FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2017/1245 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/31 22.03.2018 Kommunestyret 18/24 12.04.2018 2.gangsbehandling Omregulering Danefjell - gnr/bnr 5/52 og deler av gnr/bnr 5/24 Administrasjonens forslag til vedtak: Behandling i Teknisk utvalg - 22.03.2018: Ole Magnus Skretting (Ap) ble i tidligere møte erklært inhabil i saken og fratrådte sete. Teknisk utvalg innstiller enstemmig på administrasjonens forslag. Ole Magnus Skretting tok sete igjen. Teknisk utvalgs innstilling 22.03.2018: Behandling i Kommunestyret - 12.04.2018: Ole Magnus Skretting (Ap) og Anija M. Wormsen (Sv) ba kommunestyret vurdere deres habilitet i forbindelse med behandling av denne sak. Kommunestyret vedtok enstemmig at Skretting og Wormsen er inhabile og representantene fratrådte setene. Teknisk utvalgs innstilling enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak 12.4.2018:
Skretting og Wormsen tok sete igjen. Saksdokumenter: Plankart datert 25.10.2017* Bestemmelser datert 25.10.2017* Situasjonsplan datert 18.9.2017* Planbeskrivelse datert 25.10.2017* 1.gangsbehandling sak 17/141 30.11.2017* Teknisk utvalgs behandling sak 17/88 29.6.2017* Brev om offentlig ettersyn datert 12.12.2017* Innspill - Vest Agder fylkeskommune datert 21.12.2017* Innspill - Fylkesmannen datert 8.1.2018* Innspill - Reidun Mrkor datert 6.1.2018* Innspill - Børge Eriksen og Joakim Buch datert 30.1.2018* Innspill Barnas talsperson datert 1.3.2018* Alle dokumenter merket med * er vedlagt saken. Saksutredning Forslagstiller er Roy Gåseland. Utførende er Lister Arkitektur og Byggteknikk AS. Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av 3 nye eneboliger, med tilhørende atkomstveg og parkering. Planområdet omfatter eiendommen gnr/bnr 5/52 eid av Roy Gåseland og deler av 5/24 - kommunal veg. Planstatus Arealet er i gjeldende reguleringsplan for Danefjell fra 1969, PlanID 00400, regulert til boligområde. Gjeldende plan har ikke utnyttelsesgrad og en etasjebegrensning på 1.etasje. Innkommende merknader i høringsfasen Teknisk utvalg vedtok i sak 17/141 den 30.11.2017 å legge ovennevnt forslag til reguleringsplan med bestemmelser begge datert 25.10.2017,ut til offentlig ettersyn, jfr. Plan- og bygningslovens 12-12. Planforslaget lå ute til offentlig høring i perioden 12.12.2017-30.1.2017. Det kom i perioden inn 4 innspill. Etter perioden ble barnas talsperson bedt om å se på planen og hun kom med ett innspill 1. mars, vedlagt og kommentert under. Innspill - Vest Agder fylkeskommune datert 21.12.2017* De skriver: «Vi har ingen merknader til planforslaget». Tatt til etterretning. Innspill - Fylkesmannen datert 8.1.2018* De skriver, utdrag: «forslaget til omregulering er tilfredsstillende utredet og beskrevet, og kan ikke se at planforslaget har negative virkninger for nasjonale og regionale interesser. Vi ser derfor ikke grunn til å gå imot dette planforslaget.
Nederst på s.9 i planbeskrivelsen står at "det sees ikke behov for rekkefølgekrav i planen". 4.2 i bestemmelsene inneholder krav om sikring av kant mot nord på tomt B3 før det gis brukstillatelse for boligen. Videre er det to rekkefølgekrav i kap. 7 i bestemmelsene. Vi mener det er behov for disse og forutsetter at de blir stående. Tatt til etterretning. Fylkesmannen kommenterer og en uoverensstemmelse mellom planbeskrivelse og bestemmelser. Bestemmelsene står uforandret på dette slik fylkesmannen ønsker. Innspill - Reidun Mrkor datert 6.1.2018* Innspillet deles opp og kommenteres punktvis. Ikke-kommenterte utspill er tatt til etterretning. Mrkor skriver: «Det er mange ting ved behandling av denne saken jeg stusser ved, så jeg forventer en begrunnelse fra både Vest-Agder fylkeskommune, kommunen, Teknisk utvalg og også utbygger som kommer med flere usannheter. Noe har jeg nok nevnt i tidligere sendte mail. Brev datert 9.6.2017 fra Vest-Agder fylkeskommune mottatt Farsund kommune 13.6.2017 ble referert på møtet i Teknisk utvalg først 30.11.2017, altså over 5 måneder senere! Et dokument som tiltakshaver ikke fikk lese før nesten et halvt år var gått. Er utvalget fornøyd med denne saksbehandlingen? Da brevet var "kommet frem under radaren" som saksbehandler kaller forglemmelsen og videresendt O.T.Naglestad 28.11.2017 kom det det svar innen 2 timer, så der gikk det fort unna». Mrkor reagerer på at innspillet fra fylkeskommunen ikke ble forelagt utvalget før behandling og 5 måneder etter at det ble mottatt. Til orientering kan opplyses at innspill blir fremlagt for utvalget sammen med saksfremlegg omtrent en uke før behandling. Fylkeskommunen gjorde i dette tilfellet en feil i sin utsendelse og sendte ikke innspillet til tiltakshaver som har meldt om igangsetting av planarbeidet. Feilen ligger hos Vest-Agder fylkeskommune og ikke Farsund kommune. Men det ble tilstrebet av administrasjonen å legge dette frem -fremfor å avvise innspillet. Tiltakshaver greide på kort tid å kommentere innspillet slik at det ble mulig å legge dette på bordet til 1.gangsbehandlingen. Brev datert 9.6.2017 fra Vest-Agder fylkeskommune og svar fra tiltakshaver datert 28.11.2017 ble referert for teknisk utvalg i møte 30.11.2017. Mrkor skriver: Vest-Agder fylkeskommune peker i dette brevet blant annet på at utnyttelsesgraden er høy, noe som også kommunen, Teknisk utvalg og beboere mener. Men ørlite er foreslått gjort for å rette på det. Til og med utbygger sier i brev datert 15.1.15 (tror det skal være 15.1.16) at naboeiendommene har en tett bebyggelse. Så dersom en bebyggelse regnes som tett fra før, er det da greit å fortette enda mer? Fylkeskommunen påpeker i innspill til oppstart at utnyttelsesgraden av det aktuelle arealet synes høy. De har ikke kommentert dette ved høring av planforslaget. Maksimalt tillatt bebygd areal (% BYA) i planen er 40 % for B1 og B3 og 50 % for B2. Dette er ikke uvanlig for reguleringsplaner i bynære og tettbebygde strøk. Mrkor Skriver: Da jeg kom over dette dokumentet datert 9.6.2017 fra Vest-Agder fylkeskommune reagerte jeg med en mail til kommunen datert 27.6.2017, for i dokumentet sto det at planen var i tråd med reguleringsplan vedtatt i 1969, noe den jo ikke er, dersom vi har samme plan. Den reguleringsplanen som det hele tiden er blitt vist til, og som gir detaljer en kommuneplan ikke gir, viser 1 - ett bygg som det også står å lese i 1 i reguleringsbestemmelsene til planen, og bygges i 1 - en etasje som det står i 3 i de
samme bestemmelsene. Jeg ba til og med om at dette dokumentet måtte deles ut på møtet 29.6.2017. Men det ble dessverre ikke lagt med dersom det først kom fram på møtet 30.11.2017. Fylkeskommunen ser positivt på at ønsket reguleringsendring er i tråd med gjeldene formål i planen fra 1969, som er bolig. Noe den er. Mrkor Skriver: I samme brev fra Vest-Agder fylkeskommune leser jeg: "En lavere utnytting vil kunne gi høyere bokvalitet". Veldig viktig for oss som bor her. Men for utvalget er fortetting tydeligvis viktigere enn utsikten og innsikten for oss. Her ser det ut til at det gjelder å få plass til flest mulig, selv om det fins flere andre planer i nærheten som burde kunne sees i sammenheng. Eller hva? Tas til etterretning. Administrasjonen tolker for øvrig fylkeskommunens kommentar om bokvalitet å gjelde for nye beboere i planområdet, som man må anta er innforstått med egne valg og krav. For noen er god bokvalitet å bo litt tett. Mrkor Skriver: Plassering av høyeste hus på høyeste område her er en dårlig ide og passer dårlig inn. En kan jo lure på om utvalget har lest om silhuettvirkning, estetikk og landskapsinngrep, nærmiljø og bokvalitet i Fylkesmannens brev av 27.6.2017. For det tas dessverre ikke hensyn til noe av dette. Heller ikke om innsynet. Og det skrives også om en forventning til at den planlagte boligbebyggelse vil forholde seg til eksisterende bebyggelse og terreng på en god måte. Eiendommen er regulert i en plan fra 1969. Det er en vanskelig oppgave å benytte denne planen i henhold til dagens språk og krav. Det må og sees på hvordan gjeldene plan i praksis er blitt benyttet og hvilke dispensasjoner som er gitt i omkringliggende områder mhp for eksempel antall etasjer. Sett opp mot gjeldene planforslag og øvrig historikk vil administrasjonen mene at foreliggende omregulering ikke er utilbørlig mer til sjenanse for naboene enn om planområdet bygges ut etter gjeldene plan. Gjeldende plan har potensiale til å ta mer utsikt enn nytt planforslag. Dersom utbygging skjer etter gjeldene plan skal bygningsmassen langside vende mot klager, takvinkel er ubestemt, det er ikke reelle høydebegrensninger, ei heller krav om senking av terreng -som kreves i nytt planforslag. Når det gjelder innsyn mener administrasjonen at det er gjort gode og konkrete grep i bestemmelsene for å redusere dette betraktelig. Noe kontakt med naboer må påregnes i tettbebodd strøk. Mrkor Skriver: Snauhogst av området er for lengst foretatt til tross for 5 i reguleringsbestemmelsene. Gjelder ikke disse bestemmelsene inntil annet er endelig vedtatt? Og hva med silhuettvirkningen? 5 i reguleringsbestemmelsene sier at «Eksisterende trær bør søkes bevart.» Mrkor Skriver: Når utbygger skriver i pkt. 3 om planområdet i nord, pkt.3.6, 3.8 og pkt. 4.7 om grønnstruktur, barns interesser og uteoppholdsareal er han helt på villspor. Nord for planområdet ligger Danefjell, et bratt fjell umulig å komme opp på, har aldri sett noen der oppe, verken barn eller voksne. Gjeldene plan har store områder avsatt til lek og uteopphold. Barn og unges interesser er således ivaretatt i gjeldene plan, men mangler gjennomføring. Dette tas til etterretning.
Innspill - Børge Eriksen og Joakim Buch datert 30.1.2018* Innspillet er identisk med innspill fra Reidun Mrkor datert 6.1.2018* kommentert over. Innspill Barnas talsperson datert 1.mars 2018 Hun skriver: I flg. Saksdokumentene er barn og unges interesser sikret i gjeldende reguleringsplan hvor lekeplass og ballfelt er innregulert 150 m øst for eiendommen. Dette anses som positivt. Bemerker likevel at tomtene hvor tre hus er tenkt bygget, ligger på en kolle. Det er særs viktig at området sikres tilstrekkelig og ikke utgjør en fare for barn. Både under byggeperioden og etter at husene står ferdig. Iflg. Ros analysen bemerkes det også at det finnes middels risiko for gående/syklende. Mange myke trafikanter vil ferdes i området, og det forventes at hensiktsmessige grep tas for å sørge for at sikkerheten til disse ivaretas på best mulig måte før igangsetting. Ellers ingenting å bemerke. Det er i bestemmelsene krav om sikring/skjerming mot nord. Punkt 4.2 «Gjerde, Sikring: På tomt B3 skal det oppføres gjerde på overkant av mur mot Nord. Gjerdet skal være min. 1,5m høyt og utføres med spiler, tett kledning e.l, og skal være oppført før det gis brukstillatelse for boligen». Utover dette anses sikring av øvrige skrenter som eiers personlige ansvar og er ikke noe som normalt reguleres inn. Sikkerhet i byggeperioden reguleres av eget lovverk. Vurdering: Forslaget ivaretar de retningslinjene som er gitt i forbindelse med 1.gangsbehandling og innspill fra teknisk utvalg. - Det er gjort grep for å ivareta naboers synspunkt ved å redusere innsyn fra ny bebyggelse gjennom endringer i bestemmelsene. - Det er medtatt krav om nedjustert terreng i forhold til gjeldene plan, et godt grep. Fylkesmannen I Aust og Vest-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune har ingen innvendinger mot planforslaget. Administrasjonen vil anbefale at planforslaget vedtas slik det foreligger.