Dette er imidlert id lite forenlig med forventninger fr a både myndigheter og utbyggere, og ikke minst det som faktiske bygges av nye boliger.

Transkript

1 Vedlegg Med utgangspunkt i endringer i befolkningssammensetning og vekst vil vi få endringer i befolkningens boligetterspørsel. Boligetterspørselen er koblet til det felles bo- og arbeidsmarkedet Stavanger inngår i, og det preger også boligbygging og flyttemønster i regionen. Generelt vet vi at boligprisen vil øke jo mer sentralt boligen ligger, samt at bygningstyper i form av blokk og leilighetsbygg ligger høyere i pris enn småboliger. Høyt press og arealmangel gir gjerne leilighetsbygg sentralt. Prosjektene er komplekse og behovet for ulike rekkefølgetiltak relativt høye. På den annen side blir småboliger bygd i mer perifere områder med lavere press og enklere tilgang på areal. Gjennomføringen er enklere og mindre kompleks i tillegg er etterspørselen relativt høy grunnet stor flytteaktivitet i de yngre aldersgruppene. Dette generelle mønsteret finner vi også i vår region. Stavanger bidrar med leilighetsbygg og boliger som i stor grad er retta mot yngre og eldre mennesker i sentrale områder. Stavangers sentrale områder er også de mest populære boområdene for yngre voksne som flytter til regionen. Gjennom en sterk vekst i disse årsklassene i årene mellom fikk dermed Stavanger en relativt sterk vekst, og stor etterspørsel etter mindre leiligheter. De øvrige og mer perifere kommunene i det felles bo- og arbeidsmarkedet bidrar med billigere boliger, også småboliger tilpasset barnefamilier. Dette har medført en netto utflytting av disse familiene til øvrige kommuner i bo- og arbeidsmarkedet. Presset på boligmarkedet her derfor vært stort, og har ikke bare gitt press på boligmarkedet i Stavanger, men også de nærmeste nabokommunene. Det har derfor vært netto utflytting fra hele Storbyområdet til de mer perifere kommunene i regionen. Bildet av at det bare bygges eneboliger, rekkehus i det øvrige storbyområdet er imidlertid feil. Som tallene viser er det faktisk en raskere endring i retning leilighetsbygg i de øvrige kommunene enn det er i Stavanger. Som en ser av figuren er det sterkere utvikling av leilighetsbygg, samlet sett for de øvrige kommunene i Storbyområdet. Veksten i antall boliger totalt er imidlertid langt høyere samlet for de øvrige kommunene i Storbyområdet dvs Sandnes, Sola og Randaberg. Den regionale konsekvensen av dette er en stadig økende grad av polysentrisitet, med de utfordringer og muligheter det gir.

2 Situasjonen har imidlertid endret seg radikalt som følge av krisen i oljerelaterte næringer. Regionen har opplevd stor netto utflytting, spesielt blant unge voksne. Presset forsvant brått i boligmarkedet, og Storbyområdet har da opplevd netto innflytting fra andre kommuner i Rogaland. Selv om Stavanger nå har et solid flytteoverskudd i forhold til øvrige kommuner, har vi fortsatt et flytteunderskudd i forhold til de øvrige byene i Storbyområdet.

3 Det manglende presset har imidlertid gitt samlet sett vesentlig lavere boligbygging, særlig i Stavanger, og den samlete veksten er totalt sett relativt lav i Storbyområdet og Stavanger. Boligbyggingen i Stavanger har aldri vært lavere enn den er nå de siste 2 årene, og den svake utviklingen har også fortsatt inn i første halvår av Den demografiske utviklingenforventes å gi en generelt lavere befolkningsvekstt i regionen og Stavanger framover, enn det vi har vært vant til før krisen slo til. For de mest aktive på boligmarkedet, åringene forventer vi faktisk en nedgang fortsatt nedgang i vår region, avhengig av utvikling i næringsliv og innvandring. Dette betyr at de største etterspørrende på boligmarkedet nå vil fortsette å bli færre, noe som gir forventninger om et moderat boligmarked i årene som kommer.

4 Parallelt med svak utvikling i andel åringer vil vi ha en sterk vekst av eldre. Ut i fra boligpreferanseundersøkelser er etterspørselen fra aldergruppen 50 + mindre og mer lettstelte boliger som følge av at de lever i mindre husholdninger og forbereder seg på et lavere funksjonsnivå. Alt skulle med andre ord ligg e til rette for en god boligsirkulasjon basert på at eldre flytter ut, og yngre kan overta fami l ieboligene. Men eldre mennesker flytter i langt mindre grad enn yngre generasjoner, og etterspør dermed sjeldnere boliger. Vi ser også a v flyttetall at når de flytter i vår kommune/region, så velger de ofte småhus, selv i godt voksen alder. Vi får dermed i kke den frigjøringen av familieboliger som vi ønsker og forventer. Med dette som utgangspunkt vil forvente at den største boligetterspørselen er etter småboliger i form av r ekkehus og eneboliger. Og at dette også vil være bildet framover. Dette er imidlert id lite forenlig med forventninger fr a både myndigheter og utbyggere, og ikke minst det som faktiske bygges av nye boliger. Som årsaker til den lave utflyttingsgraden hos eldre, er det pekt på at eldre fortsatt ønsker ganske romslige boliger med flere rom, noe som er vanskelig oppnåelig i nyere leilighetsbygg grunnet prisforskjellen mellom den småbol igen de bor i og leilighetsbygg. Et hovedtrekk i undersøkelser viser også at eldre i liten grad ønsker å flytte. Undersøkelser viser sammenheng mellom stedstilknytning og livskvalitet hos eldre. Tilsvarende viser også de samme preferanseundersøkelsene større vilje til å flytte lokalt, men at denne avtar sterkt dersom valget blir å flytte over lengre distanser. Undersøkelsene kan i kke si om dette er knytte til ulike alderskohorter, dvs. om dette er i endring i befolkningen og at yngre generasjoner som har flyttet mer i sitt liv ikke har den samme tilknytningen. Historiske tall viser imidlertid små endringer i flyttefrekvenser hos ul ike generasjoner. Det er derfor ikke grunn til å anta at dette mønsteret vil endre seg dramatisk i kommende planperiode.

5 Så hvordan skal vi da få eldre over i leilighetsbygg og dermed frigjøre familieboliger som vi i utgangspunktet har et solid overskudd av? Dette er en problemstilling alle de større byene i Norge er opptatt av. Hvordan kan vi få til en mer barnevennlig by i form av økt andel barn i de sentrale områdene. Og hvordan skal vi få eldre til å flytte fra eneboligen/rekkehuset sitt og inn i nye leilighetsbygg? Det ikke helt enkle svaret på dette kan; Leilighetsbygg som har de samme kvalitetene som eneboligen, til om lag samme pris og fortrinnsvis i samme nærmiljø. De generelle betraktningene over, beskriver langt på veg Stavanger sin situasjon, men det er også ganske store avvik mellom Stavanger og det generelle bildet. Utfordringene og løsningen blir derfor mer spesifikke når vi ser nærmere på vår by. Samtidig blir det mer komplekst fordi vi ikke kan støtte oss på generell teori for hvorfor utviklingen og boligetterspørselen er i de ulike delene av Stavanger. Vi har imidlertid en god del data som muliggjør mulige hypoteser for boligmarkedet i vår by. Boligstrategier i Stavanger Basert på utviklingen i regionen, skulle vi forvente at barnefamiliene først og fremst bor i de ytre delene av kommunen, og dette stemmer også rimelig bra med det generelle bildet. Barneveksten er imidlertid klart sterkest i de sentrumsnære områdene, og faktisk er tilveksten av barn i de sentrumsnære områdene høyere enn både Sandnes og Sola. I bybåndet sør for sentrum har vi også hatt vekst, men her har et generasjonsskifte gitt nedgang Forøvrig har vi hatt vekst om enn lavere, mens i de mer perifere områdene går barnetallene ned. I framskrivingene forventer vi at dette bildet vil holde fram, men her forventer vi også at barneveksten vil ta seg opp igjen i både sør og vestaksen som følge av utbyggingsplanene i disse områdene.

6 Veksten i sentrumsnære områder skyldes ikke direkte boligbyggingen i omårdet. Barnefamilier flytter ikke inn i leilighetsbygg på Storhaug heller. Veksten skjer som følge av generasjonsutskiftninger. Andelen eldre er imidlertid lavere i det sentrale delene av Stavanger enn i det mer perifere. Så hvorfor skjer dette her og ikke i de delene av byen med langt høyere andel eldre. Forklaringen ligger i klart høyere flyttefrekvenser i sentrumsnære områder, ikke bare hos de yngre generasjonene, men også hos de eldre. Flyttefrekvensen for 50 og 60 åringer i sentrumsnære områder er på rundt 10 %, mens den i andre deler av byområdet er helt nede i 3-4 %. Med andre ord er sirkulasjonen i sentrumsnære boliger langt høyere enn i Stavanger forøvrig. Dette igjen gir flere solgte boliger og flere igangsatte boliger. Selv om boligene som blir igangsatt først og fremst er leilighetsbygg, fører dette til frigjøring av småhus som familier flytter inn i. Dette reflekteres også i boligbyggingen de siste år. Til tross for uttalte mål om 70 % fortetting, så har den ligget på hele 80% - 90 %, og da særlig i form av sentrumsnære prosjekter. Selv om yngrebølgen har vært en sterk driver for denne, ser vi også at mange eldre har valgt å flytte i disse områdene.

7 De eldre i sentrale områder flytter ikke langt. En del flytter ut av nabolaget, men mange av disse igjen flytter kun til andre deler sentralt i byen.

8 I mer perifere områder er det generelt langt lavere flytteaktivitet. Mange av de som flytter velger imidlertid å flytte relativt langt og fortrinnsvis mot sentrale områder. Dette kan tolkes på flere måter; de har sterkere tilknytning til boligen, eller de har sterk tilknytning til stedet, men finner ikke attraktive (herunder også rimelige) nok boliger i nærområdet. Igjen fører dette til at færre flytter. Det er derfor viktig å ha fokus på leilighetsbygg også i de mer perifere områdene av byen, og ikke nødvendigvis bare i de sentrale områdene. Konklusjon Stavanger kommune har klare målsettinger om å få flere barnefamilier til Stavanger. Med utgangspunkt i det vi i dag vet om boligetterspørsel fra ulike grupper av befolkningen, ser vi behovet for flere strategier. Ensidig fokus på leilighetsbygg i en del av byen, og tilsvarende ensidig fokus på småhus i mer perifere deler av byen kan derfor være en feil veg å gå. Fleksibilitet i forhold til boligetterspørsel i ulike deler av byområdet, og løsninger tilpasset de ulike boområdene vil være vel så viktig. Vi må også forvente at etterspørselen etter småboliger vil være større enn det vi bygger i perioden, så framt ikke endringer på etterspørselssiden i form av høyere flyttefrekvenser for eldre øker. Vi har per i dag ikke nok kunnskap om boligmarkedet lokalt til å gi entydige svar på boligetterspørselen i de ulike områdene. Dette vil også naturlig nok variere både etter bosatte i de aktuelle områdene, men framfor alt vil det være salgbarheten til de ulike boligprosjektene som avgjør utviklingen. Dette betyr også at dersom Stavanger skal bli et attraktivt bosted framover uavhengig av utvikling i næringslivet og høykonjunkturer, så vil en være avhengig av kvalitet i utvikling av områder. Det vi imidlertid ser av analysene, er at kombinasjonen av de planene som ligger til grunn for den boligbyggingen vi legger til grunn, og den befolkningsveksten vi forventer, må det skje en form for omfordeling av befolkningen i retning leilighetsbygg. Pr i dag finner vi liten tilbøyelighet for barn å bo i leilighetsbygg. Boligmassen endrer seg imidlertid i retning større andel leilighetsbygg. Byen blir stadig tettere og på sikt må vi derfor forvente at flere barn også vil bo i leilighetsbygg i Stavanger. At boliger da blir bygd med kvaliteter som sikrer en god oppvekst vil derfor være viktig. Selv om førstegangskjøpere først og fremst vil være eldre mennesker

9 med andre krav til omgivelser og utearealer. At disse områdene skal forbli eldre ghettoer i all framtid er imidlertid mindre sannsynlig. Det er heller ikke forenlig med målsettingene om å bli en mer attraktiv by for barnefamilier. På kort sikt vil det også være behov for påfyll av familieboliger også i de sentrale områdene, dersom vi skal forvente sterkere vekst i antall barnefamilier. Alt i alt gir dette behov for å tenke fleksibilitet i alle områder, og at områder bør kunne utvikles til gode boområder for ulike familier, variasjon i bomiljø og boligtyper vil også kunne bidra til høyere sirkulasjon i boligmassen som sikrer en bedre bruk av boligmassen enn det vi i dag ser.