Fremtidsrettet byutvikling og robust boligmarked i Trondheim? Trondheim, Jan Håvard Valstad, Analysesjef EM1MN

Transkript

1 EM1MN boligmarkedsanalyse juni 2016: Fremtidsrettet byutvikling og robust boligmarked i Trondheim? Trondheim, Jan Håvard Valstad, Analysesjef EM1MN

2 Trondheim Et velfungerende boligmarked? Etterspørsel Hva er bolig- og arealbehovet? Kjøpeevne Boligpris til hinder for flytting? Tilbudssiden Hva tilføres av nye boliger? 5 Hvordan sikre et velfungerende boligmarked?

3 Trondheim Et velfungerende boligmarked? Etterspørsel Hva er bolig- og arealbehovet? Kjøpeevne Boligpris til hinder for flytting? Tilbudssiden Hva tilføres av nye boliger? 5 Hvordan sikre et velfungerende boligmarked?

4 Trondheim Norges mest velfungerende storby-boligmarked??

5 Trondheim har Norges mest velfungerende boligmarked for boligkjøper og selger forutsigbar prisutvikling kilde: Eiendom Norge, boligprisstatistikk per 1.juni 2016

6 Trondheim har Norges mest velfungerende boligmarked for boligkjøper og selger fornuftig omløpshastighet kilde: Eiendom Norge, boligprisstatistikk per 1.juni 2016

7 Trondheim Et velfungerende boligmarked? Etterspørsel Hva er bolig- og arealbehovet? Kjøpeevne Boligpris til hinder for flytting? Tilbudssiden Hva tilføres av nye boliger? 5 Hvordan sikre et velfungerende boligmarked?

8 Kortsiktig etterspørselen er i stor grad styrt av boligkjøpernes fremtidstro og kjøpevilje

9 Kortsiktig boligetterspørsel og boligprisutvikling påvirkes sterkt av psykologien hos befolkningen Forenklet resonnement: Lav rente vs. Høy arbeidsledighet

10 Når boligkjøperne (og banken) opplever usikkerhet vil en økende andel av befolkningen selge før de kjøper neste bolig. Dette skaper et lite velfungerende marked. I Trondheim har vi et velfungerende marked Hele landet 56 % (62 %) Trondheim, 39 % (54 %) 31 % EM1 Boligmeteret, EM1 Analyse (utført av Prognosesenteret)

11 Langsiktig etterspørselen styres av befolkningsvekst, kjøpeevne og arbeidsmarkedet

12 Sterk befolkningsvekst i Trondheim siste 10 år, i stor grad drevet av høy netto arbeidsinnvandring Årlig befolkningsvekst Trondheim, ulike drivere 2000 Q Snitt vekst siste 10 år Netto befolkningsvekst siste 12 mnd på Snitt Q1 siste 10 år: 736 Netto vekst Q1 2016: 598 Snitt Q1 siste 4 år: 596 Kilde SSB Tabell 01222, Trondheim Kommune, EM1 Analyse

13 Lavere befolkningsvekst i Trondheim i 2015 er et resultat av redusert arbeidsinnvandring. Innenlandsk tilflytting kompenserer for noe av fallet. Hva skjer med antall flyktninger? Utvikling drivere befolkningsvekst, Trondheim siste 12 måneder Netto innvandring, siste 12 måneder, Trondheim Antall flyktninger som skal bosettes årlig i Trondheim (historisk, samt prognose*) 300stk flyktninger 495 stk flyktninger familiegjenforening 650stk flyktninger familiegjenforening Ca 650 stk flyktninger Figur 5: Fødselsoverskudd, netto innenlandsk flytting og netto inn- /utvandring siste fire kvartal - Trondheim Historisk snitt * 2017* Kilde: Trondheim Kommune, Befolkningsendringer i Trondheim første kvartal 2016, Tabell- og figursamling

14 Befolkningsveksten er forventet å avta fremover. Prognosene gir et boligbehov på boliger i året neste 10 år. MEN det er Trondheim selv som påvirker sin egen vekst! Prognose befolkningsvekst , Trondheim Gjennomsnittlig vekst: Snitt `96 - `05: pres Snitt `05 - `16: pers Snitt neste 10 år: pers Snitt år 10-20: pers Kilde SSB Tabell 01222, Trondheim Kommune, EM1 Analyse

15 Størst vekst i aldersgruppen «familier med barn» (30-39 og barn), samt år og år i Trondheim neste 10 år Kilde Trondheim kommune

16 Vi vet hva befolkningen etterspør i dag Fortetningsprosjekter er attraktive å kjøpe og flytte inn i

17 Befolkningsvekst og boligbygging i Trondheim og nabokommuner må sees under ett. Innbyggerne trenger en bolig innenfor akseptabel avstand til arbeids- og studiested Stor-Trondheim bestående av 10 kommuner. ¾ av veksten i Trondheim Befolkningsvekst Trondheim, Trondheimsregionen u/ Trondheim og Trøndelag u/ Trondheimsregionen Kilde: Trondheim Kommune, Befolkningsendringer i Trondheim første kvartal 2016, Tabell- og figursamling

18 Forventet befolkningsutvikling i Trondheimsregionen er drevet av nettoflytting siste 10 år, men holdes nå oppe av økt fødselsoverskudd Befolkningsvekst Trondheimsregionen fordelt på fødselsoverskudd og nettoflytting Kilde: Trondheim kommune, Befolkningsprognose, Dokumentasjonsnotat TR2015

19 Pendling: Kommunesammenslåing og utbygging av infrastruktur gjør boligkjøperne mer mobil

20 Oppsummert boligbehov: Befolkningsprognosene tilsier årlig behov for ca nye boliger i Trondheim, ca for Trondheimsregionen årlig. I tillegg kommer studenter uten meldt flytting og flyktninger. Skal byen tiltrekke seg nye innbyggere og vokse i aktivitet og mennesker kreves tilgang på gode områder for videre byutvikling. Høna eller egget? Historisk befolkningsvekst i Trondheim kommune, samt prognoser for Trondheim og Trondheimsregionen CNN kårer Trondheim til vekstvinner (very rich cities) i Økonomisk vekst krever dyktige studenter og arbeidskraft, og befolkningsvekst avhenger av nok boliger og god byutvikling Trondheimsregionen Innvandrere Uregistrerte studenter, Trondheimsregionen Innvandrere Uregistrerte studenter, / år / år / år / år Presentasjon text

21 Trondheim Et velfungerende boligmarked? Etterspørsel Hva er bolig- og arealbehovet? Kjøpeevne Boligpris til hinder for flytting? Tilbudssiden Hva tilføres av nye boliger? 5 Hvordan sikre et velfungerende boligmarked?

22 Maksimal kjøpeevne basert på reelt innvilgede lånesøknader i SB1 SMN i Presentasjon text

23 Eksempel på kjøpsevneanalyse: «Fra enebolig til leilighet» i Trondheim: Stor forskjell i kjøpeevne for 60+generasjonen. Historisk prisstigning på dagens bolig avgjør kjøpeevnen - hvilket formuesobjekt har de å bytte inn? Vanskeligere å flytte videre med liten formue i dagens bolig. Leilighet til: Par 60 +, fra enebolig til leilighet 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 56% Andel lånesøkere med kjøpeevne inntil X MNOK, bosatt i Trondheim Øst og Syd 28% 50% 14% 38% 4% 23% Inntil 3 MNOK Inntil 4 MNOK Inntil 5 MNOK Inntil 6 MNOK 2% Øst Syd Kilde: Kjøpeevne beregnet fra reelle lånesøknader til SpareBank 1 SMN, Q Øst: Ranheim, Charlottenlund, Jakobsli, Persaunet, Moholt, Lade. Syd: Heimdal, Flatåsen, Tonstad, Kattem, Ringvål

24 Eksempel på kjøpsevneanalyse: Etablererleilighet Trondheim: Kjøpeevnen varierer mellom bydelene i Trondheim. 7 av 10 under 25 år fra Trondheim Øst kan kjøpe bolig for inntil 2 MNOK, mens kun halvparten under 25 år fra Trondheim Syd har samme mulighet. Utdanning, arv og hjelp fra foreldre avgjør. Etablererleilighet? (singel inntil 25 år) Trondheim ØST: 65 % kan betale 2 MNOK Nytt: 2 roms -> m2 Brukt: 2 roms -> m2 Hvor stor andel av boligkjøperne har mulighet til å kjøpe? Trondheim SYD: Treffe 65 % av etablererne? Kan koste maks 1 MNOK - > UMULIG Trondheim SYD: Kan betale maks 2 MNOK? Treffer 44 % av markedet? Nytt: 2 roms -> m2 Brukt: 2 roms -> m2 Kilde: Kjøpeevne beregnet fra reelle lånesøknader til SpareBank 1 SMN, Q Øst: Ranheim, Charlottenlund, Jakobsli, Persaunet, Moholt, Lade. Syd: Heimdal, Flatåsen, Tonstad, Kattem, Ringvål

25 Trondheim Et velfungerende boligmarked? Etterspørsel Hva er bolig- og arealbehovet? Kjøpeevne Boligpris til hinder for flytting? Tilbudssiden Hva tilføres av nye boliger? 5 Hvordan sikre et velfungerende boligmarked?

26 I 2015 ble det ferdigstilt bolig tilsvarende behovet, tilsvarende ca 1400 enheter, i Trondheim. Flest nye boliger på Øst, Lade og Syd og i hovedsak bygget utenfor sentrum de siste årene 1598 nye boliger ferdigstilt i Av dette 282 studentboliger (Voll og Persaunet)

27 I 2016 og 2017 sier utbyggerne at de leverer mange nye boliger. God tomtetilgang har gitt økt salg og produksjon av boliger Historisk ( ) fremover (2016 & 2017) ? *) 2015-estimat basert på tall per 15.august 2015 **) Studentboliger omregnet til boligbehov normal leilighet: 1 leilighet = 2,5 studentboliger

28 Lokal overproduksjon gir godt tilbud og konkurransesituasjon. 7 av 10 nye boliger planlegges bygd Øst for sentrum av 10 boliger kommer på Lade Vest: 7% Sentrum 7% Lade: 30% IndreØst: 18% Øst: 24 % fremover (2016 & 2017) ? Syd-Vest 4% Syd-Øst 11 %

29 Kun 5 % av boligprosjektene levert i er familieboliger. Andelen nye familieboliger har stupt de siste 30 årene Historisk ( ) fremover (2016 & 2017) Andel Familieboliger og Leiligheter i utbyggingsprosjekter ferdigstilt 2016 og 2017 Leilighetsandel øker Andel familieboliger; 5% Andel familieboliger reduseres (enebolig, tomannsbolig, rekkehus) Andel leiligheter; 95% Andel leiligheter Andel familie-boliger

30 Det er størst vekst i aldersgruppen år familier i etableringsfasen. Disse etterspør en type familieboliger det bygge for få av. Reguleringsplaner og utbyggere ønsker økt tetthet og barnefamilier i leilighet også «på landet» Boligdrømmen for familier i etableringsfasen er enebolig eller rekkehus (familiebolig med uteareal). Få etterspør leilighter Mulig å tiltrekke seg barnefamilier i gjennomtenkt bilfritt urbant miljø? Ikke hvis pris på leiligheter blir for høy

31 Trondheim har mange muligheter for by- og boligutvikling. Næringsutvikling kan kombineres med tilstrekkelig boliger for de kommende generasjonene innenfor egen kommunegrense Fjordbyen Trondheim «Trondheim 50 50» Teknologihovedstaden Trondheim Lokalisering og utvikling av Campus NTNU Tilgjengelig areal og ung befolkning med ønske om familieboliger

32 Trondheim Et velfungerende boligmarked? Etterspørsel Hva er bolig- og arealbehovet? Kjøpeevne Boligpris til hinder for flytting? Tilbudssiden Hva tilføres av nye boliger? 5 Hvordan sikre et velfungerende boligmarked?

33 Vi vet hvordan Trondheim vokser neste to år Lade: 30% Sentrum 7% IndreØst: 18% Øst: 24 % Vest: 7% Syd-Vest 4% Syd-Øst 11 %

34 Vi vet hvilke areal som i dag ligger hos boligutviklerne, samt hvilke utviklingsmuligheter byen har ? Lade Teknologihovedstaden Trondheim Lokalisering og utvikling av Campus NTNU Øya- Sluppen Øst? 2020? Brøset? Dragvoll? Heimdal, Lundåsen Skjetnmarka/ Tiller Tilgjengelig areal og ung befolkning med ønske om familieboliger

35 Samtidig må vi sørge for at arealtilgang ikke kan bli en begrensning for konkurranse om boligproduksjon. Helhetlig byutvikling må legge til rette for et velfungerende boligmarked ? Fjordbyen Trondheim «Trondheim 50 50» Havna Sentrum? Øst Øya- Sluppen Brøset?? 2020? Dragvoll? Tilgjengelig areal og ung befolkning med ønske om familieboliger Syd?

36 Trondheim må kombinere god byutvikling og et velfungerende boligmarked gjennom nok og riktig areal. Dette er forutsetninger for å skape en attraktiv by med økt verdiskapning og befolkningsvekst ? ? Vest: 7% Sentrum 7% Lade: 30% IndreØst: 18% Øst: 24 % Teknologihovedstaden Trondheim Lokalisering og utvikling av Campus NTNU Lade Øya- Sluppen Øst? 2020? Brøset? Dragvoll? Fjordbyen Trondheim «Trondheim 50 50» Havna Sentrum? Øst Øya- Sluppen Brøset?? 2020? Dragvoll? Tilgjengelig areal og ung befolkning med ønske om familieboliger Syd-Vest 4% Syd-Øst 11 % Heimdal, Lundåsen Skjetnmarka/ Tiller Syd?

37 Presentasjon text