Boligmarkedsanalyse «OSLO»

Transkript

1 Innledning & konklusjoner Side 1 av 124 Boligmarkedsanalyse «OSLO» Konsulenter:Heidi Bjørneng Kåre Elnan Dato/år: 18. oktober /2004, Prognosesenteret AS

2 Innledning & konklusjoner Side 2 av 124 Innledning & Konklusjoner: Side Bakgrunn, problemstillinger, metode... 3 Konklusjoner Deskriptiv del Telefonisk undersøkelse Boligtilbudet i Oslo & prosjektene Tabellvedlegg

3 Innledning & konklusjoner Side 3 av 124 Innledning Vi vil innledningsvis i rapporten gi en kortfattet oversikt over bakgrunnen for analysen, de problemstillinger som belyses i rapporten, målsetting de viktigste resultatene og konklusjoner mht. vesentlige utviklingstrekk på boligmarkedet i Oslo, samt konkrete problemstillinger av betydning for den videre utviklingen i boligmarkedet i Oslo generelt og for utviklingen på Ensjø spesielt. Bakgrunn I forbindelse med planleggingen av Ensjø som nytt boligområde i Oslo ønsker grunneierne på Ensjø i samarbeide med Oslo kommune og Husbanken, å kartlegge vesentlige utviklingstrekk for boligmarkedet i Oslo. I denne forbindelsen er Prognosesenteret AS engasjert for å gjennomføre en boliganalyse som skal avdekke vesentlige utviklingstrekk av betydning for boligutviklingen i Oslo generelt, samt Ensjø spesielt. Målsetting Målsettingen med analysen er dels å gi utviklerne på Ensjø operative føringer for den videre boligutviklingen på Ensjø, dels å kartlegge utviklingstrekk på boligmarkedet i Oslo som kan være av interesse for Oslo kommune og Husbanken. Det er videre vesentlig at analysen tilrettelegges på en slik måte at sentrale problemstillinger skal kunne oppdateres for å kunne holde resultatene oppdaterte med endrede markedsvilkår. Problemstilling For å sikre at nye boligområder/-prosjekter i Oslo utvikles i tråd med markedets preferanser, ønsker oppdragsgiverne å gjennomføre en markedsanalyse som skal kartlegge sentrale problemstillinger knyttet til boligmarkedet i Oslo generelt og utviklingen av Ensjø som boligområde spesielt. Analysen vil derfor dels belyse problemstillinger av overgripende karakter, dels prosjektspesifikke problemstillinger for Ensjø-området. Det er i analysen av stor interesse å avdekke potensiale og markedets preferanser generelt til boliger i Oslo, samt kartlegge en optimal miks av forskjellige boligtyper tilpasset konkretiserte beboergrupper. Kartlegging av muligheten til å utvikle boligområder med markedsmessig riktig boligmiks og boligkvaliteter (tilpasset den nåværende og fremtidige tilbuds- og etterspørselsituasjonen i Oslo) framstår således som en sentral problemstilling ved analysen. Metode Den todelte målsettingen med analysen der vi dels skulle belyse generelle problemstillinger relatert til boligmarkedet i Oslo, dels kartlegge spesifikke forhold av betydning for boligutviklingen på Ensjø gjorde at det var avgjørende å tilrettelegge utvalg og rapportering i analysen på en slik måte at begge disse målsettinger ble ivaretatt. Geografiske utvalgsområder For å kunne gi et representativt og differensiert bilde av boligmarkedet i Oslo har det i analysen vært vesentlig å dele inn Oslo i antatt homogene områder, samtidig som utvalget skulle ivareta de forskjeller som finnes i Oslo. Analysen er derfor geografisk inndelt i følgende geografiske områder: Nærområdet (til Ensjø): Nærområde Randsone Nærområde Sentrum Oslo Øst: Oslo Sentrum Øst Randsone Oslo Sør Øst Oslo Vest: Oslo Sentrum Vest Randsone Oslo Vest Oslo Nord: Randsone Oslo Nord Randsone Oslo Nord Øst Årsaken til valg av denne områdeinndelingen er dels begrunnet med at vi ønsket å belyse forskjellene i øst/ vest/sør/nord-dimensjonen i Oslo, dels at vi ønsket en inndeling som beyste forskjellene i sentrum/randsonedimensjonen. For å få en best mulig forståelse av boligmarkedet i Oslo har vi valgt en tredelt metodisk tilnærming i analysen. Første del av analysen er gjennomført som en deskriptiv kartlegging av relevante problemstillinger av betydning for boligmarkedet i Oslo. I denne delen har vi kartlagt problemstillinger relatert til befolkningen, boligmassen, husholdningene, boligbyggingen og boligomsetning. Den deskriptive delen av analysen gir en god oversikt over relevante nøkkeltall for boligmarkedet i Oslo, samtidig som underlagsdataene i den deskreptive delen danner et vesentlig underlag for analyse av resultatene fra telefonundersøkelsen. Den deskriptive delen av analysen er basert på statistisk underlagsmateriale fra Statistisk Sentralbyrå, samt underlagsdata fra Oslo kommune.

4 Innledning & konklusjoner Side 4 av 124 Analysens andre del er gjennomført som en telefonisk undersøkelse rettet mot et utvalg på 600 husstander bosatt i Oslo. Intervjuene ble stratifisert med den målsettingen å kunne si noe om forskjellene mellom ulike deler av Oslo, samtidig som utvalgene pr. område ikke skulle bli for små til å kunne si noe om særtrekk ved respondentene i de forskjellige områdene av Oslo. Telefonintervjuene er gjennomført med følgende fordeling på definerte områder i Oslo: - Randsone Oslo Vest (Vestre Aker, Ullern, Bygdøy) - 50 intervjuer - Oslo Sentrum Vest (Frogner, St.Hanshaugen, Sentrum) - 50 intervjuer - Randsone Oslo Nord (Nordre Aker) - 75 intervjuer - Randsone Oslo Nord Øst (Bjerke, Grorud, Stovner, Alna) - 75 intervjuer - Oslo Sentrum Øst (Sagene, Grünerløkka, Gamle Oslo) - 75 intervjuer - Randsone Oslo Sør Øst (Nordstrand, Østensjø, Søndre Nordstr.) - 75 intervjuer - Nærområdet til Ensjø (utv.roder i Gml. Oslo, Alna & Grünerløkka) intervjuer Utover de geografisk kvoterte intervjuene ble det også gjennomført 100 intervjuer med personer som var prekvalifisert som leietakere av nåværende bolig. Denne gruppen ble valgt fordi de ble sett på som en viktig gruppe ved kjøp av bolig. Metodisk ville denne gruppen kunne blitt underrepresentert dersom den utvalgsmessig ikke hadde blitt prekvalifisert. Analysens tredje del gir en oversikt over det potensielle boligtilbudet i Oslo, samt en grundigere studie av de største planlagte boligprosjektene i Oslo. Denne delen er dels gjennomført ved å analysere og systematisere underlagsdata fra Oslo kommune (plan- og bygg) på prosjektnivå, samt ved å følge opp de største prosjektene ved å kartlegge de enkelte prosjektene ved hjelp av telefonintervjuer og kartlegging av tilgjengelig informasjon på internett. En av målsettingene med denne kartleggingen var å finne frem til en oversikt over boligtilførselen fordelt på bolig-/leilighetstyper og geografi. Det viste seg imidlertid at prosjektutviklerne på et så sent stadie som mulig tar stilling til den endelige leilighets- og prisstrukturen i prosjektet, hvilket gjorde at denne målsettingen med kartleggingen ble vanskelig oppnåelig. Aldersgrupper Alder er i mange sammenhenger styrende for hvilke valg man gjør og preferanser man har i boligmarkedet. Med basis i de erfaringer vi har med gjennomføring av denne typen analyser har vi delt inn respondentene i aldersgrupper (< 30 år, år, år, år, 60 år+). Denne inndelelingen er viser seg å være god mht. å skille mellom ulike grupperinger i boligmarkedet. Alder er ofte styrende for hvilken familiesituasjon man er i, økonomisk situasjon og hvilke valg man gjør i boligmarkedet. For å få et optimalt underalg for analyse og konklusjoner fra den telefoniske delen av undersøkelsen, var det ønskelig med en størst mulig grad av sammenlignbarhet mellom aldersgruppene i undersøkelsen og den reelle alderssammensetningen i befolkningen i Oslo. Oversikten under viser fordelingen av de definerte aldersgruppene blant respondentene i telefonundersøkelsen og den prosentuelle fordelingen i de samme aldersgruppene blant hele befolkningen i Oslo (som andel av aldersgruppen 25 år eller eldre). Undersøkelsen Oslo år: 11% 16% år: 26% 24% år 19% 19% år 19% 17% 60 år + 24% 24% Oversikten over viser at alderssammensetningen i undersøkelsen harmonerer svært godt med alderssammensetningen i Oslo totalt, hvilket tilsier at utvalget er godt representativt for Oslo-befolkningen. Inntektsgrupper Gjennomsnittsinntekt pr. husstand i undersøkelsen er beregnet til ca kr/år før skatt. Dersom vi dividerer husstandsinntekten med antall voksne i husstanden gir dette en gjennomsnittlig bruttoinntekt pr. voksen i undersøkelsen på kr. pr. år. Inntektsstatistikk for Oslo kommune fra SSB viser en gjennomsnitlig bruttoinntekt for personer eldre enn 17 år på kr. pr. år. En av forklaringene til at gjennomsnittsinntekten i undersøkelsen er lavere enn statistikken for Oslo som helhet viser, kan bl.a. skyldes at utvalget i undersøkelsen er ovverrepresentert i de østlige delene av Oslo, som normalt sett har lavere inntekt en dem som er bosat i Oslo Nord og på Oslo Vest.

5 Innledning & konklusjoner Side 5 av 124 Konklusjoner boligmarkedsanalyse Oslo Befolkningen og husstandene Ved inngangen til 2004 var befolkningen i Oslo på nesten personer, hvorav personer eller 5% av befolkningen var bosatt i nærområd-et til Ensjø. På samme tidspunkt var det nesten husstander i Oslo, hvilket gir 1,9 personer pr. bolig i Oslo, mot 1,8 i nærområdet til Ensjø. Oslo kommunes befolkningsprognose viser en forventet vekst frem mot 2015 på i overkant av personer, hvorav mer enn personer i aldersgruppen år og nesten i aldersgruppen år. Husstander Personer Pers/husst Nærområdet Randsone ,8 Nærområdet Sentrum ,8 Oslo Sentrum Vest ,4 Oslo Sentrum Øst* ,5 Randsone Oslo Nord ,8 Randsone Oslo Nord Øst ,2 Randsone Oslo Sør Øst ,2 Randsone Oslo Vest ,1 Uten fast bopel Totalt Oslo ,9 Størst vekst forventes i Oslo sentrum Øst med personer frem mot 2015, som er en vekst på nesten 30% i forhold til dagens befolkning! De planlagte utbyggingene i Bjørvika og på Ensjø er viktige forutsetninger for den kraftige befolkningsveksten i Oslo sentrum Øst. Mobilitet, flytting & flytteplaner I Oslo har det totalt sett vært en årlig netto innflytting på personer ( ). I aldersgruppen år har det vært en årlig netto innflytting på mer enn personer (snitt ). I Gamle Oslo (gml. bydelsinndeling) har inn- og utflyttingen (inkl. internflytting) ligget på ± personer pr. år i perioden Sett i forhold til befolkningen i denne bydelen, betyr det en gjennomsnittlig botid på under 4 år! Med i underkant av 1,9 personer pr. husstand i bydelen, betyr det at ± husstander har flyttet på seg årlig i perioden I aldersgruppen år har det vært en gjennomsnittlig netto tilflytting på 680 personer pr. år til Gamle Oslo bydel. Totalt sett svarer 19% i telefonundersøkelsen at de planlegger å flytte fra sin nåværende bolig i løpet av 1 år. Andelen med flytteplaner skiller seg betydelig mellom dem som er bosatt i sentrumsområdene av Oslo (der mellom en tredjedel og en fjerdedel planlegger å flytte i løpet av 1 år) og dem som er bosatt i randsonene (der mellom 8-17% planlegger å flytte i løpet av 1 år). Det er også betydelige forskjeller mellom aldersgruppene når det gjelder andelen med flytteplaner. I aldersgruppen < 30 år svarer mer enn en tredjedel at de planlegger å flytte i løpet av 1 år, mens bare 5% i den eldste aldersgruppen svarer at de kommer til å flytte i løpet av samme periode. Årsaker til flytting Det er i første rekke ønske om større bolig som er årsaken til at man har planer om å flytte fra sin nåværende bolig. Andelen som oppgir ønske om større bolig som årsak til at man planlegger å flytte, er desidert høyest i aldersgruppen år (58%), samt blant dem som er bosatt i nærområdet. Kriterier for valg av neste boområde og områdepreferanser Undersøkelsen viser at det er en klar sammenheng mellom nåværende bosted og hvor man ønsker å bosette seg neste gang. Sterkest «lojalitet» til nåværende boområde ved flytting, er det blant dem som er bosatt i Oslo Vest, med 2 av 3 som fortsatt vil bo på Oslo Vest ved flytting til annen bolig. En stor del av rekrutteringen til nye boligprosjekter i Oslo vil derfor i stor grad rekruttere boligkjøpere i samme del av Oslo som prosjektene er lokalisert. Vanskeligst vil det være å rekruttere boligkjøpere fra Oslo Vest til å kjøpe bolig på Oslo Øst. For utbyggingen av Ensjø betyr dette at majoriteten av målgruppen til dette området primært vil være å finne i nærområdet og blant husstander bosatt på Oslo Øst.

6 Innledning & konklusjoner Side 6 av 124 Ved siden av konkrete områdepreferanser legger potensielle boligkjøpere også vekt på andre egenskaper, når de skal vurdere hvilke områder de kan tenke seg å bosette seg i. Sentral beliggenhet, nærhet til naturen og/eller park/friområder, samt nærhet til offentlig kommunikasjon er de desidert viktigste kriteriene for valg av neste boområde. Utover disse kriteriene, svarer de yngre i undersøkelsen at det også er viktig med gode oppvekstvilkår for barn. Med sin relativt sentrale beliggenhet og gode kommunikasjon til Oslo sentrum, vil man ved å legge vekt på et stort innslag av friområder tilpasset allsidig bruk, bidra til at Ensjø fremstår som et attraktivt fremtidig boområde. Muligheten til å skape relativt luftige friområder i kombinasjon med en moderne boligutvikling fremstår således som et av de fremste fokusområdene i den videre planleggingen av boligbyggingen på Ensjø. Tilbud som bidrar til å skape et levende bomiljø Ved siden av park/grøntarealer på Ensjø er det også viktig å tilrettelegge med et godt utvalg av forretninger, helsetjenester, et bra skole- og barnehagetilbud samt godt utbygd kollektivtransport. Førstnevnte og sistnevnte er viktig for alle i undersøkelsen. Når det gjelder forretningstilbudet er det i første rekke dagligvareforretninger som er vesentlig, samt til dels andre forretninger som rettes mot en bred kjøpergruppe (klær, sko etc). Viktigheten av et godt tilbud av helsetjenester øker med stigende alder, mens viktigheten av et bra skole- og barnehagetilbud avtar med stigende alder. Et godt tilbud av dagligvareforretninger i tilknytning til boligene på Ensjø er viktig for alle potensielle boligkjøpere da mer enn 7 av 10 svarer at de handler, og vil handle dagligvarene i nærmiljøet. Klær og andre forbruksartikler handles i dag i stor grad utenfor nærmiljøet, men vil i betydelig større grad handles lokalt, om tilbudet tilrettelegges for dette. Bomønster i dag og preferanser til neste bolig... Det er en mindre andel som vil bosette seg i leilighet neste gang enn som bor i leilighet i dag. Negativt for Ensjø? Det er en noe større andel som vil ha flere soverom i neste bolig enn de har i dag. Økende etterspørsel etter (større) boliger med 2-3 soverom. Det er en større andel som vil eie neste bolig enn som eier nåværende bolig. Positivt for Ensjø? Estimert kjøpspris for neste bolig er høyere enn estimert salgspris for nåværende bolig. Nåværende bolig Neste bolig Boligtyper: Leilighet 66 % 51 % Rekkehus/andre småhus 19 % 19 % Enebolig/kjedet enebolig 16 % 24 % Ikke svar/vil ikke svare 0 % 6 % SUM PROSENT 101 % 100 % Antall soverom i boligen: 0 soverom 4 % 0 % 1 soverom 26 % 17 % 2 soverom 32 % 36 % 3 soverom 28 % 35 % 4 soverom 7 % 8 % 5 soverom + 2 % 2 % Vet ikke 0 % 2 % SUM PROSENT 99 % 100 % Snitt - antall soverom 2,1 2,4 Eierform til boligen: Egen selveierbolig 43 % 63 % Borettslag 29 % 12 % Leier boligen 28 % 16 % Vet ikke 0 % 9 % SUM PROSENT 100 % 100 % Boligpriser: Under kr 0 % 0 % kr 6 % 4 % kr 24 % 17 % kr 19 % 18 % kr 13 % 16 % kr 8 % 10 % kr 7 % 8 % kr 5 % 5 % kroner eller mer 12 % 8 % Vet ikke 6 % 7 % Vil ikke oppgi 1 % 7 % SUM PROSENT 101 % 100 % Salgspris / kjøpspris - snitt kr kr

7 Innledning & konklusjoner Side 7 av 124 Boligmassen, boligpreferanser og boligtilbudet Ved inngangen til 2004 fantes det boliger i Oslo og boliger i nærområdet. Boligmassen i nærområdet har en stor andel små boenheter, med mer enn halvparten (52%) av boligene med 1 eller 2 rom (tilsvarende andel for Oslo er på 40%). Andelen 3-roms er på 36% i nærområdet og 28% i Oslo. I aldersgruppen under 30 år svarer nesten halvparten at de vil ha 1 eller 2 soverom i neste bolig. Behovet for flest soverom i neste bolig finner vi i aldersgruppene år og år, med et gjennomsnitt på 2,6 soverom i neste bolig. Antall soverom i neste bolig avtar deretter med stigende alder. Sammenligner vi boligmassen i nærområdet med hvilke typer boliger de som bor i dette området vil ha ved flytting, tyder dette på en underdekning av boliger med 3 soverom. Ved å bygge en betydelig andel av boligene på Ensjø med 2-3 soverom (3 og 4-roms leiligheter) vil dette bidra til at de som i dag bor i relativt små boliger med få soverom i nærområdet, vil kunne tilbys en bolig med tilstrekkelig antall soverom innen det området de i dag bor. Boligbehov frem mot 2015 Boligbehovet beregnet ut fra befolkningsprognosen til Oslo kommune gir et årlig boligbehov på boliger for Oslo totalt. Den største befolkningsveksten forventes i Oslo Sentrum Øst. Hele 45% av det beregnede boligbehovet tilhører dette området. Det årlige boligbehovet i Oslo Sentrum Øst er beregnet til boliger. Det er da allerede lagt til grunn en vekst i befolkningen som følge av utbyggingen av store områder som Ensjø og Bjørvika. Boligtilførselen i Oslo frem mot 2020 Totalt sett finnes det mer eller mindre konkrete planer for bygging av nye boliger i Oslo. Tallet er ikke en prognose for boligbyggingen frem mot 2020, men representerer et øvre tak for boligbyggingen basert på de opplysningene man i dag kjenner til. Mer enn 8 av 10 nye boliger vil tilføres ved bygging av nye boligprosjekter, ca. 1 av 10 ved fortetting og ca. 1 av 10 ved transformasjon av eksisterende bygningsmasse. Oslo Sentrum Øst er området med størst utbyggingspotensiale, med nesten nye boliger frem mot Utbyggingen av Bjørvika, Qværnerbyen og Stiklestadkvartalet er eksempler på store planlagte nye boligområder i denne delen av Oslo. I nærområdet er det lagt til grunn et utbyggingspotensiale på boliger, hvorav nye boliger på Ensjø. Gjennomgangen av de største planlagte boligprosjektene i Oslo gir ingen sikre føring på hvilke typer leiligheter som skal bygges, når de vil bygges, og til hvilke priser. De som planlegger de nye boligområdene vil i det lengste «føle seg frem» i markedet før de setter den endelige leilighets- og prisstrukturen i prosjektene. I de prosjektene som har kommet lengst, og der salget har startet, er det en overvekt av 2-4-roms leiligheter, dog med innslag av både 1-roms og 5-roms leiligheter. Leilighetsstørrelsene varierer fra ca. 30 m 2 til 150 m 2, med kvadratmeterpriser fra til kr. på Løren som er det prosjektet som har størst grad av sammenlignbarhet med Ensjø-området ligger boligprisene i intervallet kr. pr. kvadratmeter. Med et stort antall planlagte boligprosjekter i Oslo, er det viktig for utbyggerne på Ensjø å bygge gode boliger for «folk flest». Med dette mener vi at et så stort antall boliger i dette området krever en god variasjon av leilighets-/boligtyper i ulike størrelser, med priser som oppleves som nøkterne sammenlignet med «high-tec» prosjekter med umiddelbar nærhet til fjorden. Utfordringen i denne sammenhengen kan være å samkjøre interessene til de forskjellige grunneierne på Ensjø på en slik måte at man unngår sub-optimale løsninger for Ensjøutviklingen totalt sett, ved at enkeltprosjekter ikke tilpasses en felles profil og en felles målsetting.

8 Innledning & konklusjoner Side 8 av 124 Eierform I Oslo er det nesten 36% av boligene som er eierboliger, 35% som er borettslagsboliger og nesten 30% leieboliger. Undersøkelsen viser at det er en tydelig vridning i retning at flere ønsker å eie sin neste bolig (63%) enn som eier sin nåværende bolig (43% i undersøkelsen). Ønske om å eie bolig oppgis av mange som en årsak til at man planlegger å flytte. Blant dem som vurderer det som aktuelt å flytte til Ensjø, vil i overkant av en tredjedel eie sin bolig, litt over en femtedel flytte til borettslag og ca. en tredjedel leie neste bolig. Hovedtyngden av boligene på Ensjø bør således være selveierboliger eller borettslagsboliger, en viss andel utleieboliger bør også kunne vurderes ved at dette kan bidra til å skape et bredt boligtilbud tilpasset forskjellige beboergrupper, samt bidra til rekruttering av boligkjøpere i senere byggetrinn. Oslo Sentrum Øst er det området av Oslo med størst andel som leier bolig (nesten 42%). De som leier bolig i Oslo Sentrum Øst, er en viktig potensiell rekrutteringsgruppe for Ensjø-utbyggingen både pga. nærheten til området, og fordi det finnes mange blant dem som leier bolig, som ønsker å kjøpe neste bolig. Utfordringen for utbygger når det gjelder denne målgruppen, er å kunne bygge så rimelige boliger at leietakergruppen får råd til å kjøpe eller leie bolig på Ensjø. I hvilken grad de planlagte boligene på Ensjø bør bestå av eierboliger, borettslagsboliger eller boliger for utleie, er i stor grad avhengig av de gjeldende økonomiske rammebetingelsene i boligmarkedet. Dagens situasjon med historisk lav rente stimulerer etterspørselen etter selveierboliger. Dersom renten øker betydelig, arbeidsmarkedet strammes til og økonomien kjøles ned, vil dette sannsynligvis kunne medføre at etterspørselen etter leieboliger igjen vil øke. Boligomsetninger og boligpriser: Basert på antall boligomsetninger i fritt salg for Oslo totalt, samt antall husstander som er bosatt i nærområdet, har vi beregnet antall omsetninger i fritt salg i nærområdet til pr. år (omsetning av borettslagsboliger ikke inkludert). For Oslo totalt lå antall boligomsetninger i fritt salg på boliger i Gjennomsnittsprisen på leiligheter for Oslo totalt var i 2003 på i overkant av 1,8 mkr., for eneboliger i overkant av 3,8 mkr., for tomannsboliger i overkant av 2,7 mkr. og for rekkehus i overkant av 2,6 mkr. Gjennomsnittlig kjøpspris for neste bolig er i undersøkelsen estimert til 2,2 mkr. Gjennomsnittlig kjøpspris for leiligheter er 1,9 mkr, småhus 2,3 mkr. og eneboliger 2,6 mkr. Gjennomsnittlig lånefinansiering er beregnet til 49% ved kjøp av neste bolig. Lånefinansieringsbehovet avtar med stigende alder. Gjennomsnittlige bokostnader i dag er beregnet til i overkant av kr pr. mnd. Maksimale bokostnader er beregnet til nesten kr. pr. mnd, som vil utgjøre 22% av gjennomsnittlig husstandsinntekt. Ved en rente på 6,5% og 20 års nedbetalingstid finansierer kr. pr. mnd et lån på 1,25 mkr. Med en beregnet egenkapital på 1,6 mkr (boligverdi-gjeld) betyr dette at man ved å øke bokostnadene til det maksimale kan betale 2,8 mkr. for sin neste bolig (uten at dette går ut over annet normalt forbruk). I nærområdet er gjennomsnittlig kjøpsevne beregnet til 2,45 mkr, dvs. 15% lavere enn for Oslo totalt.

9 Innledning & konklusjoner Side 9 av 124 Ensjø-området - målgrupper Vurdering av konkurrerende boligprosjekter Grefsen Stasjonsby kommer best ut i rangeringen av konkurrerende boligprosjekter med 34% som vurderer dette som mest aktuelt. 18% vurderer Ensjø som det mest aktuelle boligområdet. Ensjø rangeres som mer aktuelt enn Løren-området, hvilket må sees som spesielt positivt, da dette området i mange henseende kan karakteriseres som hovedkonkurrerende til Ensjø-utbyggingen. Vurdering av attraktivitet og aktualitet: 36% i undersøkelsen vurderer prosjektet på Ensjø som attraktivt. 17% svarer at de vurderer prosjektet på Ensjø som aktuelt å flytte til. Prosjektet vurderes som mest aktuelt blant aldersgruppen år. Aktualiteten er høy blant dem som er bosatt i nærområdet, er 1-2 personer i husstanden og vil flytte til leilighet eller småhus. Vurdering av ekstra ytelser ved boligområdet på Ensjø: 15% vurderer det som mer aktuelt å flytte til Ensjø ved garantert barnehageplass på området. Tilbud om garantert barnehageplass på Ensjø vil bidra til at omlag en tredjedel av dem som er i aldersgruppen under 40 år vurderer Ensjø som mer aktuelt å flytte til. 53% vurderer det som mer aktuelt å flytte til Ensjø ved tilrettelegging av boligene med avanserte ventilasjons- og oppvarmingsløsninger. Tilbud om avanserte ventilasjons- og oppvarmingsløsninger mottas meget positivt av majoriteten av potensielle boligkjøpere på Ensjø, og vil definitivt bidra til at prosjektet vurderes som mer aktuelt å flytte til. 42% vurderer det som mer aktuelt å flytte til Ensjø ved tilrettelegging av boligene med ny og spennende arkitektur. Tilbud om garantert ny og spennende arkitektur på Ensjø vil ha størst effekt på de yngste aldersgruppene (mht. økende aktualitet), deretter avtagende «aktualitetseffekt» ved stigende alder. Boligtyper på Ensjø: 7 av 10 som vurderer Ensjø som svært aktuelt å flytte til vil ha leilighet neste gang, 25% vil flytte til småhus/rekkehus og 5% vil flytte til enebolig. Tilrettelegging med overvekt av leiligheter og tildels noe rekke-/småhus vil bidra til å øke markedsattraktiviteten til prosjektet. Beregning av markedspotensiale på Ensjø: Markedspotensialet for salg av boliger på «Ensjø» er beregnet til: husstander i Oslo med flytteplaner pr. år, hvorav: husstander i nærområdet husstander i Oslo Øst (sentrum+randsone) husstander i Oslo som vurderer prosjektet som aktuelt, hvorav: husstander i nærområdet husstander i Oslo Øst (sentrum+randsone) Markedspotensialet for det aktuelle boligprosjektet er i utgangspunktet svært bra. Stort og økende tilbud av nye boliger i tildels direkte konkurranse med Ensjø gjør likevel at det er vesentlig å prise boligene moderat, for å være rustet mot den forventet skjerpede konkurransesituasjonen på boligmarkedet i Oslo. De nye boligene på Ensjø anses å ha et konkurransefortrinn blant yngre boligkjøpere bosatt i nærområdet eller Oslo Øst, dersom pris/produkt tilpasses denne kjøpergruppens behov og preferanser.

10 Innledning & konklusjoner Side 10 av 124 Beregning av kjøpsevne og boligpriser på Ensjø: Maksimal kjøpsevne for kjøp av boliger er i de undersøkte områdene av Oslo beregnet til ca 2,9 mkr, og mellom 2,3 og 2,6 mkr blant dem som vurderer prosjektet på Ensjø som aktuelt. Estimert kjøpspris for neste bolig ligger imidlertid på mellom 1,5 og 2 mkr blant dem som vurderer prosjektet som aktuelt. Markedsmessig bør derfor prisene på boligene i prosjektet holdes på et moderat nivå, og kun unntaksvis opp mot maksimal kjøpsevne. Hovedvekten av boligene på Ensjø (+/- 75%) bør bestå av leiligheter i størreslsesorden m2, i prisintervallet 1,5-2,7 mkr. Målgrupper: På grunn av det betydelige befolkningsgrunnlaget i Oslo generelt og nærområdet spesielt(> husstander), bør kundegrunnlaget for prosjektet i stor grad kunne rekrutteres blant husstander i dag bosatt i nærområdet og bydel Gamle Oslo. Ved en total bygging av boliger på Ensjø bør det være mulig å selge omlag 15%/600 boliger av prosjektet til husstander som i dag er bosatt i nærområdet, ca. 45%/1.800 boliger til beboere i Oslo Øst. Resterende 40%/1.600 boliger av prosjektet må følgelig selges til husstander i andre deler av Oslo og landet forøvrig. Undersøkelsen viser at potensialet for salg av boliger på Ensjø er størst i de yngre aldersgruppene, både enslige som vil eie sin egen bolig, og unge par som flytter fra hver sin mindre leilighet til en noe større felles leilighet. Leietakergruppen er gjennomgående positive til Ensjø-området, og kan således være en interessant målgruppe. Utfordringen for utbygger blir, som vi tidligere har vært inne på, å lage rimelige boliger som leietakergruppen kan ha råd til å bosette seg i. Markedspotensiale: Markedspotensialet for prosjektet er beregnet til mer enn husstander i aldersgruppen år totalt i Oslo, samt husstander i aldersgruppene 40 år eller eldre. Potensialet i nærområdet er beregnet til mellom og husstander. Boligtyper og salgspriser Det vil være avgjørende for prosjektets suksess at man utformer prosjektet best mulig til målgruppens preferanser. Vi vil i denne sammenhengen anbefale følgende føringer for den videre utviklingen av prosjektet: Bolig-/leilighetsmiks: ± 5% 1-roms ± 25% 2-roms ± 35% 3-roms ± 25% 4-roms ± 5% 5-roms (+) ± 10% rekke-/townhouse Tabellen under viser en oversikt med forslag til leilighetsstørrelse, kvadratmeterpriser, prisintervaller og standard på de forskjellige leilighetstypene på Ensjø. Antall soverom Areal Kvadratmeterpris Pris-intervall Standard 1-roms m 2 kr ,9-1,1 mkr Normal 2-roms m 2 kr ,5-1,9 mkr Normal 3-roms m 2 kr ,7-2,3 mkr Normal 4-roms m 3 kr ,2-2,7 mkr Normal 5-roms m 2 kr ,8-3,6 mkr Normal Rekkehus/townhouse m 2 kr ,3-3,2 mkr Normal Med ovenstående leilighetsmiks og størrelser på leilighetene vil det bety en gjennomsnittsstørrelse på ca. 70 kvadratmeter, og gjennomsnittlig kvadratmeterpris på nesten kroner på Ensjø. Med utgangspunkt i boliger vil dette bety en totalverdi for boligene på Ensjø på ca. 8,5 mrd. kroner.

11 Innledning & konklusjoner Side 11 av 124 Oppdateringer av boligmarkedsanalysen Tilbudet og etterspørselen i boligmarkedet er i mer eller mindre kontinuerlig utvikling. Det er derfor av interesse å etablere et analyseverktøy som med jevne mellomrom kartlegger eventuelle endringer i boligmarkedet. Med basis i erfaringene fra den gjennomførte analysen vil vi foreslå halvårsmessige oppdateringer av analysen, med fokus på følgende problemstillinger. Deskriptiv analyse - demografi En beskrivelse av endringer i demografiske størrelser vil være en vesentlig del av en oppdatert boligmarkedsanalyse, både i egenskap av å kartlegge enringer fra en periode til neste og som et vesentlig underlag for å kunne kvantifisere resultatene i de øvrige delene av analysen. I den deskriptive/demografiske delen av analysen vil det være relevant å kartlegge befolkningsmessige endringer, både når det gjelder alder og geografi. Utover dette vil det også være interessant å kartlegge flytteaktivitet og flyttemønster. Så fremt det er mulig vil vi også estimere utviklingen i boligmassen, og se denne opp mot befolkningsutviklingen. Kartlegging av endringer i boligtilbudet i Oslo - status på nye boligprosjekter Et vesentlig moment i forhold til å si noe om temperaturen i boligmarkedet i Oslo er å gjøre en grundig kartlegging av staus på de drivende (største) boligprosjektene. Vi ser i denne sammenhengen for oss å innhente mest mulig relevant informasjon om de største boligprosjektene i Oslo. Naturlig fokus vil være antall boeneheter i prosjektene, salgsutvikling, boligpriser, leilighetstyper og beliggenhetsmessige aspekter. Der det er mulig, vil det også være interessant å si noe om viktigste kjøpergrupper på de enkelte prosjektene og boligtypene. Boligpreferanser I fremtidige oppdateringer av boligmarkedsanalysen er det svært viktig å følge med på hvordan boligpreferansene eventuelt endrer seg over tid, med endringer i rammebetingelsene generelt og boligmarkedet spesielt. Vi foreslår derfor at vi hvert halvår gjennomfører en telefonisk utvalgsundersøkelse blant husstandene i Oslo, med henblikk på å kartlegge eventuelle endringer i boligpreferansene. I denne delen av analysen vil vi trekke frem bl.a. følgende problemstillinger som sentrale: Boligmønster i dag, herunder: Flytteplaner, herunder: Boligpreferanser neste bolig, herunder: - boligtype - antall soverom - eierform - geografi - boligverdi - flytteplaner i løpet av 1 år - flytteplaner i løpet av 3-5 år - boligtype - antall soverom - eierform - geografi - boligverdi Ovenstående problemstillinger bør diskuteres og konkretiseres ytterligere mht. i hvilken grad disse problemstillingene er de optimale. Problemstillingene skal være egnet både mht. å få frem særtrekk ved utviklingen på boligmarkedet i Oslo, samt at problemstillingene skal være relevante mht. å kunne fremskaffe sammenlignbare markedsstørrelser over tid. Målsettingen blir således å etablere et måleverktøy for utviklingen på boligmarkedet i Oslo over tid.

12 Deskriptiv ananlyse Side 12 av 124 Deskriptiv del: Side Befolkning og befolknningsfremskrivninger Flytting & flyttemønster Boligpmassen Husholdningene Fullførte boliger Beregning av boligbehov Boligomsetninger og boligpriser... 33

13 Deskriptiv ananlyse Side 13 av 124 Befolkning pr I det definerte nærområdet til Ensjø er det pr. idag bosatt i underkant av personer. Dette er ca. 5% av Oslos befolkning. Befolkningssammensetningen i området preges av å ligge i grenseområdet mellom Oslo sentrum og randsonen av Oslo. Andelen under 25 år er høyere enn i Oslo sentrum, men lavere enn i randsonen av Oslo. Andelen i aldersgruppene år og år er noe lavere enn i Oslo sentrum, men langt høyere enn i randsonen av Oslo. Grafen under viser befolkningen totalt pr i de definerte områdene av Oslo. I det definerte nærområdet er det bosatt personer, fordelt på i nærområdet sentrum og i nærområdet randsone. Nærområdet totalt representerer 5,1% av Oslos befolkning Befolkning 1. Januar 2004 fordelt på områder i Oslo Nærområdet Randsone Nærområdet Sentrum Oslo Sentrum Vest Oslo Sentrum Øst* Randsone Oslo Nord Randsone Oslo Nord Øst* Randsone Oslo Sør Øst Randsone Oslo Vest Uten fast bopel Befolkning 1. Januar 2004 Under 25 år år år år år 60 år + Totalt Nærområdet Randsone Nærområdet Sentrum Oslo Sentrum Vest Oslo Sentrum Øst* Randsone Oslo Nord Randsone Oslo Nord Øst* Randsone Oslo Sør Øst Randsone Oslo Vest Uten fast bopel Totalt Oslo * Nærområdet er fratrukket Befolkning 1. Januar 2004 Under 25 år år år år år 60 år + Totalt Nærområdet Randsone 2,4 % 3,3 % 3,0 % 2,4 % 2,4 % 2,9 % 2,7 % Nærområdet Sentrum 2,4 % 3,6 % 3,2 % 2,4 % 2,0 % 1,3 % 2,4 % Oslo Sentrum Vest 9,2 % 23,7 % 17,7 % 11,1 % 12,9 % 12,6 % 13,6 % Oslo Sentrum Øst* 11,4 % 25,0 % 20,6 % 13,2 % 11,5 % 10,2 % 14,6 % Randsone Oslo Nord 8,7 % 5,3 % 6,9 % 8,6 % 8,2 % 8,5 % 7,9 % Randsone Oslo Nord Øst* 24,8 % 16,7 % 19,2 % 22,0 % 23,9 % 23,4 % 22,1 % Randsone Oslo Sør Øst 26,1 % 14,4 % 19,0 % 25,3 % 22,1 % 25,1 % 22,8 % Randsone Oslo Vest 14,9 % 7,9 % 10,1 % 14,7 % 16,8 % 15,9 % 13,6 % Uten fast bopel 0,1 % 0,1 % 0,3 % 0,3 % 0,3 % 0,1 % 0,2 % Totalt Oslo 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % * Nærområdet er fratrukket Befolkning 1. Januar 2004 Under 25 år år år år år 60 år + Totalt Nærområdet Randsone 24,3 % 12,4 % 21,5 % 12,5 % 10,7 % 18,6 % 100,0 % Nærområdet Sentrum 26,8 % 15,2 % 25,7 % 13,2 % 9,7 % 9,4 % 100,0 % Oslo Sentrum Vest 18,7 % 17,7 % 25,2 % 11,2 % 11,2 % 16,0 % 100,0 % Oslo Sentrum Øst* 21,6 % 17,4 % 27,3 % 12,3 % 9,3 % 12,1 % 100,0 % Randsone Oslo Nord 30,4 % 6,9 % 16,9 % 14,9 % 12,4 % 18,6 % 100,0 % Randsone Oslo Nord Øst* 30,9 % 7,7 % 16,8 % 13,6 % 12,8 % 18,3 % 100,0 % Randsone Oslo Sør Øst 31,6 % 6,5 % 16,2 % 15,2 % 11,5 % 19,1 % 100,0 % Randsone Oslo Vest 30,2 % 5,9 % 14,3 % 14,8 % 14,6 % 20,2 % 100,0 % Uten fast bopel 16,7 % 6,8 % 30,0 % 21,5 % 14,5 % 10,5 % 100,0 % Totalt Oslo 27,6 % 10,2 % 19,4 % 13,7 % 11,9 % 17,3 % 100,0 % * Nærområdet er fratrukket Tabellene viser befolkningen i de ulike områdene fordelt på alder. Prosjektområdet har en beliggenhet som grenser både mot sentrum og randsonen av Oslo. Andelen personer under 25 år er høyest i randsonen av Oslo og lavest i sentrum av Oslo. Nærområdet til Ensjø har en høyere andel under 25 år enn sentrum, men en lavere andel enn randsonen av Oslo. Ser vi på andelen år og år, er denne langt høyere i sentrum enn i randsonen av Oslo. Nærområdet til Ensjø har også en høy andel i disse aldersgruppene. Andelene er noe lavere enn i sentrum, men langt høyere enn i randsonen av Oslo.

14 Deskriptiv ananlyse Side 14 av 124 Forventet befolkningsutvikling i Oslo frem mot 2015: Oslo kommunes befolkningsprognose viser en forventet vekst frem mot 2015 på i overkant av personer. Størst vekst forventes i Oslo sentrum Øst. I dette området forventes befolkningen å øke med i overkant av personer. Dette er en vekst på nær 30% i forhold til dagens befolkning. I denne prognosen er det lagt til grunn en forventet økning av befolkningen som følge av utbyggingen av store områder som Ensjø og Bjørvika. Grafen under viser forventet endring i befolkningen i Oslo totalt frem mot Totalt forventer Oslo kommune at befolkningen skal øke med i overkant av personer. Aldersgruppen år forventes å øke med i overkant av personer og aldersgruppen år forventes å øke med nesten personer. Tabellene under viser Forventet endring i befolkningen i Oslo totalt fra 2003 til 2015 foventet befolkningsutvikling fordelt på de Endring definerte områdene av Oslo. Klart størst vekst forventes i Oslo Sentrum Øst. Frem mot forventes befolkningen å øke med i overkant av personer. I prognosen har Oslo kommune lagt inn en forventet økning i befolkningen som en 0 følge av utbyggingen av Under 20 år år år 67 år + Totalt store områder som Ensjø og Bjørvika. Randsone Oslo Vest (Vestre Aker, Ullern, Bygdøy) År Under 20 år Over 67 år I alt Endr Endring % ,1 % 9,4 % 7,4 % 18,1 % 7,6 % Oslo Sentrum Vest (Frogner eks. Bygdøy, St.Hanshaugen, Sentrum) Under 20 år Over 67 år I alt Endr Endring % ,0 % 2,4 % 11,2 % 24,0 % 10,7 % Randsone Oslo Nord (Nordre Aker) Under 20 år Over 67 år I alt Endr Endring % ,6 % 6,1 % 11,7 % 0,6 % 5,3 % Oslo Sentrum Øst (Sagene, Grünerløkka, Gamle Oslo) Under 20 år Over 67 år I alt Endr Endring % ,0 % 22,2 % 35,6 % 15,0 % 28,5 % Randsone Oslo Nord Øst (Bjerke, Grorud, Stovner, Alna) Under 20 år Over 67 år I alt Endr Endring % ,0 % 0,2 % 0,2 % 16,2 % 0,9 % Randsone Oslo Sør Øst (Nordstrand, Østensjø, Søndre Nordr.) Under 20 år Over 67 år I alt Endr Endring % ,7 % 7,6 % 12,8 % -4,4 % 6,0 %

15 Deskriptiv ananlyse Side 15 av 124 Flytting Gamle Oslo (gammel bydelsinndeling): Flyttevolumet er størst i aldersgruppen år. Dette er den eneste aldersgruppen som har vist en positiv netto tilflytting til bydelen i perioden I aldersgruppen år har bydelen rekruttert flest fra øvrige Norge. Det er imidlertid også en positiv tilflytting fra utlandet, fra Akershus og fra andre bydeler. Barnefamiliene flytter i større grad ut av bydelen. Bydelen har i perioden mistet barnefamilier til andre bydeler og til Akershus. Alt i alt har bydelen mistet flere personer enn det som er rekruttert inn Flytting Gamle Oslo (inkl. fra/til egen bydel) Under 20 år år år år år 60 år + Fraflytt Gamle Oslo Tilflytt Gamle Oslo Nettoflytt Gamle Oslo Flytting Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet Fraflytt Gamle Oslo Tilflytt Gamle Oslo Nettoflytt Gamle Oslo Grafen til venstre viser flytting til og fra gamle Oslo (gammel bydelsinndeling) summert for perioden fordelt på aldersgrupper. Flyttevolumet er størst i aldersgruppen år, og det er bare denne aldersgruppen som har en netto positiv tilflytting til bydelen. Grafen til venstre viser flytting til og fra gamle Oslo (gammel bydelsinndeling) summert for perioden fordelt på hvor man flytter fra og til. I overkant av personer har flyttet internt i bydelen i perioden. Bydelen har avgitt befolkning til andre bydeler og Akershus, men har en netto tilflytting fra øvrige Norge og utlandet. Fraflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tilflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Nettoflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tabellene viser fraflytting, tilflytting og nettoflytting fordelt på alder og hvor man flytter fra og til. Aldersgruppen år er den eneste gruppen som viser en netto tilflytting. Fra har denne gruppen vist en netto tilflytting på personer. Hele av disse er en netto tilflytting fra øvrige Norge. Størst netto fraflytting er det i aldersgruppen under 20 år. Denne aldersgruppen viser en netto fraflytting på personer. I denne aldersgruppen har bydelen mistet personer til andre bydeler og Akershus.

16 Deskriptiv ananlyse Side 16 av 124 Flytting Gamle Oslo (gammel bydelsinndeling): På denne og neste side viser underlaget for de summerterte tabellene på forrige side. Fraflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tilflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Nettoflytt Gamle Under 20 år Oslo år år år år 60 år + Totalt Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Fraflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tilflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Nettoflytt Gamle Under 20 år Oslo år år år år 60 år + Totalt Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt

17 Deskriptiv ananlyse Side 17 av 124 Fraflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tilflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Nettoflytt Gamle Under 20 år Oslo år år år år 60 år + Totalt Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Fraflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tilflytt Gamle Oslo Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Nettoflytt Gamle Under 20 år Oslo år år år år 60 år + Totalt Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt

18 Deskriptiv ananlyse Side 18 av 124 Flytting Helsfyr-Sinsen (gammel bydelsinndeling): Flyttevolumet er størst i aldersgruppen år. Dette er den eneste aldersgruppen som har vist en positiv netto tilflytting til bydelen i perioden I aldersgruppen år har bydelen rekruttert flest fra øvrige Norge, samt andre bydeler. I denne aldersgruppen er det også en positiv tilflytting fra Akershus og utlandet. Samlet sett har bydelen en positiv netto tilflytting. Bydelen avvgir imidlertid flere personer til Akershus enn det som rekrutteres inn. Spesielt gjelder dette barnefamilier Flytting Helsfyr-Sinsen (inkl. flytting fra/til egen bydel) Under 20 år år år år år 60 år + Fraflytt Helsfyr-Sinsen Tilflytt Helsfyr-Sinsen Nettoflytt Helsfyr-Sinsen Flytting Helsfyr-Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet Grafen til venstre viser flytting til og fra Helsfyr-Sinsen (gammel bydelsinndeling) summert for perioden fordelt på aldersgrupper. Flyttevolumet er størst i aldersgruppen år, og det er bare denne aldersgruppen som har en netto positiv tilflytting til bydelen. Grafen til venstre viser flytting til og fra Helsfyr-Sinsen (gammel bydelsinndeling) summert for perioden fordelt på hvor man flytter fra og til. I overkant av personer har flyttet internt i bydelen i perioden. Bydelen har avgitt befolkning til Akershus, men har en netto tilflytting fra øvrige Norge, andre bydeler og utlandet. Fraflytt Helsfyr-Sinsen Tilflytt Helsfyr-Sinsen Nettoflytt Helsfyr-Sinsen Fraflytt Helsfyr-Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tilflytt Helsfyr-Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Nettoflytt Helsfyr-Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tabellene viser fraflytting, tilflytting og nettoflytting fordelt på alder og hvor man flytter fra og til. Aldersgruppen år er den eneste gruppen som viser en netto tilflytting. Fra har denne gruppen vist en netto tilflytting på personer. Hele av disse er en netto tilflytting fra øvrige Norge. Størst netto fraflytting er det i aldersgruppene under 20 år og år. Aldersgruppen år har en netto fraflytting på 404 personer i perioden. Aldersgruppen under 20 år viser en netto fraflytting på 403 personer i samme periode. Bydelen avvgir flest personer til Akershus.

19 Deskriptiv ananlyse Side 19 av 124 Flytting Helsfyr-Sinsen (gammel bydelsinndeling): På denne og neste side viser underlaget for de summerterte tabellene på forrige side. Fraflytt Helsfyr- Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tilflytt Helsfyr- Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Nettoflytt Helsfyr-Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Fraflytt Helsfyr- Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tilflytt Helsfyr- Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Nettoflytt Helsfyr-Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt

20 Deskriptiv ananlyse Side 20 av 124 Fraflytt Helsfyr- Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tilflytt Helsfyr- Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Nettoflytt Helsfyr-Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Fraflytt Helsfyr- Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Tilflytt Helsfyr- Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt Nettoflytt Helsfyr-Sinsen Egen bydel Andre bydeler Uoppgitt bydel Akershus Øvrige Norge Utlandet I alt