Boligmarkedsanalyse. Nes kommune

Transkript

1 Boligmarkedsanalyse for Nes kommune Oktober 2013 Redaksjon: E-post: Telefon: Agnete Hovden Bjørn H. Nygaard Kåre Elnan Publisert:

2 Innhold 1 Innledning Bakgrunn Problemstillinger Flytting Flytting, på kommunenivå (SSB) Flytting grunnkretsnivå siste 10 år Befolkningen Husholdninger Boligmassen Boligbygging Boligbehov Boligpriser Kjøpsevne Boligpreferanser Oppsummering og konklusjoner Vedlegg Flytting (SSB) Befolkning Side 1

3 1 Innledning 1.1 Bakgrunn Nes kommune er inne i en prosess med utarbeidelse av ny kommuneplan for perioden Sentralt i dette arbeidet er blant annet å legge til rette for en boligutvikling som bidrar til å gjøre Nes kommune til et attraktivt sted å bo. I denne forbindelsen er det derfor av interesse å få bedre kunnskap om boligmarkedet og bosettingen i kommunen, samt hvordan disse forholdene vil og kan utvikle seg i årene som kommer. 1.2 Problemstillinger For å gi Nes kommune en grundig forståelse og kunnskap om boligmarkedet og bosettingen i kommunen og hvordan dette vil utvikle seg i årene som kommer, har Prognosesenteret gjort en boligmarkedsundersøkelse for Nes og noen utvalgte nabokommuner. De nabokommunene vi i samarbeid med Nes har valgt å fokusere på er Sørum, Eidsvoll, Nannestad og Gjerdrum. I tillegg har vi valgt å ta med Ullensaker for egen regning, da det er stor flytteaktivitet mellom Nes og Ullensaker. 1.3 Flytting Flytting, på kommunenivå (SSB) Grafen under (1.3.1) viser de største flyttestrømmene inn og ut av Nes kommune. Flyttingen inn til Nes kommer i hovedsak fra Oslo (258) og fra Utlandet (223), men det er også stor innflytting fra Ullensaker (145), Sørum (85) og Skedsmo (79). De som flytter fra Nes flytter i hovedsak til Oslo (181), Ullensaker (99), Sørum eller Eidsvoll (64). Side 2

4 Det er Nes kommune som har lavest flyttefrekvens av de kommunene vi har fokusert på, det vil si at innbyggerne i Nes i gjennomsnitt bor flere år (8,1) i samme bolig enn de øvrige kommunene. Tabellen til høyre viser dette. I perioden 2007 til 2011 har det i Nes gjennomsnittlig flyttet 1133 personer inn og 920 personer ut, mens 1209 personer har flyttet internt i kommunen. Graf (1.3.2) viser flytting i Nes kommune i perioden 2007 til I perioden 2007 til 2011 har det i gjennomsnitt vært en netto årlig netto innflytting på 213 personer, i 2011 var nettoinnflyttingen på 366 personer. Tabeller som viser tilsvarende resultater for de øvrige kommunene finnes som vedlegg i rapporten. Graf Kolonne1 Flyttefrekvens NES 8,1 SØRUM 7,5 EIDSVOLL 7,3 NANNESTAD 7,4 GJERDRUM 7 ULLENSAKER 6,3 I Nes er det høyest flytteaktivitet hos den yngste aldersgruppen. Det er høyest netto tilflytting til Nes i aldersgruppen år. (Graf 1.3.3) Graf Graf Side 3

5 1.3.2 Flytting grunnkretsnivå siste 10 år For å kunne gi et mer detaljert bilde av flyttestrømmer lager vi vår egen statistikk basert på Folkeregisterbaserte flyttinger i 10 år fra 2002 til Tallene er på individ over 18 år, og er ikke direkte sammenlignbar med SSB-statistikken over. Tabell viser flyttestrømmer og netto tilflytting til Nes siste 10 år. Fra de fleste kommuner er de som flytter inn noe eldre enn de som flytter ut. Inntekt og formue er høyere hos de som flytter inn enn ut. Hverken på alder, inntekt eller formue er det store forskjeller. Jevnt over ligger de som flytter inn og rundt snittalderen for Norge (39 år), men godt under snittet på formue. Noe under snittet på inntekt. Snittinntekt og snittformue oppgis på en skala fra hvor 1 er laveste nivå. Snitt inntekt for Norge er tilsvarende 611 i tabellen. Snitt formue er tilsvarende 562 i tabellen. Kommune Utflytting Innflytting Netto (Innflytting-utflytting) Antall Snittalder Snittinntekt Snittformue Antall Snittalder Snittinntekt Snittformue Antall Snittalder Snittinntekt Snittformue TOTALT , , , NES (A.) OSLO , , , ULLENSAKER , , , SØRUM , , , SKEDSMO , , , EIDSVOLL , , , SØR-ODAL , , , NESODDEN 72 48, , , NITTEDAL 52 36, , , NANNESTAD 57 36, , , RÆLINGEN 33 37, , , LØRENSKOG 53 39, , , BÆRUM 30 41, , , KONGSVINGER 71 42, , , ENEBAKK 45 47, , , TRONDHEIM 52 29, , , AURSKOG HØLAND 45 41, , , FET 47 38, , ,5-7 3 ASKER 13 43, , , GJERDRUM 9 34, , , BERGEN 22 31, , , Tabell Flyttemønster til og fra Nes ligner på det vi finner i Norge generelt vi flytter kort! Ca 75 % av flyttingene skjer internt i kommunen, og bare 25 % går til en annen kommune. Inn- og utflytting skjer mot de samme kommunene - stort sett! Side 4

6 Det første kartet (bilde 1.3.4) viser flytting til Nes. Bilde Side 5

7 Kartet under viser flytting fra Nes (bilde 1.3.5) Bilde Befolkningen I Nes kommune bor det nær personer (graf 1.4.1), 31% av disse er under 25 år, 23% mellom 40 og 54 år. Graf viser at det bor flest personer i Ullensaker kommune (31 743), mens det ellers kun er Eidsvoll kommune (22 142) som har flere beboere enn i Nes. Det er Nes kommune som har den høyeste andelen over 55 år (28%). Oversikt over befolkningen fordelt på alder i alle kommuner finnes i vedlegget under befolkning. Det er høyest andel innvandrere/norskfødte med innvandrerbakgrunn i Ullensaker kommune med 17,9%, lavest i Nes med 9,6 %. Den største innvandrergruppen er fra Europa (unntatt Tyrkia), av innvandrere med mer fremmedkulturell bakgrunn er det størst andel fra Asia. I Nes er det kun 2,4% av befolkningen som kommer herfra, mens det i Ullensaker er 7% (se graf 1.4.3). Graf Side 6

8 Graf Graf SSBs framskrivingsalternativer for befolkningsvekst viser at det allerede de neste årene vil bli størst prosentvis vekst i aldersgruppen år (se graf 1.4.4). Vi ser også at uansett hvilket av de tre hovedscenarioene til SSB som slår inn, vil veksten bli størst i denne gruppen. Senere i rapporten vil vi se dette opp mot eksisterende boligmasse og fremtidig boligbehov. 1.5 Husholdninger Det er nær husholdninger i Nes kommune, 32% av disse er registrert som aleneboende, jfr graf og tabellen nederst på siden. Andelen aleneboende er høyest i Eidsvoll (35%) og lavest i Gjerdrum. Andelen en eller to personshusholdninger (aleneboende eller par uten barn) utgjør 66% av husholdningene i Nes. Det har vært en utvikling i Norge fra 1990 med en økende antall små husholdninger (1-2 personer), noe som også har påvirket ubalansen i boligmiksen i mange kommuner. I Nes er det i gjennomsnitt 2,3 personer per husholdning. Tabellen til høyre viser antall personer per husholdning i hver av kommunene i utvalgsområdet. Tabellen under viser fordeling av familietyper i hver av kommunene i utvalgsområdet. Graf Graf Kolonne1 Pers./hush. NES 2,30 SØRUM 2,43 EIDSVOLL 2,25 NANNESTAD 2,38 GJERDRUM 2,50 ULLENSAKER 2,31 Akershus 2,34 Norge 2,21 Side 7

9 Ser vi på alderen til den eldste i husholdningen er det aldersgruppen 40 til 54 år som utgjør den største gruppen i Nes kommune (32%), mens denne gruppen utgjør hele 36% i Gjerdrum. I utvalgsområdet er det Nes som har den høyeste andelen eldre husholdninger, husholdninger der den eldste i husholdningen er over 65 år utgjør 25% av alle husholdninger i Nes, mens den er 20% i Ullensaker. Se graf og tabellen under. Graf Kolonne1 >25 år år år år år år >75 år Totalt NES 6 % 5 % 15 % 32 % 18 % 13 % 12 % 100 % SØRUM 5 % 5 % 18 % 34 % 16 % 11 % 10 % 100 % EIDSVOLL 6 % 6 % 16 % 31 % 18 % 13 % 10 % 100 % NANNESTAD 4 % 6 % 18 % 33 % 17 % 13 % 9 % 100 % GJERDRUM 6 % 4 % 16 % 36 % 16 % 12 % 9 % 100 % ULLENSAKER 6 % 7 % 20 % 32 % 15 % 12 % 9 % 100 % 1.6 Boligmassen Det finnes boliger i Nes kommune (graf 1.6.1), 76% av disse er eneboliger, hele 91% enten eneboliger eller småhus og kun 7% blokkleiligheter (se tabell under for andeler i alle kommunene). Til sammenligning har Ullensaker boliger hvorav 51% eneboliger og 21% blokkleiligheter. Sett i sammenheng med befolknings- og husholdningssammensetningen i Nes kommune, samt forventet befolkningsvekst fremover, ser vi en klar ubalanse i boligmassen i forhold til fremtidig behov. Graf Side 8

10 Det er i Nes kommune det er størst andel boliger i spredtbygde strøk, sammenlignet med de øvrige kommunene i utvalgsområdet. 40% av boligene i Nes er definert i spredtbygd strøk. 1.7 Boligbygging I gjennomsnitt har det blitt bygget 124 boliger årlig i Nes kommune de siste fem årene, hvorav 59 eneboliger, 44 småhus og 21 leiligheter (graf 1.7.1). Det har vært stor variasjon i boligbyggingen de siste årene i Nes (graf 1.7.2), hovedsakelig i mengden småhus og leiligheter. Prognosene i denne grafen ( ) er en beregnet andel av våre fylkesprognoser basert på den historiske andelen av boligbyggingen i Akershus. Disse prognosene er derfor forbundet med stor usikkerhet. Graf Side 9

11 Graf Boligbehov Basert på forventet befolkningsvekst i kommunene i utvalgsområdet, har vi beregnet et netto årlig boligbehov som direkte konsekvens av dette. I Nes vil det årlige boligbehovet i perioden ligge på mellom 112 og 158 avhengig av befolkningsveksten (graf 1.8.1). Det er i Ullensaker at det årlige boligbehovet er størst, med vel 500 boliger per år ved middels befolkningsfremvekst. Det er de eldste aldersgruppene som bidrar til å skape det høye boligbehovet fremover. Graf viser boligbehov fordelt på aldersgrupper de to neste femårsperioder. Gitt aldersgruppenes tradisjonelle boligpreferanser, vil befolkningsveksten i seg selv gi et behov for nær 60 nye leiligheter årlig de neste 5 årene, 66 i femårsperioden etter det (graf 1.8.2). Graf Graf Graf Side 10

12 Ut fra forventet middels befolkningsfremvekst og videreføring av dagens kommuneplaner har vi beregent et behov for en boligmasse på totalt i Nes kommune i 2030, 50/50 fordelt på eneboliger/småhus og leiligheter (graf 1.8.4). Ser vi dette opp mot den boligmassen som er i Nes i dag, vil det være et totalt behov for nær 6000 nye boliger. Ettersom 91 % av boligene i Nes i dag er eneboliger eller småhus, vil det si at det i teorien kun er behov for å bygge nye leiligheter hvis boligmiksen skal være tilpasset befolkningen i Graf Boligpriser Graf viser utviklingen i kvadratmeterprisene i hver kommune fra første halvår 2002 til første halvår Vi ser at kvadratmeterprisene i Ullensaker har ligget godt over de øvrige kommunene i utvalgsområdet i hele perioden. I Nes kommune var gjennomsnittlig kvadratmeterpris første halvår 2013 på kr Høyest kvadratmeterpris er det for leiligheter , mens det var for enebolig og for småhus i første halvår i år. Utviklingen av gjennomsnittlig kjøpesum er vist i grafen til høyre under (1.9.3). I første halvår i år var gjennomsnittlig kjøpesum for eneboliger på 2,42 mnok, mens den for leiligheter var 1,81 mnok. Graf Graf Graf Side 11

13 Grafen til høyre (1.9.4) viser antall boliger til salgs i ukene 11 til 33 i Det er flest boliger til salgs i Ullensaker kommune. I perioden har det i gjennomsnitt vært 53 boliger til salgs på FINN.no i Nes. I Nes er det betydelig færre boliger til salgs på Finn i 2013 enn det har vært de siste årene. I samme periode i fjor (uke 11-33) var det 75 boliger til salgs på Finn i gjennomsnitt, boliger og i boliger. Graf Kjøpsevne For å beregne kjøpsevne i forbindelse med boligkjøp, har vi brukt en konservativ lånegrad på 2 og beregnet kjøpsevnen slik: Graf viser beregnet kjøpsevne per husholdning i hver av kommunene i utvalgsområdet, gitt en lånegrad på 2. I Nes kommune er den da beregnet til 2,9 mnok i gjennomsnitt. Gjennomsnittlig kjøpesum for eneboliger i Nes var første halvår 2013 på 2,4 mnok. Til sammenligning er den gjennomsnittlige kjøpsevnen for Norge på 3,6 mnok. Høyest kjøpsevne i utvalgsområdet finner vi i Gjerdrum kommune, med 4,1 mnok. Med en lånegrad på 3, er kjøpsevnen i Nes beregnet til 3,6 mnok, mens landsgjennomsnittet da er på 4,3. Ikke uventet er det aldersgruppene mellom 40 og 64 år som har høyest kjøpsevne, i Nes på rundt 3,1 mnok kroner med en lånegrad på 2. Tabellen under viser kjøpsevnen for de ulike aldersgruppene i alle kommunene. Graf Side 12

14 I Nes hadde 32% av husholdningene en gjeldsbelastning mer enn 2 ganger samlet inntekt i 2011, 14% mer enn 3 ganger samlet husholdningsinntekt (graf ). Kolonne1 Total år år år år år 75 år + NES SØRUM EIDSVOLL NANNESTAD GJERDRUM ULLENSAKER Norge Graf Boligpreferanser Det er betydelige forskjeller i boligpreferansene mellom de definerte aldersgruppene i befolkningen i Akershus. Andelen som foretrekker enebolig/småhus er høyest blant de yngre aldersgruppene og avtar med stigende alder. 64% av de mellom 65 og 74 år og 75% av de over 75 år ønsker leilighet som sin neste boligtype. Tabellen til høyre viser denne preferansefordelingen. Det er også store forskjeller mellom aldersgruppene når det gjelder årsak til at de vil flytte. De yngre aldersgruppene vil flytte fordi de ønsker større bolig, mens de eldre svarer at de ønsker en mindre og mer lettstelt bolig, uten hage. Tilrettelegging for urban boligutvikling/leiligheter, vil bidra med boliger som passer de eldre boligkjøpernes preferanse. Med en slik utbyggingsstrategi vil man også frigjøre eneboliger/småhus i etablerte boligområder til yngre boligkjøpere, barnefamilier. Side 13

15 Boligutvikling på lokalt nivå bør være forankret i lokale markedsforhold og preferanser. Det er likevel noen forhold ved de ulike livsfasene som virker (i større eller mindre grad) inn på boligetterspørselen. Ved å være klar over disse, og plassere dem inn i en lokal kontekst, bør det være mulig å tilpasse boligtilbudet best mulig for de man ønsker, og bør bygge for. I tabellen til høyre har vi oppsummert noen egenskaper ved de ulike målgruppene i markedet, slik vi har definert dem. De yngste har den dårligste kjøpekraften, men ønsker seg mer plass og ønsker å oppfylle drømmen om å eie egen bolig. Småbarnsfamiliene vil ha større bolig og bruker mye tid i boligen sin. De begynner å få større kjøpekraft, men er enda opptatt av «value for money». Først som storbarnsfamilie begynner kjøpekraften å bli bra, og det er enda enebolig som teller. Dessertgenerasjonen har den beste kjøpekraften og ønsker gjerne å flytte til en ny og lettstelt leilighet. Pensjonistene ønsker en mer lettstelt bolig, og bor gjerne både fra stort og upraktisk i forhold til behovet. Førstegangsetablerere Pensjonistene Alder år år år år 65 år+ Bosituasjon Boligen - nå Boligvalget Boområde «Fra kollektiv til singel-liv» Hybel-/leilighet «V-f-M» -> prisfokus Urban living! Fra «compactness til family-living» «Big & beautiful» Ingen forpliktelser! Fra Enebolig - Fra XXL til M? leilighet/rekkehus enebolig «V-f-M» -> pris & boligtype Fra urbanister til naturister? Flyttekriterier Større bolig! Enda større bolig! «Q & D» -> områdefokus «Q & D» -> område & Stort & upraktisk Det enkle er det beste! «Q & F» -> funksjonsfokus SemiUrban SemiUrban Mer sentralt Større & enda bedre bolig Mer lettstelt bolig Mer lettstelt bolig Kjøpekraft 85 % 97 % 108 % 109 % 105 % Valgkriterier «Value-for-Money» Småbarnsfamilier Storbarnsfamilier Dessertgenerasjonen «Value-for- Money» «Quality & Design» «Quality & Design» «Quality & Function» Boligdrømmen Noe større! Enebolig Bedre enebolig Ny leilighet Enkel boform Eierpreferanser Leier, men vil eie Eier Eier Stilpreferanser Livsstil Hvem er de Koselig Aktive & moderne, Moter & trender «Hypergenerasjonen» Moderne & koselig Hjemmesittere & tidsklemma IKEA generasjonen Design, trender foran moter Aktivt EGET liv - tidsklemma My home is my castle! Design inn i evigheten! Har mye av alt! Tid/$/m2 1: eie! 2: BBL Bruker det man har! Nøkternt og generøst! De engasjerte! De bemidlede De nøkterne 1.12 Oppsummering og konklusjoner Det er flere forhold som tyder på en ubalanse i boligmarkedet i Nes kommune. På tilbudssiden er det en betydelig overvekt av eneboliger ved at mer enn 3 av 4 boliger i kommunen består av eneboliger. På etterspørselssiden består 65% av husholdningene i kommunen av 1 eller 2 personer. Dette forholdet isolert sett, tyder på at det er en betydelig underdekning av små boliger/leiligheter i Nes kommune. Nesten en tredjedel (28%) av befolkningen i Nes kommune er over 55 år. Befolkningsprognosene for kommunen viser at andelen eldre vil øke betydelig i årene som kommer. Grafen til høyre viser befolkningen per aldersgruppe i dag, forventet fordeling i 2030, samt prosentvis befolkningsvekst i de ulike aldersgruppene. Graf Side 14

16 Av den totale befolkningsveksten, vil 67% komme i aldergruppene over 65 år. Denne utviklingen tilsier en ytterligere økende etterspørsel etter leiligheter i årene som kommer. Boligprisnivået i Nes kommune er økende, men er fortsatt relativt lavt sammenlignet med de fleste av de omkringliggende kommunene. Det betyr på den ene siden at majoriteten av dem som flytter til Nes vil oppleve å få «mye bolig for pengene» sammenlignet med majoriteten av de omkringliggende kommunene. På den annen side kan det lave prisnivået på bruktboligmarkedet gjøre at kjøpekraften blant dem som allerede bor i Nes er begrenset. Flyttevolumet i Nes kommune er beregnet til ca personer pr. år, hvilket tilsier at nesten husstander flytter innen, eller til Nes kommune hvert år. Mer enn halvparten av flyttevolumet generes av internflytting, mens resten kommer som resultat av tilflytting til kommunen. Tilflyttingen kommer i størst utstrekning fra Oslo, utlandet og Ullensaker. Majoriteten av dem som flytter til Nes er barnefamilier. Graf Det årlige boligbehovet i Nes kommune er beregnet til ± 138 boliger de neste 5 årene ved middels nasjonal vekst, 145 i den påfølgende 5 års perioden. Rundt 58 % av boligbehovet kan tilskrives den betydelige befolkningsveksten i aldersgruppen 65 år+ den første femårsperioden, 63% i den neste. Gitt at befolkninigsveksten i Nes følger middelsalternativet til SSB og at dagens utbyggingsmønster videreføres vil det bli behov for en total økning av boligmassen på 6000 i 2030 i forhold til i dag (graf ), gitt at husholdningsstørrelsene holdes på dagens nivå. For å få den rette boligmiksen i 2030, vil det i all hovedsak være behov for å bygge leiligheter for å imøtekomme etterspørselen fra pensjonistene i fremtiden. Tilrettelegging for utbygging av lettstelte leiligheter i kommunens knutepunkter, i tilknytning til butikk og servicetilbud samt i nærheten til offentlig kommunikasjon vil bidra til å tilpasse boligmassen til den eldre boligkjøperens preferanser. Selv om kjøpekraften blant pensjonistene er relativt god sammenlignet med førstegangsetablererne og småbarnsfamiliene, vil salgsverdien av den boligen de selger være relativt lav. Dette tilsier at byggekostnadene på nye boliger må holdes nede. Ved å utløse flyttinger i den eldre befolkningen fra enebolig/småhus til leilighet, vil dette frigi brukte eneboliger/småhus for de yngre potensielle boligkjøperne, og det vil bli en bedre dynamikk i boligmarkedet. Graf Side 15

17 1.13 Vedlegg Flytting (SSB) Årlig flytting: NES Internflytting Innflytting Utflytting Nettoflytting SØRUM Internflytting Innflytting Utflytting Nettoflytting EIDSVOLL Internflytting Innflytting Utflytting Nettoflytting NANNESTED Internflytting Innflytting Utflytting Nettoflytting GJERDRUM Internflytting Innflytting Utflytting Nettoflytting ULLENSAKER Internflytting Innflytting Utflytting Nettoflytting Side 16

18 Flytting per aldersgruppe: Side 17

19 Befolkning Befolkning per aldersgruppe: Befolkning < 25 år år år år år år 75 år + Total NES SØRUM EIDSVOLL NANNESTAD GJERDRUM ULLENSAKER Barn og unge: 0-18 år 0-5 år 6-12 år år år Total 0-18 år NES SØRUM EIDSVOLL NANNESTAD GJERDRUM ULLENSAKER Andel av barn og unge (andel av befolkningen i kommunen): % av befolkningen totalt 0-5 år 6-12 år år år Total 0-18 år NES 7 % 9 % 4 % 4 % 23 % SØRUM 9 % 10 % 4 % 4 % 26 % EIDSVOLL 8 % 9 % 4 % 4 % 24 % NANNESTAD 8 % 10 % 4 % 4 % 26 % GJERDRUM 8 % 10 % 5 % 4 % 27 % ULLENSAKER 9 % 10 % 4 % 3 % 26 % Familietyper: Aleneboende Par uten hjemmeboende Par med barn Mor/far med Flerfamilie- Total barn barn husholdninger Kolonne1 (eneforsørger) NES 32 % 34 % 23 % 6 % 4 % 100 % SØRUM 30 % 31 % 29 % 6 % 4 % 100 % EIDSVOLL 35 % 32 % 22 % 7 % 4 % 100 % NANNESTAD 33 % 31 % 26 % 6 % 4 % 100 % GJERDRUM 29 % 32 % 29 % 6 % 4 % 100 % ULLENSAKER 34 % 29 % 26 % 7 % 4 % 100 % Side 18