4 Prognoser for eiendomsmarkedet 8 Beste skandinaviske eiendomsfond 10 Forvalter NOK 9 mrd i eiendomsverdier k profil 2010 Kapitalforvaltningsrapport UNION Eiendomskapital 2014
3 INNHOLD Vi skaper verdier av eiendom. Det kan vi gjøre bedre enn andre fordi vi har et mer aktivt forhold til forvaltningen av eiendom, og fordi vi som den eneste i bransjen er involvert i alle deler av eiendomsmarkedet. Den kunnskap og kompetanse vi får gjennom vår meglerforretning, corporate finance virksomhet og gjennom selv å ta hånd om forvaltningen av våre eiendommer, gjør oss i bedre stand til å se hvilke grep som til en hver tid må gjøres for å skape merverdi for våre kunder og investorer. Vi skaper verdier av eiendom Innhold UNIONs prognose for eiendomsmarkedet 4 Beste skandinaviske eiendomsfond 8 Eiendomsporteføljen 10 Syndikateiendommer 12 Storebrand Eiendomsfond AS 37 UNION Eiendomsinvest Norge AS 54 Ansatte i UNION Gruppen AS 60 Om UNION 66
4 5 PROGNOSE UNIONs prognose for eiendomsmarkedet PROGNOSE UNION Eiendomskapital forventer at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en årlig total kapitalavkastning på 7,4 % i årene 2014 2016. UNION Eiendomskapital forventer en attraktiv avkastning innenfor eiendom de nærmeste årene. De viktigste kildene til avkastningen i perioden er en attraktiv direkteavkastning, en årlig inflasjon på 2,1 % samt verdiøkning gjennom økte leier innen særlig kontor i hovedstaden. Yielder, verdiutvikling og lånefinansieringsrenter Fra høsten 2011 har risikopåslaget økt (redusert verdi) for eiendommer med antatt risikofylt beliggenhet. For kontor gjelder dette objekter utenfor de etablerte områdene og med lang avstand til offentlig transport. For lagereiendommer gjelder det for objekter med lang avstand til motorveiene. Utviklingen reflekter leietagernes preferanser, potensialet for nybygg og bankenes vurderinger. Vår kartlegging mot lokale næringsmeglere kysten rundt og sentrale verdivurderere, tyder ikke på noen segmenter eller byer med vesentlige endringer i yieldnivåene gjennom 2013. På tross av stabile markedsmessige yieldnivåer var det store forskjeller i verdiutviklingen i fjor avhengig av segment og beliggenhet. For eksempel viser tilbakemeldinger fra verdivurdererne stigende verdier for godt beliggende eiendommer for gatehandel i Oslo, mens flere kjøpesentre i Oslo-regionen har blitt skrevet ned i verdi. Særlig gjelder dette litt mindre kjøpesentre som er nummer to eller tre i sitt geografiske område. Frem til nå har stigende markedsleienivåer for kontor i Oslo i mindre grad slått ut i generell verdivekst enn leieprisveksten isolert skulle tilsi. Dette skyldes økte tilpasningskostnader. Økt leienivå og verdi har gjerne vært betinget av investeringer som har utlignet avkastningseffekten (naturligvis store variasjoner i nøyaktig effekt). For flere kontoreiendommer med kontrakter inngått i årene 2009-2011 har imidlertid verdiene steget fordi dagens markedsleienivåer ligger høyere. Verdiveksten forutsetter da gjerne at eiendommen er i en godt etablert kontorbeliggenhet og at det er begrenset behov for investeringer ved kontraktsutløp. De to segmentene med best leieprisutvikling i fjor var eiendommer innen gatehandel og kontor sentralt i hovedstaden. IPD statistikken for 2013 viser allikevel at kontor sentralt i Oslo, var segmentet med best verdiutvikling. Yield gap forstås i det følgende som yield, minus lånefinansieringskostnad. Videre legges det til grunn at kjøpene lånefinansieres med 5-års lån, som fult ut er rentesikret med 5-års swaprente. Tar vi utgangspunkt i de siste 30 transaksjonene med yield-informasjon, har gjennomsnittstransaksjonen nå en netto-yield på 6,94 % og et yield-gap etter bankmargin på ca. 2,5 %. Vi har statistikk for yield gap etter lånefinansieringsrente fra og med 2006. Nivået er på det høyeste i perioden og innebærer at investorene sitter igjen med mer ved kjøp av næringseiendom. Forbedringen har særlig skutt fart det siste året ettersom bankenes utlånsmarginer og renter har blitt redusert. Utviklingen i de lange rentene fortsetter å trosse bankenes prognoser. For eksempel er 10-års swaprente i skrivende stund (13. juni) under 3 %, og 5-års swaprente ligger på kun 2,3 %. Bankene venter imidlertid at de lange rentene fortsatt vil stige fremover. UNIONs Bankundersøkelse Q2 2014 viser at bankene i gjennomsnitt har en rentenetto på 1,3 % i nye 5-års lån, samtidig som konkurransen er tiltagende. Det er med andre ord grunn til å håpe på ytterligere marginnedjusteringer. De svært lave rentenivåene innebærer at en ikke bør ta utgangspunkt i synkende yieldnivåer fremover. Det er mer realistisk å skape en økende avkastning gjennom eiendomsutvikling gjennom ombygging/konvertering, totalrehabilitering eller nybygging i storbyregionene hvor den årlige sysselsettingsveksten har vært over 2 %. Prognoser for eiendomsmarkedet 2014-2016 Figuren under viser IPDstatistikken og våre prognoser for totalavkastning for en tenkt portefølje som er bredt sammensatt mht. eiendomssegmenter og geografi. Vi har lagt til grunn at den makromessige bakgrunnen innebærer at norsk økonomi er tilbake på trendvekst fra 2015, sysselsettingsveksten blir god i storbyene, de lange rentene vil stige svakt, bedriftene er preget av nøktern optimisme og KPI stiger med 2,1 % i gjennomsnitt. Prognosene innebærer stigende totalavkastning fremover og med et snitt på 7,4 % de nærmeste tre årene (7,1 % i 2014, 7,4 % i 2015 og 7,8 % i 2016). I inneværende år påvirkes direkteavkastningen (leieinntektene) positivt av at KPI-justeringen per november 2013 ble på hele 2,5 %. Fremover legger vi stabile yieldnivåer til grunn. Vi venter ytterligere noe nedgang i bankmarginene, samt at det høye yield-gapet i dagens transaksjoner innebærer at rentene kan stige noe uten at yield-nivåene øker. i Oslo utgjør typisk en vesentlig andel i en næringseiendomsportefølje, og vi venter ca. 5 % årlig vekst i markedsleienivåene for kontor i hovedstaden. Videre er våre anslag basert på at kontor i Oslo er ved et vippepunkt, hvor videre vekst i markedsleienivåene i større grad vil slå ut i økte verdier og ikke bare utligne effekten av økte tilpasningskostnader. Denne effekten blir gradvis sterkere utover i perioden ettersom marginen mellom leieinntekt og tilpasningskostnader bedrer seg. Videre vil den ventede økonomiske oppgangen og reduserte kontorledigheten styrke inntektsgrunnlaget i hovedstadens kontoreiendommer (færre ledige arealer). For øvrige leiemarkeder legger vi til grunn en årlig vekst i intervallet 0 til 2 %. Hvordan fastsettes UNION sine prognoser for eiendomsmarkedet i Norge? UNION Eiendomskapital utarbeider årlig avkastningsprognoser for eiendomsmarkedet i Norge. Markedet er inndelt i segmentene: Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Øvrig (mellomstore byer), /kjøpesenter og Lager/ logistikk. Avkastningen som beregnes er totalavkastningen, dvs. eiendomsavkastning uten belåning, og den beregnes for de neste tre årene. Avkastningsprognosene fastsettes basert på følgende metodikk: 1) Top-down - analyse som er en statistisk analyse basert på sammenhengen mellom totalavkastningen innenfor de ulike eiendomssegmentene i perioden 1988 2013 sammenlignet med utviklingen i utvalgte makroparametre. 2) Bottom-up - analyse som er en analyse av hvert enkelt eiendomssegment mht. forventet utvikling i markedsleie, ledighet, eierkostnad, investering og avkastningskrav.
6 7 Nærmere om hovedforutsetninger Totalavkastning Eiendom Norge som er lagt til grunn for prognosene PROGNOSE Økonomi: Norges Bank (Pengepolitisk Rapport, mars 2014) venter i likhet med Statistisk Sentralbyrå at fastlandsøkonomien er tilbake på trendvekst neste år og får en økning på hele 3,0 % i 2016. Med det ligger vi an til å få dobbelt så høy vekst som Euroområdet, og selv fastlandseksporten antas å få en positiv utvikling. Fremtidstro: De gode økonomiske utsiktene reflekteres i bedriftens forventninger. I følge Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer fra i vinter venter ca. 30 % av bedriftene å øke bemanningen de nærmeste 12 månedene, mens kun 1 av 10 venter å redusere bemanningen. Befolkning og sysselsetting: Befolkningsveksten ble på hele 1,3 % i 2012 og 1,1 % i fjor. Statistisk Sentralbyrå venter en årlig befolkningsvekst på ca. 1 % frem til 2040. De siste to årene med ferdig statistikk for sysselsetting etter arbeidsstedskommune (2011/2012) viser en gjennomsnittelig årlig økning på over 2 % i de fire største storbyregionene, og tilsvarende under 1 % for øvrige Norge. Utviklingen innebærer at vekstforutsetningene og forholdene for eiendomsutvikling ligger best til rette i storbyene. Vi har lagt til grunn at i en bredt sammensatt portefølje ligger den store majoriteten av porteføljens eiendomsverdier i nettopp de fire største storbyregionene. Risiko: Med tanke på avkastning for næringseiendom legger vi til grunn at de mest relevante risikofaktorene omfatter stigende renter, synkende oljepris og selektive leietagere. Det er svært sannsynlig at rentenivåene over noen år stiger og virker inn på avkastningskravet (yieldene). Videre vil et betydelig fall i petroleumsprisene virke signifikant inn på fremtidstroen i Norge. Tendensen til mer selektive leietagere med tanke på beliggenhet innebærer at nybygg utgjør en trussel for leieinntektene til mange eiendommer som ligger utenfor de prefererte områdene. Totalavkastning 20 15 10 5 0-5 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 leiemarkedet i Osloområdet stigende tendens for markedsleienivåene Gjennomsnittelig leienivå i nye kontorleiekontrakter steg med 8,7 % fjor, og er opp drøye 23 % fra begynnelsen av 2010 i følge leieprisstatistikken til Arealstatistikk. Basert på deres data beregner vi den løpende årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner. I første kvartal i år steg årstendensen med ytterligere 1,6 %. Leieprisveksten må dog sees i sammenheng med stadig økende tilpasningskostnader. Leietakerne stiller stadig høyere krav til standard og fleksibilitet, noe som innebærer at eiendomsbesitterne i gjennomsnitt må investere mer for å oppnå markedsleie. Typisk ca. NOK 5.000 per kvadratmeter ved utskiftning av leietager. Verdiutviklingen har derfor vært svakere enn leieprisveksten isolert sett skulle tilsi. Vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten synker fra 7 % nå til 5,4 % ved utgangen av 2016. Vi venter en årlig vekst i markedsleienivåene på ca. 5 % i samme periode. Transaksjonsmarkedet De siste ti årene har det gjennomsnittelige transaksjonsvolumet i Norge vært drøye NOK 40 mrd. (vi registrerer kun transaksjoner med eiendomsverdi fra MNOK 50 og oppover). Videre har vi de fire siste årene registrert i gjennomsnitt 172 transaksjoner. Sett i forhold til befolkningsstørrelsen har Norge et høyt transaksjonsvolum. En av årsakene til at vi har ett likvid market er at vi har flere kreative og dynamiske syndikeringsaktører som skaper dealer og som de fire siste årene alene har gjennomført/tilrettelagt minimum 176 kjøp. Vi venter et fortsatt aktivt transaksjonsmarked fordi kreditt har blitt lettere tilgjengelig og billigere, samt at det er investorkategorier som uttrykker henholdsvis kjøpsog salgsplaner. For inneværende år venter vi at norske fond, eiendomsbrukere og private investorer vil utgjøre nettoselgere, mens særlig syndikeringsaktørene og utlendingene vil utgjøre nettokjøpere. Det gjennomføres relativt mange transaksjoner knyttet til at ulike aktører ønsker å utføre større utviklingsgrep og derfor kjøper naboeiendommen. De er ofte villige til å by mer enn verdivurderingene skulle tilsi. Videre trigges mange transaksjoner av at både etablerte og nye aktører forfølger konsentrerte investeringsstrategier. Man kjøper seg opp i definerte segmenter og områder og selger eiendommer utenfor kjernestrategien. Det er for tiden veldig god etterspørsel etter eiendommer med best beliggenhet og mange forsøker å få tak i trygt plasserte eiendommer ved direkte henvendelser. For aktører som kan akseptere ordinær eiendomsrisiko (B og C beliggenheter/leiekontrakter på +/- 5 år) synes kjøpsmulighetene å være flere. Vi venter imidlertid at høy betalingsvillighet vil utløse mange og store transaksjoner med eiendom i lavrisiko-segmentet slik at disse eiendommene målt i verdi vil dominere transaksjonsmarkedet. Totalavkastning Eiendom Norge
8 9 FORVALTNINGSMODELL FORVALTNINGSMODELL Beste skandinaviske eiendomsfond UNION Eiendomsinvest Norge kan vise til 48,5 % akkumulert avkastning siden oppstart i desember 2010, og vinner IPD European Property Award, kategori Balanced fund Scandinavia, for perioden 2011-2013. Prisen gis til eiendomsfondet med høyeste avkastning i Skandinavia målt mot respektive benchmark over siste tre år. Fondet har levert 4,2 % høyere avkastning per år sammenliknet med øvrige skandinaviske fond. Prisen representerer en imponerende prestasjon vinneren har overprestert tilsvarende fond med en signifikant margin over ikke bare ett eller to år, men over tre år. Det er svært krevende å levere slike resultater over så lang tid, så UNION Eiendomskapital fortjener gratulasjoner for sine prestasjoner, sier Håvard Bjorå, Vice President Nordic Client Coverage i IPD. IPD European Property Award deles ut for 20 ulike kategorier 16. år på rad. Kategorien Balanced fund Scandinavia sammenlikner resultatene til totalt 27 av Danmark, Sverige og Norges største eiendomsporteføljer, på grunnlag av detaljert informasjon fra selskapene om ca. 1 250 eiendommer, verdivurdert til totalt NOK 220 milliarder. Slik skaper vi verdier av eiendom Hva er årsaken til at UNION Eiendomskapital over flere år har lykkes i å skape større verdier for eiendoms investorer, sammenliknet med konkurrerende selskaper? Det som primært differensierer oss fra andre aktører er vår forvaltningsmodell: Vi fokuserer på kontantstrømeiendom av god kvalitet med foredlingspotensial i Norges største byer. Eiendommene vi kjøper skal i tillegg ha en oppside for verdiskapning utover eksisterende kontantstrøm slik som korte leieavtaler som skal reforhandles, eller eiendom med potensiale knyttet til restrukturering eller utvikling. Gjennom aktiv forvaltning realiserer vi potensialet som ligger i leiekontraktene, bygningsmassen og tomten i forhold til omkringliggende bebyggelse, infrastruktur og fremtidig utvikling på kort og lang sikt. Vår forvaltningsmodell innebærer også at vi selger så snart vi har realisert potensialet i eiendommen, og de frigjorte midlene reinvesteres i nye, attraktive utviklingsprosjekter. Vårt mål er å skape maksimal risikojustert avkastning for våre investorer i eiendomsmarkedet. Dette fokuset styrer alt vi gjør fra vi kjøper næringseiendom, aktivt forvalter samt selger etter at forretningsplanen for den enkelte eiendommen er gjennomført. Fondets akkumulerte avkastning på 48,6 % siden oppstart er et bevis på at UNION Eiendomskapitals forvaltningsteam skaper verdier av eiendom, sier Lars Even Moe, partner i UNION Eiendomskapital. IPD øker transparansen i markedet IPD er en forkortelse for Investment Property Databank, og selskapet er et analysehus som ble startet opp på 1980-tallet med formål å gjøre eiendom til et mer transparent investeringsobjekt og slik en mer tilgjengelig aktivaklasse. Verdivurderingene baseres på den enkelte eiendommens fremtidige kontantstrøm, og det diskonteres et avkastningskrav. Den tekniske konstruksjonen av indeksen har som formål å være en form for børssimulering. IPD er i dag en ledende internasjonal leverandør av tjenester innen avkastning- og risikoanalyse for eiendomsbransjen, etablert i 32 land. IPDs nasjonale og internasjonale eiendomsindekser bidrar til økt transparens gjennom sammenlikning av resultater og trender for investorer og långivere på eiendomsmarkedet. UNION Eiendomskapital teamet: Vi er stolte og ydmyke over å bli tildelt prisen for høyeste avkastning i Skandinavia målt mot konkurrerende eiendomsfond tre år på rad. Vi takker våre lojale kunder for tilliten, og fortsetter å jobbe for å levere enda bedre resultater for våre investorer.
10 11 EIENDOMSPORTEFØLJEN Beskrivelse av eiendomsporteføljen 1 Sverige: Värmland EIENDOMSPORTEFØLJEN UNION Eiendomskapital forvalter ca. NOK 9 milliarder i eiendomsverdier. Porteføljen består samlet av 69 eiendommer med en leieinntekt på ca. NOK 659,3 millioner. 5 Nordland Lager/kombi 3% Annet 7 % 32% Lage Konto Hand Anne Eiendomsporteføljen, som forvaltes av UNION Eiendomskapital, er delt inn i flere ulike segmenter: (33,5 %) Kategorien inkluderer større og mindre handelseiendommer, handelsseksjoner og kjøpesenter. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 35 handelseiendommer med et samlet areal på ca. 205 000 kvm og en samlet leie på ca. NOK 230,8 millioner, tilsvarende 33,5 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av handelseiendommer inkluderer blant annet tre kjøpesentre. Porteføljen består av flere kjente leietakere som blant annet REMA 1000, Elkjøp, Plantasjen, Elixia, Bohus og Norgesgruppen. Lager/ Kombi (21 %) Kategorien Lager/Kombi inkluderer rene lager og logistikk eiendommer, kombinasjonsbygg med lager og mindre kontorarealer og industrieiendommer. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 9 lager/kombi eiendommer med et samlet areal på ca. 147 000 kvm og en samlet leie på ca. NOK 144,8 millioner, tilsvarende 21 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av lager/kombi eiendommer består av kjente leietakere som blant annet Expert Norge AS, Eurosko, Brynhild Gruppen AS, og Netthandelen.no. (40 %) UNION Eiendomskapital forvalter i dag 20 kontoreiendommer med et samlet areal på ca. 165 000 kvm og en samlet leie på ca. 276,2 millioner, tilsvarende 40 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av kontoreiendommer inkluderer statlige og fylkeskommunale etater som eksempelvis Forsvarsbygg og NAV samt private selskaper som Hafslund Eiendom AS, Maske Gruppen AS og Norgesgruppen Øst AS. Annet (5,5 %) Kategorien Annet inkluderer blant annet hotell, restaurant, treningssenter, parkering, tomter og annet. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 5 eiendommer i denne kategorien et parkeringsanlegg, et trykkeri, et industribygg og to kombinasjonsbygg bestående av blant annet restaurant og kontorlokaler på 4 000 kvm. Utviklingspotensiale i porteføljen UNION Eiendomskapital har samlet 69 eiendommer under forvaltning. Det er i porteføljen i tillegg mulig å utvikle ca. 225 000 kvm nybygg innenfor gjeldende regulering, og/eller eiendommer som er i en reguleringsprosess. Rogaland Telemark 1 5 3 1 2 3 3 5 1 22 9 2 5 Nord-Trøndelag Sør-Trøndelag Hordaland Oppland Hedmark Buskerud Oslo Akershus Østfold Vestfold Vest-Agder Segmentfordeling Lager/kombi 21 % 40 % UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 % Syndikater 19% Annet 5 % Transaksjonsvolum 10 000 10 9 000 9 8 000 8 7 000 7 6 000 6 5 000 5 4 000 4 3 000 3 69 Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsportefølje Antall eiendommer Storebrand Eiendomsfond AS 75 % 41 3 732 73 4 665 34 % 58% Investeringsmandat UNION Eiendomsinvest Norge AS 7 % Lager / Kombi Annet Figurene er fordelt på leieinntekter 74 Verdi Storebrand Eiendomsfond AS 63 % Syndikater UNION Eiendomsinvest Norge ASA Storebrand Eiendomsfond AS Syndikater 30 % 2 000 2 15 1 409 1 000 112 1 053 1 586 508 647 671 601 749 707 764 859 493 459 224 411 1 63 103 108 0 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 74 78 79 78 73 69 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
12 13 UNION Eiendomskapital forvalter i dag 23 syndikater. Syndikatene er etablert innenfor eiendomssegmentene: kontor, handel, bolig og lager/kombi. Porteføljen har en samlet leie på NOK 256,8 millioner og et areal på ca. 179 500 kvm. Transaksjonsvolum syndikater 3 500 3 000 Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsp ortefølje 23 23 25 20 Segmentfordeling - type 2 500 23 Antall eiendommer 18 Lager/kombi 2% Annet 7 % 2 000 1800 1600 500 1400 11 1 368 10 11 12 13 13 1 264 15 10 25% Lager / Kom 1200 1 000 1000 800 600 0 500 400 200 0 541 5 112 1 63 848 763 662 326 359 232 249 162 209 156 145 103 108 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 5 0 66% Verdi Figuren er basert på leieinntekter Annet Syndikateiendommer Adresse/Selskap Kjøpt Beliggenhet Fylke Segment Areal 2014 Gjenværende Syndikater 19% Leieinntekter leietid Haakon VII s gate 98 2005 Bodø Nordland 5 900 7 300 000 5,6 Kremmartunet Kjøpesenter 2006 Gol Buskerud UNION Eiendomsinvest 7 200 Norge ASA 6 % 6 696 000 3,8 Lilletuneveien 6 A 2006 Sarpsborg Østfold 5 600 5 700 000 6,0 Lagerutvikling Holding 2007 Moss Østfold Lager/kombi 6 900 4 147 000 1,0 Keysersgate 1 2008 Oslo Oslo Institusjon/handel 4 000 5 200 000 8,3 Bolette Brygge 1 2009 Oslo Oslo 3 969 17 000 000 7,6 Mailundveien 23 2010 Oslo Oslo 3 100 4 403 000 5,7 Damveien 2 2010 Gjøvik Oppland 2 300 2 527 000 8,4 Gräsroten 1 2010 Karlstad Värmland 8 800 5 600 000 14,0 Grønørveien 54 2011 Orkanger Sør Trøndelag Annet 4 800 Storebrand 6 584 Eiendomsfond 000 AS 75 % 11,8 Kanalsletta 3 2011 Sola Rogaland 15 830 25 300 000 9,3 Holmenkollveien 96* 2011 Oslo Oslo 800 1 600 000 2,4 Neuberggaten 19* 2011 Oslo Oslo 700 1 700 000 3,5 Thurmannsgate 12b* 2011 Oslo Oslo 1 700 3 500 000 4,0 Stasjonsveien 4* 2011 Oslo Oslo 4 600 7 400 000 3,0 Aslakveien 20 2011 Oslo Oslo /lager 21800 18 783 000 2,2 Buråsen 24,28 og 30 2012 Kristiansand Vest-Agder 7 500 15 500 000 2,3 Østervåg 7 2012 Stavanger Rogaland /handel 4 300 6 835 000 4,8 Drengsrudhagen 4 2012 Asker Akershus 4 000 6 800 000 8,7 Grenseveien 69* 2012 Oslo Oslo Kombinasjonseiendom 8 300 6 285 000 3,2 Sjømennenes Hus Holding AS 2012 Oslo Oslo 3 458-0,0 Økernpark ANS 2013 Oslo Oslo 16 300 28 961 000 13,0 KJ 8 og DG 25 AS 2013 Oslo Oslo /kontor 4 500 16 800 000 2,7 Sola Golf Tower AS 2013 Sola Rogaland 17 100 32 132 000 11,1 Industrigata 2 Lier AS 2013 Lier Buskerud 8 500 12 100 000 14,8 B80 Bygg 16 AS 2014 Oslo Oslo /parkering 7 500 7 935 000 11,0 Totalt 179 457 256 788 000 * Eiendommene ligger i samme syndikat. Syndikate UNION E Storebran
14 15 Økernpark ANS Alf Bjerckes vei AS Camilla M. Eek Camilla M.Eek SELSKAPSINFOMASJON Økern Park Holding AS Prosjektstart: 19.12.13 Antall investorer: 5 Egenkapital ved etablering: n/a Lån ved etablering: n/a Eiendomsverdi ved etablering: n/a Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: n/a Eiendomsyield ved kjøp: n/a Akkumulert utbytte: n/a Oslo /lager Bygningsår: 1957-1982 Antall leietagere: 2 Universitetet i Oslo 16 272 kvm Tomteareal (selveiet): 9 861 kvm P-plasser 224 13 år (ved ferdigstillelse) Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: 26 479 815 1 627 Per 31.03.14: 28 961 000 1 780 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: n/a n/a n/a Transje 2: n/a n/a n/a Totalt: n/a n/a n/a Pantelån: n/a n/a n/a Totalt: n/a n/a n/a Alf Bjerckes Vei AS Prosjektstart: 01.04.14 Antall investorer: 4 Egenkapital ved etablering: 30 700 000 Lån ved etablering: 75 775 000 Eiendomsverdi ved etablering: 108 250 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 14 400 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Oslo og parkering Bygningsår: 2014 Antall leietagere: 3 Hovedleietager: Hyundai Motor Norway AS 7 500 kvm Tomteareal (selveiet): 4 200 kvm P-plasser 193 11,5 år Vektet KPI-regulering: 100 % LEIEINNTEKTER TOTALT Ved ferdigstillelse desember 2014: 7 935 000 Gj.sn leie per kvm kontor er: 1 533 Belåning: 01.04.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: 45 465 000 01.04.18 3,7 % Transje 2: Fast rente: 30 310 000 3 mnd Nibor 4,2 % Totalt: 75 775 000 3,9 % Pantelån: 0 1 650 000 2 200 000 Totalt: 0 1 650 000 2 200 000 Økern Park Holding AS ble etablert i desember 2013 i forbindelse ved kjøp av Kabelgaten 40 i Oslo kommune Eiendommen har en god beliggenhet på Økern i Oslo. Eiendommen er en kombinasjon av kontor og lager. Største leietaker er Universitetet i Oslo hvor naturhistorisk og kulturhistorisk museum lagrer mange av sine gjenstander. Alf Bjerckes vei 8 er et kombinert parkerings- og kontorbygg på ca. 7 460 kvm fordelt over 5 etasjer. De 3 nederste etasjene består av totalt 153 innvendige parkeringsplasser. Disse er i sin helhet utleid i 15 år til Brobekkveien 80 AS. På grunn av skrånende terr eng, har alle parkeringsetasjene innkjøring fra bakkeplan. De 2 kontoretasjene har et samlet areal på ca. 3 650 kvm og er utleid til hhv Hyundai Motor Norway AS og Ascom Norway AS på 10 års leiekontrakter. Byggeprosjektet går som planlagt med ferdigstillelse og innflytting for leietakere er 12.12.14. Prosjektet ble etablert 01.04.2014, og følgelig er det ikke foretatt en sensitivitetsanalyse av eiendommen.
16 17 KJ 8 og DG 25 AS Sola Golf Tower AS Marius Alfredsen Torgeir Røstberg SELSKAPSINFOMASJON KJ 8 og DG 25 AS Prosjektstart: 30.08.13 Antall investorer: 3 Egenkapital ved etablering: 80 000 000 Lån ved etablering: 170 000 000 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 84 790 000 15.10.16 4,6 % Transje 2: Flytende: 84 790 000 3mnd Nibor 4,0 % Totalt: 169 580 000 4,3 % Sola Golf Tower AS Prosjektstart: 17.10.13 Antall investorer: 11 Egenkapital ved etablering: 126 000 000 Lån ved etablering: 288 600 000 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 288 600 000 3mnd Nibor 4,0 % Transje 2: Fast: Totalt: 288 600 000 4,0 % Eiendomsverdi ved etablering: 264 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 56 200 Eiendomsyield ved kjøp: 5,3 % Akkumulert utbytte: 0 Pantelån: 1 700 000 1 700 000 1 700 000 Totalt: 1 700 000 1 700 000 1 700 000 Eiendomsverdi ved etablering: 430 300 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 25 100 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Pantelån: 0 288 600 000 n/a Totalt: 0 288 600 000 n/a Oslo sentrum /kontor Bygningsår: ca. 1860 Antall leietagere: 31 Panduro, Burger King m.fl. 4 500 kvm Tomteareal (selveiet): 1 608 kvm P-plasser: 7 2,7 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: 15 960 000 3 400 Per 31.03.2014: 16 800 000 3 570 Eiendomsyield: 5,15 % 5,30 % 5,50 % Eiendomsverdi: 282 000 000 274 000 000 264 000 000 Latent skatt: -25 100 000-24 300 000-23 400 000 Netto eiendomsverdi: 256 900 000 249 700 000 240 600 000 Øvrige eiendeler: 9 300 000 9 300 000 9 300 000 Sum Eiendeler: 266 200 000 259 000 000 249 900 000 Kortsiktig gjeld: 5 400 000 5 400 000 5 400 000 Gjeld: 169 600 000 169 600 000 169 600 000 SWAP-verdier: -700 000-700 000-700 000 Verdijustert egenkapital: 90 500 000 83 300 000 74 200 000 Eiendomsverdi per kvm: 60 000 58 300 56 200 Finansieringsgrad (eiendom): 60 % 62 % 64 % IRR siden oppstart: N/A N/A N/A Akkumulert avkastning: N/A N/A N/A Forus, Rogaland Bygningsår: Ferdig 1. kv. 2015 Antall leietagere: 3 Siemens Tomteareal (selveiet): P-plasser : 17 100 kvm 6 000 kvm n/a 11,1 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: 31 900 000 1 870 Per 31.03.14 32 132 000 1 880 Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi: 459 000 000 442 000 000 427 000 000 Latent skatt: -44 100 000-42 400 000-40 900 000 Netto eiendomsverdi: 414 900 000 399 600 000 386 100 000 Øvrige eiendeler: 25 400 000 25 400 000 25 400 000 Sum Eiendeler: 440 300 000 425 000 000 411 500 000 Kortsiktig gjeld: 0 0 0 Gjeld: 288 600 000 288 600 000 288 600 000 SWAP-verdier: 0 0 0 Verdijustert egenkapital: 151 700 000 136 400 000 122 900 000 Eiendomsverdi per kvm: 26 800 25 900 25 000 Finansieringsgrad (eiendom): 63 % 65 % 68 % IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Eiendommen har en god beliggenhet på Karl Johans gate hvor planen er å utvikle moderne og effektive handels- og kontor - lokaler for bedre arealutnyttelse og økte leieinntekter. Eiendommens beliggenhet tilsier at det er betydelig potensial for økte leieinntekter. Sola Golf Tower er en kontoreiendom under oppføring i Sola kommune. Eiendommen er i sin helhet utleid fra ferdigstillelse våren 2015, og 25 % av denne leien er garantileie. Det jobbes med flere potensielle leietakere til disse lokalene.
18 Industrigata 2 Lier AS Drengsrudhagen AS 19 Camilla M. Eek Katrine Duns Industrigata 2 Lier AS Prosjektstart: 01.11.13 Antall investorer: 10 Egenkapital ved etablering: 56 000 000 Lån ved etablering: 97 400 000 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 48 000 000 15.10.18 4,8 % Transje 2: Flytende: 49 400 000 3mnd Nibor 4,3 % Totalt: 97 400 000 4,5 % Drengsrudhagen AS Prosjektstart: 15.12.12 Antall investorer: 12 Egenkapital ved etablering: 30 500 000 Lån ved etablering: 62 700 000 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 28 700 000 20.12.19 5,8 % Transje 2: Flytende: 33 400 000 3mnd Nibor 4,1 % Totalt: 62 100 000 4,9 % Eiendomsverdi ved etablering: 161 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 18 900 Eiendomsyield ved kjøp: 6,9 % Akkumulert utbytte: 0 Pantelån: 1 500 000 1 600 000 1 800 000 Totalt: 1 500 000 1 600 000 1 800 000 Eiendomsverdi ved etablering: 91 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 22 800 Eiendomsyield ved kjøp: 7,0 % Akkumulert utbytte: 0 Pantelån: 1 000 000 1 100 000 1 100 000 Totalt: 1 000 000 1 100 000 1 100 000 Lier, Drammen Bilanlegg Bygningsår: 1960-tallet. Rehab. 2008-14 Antall leietagere: 1 Bilia Personbiler AS Tomteareal (festet): P-plasser : 8 500 kvm 18 100 kvm 14,8 år Vektet KPI-regulering: 100 % Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi: 171 000 000 165 000 000 160 000 000 Latent skatt: -13 000 000-12 400 000-11 800 000 Netto eiendomsverdi: 158 000 000 152 600 000 148 200 000 Øvrige eiendeler: 8 600 000 8 600 000 8 600 000 Sum Eiendeler: 166 600 000 161 200 000 156 800 000 Kortsiktig gjeld: 4 500 000 4 500 000 4 500 000 Gjeld: 97 400 000 97 400 000 97 400 000 SWAP-verdier: 0 0 0 Verdijustert egenkapital: 64 700 000 59 300 000 54 900 000 Eiendomsverdi per kvm: 20 200 19 500 18 800 Finansieringsgrad (eiendom): 57 % 59 % 61 % Drengsrud i Asker Bygningsår: Nybygg ferdigstilt 2012 Antall leietagere: 1 National Oilwell Varco Norway AS 4 000 kvm Tomteareal (selveiet): 10 000 kvm P-plasser : 100 8,7 år Vektet KPI-regulering: 100 % Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi: 101 000 000 98 000 000 95 000 000 Latent skatt: -2 900 000-2 600 000-2 300 000 Netto eiendomsverdi: 98 100 000 95 400 000 92 700 000 Øvrige eiendeler: 4 100 000 4 100 000 4 100 000 Sum Eiendeler: 102 200 000 99 500 000 96 800 000 Kortsiktig gjeld: 200 000 200 000 200 000 Gjeld: 62 000 000 62 000 000 62 000 000 SWAP-verdier: -600 000-600 000-600 000 Verdijustert egenkapital: 39 400 000 36 700 000 34 000 000 Eiendomsverdi per kvm: 25 200 24 400 23 700 Finansieringsgrad (eiendom): 61 % 63 % 65 % Ved etablering: 11 800 000 1 390 Per 31.03.2014: 12 100 000 1 420 IRR siden oppstart: 9,3 % 3,6 % -1,2 % Akkumulert avkastning: 15,5 % 5,9 % -2,0 % Ved etablering: 6 500 000 1 630 Per 31.03.14: 6 800 000 1 700 IRR siden oppstart: 25 % 17 % 10 % Akkumulert avkastning: 29 % 20 % 11 % Industrigata 2 Lier AS ble etablert i november 2013 i forbindelse ved kjøp Industriveien 2 i Lier kommune. Eiendommen er i sin helhet leid ut til Bilia Personbil AS. Bilia driver salg av bilmerkene Volvo, BMW og Ford på eiendommen. Eiendommen har gjennomgått en større påbygning. Arbeidene var ferdigstilt i mars/april 2014. Eiendommen har god parkeringsdekning. Drengsrudhagen AS ble etablert i desember 2012 i forbindelse ved kjøp av Drengsrudhagen 4 i Asker kommune. Eiendommen er et nybygg som i sin helhet er leiet ut til National Oilwell Varco Norway AS. Bygget var ferdigstilt i desember 2012. Eiendommen er beliggende på Drengsrud i Asker og er hovedsakelig et kontorbygg med noe lager i kjeller. Eiendommen har god parkeringsdekning.
20 Grenseveien 69 AS Haakon VII s gate 98 AS 21 Camilla M.Eek Katrine Duns Grenseveien 69 AS Prosjektstart: 17.12.12 Antall investorer: 5 Egenkapital ved etablering: 30 000 000 Lån ved etablering: 51 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 77 100 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 9 300 Eiendomsyield ved kjøp: 7,4 % Akkumulert utbytte: 0 Oslo Kombinasjonseiendom Bygningsår: 1957 Antall leietagere: 8 8 leietakere 8 300 kvm Tomteareal (selveiet ): 6 600 kvm P-plasser: 64 3,2 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: 6 200 000 750 Per 31.03.14: 6 285 000 760 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 25 100 000 18.12.17 5,0 % Transje 2: Flytende: 25 100 000 3mnd Nibor 4,2 % Totalt: 50 200 000 4,6 % Pantelån: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Totalt: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Eiendomsyield: 6,70 % 6,90 % 7,10 % Eiendomsverdi: 80 000 000 77 000 000 75 000 000 Prosjektoppside: Latent skatt:: -800 000-600 000-300 000 Netto eiendomsverdi 79 200 000 76 400 000 74 700 000 Øvrige eiendeler: 5 000 000 5 000 000 5 000 000 Sum Eiendeler: 84 200 000 81 400 000 79 700 000 Kortsiktig gjeld: 1 300 000 1 300 000 1 300 000 Gjeld: 50 200 000 50 200 000 50 200 000 SWAP-verdier: -200 000-200 000-200 000 Verdijustert egenkapital: 32 500 000 29 700 000 28 000 000 Eiendomsverdi per kvm: 9 600 9 300 9 100 Finansieringsgrad (eiendom): 62,8 % 65,2 % 66,9 % IRR siden oppstart: 8 % -1 % -6 % Akkumulert avkastning: 8 % -1 % -7 % Haakon VII s gate 98 AS Prosjektstart: 01.03.05 Antall investorer: 13 Egenkapital ved etablering: 21 480 000 Lån ved etablering: 68 100 000 Eiendomsverdi ved etablering: 84 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 14 237 Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Akkumulert utbytte: 9 290 000 Bodø Bygningsår: 1989, påbygget i 1998 og 2004 Antall leietagere: 1 NAV Nordland 5 900 kvm Tomteareal (selveiet): 9 000 kvm P-plasser : 130 5,6 år Vektet KPI-regulering: 60 % Ved etablering: 6 400 000 1 080 Per 31.03.14: 7 300 000 1 240 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 37 300 000 31.03.15 5,0 % Transje 2: Flytende: 17 000 000 3mnd Nibor 3,9 % Transje 3: Flytende: 1 500 000 3mnd Nibor 3,9 % Totalt: 55 800 000 4,6 % Pantelån: 1 100 000 2 800 000 2 800 000 Totalt: 1 100 000 2 800 000 2 800 000 Eiendomsyield: 7,50 % 8,00 % 8,50 % Eiendomsverdi: 88 000 000 82 000 000 77 000 000 Latent skatt: -2 500 000-2 000 000-1 500 000 Netto eiendomsverdi: 85 500 000 80 000 000 75 500 000 Øvrige eiendeler: 6 300 000 6 300 000 6 300 000 Sum Eiendeler: 91 800 000 86 300 000 81 800 000 Kortsiktig gjeld: 1 700 000 1 700 000 1 700 000 Gjeld: 55 800 000 55 800 000 55 800 000 SWAP-verdier: -800 000-800 000-800 000 Verdijustert egenkapital: 33 500 000 28 000 000 23 500 000 Eiendomsverdi per kvm: 14 900 14 000 13 100 Finansieringsgrad (eiendom): 63 % 68 % 72 % IRR siden oppstart: 9 % 8 % 6 % Akkumulert avkastning: 99 % 74 % 53 % Grenseveien 69 AS ble etablert i desember 2012 i forbindelse med kjøp av Grenseveien 69 i Oslo kommune. Eiendommen er en kombinasjonseiendom på Ensjø med 8 leietakere. Ensjøbyen er i ferd med å forvandles fra å være en bydel dominert av bilforhandlere til å bli et knutepunkt med 5 000 7 000 boliger. Den langsiktige planen med eiendommen er å bygge boliger. Haakon VII s gate 98 AS ble etablert i 2005 i forbindelse med at selskapet kjøpte eiendommen Haakon VII s gate 98 i Bodø. Eiendommen er i sin helhet utleid til NAV Nordland. NAV Nordland leier bygget på en barehouse kontrakt og har ansvaret for drift og vedlikehold på eiendommen.
22 Kremmartunet Kjøpesenter AS Lilletuneveien 6 A Eiendom KS 23 Cato Hauge Katrine Duns Kremmartunet Kjøpesenter AS Prosjektstart: 01.12.06 Antall investorer: 6 Egenkapital ved etablering: 20 000 000 Lån ved etablering: 68 400 000 Eiendomsverdi ved etablering: 88 900 000 Eiendomsverdi per kvm ved etablering: 12 347 Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Akkumulert utbytte: 1 000 000 Gol Kjøpesenter Bygningsår: 1961 rehab. 1986 og 1997 Antall leietagere: 17 Cubus, Intersport, m.fl. 7 200 kvm Tomteareal (selveiet): 6 000 kvm P-plasser: 113 3,8 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: 26 % Ved etablering: 6 100 000 850 Per 31.03.2014: 6 696 000 930 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 10 900 000 3 mnd. Nibor 3,9 % Transje 2: Fast: 38 300 000 06.02.17 7,3 % Transje 3: flytende: 9 500 000 Nibor 4,5 % Transje 4: fast: 3 500 000 18.03.14 8,0 % Totalt: 62 200 000 6,3 % Transje 1: 2 200 000 2 200 000 2 200 000 Transje 3: 500 000 600 000 600 000 Transje 4: 3 500 000 - - Totalt: 6 200 000 2 800 000 2 800 000 Eiendomsyield: 8,11 % 8,36 % 8,61 % Eiendomsverdi: 88 000 000 85 000 000 83 000 000 Latent skatt: -5 900 000-5 700 000-5 400 000 Netto eiendomsverdi: 82 100 000 79 300 000 77 600 000 Prosjektkostnader: -4 300 000-4 300 000-4 300 000 Øvrige eiendeler: 5 900 000 5 900 000 5 900 000 Sum Eiendeler: 83 700 000 80 900 000 79 200 000 Kortsiktig gjeld: 3 500 000 3 500 000 3 500 000 Gjeld: 62 100 000 62 100 000 62 100 000 SWAP-verdier: -2 700 000-2 700 000-2 700 000 Verdijustert egenkapital: 15 400 000 12 600 000 10 900 000 Eiendomsverdi per kvm.: 12 200 11 900 11 500 Finansieringsgrad (eiendom): 71 % 73 % 75 % IRR siden oppstart: -3 % -6 % -7 % Akkumulert avkastning: -18 % -32 % -41 % Lilletuneveien 6 A Eiendom KS Prosjektstart: 01.12.06 Antall investorer: 30 Egenkapital ved etablering: 18 500 000 Innbetaling fra deltakere 2010: 2 000 000 Lån ved etablering: 48 375 000 Eiendomsverdi ved etablering: 64 500 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 11 500 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte 800 000 Tunejordet, Sarpsborg og kontor Bygningsår: 1970 - rehabilitert 2000-2006 Antall leietagere: 9 REMA 1000, Posten Norge 5 600 kvm Tomteareal (selveiet): 10 600 kvm P-plasser: 210 6,0 år Vektet KPI-regulering: 91 % Arealledighet: 7 % Ved etablering: 5 000 000 890 Per 31.03.2014: 5 700 000 1 020 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 10 700 000 3 mnd Nibor 4,1 % Transje 2: Fast: 27 000 000 31.12.17 7,1 % Aksjonærlån: 2 000 000 n/a n/a Totalt 39 700 000 6,2 % Pantelån: 1 600 000 1 600 000 1 600 000 Totalt: 1 600 000 1 600 000 1 600 000 Eiendomsyield: 8,00 % 8,25 % 8,50 % Eiendomsverdi: 64 000 000 62 000 000 60 000 000 Latent skatt: -2 200 000-2 000 000-1 800 000 Netto eiendomsverdi: 61 800 000 60 000 000 58 200 000 Øvrige eiendeler: 2 400 000 2 400 000 2 400 000 Sum Eiendeler: 64 200 000 62 400 000 60 600 000 Kortsiktig gjeld: 1 100 000 1 100 000 1 100 000 Langsiktig gjeld: 39 700 000 39 700 000 39 700 000 SWAP-verdier: -2 200 000-2 200 000-2 200 000 Verdijustert egenkapital: 21 200 000 19 400 000 17 600 000 Eiendomsverdi per kvm: 11 400 11 000 10 700 Finansieringsgrad (eiendom): 62 % 64 % 66 % IRR siden oppstart: 1,1 % -0,2 % -1,7 % Akkumulert avkastning: 7,3 % -1,5 % -10,3 % Kremmartunet Kjøpesenter er et markedsledende kjøpesenter i Hallingdalsregionen, med sentral plassering i Gol sentrum. Lilletuneveien 6 A Eiendom KS ble etablert i desember 2006 ved kjøp av eiendommmen Lilletuneveien 6 A i Sarpsborg kommune. Eiendommen er en handels- og kontoreiendom beliggende i et etablert handelsområde på Tunejordet i Sarpsborg. Det er i 2013 inngått to nye leieforhold på eiendommen. Borg Bil AS og Norpost AS flyttet inn i 4. kvartal 2013. I tillegg har Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap forlenget sitt leieforhold i fem nye år. Det er et potensial for utvikling av sidebygget som utgjør ca. 600 1 000 kvm.
24 Lagerutvikling Holding KS Keysersgate Eiendom AS 25 Torgeir Røstberg Katrine Duns Lagerutvikling Holding KS Prosjektstart: 27.12.07 Antall investorer: 13 Egenkapital ved etablering: 51 000 000 Tilbakebetalt egenkapital: 33 500 000 Lån ved etablering: 54 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 70 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 10 145 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Solgaard Skog, Moss Kombinasjonsbygg Bygningsår: 1999/2001 Antall leietagere: 1 ColliCare Logistics AS Tomteareal (selveiet): 6 900 kvm 18 100 kvm 1,0 år Vektet KPI-regulering: n/a Ved etablering: 5 200 000 750 Per 01.04.2014 (omsetningsleie): 4 147 000 600 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t.1) Transje 1: Flytende: 4 500 000 3 mnd. NIBOR 4,3 % Transje 2: Fast: 42 700 000 15.01.18 7,8 % Totalt: 47 200 000 7,5 % Pantelån: 1 700 000 1 700 000 1 700 000 Totalt: 1 700 000 1 700 000 1 700 000 Keysersgate Eiendom AS Prosjektstart: 18.04.08 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: 18 150 000 Lån ved etablering: 58 500 000 Eiendomsverdi ved etablering: 78 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 19 500 Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Akkumulert utbytte: 0 Oslo Sentrum, kontor og restaurant Bygningsår: 1892 Antall leietagere: 5 Offentlig stiftelse 4 000 kvm Tomteareal (selveiet): 790 kvm P-plasser: 0 8,3 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: 5 000 000 1 250 Per 31.03.14: 5 200 000 1 300 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: 53 000 000 19.04.18 7,1 % Aksjonærlån: Totalt: 53 000 000 7,1 % Pantelån: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Totalt: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Eiendomsyield: 6,25 % 6,63 % 7,00 % Eiendomsverdi: 75 000 000 71 000 000 67 000 000 Latent skatt: -4 700 000-4 300 000-3 900 000 Netto eiendomsverdi: 70 300 000 66 700 000 63 100 000 Øvrige eiendeler: 1 700 000 1 700 000 1 700 000 Sum Eiendeler: 72 000 000 68 400 000 64 800 000 Kortsiktig gjeld: 800 000 800 000 800 000 Gjeld: 53 000 000 53 000 000 53 000 000 SWAP-verdier: -4 400 000-4 400 000-4 400 000 Verdijustert egenkapital: 13 800 000 10 200 000 6 600 000 Eiendomsverdi per kvm: 18 800 17 800 16 800 Finansieringsgrad (eiendom): 71 % 75 % 79 % IRR siden oppstart: -13 % -21 % -36 % Akkumulert avkastning: -54 % -74 % -94 % Lagerutvikling Holding KS ble etablert i desember 2007 ved kjøp av eiendommmen Solgaard Skog 144 i Moss kommune. Eiendommen er et kombinasjonsbygg beliggende i et etablert logistikkområde på Solgaard Skog i Moss med meget god profilering mot E6. Kjøpet av eiendommen var en sale-leaseback transaksjon med selger (NTN Holding AS). NTN Holding AS gikk konkurs i 2010. Eiendommen er i dag utleid til ColliCare Logistics AS. Keysesgate Eiendom AS ble etablert i april 2008. Selskapet kjøpte AS Keysesgate NR 1 med tilhørende eiendom Keysersgate NR 1 i Oslo sentrum. Eiendommen er sentralt beliggende på hjørnet av Keysersgate og Akersgata i et område med mye offentlig virksomhet. EIendommen ble bygget 1892 og inneholder bl.a. kontorer, restaurant og butikker. I 2012 ble eiendommens fasade rehabilitert.
26 Tjuvholmen 1 AS Mailundveien 23 AS 27 Katrine Duns Torgeir Røstberg Tjuvholmen 1 AS og Tjuvholmen 2 AS Prosjektstart: 07.12.09 Antall investorer: 3 Egenkapital ved etablering: 16 750 000 Lån ved etablering: 138 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 152 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 38 300 Eiendomsyield ved kjøp: 7,2 % Akkumulert utbytte: 0 SELSKAPSINFOMASJON Tjuvholmen - Oslo Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 3 UNION Gruppen AS, Agasti, Axer 3 969 kvm Tomteareal (selveiet): 600 kvm P-plasser: 20 7,6 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: 11 700 000 2 950 Per 31.03.14: 17 000 000 4 280 Belåning: 19.02.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: 86 000 000 19.02.19 4,4 % Transje 2: Flytende: 129 000 000 3 mnd Nibor 3,8 % Transje 3: Flytende: Aksjonærlån: Totalt: 215 000 000 4,1 % Pantelån: 3 400 000 6 800 000 6 800 000 Pantelån Transje 3: 0 - - Totalt: 3 400 000 6 800 000 6 800 000 Eiendomsyield: 5,25 % 5,50 % 5,75 % Eiendomsverdi: 313 000 000 298 000 000 285 000 000 Latent skatt: -14 800 000-13 400 000-12 100 000 Netto eiendomsverdi: 298 200 000 284 600 000 272 900 000 Øvrige eiendeler: 4 700 000 4 700 000 4 700 000 Sum Eiendeler: 302 900 000 289 300 000 277 600 000 Kortsiktig gjeld: 4 700 000 4 700 000 4 700 000 Gjeld: 215 000 000 215 000 000 215 000 000 SWAP-verdier: -800 000-800 000-800 000 Verdijustert egenkapital: 82 400 000 68 800 000 57 100 000 Eiendomsverdi per kvm: 78 700 75 200 71 900 Finansieringsgrad (eiendom): 69 % 72 % 75 % IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Mailundveien 23 AS Prosjektstart: 26.01.10 Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering 1) : 15 720 000 Lån ved etablering: 41 300 000 Eiendomsverdi ved etablering: 55 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 17 700 Eiendomsyield ved kjøp: 6,8 % Akkumulert utbytte: 0 Sinsen i Oslo Bygningsår: 1956. Rehab. i 2007 Antall leietagere: 1 Oslo Kommune 3 100 kvm Tomteareal (selveiet): 4 400 kvm P-plasser: 24 5,7 år Vektet KPI-regulering: 90 % Ved etablering: 4 000 000 1 290 Per 31.03.2014: 4 403 000 1 420 1) Lånt inn i form av aksjonærlån/ behandlet som egenkapital i beregningene Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 2) Transje 1: Flytende: 39 400 000 3 mnd Nibor 2,54 % Totalt: 39 400 000 2,54 % 2) Inklusive margin: Pantelån: 39 400 000 n/a n/a Totalt 39 400 000 n/a n/a Eiendomsyield: 6,25 % 6,50 % 6,75 % Eiendomsverdi: 65 000 000 62 000 000 60 000 000 Latent skatt: -1 500 000-1 300 000-1 100 000 Netto eiendomsverdi: 63 500 000 60 700 000 58 900 000 Øvrige eiendeler: 5 200 000 5 200 000 5 200 000 Sum Eiendeler 68 700 000 65 900 000 64 100 000 Kortsiktig gjeld: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Gjeld: 39 400 000 39 400 000 39 400 000 SWAP-verdier: n/a n/a n/a Verdijustert egenkapital: 28 300 000 25 500 000 23 700 000 Eiendomsverdi per kvm: 20 800 20 000 19 300 Finansieringsgrad (eiendom): 61 % 64 % 66 % IRR siden oppstart: 18,9 % 15,9 % 13,9 % Akkumulert avkastning: 92,9 % 75,1 % 63,7 % Tjuvholmen 1 AS ble etablert i 2009 da selskapet kjøpte eiendommen Bolette Brygge 1 i Oslo. Bolette Brygge 1 ligger på Tjuvholmen, inntil kanalen som deler den fra Aker Brygge. Bygget ligger vis a vis Bryggetorget på Aker Brygge. Bygget er tegnet av arkitektfirmaet Kristin Jarmund Arkitekter og ble ferdigstilt i 2007. Bygget har en fasade i glass og kalkstein og fremstår som et av Oslos flotteste kontorbygg. I 2013 kjøpte Tjuvholmen 1 AS selskapet Tjuvholmen 2 AS som eier seksjonen i byggets andre etasje. UNION Gruppen AS, Agasti AS og Axer Eiendom AS er leietakere i eiendommen. Mailundveien 23 AS ble etablert i januar 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Mailundveien 23. Oslo kommune bruker eiendom til Helsestasjon, avdeling for Barnevernet, Fagsenter for barn og unge etc. Eiendommen driftes av utleier. Oslo kommune leier samtlige arealer i bygningen. Tilhørende til eiendommen er det 24 parkeringsplasser. Det er inngått avtale med Europark for drift av parkeringsplassene.
28 Damvegen 2 Eiendom AS Gräsroten 1 Holding AS 29 Torgeir Røstberg Katrine Duns SELSKAPSINFOMASJON Damvegen 2 Holding AS Prosjektstart: 18.06.10 Antall investorer: 11 Egenkapital ved etablering: 10 750 000 Lån ved etablering: 20 150 000 Eiendomsverdi ved etablering: 30 500 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 13 300 Eiendomsyield ved kjøp: 7,8 % Akkumulert utbytte: 2 200 000 Hunndalen på Gjøvik Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 1 Byggmax Norge AS Tomteareal (selveiet): P-plasser: 2 300 kvm 9 500 kvm n/a 8,4 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: 2 400 000 1 040 Per 31.03.2014: 2 527 000 1 100 Belåning 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 6 100 000 3 mnd. NIBOR 4,0 % Transje 2: Fast: 13 000 000 25.06.20 6,3 % Totalt 19 100 000 5,5 % Type lån Avdrag 2014 Avdrag 2015 Avdrag 2016 Pantelån 400 000 400 000 18 300 000 Totalt 400 000 400 000 18 300 000 Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi: 33 600 000 32 500 000 31 500 000 Latent skatt: -1 600 000-1 500 000-1 400 000 Netto Eiendomsverdi: 32 000 000 31 000 000 30 100 000 Øvrige eiendeler: 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Sum Eiendeler 33 000 000 32 000 000 31 100 000 Kortsiktig gjeld: 400 000 400 000 400 000 Gjeld: 19 100 000 19 100 000 19 100 000 SWAP-verdier: -700 000-700 000-700 000 Verdijustert egenkapital: 12 800 000 11 800 000 10 900 000 Eiendomsverdi per kvm.: 14 600 14 100 13 700 Finansieringsgrad (eiendom): 56,8 % 58,8 % 60,6 % IRR siden oppstart: 11 % 8 % 6 % Akkumulert avkastning: 40 % 30 % 22 % Gräsroten 1 Holding AS Prosjektstart: 01.10.10 Antall investorer: 19 Egenkapital ved etablering SEK: 22 850 000 Lån ved etablering SEK: 51 800 000 Eiendomsverdi ved etablering SEK: 74 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 8 400 Eiendomsyield ved kjøp: 6,9 % Akkumulert utbytte: 3 500 000 Karlstad, Sverige Bygningsår: 1987/2008 Antall leietagere: 1 Plantasjen Sverige AB Tomteareal (selveiet): P-plasser : 8 800 kvm 21 400 kvm n/a 14,0 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering SEK: 5 400 000 610 Per 31.03.14 SEK: 5 600 000 640 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: 47 900 000 01.10.17 4,8 % Totalt: 47 900 000 4,8 % Pantelån: 1 300 000 1 300 000 1 300 000 Totalt: 1 300 000 1 300 000 1 300 000 Eiendomsyield: 6,50 % 7,00 % 7,50 % Eiendomsverdi: 85 000 000 79 000 000 74 000 000 Øvrige eiendeler: 4 100 000 4 100 000 4 100 000 Sum Eiendeler: 89 100 000 83 100 000 78 100 000 Kortsiktig gjeld: 4 300 000 4 300 000 4 300 000 Gjeld: 46 600 000 46 600 000 46 600 000 SWAP-verdier: -1 700 000-1 700 000-1 700 000 Verdijustert egenkapital: 36 500 000 30 500 000 25 500 000 Eiendomsverdi per kvm.: 9 600 9 000 8 400 Finansieringsgrad (eiendom): 55 % 59 % 63 % IRR siden oppstart: 20 % 14 % 8 % Akkumulert avkastning: 69 % 43 % 21 % * Alle tall i SEK Damvegen 2 Holding AS ble etablert i mai 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Damvegen 2 i Gjøvik kommune. Eiendommen, som er beliggende i handelsområdet Hunndalen ca. 5 km utenfor Gjøvik sentrum, er utleid til Byggmax Norge AS. Eiendommen driftes i stor grad av leietakeren selv. Forvalter følger opp leietaker for å sikre at de er fornøyd med fasilitetene. Området har de siste årene hatt en svært positiv utvikling med et stort antall nybygg. Gräsroten 1 Holding AS ble etablert i oktober 2010. Selskapet etablerte det svenske selskapet Gräsroten Holding AB som igjen kjøpte eiendommen Gräsdalsgatan 1 i Karlstad i Sverige. Eiendommen, som ligger med meget god beliggenhet langs E-18 ved handelsområdet Bergvik i Karlstad er leiet ut til Plantasjen som igjen fremutleier deler av bygget til møbelkjeden EM møbler. Bygget er en kombinasjon av nybygg og rehabilitert bygning på 8 820 kvm. Leietaker dekker driftsutgifter, forsikring, evt. kommunale avgifter og vedlikehold på eiendommen.
30 31 Grønørveien 54 Eiendom AS Oslo Vest seiendommer AS Torgeir Røstberg Marius Alfredsen Grønørveien 54 AS Prosjektstart: 01.02.11 Antall investorer: 19 Egenkapital ved etablering: 22 500 000 Lån ved etablering: 55 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 75 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 15 600 Eiendomsyield ved kjøp: 8,4 % Akkumulert utbytte: 7 008 000 Orkanger, Sør-Trøndelag Trykkeri Bygningsår: 2010 Antall leietagere: 1 Nr 1 Adressa Trykk Orkanger AS 4 800 kvm Tomteareal (selveiet): 9 700 kvm P-plasser: 0 11,8 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: 6 300 000 1 310 Per 31.03.14: 6 584 000 1 370 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende rente: 20 880 000 3 mnd. NIBOR 3,6 % Transje 2: Fast rente: 15 660 000 15.01.21 6,2 % Transje 3: Fast rente: 15 660 000 15.01.18 6,0 % Totalt: 52 200 000 5,12 % Pantelån: 1 800 000 2 000 000 2 300 000 Totalt: 1 800 000 2 000 000 2 300 000 Eiendomsyield: 7,5 % 8,0 % 8,5 % Eiendomsverdi: 88 000 000 82 000 000 77 000 000 Latent skatt: -2 900 000-2 400 000-1 900 000 Netto eiendomsverdi: 85 100 000 79 600 000 75 100 000 Øvrige eiendeler: 500 000 500 000 500 000 Sum Eiendeler: 85 600 000 80 100 000 75 600 000 Kortsiktig gjeld: 600 000 600 000 600 000 Gjeld: 52 200 000 52 200 000 52 200 000 SWAP-verdier: -1 900 000-1 900 000-1 900 000 Verdijustert egenkapital: 30 900 000 25 400 000 20 900 000 Eiendomsverdi per kvm: 18 300 17 100 16 000 Finansieringsgrad (eiendom): 59 % 64 % 68 % IRR siden oppstart: 21 % 15 % 8 % Akkumulert avkastning: 68 % 44 % 24 % Oslo Vest Holding AS Prosjektstart: 22.12.11 Antall investorer: 2 Egenkapital ved etablering: 48 000 000 Lån ved etablering: 140 200 000 Eiendomsverdi ved etablering: 191 500 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 24 600 Eiendomsyield ved kjøp: 6,90 % Akkumulert utbytte: 10 500 000 Oslo Vest Bygningsår: Antall leietagere: 12 ICA Norge AS Tomteareal (selveiet / festet): P-plasser : 7 800 kvm N/A 3,2 år Vektet KPI-regulering: 98 % Ved etablering: 13 600 000 1 740 Per 31.03.2014: 14 200 000 1 820 Belåning 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 67 700 000 3 mnd. NIBOR 3,6 % Transje 2: Fast: 70 000 000 27.12.17 5,1 % Totalt 137 700 000 4,4 % Type lån Avdrag 2014 Avdrag 2015 Avdrag 2016 Pantelån 1 400 000 1 400 000 1 400 000 Totalt 1 400 000 1 400 000 1 400 000 Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi: 213 000 000 205 000 000 197 000 000 Latent skatt: -15 000 000-14 000 000-14 000 000 Netto eiendomsverdi: 198 000 000 190 000 000 184 000 000 Øvrige eiendeler: 1 800 000 1 800 000 1 800 000 Sum Eiendeler 199 800 000 191 800 000 185 800 000 Kortsiktig gjeld: 2 000 000 2 000 000 2 000 000 Gjeld: 139 200 000 139 200 000 139 200 000 SWAP-verdier: -1 900 000-1 900 000-1 900 000 Verdijustert egenkapital: 56 700 000 48 700 000 42 700 000 Eiendomsverdi per kvm: 25 300 24 400 23 600 Finansieringsgrad (eiendom): 65 % 67 % 70 % IRR siden oppstart: 19 % 12 % 6 % Akkumulert avkastning: 40 % 23 % 11 % Eiendommen ligger på Grønøra i Orkanger, et etablert område for industri, ca. 45 km utenfor Trondheim. Bygget fungerer som felles trykkeri for Polaris Media ASA og Amedia AS. Eiendommene er kjøpt som del av portefølje av fire handelseiendommer, hvor ICA er hovedleietaker. Eiendommene er godt etablert som dagligvaresenter i sine respektive markedsområder i Oslo.
32 33 Aslakveien Invest AS Buråsen Holding AS Marius Alfredsen Marius Alfredsen Aslakveien Invest AS Prosjektstart: 01.06.12 Antall investorer: 27 Egenkapital ved etablering: 40 000 000 Lån ved etablering: 180 000 000 Belåning 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 90 000 000 3 mnd. NIBOR 4,1 % Transje 2: Fast: 90 000 000 01.06.17 5,1 % Totalt 180 000 000 4,6 % Buråsen Holding AS Prosjektstart: 30.06.12 Antall investorer: 7 Egenkapital ved etablering: 45 000 000 Lån ved etablering: 90 000 000 Belåning 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 45 000 000 3 mnd. NIBOR 4,1 % Transje 2: Fast: 41 300 000 15.07.17 5,2 % Totalt 86 300 000 4,6 % Eiendomsverdi ved etablering: 260 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 11 900 Eiendomsyield ved kjøp: 7,4 % Akkumulert utbytte 0 Aslakveien 20 Oslo / lager Bygningsår: 1960-1968 Antall leietagere: 33 33 leietagere Bygningsareal (BTA) 21 800 kvm Tomteareal (selveiet) 17 800 kvm P-plasser 176 2,2 år Vektet KPI-regulering 99 % Ved etablering 19 900 000 910 Per 31.03.2014 18 783 000 860 Type lån Avdrag 2014 Avdrag 2015 Avdrag 2016 Pantelån 0 0 0 Totalt 0 0 0 * Eiendomsyield: 7,00 % 7,25 % 7,50 % Eiendomsverdi: 300 000 000 280 000 000 260 000 000 Latent skatt: -25 000 000-23 000 000-21 000 000 Netto eiendomsverdi: 275 000 000 257 000 000 239 000 000 Prosjektverdi Øvrige eiendeler: 14 500 000 14 500 000 14 500 000 Nedlagte prosjektkostnader 3 800 000 3 800 000 3 800 000 Sum Eiendeler 293 300 000 275 300 000 257 300 000 Kortsiktig gjeld: 4 400 000 4 400 000 4 400 000 Gjeld: 180 000 000 180 000 000 180 000 000 SWAP-verdier: -1 700 000-1 700 000-1 700 000 Verdijustert egenkapital*: 58 300 000 49 300 000 40 300 000 Eiendomsverdi per kvm: 12 600 11 800 11 000 Finansieringsgrad (eiendom): 60,0 % 64,3 % 69,2 % IRR siden oppstart: 27 % 14 % 0 % Akkumulert avkastning: 46 % 23 % 1 % Eiendomsverdi ved etablering: 136 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 18 100 Eiendomsyield ved kjøp: 10,3 % Akkumulert utbytte 5 500 000 Sørlandsparken, Kristiansand Bygningsår: 2008/2010 Antall leietagere: 1 National Oilwell Varco Norway AS Bygningsareal (BTA) 7 500 kvm Tomteareal (selveiet) 12 400 kvm P-plasser - 1,3 år Vektet KPI-regulering 100 % Ved etablering 14 700 000 1 960 Per 31.03.2014 15 500 000 2 070 Type lån Avdrag 2014 Avdrag 2015 Avdrag 2016 Pantelån 3 000 000 2 200 000 1 400 000 Totalt 3 000 000 2 200 000 1 400 000 Eiendomsyield: 11,00 % 11,25 % 11,50 % Eiendomsverdi: 133 000 000 131 000 000 128 000 000 Latent skatt: -6 000 000-6 000 000-6 000 000 Netto eiendomsverdi: 127 000 000 125 000 000 122 000 000 Øvrige eiendeler: 9 700 000 9 700 000 9 700 000 Sum Eiendeler 136 700 000 134 700 000 131 700 000 Kortsiktig gjeld: 2 900 000 2 900 000 2 900 000 Gjeld: 86 300 000 86 300 000 86 300 000 SWAP-verdier: -700 000-700 000-700 000 Verdijustert egenkapital: 46 800 000 44 800 000 41 800 000 Eiendomsverdi per kvm: 17 000 16 600 16 300 Finansieringsgrad (eiendom): 65 % 66 % 67 % IRR siden oppstart: 11 % 8 % 4 % Akkumulert avkastning: 16 % 12 % 5 % Eiendommen Aslakveien 20-28 har har et utleiebart areal på 21 800 kvm og har i dag 33 leietakere. Eiendommen er 100 % utleid. Reguleringsarbeider for konvertering til bolig er igangsatt og man forventer at man vil kunne bygge ca. 350 leiligheter på eiendommen. Forventet byggestart for deler av prosjektet er foreløpig satt til medio 2016. * Alle verdier er på 100 %-basis med unntak av verdijustert egenkapital som gjenspeiler Aslakveien Invest AS sin eierandel i eiendommen, samt eiendeler i selskapet. Aslakveien Invest AS eier indirekte 50 % av Aslakveien 20 AS. Eiendommen har en god beliggenhet i Sørlandsparken i Kristiansand, og er i sin helhet leiet ut til National Oilwell Varco Norway AS. Eiendommen er meget fleksibel i forhold til alternativ bruk.
34 35 Østervåg 7 Holding AS Kanalsletta Holding AS Marius Alfredsen Torgeir Røstberg Østervåg 7 Holding AS Prosjektstart: 19.12.12 Antall investorer: 3 Egenkapital ved etablering: 26 800 000 Lån ved etablering: 68 600 000 Belåning 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: 34 300 000 3 mnd. NIBOR 3,8 % Transje 2: Fast: 34 300 000 18.12.17 4,3 % Totalt 68 600 000 4,1 % Kanalsletta AS Prosjektstart: 20.12.11 Antall investorer: 9 Egenkapital ved etablering: 74 600 000 Lån ved etablering: 256 500 000 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: 130 800 000 3 mnd Nibor 3,6 % Transje 2: Fast rente: 125 700 000 22.12.16 5,0 % Totalt: 256 500 000 4,3 % Eiendomsverdi ved etablering: 98 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 22 800 Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Akkumulert utbytte 0 Type lån Avdrag 2014 Avdrag 2015 Avdrag 2016 Pantelån 1 000 000 1 400 000 66 200 000 Totalt 1 000 000 1 400 000 66 200 000 Eiendomsverdi ved etablering: 342 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 21 600 Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Pantelån: 7 700 000 10 300 000 238 500 000 Totalt: 7 700 000 10 300 000 238 500 000 Stavanger sentrum /handel Bygningsår: 1937 Antall leietagere: 6 Asplan Viak AS Bygningsareal (BTA) Tomteareal (selveiet) P-plasser 4 300 kvm 850 kvm n/a 4,8 år Vektet KPI-regulering 100 % Ved etablering 6 600 000 1 530 Per 31.03.2014: 6 835 000 1 590 Eiendomsyield: 6,25 % 6,50 % 6,75 % Eiendomsverdi: 105 700 000 101 600 000 97 900 000 Latent skatt: -5 400 000-5 000 000-4 700 000 Netto eiendomsverdi: 100 300 000 96 600 000 93 200 000 Øvrige eiendeler: 8 400 000 8 400 000 8 400 000 Sum Eiendeler 108 700 000 105 000 000 101 600 000 Kortsiktig gjeld: 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Gjeld: 68 600 000 68 600 000 68 600 000 SWAP-verdier: -100 000-100 000-100 000 Verdijustert egenkapital: 36 000 000 32 300 000 28 900 000 Eiendomsverdi per kvm: 23 300 22 500 21 700 Finansieringsgrad (eiendom): 65 % 68 % 70 % IRR siden oppstart: 33 % 20 % 8 % Akkumulert avkastning: 34 % 21 % 8 % Forus, Rogaland Bygningsår: 2011-2013 Antall leietagere: 1 Cofely Fabricom AS 15 830 kvm Tomteareal (selveiet): 11 000 kvm P-plasser 227 9,3 år Vektet KPI-regulering: 90 % Ved etablering: 25 000 000 1 580 Per 31.03.2014: 25 300 000 1 590 Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi: 377 000 000 363 000 000 350 000 000 Latent skatt: -12 800 000-11 400 000-10 100 000 Netto eiendomsverdi: 364 200 000 351 600 000 339 900 000 Øvrige eiendeler: 7 140 000 7 140 000 7 140 000 Sum eiendeler: 371 340 000 358 740 000 347 040 000 Kortsiktig gjeld: 2 510 000 2 510 000 2 510 000 Gjeld: 256 500 000 256 500 000 256 500 000 Swap-verdier: -3 100 000-3 100 000-3 100 000 Verdijustert egenkapital: 109 230 000 96 630 000 84 930 000 Eiendomsverdi per kvm: 23 800 22 900 22 100 Finansieringsgrad (eiendom): 68 % 71 % 73 % IRR siden oppstart: 21 % 14 % 7 % Akkumulert avkastning: 46 % 30 % 14 % Eiendommen har en god og attraktiv beliggenhet i Stavanger sentrum. Eiendommen har en meget attraktiv handelseksponering i Stavanger sentrum og forvalter anser at det ligger et potensial for leievekst på eiendommen. Kanalsletta 3 er en kontoreiendom som er utleid til Cofely Fabricom AS på en 10-års kontrakt i Sola kommune. Eiendommen ble ferdig stilt og overtatt av av leietaker, Cofely Fabricom AS, 01.08.13. Eiendommen har en svært gunstig beliggenhet på Forus Vest som er det området det bygges flest nye næringsbygg i Stavanger-området for tiden. Det er av- og påkjørsel til E39 og Solasplitten like ved eiendommen.
36 37 Sjømennenes Hus Holding AS STOREBRAND EIENDOMSFOND Marius Alfredsen Sjømennenes Hus Holding AS Prosjektstart: 20.12.12 Antall investorer: 2 Egenkapital ved etablering: 12 000 000 Lån ved etablering: 28 000 000 Eiendomsverdi ved etablering: 40 000 000 Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 11 600 Eiendomsyield ved kjøp: - Akkumulert utbytte: 0 Belåning: 01.01.14 Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: 28 000 000 3 mnd Nibor 3,7 % Transje 2: Fast rente: 0-0,0 % Totalt: 28 000 000 3,7 % Pantelån: 0 28 000 000 0 Totalt: 0 28 000 000 0 Oslo sentrum Bygningsår: 1952 Antall leietagere: - 3 458 kvm Tomteareal (selveiet): 508 kvm P-plasser - Storebrand Eiendomsfond AS - Vektet KPI-regulering: - Arealledighet: - Ved etablering - - Per 31.03.2014: - - Grev Wedelsplass 7 er beliggende i nedre del av kvadraturen i Oslo. Eiendommen er ble opprinnelig brukt som mønstringskontor for sjømannsforbundet. Eiendommen er for tiden under totalrehabilitering. Forventet ferdigstillelse er 1. kvartal 2015.
38 39 STOREBRAND EIENDOMSFOND Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Eiendomsfond AS er etablert og forvaltet av UNION Eiendomskapital AS siden 2005. I perioden 2005 til 2008 gjennomførte UNION Eiendomskapital 10 kvartalsvise emisjoner der det ble hentet inn totalt ca. 2,4 milliarder kroner i egenkapital fra mer enn 4 800 investorer. Fondet eier en diversifisert eiendomsportefølje som i dag er verdsatt til ca. 5,75 milliarder. Eiendommer eiet av Storebrand Eiendomsfond AS per 31.03.2014 Adresse Overtatt Beliggenhet Fylke Segment Areal 2014 Løpetid Vestre Rosten 79 2005 Trondheim Sør-Trøndelag 8 200 12 158 000 2,6 Kjøpmannsgata 28 2005 Stjørdal Nord-Trøndelag / 1 700 1 840 000 1,8 Kjøpmannsgata 30 2005 Stjørdal Nord-Trøndelag / 1 600 1 000 000 4,8 Kjøpmannsgata 34 2005 Stjørdal Nord-Trøndelag / 2 900 2 111 000 3,4 Karl Johans Gate 12 2006 Oslo Oslo / 4 100 11 030 000 7,2 Kirkegaten 34 (bygget er tomt) 2006 Oslo Oslo / 5 600-0,0 Brobekkveien 80 2006 Oslo Oslo Lager / Kombi 58 400 56 800 000 2,7 Alf Bjerckes vei 14 2006 Oslo Oslo Lager / Kombi 5 700 7 417 000 3,8 Bilittveien 6 2006 Vinterbro Akershus Lager / Kombi 12 200 14 948 000 5,3 Moveien 53-55 2006 Sandefjord Vestfold 4 700 4 414 000 6,8 FONDSEIENDOMMER Fondets strategi er å bygge opp en veldiversifisert eiendomsportefølje i Norge, både med hensyn til leietakerrisiko, kontraktslengder, eiendomssegment og geografisk spredning av eiendommene. Fondet har en tredelt livssyklus; Investeringsfase fra 2005 til 2007, forvaltningsfase fra 2008 2012, og en nedsalgsfase. Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 23. mai 2012 ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest 31. desember 2018. Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 % basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 25 % av verdien av eiendomsporteføljen skal realiseres innen 31. desember 2015 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember 2018. Forvalter jobber aktivt med å maksimere verdien av eksisterende eiendomsmasse. Fondet består av totalt 44 eiendommer. Fondets målsatte belåningsgrad er ca. 70 % over fondets levetid. Segmentfordeling Lager/kombi 21% 42% Parkering 2% Annet 4% Verdi Figuren er basert på leieinntekter Butikk 31% parkering Lager / Kombi Annet Energiveien 14 2006 Jessheim Akershus 3 200 3 579 000 4,9 Kjellerholen 7 2006 Skedsmo Akershus / 6 800 6 173 000 7,9 Rabekkgata 6 2006 Moss Østfold Industri 30 000 13 766 000 1,0 Energiveien 16 2006 Jessheim Akershus 2 600 3 607 000 5,8 Industriveien 7 2006 Trondheim Sør-Trøndelag 11 400 13 035 000 1,8 Sverdrupsgate 27 2006 Stavanger Rogaland 3 200 4 032 000 3,9 Luramyrveien 65 2007 Sandnes Rogaland 6 100 2 571 000 4,4 Kabelgata 40 1) 2007 Oslo Oslo Lager / Kombi 16 272 28 961 000 7,8 Gunnar Knudsens vei 90 2007 Skien Telemark Lager / Kombi 16 500 11 457 000 3,8 Rabekkgata 4 2007 Moss Østfold Lager / Kombi 7 100 3 200 000 5,7 Gidsken Jacobsens vei 12 2007 Bodø Nordland / 2 800 3 945 000 6,5 Gidsken Jacobsens vei 14 2007 Bodø Nordland 3 000 3 392 000 5,4 Gidsken Jacobsens vei 22 2007 Bodø Nordland / 3 400 4 025 000 1,5 Gidsken Jacobsens vei 28-30-32 2007 Bodø Nordland / 1 600 1 651 000 2,8 Lørenveien 68 2007 Oslo Oslo 11 700 16 115 000 4,8 Deliveien 10 2007 Vestby Akershus Lager / Kombi 11 000 7 692 000 3,0 Trollåsveien 6 2007 Oppegård Akershus 10 100 6 589 000 2,6 Hotvedtveien 6 2007 Sandefjord Vestfold 11 500 11 756 000 3,8 Transaksjonsvolum Storebrand Eiendomsfond AS 8000 8000 7000 7000 6000 6000 5000 5000 4000 4000 3000 3000 2000 2000 44 Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsp ortefølje Antall eiendommer 10 30 2 884 63 3 902 63 1000 899 1000 512 259 346 415 423 406 177 225 266 41 0 02004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 62 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 62 61 56 48 44 70 60 50 40 30 20 10 0 Syndikater 19% Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke. Basert på leieinntekter UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 % Fylke Oslo % 46,60 % Akershus 12,70 % Sør-Trøndelag 10,10 % Vest-Agder 8,00 % Hordaland 7,30 % Storebrand Eiendomsfond AS 75 % Østfold 3,50 % Vestfold 3,40 % Nordland 2,50 % Telemark 2,10 % Rogaland 2,00 % Nord-Trøndelag 1,00 % Oppland 0,50 % Hedmark 0,30 % Totalt 100 % Syndikater UNION Eiendomsinvest Norge ASA Storebrand Eiendomsfond AS Markveien 35 2007 Oslo Oslo / 7 900 16 204 000 5,5 Bassengveien 6 2007 Gjøvik Oppland 1 200 1 829 000 1,6 Hagebekksenteret 2007 Trysil Hedmark 1 400 1 795 000 1,4 Storgata 22 2007 Otta Oppland 1 100 1 468 000 6,3 Industriveien 21 2007 Jessheim Akershus 4 600 6 545 000 10,3 Husnes Storsenter 2) 2007 Husnes Hordaland 37 700 30 750 000 4,3 Mjåvannsvegen 28 2007 Kristiansand Vest-Agder Lager / Kombi 13 000 10 199 000 3,4 Orkdalsvegen 100 2007 Orkanger Sør-Trøndelag 2 700 3 649 000 2,7 OTI-Senteret 2007 Orkanger Sør-Trøndelag 11 600 14 293 000 3,0 Dronningens gate 3 2007 Oslo Oslo 1 800 2 037 000 4,6 Revierstredet 2 2007 Oslo Oslo 15 300 35 397 000 3,0 Kirkegaten 32 2007 Oslo Oslo / 3 100 3 166 000 1,0 Sandgata 28 2008 Trondheim Sør-Trøndelag Parkering 3 200 4 020 000 13,4 Hans Nilsen Hauges vei 1 2008 Fredrikstad Østfold 5 400 4 691 000 3,0 Kjellerholen 9 2008 Skedsmo Akershus / 6 900 11 589 000 4,2 Barstølveien 2009 Kristiansand Vest-Agder 24 100 26 645 000 9,4 Totalt 404 372 431 541 000 1) Storebrand Eiendomsfond eier 51 % av eiendommen. Areal og leieinntekter er basert på 100 % eierskap. 2) Mosvold Næring AS eier 25 % av eiendommen. Areal og leieinntekter er basert på 100 % eierskap.