Regional plan for bærekraftig arealpolitikk Vestfold Forutsetninger for planarbeidet

Transkript

1 Regional plan for bærekraftig arealpolitikk Vestfold Forutsetninger for planarbeidet Befolkningsutvikling og arealbehov til nærings og boligformål fram mot 2040 JULI 2011

2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Vestfold Fylkeskommune Forutsetninger for planarbeidet Utgave/dato: [Revisjon] / Arkivreferanse: Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: Regional plan for bærekraftig arealpolitikk Regional plan Stokke Sigrid Plan;Utredning Regional utvikling Analyse; Overordna plan; Prosessbistand / rådgivning Skrevet av: Kvalitetskontroll: Kristin Barvik, Paal Grini, Sven Haugberg Siri Jensen og Sigrid Stokke Asplan Viak AS

3 SAMMENDRAG BEFOLKNINGSUTVIKLING Fra 1980 til utgangen av 2010 økte befolkningen i Vestfold fra til innbyggere. På 30 år vokste Vestfold med mennesker. Tønsberg passerer innbyggere i disse dager. Regional plan for bærekraftig arealpolitikk skal se fram mot I neste 30-års periode kan folketallet vokse med bortimot personer. Det tilsvarer befolkningen i Tønsberg, Nøtterøy og Stokke. Endringene i aldersgruppene vil bli merkbare. Når det gjelder de yngste, førskolebarna, har størrelsen på denne gruppen ikke endret seg de ti siste årene. 10-årsperioden vi er inne i nå vil gi 1000 nye førskolebarn og økningen vil fortsette fram mot Antall grunnskolebarn i Vestfold har gått ned de siste 5 årene, men fram mot 2040 forventes en økning på 5500 barn. Elevgrunnlaget for videregående skole vil ikke endre seg vesentlig fram mot 2030, men deretter øke. Den yrkesaktive aldersgruppen vil vokse betydelig i hele perioden, fra i 2010 til bortimot i Gruppen, yngre pensjonister (67-79 år) har vært stabil de siste 10 årene. Nå forventes en stor vekst, bortimot en dobling fram til 2040, fra til Like sterk vil økningen i antall eldre over 80 år bli, fra i 2010 til i Bare i tiåret fra 2020 til 2030 vokser gruppen med 5600 personer. BEHOV FOR AREAL TIL NÆRINGSFORMÅL Endringer i næringslivet påvirker også næringslivets arealbehov. De siste 50 årene har vært preget av overgangen fra vareproduksjon til tjenesteproduksjon og større internasjonalt varebytte. Nedlegging av tradisjonell industri og framveksten av tjenestesamfunnets kontorbedrifter har også satt tydelig preg på våre arealer og landskaper. Stadig større del av sysselsettingen er knyttet til større, og særlig de mange mindre, kontorbedriftene. Disse søker seg i stor grad til de større byene, selv om de nyere kontorbyggene langs E18 er godt synlige. Offentlig sektor, detaljhandel, privat og forretningsmessig tjenesteyting er sterkt byorientert, og bidrar tungt til den sterke sysselsettingskonsentrasjonen i de større byene. Samtidig er det fortsatt mange bedrifter innen vareproduserende industri, transport, lager og logistikk. Disse har store behov for effektiv transportinfrastruktur og hensiktsmessige næringsarealer utenfor tettstedene. Effektivisering og automatisering innen disse bransjene har langt på vei frikoplet arealbehovene fra sysselsettingsomfanget. Selv om det har blitt færre arbeidsplasser, gir sterkt økende varevolumer fortsatt betydelige arealbehov. Figur 1 Næringsbygg fra det siste tiåret finnes mer spredd i fylket enn boligbygg. De er etablert både i tilknytning til sentrene, langs E-18 og i regionale næringsområder. 3

4 Byvekst og fortetting har ført til en utflyttingsbølge for deler av industri, lager og transport. Handelsnæringene effektiviseres. Framvekst av kjøpesenter, bransjeglidning, økt kjedeorientering og sammensmelting mellom grossist og detaljist stiller nye lokaliserings- og arealkrav. Arealbehovet for næring er utført etter to alternative framgangsmåter. Alternativ 1 bygger på en framskriving av historisk utvikling. I følge dette anslaget kan behovet ligge på ca daa pr år i Vestfold. En framskriving av befolkningsutvikling og sysselsetting, og beregning av arealbehov beregnet ut fra forventning om nye arbeidsplasser, gir et tilsvarende arealbehov. Selv om sysselsettingen innenfor industri, lager og transport ikke ventes å øke like mye som tjenesteytende næringer, vil disse næringene fortsatt ha et høyt arealbehov. Ikke minst fordi bedrifter innenfor disse næringene sitter med nøkler til transformasjonsprosessene. Utflytting av arealkrevende virksomheter fra bynære områder krever nye arealer for eksempel langs E 18, men åpner samtidig sentrale områder for fortetting og omstilling. Etterspørselen etter næringsarealer vil være størst innenfor byområdene. Bare veksten i varehandelen er beregnet til å generere en etterspørsel etter areal på mellom daa pr år (Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold, 2009). Det er grunn til å forvente at fortetting på sikt kan være med å redusere det samlede arealbehovet. Som plangrunnlag legges det til grunn at behovet for næringsarealer i en 30-års periode vil være i ca 2700 daa. BEHOV FOR AREAL TIL BOLIGFORMÅL Behovet for areal til boliger styres i hovedsak av hvor stor befolkningen og befolkningsveksten er, hvordan alderssammensetningen er, størrelsen på husholdningene og hvilke boligtyper disse igjen velger. Boligbyggingen i Vestfold har fulgt det samme mønsteret som landet ellers. Fra en aktiv boligbygging på 1970-tallet med en stor andel eneboliger, har byggingen gått markert tilbake. Den var på sitt laveste i 1993 og steg gradvis mot 2004 for så å stige kraftig fram til De siste årene har den igjen gått tilbake. Andelen blokker øker. Framover vil økningen av aldersgruppene år og påvirke etterspørselen etter visse boligtyper og beliggenhet. Økningen i husholdninger med 1 og 2 personer gir behov for flere mindre leiligheter. Ønsker morgendagens barnefamilier å bo i eneboliger, vil behovet for arealer også være avhengig i hvilken grad dagens villaer blir overtatt av disse, eller om det er behov for nybygging. Figur 2 Boligbyggingen det siste tiåret har skjedd nær sentrene. I Vestfold har boligbyggingen de siste 10 årene i hovedsak foregått som sentrumsnære leilighetsbygg, ikke bare i byene, men også i områdesentrene. Det har skjedd som fortetting i eksisterende boligområder eller ved omdanning av industriområder, lagerarealer, havner og lignende til bolig- eller byområder, såkalte transformasjonsområder. 4

5 Behovet for arealer til boligformål i Vestfold fram til 2040 er beregnet med bakgrunn i prognoser og framskriving av folketallet, se side 8. Det er sett nærmere på to alternativer. Etter år 2000 har en stor del av boligene vært oppført tett og sentrumsnært. Alternativ 1 viderefører denne trenden. I 2040 vil det da være behov for i underkant av daa til boligformål. I beregningen inngår at en del av boligbehovet er dekket gjennom fortetting, på grunnlag av faktisk fortetting. Fylkeskommunenes modellverktøy, PANDA bygger boligtypefordelingen på erfaringer fra 1970-årene fram til i dag. Det gir er en større andel eneboliger. Alternativ 2 benytter PANDAS fordeling. Arealbehovet vil da være ca daa til boligformål i Også i dette alternativet inngår at en del av boligbehovet er dekket gjennom fortetting. Framtidig arealbehov for boliger i Vestfold vil bla være avhengig av potensialet for fortetting og mulighetene for ny bruk av industri- havne- eller andre næringsareal til boligformål, gjerne som et sambruk med annen bruk. Tettstedsvekst og sammensetningen av boligmassen vil også være avgjørende for arealbehovet. Figur 3 Kartfigurene illustrerer arealbehov i et 30-års perspektiv. 5

6 INNHOLDSFORTEGNELSE Sammendrag... 3 Befolkningsutvikling... 3 Behov for areal til næringsformål... 3 Behov for areal til boligformål... 4 Innledning... 7 Bruk av modell... 7 Befolkningsutvikling... 8 Innledning... 8 Historiske befolkningstall... 8 Prognoser for befolkningsutvikling Bruk av modellen Panda Historisk og framskrevet befolkningsutvikling Historisk og framskrevet befolkningsutvikling, aldersfordelt Forhold som påvirker næringslivets etterspørsel etter arealer Endringer i næringsstruktur Næringslivets preferanser Karakteristika ved gode næringsarealer Ulike næringer har ulike behov Vekst gjennom fortetting Erfaringer med regionale næringsområder Konsekvenser for fremtidig etterspørsel etter næringsareal Prognoser for arealbehov næring Arealbehov basert på historisk arealforbruk Arealbehov basert på fremtidig befolkningsutvikling Framtidig arealbehov til handel basert på forbruksvekst Kartlegging av dagens tilbud om større næringsarealer i vestfold Boligutvikling og arealbruk Historisk utvikling Trender og utvikling Behov og prognoser Muligheter for fortetting Faktorer som påvirker arealbehov til boligformål

7 INNLEDNING Dette forutsetningsnotatet er en del av grunnlagsdokumentasjonen til Regional plan for bærekraftig arealpolitikk. Notatet beskriver og drøfter den historiske utviklingen, trender og prognoser innen befolkning, næring og boligbygging for fylket, kommunevis og med eks. fra enkeltkommuner der det er funnet hensiktsmessig. Utgangspunktet for planarbeidet er å utvikle robuste løsninger for framtidig arealbruk. Selv om det vil være en målsetting å øke arealeffektiviteten i fylket, vil det i et analyseperspektiv være behov for å utprøve ulike alternative arealbehov for å få fram robustheten i alternative utviklingsretninger. Det er forsøkt å se utviklingen i et 30 års perspektiv fram til Likevel er det benyttet ulike tidsperioder og intervaller alt ettersom hva som gir nyttig og interessant kunnskap til planprosessen. Kombinasjon av framskrivninger i befolkning ligger som hovedpremiss. Veien videre fra prognoser til arealbehov går via vurderinger av trender både i forhold til bostedspreferanser, husholdningstyper og i forhold til utviklingstrender innen næringslivet. BRUK AV MODELL I dette forutsetningsnotatet er fylkeskommunenes eget analyseverktøy, PANDA benyttet som verktøy til å utarbeide prognosene. Det gir kontroll på alle forutsetninger og gjør det mulig å utarbeide befolkningsprognoser og sysselsettingsprognoser som er konsistente. Panda-modellens befolkningsprognosemodul er brukt. Ved bruk av modellen synliggjøres ulike utviklinger i kjønns- og aldersstruktur i kommunene. Veksten i aldersgruppen 20 til 65 år legges til grunn som vekstfaktor for utvikling i sysselsettingen i den enkelte kommune. Dermed vil en i det lange løp ikke få vesentlig endringer i nivå for pendling og arbeidsplassdekning i kommunene. Modellmodulen Felleskjøring, gjør det i prinsippet mulig å få fram utviklingen i sysselsettingen inklusiv endring i næringssammensetningen. Denne endringen vil være en funksjon blant annet av styrt utvikling i produktivitet, produksjon og arbeidsmarkedsklarering. Da det ikke foreligger tilstrekkelig informasjon og kunnskap om hvordan disse parametre bør settes, er sysselsettingsberegningen kjørt utenfor Panda-modellen, på basis av befolkningsutviklingen. Utviklingen i aldersgruppene under 16 år og over 80 år påvirker i stor grad kommunenes nivå for tjenesteproduksjon. På grunnlag av rammetilskottsordningene fra staten til kommunesektoren der vekten av disse aldersgrupper framgår, er det beregnet en vekstfaktor for kommunal forvaltning og tjenesteproduksjon. Resten av næringsgruppene i sysselsettingen i den enkelte kommune har samme relative andel i alle årene framover. Dersom det er aktuelt å endre på disse premissene, er det mulig å gjennomføre modellberegninger med andre, avklarte premisser. 7

8 BEFOLKNINGSUTVIKLING INNLEDNING Her presenteres noen viktige trekk ved befolkningsutviklingen i fylket etter I tillegg er det utarbeidet befolkningsprognose for hver av kommunene fram til SSBs alternativ MMMM er lagt til grunn. I høst vil det bli utarbeidet et alternativ til hvor kommunenes innspill vektlegges og innarbeides. HISTORISKE BEFOLKNINGSTALL Befolkningsutvikling 1980 til 2009 Vestfold ,4 1,2 Befolkningstall i året ,8 0,6 Årlig befolkningsvekst i prosent 0, Folketall Årlig prosentvekst ,2 0 Figur 4 Vestfold, utvikling i folketall. Vestfold hadde i innbyggere. Ved utgangen av 2010 hadde befolkningen økt til innbyggere, dvs. med nye innbyggere over 30 år. Den årlige prosentvise veksten har stort sett variert fra 0,5 % til 1,3 %. Den største befolkningsveksten var på slutten av 90-tallet og i noen år fra

9 Netto innflytting og boligbygging Vestfold fylke Netto innflytting pr år Boligbygging pr år Boligbygging Netto flytting Figur 5. Netto innflytting og boligbygging. Antall. (F) Vestfold har i denne 30 års perioden hatt relativt liten naturlig tilvekst stort sett mellom 200 og 400 personer årlig, mens netto innflytting har variert fra 800 til vel 2000 personer årlig. Boligbyggingen har for de fleste årene variert mellom 900 til 1100 boliger årlig, med en topp i Det er en rimelig grunn til å anta at det er en sammenheng mellom boligbygging og innflytting til fylket. Årene med høyere boligbygging enn netto innflytting, etterfølges av netto tilvekst av innflyttere de påfølgende årene. Figur 6. Befolkningsendring , og Prosent. (K) 9

10 800 Netto innflytting fordelt på aldersgrupper - årlig gjennomsnitt for 6 perioder Vestfold Gjennomsnitt 1980 til 1984 Gjennomsnitt 1985 til 1989 Gjennomsnitt 1990 til 1994 Gjennomsnitt 1995 til 1999 Gjennomsnitt 2000 til 2004 Gjennomsnitt 2005 til år år år år år år år år år 90+ år Figur 7. Netto innflytting fordelt på aldersgrupper, årlig gjennomsnitt av femårsperioder ( ). Antall. (F) Netto innflytting til Vestfold, er systematisert i 5 års perioder og etter alder. Fylket har i denne 30 års perioden hatt stor innflytting i alle aldersgrupper, unntatt i gruppen 20 til 29 år, som har netto utflytting. De yngste barna utgjorde den største gruppen av netto innflyttere de 20 første årene. Seinere har aldersgruppen år tatt igjen og blitt den største aldersgruppen den siste 5- årsperioden. Aldersgruppen år har hatt en betydelig økning i 30- årsperioden. Det er altså typiske familier som utgjør netto innflytting. Det er også sett på fylkets pendlingsmønster. Figuren viser at Vestfold har et relativt stort underskudd på arbeidsplasser. Fylket har betydelig større utpendling enn innpendling. Netto utpendling var i , mens vestfoldinger hadde sitt arbeidssted innenfor eget fylke. Den største netto utpendlingen er til Oslo (4800), Drammen (2400), og Lier (630) Pendling Vestfold Innpendling til Vestfold Utpendling fra Vestfold Figur 8. Inn- og utpendling fra Antall. (F) 10

11 PROGNOSER FOR BEFOLKNINGSUTVIKLING Dette er en befolkningsprognose for kommunene hver for seg og samlet for fylket. Prognosen skal harmonere med SSBs 2010 prognose alternativ 4 M 1. Prognosene til SSB går fram til for kommuner og fylker, mens RPBAprosjektet har beregnet prognosene fram til Det er gjennomført ved at den årlige prosentvise veksten i hver enkelt kommune i slutten av 2020-årene er forlenget til På denne måten vil prognosene for de enkelte kommuner følge SSBs prognose. Foreliggende prognose er utarbeidet etter at noen hovedtall per er publisert, men før det foreligger detaljerte tall for flyttinger m.v.. Det er derfor holdt fast på 2010 som første prognoseår. BRUK AV MODELLEN PANDA Fylkeskommunenes eget analyseverktøy, PANDA er benyttet som verktøy for å utarbeide prognosene. Det gir kontroll på alle forutsetninger, samtidig som det er mulig å utarbeide befolkningsprognose og sysselsettingsprognose som er konsistente. Panda-modellens befolkningsprognosemodul er anvendt. Ved bruk av modellen synliggjøres ulike utviklinger i kjønns- og aldersstruktur i kommunene. Veksten i aldersgruppen 20 til 65 år legges til grunn for utvikling i sysselsettingen i den enkelte kommune. Dermed vil en i det lange løp ikke få vesentlig endringer i nivå for pendling og arbeidsplassdekning i kommunene. Ved å nytte en annen modellmodul Felleskjøring, er det i prinsippet mulig å få fram utviklingen i sysselsettingen inklusiv endring i næringssammensetningen. Denne endringen vil være en funksjon blant annet av styrt utvikling i produktivitet, produksjon og arbeidsmarkedsklarering. Da det ikke foreligger tilstrekkelig informasjon og kunnskap om hvordan disse parametrene bør settes, er sysselsettingsberegningen kjørt utenfor Panda-modellen, på basis av befolkningsutviklingen. Utviklingen i aldersgruppene under 16 år og over 80 år påvirker i stor grad kommunenes nivå for tjenesteproduksjon. På grunnlag av rammetilskottsordningene fra staten til kommunesektoren der vekten av disse aldersgrupper framgår, er det beregnet en vekstfaktor for kommunal forvaltning og tjenesteproduksjon. Resten av næringsgruppene i sysselsettingen i den enkelte kommune har samme relative andel i alle årene framover. Dersom det er aktuelt å endre på disse premissene, er det mulig å gjennomføre modellberegninger med andre, avklarte premisser. 1 4M betyr middelsalternativene for fødselsfrekvens, levealderutvikling, innenlands flytting og innvandring 11

12 HISTORISK OG FRAMSKREVET BEFOLKNINGSUTVIKLING Tabell 1 Årlig prosentvis vekst historisk og i prognoseperioden (F-K) Horten 0,39 % 0,65 % 0,73 % 0,62 % 0,63 % 0,63 % Holmestrand 0,60 % 0,25 % 0,83 % 0,97 % 0,87 % 0,88 % Tønsberg 0,34 % 1,09 % 1,30 % 1,34 % 1,18 % 1,19 % Sandefjord 0,33 % 0,99 % 0,91 % 0,86 % 0,82 % 0,83 % Larvik 0,71 % 0,62 % 0,49 % 0,64 % 0,66 % 0,66 % Svelvik 0,87 % 0,79 % 0,12 % 0,28 % 0,43 % 0,43 % Sande 1,29 % 0,73 % 1,19 % 1,22 % 1,21 % 1,21 % Hof 0,70 % 0,81 % 0,36 % 0,33 % 0,44 % 0,42 % Re 1,03 % 0,83 % 0,93 % 1,05 % 0,98 % 0,99 % Andebu 0,91 % 0,58 % 1,18 % 0,80 % 0,92 % 0,92 % Stokke 1,50 % 0,71 % 1,56 % 1,75 % 1,52 % 1,53 % Nøtterøy 0,67 % 0,90 % 0,55 % 0,59 % 0,64 % 0,64 % Tjøme 0,96 % 1,57 % 0,31 % -0,17 % - 0,06 % -0,05 % Lardal 0,33 % 0,06 % 0,00 % 0,11 % 0,17 % 0,16 % Fylket 0,61 % 0,81 % 0,83 % 0,87 % 0,85 % 0,86 % I perioden fra er det for fylket som helhet beregnet at folketallet vil vokse med fra til Vestfold passerte allerede ved årsskiftet. Økningen de neste 30 vil da være på ca personer. Til sammenligning vokste Vestfold med ca personer de forrige 30-åra. Tabell 2 Vestfold, utvikling i totalfolketallet (F-K). Kommune Sum 2000 Sum 2010 Sum 2020 Sum 2030 Sum 2040 Andebu Hof Holmestrand Horten Lardal Larvik Nøtterøy Re Sande Sandefjord Stokke Svelvik Tjøme Tønsberg Fylket

13 HISTORISK OG FRAMSKREVET BEFOLKNINGSUTVIKLING, ALDERSFORDELT Tabell 3. Vestfold, utvikling blant førskolebarn (F-K) Kommune Sum 2000 Sum 2010 Sum 2020 Sum 2030 Sum 2040 Andebu Hof Holmestrand Horten Lardal Larvik Nøtterøy Re Sande Sandefjord Stokke Svelvik Tjøme Tønsberg Fylket Utviklingen blant småbarn (førskolebarn) vises i tabellen for hele fylket. Antall førskolebarn i Vestfold er forventet å øke med på 40 år. Legg merke til at det ikke har vært vekst de siste 10 årene, mens det er forventet vekst på 1000 førskolebarn i den 10 års perioden vi er inne i nå. Tabell 4 Vestfold, befolkningsutvikling, grunnskolebarn (F-K) Kommune Sum 2000 Sum 2010 Sum 2020 Sum 2030 Sum 2040 Andebu Hof Holmestrand Horten Lardal Larvik Nøtterøy Re Sande Sandefjord Stokke Svelvik Tjøme Tønsberg Fylket

14 Fra 2005 til 2010 har antallet grunnskolebarn gått ned. I prognoseperioden forventes veksten å være på barn, med en total økning fra til For perioden er det beregnet størst (nominell) vekst i Tønsberg, Stokke og Larvik, mens Svelvik er antatt å få en reduksjon av barn i grunnskolealder. Tabell 5. Vestfold, befolkningsutvikling år (videregående skole) Kommune Sum 2000 Sum 2010 Sum 2020 Sum 2030 Sum 2040 Andebu Hof Holmestrand Horten Lardal Larvik Nøtterøy Re Sande Sandefjord Stokke Svelvik Tjøme Tønsberg Totalsum I de nærmeste årene forventes det ikke at elevgrunnlaget for videregående skole vil vokse ikke før etter Tabell 6. Vestfold, utvikling år Kommune Sum 2000 Sum 2010 Sum 2020 Sum 2030 Sum 2040 Andebu Hof Holmestrand Horten Lardal Larvik Nøtterøy Re Sande Sandefjord Stokke Svelvik Tjøme Tønsberg Totalsum Tabell 6 viser at de aldersgruppene som utgjør den yrkesaktive andelen av befolkningen vil vokse betydelig fra 2010 til Størst økning er forventet i Tønsberg og Sandefjord, mens det er forventet en større vekst i Stokke enn i Larvik. Eneste kommune det er forventet reduksjon i denne aldersgruppen er i Svelvik. 14

15 FORHOLD SOM PÅVIRKER NÆRINGSLIVETS ETTERSPØRSEL ETTER AREALER ENDRINGER I NÆRINGSSTRUKTUR FREMVEKST AV TJENESTEØKONOMIEN Økonomisk aktivitet i Norge, som for mange andre vestlige land, har i løpet av de siste 50 årene endret karakter fra vareproduksjon til produksjon av informasjon og tjenester. Bakgrunnen for dette er flerdelt: Utviklingen i sysselsettingen det siste tiåret viser at de store nasjonale vekstsektorene, målt i vekstrater og antall sysselsatte, har vært kunnskapsintensive tjenester, offentlig sektor og private tjenester som bygg og anlegg, handel og transport. Høye vekstrater har det også vært innenfor mindre sektorer som olje, gass og maritime industrier og kreative og opplevelsesbaserte næringer (Onsager, 2008). Også i disse næringene er ofte tjenesteelementet sterkere enn vareproduksjonselementet. De kunnskapsintensive næringenes sterke vekst særlig i storbyene skyldes urbaniseringsfordeler. Hovedlinjen i den globale økonomien er at virksomhetene går fra å være produsenter med hånd om flere ledd i produksjonskjeden, til å være en kjede av tjenesteytere organisert i flere små spesialiserte virksomheter. Lokaliseringsmessig betyr dette at bedrifter etterspør et fleksibelt arbeidsmarked med høy kompetanse. Dette er en drivkraft mot økt urbanisering, der vi nettopp finner de fleksible egenskaper både ved arbeidsmarked og nødvendige kollektive løsninger som får dette markedet til å fungere. Dette ser vi igjen som forklaringsmodell for byregionenes betydning for framgangsrikt næringsliv. Hovednæringer 1988/1990, 1999/2000 og 2008/2009 Vestfold Offentlig forv. og tjenesteyting Privat tjenesteyting Forretningsmessig tjenesteyting Transport, post, lager, telekom. Hotell- og restaurant Varehandel Bygge- og anleggsvirksomhet Kraft- og vannforsyning Verkstedproduksjon Annen industri Olje, gass, inkl rørtrans Fiskeforedling, næringsmiddelindustri Bergverk Totalt sysselsatte 2008/2009: Totalt sysselsatte 1999/2000: Totalt sysselsatte 1988/ Næringsfordeling 2008/2009 Næringsfordeling 1999/2000 Næringsfordeling 1988/1990 Primærnæringer Arbeidsplasser Figur 9. Arbeidsplasser fordelt på næring, 1988/1990, 1999/2000, 2008/2009. Antall. (F). Vestfold følger denne typiske utviklingen. Stadig mer av sysselsettingen er knyttet til tjenesteøkonomien, og lokaliseringsmessig søker de inn til de større sentrumsområdene. Samtidig er det fremdeles mange bedrifter innenfor industri-, engros- og transport som har behov for å bygge nytt for å få bedre logistikk og forenkle og effektivisere produksjonsprosesser. Dette er en byggevirksomhet som i liten 15

16 grad henger sammen med sysselsettingsutviklingen, og man finner like gjerne en negativ sammenheng mellom arealbehov og sysselsettingsutvikling innenfor disse næringene. Figur 10: Konsentrasjon av arbeidsplasser i Vestfold, AVTAGENDE INDUSTRISYSSELSETTING MEN FREMDELES STORE AREALBEHOV Globalisering og økt varebytte har ført til en global arbeidsdeling der særlig Asia står for en stor del av verdens vareproduksjon. Dette har ført til at stadig flere varer kjøpes og transporteres over lange avstander, i stedet for å produseres lokalt. Innenfor både varehandel og produksjonsvirksomhet har dette mange steder ført til en økende etterspørsel etter arealer til lager. Byvekst og fortetting de senere årene har også ført til en ny utflyttingsbølge for deler av industri, lager og transport. Etter hvert som boligbebyggelsen har hentet inn det som en gang var frittliggende næringsareal, virker dette begrensende på denne type virksomhets utviklingsmulighet. Når de så flytter ut av det tettbygde området, vil de normalt etterspørre vesentlig større arealer enn det de flytter fra. Bedriftenes flyttemønster i forbindelse med utbyggingen av de regionale næringsområdene Foksrød og Borgeskogen er eksempler på denne typiske utvikling. 16

17 Figur 11 Bedrifters flyttemønster i perioden , forbundet med utvikling av næringsområdene Fokserød og Borgeskogen. Kilde Asplan Viak AS 17

18 HANDELSNÆRINGEN GÅR NYE VEIER Det har de siste tiårene funnet sted en like stor effektivisering og organisatorisk utvikling innenfor handelsnæringen som den som har funnet sted i de produksjonsrettede næringene. Dette gir seg også utslag i at næringen etterspør andre arealmessige løsninger enn den tidligere har gjort. Utviklingen har særlig vært drevet av følgende faktorer; Effektiv organisering; Fra frittstående enkeltbutikker til kjøpesentra der mange butikker samles under samme tak og underlegges felles styring. Gir mulighet for styring av butikkmiks, åpningstider, felles markedsføring, og vedlikehold, utsmykking, renhold og sikkerhet i fellesområder, noe som gjør dem til svært effektive og attraktive handelsløsninger. Bransjeglidning Bransjeglidning innenfor varehandelen har ført til store endringer i både handelsmønster og konkurranseforhold. Framveksten av dagligvaretilbudet på bensinstasjoner er et typisk eksempel på dette, det samme er innslaget av detaljvarepreget tilbud på hagesentra, møbelvarehus og byggvaresenter. Vertikal integrasjon Økt kjedeorientering med felles innkjøpsavtaler, markedskampanjer og krav til utforming av butikklokaler og lokalisering. Har også ført til framvekst av butikk-kjeder som varemerker, med typiske eksempler som Hennes & Mauritz, Zara og Starbucks. Virksomheter der grossist og detaljist smelter sammen, og der lager og kundearealer flyter over i hverandre. Typiske eksempler er Elkjøp, IKEA og Biltema. For mange av disse virksomhetene er det behov for et betydelig regionalt omland som markedsområde. Vestfold har en situasjon der handelen i stor grad er lokalisert til bysentrene, og regional plan for handel og sentrumsutvikling 2 slår fast at denne strukturen skal videreføres. Dette innebærer at senterområdene må være rustet til å fange opp de nye trendene innenfor varehandel, og gi rom for nødvendig ekspansjon av varehandelsnæringen innenfor eksisterende strukturer. Makter man dette, har man sikret det beste grunnlag for fremdeles vitale byer og tettsteder, der varehandelsnæringen gir store økonomiske ringvirkninger også til annen virksomhet, og større bidrag til investeringskapital til krevende byutviklingsprosesser. 2 Vedtatt i Fylkestinget 20.oktober

19 NÆRINGSLIVETS PREFERANSER Undersøkelser som er gjennomført i Stavanger og Bergen 3 viser en rekke gjennomgående trekk ved bedrifters preferanser i forhold til lokalisering. Bedriftenes lokaliseringspreferanser er særlig knyttet til godt utviklet infrastruktur i form av transportsystemer. Dette gjelder både bil og kollektivtilgjengeligheten. De er også opptatt av forhold til eiendommen de er etablert på. Langsiktighet og utvidelsesmuligheter er klart viktige for en del av bedriftene. Likeledes er de opptatt av kvaliteten på områdene. Svært mange mener estetikk og omdømme til området som sådan er viktig. Den geografiske referansen til næringslivet er regionen. Ved spørsmål om nærhet til kunde, samarbeidspartner etc. finner vi at klart flest identifiserer dette med regionen, og ikke kommune eller område. På andre spørsmål, for eksempel om geografiske begrensinger ved flytting finner vi imidlertid at bedriftene oppgir en større grad av lokal tilknytning, enn hva nærhet til kunder, bransjemiljø og samarbeidspartnere skulle tilsi. Bedriftenes geografiske tilknytning må derfor finne sin forklaring i andre forhold, som stedstilknytning, arbeidstakernes bosted, relasjoner knyttet til grunneiendom etc. Bedriftene er opptatt av behovet for langsiktig planlegging på tvers av kommunegrenser for å sikre nødvendig fleksibilitet og konkurransekraft i regionen. Samtidig er de opptatt av styrket dialog med kommunene og ønsker at kommunene har en aktiv rolle i forhold til næringslivet. For tyngre industri spiller også naboforhold sterkt inn, dette gjelder spesielt i forhold til boligområder. Økt integrering av boliger og næringsområder kan medføre økte konflikter. Enkelte av denne typen bedrifter og virksomheter vil også ha klare lokaliseringsbegrensninger i henhold til ulike lovverk og begrensinger i arealplaner. Arealkrevende bedrifter ønsker i størst grad nærhet til hovedveg, utvidelsesmuligheter, lave etableringskostnader og skjerming fra annen arealbruk. Dette er egenskaper en finner langs transportaksene lenger vekk fra sentrum. Ansatteintensive bedrifter vektlegger derimot i større grad urbane kvaliteter som et godt kollektivtilbud, omdømme/profilering og estetiske forhold/omgivelser. Flere bedrifter, spesielt de arealkrevende, opplever å bli innhentet av byen. Dette begrenser deres utvidelsesmuligheter samtidig som konfliktpotensialet mot naboer øker. Når bedriftene må flytte opplever mange det som svært vanskelig å finne stor nok tomt/ lokaler. Mange av de arealkrevende bedriftene som ønsker å flytte fordi dagens lokalisering har blitt ugunstig, signaliserer at de ved flytting vil etterspørre større arealer enn det de besitter i før flytting. 3 Undersøkelser gjennomført av Asplan Viak blant bedrifter i Stavangerregionen og Bergensregionen i 2007 og

20 KARAKTERISTIKA VED GODE NÆRINGSAREALER Basert både på næringslivets egne preferanser, men også på mer generelle betraktninger knyttet til etablering av gode infrastrukturløsninger, høy transporteffektivitet og lavt konfliktnivå mellom bolig og næring, kan det trekkes opp en rekke grunnleggende karakteristika ved gode næringsarealer. STRATEGISK BELIGGENHET Nærhet til sentrale markeder og kundegrupper Nærhet til befolkningstyngdepunkt Nærhet til viktige terminaler Nærhet til sentrale naturressurser Skjerming i forhold til bolig og institusjoner som genererer persontrafikk TRANSPORTEFFEKTIV INFRASTRUKTUR Nærhet til overordnet vegsystem Nærhet til kollektivtilbud God parkeringsdekning LANGSIKTIGHET OG UTVIDELSESMULIGHET Skjerming i forhold til konkurrerende eller begrensende arealbruk Tilstrekkelig ekspansjonsrom Robusthet og beredskap Tydelig arbeidsdeling mellom næringsområder ATTRAKSJON OG IMAGE Særpregede næringsområder med klar profil og sterke funksjonelle og estetiske kvaliteter Områder med høy historisk verdi og lange tradisjoner Nærhet til sentrale institusjoner/ bedrifter Områder med velkjent regional rolle og fokus. NÆRINGSSTRUKTUR OG KLYNGEFORDELER Spesialiserte områder næringsområder der både infrastruktur og beliggenhet er spesielt tilpasset enkelte bedriftstyper Områder med sterke klyngefordeler områder som samler relaterte næringer Store områder med mangedrifttsfordeler områder med et bredt spekter av næringstyper og et internt marked 20

21 INTERN INFRASTRUKTUR, ESTETIKK OG ORGANISERING Godt utbygget teknisk infrastruktur (veg, vann, avløp, gass, tele, fjernvarme/kjøling) God skilting, oversiktelige strukturer og uterom med kvalitet Gode estetiske kvaliteter Forpliktende avtaler mellom grunneiere om forvaltning og utvikling Organisering av felles utviklingsorganisasjoner ULIKE NÆRINGER HAR ULIKE BEHOV Bedrifter vil vektlegge de enkelte elementene ulikt, alt etter hva som er bedriftens primære kundegrupper og hvilke krav de har knyttet til arealbehov og arealutnyttelse HUSHOLDNINGSRETTEDE NÆRINGER Husholdningsrettede næringer søker seg inn i de sterke befolkningskonsentrasjonene, og er den næringsgruppen som i minst grad ønsker skjerming i forhold til boligbebyggelse. De er avhengig av høy publikumstilstrømming og ønsker seg derfor både nærhet til overordnet vegnett, høy parkeringsdekning og høy kollektivdekning. Langsiktighet og forutsigbarhet er viktig først og fremst i forhold til de sentrale trafikkstrømmene, og de er sårbare overfor endringer som fører til redusert persontrafikk (redusert fremkommelighet, dårlig parkeringstilbud, endring i kollektivtrafikkruter m.m.) Denne typen næringer er sterkt opptatt av områders image og attraksjon, og søker mot områder med sterke klyngefordeler, velkjent rolle og sterkt image. Estetiske kvaliteter vurderes høyt, det samme gjør oversiktelighet, enkel fremkommelighet og god skilting. Forpliktende avtaler om forvaltning og utvikling er viktig, særlig for disse næringene som ofte består av mange små aktører. Husholdningsrettede næringer søker hovedsakelig mot sentrumsområder og bydelssentra, men i økende grad også sentrale næringsområder. Dette gjelder spesielt for varehandelen, der bransjeutviklingen de senere årene har forsterket tendensen til å flytte denne typen virksomheter ut av sentrumskjernene, spesielt på grunn av behov for større plass og bedre tilgjengelighet med bil. Følgende punkter er ventet å prege videre utvikling i arealbehov og lokalisering; - Forventer fortsatt stor sysselsettingsvekst og dermed økende sysselsettingsmessig betydning - Forventer fortsatt distribuert vekst vekst i hele regionen i takt med den generelle befolkningsutviklingen - Arealbehov vil primært være knyttet til nye boligfelt, bydelssetra og bysentra/ kommunesentra. - Arealbehov må først og fremst dekkes gjennom transformasjon og fortetting innenfor allerede eksisterende utbyggingsområder BEDRIFTSRETTEDE NÆRINGER AREALINTENSIVE Arealintensive bedriftsrettede næringer består primært av bedrifter som driver ulike former for kontorbasert virksomhet. På lik linje med husholdningsrettede næringer, vil også disse søke mot de sterke befolkningskonsentrasjonene, med begrunnelse i nærhet til arbeidskraften. De søker veletablerte og store 21

22 næringsområder med mangedriftsfordeler, der de også finner en rekke av sine kunder. Også disse bedriftene har preferanser for lokalisering i områder med høy kollektivdekning, men er også opptatt av høy biltilgjengelighet og nærhet til overordnet vegsystem. Dette er bedrifter som i høy grad søker urbanitetsfordeler ved sin lokalisering, ikke minst for å fremstå som attraktive arbeidsplasser. Denne typen bedrifters behov for forutsigbarhet knytter seg først og fremst til opprettholdelsen av et områdes mangedriftsfordeler og et bredt sammensatt næringsmiljø. De vil være sårbare i forhold til endringer som stykker opp større områder, eller som fører til en begrensning i antall bedrifter i sitt nærområde. De vil også være sårbare i forhold til endringer som forhindrer fremkommeligheten for bedriftens ansatte. Mange bedrifter innenfor denne kategorien vil være sterkt opptatt av image og områdets attraksjon, og søker seg til områder som bidrar til å forsterke bedriftens egen historie, tradisjon og identitet. Estetiske kvaliteter vurderes høyt, det samme gjør oversiktelighet, enkel fremkommelighet og god skilting. Forpliktende avtaler om forvaltning og utvikling vurderes som viktig. Arealintensive bedriftsrettede næringer har preferanser for lokalisering i sentrumsområder og sentrale næringsområder med mangedriftsfordeler. Deres lokalisering vil også være preget av lokaliseringen til sentrale enkeltbedrifter og institusjoner, og flytter gjerne med når slike institusjoner flytter. Følgende punkter er ventet å prege videre utvikling i arealbehov og lokalisering; - Forventer fortsatt stor sysselsettingsvekst og dermed økende sysselsettingsmessig betydning - Forventes å øke mest i de sentrale delene av regionen. - Vil etterspørre arealer i områder med høy kollektivdekning og områder med høyt omdømme og kan forventes å dekke en stor del av sitt fremtidige arealbehov gjennom fortetting i eksisterende næringsområder med høy kollektivdekning - Mangedriftsfordeler og vertikal integrasjon vil likevel gjøre at mange av disse virksomhetene også vil etterspørre og søke seg mot større regionale næringsområder langs E18 noe flyttemønsteret til Foksrød er et eksempel på. BEDRIFTSRETTEDE NÆRINGER AREALKREVENDE Arealkrevende bedriftsrettede næringer består primært av vareproduserende bedrifter og bedrifter som driver innen lager/en gros og transport. Disse bedriftene vil først og fremst være opptatt av nærhet til det overordnede vegsystemet, nærhet til sentrale terminaler og gode forhold for godstransport. Mange av disse bedriftene er virksomheter som påfører sine nære omgivelser negative eksterne effekter i form av støy, støv, lukt eller risiko. De er derfor avhengig av en lokalisering som sikrer dem langsiktig og effektiv skjerming i forhold til boligutbygging og institusjoner som genererer persontrafikk (skoler, barnehager m.m.). Forutsigbare rammebetingelser i form av tilstrekkelige utviklingsmuligheter og skjerming betyr som regel mer enn et områdes image, omdømme og estetiske kvaliteter. De har gjerne spesialiserte krav til teknisk og funksjonell infrastruktur, og er som regel store nok til å ivareta denne type tilrettelegging selv. Selv om disse bedriftene ønsker å trekke seg bort fra de tetteste befolkningskonsentrasjonene, er de likevel avhengig av å være sentralt plassert i regionen. Ofte leverer de varer og utfører transporttjenester til et regionalt marked og er følsomme overfor store transportkostnader. 22

23 Også disse foretakene søker etter klyngefordeler og ønsker samlokalisering med tilsvarende virksomheter, men behov for tilstrekkelig ekspansjonsrom og armslag vurderes oftest som viktigere. Følgende punkter er ventet å prege videre utvikling i arealbehov og lokalisering; Forventes å ha synkende relativ andel av sysselsettingen, men et relativt stabilt til svakt økende arealbehov. Sitter på nøkkelen til fortetting i sentrumsområdene i den grad de er villige til - eller har økonomi til - å flytte. Forventes å legge beslag på mer arealer i nye områder enn det de bruker i dag, Er gjerne disse virksomhetene, som i kraft av sin egentyngde og ringvirkningseffekt til andre næringer, er med på å etablere mangedriftsfordeler og lokaliseringsattraktivitet i nye næringsområder. Arealbehov må i større grad dekkes gjennom å ta i bruk nye utbyggingsarealer, særlig dersom disse er forventet å frigjøre arealer til fortetting i mer sentrumsnære strøk. NÆRINGER MED BEHOV FOR STEDEGNE KVALITETER En undergruppe av de arealkrevende bedriftene er de som er avhengig av stedegne kvaliteter som tilgang til sjø, spesielle energikilder, nærhet til naturressurser e.l for å drive sin virksomhet. Høyst spesialisert og kostbar infrastruktur eller bygningsmasse bør også betraktes som stedegne kvaliteter. Dette er virksomheter som har svært liten fleksibilitet i forhold til alternativ lokalisering, eller der alternativ til flytting er nedleggelse. Denne typen bedrifter vil være spesielt avhengig av forutsigbarhet og tilfredsstillende skjerming i forhold til konkurrerende arealbruk. Når eldre industriområder transformeres til andre formål (bolig og kontor) er det gjerne disse virksomhetene som blir liggende igjen, og deres rammebetingelser for videre drift kan på sikt bli vesentlig forringet dersom en ikke tar tilstrekkelig hensyn til dem i transformasjonsprosessene. I de fleste tilfellene utgjør disse bedriftene også nødvendig infrastruktur for samfunnet, som f.eks produksjon og eller innførsel av byggeråstoff (asfaltverk og betongblandeverk) eller lager og deponiområder, som samfunnet er avhengige av og som trenger en sentral plassering for å redusere transportarbeidet. Tilgang til gode sjøverts industriområder minker i de sentrale deler av regionen, og de resterende opplever økende press fra omkringliggende boligområder. Dette er en utfordring som regionen må ta fatt i. Følgende punkter er ventet å prege videre utvikling i arealbehov og lokalisering; Vil oppleve stadig sterkere press i sentrale områder derfor viktig med spesielt fokus på disse virksomhetene. Må sikres skjerming i forhold til bolig, og et minimum av ekspansjonsrom. De aktuelle områdene representerer ofte en knapp ressurs, der det finnes få reelle alternativer til lokalisering. BEDRIFTSRETTEDE NÆRINGER DEN STORE MELLOMGRUPPEN Arbeidsplassintensive kontorbaserte foretak og arealkrevende, store industribedrifter utgjør to ytterpunkt på en skala. Et stort antall virksomheter plasserer seg mellom disse ytterpunktene. Disse virksomhetene søker nærhet til store befolkningskonsentrasjoner samtidig som de ønsker tydelig skjerming fra disse. De søker nærhet til det overordnede vegsystemet og høy parkeringsdekning, og de søker de store områdene med mangedriftsfordeler og variert næringsstruktur. De har hovedfokus på næringstrafikken, og ønsker ikke store innslag av privattransport i sine nærområder. 23

24 De har problemer med å oppfylle krav til høy arealutnyttelse fordi de har behov kombinasjonsbygg tilpasset både lager/produksjon og kontor. Videre har de gjerne behov for utearealer for lagring, manøvrering og parkering. De er opptatt av at områdene rundt dem skal være vel tilrettelagt, godt skiltet og med gode estetiske kvaliteter, men de er hver for seg for små til å kunne påvirke dette alene. God organisering og tilrettelegging er derfor viktig for denne gruppen. De søker etter de markerte og veletablerte næringsområdene, hvor de finner både kunder og leverandører. Her finner de også en infrastruktur som de ellers ikke ville hatt økonomi til å skaffe selv. Følgende punkter er ventet å prege videre utvikling i arealbehov og lokalisering; Forventes å ha relativ stabil andel av sysselsettingen, men et relativt stabilt til svakt økende arealbehov. Vil etterspørre både arealer med høy kollektivtilgjengelighet men også nærhet til overordnet veinett. Vil være sårbare for sterke krav til fortetting, og vil gjerne ønske å lokalisere seg i næringsområder som tillater mer ekstensiv utnyttelse av arealer. De vil derfor være med å påvirke etterspørselen etter regionale næringsområder langs E18. VEKST GJENNOM FORTETTING Den forventede sterke veksten i både husholdningsrettede næringer og arbeidsplassintensive næringer (forretning og kontorarbeidsplasser), forventes å føre til en vedvarende sterk etterspørsel etter lokaliseringsmuligheter i områder med mangedriftsfordeler og urbant preg (høy arealeffektivitet). Dette medfører store utfordringer knyttet til tilrettelegging for fremtidig fortetting. FORHOLDET MELLOM BOLIGMARKEDET OG NÆRINGSMARKEDET Mens en for boliger i stor grad har kunnet følge en relativt forutsigbar utvikling, er variasjonen innenfor næringsmarkedet såpass sterk at det setter helt andre krav til langsiktighet og profesjonalitet blant aktørene. Byggeaktiviteten og dermed næringslivets etterspørsel etter næringsareal har store årlige svingninger. Svingningene henger sammen med flere forhold, der den generelle konjunkturutviklingen er en viktig faktor. I perioden fra , som var en sammenhengene oppgangskonjunktur for hele landet, var byggeaktiviteten høy, og har i de siste to årene blitt avløst av en periode med relativt lav byggeaktivitet. 24

25 BRA Forretning Hotell etc Industribygg Kontor Lager Figur 12. Nybygg til næring , fordelt etter hovedkategorier. M 2 BRA (F). Som figuren viser, er svingningene store, og det som over år kan virke som en relativt lineær utvikling er i virkeligheten langt mer dramatisk. Det typiske utviklingsforløpet er høyt arealforbruk rundt konjunkturtopper, som så etterfølges av perioder med lav aktivitet, og man får en trinnvis utvikling. I perioder med lavkonjunktur og lite bevegelse i næringsmarkedet, kan det oppstå press om omregulering av næringsarealer til bolig, eller at transformasjonsprosjekt gjennomføres som rene boligprosjekt. Dette ikke minst fordi det tradisjonelt er høyere gevinstpotensial i boligprosjekter enn i næringsprosjekter. TILBUD SKAPER ETTERSPØRSEL Den trinnvise utviklingen kan også bli forsterket ved at åpning av nye næringsområder kan forsterke og forlenge en utbyggingsbølge. Bedrifter som over lengre tid har vurdert å flytte bort fra uegnet lokalisering, vil først få det avgjørende dyttet for å gjøre det når nye arealer åpnes opp og aktuelle arealer stilles til disposisjon for dem. MARKEDSSVIKT I økonomiske markedsmodeller forutsettes det at alle aktører har fri tilgang til markedet, lik tilgang til informasjon og at varene legges ut til salg når det er rasjonelt for eier å selge. Virkeligheten i modne eiendomsmarkeder ligger normalt langt unna denne beskrivelsen! Det er viktig å ha blikk for ulike former for markedssvikt når det skal stimuleres til fortetting og transformasjon. De fleste sentrumsområdene er modne næringsområder preget av en fragmentert eierstruktur og fravær av profesjonelt eierskap. For mange av eierne er tomten ikke å betrakte som en normal salgsvare som de er villige til å selge bare prisen er rett. Eiendommen er en strategisk ressurs for egen næringsvirksomhet, og beslutninger om salg av eiendom vil henge tett sammen med beslutning om videre drift av virksomheten. Også for grunneiere som leier ut eiendom, er det ofte strukturelle utfordringer knyttet til eierstruktur som gjør at normale markedsmekanismer ikke virker. I noen sammenhenger er det affeksjonsverdi og familiebånd som er avgjørende, i andre sammenhenger skyldes det passivt eierskap. Et annet eksempel på markedssvikt er mulighetene for monopolmakt. Strategisk beliggenhet vil alltid være en kilde til monopolmakt i eiendomsmarkedet, og utgjør en sentral utfordring i forbindelse med fortettingsprosjekter. Også ved utvikling av nye områder kan grunneiere påvirke utbyggingstakten ved å unnlate å tilby salg av eiendom, selv 25

26 om etterspørselen er til stede. Inngåelse av langsiktige opsjonsavtaler mellom grunneiere og utviklingsaktører er også med å begrense smidigheten i eiendomsmarkedet. Dette er utfordringer som kan forventes å tilta i takt med økende arealknapphet i regionen. Ulike former for markedssvikt fører først og fremst til en utfordring i forhold til å få eiendommer i omsetning. Det fører også til at tomteprisene kan bli kunstig høye i fortettingsområder, og dermed gjøre disse områdene mindre konkurransedyktige ift nyetableringer. Det offentlige kan spille en sentral rolle i forhold til å motvirke markedssvikt, selv om verktøykassen kan bli begrenset av økonomisk handlingsrom og politisk vilje eller ønske om å gripe inn i prosessene. ETABLERING AV NÆRINGSFLYTTEKJEDER Fortetting i sentrale næringsområder vil gå sent om man utelukkende skal basere det på organisk utvikling (endring gjennom nedleggelse av eksisterende virksomhet). Mange av virksomhetene som besitter sentrale næringseiendommer med høyt fortettingspotensial har en lang fremtidig driftshorisont. Etablering av positive virkemidler for å stimulere til flytting av denne typen virksomheter vil være en viktig forutsetting for å lykkes med en raskere fortetting. For mange av disse virksomhetene vil det være behov for en fortsatt sentral lokalisering, og forholdet til ansatte, kunder og leverandører kan være med å begrense det de betrakter som relevante tomtealternativ. I motsetning til de virksomhetene som ønsker seg ut av byområdet for å få større ekspansjonsrom og avstand til boligbebyggelse, kan disse fint drive videre innenfor dagens rammebetingelser. Alternativ lokalisering må derfor oppleves som interessant, relevant og sentral for at de skal være villig til å flytte. Tilgang til en bred pallett av alternative næringsområder i sentrale strøk vil derfor være viktig for å utløse nødvendige næringsflyttekjeder i de mest sentrale fortettingsområdene. ERFARINGER MED REGIONALE NÆRINGSOMRÅDER Næringsområdene i Vestfold er i stor grad lokalisert med nærhet til befolkningskonsentrasjoner, men med et vesentlig unntak for næringsarealene langs E18. Disse næringsarealene er i hovedsak pekt ut gjennom regionale planprosesser. I løpet av de siste 15 årene har det vært gjennomført to prosesser for å peke ut regionale næringsområder. I 1991 ble Kronlia i Holmestrand, Linnestad i Re og Borgeskogen i Stokke utpekt. Den andre, som ble gjennomført i 1998, pekte i tillegg ut Bentsrud i Holmestrand, Viulsrød/Langmyra i Borre (hovedsakelig rettet mot elektronikk), Foksrød-Kullerød i Sandefjord (hovedsakelig rettet mot flyplassrelatert virksomhet) og Ringdalsskogen i Larvik kommune. Senere har også Bergsenga i Sande blitt utpekt som regionalt næringsområde med fokus på økologisk produksjon. Borgeskogen er det eneste 12-kommunesamarbeidet i Vestfold har i 2008 fått utført en evaluering av betydningen av disse områdene. (Rambøll, 2008), med særlig fokus på Borgeskogen. Rambølls rapport gir følgende evaluering av utvelgelsen og utviklingen av de strategiske næringsområdene: Ved utvelgelsen av de tre første regionale næringsområdene, Kronlia, Linnestad og Borgeskogen, var fokuset på næringslivets generelle arealbehov både i omfang og kvalitet klart nedtonet og ble overskygget av andre politiske føringer. Det skal imidlertid sies at Borgeskogen her danner et unntak og har fungert godt i forhold til næringslivets behov. 26

27 De fire områdene som ble utpekt i 1998, Ringdalsskogen, Fokserød-Kullerød, Viulsrød-Langmyra og Bentsrud, er klart mer interessante sett med næringslivets øyne og er alle i større eller mindre grad i konflikt med byggeforbudsbeltet langs E-18. Dvs. at det bare var status som regionale næringsområder som legitimerte at de kunne opprettes. Bergsenga, som ble utpekt i 2004, omfattet et så lite areal at det ikke harmonerer med et regionalt næringsområde og var tydeligvis også for sårbart med tanke på realisering. Realisering av et regionalt prioritert område kan ikke stå og falle med en enkelt interessen Rapporten gir følgende anbefalinger med hensyn til videre utvikling av regionale næringsområder i Vestfold: Et område som skal ha regional profil bør tilrettelegges med kvaliteter som ikke bare er attraktive for næringslivet, men som også ut fra et samfunnsmessig synspunkt legger til rette for at enkeltbedrifter skal få det beste grunnlaget for å utvikle sine fortrinn i markedet og danne grunnlaget for de arbeidsplassene og den økonomien som vi alle er avhengige av på sikt. Det mest grunnleggende kriteriet, som ligger i fylkesutvalgets vedtak i 1988, er at status som regionalt næringsområde gjelder arealer som i større eller mindre grad ligger innenfor byggeforbudssonen på 1 km fra E-18. Dette er ikke nedfelt som kriterium for utvelgelsen av regionale næringsområder, men burde være det. Kriteriene for utvelgelsen av områdene kunne med fordel vært spisset noe mer. Det gjelder bl. a. fokus på attraktivitet for næringslivet, at området bør være så stort at det har vekstpotensial og at vertskommunen har tilstrekkelig areal i tillegg som kan dekke det lokale næringslivets behov. Det bør ikke legges til grunn at et regionalt næringsområde skal øremerkes bedrifter innenfor snevre næringsprofiler som ikke kan styres gjennom plan- og bygningsloven. Det bør legges til rette for få, men store regionale næringsområder. Det offentlige, spesielt gjennom vertskommunen, bør være aktiv deltaker i realiseringen av de regionale næringsområdene, selv om området utvikles i privat regi. Grunneiere bør inviteres med på et tidlig tidspunkt og få delta aktivt i planprosessen. Det kan bidra til at partene blir trygge på hverandre og opparbeider den tilliten og kunnskapen om hverandre som gir et godt samarbeidsklima. KONSEKVENSER FOR FREMTIDIG ETTERSPØRSEL ETTER NÆRINGSAREAL VIDERE STYRKING AV SENTRUMSOMRÅDENE Bysentrene er svært viktige næringsområder i regionen. De har høy kollektivdekning, ligger sentralt plassert i forhold til store befolkningskonsentrasjoner og har en høy publikumsgjennomstrømming både på dag- og kveldstid. De er historie- og kulturbærere og tilbyr gjerne de mest eksklusive og attraktive næringsadressene. Tett integrering mellom næring og bolig innebærer en viktig dynamikk for de fleste virksomheter innenfor husholdningsrettede næringer, men tilstedeværelse av sentrale institusjoner, hovedkontor og streke foretak innenfor forretningsmessig tjenesteyting gir lokaliseringsfordeler også for et stort antall andre bedriftstyper. Ikke minst er sentrumsområdene vår fremste arena for kulturbaserte virksomheter og hotell- og restaurantnæringen. Sentrumsområdene er med andre ord våre mest mangesidige og bransjesammensatte næringsområder. Byene må legge praktisk og estetisk til rette for etablering av moderne handelskonsept innenfor bykjernene. I tillegg bør det pekes ut områder i bykjernenes randsoner som kan være avlastningsområder for varehandel i sentrum. Politikken må være preget av positiv tilrettelegging, ikke utelukkende negative virkemidler. REGIONALE NÆRINGSOMRÅDER MED STRATEGISK BELIGGENHET 27

28 Sentralt plasserte regionale næringsområder vil også være viktig for den videre utviklingen, ikke minst for å skape det nødvendige utviklingsrommet for ønsket fortetting og transformasjon i sentrumsområdene. Bedrifter som ønskes (eller selv ønsker) å flytte ut av senterområder må tilbys relevante alternativ for lokalisering. Og mangler dette, mister man tempo i fortettings- og transformasjonsarbeidet Men de regionale næringsområdene har også en verdi som strekker seg utover oppgaven å være avlastningsområder for sentrum. Store og velorganiserte næringsområder tilbyr mangedriftsfordeler og interne markeder, som er med å styrke næringsstruktur og klima for næringsetablering i Vestfold. I et slikt perspektiv bør man satse på at de av områdene som har en relativt god kollektivdekning, tillates å utvikle seg ytterligere for å utvikle denne typen næringsmiljø. AKTIV OFFENTLIG TILRETTELEGGING Offentlig engasjement i forhold til sentrumsutvikling og tilrettelegging for gode transformasjonsprosesser er viktig. Særlig for å kompensere ulemper knyttet til en fragmentert eierstruktur og mange enkeltaktører. Virkemiddelpalletten strekker seg over et stort spenn, fra styring gjennom eierskap til styring gjennom megling, aktiv tilrettelegging eller mer negative virkemidler som forbudssoner, minstekrav m.m. Fra ble det åpnet for at jordskifteloven kan anvendes på alle eiendommer. Det gjør det mulig å benytte urbant jordskifte også i Norge. De nye reglene er ment å være et alternativ og supplement til lovverkets regler om ekspropriasjon, og kan forventes å være et viktig virkemiddel særlig i forbindelse med fortettingsprosjekt i byer. Utbyggingsavtaler kan også være et sentralt virkemiddel. Gjennom planarbeidet bør man også vurdere hvilke virkemidler kommuner og regionale myndigheter er villige til og har anledning til å ta i bruk. Forutsetninger om vekst gjennom fortetting og transformasjon vil - særlig for næringsarealene ofte kreve aktiv tilrettelegging fra ikke-kommersielle aktører for å kunne gjennomføres. Ensidig bruk av negative virkemidler vil kunne føre til at prosessene stopper opp. 28

29 PROGNOSER FOR AREALBEHOV NÆRING Det er mange faktorer som er usikre når en skal vurdere fremtidig arealbehov for næringsaktivitet. En utfordring er å finne sammenhengene mellom befolkningsutvikling, sysselsetting og fremtidig næringsstruktur, og en annen utfordring er å vurderer arealkonsekvenser av en forventet utvikling i næringsstruktur. Likevel er det viktig å reflektere over tall for å kunne ane størrelsesorden i problemstillingene. For å vurdere det fremtidige arealbehovet for næring, har vi derfor lagt til grunn flere innganger til denne problemstillingen, for dermed å gi noen antydninger for en kvantifisering av behovet. Den ene metoden er å estimere fremtidig behov basert på arealforbruket det siste ti-året. Den andre metoden tar utgangspunkt i forventet befolkningsutvikling og hvordan denne kan forventes å påvirke fremtidig næringsstruktur og dermed forventet bruk av næringsareal. AREALBEHOV BASERT PÅ HISTORISK AREALFORBRUK Beregninger som er gjort over areal tatt i bruk til næringsbygg i Vestfold den siste tiårs-perioden, viser at det har vært bygget m 2 bruttoareal næringsbygg i perioden fra m 2 av disse ble bygget i høykonjunkturperioden fra Gjennomsnittlig utbygget BRA var på m 2 per år i hele 10-årsperioden 4. For å komme fra tallstørrelser for utbygget BRA til et arealbehov målt i dekar, må vi i tillegg gjøre antagelser om utnyttelsesgrad. Anslag for utnyttelsesgraden baserer seg på arealutnyttelsen i hhv senterområder og ervervsområder. Analysen baserer seg da på hele kommuneplanarealet og inkluderer dermed veger, buffersoner etc. Arealutnyttelsen er klart høyere i senterområder enn i ervervsområdene. Totalt i senterområdene, er BRA/ senterareal i kommuneplanene på om lag 55 %. For erverv er den helt nede på 22 %. % BRA/kvm areal i kommuneplan 90,0 % 80,0 % 70,0 % 60,0 % 50,0 % 40,0 % 30,0 % 20,0 % 10,0 % 0,0 % Ervervsområder Senterområder Figur 13. Arealutnyttelse for nybygg tilulike næringer, fordelt på ervervsområder og sentrumsområder. % BRA/kvm areal i kommuneplanene (K) 4 Alle tall i dette avsnittet er tall for BRA bruttoareal. 29

30 Tallet varierer også sterkt fra kommune til kommune. Høyest utnyttelse finner en i Tønsberg med en utnyttelse på henholdsvis 92% for senterområder, og 28% for erverv. 100,0 % 90,0 % % BRA av areal i kommuneplan 80,0 % 70,0 % 60,0 % 50,0 % 40,0 % 30,0 % 20,0 % 10,0 % 0,0 % Larvik Sandefjord Tønsberg Andre Totalt Vestfold Erverv Sentra Figur 14. Arealutnyttelse for nybygg til næring i noen kommuner, fordelt på ervervsområder og sentrumsområder. % BRA/kvm areal i kommuneplan. (K). Omregnes årlig utbygging til arealbehov, på bakgrunn av siste års utnyttelsesgrader, får en et årlig arealbehov på om lag daa i gjennomsnitt pr. år. I og med at en svært stor andel av næringsutbygging skjer i form av transformasjon og fortetting, vil behovet for omdisponert areal, være en del mindre. I perioden har om lag 33 % av nye næringsbygg blitt lokalisert til jord og skogbruksarealer. Øvrig utbygging har skjedd som fortetting/transformasjon av allerede utbygde områder. I og med at utnyttelsen ikke er så høy i disse jomfruelige områdene, er arealbehovet imidlertid relativt stort og sto for om lag 46% av det totale arealbehovet i denne perioden, dvs. mellom daa pr år i perioden for hele Vestfold. Anslaget kan reduseres noe om en forutsetter at utnyttelsesgraden på sikt vil øke også i de jomfruelige næringsområdene, men det vil likevel være grenser for hvor høy utnyttelsesgrad en kan ha på denne typen områder. Dersom en ønsker å bruke tilrettelegging for nye regionale næringsarealer som en strategi for å legge til rette for fortetting og transformasjon i sentrumsnære områder, så krever denne tenkemåten også at en sikrer fortsatt like høy andel næring innenfor disse fortettingsområdene. Dersom næringsinteressene skyves ut av fortettingsområdene, vil behovet for omdisponert land stige ytterligere. AREALBEHOV BASERT PÅ FREMTIDIG BEFOLKNINGSUTVIKLING Vestfold fylke har en befolkning på rundt innbyggere i Av disse er yrkesaktive (sysselsatte etter bosted). Netto utpendling fra Vestfold utgjør rundt , og det samlede tallet for arbeidsplasser i fylket er dermed (sysselsatte etter arbeidssted). 5 5 Tall fra

31 Innen 2040 ventes befolkningen å øke med rundt innbyggere. Basert på forutsetninger om at yrkesdeltakelse og netto utpendling er på samme nivå som i 2010, tilsier befolkningsutviklingen en tilvekst på mellom arbeidsplasser de kommende 30 årene Offentlig forvaltning og tjeneste Varehandel Privat tjeneste Hotell og restaurant Forretningsmessig tjeneste Transport BA Industri Primær Figur 15. Sysselsetting fordelt på næring i 2009, og prognose for Antall. (F). Basert på langsiktige trender innenfor næringsutvikling, har vi gjort anslag for hvordan disse arbeidsplassene kan tenkes å fordele seg på ulike næringsgrener i Hovedtrekkene i disse utviklingstrendene er en stabil eller svakt nedadgående trend for produksjon og transport, og en økning i forretningsmessig tjenesteyting og husholdningsrettet tjenesteyting. Prognostisert vekst mot 2040 Gj.snittlig arealbruk Behov i m2 Behov i Daa BA Transport Forretningsmessig tjeneste Hotell og restaurant Privat tjeneste Varehandel Samlet anslag (eksl. Industri) 2468 Figur 16. Arealbehov til næringsutvikling 2040, fordelt på næringer. M 2 BRA. (F). Tall for gjennomsnittlig arealbehov er hentet fra rapporten ABC-konseptet i Norge, og omregninger fra m 2 til daa baserer seg på gjennomsnittlig U-grad i Vestfold. 31

32 Basert på denne tilnærmingen får vi et årlig arealbehov på rundt 80 daa - men da er vel å merke eventuelle nye arealer til industri ikke tatt med i beregningene. Dette fordi det ikke er eksisterer en tilsvarende sammenheng mellom arealbehov og sysselsettingsutvikling innenfor denne næringen. Se lv om sysselsettingen innenfor industri, lager og transport ikke ventes å øke like mye som tjenesteytende næringer, vil disse næringene fortsatt ha et høyt arealbehov. Ikke minst fordi bedrifter innenfor disse næringene sitter med nøkler til transformasjonsprosessene. Utflytting av arealkrevende virksomheter fra bynære områder krever nye arealer for eksempel langs E 18, men åpner samtidig sentrale områder for fortetting og omstilling. Å beregne nettoeffekten av slike næringsflyttekjeder er beheftet med svært stor usikkerhet. FRAMTIDIG AREALBEHOV TIL HANDEL BASERT PÅ FORBRUKSVEKST I regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold er det gjort beregninger som viser at det fram til 2020 vil være et årlig behov for tilvekst i forretningsareal tilsvarende m² BRA ved lav forbruksvekst (1,5 %) og m² ved høy forbruksvekst (3 %). Dette tilsvarer et årlig behov for arealer til varehandel på mellom 28 og 55 daa, dersom en legger til grunn Vestfoldgjennomsnittet for U-grad. Dette er arealer som må finnes i og rundt de etablerte sentrumsområdene. I perioden har det i gjennomsnitt blitt godkjent m² BRA forretning pr år. Størst andel nye forretningsarealer er etablert i Sandefjord nord Sum salgsareal Behov ,5 % f.v. Behov % f.v. Figur 17. Behov for salgsareal med henholdsvis 1,5 % og 3 % forbruksvekst. M 2 BRA. (F og K) KARTLEGGING AV DAGENS TILBUD OM STØRRE NÆRINGSAREALER I VESTFOLD Våren 2011 er det gjennomført en grovkornet kartlegging av dagens næringsarealer i kommunene i Vestfold. Hensikten har ikke vært å skaffe en uttømmende oversikt over alle næringsarealer, men å finne fram til arealomfang og mulig arealreserve i det som kan kalles regionalt viktige næringsarealer. I utgangspunktet er det 6 Sandefjord kommune. Høringsbrev datert og formannskapssak 103/07 32

33 registrert rundt 930 næringsarealer i gjeldende kommuneplaner. Nærliggende områdene er i kartleggingen slått sammen til større områder, slik at antallet er redusert til 530. Av disse er så 70 områder valgt ut som regionalt relevante næringsområder, blant annet ut fra størrelse og beliggenhet. Til sammen utgjør disse arealene rundt daa. Rundt daa er lokalisert i tilknytning til E daa er mer bymessige områder. Kartleggingen viser at det er over 3000 daa ubenyttede arealer. Det betyr ikke at alle disse arealene er en reell arealreserve på et åpent marked. De kan utgjøre et fortettingspotensial, eller være ekspansjonsrom for eksisterende virksomheter. Deler av arealene er bundet av opsjonsavtaler eller er på andre måter ikke frie til bruk. Det er relativt få områder som har større, sammenhengende næringsarealer tilgjengelig, klare for salg. En viktig grunn til at avsatte næringsarealer ikke er tatt i bruk, kan være at de ikke er tilstrekkelig attraktive. Figur 18 Større næringsområder i Vestfold 33

34 BOLIGUTVIKLING OG AREALBRUK HISTORISK UTVIKLING Utviklingen av boliger i Vestfold følger mye av det generelle mønsteret i Norge for øvrig. Fra en relativt høy eneboligandel og høy boligbygging på 70 tallet, har boligbyggingen gått relativt markant tilbake sammenlignet med veksten i husholdninger. Boligbyggingen var på sitt laveste rundt 1993, og steg gradvis fram mot Deretter fikk vi en kraftig vekst fram til De par siste år har boligbyggingen igjen gått kraftig tilbake, som følge av finanskrisen. Figur 19. Antall husholdninger og årlig boligbygging for landet i 50 års perioden De siste årenes boligbygging har i stor grad vært fokusert om leilighetsbygg, mens enboligandelen i et historisk har vært relativt lav. Det har også skjedd en kraftig endring i type boligbygging. Andel eneboliger av den totale boligbyggingen har falt relativt mye, og bygging av eneboliger var faktisk lavere enn på 90 tallet da den generelle boligbyggigen var relativt lav. Når vi ser på sammensetningen av den totale boligmassen i Vestfold i forhold til sammenlignbare fylker og Oslo, finner vi at Vestfold har en ganske lik profil som for eksempel Buskerud, Østfold og Rogaland. Med unntak av Oslo, er eneboliger fortsatt den klart dominerende boform, totalt sett. I den siste 5- års perioden ser vi også at utviklingen av boligblokker har endret seg svært lite, og utgjør 20 % eller lavere av den totale boligmassen, med unntak av Oslo. 34

35 Sammensetning av boligmassen 100,00 % 90,00 % 80,00 % 70,00 % 60,00 % 50,00 % 40,00 % 30,00 % 20,00 % 10,00 % 0,00 % Akershus Buskerud Oslo Rogaland Telemark Vestfold Østfold Enebolig Boligblokk Rekkehus, kjedehus og andre småhus Andre bygningstyper Bygning for bofellesskap Tomannsbolig Figur 20. Boligtypefordeling i Akershus, Oslo, Buskerud, Rogaland, Vestfold, Østfold, 2006 og Prosent. (F) I den grafiske framstillingen under, ser vi hvordan den historiske utviklingen av boligbyggingen i fylket de siste 25 årene har variert. Her ser vi den tydelige endringen både i den totale boligbyggingen over tid og i forholdet mellom eneboliger og blokker. Figur 21. Historisk utvikling av boligbygging, fordelt på boligtyper Antall. (F) 35

36 TRENDER OG UTVIKLING ALDERSAMMENSETNING Figur 22 Alderssammensetting 2010 og Antall. (F) En økning i aldersgruppen år og en sterk økning i aldersgruppene fra 56 til 85 år vil trolig påvirke etterspørselen etter ulike boligtyper og beliggenhet. 36

37 HUSHOLDNINGSSTØRRELSE Antall husholdninger persons husholdning 2 persons husholdning Flere persons husholdninger Figur 23 Husholdsstørrelse 2009 og Antall. (F) Størrelsen på husholdningene er i endring og vil få betydning for boligtype og størrelsen på boligene. Dette skyldes bla aldersfordelingene og at unge nå etablerer seg seinere enn tidligere. LOKALISERING Boligbyggingen i Vestfold har de siste 10 årene i hovedsak skjedd tilknyttet eksisterende senterstruktur. Aller størst har boligbyggingen vært i bysentrene, men også i tettstedssentrene har hatt en økning i antall boliger I tillegg til at det bygges flere leilighetsbygg enn tidligere, vet vi at leilighetene også er blitt betydelig større de siste årene. Det er stor forskjell på 60 tallets boligbyggelags leiligheter og vår tids sjønære byleiligheter bygget på gamle industriområder. Denne utviklingen påvirker arealbruk og arealbehovet i boligbyggingen. Mens eneboliger i stor grad blir bygd på LNF -areal, bygges leilighetsbygg i stor grad sentrumsnært og med høy grad av fortetting og transformasjon. Figuren under viser hvordan type boligbygging i Vestfold de siste 10 år er fordelt etter avstand fra vedtatt senterstruktur 7. Her blir denne trenden godt synlig. 7 Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold, Vestfold fylkeskommune

38 Figur 24 Konsentrasjon boligbygging

39 Figur 25. Fordeling av boligmassen i forhold til avstand fra sentrum, inndelt etter boligtype, bygging Prosent. (F) I tillegg til at bygging av leiligheter er et sentrumsfenomen, har de siste årenes bygging av leilighetsbygg i stor grad også skjedd som fortetting og transformasjon. Forholdet mellom bygging på nytt areal og fortetting/transformasjon er, som figur 18 viser, vesensforskjellig med avstand til sentrum. Med utgangspunkt i dette, ser vi at boligbygging og arealbehov vil være sterkt relatert til hvilken type boligbygging en får. I forhold til en framtidig bærekraftig areal- og transportpolitikk, er dette en positiv utvikling, sammenlignet med tidligere perioder. Figur 26 Fordeling fortetting/nytt areal i forhold til avstand fra sentrum, nybygging av bolig Prosent. (F) Dersom vi ser på boligbyggingen de siste 30 årene, får vi et godt bilde av hvordan Vestfold har utviklet seg i forhold til et bærekraftig areal- og transportperspektiv. Mens 80 % av boligmassen før 1980 var ganske konsentrert om byene, og ca. 40 % lå i de mest sentrale områdene, sank denne andelen betydelig på 80- tallet. Da ble andelen 39

40 boliger som ble bygd i de mest sentrale delene redusert til så mye som 25 %. Dette tallet endret seg lite i løpet av 90- tallet, men sentraliseringen økte betraktelig utover fra år 2000 da 35 % av boligbyggingen skjedde i de mest sentrale strøk. Høy andel eneboliger vil både være arealkrevende og gi lav transporteffektivitet. Kartet under viser de best tilgjenglige områdene med kollektivtilbud i Vestfold. Som en ser illustrerer det de mest sentrale områdene i de ulike bykommunene. Figur 27. Kollektivtilgjengelighet i Vestfold. Gradert (F). 40

41 Når en ser boligbygging i sammenheng med kollektivtilgjengelighet, finner vi at i overkant av ¼ av boligbyggingen de siste 10 år skjer der hvor kollektivtilgjengeligheten er perifer, dvs. de lyse gule i kartet. Samtidig ser vi at det var en bedre sammenheng mellom boligbygging og tilgjengelighet til kollektive transportmidler før 1980 enn det siste tiåret. Figur 28. Boligbygging fordelt etter boligtype, i soner med ulik kollektivtilgjengelighet, før 1980, , , Prosent. (F). BEHOV OG PROGNOSER Med utgangspunkt i PANDA-modellen 8 er det beregnet et boligbehov i Vestfold fram mot 2040, basert på dagens boligfrekvenser. Denne beregningen vil således anslå et boligbehov som i stor grad reflekterer dagens boligsammensetning, og ikke reflektere profilen på den boligbyggingen som har skjedd de siste 10-årene. PANDA sine beregninger av framtidig boligbehov kan dermed benyttes som et arealekstensivt alternativ, mens boligbyggingen på 2000-tallet kan benyttes som trendalternativ. 8 Fylkeskommunens statistikk/metodeverktøy 41

42 Figur 29. Arealbehov til boligbygging mot 2020 og 2040 basert på ulik boligsammensetting. Daa. (F) Framstillingen over viser at et arealekstensivt alternativ vil tilsi at eneboligandelen vil utgjøre nesten 60 % av den totale boligbyggingen. Med utgangspunkt i befolkningsprognosen for Vestfold, er det også utarbeidet en prognose for framtidig boligbehov. Vi forutsetter at prognosen for boligbehov står fast, og at framtidig arealbehov styres av boligtype Boligbehov Figur 30. Boligbehov 2009, 2023 og Antall. (F) Ved bruk av Panda er det beregnet et behov for boliger på i underkant av boliger over en 30 års periode. 42

43 For å illustrere den historiske boligutviklingen og betydning for arealbruk, og som grunnlag for å vurdere arealbehovet for boligene er Sandefjord brukt som eksempel. Utviklingen av boligområder i ulike tidsperioder er vist på kart. Det tydeliggjør at utviklingen de siste 10 årene i stor grad har skjedd som fortetting i allerede ekstistrerende boligområder. Det var en betydelig større spredning/arealekspensiv boligbygging i 10 året tidligere. Figur 31. Tetthet etter boligtype og byggeperiode, Sandefjord. Boliger per daa kommuneplanens arealdel. (F) 9 9 NB! Grunnet overgang til GAB rundt 1980, kan det være en glidende overgang mellom perioden og perioden. Sannsynligvis vil en del bygg oppført etter 1980 ikke ha blitt registert med byggeår, og dermed kategorisert i perioden ) 43

44 Arealbeslag pr bolig i kommuneplanen for Sandefjord kommune er analysert for å få mer nærhet og mulighet for etterprøving av et mulig arealbehov. Analysen er basert basert på ulike bygningstyper og ulike perioder i utbyggingen av sandefjord (se figur 24). Som en ser er arealbehov for ulike bygningstyper relativt konstant i historisk perspektiv. Det som slår merkbart ut er hvilken type bolig som bygges. Som forventet gir enebolig et langt større arealbehov enn bygging av leilighetsbygg. Arealbehovet pr. enebolig ser også ut til å være relativt konstant for ulike perioder. Redusert tomtestørrelse i nyere felt blir kompensert m,ed økt behov for fellesareal etc. Figur 32. Arealbehov til boligbygging mot 2020 og 2040 basert på ulik boligsammensetting. Daa. (F) Framtidig boligsammmensetning i den videre boligbyggingen vil derfor ha stor betydning både for arealbehov. Men også lokaliseringsmønsteret for ulike boligtyper har stor betydning. Dette ser en på i neste avsnitt. FORTETTING, TRANSFORMASJON OG BEHOV FOR NYE AREALER Vi har vist at en vesentlig del av boligbyggingen foregår som transformasjon, endring fra en type arealbruk til en annen. I perioden ble om lag 40 % av boligbyggingen i Vestfold gjennomført som fortetting, mens de resterende 60 % ble gjennomført som bygging på nye arealer eller transformasjon av åpne områder/ tidligere industriområder. Av dette var minimum 10 % av boligbyggingen knyttet til transformasjon i sentrumsnære områder. Sammenlignet med SSB s tettstedsavgrensninger, som har noe grovere avgrensning enn det vi forøvrig opererer med, har drøyt 70% av boligbyggingen etter blitt bygget innenfor tettstedsavgrensningen fra Tar vi utgangspunkt i SSB s tettestedsavgrensning fra 2003,ser vi at boligbygging etter 2003 i hovedsak skjer innefor eksistrende tettsted for alle boligtyper (Figur 26) 44

45 Boliger etter 2003 i eksisterende tettsted (SSB) % andel i tettsted 100,0 % 90,0 % 80,0 % 70,0 % 60,0 % 50,0 % 40,0 % 30,0 % 20,0 % 10,0 % 0,0 % Figur 33. Fortetting etter boligtype. Prosent. Andel i områder definert som tettsted. I det følgende eksemplet er mulig framtidig arealbehov basert på forutsetninger for boligtype, arealbehov pr boligtype og fortetting, beregnet. Analysene er basert på to ulike alternativer for å vise følsomhet av ulik utbygging: Alternativ 1: Baseres på boligbygging i perioden Alternativ 2: Boligbygging fordelt etter PANDA dvs. dagens fordeling av boligtyper Beregningene gjelder både nytt areal og fortetting/transformasjon, som tidligere nevnt er det noe vanskelig å skille disse to fra hverandre, uten inngående kunnskap og kjennskap til de ulike arealene i hver kommune. Et annet ankepunkt er at de to alternativene forutsetter ulike strategier for gjennomføring. For eksempel er økt fortetting og mindre boligtyper først og fremst et resultat av mindre offentlig engasjement i investering i nye feltutbygginger. Dersom eneboligandelen skal økes vesentlig er det da også sannsynlig at dette må komme som følge av økt satsing på feltutbygging, noe som igjen vil redusere fortettingen og dermed økt arealbehovet tilsvarende det en hadde på 60 og 70-tallet. Det er imidlertid forutsatt samme grad av fortetting og sentrumsnær utbygging som det en har hatt siste 10-året. 45

46 Arealbehov bolig (Daa) Perioden PANDA Perioden PANDA Figur 34. Arealbehov til boligbygging mot 2020 og 2040 basert på ulik boligsammensetting. Daa. (F) Benyttes alternativ 1, dvs. en framskriving av de siste 10 årenes boligtetthet vil Vestfold i 2040 ha behov i underkant av daa til boliger. Benyttes Pandas forutsetninger hvor det forutsettes en større andel eneboliger, vil behovet for boligarealer være i underkant av daa. Dersom en forutsetter at økt andel av boligbyggingen vil komme i form av feltutbygging, vil dette arealbehovet øke ytterligere. For eksempel dersom fortetting av eneboliger reduseres til om lag 50 %, vil arealbehovet i 2040 øke til nærmere daa. I og med at tallene vil innebære så stor usikkerhet bør dette gi føringer for hvordan en strategisk løses i plan. Den bør være robust nok til å takle ulike størrelser for framtidig arealbehov. MULIGHETER FOR FORTETTING På dette tidspunktet har ikke RPBA- prosjektet gjort spesielle vurderinger av fortettingspotensialet i konkrete områder. Erfaringene med slike vurderinger gjør at en er svært skeptisk til dette. I tillegg vil dette være en vurdering som bør gjøres av kommunene selv. Derimot er det godt kjent og allment akseptert at jo tettere en by er, jo tettere bygges det. Utenom Horten har ikke Vestfolds byer og tettsteder høy befolkningstetthet. Sekretariatet vil vurdere behovet nærmere i forbindelse med delplan 5, Arealstrategi for byer og tettsteder. 46

47 Figur 35. Folkemengde og folketetthet i diverse tettsteder. (TIDSPUNKT?) Antall innbyggere i tettsted og innbyggere per km2. RPBA-prosjektet har utført en grov regneøvelse for å vurdere potensialet for fortetting i by- og tettstedssentrene i Vestfold. Det er tatt utgangspunkt i gjeldende senterstruktur og definert skjematiske sentersoner knyttet til disse sentrene tilpasset sentrenes rolle. Hvis det i disse sentersonene i 2009 bodde i størrelsesorden 1 person pr dekar, vil det til sammen utgjøre personer. Økes tettheten til 1,3 person pr. daa vil dette utgjøre til sammen personer. I Horten bor det i snitt 2,1 person pr. daa. Med en slik tetthet i sentersonene vil det gi rom for stor sentral/urban befolkningsvekst: i fylkes- og regionsentre i områdesentrene i lokalsentrene Til sammen personer Det utgjør 1,5 ganger Vestfolds befolkningsvekst fram mot 2040 Figur 36. Senterstrukturen i Vestfold 47

48 Kommune Areal sentrumsområder Sum av bosatte Bosatte/ pr daa (km²) Andebu 0, Hof 0 0 Holmestrand 0, Horten 0, Lardal 0 0 Larvik 0, Nøtterøy 0, Re (f.o.m. 2002) 0, Sande 0, Sandefjord 0, Stokke 0, Svelvik 0, Tjøme 0 0 Tønsberg 1, Totalt Kommune Areal sentrumsområder Sum av bosatte Bosatte/ pr daa (km²) Kongsberg 0, ,76 Sandnes 1, ,32 Stavanger 2, ,34 Benytter SSBs soner og tall for sentrumsområder i kommunene, ser vi at også disse varierer sterkt. Horten har flest bosatte pr daa med 4,6 personer pr daa. Så følger Sandefjord et godt stykke etterpå med 3,69 personer pr daa. Andre sentrumsområder i Vestfold har under 3 personer pr. daa. Dette er grove tall og SSBs avgrensing sammenfaller ikke alltid med andres oppfatning av tettsted og sentrumsområder. Tallene viser likevel at fortettingspotensialet er stort i sentrumsområdene. Horten oppleves som en trivelig by med kvaliteter også når det gjelder fellesarealer, parker og kontakt med bymark og fjorden. 48

49 FAKTORER SOM PÅVIRKER AREALBEHOV TIL BOLIGFORMÅL Framtidig arealbehov for bolig i Vestfold vil avhenge av mange faktorer, hvor de mest avgjørende vil være: POTENSIALET FOR FORTETTING OG TRANSFORMASJON. Vestfolds byer og tettsteder er i utgangspunktet relativt lavt utnytta. Med dagens boligbygging og den trenden en har sett de siste årene, må en kunne forvente en fortsatt fortetting i tettstedsområdene. TETTSTEDSVEKST GIR ØKT TETTHET. Framtidig arealbruk vil derfor være en funksjon av forventet økning i tetthet som følge av tettstedsveksten. Figur 28 viser en relativt god sammenheng mellom antall bosatte i et tettsted og tetthet. Det er derfor en stor sannsynlighet for at tettstedene ved stor vekst vil fortsett å fortettes. Kilde SSB, ENDRING I BOLIGBYGGING OG SAMMENSETNING. Økt etterspørsel etter eneboliger vil endre arealbehovet relativt mye, slik som beregningene viser. Historisk har byggingen av eneboliger vært relativt lav siden 1990 med om lag 30 % av den totale boligbyggingen, og spørsmålet er om dette er en varig trend. Med utgangspunkt i boligbygging og prisutvikling på ulike boligtyper i Vestfold finnes ingen tegn på at dette bildet endres med det første, men en kan ikke utelukke trendendringer i et langsiktig perspektiv Gj. Kvm pris på ulike boligtyper i Vestfold Eneboliger Småhus Blokkleiligheter Figur 37. Boligprisutvikling for ulike boligtyper Gjennomsnitt m 2 -pris. (F) 49

50 50