OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM NYTT OM NYBYGG. Våre prosjektmeglere har hatt god pågang i sommervarmen!

Transkript

1 forsiden OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM NYTT OM NYBYGG Våre prosjektmeglere har hatt god pågang i sommervarmen!

2 OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM 2 Leder for Nybygg i DNB Eiendom, Jørn Are Skjelvan Foto: Knut Nerland, Inviso Salget av nye boliger har virkelig tatt seg opp siden vår forrige kvartalsrapport. I Asker og Bærum har vi de to siste månedene faktisk hatt den nest beste salgsperioden noensinne. Her har vi i DNB Eiendom truffet bra med lansering av Neselva Hageby, som også er det prosjektet med både høyest omsetning og flest antall solgte i randsonene totalt. I tillegg traff vi godt med noen av sentrumsprosjektene i Oslo, Millskvartal og Fredensborgveien 24, hvor vi solgte leiligheter for i snitt ca pr. kvm Bra. Litt lenger ut, i Vestfold, er det solgt flere nye boliger enn noen gang før, og på Nedre Romerike har vi hatt den tredje beste salgsperioden i målingens historie. Også i Oslo generelt har det vært en positiv utvikling. hele Stadig flere boligkjøpere velger nytt, selv i et marked med godt utvalg av bruktboliger. DNB er også den megleren som har hatt nest flest nybyggsalg på Østlandet under siste to måneder. Sett ut fra interessen i markedet og boligbehov spesielt i randsonene tror vi nybyggmarkedet vil holde seg godt også framover, om enn med noe lavere tempo. God sommer! Sammenlignet med samme periode i fjor er det solgt 32 prosent flere nye boliger på Østlandet i år. Det er hele 48 prosent flere enn snittet for

3 side2 OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM 3 SALGET PÅ ØSTLANDET Fig 1. Godt salg i mai og juni: 28 prosent flere solgte vs. forrige tomånedersperiode, 32 prosent flere enn ved samme tid i fjor og hele 48 prosent flere enn snittet for i fjor. (Tall ECON) Fig 2. Salgsutvikling Oslo: Vi har hatt nesten en dobling i omsetning sammenlignet med forrige tomånedersperiode med 421 solgte vs Det er spesielt Oslo nord som trekker opp, riktignok inkludert tall for Ulven hvor snitt kvmpriser er hhv. 24,8% og 23,2% lavere enn snittet for Oslo og Oslo nord. (Tall: ECON) Fig 3: Vår undersøkelse DNB Eiendomspuls viser at hver tredje boligkjøper foretrekker helt nye, eller relativt nye (1-5 år gamle) boliger. Undersøkelsen bekrefter også at ønsket om å kjøpe nytt samvarierer med prisene på brukt. Jo mindre prisforskjell mellom nye og brukte kvadratmetre, jo flere ønsker å velge ny bolig.

4 side3 OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM 4 Vi har sett det i nærmest alle andre europeiske hovedsteder, når prisene i byen presses opp ser stadig flere ut av byen etter attraktive steder å bo. Dette mønsteret blir stadig sterkere også i Norge. Og med den nye Follobanen og Ringeriksbanen vil reisetiden reduseres betydelig til enda flere pendlerkommuner. Dette har boligkjøperne fått med seg, våre meglere i disse områdene opplever sterk interesse for nær sagt alle nye prosjekter. Byen vokser utover sine bredder Tilflyttingen til Romerike, Follo, Asker og Bærum, Lier, Drammen og Ringeriksregionen, er spesielt stor og forventes å øke også fremover. Områdene byr på attraktive bomiljøer for både store og små med naturskjønne omgivelser, nærhet til skoler, butikker og stadig bedre infrastruktur med kortere tidsavstander til hovedstaden. Nye kapitalregler og et betydelig høyere prisnivå i Oslo spiller også inn. En barnefamilie kan lett bytte ut en treromsleilighet i Oslo med en romslig bolig i Follo eller i Asker uten å få nevneverdig lenger vei til jobb, i tidsbruk. At det er lansert flere attraktive prosjekter enn før i disse områdene er også en viktig årsak til omsetningsveksten. Samtidig ser vi at antallet nye planlagte boliger i enkelte av disse områdene er betydelig lavere enn hva befolkningsprognose og behov skulle tilsi. Dersom reguleringsplaner ikke vedtas i takt med behov, og tilbudssiden og valgmulighetene begrenses for mye vil knappheten kunne bli uforholdsmessig mye større, og etterspørselen bremses. OMRÅDE VS FEB-APRIL VS JUNI 17 VS SNITT 17 VS SNITT 16 VS SNITT 15 Asker og Bærum 53,0 % 90,4 % 158,2 % 26,8 % 31,9 % Follo -6,9 % 80,0 % 77,5 % 46,6 % 18,9 % Nedre Romerike 49,1 % 152,3 % 104,4 % -6,0 % 26,3 % Øvre Romerike -11,5 % -3,6 % -6,0 % -42,2 % -6,9 % Vestfold 80,3 % 110,6 % 97,5 % 80,1 % 116,0 % Østfold -30,5 % 17,7 % 0,6 % -6,7 % 17,7 % Buskerud 3,4 % 4,8 % 26,1 % -17,0 % 8,5 % Hedmark 9,5 % -15,6 % 18,5 % 22,7 % 7,0 % Oppland 7,5 % -21,8 % -4,8 % -12,2 % 13,7 % Hele Østlandet 27,6 % 32,0 % 48,8 % -10,1 % 14,7 % Fig. 4 viser utviklingen i salg av nye boliger sett opp mot tidligere perioder (Tall ECON)

5 side4 OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM 5 Asker og Bærum peker seg ut Våre nærmeste pendlerkommuner i vest peker seg ut med en svært sterk utvikling den siste perioden. Samtidig vet vi at Asker og Bærum er blant kommunene med høyest forventet befolkningsvekst og boligbehov i landet de neste årene. I begge kommuner forventes sterk vekst neste år og fra 2024, spesielt i alderssegmentet år. Eksempelvis bor majoriteten i eneboliger i dag, 3 av 10 i småhus og under 2 av 10 i leilighet i store områder. Det er ventet høyest vekst i andelen som foretrekker leiligheter, i alderssegmentet 55 år+. Samtidig vil det være økende etterspørsel etter småhus blant barnefamilier og personer i alderen år. Bildet viser prosjektet Neselva Hageby i Asker, på grensen til Bærum. Bestselgende prosjekt i Asker og Bærum i mai og juni, og det prosjektet med flest antall solgte i randsonene siste to måneder. (3D-fotokred: Voice Reklamebyrå) BEFOLKNINGSVEKST I BÆRUM Fig. 5 Estimert befolkningsvekst for Bærum, kilde SSB hovedalternativet. Det er ventet sterkest vekst neste år og fra De mer optimistiske scenarioene viser også vekst på opp mot 1000 personer årlig fra Fig. 6 Prognose for befolkningsvekst per alderssegment i Bærum. Det er ventet sterkest vekst i alderssegmentet 45-69år og et boligbehov på totalt ca. 420 nye boliger i år og neste år.

6 side5 OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM 6 Figur 7: Her ser vi planlagte ferdigstillelser på Østlandet de neste tre årene. Antallet nye boliger som er klare for innflytting er høyt i år de fleste steder, men antallet vil jevnt over være betydelig lavere i 2019 og Oslo fortsetter å vokse og etterspørselen holder seg høy enn hva som er snittet for en ny bolig i Oslo. Et tilsvarende eksempel er Fredensborg 24 med salgsstart tidligere denne uken og hvor det allerede er solgt hele 17 av 48 boliger. Selv med en femdobling i antall nylanseringer tok markedet nord i Oslo unna 283 nye boliger med totalt 285 lagt ut for salg. «Vi tror den positive utviklingen i Oslo med høyere absorbsjon vil fortsette også fremover». For Oslos del ser vi at spesielt bydelene nord i Oslo har hatt et godt salg de siste to månedene. Mye av forklaringen på økningen er lanseringen av flere prosjekter med et gunstig prisnivå. I et av prosjektene lå kvadratmeterprisen hele 25 prosent under snittet for byen totalt. Samtidig finnes flere eksempler på prosjekter i high-end segmentet med meget godt salg. Mills Kvartal som ble lansert i mai hadde en salgsgrad på hele 53 prosent per juni og det var solgt for 56 prosent av prosjektets verdi, og med 24 prosent høyere kvadratmeterpriser Alt tyder også på at kjøpekraften blant Osloboerne vil holde seg god: Høy sysselsetting, gode lønnsoppgjør og et fortsatt lavt rentenivå tilsier at folk fremdeles har råd til å bo i byen. Samtidig ser vi altså en klar dreining av etterspørsel fra brukt til nytt, spesielt blant yngre boligkjøpere. Tilflyttingen til byen er også relativt stabil: SSB kom nylig med et nytt estimat som sier at byen skal få ca nye innbyggere hvert år de neste 20 årene. Byggingen bør med andre ord ta seg noe opp hvis etterspørselen skal møtes.

7 side6 OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM 7 Fig.8: I Oslo blir det ferdigstilt relativt mange nybyggprosjekter i år og neste år, men tilbudet vil igjen reduseres markant i 2020 gitt dagens byggetakt. Gitt denne byggetakten og forventet befolkningsvekst vil vi få et betydelig tilbudsunderskudd i Oslo i Salgsutvikling Oslo siste tomndersperiode OMRÅDE VS FEB-APRIL Oslo nord 1,9175 Oslo øst / syd 0,0704 Oslo vest / sentrum -0,0462 Oslo nord: OMRÅDE VS FEB-APRIL VS JUNI 17 VS SNITT 17 VS SNITT 16 VS SNITT 15 Oslo nord 191,8 % 164,5 % 157,7 % 12,3 % 4,9 % Fig 9: Oslo vest/sentrum flere solgte enn antall lanserte, få lanseringer i fjor høst og hittil i år, spesielt sammenliknet med Fig 10: Oslo øst/syd flere solgte enn antall lanserte siste tomånedersperiode, få lanseringer hittil i år.

8 side7 OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM 8 Hva tror vi skjer i nybyggmarkedet framover? På tross av at det har blitt lagt ut rekordmange boliger i bruktmarkedet gjennom vår- og sommermånedene har markedet her på Østlandet tatt unna. Etterspørselen har vært tilsvarende høy hele perioden. Prisene på bruktboliger, spesielt i Oslo, steg markant i årets første måneder for så å flate ut. Denne utviklingen har vært viktig for nybyggmarkedet i Oslo. Høyere priser på brukt betyr større interesse for nytt. Vi har nå kommet bort fra situasjonen i desember der prispremien var på sitt høyeste siden Vi er ikke i tvil om at den viktigste årsaken til det gode salget i Oslo, og spesielt Oslo nord, er denne reduserte prisforskjellen. En annen viktig årsak er antall lanseringer i Oslo nord: Selv med en nær femdobling i antall lanseringer fra april til juni så har kjøperne vært der. Her har også prisingen vært avgjørende. Omsetningen var spesielt god i prosjektet Ulven med sine eksepsjonelle priser til Oslo å være. Men som sagt finnes også eksempler i high-end segmentet med meget godt salg. Mills Kvartal en stor salgssuksess! I prosjektet Mills Kvartal på Grünerløkka i Oslo har vi solgt svært bra med en kvadratmeterpris på kroner. Det ble holdt budrunder med god temperatur på enkelte av leilighetene. Prosjektet ble lansert i mai og bygging er allerede vedtatt med oppstart i august. Per juni så var salgsgraden på 53 prosent og det var solgt for 56 prosent av den totale verdien i prosjektet. For hus 2 var salgsgraden på hele 59 prosent. (3D-fotokred: Blar Reklamebyrå) Vi tror den positive utviklingen i boligmarkedet totalt sett vil fortsette. Vi har riktignok fått en dupp i bruktboligmarkedet nå, men til høsten forventer vi ny moderat vekst i prisene på Østlandet. Noen høstflom av boliger ventes ikke. Våre undersøkelser viser også at av de som skal overta bolig hvor DNB har vært megler har 38 prosent allerede solgt nåværende bolig, 16 prosent skal selge nå før fellesferien, 9 prosent er førstegangskjøpere og 18 prosent er investorer. Kun 19 prosent skal selge etter sommeren. Vi tror dreiningen i etterspørsel vil gå mot nybyggmarkedet også i månedene som kommer. Vi venter i tillegg at den sterke utviklingen i randsonene vil vedvare og ytterligere forsterkes, såfremt ikke tilbudssiden utgjør en større begrensning.

9 OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM 9 Prispremie nybygg vs. brukt Oslo Figur 11: Her ser vi utviklingen i prisene på nybygg under fem år sett opp mot brukt, i Oslo. Med prisøkningen i bruktmarkedet fra februar i år har differansen igjen smalnet inn. Størst differanse hadde vi i desember, da lå nybyggprisene 20 prosent over bruktprisene i Oslo, i juni var differansen på 16 prosent. Kvadratmeterpriser nybygg i ulike områder Figur 12: Prisutviklingen på nybygg har vært ulik i ulike områder og differansen på nye kvadratmetere i og utenfor Oslo er relativt stor. Høyest pris oppnås ikke uventet fortsatt på Oslo Vest og i sentrum med et snittnivå på kroner per kvadratmeter. Samtidig ser vi at bare prosjektene er gode nok, som i Mills Kvartal, så oppnås også tilsvarende priser nord i byen. Jørn Are Skjelvan / Leder Nybygg Norge / / jorn.are.skjelvan@dnbeiendom.no Elisif Mellingen / Områdeleder Nybygg Østlandet / / elisif.mellingen@dnbeiendom.no Sofie Hagerup Mørkved / Leder Analyse / / sofie.hagerup.morkved@dnbeiendom.no Kilder: ECON Nybyggrapport , Eiendomsverdi, SSB og Eiendom Norge.

10 OSLO OG AKERSHUS NR DNB EIENDOM 10 Vi i DNB Eiendom tilbyr deg skreddersydde analyser! Gjennom det siste året så har vi sett at boligkjøperne har blitt stadig mer selektive. Dette mønsteret tror vi vil fortsette fremover. Det å velge riktig løsning til riktig kjøpegruppe er blitt stadig viktigere. Du må vite hva som selger til hvilken pris i et område. Denne innsikten vil være avgjørende for å sikre høyest mulig omsetning og lønnsomhet i et prosjekt. Vi i DNB Eiendom tilbyr skreddersydde analyser i investeringsfasen, ved prosjektering og både før og etter regulering til deg som utbygger, uansett hvor i landet ditt prosjekt befinner seg.