies og brukes av Karl Magnussen, har til havnegang for en ko i utmarken hos Vauer, gnr 48, bnr 1 og 9 med ¼, bnr 13 med ¼ bnr 19 og 21 med ¼ og bnr 20 og 22 med ¼ har retten fundet nødvenig av hensyn til hensigtsmæssig skifte at avløse med eiendomsandel Møteinnkalling side 15 av 65
under utskiftningen. Denne avløsning er tat i betraktning ved beregningen av skifteplanen, hvorunder havneretten blev regnet lik med 12,8 av reducert jord. Etter dette beskrives hvordan inn- og utmarken fordeles mellom eiendommene ut fra de linjer om er fastsatt i kart. Fra side 943 beskrives hvordan andre forhold skal deles: Vederlagsstykket for havneret. Vauer gnr 48, bnr 2, eier og bruker Karl Magnussen, er i vederlag for sin beiteret for en ko i utmarken hos Vauer gnr 48, bnr 1 og 9, bnr 13, bnr 19 og 21 og bnr 20 og 22 tildelt til fuld eiendom marken i nordre Leisbugten mellem 17. linje. Fælles oplags- og sjøbrukstomt. Til fælles oplags- og sjøbrukstomt for Vauer, gnr 48, bnr 1 og 9 med ¼, bnr 5 og 7 med 1/8 bnr 8 med 1/8 bnr 19 og 21 med ¼ og bnr 20 og 22 med ¼ er utlagt markstrækningen ved Kuvauen vestenfor 10. linje fra dp 74 til dens ende og 11. linje og for øvrig avgrenset av sjøen. Ingen skal ha ret til at bygge paa Ulkehellen inden fællestomten. Videre beskrives at eiendommene som eier Kuvauen har rett til landingsplass og båtfeste på gnr 48, bnr 13 sin eiendom og denne eiendommen har tilsvarende rett i Kuvauen. Heretter beskrives veier, gjerdeplikt, grinder og led samt felles stenhuggerbedrift. Så beskrives: Bruksforhold. De personer som bruker bebyggede tomter (har boder staaende) inden utskiftningsfeltet, forbeholdes den ret de har hertil uforandret som før og betaler likeledes avgifter til grundens eier som før. (Etter dette beskrives erstatninger og saksomkostninger.) -Ut fra foreliggende dokument tilhører den del av havnen i Papperhavn hvor Kystverket har grunneier-erklæring fra 1937 eiendom 48/19. Klagernes bruksnummer ble utskilt fra 48/19 først i 1959. Det er ikke dokumentert at klagernes eiendommer har eierforhold til havnen. Det eneste sameiet som er beskrevet i utskiftningsforretningen er området i Kuvauen. Kommuneadvokatens betenkning: Kommuneadvokat Lars Tobiassen, vurderer i sin betenkning av 31.1.07 tålt bruk, rettserverv ved alders tids bruk - og de avtaler eller god tro som måtte være å fastslå vedrørende båtplasser. Sitat: Hvis brukerne her mente å ha et rettskrav på båtplass, innenfor dette arealet, måtte søksmål være anlagt, senest i 1938 etter tinglysing, - bedømt ut fra hva en normalt aktsom, forstandig person, ville ha gjort. Den bryggen som 48/23, 25, 26 hadde i bruk og ble revet med samtykke fra Kystverket, lå i sin helhet eller på grensen til 48/19. Om eierne av bnr 23, 25, 26 skulle ha rett til ny oppføring av brygge på 48/19 utenfor området som Kystverket overtok, tas det ikke stilling til i grunneiererklæringen. Ved oppføring av bryggen er det ingen holdepunkter for at noen krav på brygge/båtplass ble gjort gjeldende fra noen som anser seg berettighet, for å verne retten. Klagens øvrige momenter: Behov for båtplass til seilbåt: Pr. 28.2.07 forelå søknadsskjema for plass til en 14 fot båt med bredde 1,8 m. Siden søkeren var fastboende og søkte innen fristen som var satt, ble rett til båtplass til omsøkte båt innvilget i mars 2007. Det er ikke mottatt søknadsskjema for seilbåt på 34 fot, noe det etter gjeldende forskrift er mulig å søke om ( båt nr. to). Dette er klagerne orientert om i eget brev. Uegnet plass: Båten er senere omplassert slik klagerne ønsket. Møteinnkalling side 16 av 65
Konklusjoner Utskiftningsdokumentet er påberopt som grunnlag for at eiendommer i Papperhavn utenom gnr 48, bnr 19 har rettigheter som gjelder havna. Vi har ved vår gjennomgang ikke funnet at det er noen holdbarhet i disse påstandene: Det finnes ikke godtgjort at havnen (48/19) var et sameie, og det kan ikke godtgjøres at utskillinger i 1959 inneholder båtrett på den del av 48/19 som utgjør havnen Kystverket forvaltet. Hvaler kommune trådte inn i statens rettigheter ved overtagelse av drifts- og vedlikeholdsansvaret i 1996/97 og har således uinnskrenket rådighet over dette havneområdets utnyttelse. Dette er også senere bekreftet både muntlig og skriftlig av Kystverket. Det var en reell disposisjonsrett til del av eiendommen 48/19 som ble overført til Statens Havnevesen i grunneiererklæringen fra1937. I grunnlagsmaterialet for båtplasstildelingen i mars 2007 foreligger kun én søknad om plass til én båt, og én båtplass ble tildelt. Rådmannens forslag til vedtak Utvalget for Miljø og Teknikk anbefaler Hvaler kommunestyre å treffe følgende vedtak: Klagen fra Synnestvedt og Hansen gis ikke medhold. Begrunnelsen framkommer i vurderingene ovenfor, som viser at de ikke innehar rettigheter i Papperhavn som tilsier at kommunens disposisjoner i havna er ulovlige. Plassrett til omsøkt båt er innvilget fordi det var tilgjengelig plass og søkerne ble fastboende før nytt regelverk ble vedtatt. Hvaler kommune, 01.11.2007 Torleif Gjellebæk rådmann Møteinnkalling side 17 av 65
Saksnr 2007/530 - Behandling av søknader om båtplasser i Papperhavn 2007. Arkivkode P23 Saksbehandler Eivind Børresen Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk 15.11.2007 93/07 Klage over avslag på søknad om båtplass i Papperhavn fra Sveberg og Kristiansen. Sammendrag Hvaler kommunestyre vedtok 21.6.06 midlertidige retningslinjer for tildeling av båtplasser i Papperhavn. På grunnlag av retningslinjene ble det fra rådmannen framlagt en plassfordelings-sak til Utvalget for miljø og teknikk (UMT)12.10.06. Denne saken ble utsatt i påvente av generelle retningslinjer for tildeling av båtplasser, samt avklaring av rettigheter og eiendomsforhold i området. Slikt Reglement for tildeling av båtplasser ved kommunale brygger og havner i Hvaler kommune ble fastsatt av kommunestyret den 28.2.07 og gitt forskriftstatus etter vedtak i samme organ 21.6.07. For Papperhavn ble alle innkomne søknader om båtplasser inntil 28.2.07 behandlet for tildeling. Tildeling og avslag ble vedtatt og sendt søkerne 14. og 15.3.07 - og ble referert i UMT 15.3.07. I henhold til gjeldende forskrift 1-3 er Kommunestyret klageinstans ved avslag på søknad om båtplass. Behandlingen av foreliggende klage ble utsatt (brev til klagerne 23.5.07) fordi Kystverket ville søke i sine arkiver etter eventuelle tilleggsdokumenter. Slike er nå mottatt uten at det er funnet opplysninger som endrer rettighetsbildet i Papperhavn. Saksopplysninger Papperhavn har vært uten offentlig styring - eller ledelse av havneutvalg/båtforening i nær 10 år - når det gjelder båtplasser. I perioden 1990-96 oppnevnte Hvaler kommune medlem til havneutvalg, men dette opphørte fordi det ikke var etablert havnedistrikt. Båtplasser var blitt tildelt, og avgifter til vedlikehold innkrevd, men den tidligere båtforeningen fikk deretter vansker med å drive videre. I de senere årene er det registrert selvtekt og derav usikkerhet vedr. båtplasser. Enkelte grunneiere har hevdet å ha rettigheter til båtplasser i det området Statens Havnevesen mudret og klargjorde for utbygging i 1939-40. Informasjon om søknadsmulighet og plasstildeling ble oppslått i havna og festet fysisk på båtene som lå fortøyd i havna i mai/juni 2006. Saken har etter dette vært mye omtalt; også i media, og båtplassene har vært samtale- og diskusjonstema i Papperhavn-miljøet gjennom lang tid. Gjennom hele høsten 2006 har det vært en omfattende kommunikasjon mellom enkelte søkere og administrasjonen. I påvente av ytterligere mulig dokumentasjon fra Kystverkets arkiver ble klagebehandlingen utsatt etter at klagene var mottatt i april d.å. Møteinnkalling side 18 av 65
Ved tildeling av båtplasser har administrasjonen fulgt intensjonene i både tidligere reglementer og någjeldende forskrift, med prioritet for fiskere og fastboende. Fritidsboende får heretter tildelt båtplasser på åremål. Denne kategorien søkere er i Papperhavn-saken også behandlet ut fra skjønn og tidligere signaler om å tilgodese de med vanskeligst atkomst til sine hytter. Dette forholdet er noe spesielt i Høyholmen-området, Papperhavn vest, hvor man i praksis er sterkt avhengig av skyssbåt til hytta. Det samme gjelder for to hyttegrender på Papper, som ble tildelt plasser for felles skyssbåter over sundet. De aller fleste søkerne som fikk tildelt båtplasser har underskrevet leiekontrakten og betalt havneavgift/årsleie for 2007. Båtplassene i havna er merket med plassnummer, og de fleste båtene ligger i dag på tildelt plass. Det er fremdeles et lite antall båteiere uten plassrett som har sine båter liggende. Disse har fått varsel om pålegg om fjerning, med hjemmel i havne- og farvannsloven. I påvente av Kystverkets gjennomgang av sitt arkiv knyttet til Papperhavn, er vedtak om fjerning av farkostene (3 båter) utsatt. Ingen av klagerne har framlagt dokumentasjon på andre eierforhold enn de som framkommer i grunnboken. En del momenter ble gjort kjent for administrasjonen allerede på sommeren og høsten 2006 (bl.a. i møte på rådhuset), og ytterligere dokumentasjon fra de involverte ble etterspurt i brev av 23.10.06 og etterlyst ved muntlig kontakt. Kommuneadvokaten i Fredrikstad utarbeidet på grunnlag av de individuelle henvendelsene og tilgjengelige dokumenter en betenkning, levert 31.1.07. Advokaten konkluderer etter drøfting av de ulike påstandene med at det ikke foreligger vilkår for rettserverv ved bruk i alders tid, eller på annet grunnlag. Vedlegg Innkomne merknader På klagernes vegne har advokatene Almeland & Brække fremmet klage i brev av 2.4.07, mottatt 4.4.07. Klagene er framsatt innen klagefristens utløp, og har disse påstandene: -Eiendommene 48/185 og 48/212 ble i 1959 utskilt fra 48/19; havnen (Arne Andersen) og 48/23,25 og 26 (John Johnsen). Havnen var et sameie. Johnsen hadde egen brygge som ved ulovlig selvtekt ble revet for noen år siden. -Tinglyste dokumenter viser at utskillingen til fritidseiendommer på denne tiden hadde båtrett. -Rettighetene springer ut av en tinglyst erklæring fra 1925 (utskiftningsforretning) og har vært i bruk til 1997. -Man kan ikke framheve hevd vedr. bruk av ny brygge. -Det var en tom eiendomsrett som ble overdratt til Kystverket i 1937, idet båtplassene allerede var fordelt mellom loddeiere og brukere på en slik måte at resteiendomsretten ikke hadde noen omsetningsverdi. Hjemmelsgrunnlag Forskrift for tildeling av båtplasser ved kommunale brygger og havner, Hvaler kommune, Østfold (FOR 2007-06-21-716) Vurdering Eiendommene 48/185 og 48/212 eies i dag av hhv. Carl-Jørgen Kristiansen, Ås og Ragnhild Grønnet Kristiansen, Fredrikstad. Eiendommen 48/23,25 og 26 eies i dag av Hege Kristiansen, Bergen. Møteinnkalling side 19 av 65
Ved henvendelse til Statens Kartverk, Tinglysningen får administrasjonen opplyst at det ikke foreligger tinglyste rettigheter i konflikt med Kystverkets tinglyste grunnerklæring. Administrasjonen har bedt om påvisning av hvor i utskiftningsforretningen fra 1925 rettighetene framkommer, uten at det er mottatt svar på dette. Det er registrert at 48/185 og 212 er utskilt fra 48/19 i 1959. Dersom deler av bnr 185 og/eller 212 likevel og eventuelt - skulle ha fått grunn fra bnr 23, 25 og/eller 26, er vurderinger av de eventuelle årsaker også foretatt i denne saksframstillingen. Gjennomgang av utskiftningsforretningen fra 1925: Den 14/7 1925 er det tinglyst utskiftningsforretning for gården Vauer, gnr 48 for den delen av eiendommen som lå på Vesterøy. I Hvaler Bygdebok Gårder og slekter bind II står det på side 599 bl.a. følgende: Før utskiftningen 1925 var det teiger om hverandre. Fra gammelt av var det sameie av vestre Papperøy, 4 holmer utenfor Papperhavn og en del øst for Kuvauen. Etter utskiftningen er fremdeles noe av Papper sameie. Fra Statsarkivet i Oslo har vi fått kopi av Onsøy sorenskriveri: PB I-53 (1925) pag. 912-957 nr 186 - tgl 14/7 1925. Det er disse dokumentene som klager påberoper seg som grunnlag for sine rettigheter til båtplass/eiendomsrett i Papperhavn. Dokumentene beskriver utskiftning som startet 20. juli 1920 og som pågikk inntil den ble tinglyst 14. juli 1925. Utskiftningen gjaldt inn- og utmarken til gnr 48, bnr 1-2, 4-5, 7-9, 13, 19-26. I dag består følgende eiendommer i henhold til GAB: Bnr 1, eier: R. Wauger, bnr 2, eier: B. Tollefsen, bnr 4, eier: H.C.Løkken, bnr 5, eier: Å. Buskoven/O.M. Martinsen, bnr 8, eier: T. Hansen, bnr 13, eier: A.M. Vauger Torp, bnr 19, eier: I. Adolfsen/K. N. Andersen, bnr 20, eier: G.K. Karlsen/A.O. Arntsen, bnr 24, eier: H.J. Johnsen, bnr 25, eier: H. Kristiansen, bnr 28, eier T. Arnesen, bnr 29, eier: S. Eilertsen. De resterende bnr er sammenslått med andre bnr. I forbindelse med fradeling til familiemedlemmer av bnr 5, bnr 8, bnr 13, bnr 19 og 21, samt bnr 20 og 22 fra gården Vauer (gnr 48 bnr 1) hadde disse eiendommene teigblanding av både inn- og utmark. I tillegg hadde andre eiendommer utskilt fra disse rettigheter knyttet til eiendommene. Det var disse forholdene som utskiftningen fra 1920-1925 ryddet opp i. Av eiendommene utenom de som er nevnt i avsnittet ovenfor, ble det fremmet følgende krav for eiendommene (på side 917): Oskar Olsen oplystes for sit bruk bnr 2 som særret at ha ret til havnegang for en ko i utmarken hos bnr. 1og 9, 13, 19, 21, 20 og 22. Likeledes opplyste Johanne Johansen at ha et hus stående paa bnr 19 og 21 s grund i utmarken og Kristian Johansen, Karl Andersen hver sin bod og Edvart og Arnt Andersønner en bod paa de samme bruks grund i utmarken. Fremdeles oplystes C. Abrahamsen, Fredrikstad at ha kjøpt og bebygget en sjøgrundstomt hos bnr. 8 i utmarken uten at parcellen er særskilt skyldsat. Endelig oplystes Nils Nilsen at ha to sjøboder staaende på fælleskapets grund i utmarken. Utskiftningsretten fikk laget kart over inn- og utmarken og laget fordeling mellom eiendommene, slik at det ble helhetlige eiendommer. På slutten av forhandlingene fremkommer det følgende på side 929: Opmerkningen av skifteplanen i marken tilendebragtes. Dernæst blev optat takst over den skog som ethvert bruk kommer til at motta og avstaa. Opgjør herover og nærmere bestemmelse om utjevningen av skogen vil nedenfor bli protokollert. Det bemærkes at det ved behandlingen av utskiftningen har vist sig ikke at være nødvendig at inddra under denne brukene Vauer gnr 48, bnr 2,4,23,24,25,26,28,29, og 30 som oprindelig blev tat med for det tilfældes skyld at saadan inndragning av nogen av dem skulde vise sig nødvendig. Det samme gjelder ogsaa C. Abrahamsens dødsbo s eiendom Vauer gnr 48, bnr 31 som senere er utskilt som særskilt bruk. Disse bruk beholder altsaa sine jordstykker uforandret som før og blir i forhold til utskiftningen kun at anse som Møteinnkalling side 20 av 65